小产权房的投资与现状分析..
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小产权房销售模式
•自行销售
市场最常用销售模式； 较大型楼盘、数量较大，发展商或村委会自设销售点及派发传单； 小业主或个人会自制传单，贴于出售楼盘附近，以吸引买家； 买家无需支负佣金。
•中介代售
二手小业主常用模式，找相熟中介代售，出售单位数量少； 部份中介不接受推售此类放盘； 买家需支付相等楼价2%~3%佣金。
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小产权房的未来发展
小产权房未来发展
国家对小产权房产缺乏明确的处罚规定，而购房人成分又非常 复杂，小产权房产违规操作遍及全国，根深蒂固，小产权问题 不可能在短期内完善处理。 国家政策对小产权房监管日益严厉，小产权房开发商利润将日 渐减少，开发风险日益增加。 政策与宏观调控加重购房风险，大大增购房者加观望情绪，令 小产权房销售难度加大。
近年来，小产权房无 论交通、设计、质量 也普遍提升，减少了 与一般商品房之间的 差距，令大众更易于 接受。
小产权房价格一般为 周边商品房的25%至 50%，低廉价格优势 受到部份低收入者青 睐，对想拥有自己物 业的人来说，购买小 产权房也是高房价下 的无奈之举。
政策
质量
价格
小产权房的兴起与普及，成因什多，国家明令禁止也屡禁不绝，买 卖相方均愿铤而走险，必有其社会实际需要性。
拆迁补偿
信息不对称
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小产权房的投资价值（-）
支付方式单一
无产权
物业管理水平低下
房屋质量及配套设施难以满足顾客需求
投资客的关注度不高 物权权益缺失
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相关法例与动态 政府部门对小产权房有关的公布
2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作 ，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。
2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用
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案例分析 宝雅苑
宝雅苑
地理位置 产权 周边情况
宝城76区锦花路 小产权房 交通便利，人流量大，生活配套完善
项目规模
均价 周边新房价格
一栋十一层带电梯
3200~3500元/㎡ 9000~11000元/㎡
小产权房产面对国家规范的问题，因此小产权房不会出现大型宣传、销售活动。
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案例分析
未开发 土地
天地楼
小产权出 售种类
单栋型 小高层 小区型 高层住宅
‘小产权房产’种类多样化，满足各种需求，渐渐成为除商品房、廉租房外的另一 种城市房屋供应类型。
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产生的原因
一、 小产权房存在需求市场
由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨， 远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经 济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房 存在着大量现实的购买群。 二 、政策法律不完善 政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权 房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的 空间。中央没有明确的政策，地方不敢出政策，问题被悬置。 三、人民的法律意识不强 有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定， 乡产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。 四、农地制度安排中的不合理因素 农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等
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案例分析
新华苑
新华苑
地理位置 产权
宝城76区锦花路 小产权房
周边情况
项目规模 折扣 均价
交通便利，人流量大，生活配套完善
一栋九层带电梯 毛坯房九折，普通装修原价 420012000元/㎡
的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。 2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房” 。
2012年2月21日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布
会上表示，2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限 期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。 国家对小产权房产的整顿的信号非常明显，相信不久将陆续有更多具体政策出台。
• 消费者“法不责众”的侥幸心理。
• 权利机构之间的利益纠葛，对于小产权这一违法项目常有 “法外容情”。 • 开发商 的利益诱惑
七、相关政策出台的间接推动作用。
