明发嘉定新城项目定位报告(汇报稿)
项目定位报告
项目定位报告
项目定位报告
1. 项目背景
在这个报告中，我将就我们的项目进行定位，旨在帮助团队成员有一个清晰的目标和方向。我们的项目是为了解决现有产品或服务的缺陷或不足之处，并为消费者提供更好的选择。
2. 项目目标
我们的目标是开发一款具有创新特点的产品或服务，以满足消费者的需求，并在市场上具有竞争优势。我们的项目将专注于以下几个方面：
- 解决用户痛点：我们的产品将解决现有产品或服务的问题，并提供便利、高效的解决方案。
- 创新性：我们的产品将具有独特的特点和功能，以吸引用户并突出市场。
- 可持续发展：我们的项目将考虑长期发展和可持续性，以确保长期的盈利和市场地位。
3. 目标受众
我们的目标受众是广大消费者，他们对现有产品或服务的不足已经产生了需求。我们将通过市场调研和用户反馈来识别和了解目标受众的需求和偏好，并根据这些信息进行产品的定位和开发。
4. 竞争地位
我们将积极分析市场上的竞争对手，并寻找我们的差异化优势。我们的目标是在竞争中脱颖而出，并成为市场上的领导者或者细分市场的领先者。
5. 市场定位
根据我们对目标受众和竞争地位的分析，我们将明确定位我们的产品在市场中的位置。我们将强调我们的优势和创新特点，并与竞争对手进行明显的区别。我们将选择定位策略，并制定相应的市场推广和营销计划。
总结：
通过这份定位报告，我们将明确我们的项目目标、目标受众、竞争地位和市场定位。这将为我们的团队提供一个明确的方向和目标，以便更好地开发和推广我们的产品或服务。定位报告将为我们的项目提供一个框架，帮助我们在市场中取得成功。
上海嘉定区区域总体规划纲要
上海市嘉定区区域总体规划纲要
2004年9月公示
按照上海市人民政府的部署，嘉定区人民政府组织编制了新一轮《上海市嘉定区区域总体规划纲要》（以下简称《规划纲要》）。为提高规划的科学性和可操作性，并让全体嘉定市民了解嘉定未来的发展蓝图，特将规划成果的主要内容进行公示。
一、区域性质
嘉定区是以汽车文化为品牌，先进制造业和现代服务业为主导，具有独特人文魅力、持续创新力、高科技水准和综合辐射功能的现代化新城，是上海市最重要的汽车产业基地之一，是上海市近期重点推进发展的新城之一。
二、区域发展目标
1、优化城市各功能板块之间功能空间联系，形成城市的综合竞争力，把嘉定建设成功能布局合理，运行高效的组合型城市。
2、以大型基础设施及公共活动中心体系的建设为依托，形成完善的城市功能结构，适应区域性公共活动中心的功能要求。
3、形成以汽车产业为主导的综合工业制造业体系、面向区域的现代服务业体系和现代商贸物流体系。
4、结合以F1赛事为主体的体育休闲产业、现代城市商业服务业，挖掘嘉定的历史文化资源，依托现代城市公共活动中心体系，发展富有特色的旅游产业。
5、结合快速道路、轨道交通、BRT快速公交系统等交通设施的建设实施，形成区域和城市内部便捷高效的交通运输系统。
6、建立适应知识经济时代潮流和符合产业科技创新要求的现代教育和科研体系。
7、形成人与自然和谐共生的生态环境，创造良好的生产、生活、游憩休闲的城市景观环境。
三、区域发展规模
1、人口规模
至2020年，嘉定区总人口为125万，其中城镇人口115万，城市化水平92%。其中外环线（A20）以外地区总人口为115万人，其中城镇人口为105万人，城市化水平91.3%。
2、用地规模
至2020年，嘉定区城市建设总用地约210平方公里。其中地方城市建设用地190平方公里。
四、城镇体系
规划形成“新城——新市镇——居住社区”三级城镇体系。规划至2020年，嘉定区将建成 “一城、五镇、六居住社区”的格局（参见《嘉定区城镇体系规划图》）。 新城：即嘉定新城，是由嘉定主城区、安亭、南翔3个组团构成的组合式城市，规划人口规模为80万。嘉定新城的开发要处理好新区拓展与旧区改造的关系。新区拓展的重点是菊园新区和新城核心区，旧区改造的重点是嘉定老城区、原南门工业区和马陆镇的部分工业街坊。
