上饶市场报告

房产发展特征
启动阶段 800～3000
生存需求
沿街商业
超速发展 单纯数量型
快速发展阶段 3000～4000 生存、改善需求兼有
平稳发展阶段 4000～8000 改善需求为主
沿街商业、社区商业
社区商业、中心商业
快速发展以数量为主，数量 平稳发展，以质量为主，数
与质量并重
量与质量并重
减缓发展阶段 8000以上
上饶市人口近年人口缓慢增长，近年年均涨幅2.3万人，年均商品房需求为99.9万㎡。
2011年至2016年，人口增加13.94万人。2011-2016年均增幅为2.3万，按人均43㎡计算，每年商品房需求量为99.9万㎡。
宏观市场-城市属性
城市布局 上饶市域近期规划城镇化水平为56%，人口达398万；整体构建“一核、两轴、两板块”，项目属于上饶中心 城市区。
中央经济工作会议，全 国城市受惠 定调2016年房地产去库 存
2016.2
去库存政策加码，非一 线城市受惠 不限购城市首套首付最 低20%，二套首付最低 30%
2016.10
调控转向：20多个城市 国庆期间加强房地产调 控
2017.3
2017.6至今
上涨城市及热点城市调控 加码;调控政策进一步向 三四线城市蔓延，如福建 连江、江西赣州、河北涿 州、河北保定、安徽滁州、 浙江嘉善等三四线城市
中心城区空间结构 规划形成“一心双轴带、四片两组团”的城市空间结构。 一心指云碧峰生态绿心； 双轴带指信江城市发展轴与丰溪河城市发展轴； 四片指带湖片区、旭日片区、三江水南片区和高铁新
区； 两组团指高丘湖产业组团和广丰综合城市组团。
宏观市场-城市属性 城市发展规划
城市用地规划解读——经济向西、居住向东、中心扩容；项目处于城东片区居住组团区域。
DEA2017113
上饶经济技术开发区凤凰西大道以东、 园南路以西
109.40
308
2.2
16.05
40/70
商业、住宅
308
0%
33740
江西云济投资有限公司
2102.60
DEA2017035
上饶经济技术开发区龙门路以北、 220KV变电站以南、兴业大道西侧
31.23
160
1.8
4.58
40/70
区域中心城市和交通枢纽、江西
省域副中心。
上饶市
从规划上分析：上饶将立足全国
经济发展格局；依托沿海经济及
产业转移；抓住经济发展带来了
良好机遇和环境。
宏观市场-城市属性 城市区位
上饶位于全省“两横两纵”经济节点城市；全省 重要的新材料和新能源产业基地及新兴服务经济 示范基地。
上饶市位于江西省东北部，信江上游灵山地区； 古有“八省通衢、豫章第一门户”美誉； 位于全省“两横两纵”经济节点城市； 针对国家和区域层面：上饶市的城市职能为国家重要的
增速 （%）
9.0% 9.5% 9.4% 9.0% 9.0% 9.2% 8.8% 8.6% 9.1% 8.6% 8.8%
宏观市场-城市属性
城市经济 人均GDP已步入平稳发展阶段，住宅需求已经摆脱生存需求为主的阶段，进入以改善需求为主，更加注重居住 品质。
发展阶段 人均GDP（美元）
住宅需求特征 商业需求特征
市域人口规模及城镇化水平 规划近期2020年全市总人口为710万人；远期2030年，全市总人口为 750万人。 近期2020年，城镇化水平为56%，城镇人口为398万人；远期2030年， 城镇化水平为66%，城镇人口为495万人。
域城镇空间结构 构建“一核、两轴、两板块”的市域城镇空间结构。其中，“一核”指 上饶规划区，是上饶的市域政治、经济、文化中心，承载四省交界地区 的中心职能；“两轴”指沪昆城镇发展轴和京福城镇发展轴。沪昆城镇 发展轴依托沪昆交通廊道，强化人口、产业、空间、交通、设施的全面 统筹与一体化发展。 “两板块”指东部信江板块和西部滨湖板块。东 部信江板块包括上饶中心城市（含广丰区、上饶县）、玉山、横峰、弋 阳、铅山、婺源、德兴、三清山旅游区，是市域战略性资源统合、辐射 能力提升的核心板块；西部滨湖板块包括鄱阳、余干、万年三县，以生 态保护为优先，对接区域，加快融入南昌核心增长极。
部分银行利率上浮10-15%
房地产市场-土地市场
土地供应 2017年全年土地供应量达到149.7万㎡，主要因上饶市去库存政策影响，商品房市场库存不足，为保障二级市 场良性运转，开始加大土地供应。
房地产市场-土地市场
土地成交 上饶市自2015年起，受政策影响严格控制土地出让，积极去库存，保障二级市场良性运转及提高土地价值， 2017年为土地出让高峰，截止11月底，土地共计成交2245.35亩，环比上升136.31%。
