房地产业与国民经济协调发展的国际经验及启示
浅析我国房地产业对国民经济的影响
浅析我国房地产业对国民经济的影响房地产业作为我国国民经济的重要组成部分，对经济的影响力不可小觑。
它不仅直接影响到国家经济的发展，也涉及到国民生活水平、金融业的流动性等方面。
本文将从不同角度对我国房地产业对国民经济的影响进行分析。
房地产业对国民经济的影响主要体现在以下几个方面：一、拉动经济增长房地产业作为经济的重要支柱产业，对国民经济增长起到了至关重要的作用。
一方面，房地产业在建筑、装修、家具等相关行业贡献了大量就业机会，为国民经济注入了活力。
房地产业的发展也刺激了建材、家居用品等产业的发展，形成了经济上的良性循环，推动了国民经济的增长。
二、稳定金融市场房地产业的繁荣也对金融市场起到了一定的稳定作用。
房地产业的发展需要大量的投资，这就需要大量的金融支持。
相应地，大量的投资会带动金融机构的资金流动，增加了金融市场的流动性。
房地产业也提供了大量的抵押品，为金融机构提供了更多的融资来源，有利于金融市场的稳定与发展。
三、带动消费需求房地产业的发展也会带动了相关行业的发展，如家具、建材等。
这些行业的繁荣又会刺激消费需求，增加了国民对各类商品和服务的需求，为国民经济的增长提供了内在动力。
房地产业对国民经济的影响也面临着一些问题和挑战。
房地产泡沫的出现会带来一定的风险，当房地产市场泡沫破裂时，不仅会对房地产行业造成冲击，也会对金融市场和整个经济产生波及。
房地产业对土地资源的消耗和环境的破坏也是一个亟待解决的问题。
房地产业对居民生活水平的影响也有着一定的负面效应，比如过高的房价使得居民的财富被困在房地产中，消费能力受到限制。
为了有效地发挥房地产业对国民经济的正面影响，我们需要采取一系列的政策措施。
要加强房地产市场的监管，防范和化解房地产市场出现的泡沫风险。
也要加大对土地资源的保护和利用，推动绿色建筑和可持续发展。
还要积极推动房地产税改革，促进居民的住房消费，提高住房消费的效率。
房地产业作为国民经济的一个重要组成部分，其发展对我国经济具有深远的影响。
《房地产与中国经济》的读后感
《房地产与中国经济》的读后感《房地产与中国经济》是我近期读完的一本书籍，它从宏观的角度深入探讨了中国房地产发展对经济的影响。
在这2000字的读后感中，我将对书中的观点和结论进行总结和评价。
首先，这本书通过大量的数据和案例，证明了房地产业对中国经济的巨大贡献。
房地产业是中国经济的支柱产业之一，在国内生产总值、固定资产投资和就业率等方面都发挥着重要作用。
作者指出，房地产业的发展对中国经济的拉动作用主要体现在以下几个方面：一是房地产投资对固定资产投资的拉动作用明显，为宏观经济增长提供了巨大动力；二是房地产业的消费拉动作用强大，房屋购置和装修等消费支出激发了相关产业的需求，带动了市场消费；三是房地产业提供了大量的就业机会，为经济社会稳定和发展做出了重要贡献。
其次，书中还对房地产与中国经济的关系进行了深入分析。
作者指出，房地产业是具有波动性的行业，存在周期性波动和投资波动。
由于房地产市场的特殊性，价格波动对经济产生的影响较大，过热的房地产市场可能引发投资过热、信贷风险增加等问题。
另外，房地产市场的调控政策对经济的影响也非常显著。
政府对房地产市场的调控力度和方式可能对经济产生深远影响，包括影响投资、消费、信贷等方面。
因此，要保持房地产市场的稳定与健康发展对中国经济的长期稳定增长具有重大意义。
在书中的更深层次分析中，作者还探讨了房地产泡沫和中国经济的关系。
他指出，房地产泡沫是指房地产价格持续上涨并超过实际价值的现象，对经济带来严重的风险。
中国房地产市场在近年来存在着泡沫化的风险，这不仅加剧了房地产市场的不稳定性，也对整个中国经济产生了威胁。
作者指出，要防范房地产泡沫化风险，需要加强房地产市场的监管和调控。
只有通过合理的政策和制度设计，才能实现房地产市场的稳定发展和经济的可持续增长。
在读完这本书后，我深感这本书的分析角度独到、观点深刻，对于了解中国经济和房地产市场发展具有重要价值。
通过这本书，我深入了解了中国房地产业的重要性，以及其在中国经济中的地位和作用。
国外房地产业与国民经济协调发展的经验及其启示
国 外 房 地 产 业 与 国 民经 济 协 调 发 展 的经 验 及 其 启 示
李玉 杰 ，王 庆石 ，张 溪。
（． １ 东北 财 经大 学 数 学 与 数 量 经 济 学 院 ，辽 宁 大连 １６ ２ ；２ 东 北 财 经 大 学 国 际商 学 院 ，辽 宁 大 连 １０５ ． ３ 上海 财 经大 学 经 济 学 院 ，上 海 ． ２０３ ） ０ ４ ３ １６ ２ １０ ５
分析 国外房 地产 业各个 发 展 阶段 的特 征 以及房地 产价格 与居 民 可支 配 收 入 之 间 的关 系 ， 了解 国外 房地产 业在 发展 过程 中取得 的成 功经 验和 失败 的 教训 ， 并结 合我 国房地 产业 的发 展状 态 ， 讨房地 探 产业 与 国民经济 协调发 展关 系 问题 。
