上海城市别墅专题研究报告(成全机构) (1)94页PPT
成全：联排别墅专题研究ppt课件
错拼布局，对地形的适应性更强。有效减少联排之间的拼接面积，使单体 建筑形体相对独立，立面更为丰富，产品使用上减少了相邻间的相互影响， 单体建筑独立性、私密性更强，同时墙体和窗面面积增加，采光和通风效 果增强，大大提高了居住品质。另外错拼分隔形成院落，也丰富了联排别 墅的室外空间。
室外景观引入室内，内庭院布置
餐厅中庭透光采光，错层分 隔客厅餐厅；
二层内庭空中花园，避免过 高产生的压抑感；
三间卧室既有露台景观又有 内庭景观。
餐 厅 内庭 采院 光 井
内庭 院
一层
二层
三层
内庭院的布置试图解决联排别墅
进深较大产生的采光通风问题，并在 ;. 居住空间内营造人与自然交流的过渡17
质产品大量涌现，联排别墅产品迅速成熟，并赢得市场认可。这
说明联排对配套、交通等条件的依赖性比较强。这个时期的产品
是三层为主、前后花园、部分带带地下室的经济型联排别墅，小
面宽、大进深、配有室内车库，一般面积在200平米左右，容易控
制总价，其主要卖点是性价比。
代表作品：金地格林世界、复地北桥城、丽水馨庭 目前联排产品已向高环境质量低密度发展，向别墅品质靠拢。
点
墅的采光性不如独栋和双拼
在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹
纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公
共休闲空间受到限制，大部分仅限于自;. 身花园内活动，休闲、健身需
8
求难以得到全面满足。
联排别墅户型演变和发展
;.
9
联排别墅趋向独栋 经济别墅附加值升级 低总价精简别墅
“侧花园”拉远联排距离，层数降低 ——北京龙湖香醍 漫步 “L”形院墅联排——上海新浦江城 “凹”形内庭联排，二层完全分离——南京仙林翠谷 地下空间放大，面宽扩大——上海大华圣地维拉 大面积联排，总体布局与独栋别墅相似——成都置信芙 兼顾舒适与大气，赠送面积大—上海金地格林世界 蓉青城 外部景观引入室内——上海万科燕南园 内庭院升级——重庆协信TOWN城 “双主卧”概念，功能细分——深圳振兴城
上海别墅研究报告
上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。
2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构继续改善。
全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。
城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
别墅高档公寓行业研究报告
别墅高档公寓行业研究报告篇一：上海别墅市场研究报告一、上海市别墅市场总析从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。
XX年——上海成了不容置疑的别墅年。
[一]、区域分布据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。
各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。
[二]、别墅类型在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。
在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为[三]、价格分析通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。
从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。
[四]XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。
XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。
XX年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。
最多的一个月，上市新盘达12个。
区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。
很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。
