房地产公司项目管理办法
***房地产开发有限公司
项目管理办法
项目管理办法的说明
1、项目部是公司针对某一项目下设的业务执行部门。旨在对于项目的专属管理和协同操作，强调项目操作的一贯性和专业性，保证项目在公司的控制和监督下，提高项目开发的效率，实现项目的管理目标和经营效益。
2、本办法是在项目部门中实行的劳动纪律和各项规章制度，目的在于控制和规范项目部门的系统化管理和业务操作。
3、本办法是依照公司的制度和操作规章而设立的，其内容应该依照公司的各项制度。其中若有与公司规定相矛盾的部分，应依照公司的规定执行。
4、本办法参考了其他房地产企业的行之有效的经验和制度，并根据公司的实际情况而制定的。
5、本办法一经公司审核通过，应形成文件，严格执
行。今后在实际操作中出现某些条款不适应工作的开展、不利于公司对项目部门工作的控制和监督等情况，应组织相关人员对本办法进行修改和补充，增补和修改的部分应以文件形式通知公司各部门，遵照执行。
项目部工作范围
1、项目部的工作范围只要是指项目部围绕公司项目开发意图实现的所有实质性业务工作，主要包括：项目前期筹划、项目设计审批、项目具体实施、项目完成总结和项目控制管理等。
2、项目前期筹划主要指项目选址、项目用地取得、市场调研、可行性分析、项目组织协调、项目建议等前期筹划性工作。
3、项目设计审批主要指项目方案设计、初步设计、施工图设计委托授予和协调完成、图纸会审、项目建设手续报批等经营性工作，以及相关的文物、勘察和项目开发的商务性工作。
4、项目具体实施主要指项目的招标签约、组织施工、周边环境协调、材料设备供应、现场施工管理、销售管理、宣传策划实施、财务协调等工作。
5、项目完成总结主要指项目竣工验收、办理交接、办理相关权属证明、项目资料整理和上交归档等工作。
6、项目控制管理主要是指项目运作各阶段目标控制、方法控制、质量控制、风险控制、计划控制和投资控制等工作。
7、项目部的工作范围还包括与公司管理性协调、与其他相关单位的业务协作等工作。
项目部组织架构和人员组成
1、项目部经理和总工程师由公司任命，项目部经理作为项目部行政业务主管，直接向公司负责；总工程师作为技术主管，在行政上隶属项目部，同时兼有业务监督职能。
2、项目部组织架构如下：
3、公司根据项目部实际需要确定人员编制和组织
构架。除项目部经理和总工程师，其他人员由项目部在公
司内选择确定，或在公司同意的情况下，向外招聘。
4、项目部人员的工资和待遇，由基本工资、岗位津
贴、项目补助和奖金组成；其方案由项目部经理和总工程
师议定后，上报公司执行。
项目部奖惩条例
1、全年工作和生产满勤者，病、事假不超过15天，不迟到，不早退，年终按考勤表，经核定无疑，给予奖励。
2、对公司的工作和生产经营提出合理化建议，被采纳取得效益者，经有关部门确认，公司酌情奖励。
3、工作效率高，办事得力，为公司节约经费超过三万元以上者，给予奖励，超过十万元，给予重奖。
4、勇于开拓，采用科技成果及钻研业务技术，降低工程造价，取得明显效益者，予以奖励，取得显著效益者，予以重奖。
5、工作认真负责，积极努力，成绩优异者，年终予以重奖。
6、忠于职守，积极工作，遵纪守法，模范执行公司的一切规章制度，经员工评议，给予奖励。
7、坚持原则，严以律已，积极维护公司声誉和形象，年终
被评为优秀员工者，给予奖励。
二、处罚条例：
员工违犯公司章程及有关规章制度，视事实情节和轻重程度，给予口头警告，书面警告，降职、撤职，解雇四种处罚。
（一）、员工有下列行为者，管理人员给予口头警告。
1、上班迟到早退；
2、衣冠不整，有损仪表。
3、上班闲谈，大声喧哗，污言秽语；
4、工作时间闲谈、游荡、办私事；
5、乱扔杂物，不讲卫生，损害办公环境；
6、待人接物冷淡，礼貌不周。
（二）、有下列行为者，管理人员给予书面警告，违犯者写出书面检查。主管部门监督，公司登记纠查。
1、累纪三次受到口头警告；
2、违犯公司规章制度，情节轻微；
3、因故发生争吵，制止无效；
4、恶语中伤他人，影响友爱；
5、顶撞上级，不服从上级和管理人员的指令；
6、工作散漫，办事效率低下；
SS房产公司合同管理制度
SS房产公司合同管理制度 第二条凡以公司名义对外发生的经济活动，均应当签订经济合同。 第三条订立经济合同必须遵守国家的法律法规，贯彻平等互利、协商一致、等价有偿的原则。 第五条经济合同除即时清结者，一律采纳书面格式，并必须采纳统一的经济合同文本。有关修改合同的文书、图表、传真件等均为合同的组成部分。 第七条公司由法律顾咨询依照总经理的授权，全面负责合同治理工作，指导、监督有关部门的合同订立、履行等工作。（合同负责部门？） 第二章合同的订立 第八条与外界达成经济往来意向，经协商一致，应订立经济合同。 第九条订立合同前，必须了解、把握对方的经营资格、资信等情形，无经营资格或资信的单位不得与之订立经济合同。
第十条除公司法定代表人外，其他任何人必须取得法定代表人的书面授权托付方能对外订立书面经济合同。 第十一条对外订立经济合同的授权托付分固定期限托付和业务托付两种授权方式，法定代表人专门指定的重要人员采纳固定期限托付的授权方式，其他一样人员均采纳业务托付的授权方式。 第十二条授权托付事宜由公司法律顾咨询专门治理，需授权人员在办理登记手续，领取、填写授权托付书，经公司法定代表人签字并加盖公章后授权生效。 第十三条经济合同必须具备标的（指物资、劳务、工程项目等），数量和质量，价款或者酬金，履行的期限、地点、和方式，违约责任等要紧条款方可加盖公章或合同章。经济合同可订立定金、抵押等担保条款。 第十四条关于合同标的没有国家通行标准又难以用书面确切描述的，应当封存样品，有合同双方共同封存，加盖公章或合同章，分不保管。 第十五条合同标的额不满一万元应当订立而不能订立书面合同的，必须事先填写非书面合同代用单，注明本方法所规定的合同要紧条款，注明不能订立书面合同的理由，并经总经理批准同意，否则该业务不能成立。
地产公司合同管理制度
