常福新城项目定位及发展战略研究 2019-100页
20190731武汉光明府销售说辞(允正最终版本)
武汉光明府接待动线说辞接待的核心：通过对项目现有信息步骤地传递，并且摸清客户的认可点（价值排序）及预期价位。
介绍流线：对区域、品牌做穿插介绍—沙盘模型—户型模型区—工法展示区—精装样板间—洽谈区一、项目模型展示（区域、沙盘）客户初始接待客户进门前，由站岗的置业顾问主动上前迎接问好，并告知正排置业顾问前来接待，同时面带微笑迎接客户。
（正排置业顾问接待示范说辞）您好，欢迎光临光明府营销中心，请问您是第一次来看房吗？我是您的置业顾问XX，（递名片—与顾客保持一臂以内的距离；名片正对客户的正前方；双手手指不要遮盖住名片上的信息；待顾客接到卡片后，停留3秒钟，强调一下自己的名字。
）很高兴认识您！请问先生/小姐怎么称呼您？（客户给出称呼后，及时回应客户）XXX先生/女士，您这边请，由我来给您介绍一下吧！讲解区域图（让客户清晰认知区域价值，进而认同区域价值，讲解项目独特资源优势）这是我们项目的区位模型,整体方位上北下南左西右东，您现在在区位地图上看到这块就是光明府项目，请问您今天是从哪边过来的呢？（客户回答后，用激光笔指一下路线，并告诉客户售楼所在位置，便于客户认准方向）您今天就是从这里到达我们售楼部的。
请问您对这一片了解吗？（客户说不了解，直接介绍，客户说了解，那我就简短的说一下规划，便于您了解沌口这边），我们光明府项目紧邻沌口经济开发区，位于经济开发区向西发展的首站——常福新城板块，具体位置在九康大道与常禄大街交汇处在2017年，武汉经济开发区地区生产总值（GDP）达1443亿元，位列全市各区（功能区）第一，规模以上工业总产值达3403亿元，位列全市第一，财政收入、工业增加值等关键经济指标也均名列武汉各区第一，汽车产业产值甚至占到全省三分之一。
其次我们项目所在的常福新城隶属经开区产业新城，是武汉“四大”工业版图之一，目前已经划进“国家级千亿大车都”，为重要经济引擎规划。
常福新城产业园是武汉市已启动建设的368平方公里的武汉新区的联动发展区域，是《武汉市城市总体规划（1996－2020年）》确定的7个新城之一，主要以优越的区位与交通优势为基础，以武汉经济技术开发区为依托，将常福新城建设成为以汽车配套、机电产业为主导，集高新技术、现代制造业、加工贸易为一体的武汉市重要的机电工业基地与物流中心。
新城设计理论及案例
在规划阶段应充分挖掘城市的历史文化资源，将文化元素融 入城市设计和建筑风格中，打造具有独特魅力的城市形象。
城市可持续发展与环境保护
总结词
新城设计应以可持续发展为目标，注重环境保护和生态建设。
详细描述
新城规划应遵循绿色发展理念，合理布局绿地、公园等生态空间，推广绿色建筑 和低碳交通，促进城市的可持续发展。
智能化设计
总结词
随着科技的发展，智能化设计成为新城建设的必然趋势， 能够提高新城的管理效率和生活品质。
详细描述
新城设计应运用物联网、大数据、人工智能等技术手段， 实现智能化管理和服务，如智能交通、智能安防、智能家 居等，提高新城的生活便利性和安全性。
案例
新加坡的智慧国家计划，通过全面的智能化设计和先进的 技术手段，实现了高效的政府管理和优质的生活服务。
新城设计理论及案例
目录
• 新城设计理论概述 • 新城规划设计 • 新城设计案例分析 • 新城设计的发展趋势 • 新城设计的挑战与对策
01
新城设计理论概述
新城设计的概念
定义
新城设计是指通过规划、设计和建设 ，创造一个满足现代城市生活需求的 新型城市区域。
目的
新城设计的目的是为了解决城市发展 中的问题，如人口增长、城市扩张、 交通拥堵等，同时提供更舒适、宜居 和可持续的城市环境。
设计开放空间，提供户外活动场所，增强 社区凝聚力。
步行系统
设施配置
规划完善的步行系统，提高步行安全和舒 适度。
配置座椅、照明、垃圾桶等设施，提高公 共空间的使用便利性。
03
新城设计案例分析
案例一：新加坡滨海湾花园
总结词
生态环保、科技智能
详细描述
