项目定位
第三章项目定位
1、背景综述
2、项目整体物业定位
3、客户定位
4、形象档次定位
5、形象定位
6、案名建议
7、户型定位
8价格定位
1.背景综述
项目市场背景
根据市场和项目本身优劣势分析，总结项目市场背景如下：（1）目前广州的土地供应量日趋减少，低密度的种鸡场项目推出时间暂时难以预测，且竞争激烈。项目本身自然景观优良，大市政配套完善，道路交通方便，用地手续清晰，转让价格合理，可考虑作为扩展广州市场的新项目。
（2）本项目受广州市政府“北优”和“东进”战略规划的
良好影响，自然景观优良，且科学城招商引资基本完成，进驻科学城的企业较多，有良好的经济发展前景和人文环境支持，适合开发中高档楼盘；
（3）两三年前，科学城在广州楼市中异军突起，不过随着一些项目销售完毕，科学城楼市也迅速降温，本项目的开发将再次使科学城热起来。
（4）根据政府规划，开发区未来前景较好，发展潜力巨大，且实际距离广州市中心距离不远，房地产发展潜力巨大；（5）地块旁有地铁六号线二期站点，是真正的地铁上盖物业。
2、项目自身条件
越秀地产竞得的KXC-I4-7最为优越。该地块位于科翔路与开创大道交界处，对面即为保利林语山庄、万科城等项目形成的科学城大型生活社区，是科学城生活居住氛围最为浓厚的地方，而且各项生活配套相对完善。紧挨地块南面为山体保护区，今后开发的项目景观会非常优美。
项目住宅部分物业定位
科学城百万平方米坡地高山社区
释义：
--项目位于科学城
--大规模坡地坡地景观住宅
--倡导现代城市生活，注重邻里关系
3.客户定位
受各方面因素影响，广州市住宅市场消费群教育层次、经济实力、购买力均较以往有所提高，私家车拥有率的增加也对消费者购房行为带来影响；购房意向价格、面积均较以往有所提高；同时，对楼宇质量、社区环境、发展商实力等关注度较以往有显著提高。
由于科学城区位的特殊性，该区域住宅目标市场可清晰地分为二类：
第一类为别墅类产品购买者：这类客源主要来源于广州市区及周边地区、港澳台等地的高收入人群，他们对住宅质素要求高，对价格考虑少，住宅消费潜力大。可接受楼价在20000元/平方米以上，对类别墅产品有着自住或者投资的兴趣。
第二类为洋房产品购买者：客源主要集中在开发区内的高级企业管理人员，以及有需求置业该板块的中高素质自住客和投资客。主要考虑价格相对优惠，对户型需求相对偏小。较往年相比，目前广州市住宅商品房潜购者（未来两年内打算购房者）呈现以下新动态：
1.潜购者年龄最集中在25-30岁（占%）
2潜购者家庭月收入持续增长，高密度区在“4000-12000元”之间（4001-6000元为%，6001-8000元为%，8001-12000
元为%）；需要持续关注高端群体（家庭月收入20000元以上人群，占%）。
3.潜购者学历持续提高，本科及以上学历占%。
4.日常居住（%）仍然是购房最主要目的，但投资性购房（%）比例较以往有所提高，特别是在二次以上置业群体中占接近2成。
5.意向选择别墅（%）比例较2003年下半年（%）有较明显提高。
6.潜购者购房意向价格（单价、总价）、面积均有提高，经济承受能力有明显提升。
7.主流户型意向需求稳定，但“80-100平方米三房单位”需求比例明显下降，而“120-150平方米三房单位”比例有所提高。
4.形象档次定位
通过上述分析
本项目产品定位——“绿色亲地山体住宅”
充分利用项目原始自然环境优势，使所有的住户单元尽可能都充分享受自然景观；产品以别墅和特色多层为主，如Townhouse、叠Town、密Town、宽景House等等，尽量建造该片区甚至广州市场空白的创新产品，支持项目单价的上升空间，另外，根据地块特点合理安排适量的小高层。
本项目规模不算太大，周边商业环境一般，且本项目完全不临主交通干线，所以，商业配套完全为本社区服务，组团内部分布少量商业辅助用房。
5.形象定位
通过对目标客户群的分析确定，我们将形象定位为
科学城·绿色生活
科学城：广州科学城建设将以高新技术产业的研究开发、生产制造为主，鼓励发展微电子
、计算机、现代通讯、机电一体化、光电技术，空间技术、生物技术产业，同时建设与其配套的信息、仓储、金融、
商住、体育、娱乐及环保设施。
绿色生活：地块西侧遥望广州著名的生态旅游景区“火炉山森林公园”，东南侧则靠近开发区尖塔山公园及玉树公园，给居民带来一种绿色健康的生活。
6.案名建议
绿色点缀--生活与绿色同步
独特空间--和你的房子一起呼吸山上的空气
7.户型定位
地块高昂的售价、低于的容积率决定了项目必须打造成类别墅等高附加值的产品，并且要在其它方面增加别墅产的卖点;另一方面，考虑到“90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到住房开发建设总面积的50%以上”的限制条件，这也要求发展商不能将洋房作为项目的补充，而是作为项目的另一个价值增长点来开发。这无形中增加了项目的开发难度。
8.价格定位
综合考虑项目自有自然环境优势，及情景洋房在南海四季花城的市场探温结果（东西向平地华南版情景洋房成
交均价5566元/ M2，南北向沿湖华北版情景洋房成交均价6395元/ M2，均为毛坯装修），并参考周边相关同类产品供应及价格情况，建议本项目综合均价格为：综合均价：6400元/ M2，住宅部分综合均价：6027元/ M2。
其中：独立别墅：12000元/ M2，Town House：7000元/ M2，宽景House：6000元/ M2，小高层4500/ M2，商业11000/ M2。
某地产项目整体定位报告
美加德地产转水埠项目整体定位报告
目录 前言 (3) 第一部分：策划思路简述 (4) 报告的核心思路： (5) 第二部分项目与市场环境分析 (6) 一、项目概况： (7) 二、中观市场环境回顾： (9) 三、宏观环境回顾分析： (11) 第三部分项目的整体开发战略 (15) 一、项目地块的发展思路： (16) 二、项目的各地块体量分配原则。 (17) 三、各地块的建筑与规划协调性 (18) 四、本项目总体定位 (20) 五、本项目的命名与市场定位 (21) 六、整体开发战略 (22) 第四部分商业部分的开发战略 (23) 一、本项目的酒店性质定位。 (24) 二、项目现有商业必须把握的要点： (31) 三、项目商业部分的体量与建筑形式： (33) 四、项目目标消费群定位 (33) 五、商业部分的开发思路及命名建议 (34) 六、本项目业态引进的原则： (35) 第五部分住宅物业的开发战略 (36) 一、住宅部分的总体策划思路概述： (37) 二、住宅物业目标客户群分析 (37) 三、住宅开发理念： (39) 四、住宅的产品定位 (41) 五、产品园林设计建议 (41) 六、项目核心价值体系／竞争优势构建 (44) 七、住宅物业的定位支持 (45) 八、住宅开发节奏与体量的建议： (47) 九、项目的开发模式建议 (49)