中国社科院的一个建议，更是坚定了小产权房购买者的信心。提出，“应取 消城市居民不得到农村买房的限制，允许农村房屋向本集体成员以外的任何 人出售。”这也代表一部分学者的观点
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产生的原因
五、楼市限购令严管商品房，小产权房赢机会。
没有“名分”的小产权房，不会被计入购房套数，也没有购买条件限制。成 为此轮限购令中，不得已的另一选择。
六、巨大利益的诱惑
• 对于消费者，小产权房与商品房存在巨大差价。
客户分析
小产权房客户结构
外村农民 本镇本 县城农民
城市居民 非本市市民
本村农民
核心买家
国土局处理过的个案中，发现购买小产权房的人，成分非常复杂。 但买家都以地源为重要考虑因素。
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小产权房普及原因分析
缺乏明确处罚规定， 成为法例灰色地带， 到目前为止，大多数 的小产权房也没有太 大风险，做成买卖相 方的付优幸心理。
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案例分析 育龙苑
地理位置 产权 周边情况 项目规模 户型 均价
福永荔丰路 小产权房 大量小产权房，以出租为主，生活配套不足 二栋三十一层带电梯 一房~三房 2080~2450元/㎡
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小产权房分析小结
小产权房分析小结
小产权房产唯一合法买家为该村村民； 买给外村村民或转让小产权房虽不合法，但仍存在一定市场； 政策对小产权房产规管制度还未完善； 小产权房发生纠纷，一般由村委处理； 小产权房价格一般为周边新房三到五成不等； 小产权房相对商品房于价格上有绝对的优势； 小产权房产买卖存在一定风险； 小产权房付款方法基本上只有一次性与短线分期二种，而因为不 能按揭，反而增加了资金压力。
案例分析
平福楼
地理位置
福永下十围村福围路
产权 周边情况
项目规模 户型 均价
小产权 大量小产权房，以出租为主，生活配套不足
一栋九层没电梯 套间~三房 2100~2300元/㎡
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小产权房的投资价值（+）
租赁市场的无差异性 天然的价格优势
政策监管增加买卖相方风险，小产权房市场将逐渐缩少，其价 值与需求将逐渐回落。
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小产权房投资的机会与风险分析
小产权房定义 小产权房的定义
小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴 纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门 颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产 权房”，又叫“小产权房”。 “小产权房”的“房产证”是由乡镇政府自制颁发的， 并没有真正的产权。不能办理土地使用证、房产证、 契税证等合法手续，国土房管局也不会为其购房合同 备案。 “小产权房”同时不具有房屋的所有、转让、处分、 收益等权利，也不能办理产权过户手续，及不能上市 交易。如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷， 购房者将缺少法律支持。 由于国家不允许在集体土地上进行房地产开发，这种房屋无法办理房产证，只有乡 镇或村委会出具的权属证明，所以被称为小产权房。
“小产权房”的发展现状及思考
宜。 但 因为地处郊 区，没有公交车 ， 交通费
领取个人房屋所有权证 ， 使之合法化 ， 否
则会造成一定 的混乱 。
（ 三） “ 小产权房 ”价格低廉 ， 交通便
利快 捷， 其显著 的 比较优 势顺应 了市场的需 要。 许多大 中城市的普通民众难以承受城市 昂贵 的房价 ’ ， Ｊ 、 产权房不存 在土地 出让金 和 相关税费， 房价 自然低廉， 这成为吸引消 费者 的一个有利 因素 。 而且小产权房邻 近大 中城
就不舍法 ，其所谓的 “ 小产权 ”也 并非 “ 产权” ，只是民间约定俗成的一种说 法，实质是不 受法律保护的 “ 产权 ”。虽然 小产权房本身不合法，但是其不断发展 壮 大的现 实却给社会带来诸多问题 ，给立 法、执法 带来诸 多困惑 。因此解决这一问题就成为 当务之急。我们应在 准确分析其产生根源的基础上，提 出既要维护各方利 益和社会稳定 ，又能实现可持 续发展 的对策。
（ 二 ）对于不符合城市建设 整体规划 ， 违法侵 占耕地甚至是基本农 田的小产权房 。 因为违反对耕地的特殊保护 ， 应当依据有关 法律法规 ， 坚决予以拆 除， 还原耕地的本 来 面貌 ，并追究有关人员 的责任 。 （ 三 ）对 于需要拆 除的小产权房的购买人 ， 应妥善处 置 ， 开发企业或乡村组织要退还房款 ， 挽 回购房人的损失 ， 以免发生混乱局面。 总之 ， 小产权房 问题 的解决对策包括两 个方 面 ， 一是对现存小产权房的处理 ，二是 对城市住房制度 的改革 。 前者是堵住小产权 房的源 ， 后者 为解决 中低收人者购房的流 ； 只有 这两个方 面共 同努力 ，不可偏废 ，才会 有效解 决小产权房 问题 。 随着经济的发展和
村改造 、 新农村建设等名义存在 已久 ， 发
我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨
我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨摘要“小产权房”问题是在我国土地城乡二元化的历史环境下产生的，随着日益繁盛的房地产市场问题与矛盾而日益加剧的现象。
“他山之石，可以攻玉”，但是由于土地所有制的极大区别，外国也根本不存在所谓的“小产权房”问题，这使得我们也无借鉴可用。