蔡甸经济开发区武汉天润（常福）工业园项目可行性研究报告
蔡甸经济开发区武汉天润（常福）工业园项目可行性研究报告蔡甸经济开发区武汉天润（常福）工业园项目可行性研究报告目录目录 (1)第一章项目总论 (5)1.1.项目背景. (5)1.2.项目可行性研究结论. (7)1.3.主要技术经济指标表 (8)第二章项目提出的背景.. . ................ ........ . (9)2.1.汽车工业已成我国支柱产业. (9)2.2.汽车格局“3+9”，东风身跻前３甲. (9)2.3.汽配群绕东风，武汉雄踞大小“金三角. (9)2.4.项目脚驻三角，背借东风. (10)2.5.开发商实力雄厚、行业经验丰富 (11)第三章环境分析 (12)3.1.政策环境分析 (12)3.2.宏观经济环境分析 (13)3.3.武汉市区位环境分析 (15)第四章市场分析 (18)4.1.汽车整车市场分析 (18)4.2.汽车零配件市场分析 (20)4.3.项目的目标市场 (24)第五章项目建设条件........................... .. (25)5.1.区位条件. (25)5.2.交通运输条件 (25)第六章项目工程建设方案. (26)6.1.项目用地概况.. (26)6.2.项目建设内容. (26)第七章项目实施进度. (28)7.1.项目建设周期 (28)7.2.项目实施进度安排 (28)7.2.项目实施进度安表 (30)第八章投资估算 (31)8.1.基础建设投资估算 (31)8.2.项目预计投资总额 (32)第九章融资方案 (33)9.1.项目融资主体 (33)9.2.项目融资来源 (33)9.3.融资方案分析 (34)第十章财务分析....... .......................... .. (36)10.1.编制说明 (36)10.2.经营收入预测 (36)10.3.利润预测 (37)10.4.财务评估 (36)10.5.财务分析结论 (37)第十一章风险分析与对策. (38)11.1. 风险防范的识别和评估 (38)11.2. 风险防范对策 (40)第十二章项目节能、环保与安全生产 (41)12.2.环境保护 (41)12.3.安全生产 (42)12.4.消防 (42)第十三章研究结论与建议.... .................................................... . 43 13.1.结论 (43)13.2.建议 (43)第十四章附件...................................... . (44)14.1.《汽车产业发展政策》（2004）政策分析 (44)14.2.WTO有关汽车贸易协定的政策分析 (46)14.3.全国重点汽车企业产销量排名（2003年） (48)14.4.国内外汽车产业各价值链利润份额比较图 (49)14.5.2000－2004年我国前十大汽车产量省市.................... ..... .5014.6.汽车零部件业上市公司财务指标 (51)第一章总论1.1.项目背景1.1.1.项目名称项目暂定名称：武汉天润（常福）工业园1.1.2.承建单位概况开发商：湖北天润（集团）投资有限公司公司法定代表人：方恒山公司性质：有限责任公司（民营企业）公司注册资本：6000万元公司地址：襄樊市春园东路特1号公司业务范围：房地产开发投资、工业投资及高新技术相关产业。
同策2019年上海常发地产嘉定新城的项目前期定位的报告
33
公寓户型附赠 方法二：通过预先埋设建筑构件，在验收交房后统一搭设，提供附赠空间 手法借鉴
建筑构件
建筑 构件
90+70+70+90
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2
Q:创新产品导入，使项目利润最大化？
案例借鉴
华润橡树湾
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华润橡树湾 小高层公寓与低密度联庭别墅整体规划