当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。
以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。
别墅调研报告.ppt
【21】
北美Байду номын сангаас墅风格
• 自由、混合、个性、大方 • 混合风格：北美建筑风格实际上
是一种混合风格，具有注重细节 、有古典情怀、外观简洁大方、 融合多种风情于一体的鲜明特点 。
【3】
2、餐厅与厨房
• A、就餐空间与厨房合一 • B、就餐空间与生活起居室合一 • C、设独立的餐厅
（DINING RM) • D、设两套就餐空间 • E、起居室或餐厅附近另设吧台
【4】
3、卧室及卫生间
• 主卧室：有独立卫生间 • 次卧室：可合用卫生间 • 客卧室：单独卫生间 • 佣人房：单独卫生间
【20】
• 南方园林派。南方园林派则 以其“天人合一”的造园理 念，精致的景观和空间处理 的手法独步天下。该派建筑 多以苏州园林为主要传承对 象，亭、台、楼、阁、轩等 也多仿照苏洲园林样式。景 观营造手法借鉴园林中常见 的景观处理方法，如借景、 漏景、对景、隔景等。白墙 青瓦、高大的马头墙、飞檐 是建筑中的突出特点。整体 建筑形象可用“粉墙黛瓦” 来形容，如同中国水墨画， 淡丽清雅，诗意油然而生。
别墅调研报告
小组成员：孙奇100101417
前言
• 随着生活水平的提高， 普通商品 房已不能满足社会金字塔尖的成 功阶层的置 业需要，远离城市喧 嚣，回归纯朴自然，追求尊贵品 质的别墅生活已成为广大城市精 英的共识。别墅的价值体现在讲 究家居的独特品位，在意建筑的 外观设计， 注重产品的文化内涵， 对人文环境和物业配套服务等有 着更高的要求。别墅生活已然成 为了一个社会的少数富裕阶层的 生活状态。
• 中式古典风格主要特征：【特征 】 1、北京四合院式的灰色坡屋 顶。2、筒子瓦及一定高度的院墙 围合方式。3、院落式或园林式布 局。4、材质多选用地域色彩浓厚 的灰砖。
上海某别墅市场专题调查研展报告(分析篇)
从整体上来说，充足和良好的空间环境搞好一个现代别墅区首先必须具备的条件。
它包括了在室内外提供必要的布置居住房屋的空间、教育儿童、购物、主题活动、医疗、交往休闲、绿地、道路、车库等。
居住的生存空间将大为扩展，
例如梧桐、杨柳和香樟等；
➢草地上种植无刺、无毒花木；并且颜色丰富有层次；
➢水池边的树种宜选用（落叶少、无飞絮的花木）灌木或垂柳等；➢近建筑物用规划式绿化即低矮灌木、花草或间种少量乔木，远高
但由于整个别墅住宅规模大，针对东西两块小区，建议本案在配套设计方面应考虑增设的功能项目的：
•高尔夫（推杆）练习场•小区超市等
•游泳池、网球场及室内健身项目•酒巴。
别墅调研报告(课堂PPT)
形式。
5
联排别墅
即TOWNHOUSE，
有天有地，有自己
的院子和车库。有
三个或者三个以上
的单元住宅组成，
一排别墅一般链接
在一起，每几个单
元共用外墙，有统
一的设计和独立的
门户。
6
双拼别墅
它是联队别墅与独栋别墅之间的中间 产品，由两个单元的别墅拼联组成的 单栋别墅。在美国比较流行的2-PAC 别墅是一种双拼别墅。降低了社区密 度增加了住宅采光面，使其拥有了更 宽阔的室外空间。双拼别墅基本是三 面采光，外侧的居室通常会有两个以 上的采光面，一般来说，窗户较多， 通风不会差，重要的是采光和观景。
9
按居住档次分类
别墅可分为以下三种： 独立别墅 普通别墅 经济型别墅
10
按别墅风格分类：
古典
西方古典 东方古典
法国风格 英国风格 意大利风格 西班牙风格 北美风格 中式风格 日式风格等
现代
西方现代
新古典主义 风格
东方现代
新中式风格
国际主义 及其他
现代风格
11
案例分析
12
一、吐根哈特别墅
13
建筑概况
7
叠加式别墅
它是的叠拼式的一种延 伸，介于别墅与公寓之 间，是由多层的别墅式 复式住宅上下叠加在一 起组合而成。一般四至 七层，由每单元二至三 层的别墅户型上下叠加 而成。这种开间与联排 别墅相比，独立面造型 可丰富一些，同时一定 程度上克服了联排别墅 窄进深的缺点。
8
空中别墅
空中别墅发源于美国， 称为“penthouse”即 “空中阁楼”原指位于 城市中心地带，高层顶 端的豪宅。一般理解是 建在公寓或高层建筑顶 端具有别墅形态的大型 复式/跃式住宅。要求 产品符合别墅全景观的 基本要求、地理位置好、 视野开阔、通透等
上海城市别墅专题研究
地中海风格的别墅设计通常以白色为基调，大量使用天然材料，如石材、木材等。建筑外观简洁明快，常常采用 开放式设计。色彩以蓝、白、黄等为主，营造出清新、自然的氛围。装饰上常常采用海洋元素，如贝壳、船锚等。
