房地产法

1、 房地产法的基本概念、特征 概念：广义的房地产法，是指调整房地产关系的法律规范的总称，包括各类房地产规范，即凡调整有关房地产关系的宪法、法律、 行政法规、部门规章、地方性法规、司法解释等都可归入其中。 特征：权威性、规范性、强制性。 2、 房地产法的法律体系及层次结构 体系：（1）房地产宪法性规范；（2）房地产全国性法律规范；（3）房地产地方性法律规范。 内容体系：（1）房地产权属法律体系（2）房地产开发建设用地法律制度（3）房地产开发法律制度（4）房地产交易法律制度（5）房地产中介服务法律制度（6）房屋租赁法律制度（7）房地产业宏观调控法律制度（8）物业管理法律制度（9）房地产权属登记法律制度（10）其他房地产法律制度。 3、 房地产法的调整对象及相关关系： 调整对象：（1）房地产财产型关系（2）房地产管理型关系 相关关系：一方面房地产财产型关系总是通过一定的管理型关系来确认、实现，另一方面房地产管理型关系要以一定的财产型关系为条件、目的。 4、土地产权体系：以土地所有权为核心，派生出的权利束。分为自物权和他物权。自物权分为国有土地所有权和集体土地所有权。他物权分为用益物权、担保物权和相邻关系权。 5、土地征收的概念：是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地所有权并给予补偿的一种行为。 6、土地征收的法定程序： 土地征收的一般步骤：（1）征地项目的确定（2）土地征收申请的提出（3）土地征收申请的审查及批准（4）土地征收补偿、安置方案的确定。（5）土地征收补偿、安置方案的实施。 土地征收的法定程序：（1）申请程序（2）审批程序（3）公告程序（4）听证程序 7、土地征收补偿：即征收主体将农民集体所有的土地强制性的转化为国有土地，给与农民集体经济组织和农民的土地及有关损失的金钱填补。补偿标准包括：（1）土地补偿费（2）青苗和地上附着物补偿费（3）安置补偿费 8、出让的基本形式、优缺点、适合条件： 基本形式：协议、招标、拍卖和挂牌四种出让国有土地的方式。 优缺点：协议方式缺乏公开性、竞争性，受具体经办人的主观因素影响较大，容易出现出让金偏低等不正常现象；而其他三种方式则具有公开性、竞争性，克服了协议出让的弊端。 适合条件：以下六种情形纳入招标、拍卖、挂牌出让国有土地范围：（1）各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地（2）同一宗地有两个或两个以上意向用地者（3）划拨土地使用权改变用途。（4）划拨土地使用权转让（5）出让土地使用权改变用途（6）其他 9、土地使用权获取方式：抵押、租赁、划拨、出让、转让，转让又分为买卖、继承合作、赠予、入股经营。 10、开发报建过程中，政府规划部门怎样约束开发活动，有什么监督职能：依据城市总体规划对房地产建设项目实行规划控制，将房地产开发项目的工程建设纳入到规划控制的轨道，保障城市房地产开发符合城市规划的要求。《城乡规划法》规定“国务院城乡规划主管部门负责全国的城乡规划管理工作。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。” 11、四书五证：四书：建设项目选址意见书。五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房销售（预售）许可证。 12、商品房预售条件：（1）已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（4）办理预售登记，取得商品房预售许可证。 13、房地产交易的概念与交易形式：概念：是指一切房地产权属的流通，从狭义上该房地产交易仅指房地产转让，在《城市房地产管理法》中，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、和房屋租赁。交易形式：（1）房产买卖（2）房屋租赁（3）房产互换（4）房产抵押（5）二手房买卖（6）房屋转让 14、房屋转租形式和要求条件： 转租概念：房屋转租是指房屋租赁关系存续期间，承租人经出租人同意，将所承担的房屋在出租于他人的行为。 要求条件：依据我国法律规定，房屋转租需符合一定条件：（1）房屋转租应当订立转租合同；（2）转租合同必须经原出租人书面同意，否则转租合同无效；（3）房屋转租双方当事人应当办理登记备案制度；（4）由于转租合同具有附随性，所以转租合同的约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。 15、房地产抵押所担保的债权范围：（1）约定担保范围（2）法定担保范围：1、主债权2、利息3、违约金4、损害赔偿金5、实现抵押权的费用 16、房地产抵押权所涉及的物的范围：（1）房地产自身（2）房地产的从物（3）房地产的从权利（4）孳息（5）土地上新增的房屋不属于抵押物的范围。 17、房地产抵押无效的主要情形及法律责任： 情形（1）因为主债权无效被撤销而导致房地产抵押无效（2）因抵押人不具备合同主体资格而导致房地产抵押无效（3）以法律规定不得抵押的房地产设定抵押的，抵押无效（4）绝押的无效（5）房地产抵押合同自身无效 承担责任：（1）主合同有效而抵押合同无效的：债权人无过错：抵押人与债务人对主合同债权人的经济损失承担连带赔偿责任。债权人、抵押人有过错：抵押人承担民事责任部分，不应超债务人不能清偿部分1/2。（2）主合同无效导致抵押无效：抵押人无过错：不承担民事责任；抵押人有过错：承担民事责任部分，不应超债务人不能清偿部分1/3。 18、房屋拆迁制度、程序、补偿方式 房屋拆迁：是指建设单位和个人（拆迁人）根据城市规划要求和拆迁许可证，依法拆除批准的建设用地范围内的房屋及其他附属物，并对被拆迁人进行补偿，对被拆迁人或被拆迁房屋承租人进行安置的行为。 程序：制定拆迁计划、界定拆迁范围、测算拆迁量、预算拆迁资金、向国有土地部门进行委托评估、签订拆迁补偿协议、对付拆迁补偿款、审计入账 补偿方式：（1）货币补偿：是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。 （2）产权置换：也被称作产权调换，指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。 （3）结合型补偿：，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换 19、住房公积金缴存与提取 住房公积金：是指城镇在职职工及其所在机关，企事业单位和社会团体按照规定的比例交存的长期性的住房储金。 住房公积金月缴存额＝(职工本人上一年度月平均工资x职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资x单位住房公积金缴存比例) 提取住房公积金有三类情况： （1）职工在公积金缴存期间，因住房消费而使用住房公积金以及偿还购房贷款本息时的提取等；（2）职工因离退休，丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，出境定居等而丧失缴存条件时发生的提取；（3）因职工死亡，其继承人、受遗赠人等发生的提取。 20、我国现行房产税有哪些有哪几类？相关税费有哪些？ （1） 房地产投资环节的课税 包括; 耕地占用税、建筑企业营业税、印花税、契税、固定资产投资方向调节税（2）房地产交易环节的课税 包括：房地产产业营业税、城市维护建设税、土地增值税、教育费附加、契税、印花税（3）房地产占用环节的课税 包括：房产税、城镇土地使用税（4）房地产收益的课税：所得税 21、房地产登记制度：权利登记制、契据登记制、托伦斯登记制 22、土地登记的基本类型：土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记。 23、房屋登记的种类：房地产登记种类分为总登记、初始登记、变更登记（转移登记）、更正登记、他项权登记、注销登记、预告登记、异议登记、查封登记。 24、建筑物区分所有权的概念及特征。 所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