地产公司合同管理制度 地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。地产主要包括土地和土地资本。接下来介绍地产公司合同管理制度，希望对你有用! 第一章总则 第一条为加强××公司的合同管理工作，规范公司合同的订立、履行和管理,有效防范风险,提高工作效率和经济效益，维护公司的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定,结合本公司的实际情况,制订本管理制度。 第二条本制度所称的“合同管理”，是指对公司对外承办合同的行为进行审查、审批、监督、考核，包括对外资信调查、资质审查、商务谈判、合同签订、履行、变更、解除以及纠纷处理等全过程的管理。 第三条本制度所称“合同”是指公司及公司各部门以公司名义，与公司外各类法人、自然人、其它经济组织所进行的各类经济活动和非经济活动所签订的各种合同、协议、章程等。本制度不包括职工与公司签订的劳动合同。 第四条本办法所指的“合同承办部门”是指根据本单位职责或公司领导指派，对外承办合同事务的单位。 第五条公司各合同承办部门承办的合同统一以“银川建发集团股份有限公司”的名义签署，合同承办部门不能作为合同的主体，不得对外签订合同。
第六条公司对外的一切交易、合作行为，除及时清结且标的额在一万元以下的事务外，必须订立书面合同。合同依法成立即具有法律约束力，必须严格遵守，全面履行。订立合同，必须遵守国家的法律法规，遵循公平和诚实信用原则。 第二章合同管理机构及职责 第七条公司合同管理实行“公司领导主管、合同管理机构统管、合同承办部门分管、合同承办人员负责”的合同管理体制。 第八条法律事务部为合同统管部门，设立合同管理专员，负责公司合同管理的具体工作。 第九条法律事务部在合同管理方面的主要职责： (一)负责制定公司合同管理制度; (二)负责合同专用章的保管、加盖，使用情况的监督和检查; (三)参与重大项目的谈判、合同起草; (四)负责审查送审合同的合法性; (五)负责修改合同文本，必要时拟订合同文本; (六)负责办理重大合同的见证、公证、鉴证; (七)负责合同履行情况的检查; (八)负责解决合同纠纷、参加有关诉讼和非诉讼活动; 第十条集团公司下属各子公司及各业务职能部门应确立一名专(兼)职合同专管员，负责建立本公司合同台帐、合同资料的保管及合同情况检查和统计工作。
恒大地产全国性材料物资采购供应管理制度
全国性材料物资采购供应管理制度 第一章总则 一、全国性材料物资定义:由集团统一招标、签订年度合同,广州恒大材料设备有限公司(以下简称材料设备公司)或地区公司负责采购供应的材料物资。 二、材料设备公司及地区公司主要负责全国性材料物资采购供应工作。 三、地区公司工程部负责材料的申报、验收、使用管理,并确定各施工单位进度款申报周期内材料的使用量。各工程部必须根据工程建设量至少设置一名专职材料管理人员,由其负责建立健全计划申报台帐及材料使用台帐,以及材料款支付及扣款的对账工作。 四、地区公司工程技术部负责本公司材料计划的审核,材料配送、质量及台帐的监督检查考核工作,并协调解决地区公司内部材料管理方面问题。 五、地区公司预决算部负责施工单位所用全国性材料物资款核算工作,在工程进度审核及结算审核时对接收与使用的材料数量、金额进行核算。 六、地区公司合同管理部负责材料款扣除审核及合同履约监督维权取证工作。 七、集团财务中心、地区公司财务部负责全国性材料物资财务核算及款项代付代扣工作。 八、集团管理中心负责全国性材料物资配送监督管理及地区公司材料计划审批工作。 第二章全国性材料物资采购供应方式 一、由材料设备公司统一采购供应给施工单位的材料: 人造砂岩、外墙砖、仿石砖、仿古砖、涂料、水泥瓦(含西瓦)、卫浴五金、洁具(含陶瓷、龙头)、抛光砖、瓷片、开关面板插座、墙纸、吸顶灯(含筒灯)、园林灯具、水晶灯、橱柜、入户门、户内门、门锁五金、木地板、阳台栏杆、铁艺门及围墙栏杆、室内铝合金飘窗台栏杆、电线电缆(含高压电缆)、PVC及PPR等管材管件、分集水器、酒店及会所地毯、酒店电子锁、防水材料、户内配电箱、给水阀门、弱电箱箱体、钢塑复合管及管件、地弹簧、排气扇、淋浴间隔。
公司采购招标管理办法
采购招标管理办法 第一章 总则 第一条 在当前市场经济条件下，针对变化复杂的物资市场，为维护公司利益，加强物资的供应管理，规范物资采购工作，依照国家有 关法律文件特制定本办法。 第二条 公司所有原材料、物资、零部件、办公用品、机器设备的采购及其它批量物资的招标投标活动，均应符合本办法的原则精神和 采购工作规程。 第三条 为强化对招标工作的组织领导，成立由公司总经理任组长、配送中心任副组长的物资采购招标工作领导小组和招标评标工作组 (名单附后)。 第四条 物资采购必须严格遵守国家有关政策、法令，严格按照有关经济法规办事，认真履行合同条款所规定的权利与义务，保障供需 双方的合法利益。 第五条 物资采购应充分体现公开、公平、公正和诚实信用原则，增强物资采购过程的透明度，真正让有实力的厂商为公司建设服 务，坚决杜绝采购工作中的人情关系。 第六条 物资采购招标范围包括： (一)单台设备金额在1万元以上的大型设备； (二)形成一定批量的设备、家具、及其它物资； (三)5万元以上的设施建设与改造工程； (四)公司领导交办的需要招标采购的项目。 如果法律或上级主管部门对所进行的招标项目有规定的， 应依照其规定执行。 第七条 任何部门和个人不得将依法必须进行集中招标采购的项目化整为零或者以其它任何方式规避招标。 第八条 招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督。校行政监
