产业新城应如何制定产业定位与发展规划案例分析
产业新城应如何制定产业定位与发展规划案例分析2018-01-08 鼎韬
李克强总理在2017年政府工作报告中指出：中国将继续扎实推进新型城镇化建设，优化区域发展格局，以创新引领实体经济转型升级。
近年来，在我国经济转型升级、产业结构不断优化调整的背景下，城乡经济社会一体化新格局逐步形成，产业新城得以稳步快速发展，成为推进新型城镇化建设、承接产业结构优化、促进产业与城市建设融合发展的重要空间聚集形式，在推动我国经济发展中发挥着日益重要的作用。
一个城市的发展状况是城市中各行业/产业发展状况的总体表现结果，而产业的发展与城市发展呈现出的互动效果，则能反映出一个城市无论在宏观体系还是微观方面的定位和实施路径，因此产业规划和城市定位之间的协调和平衡是推动区域经济发展、产业升级和城市转型不可或缺的两个方面。
然而很多现实情况反映，城市开发升级过程中的产业规划和思路，往往与既有的城市规划发生冲突，概因全新的产业规划与最初城市规划的目标、期限以及侧重点都不同。
那么在新时期亟待转型升级的城市来说，如何能够平衡原有的城市定位与全新产业规划之间的关系，如何能够在全新产业引入后成功带领城市经济发展更进一步，这是我们在做咨询和规划要考虑的首要问题。
以扬州生态科技新城为例，2013年底，扬州市委市政府决定在未来城市中心的江广融
合地带建设一座81平方公里的新城，新城的地理位置纵穿城市中心轴文昌路，并涵盖杭集、泰安两个乡镇。
扬州自古就是我国的文化名城，并在历史上曾有过三次鼎盛，它的经济繁荣同时也见证了我国各历史朝代的繁荣盛世。
历史和文化可以说给扬州提供了发展旅游业十分雄厚的基础，然而作为江苏长江经济带的重要部分，扬州更需要在历史的基础上，凸显其现代化的一面；生态科技新城的理念则是希望推动扬州成为未来对外开放重要门户和窗口前沿。
基于这个大前提，我们在针对扬州生态科技新城做产业规划时，着重从宏观、中观和微观三个视角来分析，引领新城选择更适合自己的产业发展方向。
宏观视角：新常态、产业革命与园区4.0
从宏观的视角来看，扬州生态科技新城面临三个十年的发展机遇。
其次，是产业机遇，未来十年将是中国从制造大国向服务大国跃进的十年，顺应我国产业结构和消费结构升级趋势，制造业的服务化发展趋势，服务业将成为推动产业向价值链中高端发展，促进经济提质增效升级的关键。
第二个十年是智能产业发展的黄金十年。
科技产业的每一循环周期往往为十年，当前这个时代的核心主题，是科技将要遍布世界各地的智能时代。
第三个十年是历史机遇，中国社会发展的下一个十年是文化。
随着中国经济社会发展进入以消费升级为核心的第三阶段，物质消费基本满足，文化精神消费蓬勃兴起。
因此，综合中国经济社会发展阶段，宏观经济发展的累积、信息技术革命以及国家宏观战略等
要素评估，扬州生态科技新城产业发展的核心主题词是科技、服务、文化。
同时，在产业发展与实践的路径的研究与评估中，我们进一步发现影响产业定位与判断的两个关键特征，第一，是跨界融合成为产业发展的核心特征；第二是产业园区运营的4.0阶段的核心特征和变化。
中观视角：沿江经济带、宁镇扬一体化与新城市分工
从中观视角纬度，我们主要评估的是区域经济一体化趋势下，扬州在沿江经济带中的地位及作用，分别从国家战略、城市集群发展以及错位竞争三个维度进行深入研究。
沿江经济带及新长三角等战略的提出预示着长三角发展重心将从江南转向江北，新一轮城市分工和重新定位已经开始。
沿江经济带及新长三角等战略的提出预示着长三角发展重心将从江南转向江北，新一轮城市分工和重新定位已经开始。