其他特色风格
总结词
以上述四种风格为基础，结合上海地区的文化和地理 特色，形成具有上海特色的别墅设计风格。
智能化与科技化发展
智能化家居
随着科技的发展，上海城市别墅将更加注重智能化家居的 应用，实现家居设备的互联互通和智能化控制，提高居住 的便捷性和舒适性。
科技化安防
别墅的安防系统将更加科技化，采用先进的监控设备、报 警系统和智能门锁等，提高家庭安全保障。
数字化服务
别墅的管理和服务将更加数字化，通过智能化的物业管理 系统和数字化服务平台，提供更加便捷和高效的服务。
营销策略
制定有效的营销策略是品牌建设的关键。别墅开发商需要采用多种营销手段和渠道，提高 品牌知名度和美誉度，吸引更多潜在客户。
谢谢
THANKS
医疗设施
附近有高端私立医院和国际医 疗机构，为住户提供及时、专
业的医疗服务。
物业服务与安保
专业物业管理
别墅区配备专业物业管 理团队，提供24小时服 务，确保住户生活舒适
与安全。
智能安保系统
采用先进的智能安保系 统，包括CCTV监控、电 子巡更等，全方位保障
住户安全。
私人管家服务
提供私人管家服务，为 住户解决生活琐事，让
分布与特点
分布
上海城市别墅主要分布在市中心区域、 近郊地区以及部分环境优美的远郊地区 。其中，市中心区域的别墅价格较高， 且数量较少；近郊地区的别墅数量较多 ，价格相对较为亲民；远郊地区的别墅 则多位于风景名胜区或自然保护区附近 ，环境优美，但交通较为不便。
XX别墅市场专题调查研展报告(专题篇)
专题篇2—1市场调查选取范围说明2—2虹山半岛（一期）市场调查2—3虹山半岛相关区域联体别墅市场调查2—4虹山半岛相关区域独立别墅市场调查2—1市场调查选取范围说明虹山半岛立足于上海西南地区，在闵行曹行镇，位地银都路南端、虹梅南路上。
总占地面积195930平方米，将全部规划建成独立别墅和联体别墅组成的大型别墅住宅区，分二期进行开发。
目前已经开发并正在销售的一期占地面积为87030平方米，其中独立别墅84栋，联体别墅26栋，总户数184户；本案为虹山半岛二期开发项目，占地面积为108900平方米，项目规划为独立别墅和联体别墅。
由此，规定了如下的本案市场调查的选取范围：从整个别墅住宅小区项目开发延续性来说，虹山半岛一期项目的各类情况，将直接影响本案的规划和市场定位及行销情况，对之作全面细致的市场调查分析，意义重大；以徐家汇为起点至上海西南方向车程为半小时至1小时左右的辐射区域，将是本案考察竞争性因素的主要物业区域，从别墅物业客户群流来看，对本案构成竞争影响的区域主要来自三个方面，即：其一为最邻近本案的闵行顾戴路周边物业及其形成的市场；其二为莘庄别墅区的别墅物业及其形成的市场；本篇将对上述的本案市场选取范围逐项研展，从而为有关方面把握市场机会，寻求机会，寻求市场切入点、规划决策等提供系统详实的依据。
专题篇2—1 市场调查选取范围说明2—2 虹山半岛（一期）市场调查2—3 虹山半岛相关区域联体别墅市场调查 2—4虹山半岛相关区域独立别墅市场调查2—2虹山半岛（一期）市场调查一、项目简介虹山半岛位于虹梅南路2121号，处于闵行曹行镇的虹梅南路与银都路的交界外，近邻由莘庄至徐浦大桥的外环外南大道。
整个小区占地195930平方米，共分二期开发。
其中位于西半边的一期于2000年11建别墅110栋，其中独立式别墅84栋，联体四拼式别墅26栋，总户数184户，不久即可交房。
虹山半岛一期由上海景洪房产开发有限公司开发。
【房地产精品文档】上海别墅报告(下)
三、上海高尔夫物业市场分析[一]、高尔夫别墅定义高尔夫,一项以自然为对象，以健身为娱乐的高档运动项目,如今开始与别墅融为一种和谐。
目前所称的高尔夫别墅一般拥有一座18洞以上的国际专业高尔夫球场,８至15米不等的大落差坡地,把几百甚至几千亩的土地分成了丘和谷的相对地貌。
连绵起伏的坡地把这些单个的元素连接成一道美丽的风景。
其次,高尔夫别墅大多四面环湖,独有的内湖水运网络，串连起栋栋别墅,将整个大社区联系在一起。
同时，许多别墅区内还有专门的会所和很多公众的活动场所，如儿童区、公开的绿地和活动角落，这些辅助设施,增添了居家闲适的味道。
如今,人们选择别墅不再仅仅局限于别墅本身,而是一种别墅生活,因而远离尘市但交通便捷的高尔夫别墅，成了上海人看好的别墅理想地。
［二]、上海目前高尔夫别墅附分布现状目前在上海以高尔夫球场为卖点的别墅主要集中在浦东、闵行、松江、青浦四个区。
代表楼盘有“长岛别墅、山水世纪别墅、汤臣别墅”、“虹桥高尔夫别墅”、天马花苑、银涛高尔夫别墅、上海大都会、棕榈滩海景别墅、林克司高尔夫别墅等,这些别墅项目均拥有出色的景观环境优势和高尔夫球场，个别楼盘拥有专业36洞标准杆国际高尔夫球场，可以营造出物业独有的气质和品位。