房地产市场-土地市场
价格趋势 截止2017年11月上饶市土地出让总额高达47.36亿元，同比2016年全年增长86.9%；土地溢价方面，相比16 年也得到明显的提升。
房地产市场-土地市场
成交明细
2017年上饶市住宅土地热度明显，平均溢价率达36%，其中碧桂园进驻三江板块，以3719.45元/㎡的楼面价 刷新上饶市均价。
107.92
167
2
15.83
40/70
商业、住宅
300
80%
32400 江西云济投资有限公司4 2046.87
DEA2017038
上饶经济技术开发区鹭栖大道以北、规 划用地以南、兴业大道东侧
16.10 南昌
17.03 赣州
限购
限贷 限价 限售
商贷
本地户籍 （不限购）
暂停发 放第三 套房贷
——
——
首套首付为20-30%； 二套首付30-40%； 三套及以上全款；
部分银行利率上浮10-15%
外地户籍 （不限购）
暂停发 放第三0-30%； 二套首付30-40%； 三套及以上全款；
中央坚持住房居住属性， 加强房地产金融监管 地方因城施策，调控政 策分化明显，地方调控 政策逐步深化，片区联 动施策稳楼市
宏观市场-政策环境
本地政策环境
当前江西省南昌、赣州、九江三座城市限购，上饶市政策环境相对宽松；若后期房市持续过热，不排除政策加 码的可能。
江西限购情况
17.07 九江
上饶市当前政策环境
宏观市场-城市属性
城市概况 上饶在全国格局中处于长三角、中三角及海西经济腹地；确定为国家著名的旅游城市、四省交界区域中心城市、 江西省域副中心。
从位置上分析：上饶位于长三角
经济区、中三角经济区、海西经
济圈以及环鄱阳湖经济圈的交汇
处；承接产业及经济转移；
从功能上分析：上饶城市性质为
国家著名的旅游城市、四省交界
89.74
174
2.5
0.92
70
居住用地
309
2.6
15.56
40/70
商业、住宅
成交单价 （万元/亩）
174
溢价率 0%
成交总价 （万元）
7150
受让人
上饶市乐游网络科技有限 公司
楼面价 （元/㎡）
870.89
174
0%
957
上饶华日房地产开发有限 公司
1044.49
645
109% 57860 江西碧桂园地产有限公司 3719.45
项目挑战：靠近物流中心，货车较多环境较差， 新里距离较远；
项目机遇：配套可享受上饶老城区配套，另承 接老城区居住外溢客户；
项目具有挑战又有机会，挑战主要为环境和距 离；机会主要为城市配套及居住延伸。
宏观市场-政策环境
全国政策环境 江西调控周期自2016年10月开启，并向上涨过快的三、四线城市蔓延；当前中央继续坚持因城施策市场调控， 推进长效机制加快形成。
宏观市场-城市属性 区域规划
城东新区从外在动力发展转变为内生动力发展，从依托老城区扩散的发展模式，向靠高铁站场为中心的城市交 通枢纽所带来的自身动力发展模式转变。
项目属于上饶市城东片区，东临上饶县老城区， 西临高铁新区；项目所处位置为城东片区居住 组团，既承担区域居住功能，又承接上饶老城 区延伸功能；
上饶固定投资增长速度较快，年均增幅保持在21.17%以上； 房地产投资增速年均在4.5%以上，尤其近两年房地产投资下滑明显；但受房地产销售市场影响，2017年将出现 “量跌价涨”局面； 整体房地产投资额占全社会投资额8.7%，存在较大的发展空间。
宏观市场-城市属性
城市发展规划 上饶中心城区近期规划人口达115万，占市域城镇人口28.89%；规划形成“一心双轴带、四片两组团”的城市 空间结构。
2015至2016年上半年 330政策，去库存政策加码
2016下半年至今 调控周期开启、调控加码、向三四线蔓延
2015上半年
2015下半年
2016上半年
2016下半年
2017年上半年
2017年下半年
2015.3.30
330政策，非一线城市 受惠 二套房首付比例最低 40%，营业税免征年限 5改2
2015.12
地块编号
地块位置
DEA2017011 上饶市天佑大道北侧、站前大道西侧
占地面积 （亩）
出让单价 （万元/亩）
容积率
总建面 （万方）
出让年限
用地类型
41.07
174
3
8.21
40/70
商业、住宅
DEA2017019 上饶市凤凰大道南侧、庆丰路东侧地块
5.50
DEA2017020
上饶市三江大道南侧、叶挺大道西侧地 块
宏观市场-城市属性
城市经济 上饶经济总量处于江西中上游，整体经济保持高速增长；随着广丰区的并入，以及上饶县的进入将极大提升中 心城区地位及经济水平。