农村宅基地使用权一户一宅法律制度的缺陷
浅议《土地管理法》修订中的“一户一宅”政策走向问题
国土资源FAZHIJIANSHELAND&RESOURCES51法制建设近期，《土地管理法》修订征求意见稿（以下简称“意见稿”）发布以后，引起社会热议。
近年来，随着我国社会经济迅速发展，《土地管理法》很多方面已经不能适应当前社会发展需要，在这种情况下，启动对《土地管理法》的修订很有积极意义。
但从目前披露的多项修订意见看，并没有对“一户一宅”有新的修订，这是值得商榷的地方。
一、主体认定愈发困难农村宅基地使用权及房屋所有权审批和登记的主体基本条件是本村农民集体经济组织成员，这是毫无争议的。
但是在农村集体经济组织宅基地原使用权人户内的家庭成员，现因就业、升学、入伍等等原因将户口迁到城市（城镇）的，能否认定其农户身份进行确权登记？其现所在“户”内其他非农成员是否也同样拥有共有份额？在社会经济发展、人口迁移频繁、户籍改革步伐加大的背景下，这种情况会越来越多。
二、宅基地的“集体属性”与登记的“户主代表”之间存在认知偏差由于宅基地使用权的集体属性，在确权登记中基本是以户主为代表进行登记的，这样会衍生出宅基地使用权人户内成员户口迁移变动后，迁移人员（迁出或迁入）的份额分配问题。
由于人口迁移之后户口本内成员和不动产权证权利人的不对应性，若该问题分配不合理，势必给建房审批、征地拆迁和其他亲属户口迁移带来很大阻力。
三、户与宅的先后顺序长期以来纠缠不清农户在户口分户时，往往被户籍部门要求提供分立好的不动产登记证；而根据“一户一宅”政策，国土资源部门是以户为单位进行农村宅基地使用权和房屋所有权证登记。
随着社会经济的飞速发展，户改步子加大，在分户、立户时把拥有土地、房产作为前置条件的趋势会越来越明显，如何协调好户改与土改关系，协调宅与户的关系还需要相关政策来明确。
城乡户籍迁移将“在农村拥有合法宅基地”作为前置条件，另外，在城市房地产价格畸高的情形下，合法的农村宅基地使用权和房屋所有权被视为另一种投资渠道，最终将矛盾聚焦到了“一户一宅”，因此，土地管理制度设计中，有几个导向是应当值得注意的。
农村宅基地使用权一户一宅法律制度的缺陷
农村宅基地使用权一户一宅法律制度的缺陷农村宅基地使用权一户一宅法律制度在实施过程中存在诸多缺陷。
首先，该法律制度缺乏明确的界定和标准，造成宅基地的分配和管理工作难以统一和规范。
由于缺乏具体的法规和细则，各地对于宅基地的面积、使用年限和规划分配等方面存在差异，给农村宅基地的合理利用和管理带来了困难。
其次，一户一宅的制度规定导致农村宅基地的过度划分，存在大量闲置宅基地和严重的碎片化问题。
由于农村人口较少、土地资源有限，一户一宅的制度将土地资源进行了过度细分，往往导致大量的宅基地被闲置，没有得到有效利用。
同时，过度划分的宅基地也增加了土地交通和公共设施建设的困难，给农村基础设施的完善带来了障碍。
此外，一户一宅的法律制度缺乏对农村宅基地使用和流转的明确规定，给农村土地市场的发展带来不确定性。
宅基地的不能流转、无法变现的问题使得农民对于宅基地的开发和投资积极性不高，也无法将土地价值最大化。
同时，缺乏流转市场也使得农民无法自由选择自己的生活地点和生活方式，限制了他们的自由权利。
此外，一户一宅的法律制度也未能解决农村土地规划和城市化的问题。
由于一户一宅的制度限制，农村宅基地的规划和组织往往是零散的和分散的，无法形成规模化的社区和乡村建设，也影响了农村经济的发展。
同时，宅基地的使用和房屋的建设也没有明确的指导，容易造成粗放式的土地利用和低效率的城乡建设。
最后，一户一宅的法律制度在执行过程中也存在着腐败和权利保护的问题。
由于农村宅基地的规模较小，土地权益容易受到侵犯和剥夺，给农民带来了不小的法律风险和纠纷。
同时，宅基地的分配和管理工作也容易受到地方政府和相关部门的干预和利益驱动，导致一些农民的土地权益受到不公平的对待和侵害。