[三]、价格分布从价格上看,目前在上海的高尔夫别墅基本可以分为二种：平均单价在万元以下中档别墅和单价在一万元以上的高档别墅。
而主流产品一般都是高档别墅项目，由于建造一个1８洞以上的国际标准高尔夫球场一般造价都在4-5亿元之间，因此投资成本高是导致别墅价格居高不下的主要原因。
上海高尔夫别墅价格段数量分布[四]、客源分析高尔夫别墅属于景观房产,依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的居住项目。
较之一般的别墅，高尔夫别墅的特点和优势在于它具有更好的自然景观和建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
拥有相当实力的私营企业老板和众多外资企业高级管理人群将是此类别墅潜在消费群体。
上海鉴略地产顾问机构类别墅产品研究报告
•叠加别墅
•发展 背景
•产品定义
•叠加别墅产生于上世纪90年代后期，源于英国诺丁汗，风行 于美国、澳大利亚。进入中国后，这种产品以营造有天、有 地、有花园的私密生活空间，并实惠于独幢与联排别墅的价 格，成为市场热销“类别墅”产品的一种主要形式。
学习改变命运,知 识创造未来
上叠户型由顶层+三层+40%的二层面积组成 ，户型总面积也仅为115平米。这种超微型叠 加产品设计也使得总价优势十分明显。
上海鉴略地产顾问机构类别墅产品研究报告
•叠加别墅
学习改变命运,知 识创造未来
•86m2下叠户型
动静分区，布局合理 ，二层主卧保证了较 高的居住私密性
1.86平米户型配置有 亲地MINI花园，户型 性价比十分突出
•产品 定义
•叠加别墅是由多层的“别墅式” 复式住宅上下叠 加在一起组合而成，简单来说，就是由别墅的“ 独天独地”变为上一户，下一户。
上海鉴略地产顾问机构类别墅产品研究报告
•叠加别墅
学习改变命运,知 识创造未来
•1 •2
•4
•主要特点
•5
•1st:产品规划容积率区间[0.8—
1.2]。
•4
•2 •3
•2nd：四至五层，一般为一、 二层组合一套户型，三、四或 五层组成另一套户型。
•3rd：和别墅极其相似的立面 观感。
•4th：下层户型一般有独立花 园，上层户型一般有独立露台 。
•0.3
•0.6
•0.9
•1.2
•1.5
•1.8
•5th：单套户型面积一般不超 过250平米。
上海鉴略地产顾问机构类别墅产品研究报告
上海鉴略地产顾问机构类别墅产品研究报告
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锦绣江南
独栋：6.5-7万/平
万源城
独栋：6.5-7万/平
协合紫薇园 独栋：5万/平
11
御翠园 独栋：5-6万/平米
梵高 独栋：3.5-4.5万/平米
万科金色里程 联排：3万/平
4
7
长城中环墅 双拼/联排：2万
金地湾流域 双拼：3万/平
浦发博园 联排：2万/平
08上海城市别墅市场表现
序号 项 目
物业类型 开盘时间
2019年
至今
上海城市别墅其始祖是老上海花园别墅和老洋房，萌芽于1990年代中后 期，成型于2019年以后，2019年以来又有新的发展。
市场
上海城市别墅分布情况
城市别墅楼盘
上海城市别墅主要分 布中环线附近。
联体别墅集中在大华 、三林板块。独立别墅 主要集中在东郊板块。
梧桐墅 联排：3万
大华蓝郡 联排：2.6万
20242.6
5510
106
6
大华梧桐墅
联排/双拼 08年4月
17474
5884
78
7
长城中环墅
联排/双拼 08年5月
58366
22757
329
8
水岸蓝桥三期
联排
08年5月
8003
841
42
9
华润橡树湾
叠加
08年6月 16520.35 4159.84
81
10
万源城
独栋
08年11月 13112.27 4873.18
61
万源城
独栋
8239.09
22
协和紫薇园
独栋
1696
5
中鹰黑森林
叠加
2719.39
11
锦绣江南
独栋
1600.74
5
项目
物业类型 存量（面积）
御翠园
独栋
10349
联排
阳光花城
独栋
23109.42 3591.91
九间堂
独栋
3504.38
锦秋花园
联排
25582.51
东郊华品园
独栋
梵高
独栋
叠加别墅
联体别墅
提香湾 联排：2万/平
橡树湾 叠拼：3.8万/平
森林都市 联排：4万/平
水岸蓝桥 联排：2.6-2.9万
中鹰黑森林 叠拼：3.5-4万
九间堂 独栋：6-10万/平米
东郊华品园 独栋：9万/平米
从其均价来看，独立 别墅售价在5-9万元/ 平，联体别墅在2-3万 元之间，叠拼别墅在 3.5-4万元/平左右。