房 地产业 在 我 国还 是 一 个 新 兴行 业 ， 是在 但 许多发 达 国家 已经 发 展 比较 成 熟 。 因此 ， 辩证 在 分 析我 国房地 产 业 与 国民经 济之 间关 系 的 同时 ， 借 鉴 国外房 地产 业 与 国 民经 济协 调 发 展 的 经验 ， 是 非常 有必 要 的 。本 文 采 用 ＯＥ Ｄ（ 济合 作 与 Ｃ 经 发展组 织 ） 部分 成员 国 的房地产 业相 关数据 ， 过 通
成 为我 国 国民经济 的支 柱产业 ¨ 。 １ Ｊ
但是 ， 房地 产 业 与 国 民经 济 之 间存 在着 互 相 制 约 、 相促 进 的辩 证 关 系 。房 地 产 业 只 有 与 国 互 民经 济保 持协 调 发 展关 系 ， 能促 进 国民 经 济健 才 康运 行 。从 微 观 层 面上 看 ， 地 产 价 格 的 过快 上 房 涨将 占据人 们 的 大 部分 可 支 配 收 入 ； 当房 地产 价 格急剧 下 降时 ， 们 所 持有 的房 地 产 市 值就 会 大 人 幅度 缩 水 ， 而使 人们所 持 财富 的数量 急剧 减少 。 从 从宏 观层 面上 看 ， 房地产 市场 的急 剧波 动 ， 会影 将
中国房地产业与国民经济关联关系及协调发展研究
中国房地产业与国民经济关联干系及协调进步探究近年来，中国的房地产业快速进步，成为国民经济的重要支柱。
然而，随之而来的问题也日益突出，如房价过高、楼市波动、土地供应紧张等，引起了广泛谈论。
本文旨在探究中国房地产业与国民经济的关联干系以及如何实现两者的协调进步。
起首，中国房地产业与国民经济密切相关。
一方面，房地产业作为国民经济的支柱产业，其进步对经济增长做出了重要贡献。
房地产业的茂盛带动了建材、家电、装修等相关产业的进步，形成了巨大的产业链。
另一方面，房地产业增进了居民消费和投资，拉动了国内需求，推动了经济增长。
购房置业是大部分中国家庭的重要资产配置方式，也是居民财宝增长的重要途径。
然而，中国房地产业的快速进步也引发了一系列问题。
起首，房价过高成为了普遍关注的焦点。
在一些一线城市和热点城市，房价居高不下，使得平凡家庭购房肩负过重，甚至导致房地产投资泡沫的出现。
其次，楼市的波动也造成了金融风险。
当房地产市场出现调整时，不仅会对相关产业造成影响，还会对金融系统稳定带来潜在风险。
此外，土地供应紧张也成为了制约房地产业进步的瓶颈。
为了实现中国房地产业与国民经济的协调进步，需要实行一系列措施。
起首，应稳定房价，防止过快上涨。
通过合理调控政策，限制投机性购房，加大土地供应，推动房价与居民收入的相对平稳增长。
其次，应加强市场监管，防范金融风险。
建立健全的房地产市场监管体系，加强对金融机构的监管，防止房地产市场泡沫的产生，确保金融系统的安全稳定。
第三，应推动产业结构升级，加强城镇化建设。
通过调整产业结构，加大对服务业、创新型产业和高新技术产业的支持力度，推动城镇化进程，提高人口集聚效应和城镇经济规模。
为了实现房地产业与国民经济的协调进步，还需要政府、市场和社会各方努力共同推行。
政府应加强宏观调控，优化政策环境，引导房地产业合理进步。
市场主体应加强自律，承担社会责任，恪守市场规则，不息提升服务质量和竞争力。
社会各方也应增强理性投资意识，不盲目投资房地产，推动全社会形成理性消费观念。
房地产业是国民经济的支柱产业
房地产业是国民经济的支柱产业当前，我国的住宅发展处于住宅总量的高速增长期,随着住房分配制度的变革,取消了福利分房,我国原有的土地和房屋资源非商品属性的桎梏,最终被客观现实所突破,在全国范围内形成了房地产市场,出现了新的房地产资源——商品房成为商品经济的重要组成部分。
1993年房地产业发展达到高潮,由此引发的通货膨胀，带来了许多社会问题。
但随着政府宏观调控力度的进一步加大,房地产业从1994～1996年进入一个缓慢发展时期。
1996年下半年房地产业初步显露转轨迹象,尤其是香港的顺利回归和党的十五大的胜利召开,为房地产业的发展注入了新的活力。
目前我国已形成国有、集体、民营及股份制和外资企业于一体的综合开发(商)队伍,日趋发展壮大,并拉动了国民经济的增长, 成为经济运行的“寒暑表”，成为国民经济发展的支柱产业。
一、房地产业成为国民经济增长支柱产业的重要性我国是一个人多地少的国家,据统计，人均土地面积还不及世界平均水平的1/3。
房地产业的发展是城市现代化建设的需要,应该充分利用有限的城市用地,高度集中各项城市机能,推进城市的综合开发。
目前,房地产市场已从幼稚走向成熟,市场化程度越来越高,房地产从单项获利,向规范化的经营总体利润的转变。
住宅在房地产市场的主要地位越来越突出,是房地产业的重要组成部分,约占房地产业每年开发量的50%以上。