嘉定新城功能培育和提升研究(简述)
1 嘉定新城功能培育和提升研究（简述）
“十二五”期间，上海市建设重心逐步向郊区新城转移，嘉定新城将是未来嘉定全区的政治、经济、文化中心，是上海郊区城市化发展的主要载体，也是上海服务和联动长三角城市群的主要载体。近十年来，按照“四大板块”的发展战略目标，嘉定新城的城市框架已初步形成。但是在未来一段时间，如何将嘉定新城打造成为在上海乃至长三角地区举足轻重地位的新城，是考验嘉定新城开发建设效果的关键。
一、我国新城开发存在的普遍性问题
1.功能开发失衡，新城变空城与鬼城
在快速城市化的大背景下，新城开发被认为是发展经济、推进城市建设，以及解决我国大城市病、激发城市活力的重要途径，但是越来越多的“空城”和“鬼城”却出现在媒体的报道和人们的视野中。它们有的时运不济，遭遇经济大环境的萧条；有的地方规划失误，脱离实际的盲目大跃进；有的甚者操作失误，造成重大遗憾。康巴什新城就是这样一个典型案例，被美国《时代》周刊评论为中国房地产泡沫的展示品。
内蒙古康巴什新城位于鄂尔多斯市西南部。2001年，该市为了进一步发展经济，拓展城市空间，并解决老城区缺水的问题，审议通过建设康巴什新城。但是在倾注了大量的投入之后，康巴什却成为了一个名副其实的鬼城，白天在此办公的人宁愿居住在26公里外的东胜区，也不愿居于康城。
2.忽视个性培养，新城同质化严重
新城规划已渐渐走入了一种思维定式和创意枯竭的怪圈，而“千城一面”也成为当下我国新城的一个典型景观，我们的新城在不知不觉间经历着一场特色危机。在这场特色危机后面是城市欲望的失控。城市无止境和无底线的财富欲望和规划手段之间矛盾的激化和均衡关系的失效，才是城市特色危机的罪魁祸首。
我国新城开发的主体是各级政府，因此就很难避免在市级行政范围内出现多个下级政府主导的新城。新城数量多，可能供过于求，但更大的问题是多而同。 2 以宁波的三个新城为例，宁波湾头项目、宁波东部新城、宁波鄞州新城分别位于宁波北部、东部和南部，在城市内画出了一个等腰三角形，三者平均距离10公里左右。三个新城不仅距离较近，功能选择也较为相近，导致不断发生资源竞争。
项目定位策划报告(模板)
XX项目/地块
定位策划报告
营销管理部
年 月
目的：项目获取后通过对市场的分析，初步明确项目目标客户、发展主题、产品组合等，为项目立项及投资分析提供依据。分为两个阶段，每个阶段的定位范围及深度要求如下：
（1） 第一阶段为获取后初步定位，作为概念设计的定位建议依据，为拿地阶段项目定位的延伸或调整，其深度应能达到指导设计部门概念设计的目的；主要内容范围为：市场调研与分析、项目产品定位建议、项目启动区（含示范区）初步建议以及一般物业发展建议。
（2） 第二阶段为概念设计后的深化产品定位，结合概念设计成果提出正式产品定位，应达到本模板定位范围要求；深度应达到指导后续设计要求。
第一部分 市场调研与分析
1. 宏观分析
2. 住宅市场分析
2.1. 项目所在城市房地产供应分析
2.1.1. 过往城市供应量、成交量及成交价格
2.1.2. 过往城市不同房地产产品类型供应量、成交量及成交价格
2.1.3. 对城市房地产市场未来供应预测
2.2. 区域房地产供应分析
2.2.1. 过往区域供应量、成交量及成交价格
2.2.2. 过往区域不同房地产产品类型供应量、成交量及成交价格
2.2.3. 对区域房地产市场未来供应预测（含对潜在竞争对手分析）
2.2.4. 区域典型项目分析
a) 项目概况
项目案名
项目位置（附区位图）
项目资源状况
项目产品特征
产品标准
b) 客户群体分析
c) 项目优劣势分析 2.3. 住宅市场分析总结
3. 住宅客户群体分析
3.1. 客群定位
a) 客群定位：具体选择哪几类客户作为项目目标客户
b) 客群群体特征分析
年龄结构
家庭结构
收入水平
置业目的
职业/行业分布
区域分布
3.2. 客群购房敏感性分析
例如：对物业形态、小区布局、配套、建筑风格、景观、户型、物业服务
3.3. 客群价格承受能力