综上所述，农村宅基地使用权一户一宅法律制度存在着诸多缺陷，包括界定和标准不明确、过度划分和碎片化、缺乏流转市场、未能解决城市化问题以及权利保护不到位等方面。
为了解决这些问题，需要进一步完善农村宅基地的法律制度，明确规定和标准，建立健全宅基地的流转市场，加强对农民土地权益的保护，促进乡村振兴和可持续发展。
关于完善一户一宅政策的好建议和意见
一、概述近年来，我国城乡建设发展迅速，农村宅基地政策也随之不断完善。
然而，一户一宅政策在实施过程中仍存在一些问题和不足，急需采取有效措施加以改进。
为此，我们有必要提出一些建设性的建议和意见，以期完善一户一宅政策，更好地满足农民居住需求，推动农村振兴。
二、优化宅基地规划1. 与城镇规划衔接。
建议在宅基地规划设计中充分考虑当地的城镇规划，使农村宅基地与城镇建设相衔接，有利于提高乡村整体规划的科学性和合理性。
2. 合理布局。
应该在宅基地规划中合理安排农房建筑位置，保证宅基地空间的最大利用率，避免资源浪费，提高规划的可持续发展性。
3. 细化规划标准。
尽可能根据地域特点，细化规划标准，将不同区域的宅基地规划要求具体化，有利于照顾到更多不同地区的实际情况。
三、完善宅基地管理制度1. 健全宅基地规划审批程序。
建议建立健全的宅基地规划审批程序，加强对宅基地规划设计的审查力度，确保规划的合理性和科学性。
2. 强化宅基地建设管理。
应该加强对宅基地建设过程中的管理，包括建设资金来源、建设材料标准、建设工期等方面的监管，以确保农民宅基地建设符合相关标准和规定。
3. 完善宅基地使用权制度。
建议完善宅基地的使用权制度，明确农民对宅基地的使用权和管理权限，保障农民的合法权益。
四、改善宅基地配套设施1. 提供基本公共服务。
应该为农村宅基地配套基本公共服务设施，如道路、供水、供电等，提高农民居住条件。
2. 丰富农村公共文化设施。
建议丰富农村宅基地周边的公共文化设施，如图书馆、文化活动场所等，丰富农民的精神文化生活。
3. 完善环境保护设施。
应该在宅基地周边完善环境保护设施，保护好环境资源，提高宅基地的生态环境。
五、加强宅基地政策宣传1. 宣传政策红利。
应该通过多种途径加强对农村宅基地政策的宣传，让农民了解政策红利，激发农民参与宅基地政策的积极性。
2. 宣传政策变化。
及时宣传政策的变化和调整，让农民了解到政策的最新动态，保证政策的顺利实施和落实。
农村宅基地制度改革的实践、问题与对策
农村宅基地制度改革的实践、问题与对策农村宅基地制度改革是我国农村土地制度改革的重要组成部分，也是实施乡村振兴战略的关键环节。
近年来，我国各地积极探索农村宅基地制度改革，取得了一定的成效，但也面临着一些问题和挑战。
本文将从实践、问题与对策三个方面对农村宅基地制度改革进行探讨。
一、实践1. 宅基地使用权确权登记近年来，我国积极推进宅基地使用权确权登记工作，明确了宅基地使用权的归属和边界，为宅基地制度改革奠定了基础。
截至2020年底，全国已有30个省（自治区、直辖市）开展了宅基地使用权确权登记工作，覆盖了80%以上的农户。
2. 宅基地有偿退出为了解决宅基地闲置问题，各地积极探索宅基地有偿退出机制。
例如，江苏省苏州市吴江区推出了“宅基地换房”政策，允许农户将闲置宅基地置换为城市保障房或养老公寓，实现了宅基地的合理利用和农民的财产性收入增加。
3. 宅基地使用权流转为了激活宅基地市场，各地积极探索宅基地使用权流转机制。
例如，四川省成都市郫都区实施了宅基地使用权抵押贷款政策，允许农户将宅基地使用权作为抵押物向银行贷款，拓宽了农民的融资渠道。
4. 宅基地集中整治为了提高宅基地利用效率，各地积极探索宅基地集中整治模式。
例如，浙江省杭州市萧山区实施了“空心村”整治工程，通过拆除闲置宅基地上的房屋，整理出连片土地进行集中开发，提高了土地利用效率。