结束语 (51) 前言 在葱绿的狮子山下，在清秀的崇阳溪边，这世界给了我们独一无二的自然环境。而自然的山山水水靠诉我们要懂得规律。拔苗不可助长，画饼不可充饥。 珍惜这一片山水，也为珍爱的这一片土地，我们一定要按照事物的发展规律来把控项目发展的方向，精耕细作，精雕细琢，最终实现大武夷区域的一个人居精品之作。
项目定位的四个方法
项目定位的四个方法 假设论证法——从结论出发 在很难确立最佳定位时，对几种难以排除的定位进行假设论证，分析各自的优劣势，再将分析结果进行对比，据此确立最终定位。 我们不否定假设论证法主要依靠策划人对项目的感应判断，当然这种感应判断不是玄学，而是建立在策划人对地产行业的敏锐、经验、独特的思维方式和能力等基础之上的。这个方法的优势是，直奔主题、迅速快捷，适用于疑难项目、特殊项目、单体项目，不适合大型项目。其具体方法是： 第一步：事先由策划人设计几种最佳定位，然后分别对每一个定位进行分析、求证 第二步：根据求证结论选取最优的二个定位，以时间、成本、难度为坐标，设计操作程序再次进行求证分析（注意，这里指的是操作程序）。 第三步：根据再次求证的结论最终确定项目转：项目定位的四个方法(2)定位，并将该定位与市场同类项目进行对比分析（注意，是同类，不是同样），以判断该定位的预期效果。 这个方法最大的难点是求证，因此市场调研就显得更为重要。 下面我仍以中旅商务大厦为例，因为做这个项目我就是用这种假设思维进行求证定位的。我不妨将早前写的案例分析奉上，以供大家了解始末。 中旅商务大厦策划始末 2002年2月，我们接手了广东中旅的一个项目。项目原名侨星苑，总建筑面积6.8万平方米，位于广州天河北路，规划报建为商用和住宅，于1999年开始销售。在项目介绍时，发展商毫不避讳地说：此前曾由一家较大的房地产中介公司代理，其间又有五、六家公司参与。但，卖了三年，花了三百万广告费，卖出去三套。简称“黑色三个三”。 在第一次察看这个项目时，我就有一个感觉：这个项目的功能定位错了。当时天下着小雨，我和另一个同事站在项目的北面，望着一幢一幢的高高的写字楼
房地产项目整体定位模版
项目整体定位模版 第一部分：市场调查 --------------------------------------------------------- 一、**市总体社会及经济发展状况 二、房地产总体市场现状及走势分析 三、市场需求分析 四、竞争市场调研与分析部分 第二部分：客户分析 ------------------------------------------------------- 一.客户群体的构成与特征的描述 二.客户群细分及其客户心理因素分析 三、目标客户需求分析 四、交易案例客户总结 第三部分：项目分析 ------------------------------------------------------- 一．项目简介 二．项目ＳＷＯＴ分析 三．项目规划设计方案评析 四．项目综合评价及项目发展策略 第四部分：项目整体定位
-------------------------------------------------- 一．整体定位原则 二．项目整体定位 三．形象定位 四．产品定位 五．规划建议 六．建筑 七．户型 八．园林建议 九．室设计建议 十．配套建议 第一部分市场背景及经济发展动态 经济背景对于一个项目整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽“出锋”的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。 下面列取的要点是比较框架的一个体系，各个不同的项目可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之。最好每一个数据都能起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。 研究市场背景及动态的根本目的在于，分析并推导出结论（多使用对比数据说明）。光罗列数据而不说明结论和依据的充其量只是一个资料收集报告，判断标准也只能是完整不完整，并不说明任何问题。
项目定位报告模板
“项目定位报告”模板 第一章项目概况 一、宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、宗地现状 1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对 开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开 工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构 等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊 等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。 三、项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 1、交通状况 （1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、教育：大中小学及教育质量情况。 3、医院等级和医疗水平 4、大型购物中心、主要商业和菜市场 5、文化、体育、娱乐设施 6、公园 7、银行 8、邮局 9、其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况 4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、周边景观 7、风水情况 8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、 学校、购物中心/超市的建设等。 9、其他 五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1、道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
