非核心区高端大盘综合案例研究

区位 1、南山华侨城欢乐谷北， 高尔夫俱乐部南，临侨香 路和北环路 2、地块资源优越， 临燕 栖湖和天鹅湖 项目基本情况 占地面积：占地80万平 米 容积率：1.35 绿化率： ＞35% 建筑面积：约108万㎡ 已开发住宅面积：约 42.53万㎡ 公建及配套面积：2.04万 ㎡ 人口：总规划为4500户， 15000人居住
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一期
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项目规划大气、宏伟，主体建筑前后错落有余,视线互不遮 挡;形成有较强烈的空间对比； 分别围绕省政府与市政府行政区形成两条南北主轴；同时 从松花江引入水系，东西形成景观主轴贯穿整个社区； 以道路、水系分界物业类型，不同物业类型分区独立。 高层排布在临河面，最大化利用河景资源，并体现整体规 划的仪式感与序列感； 低密度物业围绕水系排布，占据社区最好资源景观。
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案例4：加拿大太平洋协和社区
• 社区所在地为原铁路总 站旧址，1988年协和公 司以竞卖方式从政府处 获得土地； • 项目定位：高密度条件 下的新型城市滨海生活； • 地理位置：太平洋协和 社区位于温哥华中心城 区的滨水地带，毗邻温 哥华中心商业区。 • 项目规模：占地面积83 万平方米，总建筑面积 110万平方米。
非核心区高端大盘综合案例研究
案例研究
研究目的：高端定位的大盘开发体系 案例1：深圳华侨城波托菲诺 案例2：哈尔滨世茂滨江新城 案例3：呼和浩特东岸国际 案例4：加拿大太平洋协和社区 案例选取标准： •非城市传统核心区 •定位中高端,已形成一定市场美誉度 •实现了大盘开发的持续领先
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案例1：深圳华侨城波托菲诺
产品形式：高层、叠拼、花园洋房和独栋别 墅。 配套设施：东岸国际VIP俱乐部、五星级酒 店、西式风情商业街、超市、幼儿园、服务 内蒙古富人区，谁可代言 公寓等
——东岸国际构筑自治区首府富人豪宅巅峰座
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产品多元、内外部资源结合—— ——规划有大盘气势，产品丰富， —— 核心水景观区与外部河景相互呼应
波托菲诺
天鹅湖Βιβλιοθήκη 燕栖湖3顶级配套提升价值—— ——顶级景观资源+意大利风情+顶级产品+顶级会 —— 所，以城市的模式兴建各类配套设施同时面向城市和社区，极大地提 升区域形象和档次，打造了波托菲诺在华侨城中的住宅核心地位
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结合公共空间形成展示轴—— ——波托菲诺风情商业街档次上与区 —— 域形象接轨，形成区域乃至城市的展示轴
2002.7 多层洋房及TOHO
2 纯水岸一期
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独栋别墅
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纯水岸二期 2004.10
案例2 哈尔滨·世茂滨江新城 ·
• 区位：松北新区，东临 市政府楼,北靠拟建省政 府及中央商务区,南面有 规划的商业街。西靠城 市四环路； 规模：总用地400万平 方米，总建设用地 243.6万平方米，总建 筑面积360万平方米， 容积率1.42，绿化率 50%。 分期：项目整体分4期， 一期建筑面积75万平方 米，二期建筑面积110 万平方米；三期建筑面 积95万平方米；四期建 筑面积120万平方米。 物业类型：普通住宅 高 层公寓，滨水别墅、五 星级酒店、行政办公中 心
风情商业街
五星级酒店
VIP俱乐部
双语幼儿园
内蒙古师范大学附属中学
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产品对资源的利用—— ——高层充分利用外部资源依河排布，形成社 —— 区与城市的展示面；低密度产品依托内部资源实现价值最大化
临河面2000米。 以高大的建筑群 体布置在临河面， 具有强烈的视觉冲 击，形成项目以及 城市的展示标杆。 高层俯瞰园林景 观带与景观河。 低密度物业围绕 社区内部景观资源， 实现高价
温哥华中心商业区
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结合公共空间形成城市级展示带—— ——修建滨海长廊和五个特色各异 —— 的开放式公园等特色设施，成为城市极的沿海展示带，极大的提升 了社区与区域价值
• 3公里滨海长廊，成为 协和社区最著名的标 识；
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保护3公里长的海岸线 自然资源，修建专供 行人和自行车使用的 滨水大道。 营造生态绿化环境， 临河建设五个绿化公 园，总占地超过占地 17万平房米。
