世联：二、三讲义线城市新区大盘开发模式研究
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。
本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。
通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。
一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。
这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。
规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。
2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。
这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。
3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。
这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。
二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。
以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。
企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。
同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。
2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。
通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。
3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。
房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。
4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。
企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。
通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。
命悬一“限”
的流动性来 消除房价物价上涨 的货 币基 那么 多新 政都 让我感到无奈 ，上半年５ 所属 异地购房 团成员 的共识 。他 们了解 ０ 础 的大背 景下 ，本轮房价调控下 ，三 四 个未 限购城市房价无一下跌 。其 中 ，很 到 ，其他一些深圳投资 客也 有类 似的想
线城市楼市火爆不会持续 ，不能持续 。
化 ” ，城镇 化 泡沫 已经 显现 。 胡 景 晖 告 诉 记 者 ，虽 然 ，在 国 家 区
自己未来购房没有任何影 响。
城市也 限购之后 ，如何解决资金 出口问
日前 ，桂林市一个在 建大盘到深圳 题 ，如何给予房地产 企业发展空间 问题 地 方经济要 去房地产化 ，需要更长
域 规 划 战 略 、产 业 转 移 和 城 镇 化 背 景 揽 客 ，挑出 的卖点有两个 ，一是 高铁时 依 然需 要 正 视 。 ． ５ 下 ，中国的加快城镇化进程 ，实质 上就 代 ，桂 林 位 于 深 圳 人 的２ 小 时 生 活 圈 之
房 的 深 圳 客 会 趋 于 冷 静 ，在 限 购 在 即之
两力线表弹量 ， 府后量均， 跌－ 三芝城现购价但 问度和出。 齐 个 格反 初 Ｉ 责。市现窆 ・ 蓁成价是 Ｉ 月 的交 篓一的 限 ， 之
体渲染 的——资本利用一 二线城市限购 市的调控能够让房价有所下降。”
令 出 台 的 “ 间差 ” 和 “ 策 松 动 ” ， 时 政
划 ，３ ％的购 房 者 表 示 受 国家 政 策 的 影 ５
线城市的过往走势。
一
个不能 回避的 、老生常谈的话题
目前中国的城镇化水平是４ ．％，其 响会 “ ７ ５ 观望 ”段时 间后再考虑 购房 ，仅 是 “ 堵不如疏 ”。一线城市 限购 ，资金 中包含 了大量进城务工农民工的 “ 被城镇 有 ２ ％的购房者表示 国家推行 的政 策对 流 向二 三 线 城 市 不 可 避 免 ；但 在 二 三 线 ０
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
房地产项目可行性研究毕业论文
房地产项目可行性研究毕业论文目录一、内容描述 (3)1.1 研究背景与意义 (4)1.2 研究目的与问题阐述 (5)1.3 研究方法与论文结构概述 (6)二、理论基础与文献综述 (7)2.1 房地产项目可行性研究理论 (9)2.2 国内外研究现状及评述 (11)2.3 理论框架与研究假设提出 (12)三、房地产项目市场分析 (13)3.1 市场需求分析 (15)3.1.1 宏观市场环境分析 (16)3.1.2 微观市场需求调研 (17)3.2 竞争格局分析 (18)3.2.1 主要竞争对手识别 (20)3.2.2 竞争优势与劣势分析 (21)3.3 市场趋势预测 (23)3.3.1 行业发展趋势 (24)3.3.2 项目产品定位 (26)四、房地产项目财务可行性分析 (26)4.1 财务评价指标体系构建 (27)4.2 项目投资估算与资金筹措 (28)4.3 成本与收入预测 (30)4.4 财务效益评估 (31)4.4.1 盈利能力分析 (32)4.4.2 偿债能力分析 (33)4.4.3 营运能力分析 (35)五、房地产项目风险评估与应对策略 (36)5.1 风险识别与评估 (38)5.1.1 宏观风险因素分析 (39)5.1.2 微观风险因素分析 (40)5.2 风险应对策略制定 (41)5.2.1 风险规避措施 (43)5.2.2 风险降低方案 (44)5.2.3 风险转移策略 (45)六、房地产项目社会与环境可行性分析 (47)6.1 社会影响评估 (48)6.1.1 对当地经济的影响 (49)6.1.2 对社会就业的影响 (50)6.2 环境影响评价 (52)6.2.1 施工对环境的影响 (53)6.2.2 项目运营对环境的影响 (53)6.3 可持续发展策略 (54)6.3.1 绿色建筑理念 (56)6.3.2 节能减排措施 (57)七、结论与建议 (58)7.1 研究结论总结 (59)7.2 对房地产项目的建议 (60)7.3 研究不足与展望 (61)一、内容描述引言：首先介绍房地产项目可行性研究的背景和意义，阐述研究目的、方法和数据来源，以及论文的结构安排。
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
► 成都－翡翠城
1. 背景：
2.