XX项目定位分析报告
昆泰集团 劲松项目定位分析报告 21世纪中国不动产 2002年元月 目录 第一章北京房地产宏观市场分析…………………………5—10 第一节宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7 一、我国宏观经济运行态势良好 二、宏观经济运行对房地产投资的影响 三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战 第二节国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9 一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策 二、把握使百姓“买得起房”的有关政策 三、把握使百姓“买放心房”的有关政策 第三节 2002年北京房地产市场预测 (10) 第二章区域市场分析…………………………………11—18 第一节区域环境概述 (11)
一、地理位置与道路交通状况 二、周边物业状况 三、人文环境及配套设施状况 第二节区域市场竞争分析…………………………12—13 一、周边项目概述 二、产品供应特点分析 三、区域内竞争对手分析 第三节本项目S.W.O.T.分析………………………14—18 一、Strength（优势） 二、Weakness（劣势） 三、Opportunity（机会） 四、Threat（威胁） 第三章客户群体需求分析…………………………… 19—25 第一节主导客户群的定位分析…………………… 19—20 一、客户类别细分 二、主导客户群定位 第二节主导客户群购房动机分析…………………21—23
一、购房时间、动机及关注因素 二、主导客户群购房偏好 第三节主导客户群对价格的承受能力分析…………24—25 一、单位价格需求 二、贷款额度选择 三、首期的承受能力 第四章项目定位分析……………………………………26—29 一、响项目定位因素分析 二、项目市场定位描述 三、目标客户群体描述 第五章产品功能定位……………………………………30—37 一、整体规划建议 二、外观设计建议 三、户型设计建议 四、配套设施建议 五、装修档次建议
项目产品定位报告作业指引
《项目产品定位报告》内容及写作要求 一、项目定位结论的内容 1. 项目总体定位 [说明]本部分内容适用于含有两种及以上物业类型的项目，单一物业的项目可省略此部分。 1.1 市场定位 [要求]用清晰、简短的语句将项目的整体档次、形象、客户、功能和在市场中的位置描述清楚。在说明各类物业分别的市场定位后应描述不同物业类型市场定位之间的关系。 可叙述定位依据，要求言简意赅，层次清晰。 1.2 物业构成 1．2．1物业形态的组成、各物业形态的规模； 1．2．2项目初步规划示意图 [要求]图示各物业类型分布位置。 1．2．3各物业之间的关系。 [要求]分析各物业类型之间在形象、产品、功能、客户、价格、销售进度等方面的相互影响。 1.3 开发策略 1.3.1经营方式； [要求]主要明确项目是销售还是持有经营、哪类物业进行销售，哪类物业持有经营，销售与持有的规模。 1.3.2分期方案 [要求]明确项目是否分期开发，各期开发规模，各期开发的物业类型。必要时附分期开发示意图。 1.3.3各物业的开发周期、销售周期及其相互关系。 [要求]详细安排项目各物业形态开发的基本时间节点，包括开盘（开业）、销售完成50%，销售结案、开工、竣工时间。附销售计划、资金计划表 描述各物业形态开发周期的相互影响。
可叙述开发周期确定的依据，要求言简意赅，层次清晰。 2．住宅定位 [说明]本部分内容适用于以各种用地性质和立项形式开发的散售型居住用途物业，包含公建立项目的公寓等。 2.1 市场形象/主题概念 [要求]对住宅的市场形象进行概括性描述，明晰产品主题，提出产品开发着力点和支撑点。 2.2 客户定位 [要求] 可从年龄、社会身份、收入、置业目的、家庭结构、来源区域等多个角度界定客户群，选择多个客户群时应阐明不同客户群之间的影响，明确客户组合策略，清晰界定核心客户、重要客户、偶得客户。 通过总结分析不同客户需求特点与本项目特征的吻合程度、客户量、客户可获取性等方面阐述客户定位的依据。 2.3 价格及其实现策略 [要求]住宅及配套商业等的价格，应注明价格是“毛坯”还是“精装”，包括开盘价、均价等。提出价格实现策略。 2.4 住宅具体产品建议 2.4.1产品开发总体策略 [要求] 提出产品开发总体思路，通常包括研发创新、复制公司已有产品线、以对标项目为原型进行微调等。 2.4.2建筑形式 超高层、高层、小高层、多层（花园洋房）、独栋别墅、类别墅（双拼/Townhouse/叠拼）以及多种建筑形式的混搭或中间形 态 一梯几户 是否带电梯 [要求] 通过以上几方面对建筑形式提出要求，如含有多种建筑形式，说明各种形式的建筑规模以及摆放位置建议。 2.4.3户型配比
XX开发项目定位
海东项目定位建议 一、项目地块情况 1．土地条件分析 ——静态土地分析 地理位置:项目处于洱海东侧，大理海东新城北侧，海东镇南侧，金梭岛旅游区域内，距离大理龙山行政中心直线距离10.7千米，距离下关市传统意义居住、商业、人口集中区（建设路、人民公园）15千米左右； 区域意义：该区域为政府重点打造的大理市未来新城区，环洱海旅游景观带重要区域；大理市人民思想上传统认知的穷乡僻壤，不利农林发展，不利生存之地；是旅游者去往旅游热点双廊的必经之路，同时也是途经大理去往丽江的新选择； 土地指标： 交通条件：环湖西路通车； 配套情况：缺乏人居和商业配套； 地形地貌：山地面海景观，总体坡度较大，地形地貌不规则； 景观噪音：可以最大限度的欣赏苍山洱海自然风光，海东镇的田园风光，下关市区的城市景观；日照强烈，常年风大，植物稀疏，土
