资产评估计算题、综合题(整理后的)

1.名词解释1、资产评估(P3)即资产价值形态的评估。

是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。

2、清算价值(P23)指以评估对象处于被迫出售、快速变现或其他非正常市场条件为依据判断的资产价值估计数额。

3、持续使用假设(P24)是对资产拟进入的市场条件及在此市场条件下的资产使用状态的一种假定性描述或说明.首先是基于被评估资产正处于使用状态（包括正在使用和备用）的事实；其次根据有关数据推断这些资产还将继续使用下去。

持续使用假设既说明了被评估资产面临的市场条件或市场环境，也说明了资产在评估时点及评估过程中的状态。

4、公开市场假设(P24)是指资产可以在充分竞争的产权市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。

是对拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。

5、收益年限(P42)二、判断1、咨询性使资产评估结论常用于财产诉讼和政府对财产的征用和管理（F）2、企业的借入资金产不可纳入被资金产的范围，因为企业不拥有其所有权（F）3、政府发布的经济信息也是一种经济资源，具有为企业带来经济利益的潜能，因而也是资产评估的对象（F）4、根据权益的性质，整体资产评估对象可以分为：控制权益、投资权益、所有者权益。

其中投资者权益包括所有者投资和负债投资，能较好地反映企业稳定的生产能力，是控制扣除流动负债的余额（T）5、根据国际评估准则中的定义，固定资产包括有开和无形两类，其中，无形固定资产又包括长期投资，长期应收账款，结转的费用，商誉、商标、专利以及类似的资产（T）6、对于能够在市场上交易的资产，如果市场是完善的，其公允价值应该大于内在价值（F）7、以赔偿为目的的评估并不是特定评估目的的资产业务，因此它所评估的是资产的市场价值（F）8、不完全具备在公开市场上出售条件的资产，处于特定地位的资产，不能独立存在的资产和用途单一且专业特征明显的资产都是特殊评估对象的资产（T）9、继续使用假设的核心是强调资产对未来的有效性，这种有效性可以完全不受过去和现在是否有效的影响（T）10、根据资产评估的预期收益原则，资产在取得时花费的成本越大，其评估值就越高（F）11、应用市场法评估资产要满足三个前提条件（F）12、收益法中的收益是指评估基准日后若干年的平均收益（F）13、采用市场法评估资产价值时，要以类似或相同的资产为参照物，选择的参照物应该是与被评估资产的成新率相同的资产（F）14、市场比较法中的个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格转化为待估对象自身状况下的价格（T）15、政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了一些资产的使用，造成资产价值的降低，这是一种非评估考虑因素（F）16、对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术备件下的设计，工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为复原重置成本（F）17、对于一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本高（T）18、收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和收益期限（T）19、收益年限是资产从购置开始到报废为止所经历的全部时间，通常以年为时间单位（F）20、复原重置成本与更新重置成本相比较，设计差异，功能差异，技术差异和标准差异均是两者之间的主要差异（T）三、选择1、下列选项中，不是无形资产的（A）应收及预付款土地使用权计算机软件非专利技术12、下列不影响无形资产评估价值的是（D）寿命期限机会成本市场供求状况评估方法3、下列是不可确指资产的是（B）特许经营权商誉著作权商来秘密4、我国理论界所说的“三分法”，即经营活动中的三大要素不包括（B）资金经济环境技术管理5、被评估建筑物账面价值80万，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。

（B）86 87 90 856、某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已经完成，结构工程完成50%。

