契税征管的实践与思考

契税征管的实践与思考契税是个古老而又年青的税种。

说它古老，是因为契税最早起源于东晋的“估税”，在我国已有1600多年的历史；说它年青，是因为新中国成立后，虽然保留了对土地、房屋的买卖、典当、交换、赠与行为要缴纳契税。

但在“土地禁止买卖和转让和房屋以公有分配为主”时期，房地产转移行为很少发生，又历经“文化大革命”的冲击，许多地方停止了契税的征收。

直到八十年代未，国家分期分批推行住房制度改革，鼓励职工购买公有住房，房产的交易逐步开始活跃。

财政部要求各地恢复征收契税。

龙游县于一九八九年六月一日开始恢复契税的征收，距今只有十多年的经历，而新的《中华人民共和国契税暂行条例》是1997年颁布实施的，距今还不满“十岁”，所以说它是个年轻的税种。

契税恢复征收的时间虽然不长，但近年来，随着经济快速的发展、旧城改造、城市化进程的加快和居民对住房需求的不断提高，促进了房地产业快速发展，房地产交易日趋活跃，契税收入一度呈现出快速增长态势，从一个不起眼的小税种跃变为地方财政收入的主流税种。

我县1989年恢复征收契税的当年，征收入库的契税只有四千余元，发展到近年来的几千万元。

我县近五年来契税收入情况如下：2000年入库522万元，2001年为729万元，增幅39%；2002年契税入库1255万元，增幅72%；2003年契税入库2946万元增长134%；2004年契税入库2027万元，增幅-32%，2005年10月止入库1972万元（其中滞纳金收入万元），比去年同期增长%。

在一个欠发达地区县，县城人口（包括农业人口）不足八万人，又面对国家宏观调控、银根紧缩、基本建设控制、土地审批减少、房地产趋于平稳等诸多不利因素的制约情况下，能保持契税收入的稳定增长，这和我们坚持依法征收、规范管理，为建立一套科学的契税征管制度而作的积极探索和实践分不开的。

一、我县契税征管的基本做法（一）实行契税由征收机关直接征收制度。

我县是实行契税自征制度较早县市之一。

早在1995年，财政部门就派出专职的农税干部进驻房管处实行税收由征收机关自征制度。

2001年，建设局设立办征中心后，县财政局又专门抽调人员进驻建设局办证中心自征，从事房地产交易过程和各项税收的征收和办理契证。

2003年4月，龙游县行政服务中心设立并正式运行，财政地税局在县行政服务中心设立了窗口。

征收机关专门派出专业干部进驻县行政服务中心窗口，负责契税的征收管理工作。

凡全县城镇房屋权属转移或土地使用权转移，均在县行政服务中心缴纳契税和办理契证。

同时根据契税法规和相关政策协调与国土部门、房管部门的工作关系，凡是房产转移行为，不论是否免税项目，征收机关都要先办理契证，房管部门凭契证才能办理房屋所有权证。

对土地使用权的出让也要先取得征收机关的契证，然后国土资源部门才能办理土地使用权权证。

对土地使用权转让征收机关虽然不办理契证，但首先由土地管理部门及时开出契税联系通知单，纳税人缴纳契税后，在契税通知单回执联上加盖契税收讫章后，土地管理部门凭征收机关加盖的契税收讫章后，才办理土地使用权证。

确保“先税后证”，使征收机关有效控制了契税的税源。

（二）建立商品房税收源头控管制度。

税源是税收征收的依据，也是税收管理的一个主要内容。

抓好税收管理关键在于税收源头控管。

为了掌握全县所有的两税税源情况，我们在税收源头控管上下了大功夫，建立了较为完善的税源信息库档案。

做到分税种、分项目、分类别，建立数据档案库。

并在取得土管、城建、规划等相关部门的大力支持和配合，从源头抓起，对契税税源的源头管理上，我们采取了三管齐下的管理办法。

一是抓好房地产部门的源头税收管理。

要求各房地产企业、中介交易所按月报送房屋销售情况表、房产项目实施情况表、二手房交易情况表；二是抓好城建、房产部门的信息共享管理；三是抓好与规划部门房屋类别的审定管理。

要求规划部门定期提供，全县各房地产企业房屋类别审定资料。

另外，为了及时全面掌握税收及相关部门信息，我们充分利用行政服务中心各部门网络互通优势，我们投入较大财力，开通行政服务中心网络，随时可以查阅税收征收情况及涉税相关部门有关信息，真正实现信息共享目标。

（三）建立健全二手房计税价格评估监管制度。

二手房计税价格问题，是契税征收机关加强重点监管的内容之一。

由于二手房的实际交易价格难以捕捉，所以我县要求二手房的交易通过取得有评估资格的评估机构的评估价格作为二手房计税的依据。

但是房地产评估机构是由建设部门实行行业管理的，除拆迁评估同建设部门关联度较高外，其二手房交易价格评估同建设部门关联度较低，而同契税征收机关的财政部门关联度强，但财政征收机关对从事房地产评估的社会中介机构又没有管理和制约权，以至出现了个别评估机构为了争取客源，顺从委托人单方面的要求，产生了二手房评估价格同实际市场价格偏低的现象，使契税流失。

为了规范二手房评估行为，我们及时与建设主管部门沟通，并拟出《关于规范房地产价格评估的通知》的文件稿，经建设主管部门领导同意后，由两局联合下文执行，通知规定：评估机构要严格按《房地产估价规范》的标准，遵守自愿、公平、诚实、信用的原则对房地产交易价格进行评估，评估机构如果违反《房地产估价规范》进行虚假评估，其评估价格严重偏离市场价格的，经财税窗口提议县房地产管理部门审定，可作出退回重新评估处理，同时在县行政服务中心大厅公示并记录在案，作为年度检查考核依据。