地贫瘠，天干物燥，风噪较大； ——动态土地分析 城市格局变化：未来海东新城的建设对该区域的价值带动会产生巨大影响；海东旅游开发带的整体影响将对该项目产生重大影响； 片区价值变化：该区域的居民人均收入在不断增长，人口规模不断增加，外来游客特别是散客的增加量明显，片区效应价值增加；旅游接待能力较弱；片区经济增长方式正在由传统农渔业正逐步向旅游服务业转型； 交通条件变化：环海东路、大丽高速贯通使得该区域的交通瓶颈明显得到改善，未来攀枝花到大理的高速公路下口在该区域设置，针对大理的自驾游客户主要来自成渝，这对该区域的发展将会带来极大的便宜；双廊作为海东已经发展起来的旅游热点，通过项目区域到达双廊直达丽江方向，将形成未来成渝到滇西方向旅游的主要通行游览线路； 商业配套改善：该区域极度缺乏商业及人居配套，形成规模商业配套尚需时日，或者说基本不会形成大规模的商业配套；信息显示，万达广场意向选址海东区域，但是由于该区域人口规模增加困难，万达广场会做什么样的项目，会带动什么样的人流进入，尚无可查； 景观再造：基于海东特殊的自然环境，风大土贫，项目再造良好的景观系统投入将会非常巨大，但挑战也是机遇，在贫瘠的土地上建设绿洲，将使得项目的视觉效果非常突出，如沙漠绿洲一样惹人注目和向往；
商业项目定位及可行性分析报告
第一章项目定位及可行性分析
一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 1.1 项目名称 中国（宜兴）国际环保产业城
1.2 项目建设单位
开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司 法定代表人：潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位：宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5公里）和104国道（6公里) 地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。 地块可建设用地面积：252942平方米。 地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。
宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞
1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 宜兴是我国最大的环保产业基地，宜兴环保产业经过三十多年的努力，生产能力、技术开发能力和工程施工能力都有了较快的发展和提 高，在环保设备制造、商品流通、信息服务、工程承包等方面已有了较强的物质和技术基础，在全国县市中是环保企业最多、环保专利最多、环保工程最多、环保产值最多的县市，拥有了我国唯一的“中国宜兴环保科技工业园”区。享有“中国环保产业之乡”的美誉，已成为宜兴市国民经济中的支柱产业。目前，全市经工商登记注册的环保企事业单位1500多家，其中环保工业企业500多家，环保营销单位和代理单位600多家，环保事业单位70多家，环保产业从业职工3万多人。据宜兴市专利事务所统计，全市拥有环保专利200多项，“九五”以来，开发环保新产品88种，在全国名列前茅。经过多年的不懈努力，环保业已成为宜兴的主要支柱产业，2006年宜兴环保产 地块北边农田及居民区 地块东边中心路，环保配件一条街 地块西边土路 地块南边，规划中的北环路
(项目管理)项目市场定位
第四章、项目市场定位 一、项目SWOT分析 1、优势（S） ⑴地理位置优越，发展潜力巨大 项目紧靠巢湖市中心城区，距城市商业中心人民路1500米，是城市发展的主要区域之一，是近期城市建设的热点，即将成为城市区级商业服务中心和城市居住中心，地域未来良好的发展前景，决定了该地产项目占据着市场发展的制高点； ⑵规模较大，有利品牌运营 本项目总用地15.87公顷，地块方正、地面平整、规模较大，有利于在项目综合品质上的发展，以期尽快成为“力达置业”在巢湖市的品牌和标志性楼盘； ⑶地块条件良好，提高项目弹性与增值预期 项目东西340米、南北470米，地块狭长，有利分期实施，为商住综合社区营造动静分离创造了条件，提高了项目的适应性和增值预期； ⑷自然环境优异，人文气息浓郁 项目濒临巢湖风景区，东南有卧牛山公园、贾塘圩公园和体育馆，北靠城市防护绿带，具有靠近城市景观的近距优势，是难得的适居之地； ⑸公建配套，减缓项目压力 项目地块周边分布有东风路小学、二中分部及巢湖市中医院等公建设施，一定程度上缓解了项目设施配套的压力。
2、劣势(W) ⑴大气环境质量差 项目北部水泥厂严重污染了片区的空气质量，限制了项目品质的提升； ⑵设施配套不完善 项目地处城市待开发区域，道路、市政配套、商业、公交等设施严重缺失，加之地块四周建筑质量较差，片区形象将会影响项目价值的实现，并危及项目推售价格和价格的拉升； ⑶建安成本高 地块原为巢湖滩涂，地势低、地基基础条件差，将会使项目建安成本提高； ⑷地段档次低 周边安居房影响项目的整体形象与档次，同时对项目的价格定位带来极大影响。 3、机会(O) ⑴基础设施的实施，为项目启动带来契机 城市环湖发展战略呼声的高涨，银屏路的修建，特别是健康西路的即将实施和水泥厂的迁移，项目启动的各项条件业已具备； ⑵大规模旧城改造及拆违工作的开展，刺激需求增长 随巢湖市区旧城改造与违章建筑管理力度的加大，近期市区将有大面积的商业、住宅建筑被拆除，短期内会造成房源紧张，从而刺激需求的增
地产定位模版
项目定位报告模板 ××项目定位报告 荣盛房地产发展股份有限公司 营销策划部 ××年××月××日 目录 第一部分项目决策背景及摘要 3 一、外部环境 3 二、内部因素 3 第二部分项目地块整体情况分析 4 一、地块位置 4 二、地块现状 4 三、项目交通出行状况 4 四、项目周边社区配套 5 五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 5 六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性） 5 七、主要经济技术指标 5 第三部分市场分析 6 一、宏观市场 6 二、房地产市场 6 三、区域房地产市场 6 第四部分项目地块SWOT分析 7 一、项目地块优势分析 7
二、项目地块劣势分析 7 三、项目机会点分析 7 四、项目威胁点分析 7 第四部分项目市场定位分析 8 一、项目定位的原则、战略与蓝图 8 （一）、基本原则 8 （二）、战略构想 8 （三）、小区蓝图 8 二、项目整体定位 8 （一）、我们的项目是什么样的住宅？ 8 （二）、定位论证 8 三、市场地位定位 9 四、小区功能定位 9 五、形象定位 9 （一）、我们的住宅以什么样的形象出现？ 9 （二）、定位论证 9 六价格定位 9 七户型面积配比定位 10 八目标客户定位及分析 10 九小区配套功能的定位 11 第一部分项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