督部门依法对招标投标活动实施监督，有权依法查处招标投标 活动中的违纪行为。 第二章 招标 第九条 招标人是依照本办法规定提出或拟定招标项目进行招标的法人代表或机构。配送中心代表公司行使招标工作中的有关职责。其 它部门未经公司授权不得自行招标。 第十条 招标分为“公开招标”和“邀请招标”两种形式。 公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人 或者其它组织投标。其方式是将依法必须实行招标采购的 物资计划和项目拟订成招标公告在有关大众媒体上发布， 以使不特定的众人参与投标。 邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人 或者其它组织投标。其方式是将依法必须实行招标采购的 物资计划项目拟订成投标邀请函，并向三个以上具备承担 招标项目的能力、资信良好的特定的法人发出投标邀请。第十一条 起草招标公告或投标邀请函应当载明招标项目的名称、性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。 第十二条 配送中心应根据招标项目本身的要求，在招标公告或者投标邀请函中要求潜在投标人提供资质证明文件和业绩情况，并对潜 在投标人进行资格审查。 第十三条 配送中心应根据招标项目需要编制招标文件。招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资质审查的标准、投标报价 的要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及合同主要条 款。 国家或行业对招标项目的物资在技术、性能、质量等方面 有规定的，在招标文件中应当提出明确的要求。 招标项目需要分步实施的，其招标文件应合理划分标段，确定工期。
房地产开发企业合同协议书管理规定
房地产开发企业合同协议书管理规定 文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089
房地产开发企业合同管理制度 第一节概述 第一条为完善集团公司内部建设，加强合同管理，提高经济效益，根据国家有关法律、法规的规定，特制定本合同管理制度。 第二条集团公司和控股公司对外签订的各类经济合同、协议均适用本合同管理制度。营运总部为公司合同签约和履行的审核、监督管理部门。 第三条委托代理人对外签订合同时，必须以维护公司合法权益和提高经济效益为宗旨，不得利用对外签订合同谋取私利，并做好合同保密工作。违反本合同管理制度的，公司将追究其责任并给予行政上或经济上的处罚；触犯国家法规的，依法追究其法律责任。 第四条合同的会签过程即是合同内容的评审程序。合同的会签部门及其会签人、审核人应当分别对合同的技术、经济、法律、文字以及决定是否签订等各方面负责。 第二节合同签订前的准备工作
第五条签订合同必须符合公司的业务范围需要和计划。合同合作供方必须是经集团公司或责任公司（部门）通过招投标或经比价后按程序批准的选择供方。 第六条凡负责对外签订合同的，必须是公司的法定代表人或持有公司法定代表人签署的授权委托书的委托代理人，委托代理人须对公司及其法定代理人负责，在授权范围内行使代理权。公司合同的代理签约人由行政（人事）总部根据总裁的指定，办理《授权委托书》。 第七条责任公司（部门）在合同签订前的准备工作应及时、充分，收集与合同标的相关的市场调查等信息，工程类招标项目合同文本起草由营运总部负责（非工程项目和责任公司比价项目由责任公司负责），控股公司合同由控股公司负责起草，合同条款必须严谨、细致、符合法律规定，合同相关条款由项目公司提出。严禁合同条款交由合同对方提供（除配套等垄断性行业）。已具有合同标准版本的项目应在标准版本的合同文本上进行起草、修订。合同责任公司在执行合同标准版本过程中的建议或碰到的问题需及时书面反馈给集团营运总部，由集团营运总部会同律师对合同标准版本进行必要的修改及完善。 第八条在签订合同前，合同经办部门必须仔细了解合同对方签约人的身份、权限，了解对方是否具有法人资格及其资信情况，同时，应查看对方的企业法人营业执照及签约人的授权书
房地产企业采购管理办法
第一章采购组织管理 1.０目的 为完善集团采购中心的组织管理，强化集团采购中心对各项目采购统一管理，规X化管理，达到集中决策与适当分权的合理平衡，为使各尽其责，特制订本制度。 1.1集团总部采购中心 1.1.０组织架构及岗位编制 1.1.１集团采购中心职能 （1）统筹各项目采购工作，并对其进行监控、指导和市场信息反馈； （2）负责分析产品市场的品质和价格等行情,对集团采购、集团选定类材料/设备签定相关战略合作协议； （3）寻找产品供应源,对每项产品的供货渠道、价格、品质等加以考察评估和开拓并加以掌握和利用，以作成本分析、成本控制等； （4）开发相关优秀供应商，建立供应商信息档案库； （5）对各项目采购的材料/设备质量、价格进行监控； （6）建立相关管理制度流程，规X采购工作，定期对各项目采购巡查考评； （7）负责各项目采购人员编制及任用； 1.1.２采购中心岗位职责、业务分工 1.1.２.0采购中心负责人（副总监）岗位职责 （1）主持采购系统全面工作，统筹策划和确定采购内容，减少不必要的开支，以有效的资金，保证最大的供应，确保各项采购任务完成； （2）调查研究集团公司各项目材料/设备需求及工程计划情况，熟悉各种材料/设备的供应渠道和市场变化情况，确保供需心中有数； （3）指导并监督下属开展业务，不断提高业务技能，确保公司的正常采购量； （4）进行供应商的评价和管理，建立合理的采购流程； （5）监督并参与大批量商品订货的业务洽谈，检查合同的执行和落实情况； （6）认真监督检查各采购经理/主管的采购进程和价格控制。 1.1.２.1 采购中心经理岗位职责 （1）督促各项采招计划的完成； （2）把控每宗采购的采招策略；
物资采购招标管理暂行办法