客户群单价接受程度；
瞄准质量,上海嘉定新城将跨越“千城一面”
瞄准质量，上海嘉定新城将跨越“千城一面”
面向未来的珠江建设，必须跨越“千城一面”的窠臼，应该是最现代、最生态、最便利、最具活力、最具特色的。在近日举行不久前的上海市政府新闻发布会上，嘉定区委书记陆方舟表示，“十四五”期间嘉定规划设计新城规划建设将形成“两个聚力”，打造“三大样板”，成为“四个高地”。
据悉，嘉定区从2020年上海市委、市政府作出推进五个新城建设部署以来，坚持“谋定后动、谋定快动、边谋边动、谋后齐动”，在科学谋划制定《嘉定新城“十四五”发展规划建设行动方案》的同时，全力抓推进，形成“两个聚力”。
一是聚力规划优化，加快推进适用性总体规划优化及总体城市人体工学，聘请同济大学副校长吴志强院士教员担任嘉定新城总规划师。在近日召开的新城概念性总体规划中期成果讨论会上，明确了“创新嘉定，跨界中枢”的核心理念。统筹全面落实做好重点项目地区城市设计，五个重点地区国际方案征集(竞赛)将于四月底前完成专家评审。全面启动新城三个样板示范区及五个重点地区控规新编或调整工作。
二是聚力项目投资引领，今年新城共指派了106个项目，总投资1400亿元左右，年内可完成投资400亿元左右。在上所近日举办的嘉定新城新一轮建设暨首期重大项目启动仪式上，集中启动15个重大项目，总投资超115亿元。下一步，嘉定区将按照上海市委、市政府部署要求，举全区之力、汇各方资源，按下快进键，跑出“嘉速度”，加快形成有集中度、显示精准度的阶段性成果。
以创新型经济、服务型经济、开放型经济、总部型经济、流量型经济为典型的“五型经济”，是上海经济的鲜明特征和显著优势，是强化“四大功能”的支撑点，也是提升城市能级和核心竞争力的重要着力点。 陆方舟表示，嘉定新城建设希望在历史风貌保护方面有创新，在现代城市中央活动区建设方面有提升，特别是为未来城市留有探索空间，目前正在规划分别代表过去、现在、未来的三个样板示范区。
西门发展史文化街区，规划面积约16公顷，定位是展现历史传承，通过嘉定老城丰厚的历史底蕴滋养出新城未来发展的新特色。嘉定老城是嘉定文化的根，西门发展史文化街区是老城中的风貌保护区，未来将进一步挖掘西门桥头历史文脉，进行保护性开发，既突出传统历史文化居民区的特色，又实现传统保护环境与现代功能融合，最后将其打造有望成为文化休闲、创意、商业、旅游、居住多功能复合的活力街区。
商业项目定位报告(模板,需深化)
商业项目产品定位报告
一、项目的立地条件分析
人文
地理
居民构成
交通
配套设施
行政管理
参考项目对比分析
二、项目所在商圈的确定和研究
商圈范围的确定
商圈的构成及顾客来源
商圈的发展趋势
商圈内竞争分析
商圈内业态组合分析（分业种、分楼层、分品牌做交叉分析，得出该区域内消费特性及欠缺的市场空间）
商圈范围内消费者特性分析（问卷调查、深访、小区居民结构研究等，研究结果包括购物平率、客单价、就餐习惯、用车习惯、家人团聚习惯等）
三、项目的市场定位
档次定位
规模定位
主题定位
诉求对象定位
产品组合定位
四、初步业态规划建议：
业态比例建议
楼层主题
主力店、半主力店引进策略拟定
品牌店区域规划
参考案例分析
五、建筑规划设计建议（室外、室内、软装、推广物料等） 建筑
景观
室内装饰
软装
推广物料
标识系统
六、初步推广策略
案名
主题
推广策略
计划
七、招商策略建议
计划
执行
八、运营管理建议
计划
执行
九、财务评价
租金评估
物业费评估
推广费评估
运营费评估
管理成本评估
财务模型
财务指标
十、结论
项目可行性评价
项目规模及定义
上海市嘉定区城市建设发展第十二个五年规划纲要
上海市嘉定区城市建设发展
第十二个五年规划纲要
【框架提纲】
“十二五”期间(2011~2015年),是嘉定加速城市化、推进产城融合的关键时期,是嘉定服务上海“四个中心”建设、融入长三角一体化发展的重要时期。嘉定的城市建设发展面临难得机遇。《上海市嘉定区城市建设发展第十二个五年规划纲要》是嘉定今后五年城市建设发展的行动纲领。