项目功能和形象定位
项目功能和形象定位公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
第六部分项目功能和形象定位 本项目是集办公、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型商业综合体。主要是服务明秀东路周边的上百万人群。将中心周围的轻轨、地铁、公交车、出租等交通优势和商业业态实现了最大程度的融合。做明秀东地标性的标杆，我们拥有超5A级的写字楼，干净舒适的商务便捷酒店，完善的物业管理，优质的物业服务，内容主要包括：采用大厦统一VI形象系统进行配置，创建统一的大厦标识系统；24小时治安巡视；对外来人员（访客、装修人员等）进行有效控制和管理，消除治安隐患；多种保安岗位相结合（门岗、巡逻岗、交通岗）；车辆停放管理；不间断巡视；绿化养护；保洁服务;代客洗衣业务；免费代订机票服务；私人区域清洁服务；工程有偿维修服务；代缴话费服务；日常应急药品提供服务。 大型商业项目的经营主题特色定位主要把握两点：主题突出、结构合理。大型商业项目的经营主题特色定位一般有大众化定位和特色化定位两种方法。 大众化定位法适合大型商业项目所在地有足够消费群、没有激烈竞争，采用该定位方式可以取得稳定收益，市场风险小。 特色化定位法主要表现在两个方面，一是商场特色主题，二是特色服务。该定位方式市场风险较大，但一旦成功，较易形成品牌。发展大型商业项目要强调科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。每一个城市的大型商业项目应
具备有自己独一无二的特色，有了特色才具有不可替代性，从而具有竞争力。结合本项目自身情况建议采用侧重大众化定位，突出部分特色化餐饮项目。 第十部分营销执行策略 ? 基于项目的规模和销售阶段，我们的营销执行要与之相适应。根据每一阶段的任务不同、销售目标和推广主题的差异，都应有灵活的执行目标和实施策略。为了达到预想目标，我们把营销执行分为以下步骤实现： ? 第一阶段：项目引导期执行 1、?项目销售工作展开 2、项目形象系统设计及展示 3、项目工程情况相关落实执行
项目定位十要素
房地产项目定位的十个要素 定位是对项目市场营销过程中的战略、策略、战术等一系列概念问题的明确界定。具有排他性，定位是突出事务最典型、最主要、最关键的特性或核心，因此定位也是整个营销体系中最基本的也是最具决定性的要素。 1、目标消费群定位 目标消费群的核心问题是“做什么”“怎么做”而这两点都是围绕着“为谁做”这一主题展开。房地产市场目标消费群的描述一般要具备七大基本要素;年龄、职业、收入、文化程度、家庭结构、主要接触的媒体、居住生活的区域。 2、产品地位 产品是做给目标消费群的。产品定位最准确的就是突出自己最大的卖点或独特销售点。定位的要素不宜过多最多不能超过三个 3、区域板块定位 板块定位要化不利为有利，寻找潜在的利好。宣传也要善于抓住有利时机。 4、品牌形象地位 品牌形象定位具有更多的是人文或形式上的意味。品牌形象定位要在广告宣传中反复出现是开发商极力渲染和强调的。产品定位和品牌形象定位是可以何为一体的。要注意把握分寸不要过分渲染，要讲究自然大方不要矫揉造作。 5、价格定位 价格定位的三种方法： 成本加成法即计算出楼盘的总成本推算出楼面成本然后再加上百分比的利润即是销售价格。 比较定价法或称为评估定价法，即把项目周边的若干范围之内的可以类比的同类楼盘价格搜集整理，与本项目作对比，分别在地理位置、临路状况、交通便利程度、周边环境配套、商业氛围的成熟度、产品自身的素质、开发商知名度等
十几个大项上百个小项比较定价法即把项目一一打分，，然后加权平均，最后算出本项目的价格定位。 竞争定价法，这种定价法必须有一个可比楼盘，而且开发商要把自己的价格定在相对较低的价位。 6、价格策略定位 价格策略是一个体系千变万化价格不是死的应根据市场形式销售进度制定一套能够应变的策略体系。 低价入市，低开高走策略、控制总价策略、付款方式多样化策略、低首付策略、尾盘抬价策略、尾盘降价策略、小步慢跑和小步快跑策略、价格策略定位是一个需要时时调整的东西，不能一次确定、坚持到底一成不变。市场是变化的营销策略也是顺势而变，才能利于不败之地。 7、营销主题定位 营销主题的定位要紧扣自己项目的卖点，既要大气、新奇、响亮、鲜明、又不过分夸张拿大、脱离实际。营销主题既可以从始至终一直贯穿使用，也可以分阶段变换形成系列。营销主题可以与广告语合二为一，营销主题一旦确定下来，就应该一切宣传品、媒体和工地现场的包装上充分展示，并长期反复展示，直至深入人心、脍炙人口。 8、差异化定位 寻找差异化是营销的永恒主题，没有差异化就很难在激烈的市场竞争中脱颖而出。差异化决定独特销售点也决定产品的定位，因此项目运作的一开始就应该考虑差异化。差异化不是简单的为了差异化而差异化、别出心裁、求新求异。是因应市场竞争的需要，也是引导市场需求的一种方法，首先要有道理符合人之常情。也要根据项目的实际情况和市场需求的实际开发商自身的情况而确定。 9、开发理念定位 开发理念是一个项目做成什么样子的根本出发点，它体现开发商、策划公司、设计公司共同一致的宗旨，务必在规划设计之初确定下来，并在整个项目运作过
某楼盘项目前期分析及定位报告
体育馆路南安大厦工程前期分析及定位报告 第一篇地块解读 1．1本工程地块解读 本工程地块位于西安市南门外体育馆路，南临体育馆路，西距长安路50M，北望环城南路。工程用地性质为住宅用地，实在是市内黄金地段 不可多得的地块。 图1.1 工程地块位置图 本工程地块
----地块现状 地块地面已平整，周边建筑物林立 占地面积：4600㎡ 1.2 本工程地块优劣势分析 【工程优势分析】 区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域，占据着西安市最最重 要的地理位置，整体规划配套完善。 生活优势---本工程周边已经有着非常繁荣、成熟的生活氛围，本工程西 接长安路，东连文艺路，是传统生活与现代都市共同繁荣的 地方。 发展优势---位于西安市中心地段，发展潜力和升值空间很大。 昭示优势---因为工程的区位优势十分显著，对工程的后期形象有很好的 正面影响。 资源优势---本工程周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。 【工程劣势分析】 环境劣势---本工程地处市内黄金区位，寸土寸金，从开发经营效益的角