这一通知实施后，使契税征收机关有效地参与了对二手房计税价格的监管，2004年二手房的评估价格比原来高30%以上，因评估因素使契税流失现象得到有效的遏止。

(四)设立二手房计税价的底线制度。

加强对二手房成交计税价格的监管，在联合建设部门制订《关于规范房地产价格评估的通知》的基础上，为了合理地确定二手房计税价格，我们契税征收机关还按照不同时期市场价格，确定分地段、分类型二手房计税基底线，提供给各房地产评估机构。

我们确定的计税价底线的资料来源于从以下几方面因素考虑：1、全面掌握全县的土地基准价。

我县的基准地价由县国土资源局等部门按2003年10月1日为基准日，对全县不同地段，不同作途的土地确立了基准地价，并经省国土厅《关于龙游县基准地价更新结果的批复》（浙土资[2004]131号）批准实施。

由县人民政府发布。

这是确立计税价的生要组成部分。

我们将此基准地价输入财税窗口电脑，并将县文件复印给办税窗口，作为确定二手房的主要依据之一。

2、全面掌握全县的房地产拍卖价。

通过拍卖公司拍卖成交的房地产价格，是反映当时当地市场价的晴雨表，是完整的市场价格。

为此，对每次房地产拍卖后前来办证过户的，我们都作出台帐记录，作为确定二手房计税底价的参照价。

3、全面掌握商品房的销售价。

商品房的销售价是当地房地市场价格基础，为此我们会同县房管处一起，对商品房的合同价每月得出平均价，作为确立二手房底价的又一基础资料。

所以我县的二手房计税价格相对比照客观。

对于不同年代、不同地段、不同朝向等细节问题则由房地产评估机构经实地勘察后得出相应系数后确定。

（五）实施契税纳税申报制度。

纳税申报是税收征收管理重要环节之一，针对今年受国家宏观调控的影响，房地产方面的税源相贫乏、而组织财政收入的任务显得繁重的情况下，根据《契税暂行条例》第九条规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

”。

为了真正把这项制度贯彻实施到位。

我县一方面重新印制了《契税纳税申报表》，另一方面，组织召开各房地产开发公司和所有从事二手房买卖的房屋中介机构人员会议，要求上述人员做好在签订房屋买卖合同时，负责向购房户发放《契税纳税申报表》。

从二00五年起，纳税人在缴纳契税时，将提供《契税纳税申报表》这一必备材料。

（六）落实契税欠税清理责任制度。

大家都知道，欠税清理是一项艰巨而又繁琐的工作，针对目前办理房产证滞后的现状，契税欠税情况时有发生。

为了规范两税征管纳税秩序，做到依法征收，去年下半年以来，我们组织了大规模的清理欠税活动。

首先做好宣传发动工作，召开了由全县房地产企业、中介机构、房地产交易所参加的契税调查摸底工作会议。

其次自行设置三份报表，分别是房屋销售情况表、房地产项目开发情况表、二手房交情况表。

会同各地税征管局、龙游镇财政所就全县25家房地产企业、23家中介交易所的房地产开发、销售、库存，以及二手房交易情况进行了全面的调查摸底。

并做到分工明确，责任到人，龙游镇财政所负责全面的清理调查摸底工作；各地税分局负责催缴催报工作。

在短短的三个月内共清理欠税户3227户，欠税入库356万元。

（七）严格执行滞纳金制度。

为了进一步规范今后的纳税秩序，使契税的征管真正走上科学化管理，我们适时执行契税欠税滞纳金制度，规定从2005年1月1 日起，严格按照《中华人民共和国税收征收管理法》的逾期纳税加收滞纳金制度，对滞纳税款，自税款滞纳之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

为了使这一政策做到家喻户晓，一是通过媒体做好宣传工作。

将契税征管若干政策及滞纳制度以简明扼要的公告形式在龙游电视台、龙游广播电台分阶段进行宣传。

二是通过龙游县行政服务中心窗口进行宣传。

一方面，在服务中心财政地税窗口张贴“关于契税滞纳制度公告”，使进入服务中心办事群众了解新政策规定；另一方面，充分利用县行政服务中心局域网络优势，把“关于契税滞纳制度”挂在网上，使中心办事人员知道这一规定，并要求国土局、城建局窗口办事员配合做好宣传工作。

三是召开相关部门、企业的联协会议。

因契税征收工作涉及面广、需要配合的环节多，我们通过召开各地税征管局、国土局、城建局、全县房地产开发公司、房地产中介交易所、房地产评估事务所等联协会议，从源头上把这一制度贯彻落实到广大纳税人。

通过联协会议，进一步规范房地产企业依法纳税秩序，使契税征管工作上一个新台阶。

今年前十个月已加收契税滞纳金入库万元，并对滞纳金超过应纳税款的50%部分暂时给予减免的上限政策。

（八）房产新政策执行前的二手房合同备案制度。

今年五月，国家为了加强房地产市场宏观调，处理好房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱的局面，出台了一系列调控措施。

根据国家运用税收等经济手段调控房地产市场的要求，国家税务总局财政部建设部出台了《关于加强房地产税收管理的通知》，省三厅局转发的明传电报中明确规定：凡契税纳税义务发生时间在2005年6月1日前的，仍按原契税税率执行。

由于二手房合同是当事人双方签订的，纳税义务人为了达到少缴税的目的，就会将实际发生在六月以后的交易行为而将日期写到六月份之前，给契税征管工作带来难度。

为防止产生这一情况带来的被动，我县从5月23日起，就着手对已签订合同的备案制度和填制契税纳税申报制度。