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冰城新都市中心经典巨筑 北国浦东新贵民宅
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结合公共空间形成城市级展示轴—— ——占据城市顶级资源并发挥极 —— 致，将政府办公大楼融入到项目规划之中，成为项目核心亮点
哈尔滨市政 府行政办公 区 市政广场
哈尔滨市政 府办公大楼
借助未来省政府办 公楼，形成项目高 档公建区。
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顶级配套提升项目档次与形象—— ——配套设施完善，以2万平米 —— 超奢华会所与五星级酒店打造富人圈层的高档社交活动场所
商业街定位：意大利精品街风格 以意大利特色商店、酒吧、咖啡厅和社区配套服务商业 设施为主。通过意式商业风情街结合钟楼的设计展现小镇 精致生活的主题。 商业突出了项目的主题，水岸广场、同浪漫的建筑风格、 燕栖湖，构成了一幅意大利风情的图画。
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产品多元化—— ——以高端产品树立价值标竿，且低密度产品占 —— 据较好资源，高层产品以观景为诉求
项目规划超五星级酒店、 高级行政办公中心、商业 街，配套档次高、设施全。 超豪华会所，涵盖生活 所需方方面面。篮球馆、 羽球馆、网球馆、台球室、 乒乓室、健身房和室内游 泳池等运动设施令身心众 情舒展；桑拿房、儿童娱 乐室及网吧等休闲娱乐场 所，令休闲生活更加丰富 多彩。
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产品多元、 整合周边环境资源—— ——整个社区的气势浩大磅礴包含多 —— 种产品形式，以市政中心形成城市展示轴，同时将松花江水系引入 社区内部贯穿整个项目
物业类型丰富， 各个物业分区相对 独立； 通过景观与社区 道路系统区分各物 业； 社区核心景观区
城市景观河 东——西
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奢华配套提升价值—— ——全面、奢华的配套设施提升项目形象与 —— 档次
全面：酒店、商业、会所、教育等 奢华：五星级标准豪华酒店；面积 近9000平米的国际VIP俱乐部，荟 萃了情景式游泳池、顶级SPA、壁 球、酒吧、总统套房等各种豪华交 际场所；全日制东岸国际双语幼儿 园；内蒙古师范大学附属中学东岸 国际校区提供全程教育体系.
社区总占地 公园总占地 比例 80万平方米 17万平方米 约25％
滨海长廊分布图
滨海长廊休闲活动
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滨海长廊全景图
滨海长廊休闲人群
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商业布置在能与城市建立联系的位置—— ——区域商业中心布置在 —— 核心区，与城市商业区可形成互动
• • 主要商业位于社区中心位置，易于形成核心区； 商业布置与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面；
一期
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案例3. 呼和浩特·东岸国际 ·
铁 路 市政府 机场路 二环路(待建) 四纬路 省政府 园二路 沿河路 (待建) 小黑河
项目概况 区位条件：位于呼和浩特新城市核心区 内，紧邻新建的省政府和市政府，西侧 为呼和浩特唯一的景观河畔， 建筑指标：总建筑面积80万平米；一期 即A区占地19万平米，建筑面积26万平 方米。
产品分区： “1” 天鹅堡1期，高层 “2” 纯水岸，多层洋 房及TOHO “3”三期Ⅰ区高层 “4”三期Ⅱ区高层 “5”三期，纯水岸独 栋别墅 “6” 三期Ⅲ区高层
4 天二期II
2004.6
6
高层 2005.6
3
高层
天一期 2001.7
1
高层
高层
天二期III 2005.1
天二期I 2003.12
高层
温哥华中心商业区
住宅区
商业
公园
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案例借鉴：
通过公共空间形成强势的、城市极展示区或展示轴， 通过公共空间形成强势的、城市极展示区或展示轴，奠 定大盘气势。 定大盘气势。 通过城市顶级配套奠定区域的核心地位， 通过城市顶级配套奠定区域的核心地位，区域价值提升 带动各类物业升值。 带动各类物业升值。 产品丰富多元， 产品丰富多元，通过具备高形象的标竿产品与快速销售 的现金流产品，全面捕捉城市各阶层客户。 的现金流产品，全面捕捉城市各阶层客户。 突出环境要素，充分发挥景观资源优势， 突出环境要素，充分发挥景观资源优势，在社区内部形 成核心景观区，实现价值最大化。 成核心景观区，实现价值最大化。