度和实际建设规划的角度考虑，都不可能有大面积的绿化环 境，只能通过小面积和局部的绿化点缀其间，所以对于追求 自然环境的客户而言，恐怕怕难以认可。 【工程机会分析】 发展机会---本工程所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力，工程区域的城市基础建设必将是政府重点关注的，是西安市的形象建 设，所以工程周边未来发展潜力巨大。 空白机会—目前工程区域商务地产工程云集，只有少量住宅工程，本工程的住宅功能和商业裙房配套都是吸引投资者的重要机会。市场机会---目前西安市住宅工程开发建设离市区越来越远，而城墙内的工程往往价格甚高，环城路周边工程则备受消费者青睐。 置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在工程区域置业，本工程目标客户群体范围广，容量大，对工程的销售有很大促进作用。 分析结论： 本工程个性突出，优劣分明；开发关键在于扬长避短，应针 对目标客户分析市场需求，依托本工程特色，借助周边生活 环境及社会服务功能的无形价值，来进行有针对性的宣传， 同时致力于工程形象的改善，以求一举竖立起本工程的人气 热潮。
项目策划的功能定位与实施步骤
目标市场总量预测 依照XX市对1000户城镇居民的抽样调查显示，2003年XX 市城镇居民家庭人均食品年消费总额为3522.7元，其中鲜菜消费额为234.9元，新奇瓜果消费额为221元，人均年消费新奇菜果合计为455.9元，约占食品年消费总额的13%。目标客户人群按照1300万计算，2003年XX城镇居民家庭鲜菜消费支出总额30.5亿元，新奇瓜果消费支出总额28.7亿元，果蔬消费支出总额59.2亿元。 通过2002年XX市商品菜总产量45亿公斤，商品菜产值35亿元；其中，其中75％在XX地域经销，XX自产菜占XX消费总量的55％，计算出XX市商品菜消费47.8亿。 通过2002年XX市果品产量7亿公斤，销售额14亿元，其中：销售到XX市场的量占62％，在XX城区的市场份额约占30％，计算出XX果品消费量为32.9亿元。则XX市总的果蔬消费达到80.7亿元。
数据显示2002年，蔬菜和水果占八类食品总消费的14.5%，且存在下降的趋势，那么2003年的比例应该小于14.5%。依照2003年恩格尔系数31.67%计算，按XX城镇人口1300万计算，则2003年食品的总消费额为623亿，水果与蔬菜假如比率占13%，那么总消费额为81亿元。这讲明两种途径计算的结果差不多一致的。 三、项目的目标市场份额 表目标配送市场计算 序号项目核算单位蔬菜鲜瓜果合计 1 XX市场总值亿元 30.500 28.700 59.200 2 连锁超市总值（3）=（2）*15% 亿元 4.575 4.305 8.880 3 集团消费总值（4）=（2）*20% 亿元 6.100 5.740 11.840 4 餐饮企业总值（5）=（2）*15% 亿元 4.57 5 4.305 8.880 5 大型连锁（6）=（3）*35% 亿元 1.601 1.507 3.108 6 目标集团（7）=（4）*35% 亿元 2.135 2.009 4.144 7 目标餐饮（9）=（5）*35% 亿元 1.601 1.507 3.108
项目定位
项目定位 1：项目定位的重要性： “成功的营销应从好的产品开始”。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。商业地产开发的最终目的在于使开发的项目适应市场的需求，从而获得长期的效益。由于商业地产兼有地产和商业的特征，商业地产的理念在于把地产开发与商业经营融为一体，也就是说在进行项目开发的时候不能单纯的以操作住宅项目的思路去进行规划和定位，还要考虑商业经营的各种需要，并能够使商业经营持续发展。所以如果说住宅产品是消费的终端，购买者是最终消费者，只要为消费者提供符合其需要的产品并能快速实现销售即可的话，那么商业地产的开发就是整个消费环节的开端，它的客户由投资者、经营者和消费者三方面构成，商业地产价值链上的投资者、经营者和消费者三者的链动传动关系构成了商业地产最根本的价值链体系。通过商业地产价值链终端的消费者的消费带动经营，从而提升商业地产项目的投资价值。可以说，商业地产开发只是作为一种手段，商业才是地产价值体现。 因此，商业地产开发最重要的一步就是要确定商业地产的经营方向，因此，就要发掘商业物业潜力的价值点，所以，商业地产的定位就是商业地产开发的核心要素。只有准确的定位才能充分地发挥商业物业的商业价值，才能获取理想的投资收益。项目定位也就是为项目制订总体战略目标，并尽量详细地论证这样的立项“行”还是“不行”。定位的基本思路具体分析如下。2: 项目定位的原则 ①：从消费者的心理谋求定位，而不是从生产或销售者的立场定位；消费 者各方面的条件不同,对商品的需求也不相同,因此,商品经营者经营的商品不可能满足所有顾客的要求。商业地产定位可以根据顾客的需求将市场细分化,从中选出适合自己经营特点,能够获得最大利润的细分市场作为目标市场"开发商将项目定位在目标顾客所偏爱的位置上,并通过一系列的营销活动向目标顾客传达这一信息,从而真正将目标市场转化为现实市场。 ②：针对铁定目标市场，而非整个市场；
XXX旅游项目功能定位设计分析
XXX旅游项目功能定位设计分析 目标：集经济、生态、社会效益与一体； 主题：自然、生态、历史文化、地域民俗特色、欢乐、浪漫； 开发：一期重点打造，二期功能提升，三期最早深入；利用湖泊、森林、田园、山村等自然社会条件，遵循“山有气脉，水有源头，路有出入，景有虚实”的自然规律，串联各大功能区块，实现本项目的天人合一。 生态休闲游四季果蔬园，休闲渔业，种植业，农业生产观光（生产温室、花卉基地、苗木基地、室外农业、水上农业）； 功能区定位划分： 古镇游 历史文化古村落、购物休闲文化古街、特色餐饮及配套； 养生度假游（名流商汇休闲区）具有餐饮、娱乐、休闲、商务会议、科研教育、艺术创作交流等功能，配备有商务酒店区，养生区，疗养区，健身会所区，烧烤野炊区，可拥温泉、SPA、雪茄吧、红酒吧、艺术创作园等有情调低奢华的享受； 主题公园游拓展训练（真人版CS、攀岩），动感玩乐区，欢乐演艺区，水山游乐区； 主题文化游影视度假基地，婚纱摄影，蜜月休闲，文化科普区，民族风情展览，民俗工坊，酒庄（贵州酒文化，酒特色）。内容可以有欧洲古城堡，日式花园，欧式罗马教堂，荷兰风车，欧式长廊，地中海沙滩，玫瑰园，薰衣草园等； 远古森林奇妙之旅（国家森林公园游）实地考察挖掘当地的山体资源，建庙宇，筑水库，将人文、瀑布、峡谷、奇石等山景串联成景点，增设漂流、登山、当地历史人物雕像等景点，比如可以将中国传统的孝道融入到森林之旅中，设计山下孝道体验区，山上休闲静养区，山顶行愿礼佛区，开发纪念堂、报恩堂、养心斋、放生池、养生殿等建筑景点；