房地产市场的优势与经济增长的趋势、波动紧密相关。
房地产业在国民经济中属于先导性产业,它的发展可以带动建材、冶金、机械、化工、机电等50多个物质生产部门以及金融、旅游、商业、服务业的发展,是新一轮经济启动的先锋,可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。
同时,房地产业不仅能改善人们的居住和生活条件,又可以改善投资环境,有利于吸引外资,加快改革开放的步伐,带动相关产业的发展,解决大量的劳动力就业问题,完善社会主义市场经济体系,促进我国经济持续、快速、健康发展。
二、房地产业成为国民经济增长支柱产业的必然性“九五”期间，房地产业是我国五大重要产业之一,为促进住房消费,推进房地产业健康发展,拉动经济增长,国家出台了一系列政策措施,如加快住房制度改革等,促进了住宅建设与房地产业可持续发展,促进投资和消费双向拉动经济增长,为房地产业提供了巨大的发展空间。
浅析我国房地产业对国民经济的影响
浅析我国房地产业对国民经济的影响房地产业是我国国民经济中重要的组成部分，其发展对我国经济发展和社会稳定具有重要的影响。
本文将从房地产业的贡献、影响和问题三个方面浅析我国房地产业对国民经济的影响。
一、房地产业的贡献房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，它对国民经济的贡献主要表现在以下几个方面：1.拉动经济增长房地产业是拉动我国经济增长的重要动力之一。
根据国家统计局发布的数据，房地产业的投资额连续多年在我国社会固定资产投资总量中排名前列，对我国经济增长的贡献率也一直维持在较高水平。
特别是在经济下行的情况下，各级政府和金融机构不断出台稳定房地产市场的政策和措施，推动房地产业持续发展，为我国经济增长提供了坚实支撑。
2.创造就业机会房地产业的发展不仅直接创造就业机会，还推动了其他行业的发展，进一步促进就业。
根据国家统计局数据显示，我国房地产业在2019年提供的就业岗位超过4000万人。
同时，房地产业与建筑、建材、家具、装修等行业相互关联，在产业链上的上下游企业也将同时受益，提供了更多的就业岗位。
3.促进地方经济发展1.消费者消费观念的变化随着城市化进程的加速、收入水平的提高，消费者对品质、品牌、服务的要求不断提高，推动着房地产业以高品质，高附加值产品迅速升级转型，楼市实现了由单纯的住房需求扩展到投资、置业、养老、旅游等多个领域的变革。
2.楼市波动性增加房地产业是一个波动性较高的行业，市场波动影响着经济发展。
随着楼市繁荣度的加大，楼市周期性更发展明显，一方面出现了短期内房价大幅度上涨或下跌的现象，另一方面，特别是经济形势不稳定时，社会对房价变化的敏感度就更加高，楼市波动增加了经济的不确定性。
3.楼市对股市的依赖房地产业不仅直接拉动经济增长，而且还对股市的走向具有较大的影响力，一定程度上支撑了股市的稳定。
房企对资本市场的严重依赖是一个典型的例子，多数房企为了融资都会选择进行IPO或债务融资，持续推波助澜的资本市场成为房企融资不可或缺的渠道，这一方面凸显了房地产业的基础性、重要性，但同时也为市场带来了一定的风险。
房地产业是我国国民经济发展的支柱产业
房地产业是我国国民经济发展的支柱产业房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，确保房地产业健康稳定发展不仅有助于我国抵御经济危机，而且是预防通胀的重要措施近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。
因此，对迅速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警惕，及早预警。
房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。
在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。
随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。
另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。
我国恩格尔系数的不断下降说明居民的消费重点已经转向住宅和教育等方面。
消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费的需求总量。
近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，是和政府连续出台相关的调控措施，但收效甚微。
究其原因，既有我国住房市场发展总体水平比较低刚性需求客观存在的问题。