该案规划分联庭别墅区和小高层公寓区， 联庭别墅容积率为1.0左右，而该案整体容 积率为1.6； 公寓区规划70/90指标下的小户型产品， 联庭则为大面积产品，公寓产权，共49栋 147套。
嘉定新城近年各大开发商拿地楼板价
近期嘉定地价持续升温，楼板价已在12000元/平米以上，而各大开发商近年来在嘉定早已有 了一定的土地储备，前期拿地楼板价仅在2000元/平米左右，摊低了整体成本，其后续开发及 操作有较大灵活性。 本案为嘉定地王项目，楼板价偏高，为12076元/平米，体量较小，为7.5万方。
三、四层设计亮点 电梯设计，方便实用 挑高客厅设计，气派非凡 赠送入户花园、露台，高附加值
42
叠墅
五、六层设计亮点 电梯设计，方便实用 多露台设计，采光良好舒适性强 挑高客厅设计，气派非凡 赠送入户花园、顶层超大露台，高 附加值
近期中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，透露出管 理层对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾 向明显。
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项目背景
价格暴涨已经超越消费者承受力，金融、宏观政策收紧， 未来房产市场 不确定性增加
2019年市场预期
市场有效需求客户减少， 后市信心受影响
房屋保值增值功能及需求 依然存在
周康板块
武汉常福新城项目定位及发展战略研究
长江金属交易中 心 已开工建设 纵横汽车大世界 待开发状态
五洲建材城 一期A1、A2、B 区开盘销售
核心问题界定
基于新聚仁对项目的理解，我们认为本项目定位阶 段应该解决问题是：
一
区域价值问题
二 项目驱动因素问题
三 项目竟争优势问题
我们必须在武汉市的高度，寻找发展机遇，定 义区域价值，确定项目的发展战略方向。
配套不完善
项目周边生活配套设施缺乏，居民的生活及出行不便；
报告基本思路
第一部分 第二部分 第三部分
定位前的思考 项目发展方向研判 项目发展模式研究
项目属性界定 核心问题界定
发展商目标
项目目标：
作为发展商操作的首个房地产项目，通过常福新城项目的运 作，打造人民电器品牌，在武汉乃至华中产生巨大的影响力， 实现本产品的其他区域复制开发。
变电站 小山包
项目北侧红线外区域紧邻318国道， 昭示性较强，通过环境塑造可成为 本案的形象展示区。 项目北侧的变电站和高压线对项目 环境有一定影响。 项目周边的工厂区废气污染会对项 目的环境造成一定影响。
高压线
经济指标
项目规划容积率<= 1.8，可规划建筑面积约70万方，其 中商服面积占比85%，是以商服性质为主的房地产项目。
劣势
区域较为陌生
本项目在该区域人心中概念较浅，非相关人士，熟悉的 不多，属于有待挖掘区域；
资源不强势
项目虽然视野开阔，空气清新，但周边为工业园区，自 然景观缺乏，总体上讲没有较强势资源；
距离市区远
京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，距武汉市中心 仅20公里，车程时间约30分钟左右，在一般人居住概念 里距离市区较远；
新城项目建设实施方案
新城项目建设实施方案一、项目背景。
随着城市化进程的不断加快，新城项目建设成为了城市规划和发展的重要组成部分。
新城项目的建设不仅能够缓解城市人口过密的问题，还能够促进城市经济的发展，改善人民生活水平，提升城市形象和环境品质。
因此，制定一份科学合理的新城项目建设实施方案显得尤为重要。
二、总体目标。
新城项目建设的总体目标是要打造一个宜居宜业宜游的现代化城市。
具体来说，就是要通过项目建设，实现城市规划的科学布局，建设高品质的基础设施和公共服务设施，提升城市的产业发展水平，改善城市的生态环境，提高城市居民的生活质量。
三、建设内容。
1. 城市规划，制定科学合理的城市总体规划，包括城市布局、土地利用、交通规划、公共设施等，确保城市建设有序进行，各项规划相互配套，形成合理的城市空间结构。