生态人居示范区度假别墅区，养生别墅区，老年公寓区，将旅游、度假、休闲、养生、疗养、康乐等旅游地产开发一体化打造。
项目定位模板(发展)
房地产项目定位模板 一、注意三个方向的延展： 1. 战略层面上的定位（解决企业应该“做什么”、“不做什么”的问题）： 1) 创造一种独特、有利的定位； 2) 在竞争中做出取舍，其实质就是选择不做哪些事情从这个角度看，企业战略的实质就是“定位”； 2. 营销层面上的定位（解决对目标消费群“卖什么”的问题）： 细分市场、确定目标市场、进行项目、产品方案设计以在目标消费者心目中占据特定位置。在这里，“定位”不仅仅是传播层面上的一种沟通方法，还包括了“对于供给进行独特设计”； 二、房地产项目定位原则 1. 定位的核心原则（核心就是必须寻求到资源优势与市场机遇的对接点）： 1) 适应性原则，即项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。 ?一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应； ?二是与区域房地产市场需求相匹配，一方面要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求。 另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没在市场上得到充 分满足的需求。 2) 与企业发展战略和项目资源优势相一致原则 ?在企业发展战略的框架下进行项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现企 业的发展目标。将项目独特的资源优势发挥出来； 2. 定位必要原则 1) 差异化原则 包括市场差异化、产品差异化和形象差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”，是项目 避开正面竞争和建立新规则的重要手段。这里所说的差异化是“有效差异化”，在细分市场中能找 到自己的市场容量。 2) 经济性原则（三个方面） ?首先是指产品定位应具有较高的性价比，具有较高价格竞争力和抗价格变化风险的弹性； ?第二，从企业角度出发，在成本控制的基础上，做到效益最大化； ?最后，在成本和收益测算、效益评估基础上计算的各项经济评价指标达到企业既定目标的要求 或行业水平。 3. 可行性原则（做好两个方案）
项目定位报告(模板)
项目市场研究及初步产品定位报告大纲 目的：通过对市场的研究，竞争环境分析，潜在目标客户分析，以及地块价值的研究，提出项目开发战略定位和初步产品定位方向，确定项目产品物业形态和产品线定位。 一、项目概况 1、区位 2、四至 3、指标（控规） 4、地块现状 5、周边配套 6、交通条件 7、资源情况 8、项目背景 小结： 1、项目本体优劣势分析； 2、项目本体价值提； 3、项目关键性问题提炼； 二、市场研究分析 1、整体环境分析 （1）政策环境 金融环境、土地政策、地方性相关政策法规等； （2）经济环境 生产总值、产业形态及分布、收入消费水平、银行储蓄、固定资产投资和房地产开发投资等； （3）人文环境 城市概括、历史文化特色、城市文化底蕴及风俗习性等； （4）市场基础环境 城市房地产发展水平（一、二、三级市场分析）、城市发展规划、产业发展规划等； 2、区域房地产市场分析 （1）土地市场研究 （2）各类物业研究
市场分析（以住宅为例：区域住宅投资情况、开发情况、品牌开发商进驻状况；区域住宅市场供需走势、价格走势、产品力特点、 未来发展趋势等） （3）竞品数据汇总统计分析 主要竞争楼盘分布示意图、供应量、入市时机、建筑形态与容积率、建筑风格与外立面、物业形态、户型配比、价格分析、绿化率、 社区配套、停车位及其价格、客群分析等； 3、竞争楼盘个案分析 结合项目概况、整体规划、产品设计、销售情况对竞争楼盘进行点评； 市场小结：结合项目的本体优劣势和市场分析，梳理项目核心价值，确定项目初步市场定位； 三、客户研究 1、竞品客户结构化分析； 2、区域内客户结构化分析； 3、未来区域内客户演变趋势分析； 四、项目产品初步定位 1.项目属性界定及项目核心问题分析； 2.项目开发战略定位（利润目标、速度目标、品牌目标）； 3.项目市场定位建议（跟随、引领、机会主义）； 4.项目目标客户定位； 5.项目初步产品定位建议（可以多个定位方向），结合概念强排和成本测算，确定产品 物业形态组合建议，产品线选择，初步的户型配比建议。 五、本次报告的主要结论及需要决策的事项 六、下阶段工作的计划。
房地产开发项目整体定位方案报告
房地产开发项目整体定位方案报告 第一部分：市场调查 一、**市总体社会及经济发展状况 二、房地产总体市场现状及走势分析 三、市场需求分析 四、竞争市场调研与分析部分 第二部分：客户分析 一.客户群体的构成与特征的描述 二.客户群细分及其客户心理因素分析 三、目标客户需求分析 四、交易案例客户总结 第三部分：项目分析 一．项目简介 二．项目ＳＷＯＴ分析 三．项目规划设计方案评析 四．项目综合评价及项目发展策略 第四部分：项目整体定位 一．整体定位原则 二．项目整体定位 三．形象定位 四．产品定位 五．规划建议 六．建筑 七．户型 八．园林建议 九．室内设计建议 十．配套建议