二、问题1. 宅基地使用权确权登记不彻底虽然我国已推进了宅基地使用权确权登记工作，但仍存在一些问题。
部分地区宅基地使用权登记不彻底，导致宅基地权属不清，影响了宅基地制度的改革进程。
2. 宅基地有偿退出机制不完善当前，我国宅基地有偿退出机制尚不完善，退出补偿标准较低，难以满足农民的预期。
此外，宅基地退出后的用途转换机制不健全，导致退出宅基地的利用效率不高。
3. 宅基地使用权流转市场不活跃虽然各地积极探索宅基地使用权流转机制，但宅基地使用权流转市场仍不活跃。
一方面，流转渠道不畅，农民缺乏有效的流转途径；另一方面，流转政策限制较多，影响了宅基地使用权流转的积极性。
当前农村宅基地管理和使用存在的问题、原因及对策建议
当前农村宅基地管理和使用存在的问题、原因及对策建议摘要：分析了当前农村宅基地管理中存在的问题，并提出了对策建议：主要包括：完善农村宅基地管理的法律法规、建立村庄规划和宅基地规划制度、深化农村宅基地审批制度、加强执法监管力度等。
关键词：农村宅基地；管理；问题；对策1 当前农村宅基地管理中存在的问题1.1 村庄规划滞后长期以来，农村村庄建设布局和村庄内宅基地选址缺乏科学、合理的规划。
许多地方没有村庄规划，农民建房选址随意性大，乱搭乱建的现象严重，村庄布局杂乱，房屋排列无序，造成了耕地破坏和宅基地闲置并存的不合理现象。
农村的“空心村”问题日益严重，建房户纷纷向村外扩张，新建住宅不断向村外延伸，村庄四周新楼林立，村庄内部破破烂烂，形成“空心村”。
也有些地方制订村庄发展规划，但是在实际操作中，由于有的规划起点高、标准高，不太符合实际，在实践中无法操作，或是由于基层政府、组织和群众认识不够，规划大多观念老化，缺少整体、长远的考虑，效果不明显。
1.2 宅基地的使用不够规范《中华人民共和土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合鄉（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
”但由于基层政府对农民建房缺乏的正确引导和管理，加之由于宅基地为无偿取得，无成本留置，加上经济利益的驱动，造成1户多宅、超标准占地、闲置等问题比较严重。
据国土资源部统计数据显示，1996-2008年我国农村人口减少了1.29亿人，但居住用地增加超过7万hm2，人均居住用地从193m2上升到229m2。
1.3 针对宅基地违法建房行为执法难当前关于农村宅基地管理的法律法规少，且较宏观、不够具体，可操作性差，农村宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整，目前我国还没有一部调整农村宅基地利用和管理方面的法律。
农村宅基地利用存在的问题及对策
农村宅基地利用存在的问题及对策（原创实用版）目录一、农村宅基地利用存在的问题1.宅基地使用权证书和地籍档案不齐全2.宅基地转让限制3.宅基地分配不公4.宅基地使用违规二、农村宅基地利用对策1.完善宅基地管理制度2.建立健全宅基地分配机制3.规范宅基地使用审批流程4.加强宅基地使用监管正文农村宅基地利用存在的问题主要有以下几点：1.宅基地使用权证书和地籍档案不齐全。
有些农村地区的宅基地使用权证书没有加盖国家机关事业单位公章，使得其合法性受到质疑。
另外，地籍档案的管理也不完善，导致宅基地使用权的确认和转让存在困难。
2.宅基地转让限制。
农村宅基地只能在本村集体经济组织内部成员之间进行转让和买卖，不能对外部人员转让。
而且，宅基地与房屋之间不能分离转让，即必须是房屋和宅基地一起转让。
3.宅基地分配不公。
有些农村地区，宅基地的分配受到家庭背景、权力和关系等因素的影响，导致分配不公。
4.宅基地使用违规。
有些农户未经批准，私自改变宅基地用途，或者超面积使用宅基地，导致宅基地使用不规范。