而扬州位于沿江经济带与运河经济带的交汇点，有望成为长三角北翼发展的核心。
另一方面，从长三角内部城市竞合角度进一步分析扬州同南京、上海等周边城市的关系，在科技、服务和文化产业范畴领域均存在激烈的城市竞争情况下，如何从新的角度审视扬州生态科技新城产业的未来发展方向和组合可能行？
微观视角：资源禀赋、城市新引力与新城的使命
宏观及中观视角均是分析外部因素对于新城产业选择的影响，而微观视角则是从新城自身要素及特点着手分析各类产业落地发展的可行性和机会。
任何一个城市均有其独特冰敷资源及产业传承，扬州的城市性格在于文化，而文化的传承的传递需要科技的力量来辅助，因此扬州的未来发展则依靠科技。
同时，从城市规划的角度，扬州生态科技新城的定位及使命对产业选择也提出了要求。
通过宏观、中观和微观三个方面对扬州的系统梳理，我们对生态科技新城的整体产业定位和发展方向有了基本的判断和选择空间。
下一步，从新城实践发展的维度，我们继续从产业选择模式、产业评估要素以及产业组合逻辑三个维度研究和制定产业发展定位及规划体系。
1. 产业选择：新城产业选择的主流模式
全球大量产业新城产业发展的实践研究显示，新城的产业选择基本分为产业配套模式、产业分流模式、产业分工模式、独立特色模式和产业转移模式等五个核心模式。
对照不同模式的特征及优劣势进行对比分析，扬州生态科技新城在产业选择方面可以考虑产业配套、产业分工和产业转移三种模式结合发展；另一方面，基于地区相关产业基础和发展需求，新城内部产业组团可以分为空降主导型、区域互补型、优势升级型和衍生应用型等四类形成模式。
充分考虑两种模式评估体系，最终我们判断，“区域互补”和“优势升级"两种模式更适合扬州生态科技新城规划区块的产业选择。
2. 产业评估：新城产业选择的关键评估要素
在产业评估维度，我们主要考虑的是当前目标各细分产业的发展空间是否足够大？是否符合政府支持以及产业变革的方向？落地发展的可行性以及生态新城在未来的产业竞争中具备的或可打造的机会及能力。
城市性格、关键禀赋、大产业和顺势而为是新城产业选择的关键核心要素。
研究结果显示，科技、文化、服务与智能产业体量足以支撑新城产业发展；而如何将扬州原有的文化基础与现代科技相融合则是新城发展的关键，最终实现跨界融合、信息化升级。
3. 产业组合：新城产业选择的逻辑
在产业组合维度，主要考虑的是产业生态系统中，各个目标产业的定位及相互关系。
融合是新城中部板块产业发展的主题词，首先通过“区域互补”模式研究本地与周边区域和城市互动融合发展可行性，以“优势升级”模式研究本地产业转型升级可行性，并进一步通过产业结合与创新完成主导产业组合。
“区域互补”模式筛选模式以“产业互动”和“产业融合”为维度，在新城中部板块与南北部互动、新城与周边区域互补、扬州与长三角城市互补三个层面选择科技驱动的服务产业。
综上所述，在本项目中，我们首先从宏观、中观和微观三个视角圈定了扬州生态科技新城可选择的产业大方向，在此基础上进一步从产业选择、产业评估和产业组合三个维度明确了新城的产业定位和功能定位。
在项目中，一个城市和区域的最终发展状况并不能与预期完全吻合，但如果前期规划足够贴合区域本身的性格特征和禀赋条件，并成功将“融合”一词贯穿于整个规划过程，那么这个城市和区域的产业定位和发展预期，可以说成功了一半。
产业新城-产业规划-松岛新城案例研究
2001
仁川国际机场建成投 入使用
2004
松岛国际商务区建设项目 正式启动
2008
会议中心Songdo Convensia建成开放
2009
项目第一阶段完成，约 7000户入住，中央公 园和喜来登酒店完工
2010