物资采购招标管理暂行 办法 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 物资采购招标管理暂行办法 第一章总则 第一条为了提高物资物资采购质量，加强物资管理，把住采购源头，净化采购渠道，降低采购成本，规范采购行为，增加物资采购的透明度，防止采购业务的暗箱操作，保证公平交易，抵制不正当竞争，促进物资队伍的廉洁自律，依据《中华人民共和国招投标法》，结合我公司物资管理实际情况，特制定本《物资采购招标管理暂行办法》，以下简称《办法》。 第二章管理机构和职责 第二条公司成立由主管机运物资的副总经理任组长，总会计师崐任副组长，机运物资科、财务会计部、经济合同办、安质部等有关科室负责人组成物资采购招标领导小组，办公室设在机运物资部物资办。其职责是负责公司大宗物资采购招标的监督、审核、组织和指导工作。 第三条公司所属各单位要成立相应的物资采购招标领导小组，成员人数为５人以上单数。其职责是具体负责本单位所需工程物资采购招标的实施，并对小型低值零星物资的采购进行监督检查，同时上报各种招投标文件以便备案。 第三章招标采购的范围 第四条招标采购的物资主要是指工程建设中的主要物资，包括钢材、木材、水泥、燃料、火工品、周转材料、地材、预制构件、防水材料、轨料、特种材料(橡胶支座、锚具、外加剂等)以及单项累计采购金额在10万元以上的其它物资。 上述物资的采购必须由采购单位的招标领导小组按法定的招标办法和程序统一组织招标采购。任何人都不得绕开招标领导小组私自进行物资采购，否则将追究经办人的责任。 第五条对小型低值零星的物资采购，不再履行招投标程序，但招标领导小组要深入市场调查，编制指导性的物资目录价格表。采购人员要严格按ISO9000标
万科地产公司合同管理办法
文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持. 万科地产公司合同管理办法 《万科地产公司合同管理办法》在集团各部门、各一线公司以及广大员工的大力支持和积极参与下，基本完成修订稿，再次衷心感谢！ 为了最大程度地完善该项制度，现再次向集团各部门、各一线公司以及全体职员征求意见，希望大家不吝赐教多提意见和建议，我们将充分考虑您的意见和建议。 此次是该办法最后一次征求意见，截止时间为2月18日，根据大家的反馈意见作出修改后，将在2月底在集团内实施，您的意见就是我们的工作内容，千万要抓住机会噢！ 以下为拟实施的《万科地产公司合同管理办法》（最后征求意见稿）正文： 万科企业股份有限公司编号 名称万科企业股份有限公司合同管理办法版本第页共页 编制更改审核批准生效期年月日 目的：为规范集团公司及各控股公司的合同管理，规避风险，特制定本办法。 范围：本办法适用于集团公司及各控股公司。 职责： 1、集团公司法律室负责本办法的制订、修改、指导、实施和监督。 2、各控股公司总经理办公室（法律室）或相应职能部门负责本公司对本办法实施的指导和监督。
3、集团公司各部门和各控股公司以公司名义对外签订、履行合同的经办人员、审批人员、保管人员和其他责任人员负责具体实施。 万科企业股份有限公司合同管理办法 （最后征求意见稿） 目录 第一章一般规定 第二章合同的订立 第三章合同的履行 第四章合同的保管 第五章其他规定 附件： 一、合同的分类和编号 二、合同审批表 三、合同归档登记表 第一章一般规定 第一条合同是公司行为的重要表现，是公司对外发生权利义务关系的重要形式，为加强合同管理，规范办事流程，减少法律风险，使合同的订立、履行、保管有章可依，制定本办法。 第二条本办法除特别指明外，适用于： （一）万科企业股份有限公司和所有万科控股公司。 （二）公司作为一方当事人的所有合同和合同管理的各个阶段。
房地产开发公司标准《合同管理制度》
××公司合同管理制度 第一章总则 第一条为加强××公司的合同管理工作，规范公司合同的订立、履行和管理,有效防范风险,提高工作效率和经济效益，维护公司的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定,结合本公司的实际情况,制订本管理制度。 第二条本制度所称的“合同管理”，是指对公司对外承办合同的行为进行审查、审批、监督、考核，包括对外资信调查、资质审查、商务谈判、合同签订、履行、变更、解除以及纠纷处理等全过程的管理。 第三条本制度所称“合同”是指公司及公司各部门以公司名义，与公司外各类法人、自然人、其它经济组织所进行的各类经济活动和非经济活动所签订的各种合同、协议、章程等。本制度不包括职工与公司签订的劳动合同。 第四条本办法所指的“合同承办部门”是指根据本单位职责或公司领导指派，对外承办合同事务的单位。 第五条公司各合同承办部门承办的合同统一以“银川建发集团股份有限公司”的名义签署，合同承办部门不能作为合同的主体，不得对外签订合同。 第六条公司对外的一切交易、合作行为，除及时清结且标的额在一万元以下的事务外，必须订立书面合同。合同依法成立即具有法律约束力，必须严格遵守，全面履行。订立合同，必须遵守国家的法律法规，遵循公平和诚实信用原则。
第二章合同管理机构及职责 第七条公司合同管理实行“公司领导主管、合同管理机构统管、合同承办部门分管、合同承办人员负责”的合同管理体制。 第八条法律事务部为合同统管部门，设立合同管理专员，负责公司合同管理的具体工作。 第九条法律事务部在合同管理方面的主要职责： （一）负责制定公司合同管理制度； （二）负责合同专用章的保管、加盖，使用情况的监督和检查； （三）参与重大项目的谈判、合同起草； （四）负责审查送审合同的合法性； （五）负责修改合同文本，必要时拟订合同文本； （六）负责办理重大合同的见证、公证、鉴证； （七）负责合同履行情况的检查； （八）负责解决合同纠纷、参加有关诉讼和非诉讼活动； 第十条集团公司下属各子公司及各业务职能部门应确立一名 专（兼）职合同专管员，负责建立本公司合同台帐、合同资料的保管及合同情况检查和统计工作。 第十一条集团公司法律事务部对各下属子公司合同专管员进 行工作指导和监督。 第三章合同的送审程序 第十二条公司签订各类合同必须履行送审会签手续。
成都恒大恒大万科地产物品采购流程及管理规定资料