针对上述问题，我们可以提出以下对策：1.完善宅基地管理制度。
建立健全宅基地使用权证书和地籍档案的审批、发放和管理制度，确保宅基地使用权的合法性和可追溯性。
2.建立健全宅基地分配机制。
实行公平、公正、公开的宅基地分配原则，确保宅基地分配的公平性。
3.规范宅基地使用审批流程。
建立严格的宅基地使用审批流程，防止宅基地使用权的滥用和违规操作。
4.加强宅基地使用监管。
对宅基地使用情况进行定期巡查和监管，对违规使用宅基地的行为进行及时制止和处罚。
关于农村宅基地使用权“一户一宅”的反思
关于农村宅基地使用权“一户一宅”的反思张德龙【摘要】《土地管理法》第六十二条第一款应修改为:农村村民一户只能无偿申请一处宅基地,无偿申请宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市的规定.农户申请超过规定面积的宅基地,其超出部分应向村集体经济组织缴纳宅基地使用费.农户申请的超过规定面积的宅基地的使用期限参照城市建设用地使用权的期限,期满后村集体经济组织有权收回该宅基地使用权.最后,在宅基地使用权的原始取得、流转、回收的循环系统中,提出了宅基地使用权原始取得的无偿取得和有偿取得相结合制度,分析了宅基地使用权流转中的内部流转和外部流转的法律关系,构建了有偿回收、无偿回收和补偿回收的宅基地使用权的退出机制.【期刊名称】《山西农业大学学报（社会科学版）》【年(卷),期】2014(013)003【总页数】5页(P231-235)【关键词】农村宅基地使用权;一户一宅;原始取得制度;流转制度;退出制度【作者】张德龙【作者单位】山东大学法学院,山东济南250100【正文语种】中文【中图分类】F323.89“一户一宅”法律制度作为农村宅基地使用权的分配原则是农民取得宅基地使用权的法律依据，也是农民居有其所的基本保障。
然而“一户一宅”法律制度更多是计划经济时代的产物，在计划经济时代，在农村经济发展水平不高的条件下，其可以满足农民的居住需求。
但是随着市场经济的确立、完善、不断发展，农村生活水平的提高，“一户一宅”法律制度已经不能适应市场经济的步伐，不能满足农民的居住需求，甚至成为提高农民生活水平，促进农村经济发展的枷锁。
笔者认为，“一户一宅”法律制度虽然曾经对农村的稳定、农业的发展以及保障农民基本生活水平发挥过重要作用，但其已不适应我国现在的经济状况和农村的实际，有必要对其进行改革。
笔者将在文中提出自己的改革建议。
一、“一户一宅”制度存在的问题“农村宅基地使用权，是指以建造住宅及附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。
宅基地管理存在的问题及建议
工作交流|四川农业与农机/2021年6期|>>>1管理现状以2019年新修订的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）为标志，我国农村宅基地进入了规范管理阶段。
新修订的《土地管理法》明确宅基地由乡（镇）人民政府审核审批，国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理工作。
但宅基地管理工作涉及面广，包括审批、规划选址、分户建房等方方面面，政府管理部门不仅涉及农业农村部门，还涉及自然资源部门、公安部门等。
农业农村部门主要负责起草农村宅基地管理和使用相关法律法规及政策，指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，指导闲置宅基地和闲置农房利用等；自然资源部门主要负责土地等国土空间用途转用、土地整理复垦、不动产统一确权登记，拟订国土空间规划并监督实施等；而公安部门主要负责农村户口分户。