建筑物区分所有权的特征： 1、建筑物区分所有权的客体具有整体性。建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上区域所有的所有权形式。 2、建筑物区分所有权的内容具有多样性。建筑物区分所有权是由专有权、共有权和管理权（成员权）三个部分组成。 3、建筑物区分所有权的本身具有统一性。建筑物区分所有权不是权力的组合，而是一个独立、统一、整体的权利。 4、建筑物区分所有权中的专有权具有主导性。建筑物区分所有权的权利人拥有了专有权就必然拥有共有权、管理权。 25、相邻权与地役权的异同。 相邻权是指在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。 地役权，是指为使用自己土地的方便与利益而使用他人土地的权利，是一种为增加自己土地的利用价值而支配他人土地的他物权。

目前我国现行法律只规定了相邻权，对地役权未作规定。虽然二者都是为了充分发挥相互毗邻或临近的不动产之经济效益，因不动产的利用而有着密切的联系，但两者是两种不同的物权制度，不能相互替代或包含。二者的主要区别如下： 首先，在产生原因方面，也就是相邻权与地役权最本质的区别，相邻权由法律直接规定，是依据不动产权利而发生的法定权利，其成立即对抗第三人，无需登记便可当然发生效力；地役权的取得主要是依法律行为而取得，一般是约定权利，如可以基于当事人的合同约定产生，但此种行为属物权设定行为，当事人双方应到不动产登记机关进行设立登记。此外，地役权也可因遗嘱、继承或时效等原因而取得。 其次，在调节范围方面，相邻权是法律对相邻关系进行的一种最小限度的调节，其对不动产所有权或使用权的限制与扩展程度较少；作为当事人双方超越相邻权限度而约定的权利，地役权对土地所有权或使用权的限制与扩展程度较大，并且能够运用其私法自治的特性来弥补法律规定的相邻关系内容十分有限的不足，从而可以有效地利用土地和其他不动产资