成都恒大恒大万科地产物品采购流程及管理规 定资料 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 前言 编制本规定的目的在于为公司的部品采购提供简明实用、可备查、可供参考的操作程序资料。 本规定的主要内容：总包合同中甲供材料、三方供货材料、甲限（乙供）材料的划分；甲供材料与三方供货合同的管理规定及操作程序；甲限材料的管理规定及操作程序；三方施工合同确定的部品的管理规定与操作程序；其中涉及部品的定板定样、供货商（材料施工单位）的选择、部品的招标程序、定标程序、部品合同的管理、部品到现场后的管理规定、结算依据等相关内容。 本规定的撰写为部品小组根据实际操作近一年来的工作总结与归纳，其中结合了城花项目经理部与公司成本管理部及设计部的良好建议，但因撰写人员水平有限，请各位领导及同事批评指正，以使本手册不断的得已完善，更好地为公司科学化、规范化管理服务。 成都万科房地产有限公司城花项目经理部 2001年10月9日 甲供、乙供与三方供货材料的划分 一：属甲供范围的材料：门碰、门锁、橱柜、热水器等； 甲供材料及设备应提前24小时通知乙方，货物到工地现场后，乙方应安排卸货地点并在2小时内组织验收,逾期未验收，视为验收合格，相应的保管责任由
乙方承担；甲供材料与设备在结算时直接扣除其材料设备费用，不计其管理费和利润等其他费用；其中橱柜与热水器属甲方指定分包工程相关的材料部品； 关于甲供材料及三方供货合同的采购规定见附件1。 二：属三方供货合同范围的材料：洁具及其五金配件、水龙头、配电箱柜、给水管材及管件、开关插座、墙地砖、电缆、母线槽等； 三方供货合同中的材料采购保管费的规定比例为：一般材料3％，三材2.5%,安装材料1.5%的70％支付给总包方；另支付与总包方0.5%作为质量验收、保修 总协调费用。 三：属乙供范围的材料：水泥、钢材、原木、石材、屋面彩瓦、杜拉纤维、聚苯板、内墙涂料、防水粉、室内灯具、水泵、风机、水箱、线槽、电线管、排水管、消防材料及设备、轻质隔板、各类阀门、厨卫吊板、钢管、钢筋砼管、成品烟道、屋顶天窗、防水材料、阳台雨棚等； 关于限价材料的管理见附件2《限价材料管理规定》。 四：属三方施工合同范围的材料： 铁花栏杆、户内门、进户门、雨水天沟、外墙涂料、铝合金门窗、单元门等；关于三方施工合同材料管理规定见附件3。 附件1 甲供材料及三方供货材料管理规定 甲供材料及三方供货材料指为缓冲总包单位资金压力，保证总包方承包范围内的材料及设备及时到及所采购部品的质量，解决甲乙双方对限价材料价格的争议，由甲方直接支付货款，由总包方负责工程量的统计、提交订货数量并督促供货商按时到货、验收、保管的材料。
物资招标采购管理办法
物资招标采购管理办法 第一章总则 第一条为了规范公司物资招标采购活动，维护公司合法权益，有效降低规模采购成本，确保大宗材料采购质量，从而降低成本，提高经济效益。依据相关要求和公司实际情况，特制定本办法。 第二条招标采购活动应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则，以规范、严谨、合法的招标采购方式降低采购环节，杜绝违约、违规发生，任何单位和个人不得以任何方式干涉招标采购活动。 第三条公司及下属部门物资采购，均适用于本办法。 第二章招标采购组织机构 第四条公司成立物资招标采购领导小组和工作小组。 第五条公司招标采购领导小组组成 组长：公司董事长 常务副组长：公司财务副总经理 副组长：广州公司常务副总、佛山公司常务副总 第六条公司招标采购工作小组组成 组长：公司主管物资的经理 副组长：公司主管物资的副经理、合约设计部经理 成员：合约部主任、设计部主任、仓库管理部经理 工作小组负责物资招标、评标的组织工作。
第三章职责 第七条招标采购领导小组职责 1、负责大宗物资招标采购重大事项的决策、明确招标采购方式和规则。 2、辅助监督、指导本级招标采购工作小组的招标、评标工作。 3、对招标采购的招标文件、评标方法、评标标准和开评标程序进行审查。 4、对工作小组的评标报告进行审定，确定中标单位。 5、执行评标纪律，对违规人员或违规事件进行处理。 第八条招标采购工作小组职责 1、辅助市场和供应商调查、编制招标文件、发布招标公告或招标邀请书及招标文件。 2、制定开标议程、评标流程及办法。 3、根据所招标采购的物资的技术参数，制定评标标准。 4、负责成立当次物资招标采购评标小组。 5、组织评标小组进行技术和商务答疑、澄清等工作。 6、组织评标小组对投标文件进行形式审查，就投标物资的技术参数、售后服务、价格、付款方式、供货周期等方面进行综合评审，集体谈论后形成评标意见，推荐中标单位，报领导小组审定。 7、依据招标采购领导小组的审定意见，完善并实施后续程序，发放中标通知书，协助物资采购部门签订合同并实施。
房地产中介合同管理制度[119575]
房地产中介合同管理制度[119575] (一)、制式委托书与制式《租赁合同》由区域统一印刷;《存量房(居间)买卖合同》由各中介店自行向所管辖的房产交易部门购买,均有相应的合同编号,各中介店店秘应规范、监督经纪人合同申领、归还的相应备案,《租赁合同》和《存量房(居间)买卖合同》一但有遗失,《租赁合同》罚款2000元,《存量房(居间)买卖合同》罚款5000元,而且要在报纸刊登作废声明。 (二)、制式委托书是客户与中介店之间的协议( 中介店签署协议时使用公司注册名称,而不是特许商号)。当客户无论是买方、卖方中两方或一方,通过本中介店的经纪人经纪活动而实现买卖或租赁交易时,中介店首先要求客户双方使用《存量房(居间)买卖合同》或区域制式《房屋租赁合同》。 (三)、各中介店在业务开展过程中,使用区域制式委托书、《存量房(居间)买卖合同》或区域制式《房屋租赁合同》。中介店店长有责任、有义务规定并教育本店所有业务人员在开展业务过程中使用制式委托书、《存量房(居间)买卖合同》、制式《房屋租赁合同》。任何不使用体系制式委托书与规定合同的中介店经纪行为都将是对整个体系一致性、标准化的伤害,将是对CENTURY21威信及中介店信誉的伤害。若发生此类情况,一经查实,区域分部将有权根据《CENTURY21中介特许经营合同书》要求中介店改正并承担相应后果。 (四)、中介店向区域申购(取得)的每一份制式委托书与合同,无论本委托事项是处于任何一种状态,包括但不限于委托期内、已成交、已过期、已取消(作废),或本委托与合同尚未使用,中介店都有义务在《CENTURY21中介特许经营合同书》规定的合同期限及合同终止后的三年内统一妥善保存,做好保管工作。 (五)、本规范制订依据是房地产中介公司中国总部的区域销售信息系统指南以及合同报表管理要求,同时结合房地产中介公司体系的业务现状及其需求。因此依据体系内部业务类型及流程的拓展,房地产中介公司武汉区域保留对此规范的修订权。 (六)、中介店在签署完合同后须在次月5日前将上月所签合同的复印件送至区域连锁服务部备档。『含《存量房(居间)买卖合同》和制式《房屋租赁合同》』 Ⅱ、合同禁用语言说明 (一)、注意事项: 切记核实卖方为房屋直接权属人,切记核实房屋所有产权人均已知情并同意出售该房屋产权。 (二)、合同填写”七不可七必须” 七不可: 1、不可出现合同更名;