也有我国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好及把住房作为保值增值工具的心理作用，更有政府不当行为的影响。
另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。
在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。
在全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高是不争的事实。
据国家统计局数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4％，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2％。
房地产经济对我国国民经济影响（精选5篇）
房地产经济对我国国民经济影响（精选5篇）第一篇：房地产经济对我国国民经济影响房地产对我国国民经济的影响摘要：房地产业是我国经济发展中的支柱性产业，在我国的经济发展中发挥了重要的作用，使我国的经济在过去的几年时间内能够保持持续的增长态势。
房地产经济的发展不仅对我国的国民经济有促进作用，同时对我国的经济增长所起到的促进作用更是不可言喻的，本文就我国房地产经济的发展对我国国民经济的影响进行探讨。
关键词：房地产业国民经济影响中国放开房地产市场以来，房地产业逐渐崛起并成为中国经济的一个重要现象，并且在国民经济和社会发展中已经占相当重要的地位。
近些年，我国房地产市场的繁荣推动了国民经济的增长，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善了人们的居住和生活条件和投资环境更极大地影响着我国产业结构的调整，触及到整个国民经济的方方面面。
以住宅建设为主的房地产业，在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极地作用。
房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展。
我国房地产业将进入一个大发展大提高的时期。
虽然房地产业受金融危机影响出于较冷形势，但也正一步步回暖。
房地产业成为当今乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长的时间的旺盛期，它使中国每个城市形态和产业功能都发生了巨大的变化，推动了国民经济的稳步发展。
一、房地产业在我国国民经济中的地位首先，房地产业的发展在我国的经济发展中占有主导地位，房地产经济的发展促使了经济发展的快速进步。
房地产是我国经济发展的基础性产业，人们的生活离不开房产，社会的生产活动也离不开房产，它既是生产要素，也是生产的动力。
房地产业的发展会带动其他许多行业的发展，比如说家居市场，建材市场和装修装饰行业等，都是在房地产业的带动下发展起来的，这些产业的发展都会促使我国经济的发展，所以说房地产业的发展是我国经济发展中的先导性产业。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
沿海为核心,以西部和西南地区为外围的发展格局。
不仅我国服务业区域发展表现出空间依赖和集聚特性,其背后的影响因素也表现出空间集聚特征。
在纳入空间因素的前提下,显著影响地区服务业发展差异的因素有人均可支配收入、城市化水平、人口密度、工业企业数量、服务业从业人员数量、人力资本量、先进服务业比重、GDP密度、对外开放程度和政策优惠水平。
人口集聚对服务业发展的正向促进作用并没有发挥出来,人口越密集,越不利于服务业发展水平的提高。
除此之外,各城市服务业发展还受到相邻城市服务业发展状况的影响,即相邻地区服务业有一定的空间依赖性。
参考文献[1]吴玉鸣,徐建华.中国区域经济增长集聚的空间统计分析.理科科学.2004.6.[2]吴玉鸣.中国经济增长与收入分配差异的空间计量经济分析.经济科学出版社.2005.房地产业与国民经济协调发展的国际经验及启示杨朝军廖士光孙洁ABSTRACTThis paper disc ussed the coordinated relationship between the real estate and the national economy in a country or region in the views of theoretical analysis and empirical evidences.The results showed that real estate owned the periodical feature and there were bilateral relationship between real