2存在的主要问题2.1缺失专门的宅基地法律法规我国农村宅基地管理没有专门性法律法规，与宅基地管理有关的法律法规条款，散落于《宪法》《民法典》《物权法》《土地管理法》《不动产登记暂行条例》《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规中；关于我国农村房屋和宅基地使用权的调整，可使用的法律规范数量则更少，且层次不高，主要依靠政策调整。
从长远来看，宅基地立法的缺失，不利于乡村振兴战略的深入推进。
2.2执法职能边界不清新修订的《土地管理法》第78条明确“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处”。
虽然《土地管理法》明确农业农村部门为农村村民宅基地执法部门，但纵观整部法律，都没有进一步明确宅基地的认定和违法查处范围。
同样，农业农村部印发的《农业综合行政执法事项指导目录（2020版）》和自然资源部门印发的《行政处罚事项清单》也未对农村村民违法占地（特别是占耕地）建住房的查处作更进一步明确规定。
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农村宅基地使用权一户一宅法律制度的缺陷农村宅基地使用权制度的缺陷【摘要】本文对当前农村出现的大量空置房、荒废老宅基地、无房户等农村村民居住问题形成原因进行分析,认为根本原因在于《土地管理法》制度的立法缺陷。
【关键词】农村宅基地;;制度缺陷中图分类号:D923文献标识码:A 文章编号 :1671-5918(2009)03-0126-02doi:10.3969/j.issn.1671- 5918.2009.03.062本刊网址 : 一、农村宅基地制度的确立 (一)制度 1998年修订的《土地管理法》首次明确规定一户只能拥有一处宅基地。
宅基地使用权是农村居民以户的名义享有的权利,即农民家庭享有的权利,而不是个人享有的权利。
由于土地资源的稀缺性,规定一户只能拥有一处宅基地,确保每户农民都能得到一块安身之所,无论贫富 ,结果均等,在很大程度上顺应了民心,符合人们朴素的公平观念,也实现了农村基本的社会保障。
(二)户的界定集体土地是以农村现有人口为标准平均分配,人人有份,如划分承包地、口粮田、自留地等,涉及宅基地时,基本上也体现了这一原则,同时,国家实行的户籍管理制度一般以子女结婚成家为标志组成一个家庭户籍,所以,宅基地使用权自然以户计算。
农户是农村承包经营户的简称,因而农户是一类《民法通则》明确规定的特殊民事主体。
1991年1月4日国务院发布《中华人民共和国土地管理法实施条例》对宅基地使用权的审批权限作了补充。
该条例第25条规定 :农村村民建住宅需要使用土地的,应当先向村农业集体经济组织或者村民委员会提出用地申请,经村民代表会或者村民大会讨论通过后,报人民政府批准。
其中需要使用耕地的,由乡级人民政府审核,经县级人民政府土地管理部门审查同意后,报县级人民政府批准;需要使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,报乡级人民政府批准。
笔者不以为然,这里的户是农村自然户而非农村承包经营户,农村承包经营户是在农村自然户的成员基础上承担特定经济职能的一类社会组织,它与农村自然户不同。
农村自然户的本质是指一个农村家庭,是作为民事主体的自然人的联合。
所以,户只是因血缘、婚姻等关系联络而共同居住一处生活的自然人团体,不能作为单独的民事主体来看待。
1990年1月3日国务院批转了《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》,其中指出:各地应根据实际情况对农村建房的对象、条件、用地标准、审批手续作出明细规定。
要建立严格的申请、审核、批准和验收制度。
凡是要求建房的,事先必须向所在的乡(镇)政府或县(市)土地管理部门提出用地申请。