房地产公司合同管理程序
房地产公司合同管理程序 1.目的 通过对合同的订立、履行、变更和转让、解除、保管程序的规定，维护公司利益，减少法律风险。 2.适用范围 公司作为一方当事人的所有合同 3.术语和定义 3.1.合同类别 3.1.1.前期合同：项目、勘察、拆迁、规划、设计 3.1.2.工程合同 3.1.2.1.建筑、安装、装饰、市政工；室外环境设计、施工 3.1.2.2.材料采购、设备安装 3.1.2.3.监理、造价咨询 3.1.3.营销合同：企划广告发布销售租赁 3.1. 4.管理合同：办公用品采购 4.职责 4.1.工程管理部 4.1.1.经办3.1合同类别中公司授权范围内的合同 4.1.2.所有合同编号建立《合同台帐》。 4.1.3.对于经办的合同进行合同履约评估。 4.2.项目经理部 4.2.1.经办公司授权范围内的合同。 4.2.2.负责合同的履行及收集相关数据。 4.3.成本管理部 4.3.1.负责合同中经济条款的洽商及审批。 4.3.2.参与合同索赔。 4.4.其他部门 4.4.1.经办公司授权范围内的合同。
4.4.2.负责合同的履行及收集相关数据。 4.5.总办法务人员 4.5.1.负责标准合同文本的法律审核； 4.5.2.负责合同的法律审核。 5.工作程序 5.1.合同标准文本库的建立 5.1.1.业务部门组织编写标准合同文本，编写完成后与《合同标准文本审批表》 一并交工程管理部、成本管理部、总办法务人员、主管领导审核； 5.1.2.标准合同审核部门在收到标准合同文本及《合同标准文本审批表》10 个工作日内必须提出审核意见； 5.1.3.业务部门根据审核部门的审核意见对合同标准文本进行修订，修订完成 的标准合同文本经审核通过后报公司总经理批准生效； 5.1.4.如有两个以上审核部门认为此类合同不符合标准化的条件，则此类合同 的标准化工作应当中止； 5.1.5.施工总包、监理、勘察、桩基检测、有线电视、电信、用水、用电、设 计合同的行业示范版本和集团标准文本经上述审核流程通过后，也可由 公司总经理批准生效； 5.1. 6.根据合同履行情况、政府法规政策调整、案例分析等结论，合同文本应 持续改进。由业务部门及时提出，按照本条规定的程序进行修改。 5.2.合同拟稿审批授权 5.2.1.公司应根据发展需要及各职能部门实际能力以《合同管理授权书》的方 式进行合同经办及审批的授权，授权范围变更时，原授权书作废。 5.3.确定合作方 5.3.1.合作方必须按照《工程采购管理程序》的规定来选择； 5.3.2.政府行为、行业垄断的合作方可直接签订合同； 5.3.3.其他需要与指定单位签署合同的，需经过公司采购领导小组批准。 5.4.合同订立 5.4.1.合同草拟
房地产公司采购管理管理办法
房地产公司采购管理管理办法第一章总则 一、采购管理范围 二、采购管理原则 第二章采购管理机构和采购管理体制 一、采购管理机构 二、采购管理体制 （一）采购决策管理 （二）比质比价采购 （三）价格监督 （四）质量检验监督 第三章采购管理信息库建设 第四章物资采购管理规定 第五章酒店物品采购监管委员会 第六章供应商管理规定
第一章总则 一、采购管理范围 本规程是公司购买原材料、物资、零部件、设备、办公用品、劳动保护用品以及其他物资过程中的决策、价格监督、质量检验等行为的基本规范。 二、采购管理原则 按照科学有效、公开公正、比质比价、监督制约的原则，建立健全采购管理的各项制度，防止采购过程中的不正当行为发生。 第二章采购管理机构和采购管理体制 一、采购管理机构 ●负责使用部门及工程方面日常物资、材料、设备采购； ●负责物资采购的询价、议价、比质、比价及招标； ●负责采购合同的拟订、签订； ●负责按时、按质、按量地采购使用部门所需各种物资； ●负责物资采购管理制度和各岗位职责的制定； ●负责物资采购员的监督与管理； ●负责对供应商的开发与管理； ●负责与使用部门、仓管部门的沟通与协调； ●采购工作的监督管理机构，专司采购监督管理职能；
●配合采购部制定和完善各项采购工作制度、流程； ●会同采购部定期参与大宗物资、材料的招标、评审以及供应商的甄选； ●定期收集采购信息需求，严把采购价格关、质量关、实用关，及时向管理层反馈意见； ●严格执行各项采购工作纪律； 采购监督机构 1、工程部 2、综合部 3、财务部 4、经营部 ●事前价格审核； ●参与大宗物资材料的采购； ●监督采购价格，控制采购成本； ●采购纪律检查； 验收机构 1、库管员 2、使用部门 3、项目经理 ●各类物资、材料的验收、管理，建立台帐和材料数据库； ●及时反馈物资使用信息，按月统计物资使用情况；
物资采购招投标管理办法
物资采购招投标管理办法 1 目的和范围 1.1目的 为规范公司物资采购招投标行为，降低物资采购成本，确保采购产品质量，根据国家招投标相关规定及公司物资采购管理制度和价格管理制度，结合公司实际情况，遵循公开、公平、公正和诚信实用的原则，使公司物资采购招投标管理工作规范化、制度化，特制定本管理办法。 1.2范围 1.2.1本制度规定了公司物资采购招投标管理组织机构、招投标范围及方式、发标、投标、开标、评标及定标的管理程序。 1.2.2本制度适用于公司及各子分公司。 2 术语和定义 2.1集中采购 是指在品种上通用的、在数量和金额方面具有一定规模的物资，由公司采购部统一进行采购管理的方式。 2.2自行采购 是指除集中采购之外的、由公司及各企业采购部门进行自主采购管理的方式。 3 物资采购招标的范围和方式 3.1公司对一下常规物资采购原则上实行招标。