estate and national economy.After real estate entered into advanced period,the ratio of real esta te added value to GDP may vibrate in a certain range,while the over-heating development of real estate would cause serious impact on the national pared to the international experience of real estate,real estate in China was still in the process of primary period and had the features of low level of total development and over-heated level of regional development.The macro control on real estate would induce and guarantee the promotion of real estate from primary period to advanced period successfully.关键词:房地产业;GDP;协调发展一、引言近年来,随着中国城市化进程的加快和城镇住房制度改革的不断深入,政府出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策,促使房地产业快速增长,2004年,建筑和房地产业增加值占GDP的比例接近10%。
房地产业的发展给居民提供了新的资产持有形式和投资渠道,房产已成为城镇居民最主要的家庭财产,李扬等人(2004)的研究显示,在城镇居民的家庭财产构成中,房产的比重为48%,远高于金融资产(比重为35%)。
房地产业对中国调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。
当一国或地区经济发展水平达到一定高度后,人们对房地产的需求将日益增长,由此带动房地产业的发展和繁荣,同时,房地产业会成为经济增长点,成为整个国民经济的支柱产业。
如在美国,从战后经济发展历程来看,房地产业为其高速发展提供了强大的物质保证,房地产已成为美国的重要经济支柱,1987~2001年期间,房地产增加值占GDP的比重都维持在11%~12%之间。
房地产业会对国民经济产生/带动效应0,从产业特性上分析,由于房地产业的产业链较长、涉及面较广,房地产业的基础性地位决定了它对其他产业影响的广泛性。
关于房地产业对国民经济其他行业的带动作用,学者们已作了大量研究,如石志华(1997)认为,住宅产业的发展能带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门20多个大类近592006年第9期No.92006统计研究Statistical Research[3]徐建华等.中国区域经济差异的时空尺度分析.地理研究.2005.1.[4]李辉.我国地区服务业发展影响因素研究.财贸经济.2004.7.[5]李序颖.空间经济计量学模型研究.统计与精算.2002.6.[6]林光平等.我国地区经济收敛的空间计量实证分析:1978~2002.2005年中国经济年会会议论文.[7]倪鹏飞.中国城市服务业发展:假设与验证.财贸经济2004.7.作者简介胡霞(197818)),女,河南滑县人,2006年6月获得中山大学企业管理专业博士学位,现任职于中共广东省委党校省情研究中心,同时担任中山大学第三产业研究中心特约研究员。
魏作磊(197617)),男,河南滑县人,2002年获中山大学管理学博士,现任职于广东外语外贸大学国际经济与贸易学院。
2000种产品的发展。
刘水杏(2004)的研究发现,在1977~ 1990年期间,美国房地产业对国民经济的带动效应系数为1133,1970~1990年期间,日本房地产业的国民经济带动效应为1156。
在英国,1968~1990年期间里,房地产业的带动效应系数为1183。
王国军、刘水杏(2004)对中国40个产业的带动效应进行了研究,结果表明,房地产业的总带动效应为11416。
王飞、黄满盈(2005)从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用,研究发现,2002年和2003年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达GDP的716%和712%。
但房地产业对国民经济产生促进作用需要有一定的前提条件,即房地产业必须与国民经济保持健康协调的发展状态。