经审核,对符合申请宅基地兴建自用住宅的,由土地管理部门确定宅基地使用权,丈量用地面积,并依法批准后,方可动工。
竣工后,由土地管理部门负责组织验收。
对不合理分户超前建房、不符合法定结婚年龄和非农业户口的,不批准宅基用地;对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的,除不再批准新的宅基用地外,还应按其实际占用土地面积,从经营之日起,核收土地使用费;对已经农转非的人员,要适时核减宅基地面积。
为便于群众监督,各地应对用地指标、申请宅基地的户数、审批条件和结果等,张榜公告,实行公开办事制度。
因此,户只是为了申请和管理的方便而由国家和集体认可的单位。
二、农村宅基地制度存在的问题农村宅基地分配制度一户一处宅基地的立法原则过于概括,使农村宅基地分配制度的不公平、不合理成为普遍现象,许多地方立法直接侵害了农民的正当居住需求。
由于对户和宅的定义不明确,出现了一户多宅、一宅多户、有户无宅、有宅无户等等问题。
(一)制度内自相矛盾现行一方面明文规定一户只能拥有一处宅基地,但同时又承认宅基地使用权可随地上房屋所有权移转,即已拥有一处宅基地使用权的人可因房屋买卖或继承等合法原因而获得两处以上宅基地使用权。
以户为单位行使宅基地使用权与宅基地使用权面积确定,一次取得原则相冲突。
依生存保障性质,集体经济组织成员人均可取得一次面积特定的宅基地使用权,并以户为单位集中行使。
但依现行农村宅基地使用权制度,一个有着众多家庭成员的大家庭其所获得的宅基地面积与成员数成正比,但当其中部分家庭成员分户立业时,新立户成员可依现行规定申请分配宅基地,其在原房屋中所分得的宅基地并没有上交给集体,这就容易造成不公平现象。
即使为此创设规定收回其原宅基地份额,也只能流于纸上文章,不具可实行性。
可见,人均面积特定,以户为单位集中行使的农村宅基地使用权制度含有内在的不公平性 ,也与其固有的生存保障性质相悖。
实际上,每个人都分别在两个户中获得两次宅基地的分配。
第一次是作为家庭成员参与分配宅基地,第二次是自己作为户主申请宅基地的分配,一户多宅不可避免。
(二)无偿分配宅基地助长了一户多宅的发生随着家庭联产承包制的推行,农民收入增加 ,农村建房用地的需求也大幅增加。
集体建设用地行政配置、无偿使用的制度助长了农村建设用地规模失控和乱占滥用耕地。
针对这些问题 ,国务院等发布相关文件,加大了管理的力度。
但是,农村宅基地使用权取得与保有的无偿性,刺激了农民无限扩张其宅基地使用权面积的欲望。
虽然现行规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
但由于宅基地使用权取得与保有的无偿性,农民拥有一种内驱的扩疆拓土的愿望,以求自己对宅基地面积扩张的最大化,因为,即使占而不用,也可作为一种备用资源来储存。
正是这种零成本的内驱力,造成我国农村宅基地超标准现象异常严重,其表现形式多样,如批少占多;建了新房也拒不交出闲置下来的老宅基地;一些乡、村领导干部凭权力、关系占有多处宅基地等等。
根据浙江省嘉兴市国土资源管理局的统计资料显示,截止到2003年底 ,全市共有农村宅基地57.62万亩,按全市农业人口231.66万人计算,人均宅基地达到166平方米 ,超过省级标准66平方米,造成了土地资源的极大浪费。
因此国务院及有关部门发出了制止农村建房占用耕地的一些规定。
根据这些规定,宅基地面积标准由省、县级人民政府确定,农村宅基地(包括买卖房屋引起的土地使用权转让)向所在生产队申请,生产大队审核,公社管委会批准;占用耕地的由县批准;重申禁止买卖、出租和违法转让宅基地,出卖、出租房屋的,不得再申请宅基地。
(三)一户多宅是合法的还是违法的? 如果一户多宅是违法的,那么既然现行法律禁止公民拥有一处以上宅基地,因此对于多出的宅基地,应当由集体收回。