查德威克国际学校和杰 克尼克劳斯高尔夫俱乐 部建成
2012
项目完成50%左右，国际绿色气 候基金总部入驻，东北亚贸易大 厦及仁川艺术中心在建中
C. 高尔夫球场
•占地：73万㎡
Songdo 主要功能区 2：国际商务区（songdo IBD）-区域规划
以商务办公功能为主、配套商业、居住、学校、医院等公共服务设施，功能复合、 环境舒适、尺度宜人的滨水新城
松岛国际商务区（IBD）占地5.77㎢ ，位于韩国仁 川西海岸的人工填海区。这个滨水区规划方案包括一 系列多元化的项目元素，同时也是一片步行友好城区， 具有适宜步行的街道环境和足以活化街道生活的城市 密度
- 第1阶段(2007~2015.6)开发约1.5㎢ - 主要内容 ：仁川大厦优先开发 ，高尔夫场，居住设施等
•功能：旅游/休闲，文化/教育，体育及居住设施等
核心项目：
A. 仁川大厦
•占地：17万㎡ •总建面：60万㎡ •高：约601m •功能：商，办，宾馆，
住，眺望台，餐厅
B. 居住设施
•占地：67万㎡ •建面：147万㎡ •住户：1.2万户
Songdo 主要功能区 2：国际商务区（songdo IBD）-可持续发展1
打造Eco-City，实践绿色低碳理念，提供优越环境
城市绿化 • 40%的公共绿地 • 100亩的中央公园，占1/15的总面 积 • 公共空地和集会场所的设计都最大 限度的考虑到阳光、天空和景色
产业片区案例
标题：智慧产业片区创新发展案例解析案例：某城市的新兴智慧产业片区在城市化进程中，如何实现产业发展和城市规划的和谐共生，一直是城市发展的重要课题。
以某城市的新兴智慧产业片区为例，该片区在短短几年内，成功实现了产业发展和城市品质的双重提升。
一、背景介绍该智慧产业片区位于城市中心地带，原先是一个传统工业区，污染严重，人口聚集但生活环境不佳。
近年来，随着科技进步和产业升级，该区域逐渐转型为智慧产业集聚区，重点发展高新技术产业，如人工智能、物联网、大数据等。
二、创新举措1. 产业升级：政府引导，企业为主，通过引进和培育高新技术企业，提升产业附加值和竞争力。
同时，注重产城融合，推动智慧产业与城市基础设施、公共服务设施的协同发展。
2. 科技创新：加强科研投入，建设研发平台，吸引高水平人才。
通过科技创新，提升产业核心竞争力，实现可持续发展。
3. 绿色发展：推动产业绿色化改造，降低能耗和排放，提高资源利用效率。
同时，加强环保监管，确保企业合规经营，提高居民生活品质。
4. 智慧管理：运用大数据、物联网等技术手段，实现片区智慧化管理。
通过数据收集和分析，优化资源配置，提高管理效率。
三、成效反馈经过几年的发展，该智慧产业片区取得了显著成效。
产业结构优化，经济实力增强，就业机会增加，吸引了大量高素质人才。
同时，城市环境得到改善，居民生活品质提高，社会和谐稳定。
未来展望随着智慧产业的进一步发展，该片区将形成更加完善的产业链和生态系统。
同时，将继续推动绿色发展和科技创新，打造具有国际竞争力的智慧产业高地。
总结：该智慧产业片区案例的成功，得益于政府引导、企业主导、科技创新、绿色发展等多方面的综合作用。
这为其他类似产业片区提供了可借鉴的经验和启示。
打造产业新城实施方案
打造产业新城实施方案随着城市化进程的不断推进，产业新城的建设成为了我国经济发展的重要方向之一。
产业新城不仅是城市发展的新动力，也是促进经济转型升级、推动产业结构优化的重要载体。
因此，制定和实施科学合理的产业新城建设方案显得尤为重要。
一、产业新城规划与布局。
产业新城的规划与布局是产业新城建设的基础，必须科学合理地确定新城的功能定位、空间布局、产业结构布局等内容。