城市二环线附近，区域不成熟
3.
区域有良好规划前景
4.
项目周边自然环境优越
5.
项目有较强势的自然资源
2. 问题：大体量，必须吸引城市客户
3. 解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，利用城市 机理克服新区的客户支撑不足的问题
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
研究目的：
1. 新区大盘该如何定位，如何持续性发展？ 2. 新区大盘如何启动？前期如何保证回现速度？ 3. 新区大盘的盈利模式？
案例选择原则：
1. 城市新区 2. 中低密度大盘
成都－中海国际社区
发展战略、启动策略
上海－浦江新城
如何落实自主城市化
成都－翡翠城
区域核心价值分析
5000亩森林公园、体育公园（生态）； 处于城市两大经济增长极之间
它是： 城市中独一无二的 明显区别于竞争对手的 不可复制的
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
► 2000亩的大盘，封闭、低容积率的高档社区规划 VS 小区域市场、 中端消费者，缺乏持续开发的支撑
机 会：城市新区，处于城市两大经济增长极之间，独一无二的森林公园
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
华润.翡翠城——区域运营
一期
项目整个地块被一湖、两 河、三个公园层层环抱， 104亩的住宅依托近600 亩的公园展示区。
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
► 1245亩的项目，中高密度的中高档社区规划 VS 区域市场、缺乏消 费支撑持续开发
总规模及分期 总 占 地 1.8 平 方 公 里 ， 总 工业建园面区130 平 方 米 ， 邻游里艇守俱乐 望理念引导的规划布部局、形医院 式； 总 体 容 积 率 0.726 ， 以 中 央河道为界，以北容积率商业配套 在0.7以下，以南容积率在 办公配1.套0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米；
世联产品定位模板
总价 160万 140万 120万 100万
80万 60万
2居 3居
3居集中区间 未来域 翡翠上南 海上国际 大华锦绣
2居集中区间 未来域 翡翠上南
新昌里公寓 大华锦绣华城
80
100
120
140
160 面积（平米）
本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品创新的方向
1、项目规划指标 ❖容积率位1 ❖小高层比例35% ❖限高40米
项目研究工作的阶段划分
第一阶段
第二阶段
工作 内容
项目整体定位及发展战略
启动期定位 物业发展建议
提交 成果
❖项目发展战略 ❖项目整体定位
具体 内容
❖项目背景研究 ❖核心问题梳理 ❖竞争性供给分析 ❖目标客户及其需求分析 ❖项目发展战略和定位 ❖项目的发展策略
❖启动期定位 ❖物业发展建议
❖启动期市场现状分析 ❖成功启动模式研究 ❖项目开发次序 ❖单体和户型设计建议 ❖园林和景观建议 ❖公共设施和配套建议
楼书
万润完全生活手册
格调生活
单张
展示区－总原则
展示区为项目营销最重要的发力点，一定要 做到连云港顶级 展示区整体风格和档次：大气、具有强势的 视觉，听觉等一切感观冲击力。 一定要有统一的调性，围绕共同的格调主题。
完善、标准的的形象包装使客户心理产生高价值确认，合理 的接受本项目销售单价，保障目标利润的实现。
贵、品质感；
样板房 ——突出项目的主题－ 名仕的生活 原则：一定要做到顶级，一定要彰显名流生活的格调，一定要苛求细节
建议一：聘请知名的室内设计公司；
建议二：强有力的展示项目买点；