一旦房地产业出现发展过热情况,会对整个国民经济造成不良影响。
一方面,过快上涨的房地产价格将占据人们的大部分可支配收入,从而产生/挤出效应0;另一方面,当过热的房地产业回归到正常的发展路径上时,人们所持有的房地产市值会缩水,从而使人们所持财富的数量减少,产生/财富缩减效应0。
值得关注的是,房地产业过热发展将诱导与房地产紧密关联产业的畸形过热发展,损害国民经济的健康发展。
因此,我们认为,在讨论房地产业对一国经济的促进作用时,需要一分为二地进行分析。
基于这样一种认识,本文拟利用境内外的相关数据,从理论分析和经验证据两方面来探讨研究房地产业发展与国民经济增长之间的内在联系。
二、房地产业发展水平的衡量指标房地产业发展水平同经济发展水平之间存在较高的相关性,因此,可以用房地产业增加值与国民经济发展水平之间的相对关系来研究房地产业发展状态。
本文将应用房地产增加值占GDP比重及房地产业增加值与可支配收入水平之间的时间序列相关系数作为衡量房地产业发展水平的宏观指标,前者反映了房地产业在整个国民经济中的地位,表征一个国家房地产业的发展阶段;后者从房地产业的消费角度分析房地产业价格水平状况与整个社会购买力之间的内在联系。
研究表明,一国或地区的房地产价格取决于辖区内的经济发展水平,经济发展水平决定房地产内在价值的高低(杨朝军、廖士光,2005)。
当房地产价格的上涨幅度远高于GDP的增长幅度,房地产价格明显高于其内在价值时,表明房地产价格与国民经济发展水平不相协调,房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。
因此,本文将房地产业发展/过热0定义为房地产市场出现/价格泡沫0。
从微观经济单位(家庭)视角出发,可以从两个方面来评判房地产业的发展水平,一是从房地产价格与租金之间的对比关系,通过比较房地产价格与其投资收益的均衡关系来衡量房地产业是否存在过热发展导致价格畸高的情形;二是从房地产价格与居民家庭收入之间的对比关系,通过比较房地产价格与房地产最终消费者的现实购买力来衡量房地产价格是否虚高。
据此可以构建两个指标来反映房地产业的发展水平,即房价租金比和房价收入比,它们是反映房地产业协调发展状态的微观指标。
房地产租金侧重于反映房地产作为生产和生活资料属性的价格,即租金是房地产使用价值的价格表现,它全面综合地反映了经济基本面因素(如居民可支配收入、国民经济增长)对房地产需求的影响。
房价收入比是衡量房地产发展程度的另一个微观指标,在联合国人类住区(生境)中心所发布的5城市指标指南6中,/房价收入比0被定义为/居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比0(杨文武,2003)。
一般认为,房价收入比的正常范围为4~6倍,这是由20世纪90年代初世界银行专家安德鲁#海默(Andrew Hamer)在研究中国住房制度改革时提出的/比较理想0比例。
三、房地产业与国民经济协调发展的正面经验(一)房地产业发展的阶段性特征在现代经济中,房地产是最基本的生活资料和发展资料,同时也是重要的投资品种。
房地产业具有工程价值量大、生产周期长等特点,属于资本密集型和劳动密集型产业,决定了房地产开发中需要有较多的物质资本和人力资源投入,因此,只有当经济发展到一定阶段后,整60统计研究个社会才能聚集起足够的资本,用以满足房地产的开发、投资和发展需要以及居民的消费需要。
随着一国人均可支配收入水平的上升和消费结构升级,房地产才能上升为普通大众的主要消费品。
与经济发展所呈现的阶段性特征类似,房地产业发展也会呈现出阶段性特征,可以根据一国经济发展水平(此处以人均GDP 来反映)划分房地产业发展阶段。
以美国和德国为例,20世纪60年代前是各自房地产业的初级发展阶段,在这一阶段,两国人均GDP 水平均低于3000美元,居住支出占消费支出的比重在10%附近。
在房地产业的过渡发展阶段,两国人均GDP 介于3000~8000美元之间,居民居住支出在消费支出中的比重增长至15%以上。
从20世纪80年代中期(美国是1970年代中期)至今,两国房地产业已处于高级发展阶段,这一阶段中,人均GDP 在18000美元以上,居住支出在消费支出中的比重也呈现上升趋势,美国在1985年增长至2916%,德国在1987年增长至1916%。
在美国房地产业发展的三个阶段中,一个显著的特征是房地产增加值占GDP 比重发生了较大的变化,在1929~1945年期间,由于经济危机和二次大战的影响,房地产增加值占GDP 的比重呈现波动的状况,为了剔除这些短期非正常因素和经济周期性变化的影响,此处利用Hodrick -Prescott 滤波(简称为H -P 滤波)方法¹来进行处理,将中长期变化趋势与短期波动成分分离开来,可以得到房地产增加值占GDP 比重的中长期变化趋势(见图1)。