3.1.1采购额为50万元以上的一次性采购物资。 3.1.2一年内预计采购额再100万以上分批进行采购的某种物资。 3.1.3公司管理需要，临时指定的其它采购物资。 3.2符合公司招标物资范围内物资的采购由相关部门组织招标。 3.2.1属集中采购的物资，由总部安排组织执行，公司采购部门及各企业积极配合并参与。 3.2.2属自行采购的物资，由公司各采购部门及各企业采用公开招标和邀请招标的方式组织招投标工作，具体招标方式的选择由公司招标委员会确定。原则上公开招标优先于邀请招标，两种方式可结合进行。 4 招标管理组织机构及职责 4.1公司设立招标委员会，由公司价格管理办公室、采购部、财务部、技术部、质量部、风险管理部等组成，全面负责公司的招标组织和管理工作。公司主管领导任招标委员会主任，招标委员会办公室设在公司采购部，负责主持日常招投标的管理工作。 4.2公司各采购部门及企业设立物资采购招标领导小组，由行政主管领导担任组长，成员由财务、质量、技术、价格、风险等管理部门人员组成，负责招标文件（具体要求见附件1）的编制、申报和实施。 5 流程控制与要求 5.1发标管理 5.1.1公司各采购部门及企业按照公司《物资采购管理制度》的规定，对符合招标物资范围内的物资采购，须向公司招标委员会办公室提出物资采购招标申请及编制的招标文件，由公司招标委员会办公室备案、
房地产开发公司合同管理制度
房地产开发公司合同（协议）管理制度 一、目的 为加强房地产开发公司合同（协议）管理，规范工作流程，维护公司利益，根据企业实际情况，制定本管理办法。 二、范围 本管理办法适用于房地产开发公司。 三、职责 房地产开发公司负责签订、履行合同（协议）的人员（包括经办、审批、资料管理等）贯彻执行本管理办法。 四、方法与过程控制 包括一般规定、合同订立的管理、合同审批程序、合同履行的管理、合同档案的管理及其他规定。 五、一般规定 本管理办法适用于直接构成发包单位项目开发成本且需要承包单位通过工程施工形成实体产品（如土建、安装、装饰、园林环境等）的合同；土地、材料设备采购、设计类合同则另按有关管理办法执行。 六、合同管理必须遵循以下原则： 1、合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定，使得公司的权益能够依法受到保护。 2、合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、义务和责任。 3、事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工程类业务未签署合同即先行施工。 4、利益明晰原则：合同应清楚的界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象；合同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、结算办法及付款方式；如果合同价款可能调整，则应明确调整依据、调整方式（如何计价、总价如何最后确定等），并就设计变更与现场签证的有效性、可控性做出明确规定。 七、合同（协议）审批流程： 1、工程施工、安装类合同（协议）
2、营销包装类合同
（一）工程施工、安装类合同 1、执行施工定额类 （1）工程部根据项目具体情况对施工定额类工程项目外包提出申请，外包工程成本费用超过十万元的必须提出书面申请，并对外包工程项目的相关技术要求（总工办）、工程成本造价（预算部）、施工方案（工程部）进行说明；外包工程成本费用在十万元以内的可口头请示。（2）经公司工程副总经理、总经理审核批准后，工程部拟定项目承发包方案，拟定外发包合同（协议），填写《外发包工程联系单》，写明：1、申请工程项目名称；2、申请工程类型；3、申请工程项目概要。 （3）总工办对工程部申请的工程项目承发包方案在《外发包工程联系单》提出相关技术质量要求。 （4）预算部对工程部申请工程项目承发包方案进行造价核算，并在《外发包工程联系单》上写明，主管预算部总经理助理审阅。 （5）财务部对工程部申请的工程项目承发包方案拟定合同（协议）在《外发包工程联系单》提出相关财务要求。 （6）工程部根据总工办提出的相关技术质量要求和预算部对项目外包工程的造价概算和财务要求，工程部与意向承包施工单位进行摸底洽谈，组织内部招标，并就投标的几家施工单位的投标情况组织预算部、总工办、主管预算部总经理助理、工程副总经理、总经理联合考核投标的施工单位，经过讨论通过确定最终承包单位。 （7）工程部根据最终确定的承包单位拟定正式合同（协议），填写《工程合同（协议）审批单》，写明：1、工程名称；2、合同类型；3、签约单位；4、合同金额及结算方式。 （8）公司法律顾问审核合同（协议）具体条款是否有不利于企业条款等，如有经过法律顾问建议，工程部重新修订；如没有，工程部开始进行合同（协议）的正式审批程序。 （9）《合同审批单》会签栏：主管预算部总经理助理→财务部部长→工程副总经理→总经理（10）经批准通过的工程外包合同，工程部按照合同内容执行。 （11）《外发包工程联系单》、拟定合同草案、《工程合同（协议）审批单》、正式合同由综合办公室存档。 2、采用市场价格类 （1）工程部根据项目具体情况对市场价格类工程项目外包提出申请，外包工程成本费用超过十万元的必须提出书面申请，并对外包工程项目的相关技术要求（总工办）、工程成本造价（预算部）、施工方案（工程部）进行说明；外包工程成本费用在十万元以内的可口头请示。（2）经公司工程副总经理、总经理审核批准后，工程部拟定项目承发包方案，工程部拟定项目承发包方案，拟定外发包合同（协议），填写《外发包工程联系单》，写明：1、申请工程项目名称；2、申请工程类型；3、申请工程项目概要。 （3）总工办对工程部申请的工程项目承发包方案在《外发包工程联系单》提出相关技术质量要求。 （4）方案及技术要求需工程副总经理审阅。 （5）工程部对外包工程进行市场调查，预算部对工程部申请工程项目承发包方案进行造价概算，并在《外发包工程联系单》上写明，主管预算部总经理助理审阅。 （6）财务部对工程部申请的工程项目承发包方案拟定合同（协议）在《外发包工程联系单》提出相关财务要求。 （7）工程部根据总工办提出的相关技术质量要求和预算部对项目外包工程的成本造价概算及财务要求，工程部与意向承包施工单位进行摸底洽谈，组织内部招标，并就投标的（2-3）家施工单位的投标情况组织预算部、总工办、主管预算部总经理助理联合考核投标的施工单位，经过讨论通过确定最终承包单位。 （8）工程副总经理审核。 （9）工程部根据最终确定的承包单位拟定正式合同（协议），填写《工程合同（协议）审批