2. 基础设施建设，加大对新城项目基础设施建设的投入，包括道路、供水、供电、供气、通讯等基础设施建设，确保城市基础设施完备，满足城市发展的需求。
3. 公共服务设施建设，建设学校、医院、文化活动中心、体育场馆等公共服务设施，提高城市的教育、医疗、文化、体育等公共服务水平，满足居民的日常生活需求。
4. 产业发展，引进优质产业项目，促进新城项目的产业发展，提高城市的产业结构，增加就业机会，推动城市经济的发展。
5. 生态环境保护，注重新城项目建设对生态环境的保护，加大对绿化、环保设施建设的力度，打造宜居的生态环境，提高城市的环境品质。
四、建设步骤。
1. 前期调研，对新城项目建设的前期调研工作，包括对土地资源、自然环境、市场需求等方面的调查研究，为项目建设提供科学依据。
2. 规划编制，制定新城项目建设的总体规划和详细规划，明确城市布局、用地规划、交通规划、公共设施规划等内容，为后续建设工作提供指导。
3. 基础设施建设，优先推进新城项目基础设施建设，确保城市基础设施的完备性，为后续产业发展和居民生活提供保障。
4. 公共服务设施建设，同步推进公共服务设施建设，提高城市的公共服务水平，增强城市的吸引力和竞争力。
人民(武汉)国际汽车城项目天时地利人和之天时
人民（武汉）国际汽车城项目天时地利人和之天时在经历汽车产业20年高速增长之后，2014年，武汉市政府明确提出：“做强汽车产业，全面实现产业升级，提升城市核心竞争力”。
1993年4月，沌口被批准设立国家级工业开发区，汇聚东风、雪铁龙、本田、日产、雷诺等著名汽车制造商，完整的汽车产业链已成为武汉第一大支柱产业。
时代变化，社会发展，随着汽车产业的迅速发展，汽车流通、后市场服务重合度越来越高，原有汽车产业流通模式已不适应市场发展的需求，三环线内的汽车专业市场将逐渐消亡，汽车市场将呈现郊区化发展。
而人民（武汉）国际汽车城作为第五代汽车全产业链综合服务体，具有优化配置、节约土地、产业完善、资源互补、集聚效应强、辐射范围广、交易规模大，经济附加值高等特点，是现代服务业综合特性的集中体现。
天时——人民（武汉）国际汽车城业态定位紧衔蔡甸区政府重点规划发展方向“十二五”规划发展：结合全市八大重点产业和十五个新兴产业发展规划，主动对接武汉经济技术开发区，突出发展壮大通讯电子、机械汽配、轻纺日化、环保新能源四个优势产业集群。
力争将沌口、常福、姚家山打造成3个具有活力的工业园区，新发展1个产值500亿元产业群、2个过百亿企业、35个过10亿元工业企业，全区工业总产值年均增30%。
重点发展领域及方向：准确把握武汉市调整城市空间布局、推进重大功能区建设的战略部署，整合优势资源，深化东部开发，全力推进生态宜居新城建设，抢抓机遇突破性发展现代服务业，力争“十二五”时期新城内建成1个健康谷、2个商业城、2个总部经济区、1个文化创意产业区、1个文体游乐园、1个城市生态湿地公园，带动全区服务业转型升级。
加快服务业支柱产业：发挥生态优势和区位优势，加快推进旅游业、房地产业、建筑业、健康业、商贸物流业、创新能源业等服务性支柱产业，顺应工业化、城市化发展要求，把促进服务业作为转变发展方式，推进强区富民，着力提高全区服务业规模和层次，逐步增加服务业在全区经济总量中的比重。
新城 开发 调研 报告
新城开发调研报告调研报告：新城开发引言新城开发是指在城市规划中打造全新的城市区域，以满足城市发展的需求。
本调研报告旨在对新城开发进行深入剖析，了解其对城市发展的影响及其可行性。
一、背景近年来，随着城市人口的不断增长和经济的快速发展，城市面临着日益严重的空间压力和资源短缺问题。
在此背景下，新城开发成为解决城市发展难题的一种重要途径。
二、新城开发的意义1.缓解城市压力：新城开发可以分流人口，减缓城市本身的压力，提供更多的就业机会和住房资源；2.优化城市布局：新城开发可以通过规划与设计，优化城市空间布局，提高城市的整体效益；3.推动地区经济发展：新城开发有助于打造新的经济增长极，并带动周边地区的经济发展。