首先，要确定产业新城的定位，明确新城的主导产业和发展方向，确保新城的产业发展具有明确的导向性和针对性。
其次，要科学规划新城的空间布局，合理划分城市功能区，确保城市各项功能有序布局，形成合理的城市空间结构。
最后，要合理布局产业结构，根据新城的产业定位和发展方向，科学确定各类产业的布局位置，形成产业集聚效应，推动产业协同发展。
二、产业新城基础设施建设。
产业新城的基础设施建设是保障新城正常运行和发展的重要保障。
首先，要加大对新城基础设施建设的投入，确保新城的道路、供水、供电、供气等基础设施建设完善。
其次，要注重新城基础设施建设的智能化和绿色化，推动新城基础设施建设与环保、节能、智能化相结合，确保基础设施的可持续发展。
最后，要加强新城基础设施建设的规划和管理，确保基础设施的合理布局和有效管理，为新城的可持续发展提供有力支撑。
三、产业新城产业发展。
产业新城的产业发展是新城建设的核心内容，必须加大对新城产业发展的支持力度。
首先，要加大对新城主导产业的扶持力度，通过各种政策和资金扶持，推动主导产业的快速发展。
其次，要加强新城产业链的延伸和完善，推动新城产业链的上下游协同发展，形成完整的产业链条。
最后，要加强新城产业发展的创新驱动，推动新城产业发展与科技创新相结合，形成具有竞争力的新型产业集群。
四、产业新城生态环境建设。
产业新城的生态环境建设是新城建设的重要内容，必须加大对新城生态环境建设的投入。
首先，要加强新城生态环境的保护和修复，推动新城生态环境的持续改善，确保新城的生态环境质量。
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1、主题商厦的设计和运营模式 2、建设为集科研、办公、商业为一体的综合楼的新型业态。探寻成熟的 建筑和运营模式因。 3、“ 店中店“ 需要的弹性空间，在水平和垂直两个方向二次设计
万达广场
财经大学
百联又一城 中环线和下沉广场
复旦大学
外国语大学
同济大学
3—交通组织&地下空间
地下空间规划（市政院）
四层交通分流—环岛中心将立体地组织来自五个方向的交通高架
公共配套
居住配套
科学园区
3—现状布局
为加强西斯塔地区发展，2001年斯德哥尔摩政府、当地 企业、斯德哥尔摩大学等组成西斯塔科学城，除为地区 产业发展服务外，更强调商业服务与社区的发展。
田治园安工、业市城政（等OR配田套园设产施业。新城）
12万
田园工业城（OR田园产业新城）
—规— 模中小比企较业的孵化园与创业基地
60万
探寻成熟的建筑和运营模式因。
5万
2充总园、分面区建利 积 共设用3享为 3下设5集平沉施科方步（拉研公行除德 左、里广实方 岸办，场训斯公最图外、大作）商的为占业私联总为人系用一开商地用 （ 体发圈面地 公 的新11各积63面 顷 综镇00要的合积 ） 。素2楼0的%（ 的纽建 万 新带筑 平 型42这05面 方 业20将积 米 态极） 。大强开化22发..圈50强型度商业中心的集聚效应,符8万合人们的购物习惯。
城市快速道, 一般道路层、下沉广场步行通道、机动车隧道相结合, 立 体地分离车流、人流, 既保证文通顺畅又强化了商圈空间的整体性图。
充分利用下沉步行广场图作为联系商圈各要素的纽带这将极大强化圈 型商业中心的集聚效应,符合人们的购物习惯。
五角场环岛地区现有空间结构
产业新城整体规划运营方案
***中药产业新城整体规划运营方案一、项目概况（一）项目定位打造世界级中药产业链整合运营体系，构建***中华药谷之区块战略，建设***中药产业新城。
建立区块产业链为核心的产业基地，辐射全球，并成为行业标准及科研的制定中心。