1026.26 3162 0
总套数 去化套数 去化率 去化速度
15
10
67％
1套/月
42
31
74％
3.9套/月
77
43
56％
3.6套/月
118
36
31％
3.6套/月
9
2
22％
0.2套/月
82
11
13%
1.2套/月
20
0
0
0
物业类型 叠加别墅 联体别墅 独立别墅 合计
新增供应
27340 209254.92 79943.44 316538.36
上海城市别墅专题研究报告
研展部 纪美莹 马宁
导言
城市别墅诞生背景
别墅产品 ＋
城镇发展
别墅土地资源日益稀缺和国家政策的限制 建设省地节能环保住宅的可持续发展趋势 中产阶层提升居住质量和生活品质的需求
城市别墅界定
何为城 市别墅
位于城市主要区域或者快速发展区域。 周边交通便捷、配套齐全 ，与市中心联系方便。 满足第一居所应具备的居住功能。 自然资源依托性一般，注重内部景观打造。 物业类型组合丰富，属于中小面积别墅。 客群一般为提升中的主流群体。
城市别墅特征
与城市豪宅相比 占有更多的自然资源 与郊区别墅相比 占有更多的城市资源
上海城市别墅发展历程
传统租界 区的老别 墅项目
虹桥别墅 区成型
浦东龙东 大道、碧 云板块
闵莘别墅 区兴起
发展片区 东移
真正的城市别墅越来越 少，类别墅、空中别墅 产品概念兴起
90年代 2019年
2019年
2019年
新增供应 面积
去化面 积
总套数 去化套数 去化率 去化速度
1
金地湾流域
双拼
08年7月
20194
7585
82
31
38%
3.9套/月
2
恒盛提香湾
联排
07年末
17305
6330
86
3
大华蓝郡
联排
08年5月
10565
4809
46
4
万科金色里程
联排
08年6月
25909.5
20320
102
5
浦发博园
联排
08年8月
去化面积
12281 82311.46 24199.54 118792.9
总套数 123 989 239 1351
去化套数 51 374 80 505
销售率 41.5％ 37.8％ 33.5％ 37.4％
平均去化速度 3.05套/月 4.14套/月 1.58套/月 ----------
供应：从08年新增供应量来看联体别墅占总面积的 66%，总套数的74%。独立别墅的新增供应量远大于 叠加别墅。
14
阳光花城
15
梵高
16 东郊华品园
叠加 独栋 联排 独栋 独栋 独栋
开盘时间
08年5月
08年7月 08年3月 08年5月 08年5月 08年6月 08年11月
新增供应 面积
3496
10840.5 9
23688 31384.8
8 4618.17
25279
9750
去化面积
1800
8121.2 13339 8275.46
长城中环墅 大华梧桐墅
235-250 181-191
227-241 229 252-256 200-210 185-195 189-211 154-167 193-204 232-267
项目
物业类型
存量（面积） 存量（套）
金地湾流域
双拼
12399
51
恒盛提香湾
联排
10975
53
大华蓝郡
联排
5756
25
万科金色里程
联排
5589.5
22
浦发博园
联排
14732.6
85
大华梧桐墅
联排/双拼
11590
57
长城中环墅
联排/双拼
35609
201
水岸蓝桥三期
联排
7162
39
华润橡树湾
叠加
12360.51
去化：全市城市别墅的总体去化率在37%左右，叠 加与联体别墅去化率稍好，在总体去化的84%。全市 总体去化速度近每月3套，联体别墅去化速度最快可 达到4.14套每月。
•供应以联体别墅为主，独立 次之。
•整体去化率在37%左右，以 联体别墅去化为主。
•去化速度联体>叠拼>独立。
上海城市别墅市场表现——存量
9750 22117 15079.51 148913.62
独立别墅
60848
合计
224841.13
联排市场存量大概需要18个月消化完毕 独栋市场存量大概需要13个月消化完毕
存量（套）
34 82 7 8 128 20 75 72 743 176 991
上海城市别墅市场表现——结构
项目
主力面积
金地湾流域 恒盛提香湾 大华蓝郡 万科金色里程 浦发博园
36
33
38%
2.1套/月
21
46% 2.33套/月
80
78% 8.88套/月
21
20%
2.6套/月
21
27%
1.9套/月
128
39% 11.6套/月
3
7%
0.33套/月
20
25％
2.2套
14
39％
3.5套/月
08上海城市别墅市场表现
序号 11
项目
物业类 型
协和紫薇园
独栋
12 中鹰黑森林
13
御翠园