三、新城开发的挑战1.资金与投资：新城开发需要大量的资金投入，而资金来源和投资回报的平衡是一个挑战；2.规划与设计：新城开发需要科学合理的规划和设计，避免重复建设和资源浪费；3.环境与生态：新城开发应注重环境保护与生态建设，避免破坏生态平衡；4.社会问题：新城开发需要考虑社会问题，如就业机会、教育、医疗等，以满足居民的需求。
四、成功的新城开发案例1.深圳前海：深圳前海作为中国自由贸易试验区的核心区域，成功打造成为创新驱动的经济特区，吸引了众多科技企业的入驻；2.上海浦东新区：上海浦东新区通过科技创新、高端制造业等引领服务业发展，取得了显著的经济成果；3.新加坡樟宜机场：樟宜机场建设成为新加坡的重要经济枢纽，带动了周边地区的经济繁荣。
五、结论新城开发对于城市发展具有重要意义，可以缓解城市压力，推动经济增长。
然而，新城开发也面临着资金、规划、环境和社会问题等多重挑战，需要综合考虑各方面的因素。
各城市应结合自身实际情况，科学规划和推进新城开发，以实现可持续发展的目标。
六、建议1.加强规划与设计：在新城开发过程中，应注重科学合理的规划与设计，避免资源浪费和环境破坏；2.多元化投资：新城开发需要大量的资金投入，应通过多元化的投资方式，寻求资金来源的多样性；3.社会问题考虑：新城开发要注重社会问题的解决，提供良好的就业、教育和医疗资源，以满足居民的需求；4.生态保护：新城开发要注重生态环境的保护，实施可持续发展策略，避免对生态造成破坏。
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项目优劣势分析
优势
项目体量大
项目规划用地面积54万方，总建面70万方，项目用地功 能主要以商业为主，属于大规模开发项目；
自然环境较好
项目处于郊区，周边自然环境优越，空气质量佳；
项目交通环境优越
京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，距武汉市中心 仅20公里，半小时内可以到达武汉天河机场、武汉港和 武昌、汉口火车站，2小时内可通达长江中游城市圈的30 多座城市，处于中国经济地理的核心位置 ；
300万方 300万方 300万方 380万方 25万方
45万方 350万方 50万方
现状五
中正药材城 待开发状态 四季美农贸城
图书音像市场 待开发状态
国际商品交易中 心 皮具鞋业市场开 业
相比可能与本案形成竞争的项目，在区域规划、 项目规模、政府扶持力度上均优于本案。
中国家俱CBD 一期C、D区在 售
人民电器 常福新城项目定位及发展战略研究
报告基本思路
第一部分 第二部分 第三部分
定位前的思考 项目发展方向研判 项目发展模式研究
项目属性界定 核心问题界定
项目概况
常福新城扼守武汉西南大门，京珠高速与318 国道交汇点，具有独一无二的区位交通优势。
项目距武汉市中心约20公 里，半小时内可以到达武 汉天河机场、武汉港和武 昌、汉口火车站， 京珠、沪蓉高速公路与318 国道在此交汇，通达长江 中游城市圈的30多座城市， 东去上海，西抵重庆，南 至广州，北上京城，距离 均在1000公里左右。
汉口北荣中 石化物流基地 待开发状态
长江金属交易中 心 已开工建设 纵横汽车大世界 待开发状态
五洲建材城 一期A1、A2、B 区开盘销售
核心问题界定
基于新聚仁对项目的理解，我们认为本项目定位阶 段应该解决问题是：
目标解析
发展商目标和项目属性对接
我们想要什么？ （针对目标的分析）
作为发展商操作的首个房地产项目，通过 常福新城项目的运作，打造人民电器品牌， 在武汉乃至华中产生巨大的影响力，实现 本产品的其他区域复制开发。
在保证项目顺利去化的前提下，最大限度 挖掘常福新城项目的价值，实现项目的高 收益率。
我们有什么？ （针对现状的分析）
配套环境
目前常福新城属于城市陌生区域，配套设施极为匮乏， 主要依托武汉经济技术开发区，是开发区的延伸地带。
距离王家湾路程约20公里
距离海天汽配城路程约8.8公里