实现地方政府GDP的倍增，地方税收的提高及综合行业规模企业的进驻，地方政府长期受益。
（二）项目性质服务全国、面向全球的集中销售，集中采购，集中贸易，孵化科研，领先制造，先进检测，集中交易，商贸物流，综合展示，优化教学，金融覆盖于一体的国际化中药产业链整合运营体系。
打造***以中药材产业链为主轴的产业新城。
（三）开发时间2018年- 2023年（四）引导及运营方***市委市政府引导，***城投、***投资组建主体运营。
（五）总策划***、***、***及其团队二、总体思路：***是我国南方著名的“中药材宝库”，有着“江南药材之乡”的美誉，中药材的品种、产量和质量均居湖南省第一位。
中药材是***市传统特色优势产业，也是国家重点培育和发展的战略性新兴产业。
本方案以融合+拥抱为主题，充分发挥***资源优势，通过引入区块产业链运营体系的顶层设计、结构设计。
打通产业链条，盘活存量资产。
产业与资本融合，金融链条与综合配套体系全面覆盖。
全闭环操作，术业专攻，利益共享，长期受益。
引入整条中药材产业链，加强***中药材集采流通中心和中成药产业集群建设，彻底改变***“大资源，小产业”现状。
通过全产业链的全面布局，实现中药材从种植、加工、流通、研发、检测、交易、展示、教学、金融为一体的产业深度融合发展，推动***医药产业集群建设及产业链综合全面布局进入一个崭新的历史阶段。
以点带面，打造***新型经济增长模式，实业产业振兴，撬动***的产业布局更快更好提升，提升城市国际影响力。
三、内容定位本项目依托于“一带一路”战略机遇以及***中药产业资源优势，联动中药种植、加工、流通、研发、检测、交易、展示、教学、金融等产业，以整合、传承、创新为核心，充分进行资源整合和产业融合，构建特色产业新城，打造中药产业链的全闭环生态。
新城(新区、开发区、产业区)发展路径及产业定位
产品
1 4 2 7 5 6 16
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3 14 15 21 22 23 19 21 8 9 10 12 16 17 20
16 高端酒店
21 研发/孵化
7 办公基地(EOD) 8 体检康复中心 9 养老社区 10
• 选择“造城”与“引入产业”并 行的发展模式是南区最佳选择 – 单纯的“造城”可以快速吸引 人气，吸收北京的消费能力； 但从长远来看本区域必须具备 自我的经济造血功能，仅依靠 旅游等消费将引起新城发展动 力不足的问题 – 单纯的“产业导入”能够符合 当地对于经济增长的迫切需求， 但无法体现土地应有价值 • 因此，采取“并行导入人口和产 业，控制开发规模”的平衡型方 案，但却是最佳选择
起始阶段 (1-5年)
• 形成高档居住地区 • 完善的葡萄酒产业链， 推动旅游产业蓬勃发展 • 城市功能逐步完善 • 现代服务业加速发展
发展阶段 (5-10年)
• 成为北京高科技产业辐 射区域中的亮点区域 • 生态城市功能逐步成熟 • 创新型服务业加速发展 • 成为独具特色的葡萄旅 游目的地
成熟阶段 (10-20年)
办公 办公基地 医疗 体检康复中 康体 心 养老社区 教育 国际学校 职业教育培 旅游 训 特色教育培 训 购物 大型人造景 观 会展 中小型特色
类
名品折扣店 酒店 葡萄购物 文化创意集 市 谨慎开发 会议中心
考虑开发
具体设施布局(初步设想)
不同产品在规划区块的位置设想
区块
高尚生态生活区 功能配套区 知识型生态办公 区 高科技产业集聚 区 高档葡萄酒产区