第一部分“十一五”简要回顾
“十一五”期间(2006~2010年)嘉定的城市建设发展取得重大突破,为嘉定“十二五”期间加速城市化、推进产城融合奠定了坚实基础。
一、新城建设渐入佳境【新城公司牵头】
土地储备与出让
基础设施建设
住宅和商业地产开发
社会事业建设
绿化景观建设
二、交通发展取得突破【建交委牵头】
铁路(京沪高速、沪宁城际)【建交委】
1
轨道交通(11号线北段一期、13号线)【轨道公司】
常规公交(长途客运站、公交枢纽、线网调整)【交通局等】
骨干道路(G2、曹安公路及下立交、沪太公路,胜辛路、昌吉东路蕴藻浜大桥,嘉盛路,阿克苏路、伊宁路等)【建交委/轨道公司/新城公司等】
三、房地产开发成为热土【房管局牵头/规土局/新城公司/轨道公司等】
四大重点区域(新城主城区、安亭地区、南翔地区、江桥地区)
交通枢纽(站点)
动迁配套房
保障性住房
旧小区综合改造
四、生态环境逐步改善
土地资源开发与利用【规土局】
污水收集与处理【水务局】
垃圾收集与处理【绿化市容局】
水利建设与河道整治【水务局】
水环境、声环境、大气环境治理,生态建设【环保局】
绿化与林业建设【绿化市容局】
供水设施(输送、制水)【水务局】
五、城市管理形成机制【建交委/绿化市容局/规土局等】
城市规划管理【规土局】
建设用地管理【规土局】
城管执法与市容管理【绿化市容局/城管大队】
城市网格化管理(含市政设施管理)【建交委等】
项目定位策划报告(模板) 2
项目定位策划报告 编号：版号：A/0
页码：第1页
项目定位策划报告
编制 日期
审核 日期
批准 日期
项目定位策划报告 编号：版号：A/0
页码：第2页
修订记录
日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人
项目定位策划报告 编号：版号：A/0
页码：第3页
目录
第一章 城市房地产宏观市场分析
第二章 区域市场分析
第三章 客户群体需求分析
第四章 项目定位分析和结论
第五章 项目开发经营模式建议
第六章 价格策略建议
第七章 营销策略建议
项目定位策划报告 编号：版号：A/0
页码：第4页
第一章 城市房地产宏观市场分析
第一节 经济环境对房地产市场的影响
1、宏观经济运行对房地产投资的影响；
2、城市经济结构和发展趋势对房地产投资的影响。
第二节 国家及城市相关政策对住宅产业的影响
1、国家及城市对房地产项目开发节奏、运营模式存在影响的相关政策、规定；
2、国家及城市对产品设计存在影响的相关政策、规定及其具体影响；
3、国家及城市对于购房行为存在影响的相关政策、规定及其具体影响。
第三节 城市房地产供需结构分析及未来形势预测
1、过去12个月城市月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线；
2、过去12个月城市不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括：
a) 不同面积段产品
b) 不同物业形态产品
c) 不同交房标准产品
d) 不同总价区间产品
e) 不同单价区间产品
3、对城市房地产市场未来供需关系和价格走势的预测
a)总体供需关系分析及预测
b)总体价格预测
c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测
d)目前市场机会的初步结论
第二章 区域市场分析 项目定位策划报告 编号：版号：A/0
页码：第5页
第一节 区域环境概述
1、地理位置及交通交通状况；
项目定位报告模板
“工程定位报告〞模板
第一章 工程概况
一、 宗地位置
宗地所处都市、行政区域、非行政区域〔经济开发区、商贸金融区等〕的地理位置。
附图：工程在该都市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物〔如市中心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描述〔与要紧中心区域办公/商务/政府的关系〕。