距离薛峰路程约4。5公里
薛峰
常福 新城
项目属性界定
武汉西南大门常福新城 城市陌生区 无强势自然景观资源 70万方，商服用地性质为主 郊区大盘
在保证项目顺利去化的前提下，最大限度挖掘常福新城项目 的价值，实现项目的高收益率。
目标解析
新聚仁对项目目标的理解：
成功启动和建立强势形象，保证项目的可持续发展；
通过项目的开发，奠定常福新城项目在武汉房地产市场的知 名度和地位；
追求卓越，确立项目在武汉的品牌地位，并为发展商后续的 项目开发奠定良好的基础；
知音大道 京珠高速
G318国道
G318国道
规划总用地面积 其中建设用地面积 代征城市道路面积 城市绿化用地面积 可建筑总面积
540258㎡ 393667㎡ 104866㎡ 41725㎡ <=708600.6㎡
规划用地性质 商服占比 用地位置 容积率 建筑密度
商服用地 85% 常福新城启动区 <= 1.8 <= 35%
交通配套
目前区域内的交通配套仅有205、5101、5102， 轨道交通E3号线规划将极大提升项目区域价值。
E3——由蔡甸常福向北沿318国道，经沌 口沿芳草路过汉江，沿发展大道、二七路 过长江，之后沿友谊大道至武汉站、经化 工新城到阳逻。全线贯通武汉三镇，连接 了汉口站、武汉站。线路全长80公里，设 站28座。 轨道交通规划将极大提升常福新城区域的 城市价值，拉近其与武汉主城区的城市距 离，区域未来发展潜力不可估量。
北京方向
天河国际机场
中心城区
上海（长三角地区）
重庆成都方向
广州方向
地块四至
项目位于常福新城启动区，北靠318国道，临 近京珠高速，交通环境便捷。
东：待开发用地
南
南：常福新城工厂区
西：常福新城工厂区
北：规划路（318国道）
东
北
地形地貌
项目地块较为规整，地势平坦，有利于项目的 规划和开发，但缺乏强势自然景观资源。
项目名称 中正药材城 图书音像市场 中国家俱CBD 五洲国际建材城 四季美农贸城 汉口北批发第一城 汉口北荣中石化物流
基地 长江金属交易中心 纵横汽车大世界
世茂嘉年华
位置 汉口批发市场群 汉口批发市场群
汉口北大道 汉口北大道18号
汉口北大道 汉口北大道
武湖农场
武湖农场 汉口批发市场群
后官湖
Hale Waihona Puke 开发规模 -----配套不完善
项目周边生活配套设施缺乏，居民的生活及出行不便；
报告基本思路
第一部分 第二部分 第三部分
定位前的思考 项目发展方向研判 项目发展模式研究
项目属性界定 核心问题界定
发展商目标
项目目标：
作为发展商操作的首个房地产项目，通过常福新城项目的运 作，打造人民电器品牌，在武汉乃至华中产生巨大的影响力， 实现本产品的其他区域复制开发。
变电站 小山包
项目北侧红线外区域紧邻318国道， 昭示性较强，通过环境塑造可成为 本案的形象展示区。 项目北侧的变电站和高压线对项目 环境有一定影响。 项目周边的工厂区废气污染会对项 目的环境造成一定影响。
高压线
经济指标
项目规划容积率<= 1.8，可规划建筑面积约70万方，其 中商服面积占比85%，是以商服性质为主的房地产项目。
？
现状一
区域陌生感强，客户认知度低，作为陌生区大 盘开发，必须充分挖掘项目区位价值。
汉口
汉阳
武昌
本案
现状二
项目区域空气清新，自然环境较为优越，但缺 乏强势资源条件，项目难以依靠自然资源驱动。
现状三
常福新城空有规划，发展速度缓慢，从现状条 件来看，难以通过概念驱动开发。
现状四
市场竞争激烈，在目前以及未来一段的长时间 内，武汉市场上拥有众多的城郊商业项目开发。
劣势
区域较为陌生
本项目在该区域人心中概念较浅，非相关人士，熟悉的 不多，属于有待挖掘区域；
资源不强势
项目虽然视野开阔，空气清新，但周边为工业园区，自 然景观缺乏，总体上讲没有较强势资源；
距离市区远
京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，距武汉市中心 仅20公里，车程时间约30分钟左右，在一般人居住概念 里距离市区较远；