2
• 办公基地/总部基 地 • 医疗保健康复设 施 • 教育设施
智慧城市产业新城发展规划方案
上海嘉定产业新城案例
01
深圳龙岗产业新城案例
02
03
04
谢谢您的观看
THANKS
加强政策引导
政府应加大对产业新城的政策支持力度，制定有利于产业发展的政策和规划。
人才培养与引进
加强人才培养和引进，建立人才库，吸引更多的人才来到产业新城。
市场机制建设
建立健全市场机制，促进资源优化配置和创新创业发展。
基础设施建设
政府和企业应共同投资建设产业新城的基础设施，包括道路、交通、水电、通讯等设施。
公共设施
建设高效便捷的交通网络，包括地铁、公交、出租车等公共交通工具，以及建设智能化交通管理系统。
交通设施
规划商业街、购物中心、餐饮娱乐等设施，满足居民日常生活需求。
商业设施
建设高水平医院和社区卫生服务中心，提供全面、便捷的医疗服务。
医疗设施
设施建设实施方案
设施运营与管理方案
采用市场化运作模式，通过招商引资、合作经营等方式引入优质企业参与设施运营。
产业新城的历史与发展
发展现状
目前，中国的产业新城发展迅速，尤其是在一些发达地区和大城市，产业新城已经成为推动经济发展的重要力量。同时，一些新兴的产业新城也在中西部地区涌现出来，为当地经济发展注入了新的活力。
发展趋势
未来，随着科技的不断进步和产业升级的持续推进，产业新城的发展将更加注重科技创新、绿色发展、智慧城市建设等方面的发展。同时，产业新城的规划和建设也将更加注重与周边地区的协调发展，实现区域经济一体化。
02
产业新城的规划理念与目标
规划理念
产业新城发展及案例分析
• 2005年9月，张江高科 技园区成为上海高新技 术产业开发区“一区六 园”中的第一“园”；
• 园区产业结构发生改变， 第三产业比重逐渐上升， 到2011年依旧占到了园 区总收入的62.3%。
• 园区的目标定位打造张 江品牌，建设世界级的 高科技园区。
2014年，华夏幸福已为固安 产业新城累计引入企业420多 家，实现项目签约投资额近
千亿元。
力争在2020年成为1500亿产 值的中国北方产业高地。
2018年5月，项目入选联合 国60个可持续发展的PPP案
例。
2015年7月，固安产业新城 入选发改委PPP示范项目，得 到国家认可，之后被多地政
府和企业借鉴。
战略目标
总体定位
产业定位
发展定位
• 国家区域融合发展实践 区
• 国家自主创新示范区 • 国家智慧城市实验区 • 国家新型城镇化试点区
• 具有全球影响力科创中心 • 智能制造
重要承载区和辐射区
• 科技信息
• 沪浙协同创新的融合发展 • 生命健康
示范区
• 高端服务
• 长三角一体化发展新标杆
• 建设“融、创、智、美”的 科技新城。
方公里
高新技术产业融 合发展，点状分 布；完善基础设 施建设，打造宜 居城区和市级城 市副中心
发展目标
建设“融、 创、智、美” 的科技新城
约191 平方 公里
87平 方公 里
项目演变：依托张江高科技园区雄厚背景，逐步发展科技产业新城
• 1992年7月，张江 高科技园区成立， 规划面积25平方公 里；
发展前景：高科技园区基本成形，还有较大提升空间
产业规划案例
产业规划案例某城市的产业规划案例某城市位于沿海地区，拥有得天独厚的地理条件和自然资源，具备发展多种产业的潜力。
为了实现可持续发展和经济繁荣，该城市制定了一份全面的产业规划方案。
以下是该方案的主要内容：首先，该城市将加大对传统产业的支持力度。
通过提供技术支持、优惠政策和金融支持，鼓励传统产业的转型升级。