如果一户多宅是合法的,那么公民只要是通过合法的方式取得宅基地,集体不能予以收回,否则等于禁止公民的房屋进行继承和买卖。
笔者认为,一户只能拥有一处宅基地的限制性规定,是基于宅基地的福利性及其所承载的社会保障功能而对宅基地使用权初始取得的限制,但不是对宅基地使用权继受取得的限制。
上不应当禁止村民通过继承等方式取得两处以上的宅基地使用权。
因此,笔者建议将一户只能拥有一处宅基地的限制性规定改为一户只能申请一处宅基地。
(四)农村宅基地占有制度的无宅户由于申请宅基地条件过于严格,在申请新宅基地的管理上也无法实际执行,因此造成许多无宅户。
广西国土资源局的一份《农村居民建房须知》写到: 上报农房审批需提供的材料: 1.申请者户口簿复印件、身份证复印件; 2.申请者书面申请书及呈批表(呈批表在国土所领取); 3.申请户原有宅基地的土地使用证复印件 (无使用证的需核发土地证书后方可申报用地); 4.已有旧宅基地但分户新建或迁址新建的 ,须提供退出旧宅基地协议书。
分户新建怎么退出旧宅基地?在旧宅里还居住着其他户,原来的土地使用证是按宅办证而非按户办证的。
即使签订了退出旧宅基地协议书又怎么执行? 福建省永安市国土资源局是要求申请人签订一份退出旧宅基地的承诺书。
这样的一份承诺书同样是无法执行的。
如果是分户的,根本就无法将土地使用证退还,原因是土地使用证是按宅办证而非按户办证的。
如果是单门独户的,要申请新宅基地,才有可能操作,但是如果是单门独户的则在旧宅基地上翻新,因为村内已经很难再找到适合建新房的宅基地了。
在交不出原来的土地使用证或者无法签订协议书的情况下,需要建新房的村民只有一种选择,即违法建新房。
(五)无户宅由于农村宅基地使用权的流转禁止或严格限制,形成大量空置屋,出现空心村,造成农村宅基地资源的极大浪费。
因此,1982年国务院《村镇建房用地管理条例》第15条规定,社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地,由生产队收回,统一安排使用。
1995年国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第52条规定,空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定土地使用权。
已经确定使用权的,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记,土地由集体收回。
2000年中共中央、国务院《关于小城镇建设有关政策》规定,为鼓励农民进入小城镇,从 2000年起,凡在县级市市区、县人民政府驻地镇及县以下小城镇有合法固定住所、稳定职业或生活来源的农民,均可根据本人意愿转为城镇户口,并在子女入学、参军、就业等方面享受与城镇居民同等待遇,不得实行歧视性政策。
对进镇农户的宅基地,要适时转换出来,防止闲置浪费。
1990年1月3日《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》规定,对已经农转非的人员,要适时核减宅基地面积。
虽然这些规定看起来很合理,但实际上统统难以实际执行,农民把宅基地交回集体的聊聊无几。
近年来,随着我国经济的不断发展以及许多城市户籍制度的改革,一些富裕起来的市郊农民纷纷进城购房,成为城市居民。
他们留在农村的宅基地,虽然已经闲置不用,但因流转受到特定的限制,难以实现,因此只能空置,从而导致空心村现象的出现。
制度在宅基地的分配使用上,只有进入农户的渠道,而没有合理的退出或者流转机制,各地政府依靠政策激励措施,开展退宅基地还田予以经济补偿等活动,收效甚微, 的制度性缺陷,在城市化进程中,体现得越来越严重。
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