二、 宗地现状
1、四至范围；
2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势对比；
3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大妨碍的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并讲明对拆迁及工程开发进度的妨碍；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注重有没有受保卫的历史文物古迹、可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，要紧反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。
三、 工程周边的社区配套
〔一〕周边3000米范围内的社区配套
1、交通状况 （1） 公交系统情况，包括要紧线路、行车区间等；
（2） 宗地出行要紧依靠的交通方式，是否需要开展商自己解决；
（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大妨碍的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和将来规划的都市公共交通和快速捷运系统；
2、教育：大中小学及教育质量情况。
3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、要紧商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
城市最佳实践区在嘉定新城的体现
1 世博园外城市最佳实践区在嘉定新城建设中的体现
摘要：以上海嘉定新城中心区为例，介绍了嘉定新城打造“世博园外的城市实践区”所进行的探索实践，从规划设计，公建项目，绿化景观，市政道路及科学调研五个方面如何落实生态，宜居，环保，低碳，节能减排的理念做了介绍，寄予对国内其他城市的建设起到借鉴作用。
嘉定新城是上海近期重点发展的三大新城之一，其建设已列入今后时期全市新城建设的重点。上海世博园的城市最佳实践区向我们展示了众多城市建设案例，提供了当今世界最新的节能、低碳、环保技术和理念，也为上海郊区新城建设提供了千载难逢的学习机会。“十一五”以来，我们在郊区新城建设中结合自身优势，取得了先发效应，进一步强调了“城市，让生活更美好”的世博主题，充分展示 “自然和谐，创业创新”的城市特质。为了将嘉定新城打造成为“世博园外的城市最佳城市实践区”，我们做了以下工作：
2
一、 规划设计上以打造宜居社区、生态环境为目的
嘉定新城在规划上强调“以人为本”的理念，坚持“增肥、瘦身、加密、链接”的原则，使路网、水网和绿网有机结合为一体。首先，嘉定新城注重生态，保护水源，构建环境友好，集约有序的城市生态系统，体现“千米一湖，百米一林，河湖相串，荷香满城”的特质。中心区绿地面积约319.2公顷，占城市用地的22.9%；中心区水域面积约139.0公顷，占城市用地的10.0%。大规模绿化、水系，不仅创造了宜人的生态景观，而且利用绿化水系的吸热性能，有效降低城市热导效应。其次，打破传统功能分区，留足产业发展空间，创造多元素、充满活力的城市空间。加强公共服务设施建设，推行商业、办公、旅游、文化、教育等产业与居住的融合，增强新城可持续发展能力。同时加强中心区开发强度，增加城市氛围，体现“紧凑城市”的开发
3 理念。第三，加密中心区路网，减少交通压力，公共交通饱和配置。滨河防护绿带内设自行车系统和步行系统，设置慢行系统营造安全舒适、方便的出行环境。结合地下空间开发，实现静态交通高配置。中心区共设置28处社会停车场,结合大型公共设施、邻里中心、公园绿地等均匀布置。