比如，钢铁产业可以通过提高生产技术和优化生产工艺，实现节能减排和环保生产。
石油化工产业可以引进先进的生产设备和工艺，提高能源利用效率，减少污染排放。
同时，该城市将支持传统产业向高端化、智能化和绿色化转型，提高产品附加值和市场竞争力。
其次，该城市将重点发展高新技术产业。
通过设立科研机构和创新中心，培养高科技人才，建设创新创业园区，吸引和扶持高科技企业，推动科技成果转化和产业化。
该城市将重点发展生物医药、新能源、新材料和信息技术产业，加大研发投入，培育和支持创新企业，打造具有核心竞争力的高新技术产业集群。
再次，该城市将加强服务业的发展。
服务业已成为该城市经济的支柱产业，为了更好地适应经济转型和人民群众对高品质服务的需求，该城市将加大对服务业的培育和支持。
特别是旅游业和金融业，作为该城市的两大支柱产业，将得到更多的政策支持和资源引导，推动其全面发展。
最后，该城市将注重农业的发展和农村经济的振兴。
通过加大对农业科技的投入，推进耕地保护和高效农业模式的推广，提高农业生产效率和农民收入水平。
同时，该城市将注重发展乡村旅游和农产品加工业，推动农村经济的多元化发展，带动农民增收致富。
综上所述，该城市的产业规划方案全面而有针对性，注重传统产业的升级和新兴产业的培育，着力发展高新技术产业和服务业，同时关注农业和农村经济的发展。
通过实施这些产业规划，该城市将实现产业结构的优化升级，推动经济的快速发展和可持续发展。
产业园区发展规划及案例
产业园区发展规划及案例产业园区规划简介产业园区是由于生产和交易行为而形成的空间聚集模式。
园区的发展阶段特征是定义发展阶段的主要依据。
在当前的经济形势下，全球性的金融危机导致了新一轮经济组织形式的重构，这将逐步影响以实体经济为主的中国。
尤其是对以产业聚集为手段、产业成本为竞争力的园区化发展，有非常深远的影响。
产业园区的发展将更多地符合经济活动的核心规律，也将从一般性的成本竞争转向效率和技术能力的竞争。
产业园区将从一个规模化的园区时代逐步走向“功能化园区”的时代。
第一个阶段：生产要素聚集这个阶段的发展阶段是要素群集阶段。
产业聚集动力是低成本导向，由于优惠政策的吸引和生产要素的低成本，人才、技术培训和资本涌入，但要素低效串配置。
产业发展需求因素是廉价的土地、劳动力和优惠的税收政策。
园区功能是加工型，单一的产品制造和加工。
与城市发展的空间关系是基本脱离（点对点式）。
这个阶段由政府的优惠政策等“外力”驱动。
主要产业类型是低附加值、劳动密集型传统产业。
产业空间形态是纯产业区，在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业或同类企业聚集。
园区增值方式是“工业产品贸易区”，其增值手段主要是“贸易链”。
代表园区是我国一些发展水平较低的产业园区，目前尚处于这一阶段。
第二个阶段：产业主导特征这个阶段的发展阶段是产业主导阶段。
产业聚集动力是产业链导向。
各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链，具有较好的产业支撑与配套条件。
产业发展需求因素是一定的配套服务和研发能力，这时期企业主要依靠外部科学结构和大学的支撑，因园区内企业自身能力较弱。
园区功能是以产品制造为主。
与城市发展关系是相对脱离（串联式）。
核心驱动力是由政府的优惠政策等“外力”驱动。
主要产业类型是低附加值、劳动密集型传统产业。
优化土地利用，提高空间利用效率，推进绿色低碳、节能环保、智能化等新型产业的发展，促进资源节约和环境保护，实现产业发展和生态环境的协调发展。