设备安装工程尚未进行，根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%，60%和25%，该在建工程在评估时点的完工程度是（C）75% 30% 45% 65%7、某砖混结构单层住宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（B）8600 8800 9000 120008、有一宗地，占地面积500平方米，地一建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7,容积率为2.0,土地单价为3000平方米,则楼面地价为(B)1000元/平方米1500 2100 28009、有一宗地,出让年期为50年,已经使用30年,资本化率为10%,预计未来每年的收益为15万元,则该宗地的评估价值最接近于(A)128万141 149 15010\、有一宗房地产,评估其准日后第一年的纯收益预计为70万元,资本化率为8%,以后各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%,则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最接近于(C)700万元800 1000 110011\、某可比交易实例成交地价为3000平方米,对应使用年期为30年,若待估宗地出让年期为40年,土地资本化率为7%,则通过年限修正该宗土地的价格最接近于(B)2900元/平方米3223 3322 400012\、如果某房地产的售价为5000万元,其中建筑物价格3000万元,地价2000万元,该房地产的年客观收益为450万元,建筑物的资本化率为10%,那么土地的资金本化率最接近于(C)9% 12.5% 7.5% 5%13\某评估机构采用市场法对一房地产进行评估,评估中共选择了A\B\C三个参照物,并分别得到127万元,142万元,151万元三个评估结果,根据A\B\C三个参照物与被评估对象的差异因素分析,判定其结果的权重依次为25%,40%,35%,则被评估房产的评估值最接近于(C) 140万元157.5 141.4 148.514\、资产评估是判断资产价值的经济活动,评估价值是资产的(B)时期价值时点价值阶段价值时区价值15\评估机器设备一台,三年前购置,据了解该设备尚无替代产品,该设备账面原值10万元,其中买价8万元,运输费9.5万元,安装费\运输费\调试费分别比三年前上涨40%,30%,20%,该设备的重置成本是(A)12.08 10.58 12.58 9.516\、1995年1月评估设备一台,该设备于1991年12月购建,账面原值为20万元,1991年进行一次技术改造,改造费用(包括增加设备1.2万元,若定基物价指数1991年为1.05 1993年为1.20 1995年为 1.32.则该设备的重置成本是(B)22万元27.34 27.43 29.0417\、评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线，经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件，如果规模经济指数为0.7是时,该设备的重置全价为(D)19.2万元17.35 24 16.10218\、某待估设备重置成本为27万元,经查阅,已经使用4年,评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年,那么它的实体性贬值为(B) 10万元12 15 1819\、某项专用技术预计可用5年,预测未来5年的收益分别为40万元,42万元,44万元,45万元,46万元,假定折现率为10%,则该技术的评估价值为(D)217万元155.22 150.22 163.4320、\假定某企业长期负债占全部投入资本的比重为20%,自有资金的比重为80%,长期负债的平均利息率为9%,社会无风险报酬率为4%,该企业风险报酬率为12%,则利用加权平均资本化成本模型求得其资本化率为(C)15% 13.2% 14.6% 12,6%21\从资产交易各方利用资产评估结论的角度看,资产评估结果具有(C)现实性咨询性公正性市场性22\、( A )是资产评估业务的基础,决定了资产价值类型的选择,并在一定程度上制约着评估途径的选择.评估目的评估方法评估规程评估对象23\、以下是法定评估的资产业务是( C )企业租赁抵押贷款国家征用不动产资产清算综合题：1.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

(百度上的)试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2）计算楼价：楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元）（3）计算建筑费和专业费建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元）专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000（元）（4）计算销售费用和税费销售费用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元）销售税费＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元）（5）计算利润利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价+16,500,000）×10％（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）（6）计算利息利息＝地价×[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）×[（1+6％）1－1]＝0.1236×地价+990，000（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）（7）求取地价地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1×地价－1,650,000－0.1236×地价－9,900,000地价＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元）3(班上发的)估算该宗土地目前的价值。

1、计算开发完成后的房地产销售收入房地产销售收入=2000×2.5×9000=4500（万元）2、计算建筑费和专业费建筑费=3000×2000×2.5=1500（万元）专业费=建筑费×10%=1500×10%=150（万元）3、计算销售费用和税金销售费用=4500×2.5%=112.5（万元）税金=4500×6.5%=292.5（万元）4、计算利润利润=（地价+建筑费+专业费）×10%=（地价+1650）×10%5、计算利息利息=地价×[(1+6%)2－1]+(1500+150)×[(1+6%)1－1]=0.1236×地价+996、求取地价地价=4500－1500－150－112.5－292.5－0.1×地价－165－0.1236×地价－99地价=1782.45（万元）（8）评估结果单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米）楼面价格＝8912／2.5＝3565（元／平方米）2.甲企业是一家生产家用电器的制造企业，其2001年的收益情况见利润表，表中补贴收入50万元中包括了企业增值税出口退税30万元和因洪灾政府的损失支出。