第一部分市场背景及经济发展动态 经济背景对于一个项目整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分内容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽“出锋”的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。 下面列取的要点是比较框架的一个体系，各个不同的项目可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之内。最好每一个数据都能起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。 一．**市总体社会及经济发展状况 （一）．**市200*年经济发展背景 1．GDP指标 需要关注两点：上一年度的GDP总值，同比增长率和人均GDP。 2．固定资产投资 需要关注点：上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中基础建设投资增长是多少，房地产投资增长是多少。与整体的固定资产投资增长相比较，房地产投资的增长有什么特点。 3．消费指数 上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增长率为多少。 消费指数与GDP增长相比较的特点。 消费热点的新趋向。 4．外资利用程度 上一年度实际利用外资额，增长率。有无相关重大政策影响，如世贸的加入，经济特区的建立等。 5．存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额，增长率。金融政策的变化对房地产消费的影响。
项目分析与项目定位
目录 第一部分：项目分析 一、项目概况 二、项目的优劣势分析 （一）项目的优势分析 （二）项目的劣势分析 三、项目的SWOT分析及相应营销对策（一）项目的SWOT矩阵分析 （二）相应营销对策 第二部分：项目定位 一、项目目标市场定位 二、项目目标客户群定位 三、项目物业形象定位
第一部分：项目分析 一、项目概况 观海台项目是由深圳中建（蛇口）发展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下：观海台项目概况一览表
二、项目优劣势分析 （一）项目优势分析 依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优势，具体而言，主要有以下几方面： 1、地处南山文化中心区，易受市场关注 南山商业文化中心区东区未来将建成21世纪最具现代化气息，深圳最大的纯滨海住宅区。项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段，优势不言而喻。随着南山区的发展、西部通道的建设，以及周边地区规划开发的不断完善，该区的升值潜力将日益显现。 2、濒临深圳湾，海景资源丰富 项目东面紧邻深圳湾，空气质素好，环境优美，永享无敌海景。是项目的独特优势和卖点。
3、高尚滨海大社区初具规模 项目周边已初具规模的知名楼盘有：蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心，在南山以至深圳都具有相当的知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大的吸引力。 4、相对邻近楼盘，本项目的位置是社区组团内最好的 本项目东面与海相邻，北面与规划中的展览中心一路之隔。南面是安静的高尚住宅小区，道路通畅而不嘈杂，配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势非常明显。 5、新古典建筑风格，半围合布局，庭院式组团，中式园林在片 区独树一帜 项目采用半围合式布局及庭院式组团，像一个巨大的四合院，营造了传统的亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好的交流空间和平台，体现了以人为本的规划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特，规划以自然为本色的中式悠闲庭园。使生活在本小区的住户可以放松心情，陶冶性情。本项目的独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽的风景。
项目市场定位报告模版
项目市场定位报告模版 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-
项目市场定位报告（格式） 附件1： XX公司 “项目市场定位报告”(格式) 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分：市场分析与客户定位 一、项目概况及项目特点分析 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 二、房地产大势及本区域市场 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。 三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查 对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。 四、关于本案客户定位（重点论述） 1、项目SWOT分析 S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；
O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、目标客户定位 1）、区域消费群体及特征调查 （通过各种调查方式，）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介； 群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查 竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料； 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3）、客户定位(结论) 细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。 对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题 对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总表 征