建议三：样板房突破传统，设计中充满生活场景，要营造家居的氛围而 不是冷硬但遥远的时尚。
世联行介绍
项目整体建筑指标策略
物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议
资讯服务
世联出版的专业书籍/期刊赠阅 最新市场/行业资讯报告 沟通互动 高层定期沟通 陪同考察
建筑单体设计建议
建筑安装工程建议
4——战略顾问
5、战略顾问___经典案例
城市重建代表项目
三亚湾阳光海岸项目
深圳市福田区委旧址改造 海口城发海甸溪北岸改造项目 深圳市宝安区新安25区工业区 街区再造商业计划 深圳市鹿丹村重建发展策划 福田区15个城中村改造项目 盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目 盐田三、四村和西山吓村及永 庆村、小径墩村搬迁改造项目
服务内容 我们的客户
产品 服务
产品线研究
产品线升级 全国小户型研究
中铁建、中建、中粮
世茂 金地、万科 服务内容 刚需客户研究 营销类研究 我们的客户 万科 保利
深度市场 研究服务
决策 服务
市场进入性研究分析 项目开发理念及规划概念
房地产项目可行性研究 大规模项目开发方案及经济评价
1
项目选址
2
寻找融资渠道
新城开发代表项目
主题地产代表项目
专题研究代表项目
北京“十一五”发展计划之 房地产市场研究 《北京市住房建设规划 （2006-2010）》之北京市 住房建设现状研究项目 《北京市近期建设规划 （2006年-2010年）》 2007-2008年度实施计划之 城市规划实施效果研究 北京天鸿单店项目 北京市福利房市场研究 天津房地产市场研究 鲁能房地产市场进入性研究
3、写字楼地产_服务内容
世联_上海临港新城主城区居住小区WSW-C1地块产品定位思
规划
注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并 预留待发展用地
立法和政策 政府在立法和政策上对新城建设给予支持
交通 产业结构
新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接 新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和 主要交通干道的合理性和便捷性
产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备
功能
具备生活、居住、工作、休闲等多重功能
临港新城 中国/上海
沙田新市镇 中国/香港
本报告是严格保密的。
✓筑波科学城 ✓千里新城 ✓多摩新镇 ✓东京临海副中心新城 (日本/筑波、大阪、东京)
Canberra (澳大利亚/堪培拉)
Brasilia (巴西/巴西利亚)
10
世界的新城
新城发展 模式
资料来源：文献检索、世联分析
依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功 能的不同，可以分为6大新城发展模式
主城区先行的规划理念：
环状的空间布局
滴水湖的几条环形大道将主城区的空间分解了 三个功能带，形成“一个中心、三个城市环带” 和谐共生、科学发展的城市主导结构框架。
优美的生态环境
在临港新城，主色调不再是建筑的灰色，而是 红的花、青的草、绿的树、飞翔的小鸟，加上蓝 天大海和新城超过40%的绿化覆盖率，到处都是 一幅美丽的风景画，突显优美的生态环境。
•2700亩的项目，低容积率的中高档社区规 划 VS 区域市场、缺乏消费支撑持续开发
将被60平方公里世博森 林（规划）环绕的魅力之 城；
新浦江城规划有80万平 米各种低密度住宅，同时 有27万平米都市产业办公 区和23万平米综合商业区。
本报告是严格保密的。
低密度产品+拔高容积率的产品组合构成 丰富的产品线，不断扩大客户层面