某地产集团地区公司采购管理制度
XX地产集团地区公司采购管理制度 第一章适用范围 第一条本制度适用于集团统一采购供应以外的材料物资：各地区公司所需各类物资、集团统一签订框架协议的工程类材料设备、地区公司负责供应给施工单位的50万元以下（含50万元）工程类材料设备采购。 第二章采购原则 第二条严格遵守“谁使用、谁申购、谁保管”的原则。 第三条严格遵守地区公司采购部统一询价定标的原则。 第四条严格遵守“三个三”原则。 1、选购三原则： （1）一种物品采购各部（参与部门或人员）分别找三家； （2）一种物品分别报三家； （3）一种物品最后定一～三家。 2、定购三原则： （1）同类物品质量最优； （2）同类物品价格最低； （3）同类物品的供应商服务最好。 3、验收三原则： （1）由地区公司采购部、使用部门、资产管理部门等部门共同参与验收； （2）经参与验收的各方代表签字方能视为有效； （3）发现假冒伪劣产品，一票否决，坚决退换。 第三章采购立项 第五条采购立项 申购部门/单位填写立项报告，按权限审批后，交由地区公司采购部作为采购立项依据。
第六条需求部门/单位确定所申购物资的档次及要求后，采购部将市场常用产品7天内采购配送到位。 第七条立项报告审批流程 1、资产类： 申购部门/单位填写《资产购置审批表》→申购部门/单位主要负责人审批→资产管理部门资产管理员24小时内审批完毕→按权限报批→采购部。 2、非资产类： 申购部门/单位填写呈批报告→申购部门/单位主要负责人审批→地区公司董事长（或主持工作一把手）审批→采购部。 3、营销类： 营销部填写已确定标准的营销活动方案及材料清单→地区公司主管领导审核→地区公司董事长（或主持工作一把手）审批→采购部。 4、工程材料类： 由工程部填写《材料清单》→工程技术部审核→主管工程领导审核→采购部。 5、汽车： 用车部门/单位填写立项报告→地区公司董事长（或主持工作一把手）签字→总裁办直管副总裁→董事局主席审批。 第四章预算金额10万元以上的物资采购 第八条供应商的征召、资格审查和选择 1、供应商的资格要求：必须是行业或区域综合实力前十强、国际知名的品牌或企业；确无相关排名的，入选企业应为规模大、实力强的企业。 2、由地区公司采购供应的材料物资，需进行招标的，合格单位征召须按以下方式进行：征召小组（招投标部、总工室/需求部门及采购部）采用背靠背原则分别在网上搜索各10家以上单位，由地区公司主管领导（或其授权人）汇总并筛选确定拟入选单位。 3、如需发放公函：由地区公司主管领导（或其授权人）亲自或指定专人在一个小时内填写加盖公章的《联系函》并密封寄出，寄出
物资采购及管理办法.
物资采购及管理办法 一、总则 为加强物资的采购及管理,为使公司的采购工作走上制度化、规范化,合理控制成本,加强内部工作协调和提高工作效率,特制定本采购管理制度。 二、管理体制 1、总公司设立集中采购办公室,由公司总经理直接监督与管理,全面负责总公司及各分公司的各类物资采购工作。 2、各分公司行政部为物资的管理部门。 三、管理办法 (一总公司采购办公室物资采购管理办法 1、采购办公室工作规划 (1 总结各分公司物资采购规律,每年 6月份、 12月份形成下半年、上半年物资《采购预算规划》 (采购表单 1 。 (2 根据物资采购市场状况, 搜集供应厂商信息及资料, 每年 6月份、 12月份分别对各供应厂商进货渠道、供应渠道、物流状况、价格、品质、交期、交量、接洽人等做出对比及评估,提交《供应商统计分析表》(采购表单 2 。 (3 每年 6月份、 12月份总公司将对采购办公室的各项采购合同档案进行抽查,提交《采购合同管理审核报告书》 (采购 表单 3 。 2、采购范围
采购物资按类别划分为 A 类、 B 类两类,此分类标准由总公司采购办公室统一制定,备案《采购分类标准》 , (采购表单 4 。 3、物资采购计划的编制与申请 (1 各分公司于每月 26日 14:00之前将月《采购审批单》 (采购表单 5 及《采购商品申请表》 (采购表单 6 以传真和邮件的形式及时报采购办公室审核,逾期不予受理。 (2 临时采购需填写《临时采购单》 (采购表单 7 , 未能当日转采购办公室审批,次日须及时补交。 (3 所有物资的采购均由各分公司执行副总及公司总经理签字审核,审核通过后采购办公室方可根据采购预算向财务部借款。 3、采购的实施 (1 采购办公室采购计划通过审核后,立刻开展多方询价、比价、议价,按照货比三家的原则,尽可能直接与厂家签定供货合同,降低采购成本。 (2 对大宗、贵重、批量性的采购可采取公开竞价、招标、产品订货会等方式进行采购 (3 采用统一规范的《采购合同》 (采购表单 8 , 严格按照采购流程执行采购合同,合同文本须经总经理审批。 (4 对于月计划性采购可直接入各分公司小库,非计划性采购 入总公司大库。发票、原始凭证与实物相符方可办理入库手续,并建立《仓库管理台账》 (采购表单 9 。 (5 每月 2日之前采购办公室分别将物资送达各分公司库内, 由各分公司库管员根据实物及发票凭证填写《入库单》 (采购表单 10 对于不符合规格物资库管员有权拒绝接受。 4、物资的验收及报销 (1 采购办公室工作人员须对自己采购物资的价格和品质负责,尽量减少退货、换货等情况的发生。