究竟该如何妥善处理这一矛盾，是当前我国政府和法律不得不面临的一个问题和挑战。
我国的“小产权房”问题错综复杂，本文从背景，现状，存在问题，现有政策和我们对于这一矛盾的个人建议几个方面对我国小产权房问题进行探讨。
关键词小产权房相关政策解决方法。
一、我国小产权房存在的背景和诱因。
（一）城乡二元土地所有制下，农村集体土地所有制的被动性。
在我国城乡土地二元化的体制下，集体土地所有者与国有土地所有者之间权利是完全不对等的。
我国《土地管理法》第43 条、第 44 条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。
由此可见，对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。
而小产权房的出现，不仅从根本上打破了政府垄断土地一级市场的格局，同时也是农民和农村集体参与土地资源优化配臵，分享工业化和城市化发展中土地增值收益的必然结果。
（二）城镇化快速发展加速了住房需求，进而促使城市房价迅速提高。
我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，虽然解决了“两化”发展中对劳动力的需求，但也加剧了城市的各种负担，对住房的需求首当其冲。
市场规律的作用下，随着需求的增加，房价也“一路高歌”。
大量的中低层次消费者只能把视线转移到在价格上有很大优势的小产权房上来解决“住房难”的问题。
小产权房的存在对多方的利益化是其存在的现实条件。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
小产权房往后的趋势
小产权房往后的趋势小产权房是指位于城市郊区或农村的房屋产权制度类型，其产权期限较短，通常为20年至70年不等。
小产权房出现的背景是在城市化进程中，由于土地政策的限制和法规的缺乏，一些村庄或农民自建的房屋难以获得合法的土地使用证和商品房产权证，而成为小产权房。
不可否认，小产权房在当下存在一定的市场需求和合法性认可。
它们的价格相对较低，往往可以满足一些低收入群体的购房需求。
此外，由于小产权房往往多位于郊区或农村，其环境较为宜居，能够远离城市的喧嚣和污染，享受到相对安静和清新的生活。
对于一些具备轻度投资需求的人来说，小产权房也可以作为一个较为稳定的投资品种。
然而，小产权房也存在一系列的问题和不确定性。
首先，小产权房的产权期限有限，届时房屋所有权将归还给国家或地方政府。
由于这种产权不稳定性，小产权房往往很难在二级市场上得到充分流动和竞价，投资回报率也较低。
其次，小产权房的土地使用权和产权状况容易受到政策调整等因素的影响，购买者难以获得确切的产权信息和合法的产权保障，存在产权争议的风险。
随着我国法律法规体系的完善和城市化进程的不断推进，小产权房的未来趋势也将受到一系列因素的影响。
从现阶段来看，政府已经开始加强对小产权房的管理和整治，限制其发展，并采取一系列政策措施来规范小产权房市场。
例如，加强土地管控，规范房屋买卖程序，严格审查小产权房的合法性等。
这些措施将有助于减少小产权房市场上的不确定性，提高购房者的合法权益保障。
未来，可以预见的是，随着城市规划和土地政策的调整，小产权房可能会逐渐减少。
随着城市化进程的推进，城市规划将更加科学合理，土地供给将更加充足，居民购房需求将得到更好的满足。
因此，小产权房的市场需求将逐渐减少，其销售和投资前景可能会受到一定影响。
另外，未来在城市化过程中，政府将更加注重保障市民的合法权益和居住权益。
规范房地产市场的发展，加强产权保护，提高土地使用效率，是城市化发展的重要方向。
这将为小产权房的整治和规范提供契机，促使小产权房市场逐渐走向规范化和合法化。
论小产权房的法律现状及完善
论小产权房的法律现状及完善摘要：现代社会，日趋复杂的经济关系以及城市化进程不断加速，推动着房价的居高不下。
城市公民普遍感觉住房、供房压力大。
而当前，在我国"房市"市场内，" 小产权房"也随之应运而生。
所谓" 小产权房" 者，究竟为哪般社会概念，其内涵几何？本文作者将试从不同层次和角度对"小产权房"问题予以剖析，基于对《物权法》等相关部门法的解读。
探讨"小产权房"的合法性问题，在概述"小产权房"的特点上，提出能否由"小产权"转向"大产权"等相关问题以及有关完善意见，希冀相关政策在规范及完善我国"房市"的同时，使社会各方利益能达至一个均衡点，以促进社会和谐发展。
关键字：小产权房合法性完善意见在大众心目中，"小产权" 并不是一个严格的法律概念，它是人们对于某类社会现象及其客观存在的一种约定俗成的统称。
众所周知，房屋建筑首先需要产权证书。
而所谓"小产权房"，是指借由"乡镇产权"或者"集体产权"而不是由"国家产权"而产生的一种房屋建筑。
从这可知，"小产权房" 大致有以下两种：一种是在集体企业或者在原有耕地上所建，另一种则是在宅基地上所建。
而宅基地，以法律对之界定，则是指村居民因为自身身份的特殊性为满足其住房需要，利用本集体所有的土地，建设房屋、建过房屋或者准备建造房屋。
综上论述，源于"乡镇产权"及"集体产权"的房屋建筑本身就属于违法建筑，其合法性本身就受到质疑。
而源于" 宅基地" 的" 小产权房" ，从法律上说。
其所有权是属于农村集体而并不属于个人，因此购买者的产权能否得到保障，这也是亟待法律予以确认的问题。
我国小产权房问题：现状与出路(三)
毕竟，同样一块农村土地，如果用于建 设小产权房，则地方政府及其授权机构 的所得几乎为零，而如果其先将该土地 征为国有再通过“招拍挂”方式出让给 开发商建设商品房，则其所得将大大超 过对该土地的补偿费用。
要加快推进农村土地确权登记，明确农 村集体建设用地的产权主体，尽快使农 民拥有相对完整的土地产权并自主行使 土地处置权，允许农民在自愿基础上进 行部分或全部土地使用权的转让，让农 民通过土地使用权出租、出让和建设小 产权房等方式分享城市化快速发展进程 中的土地增值收益。
作为对违法占用耕地建设小产权房的替 代性惩罚措施，政府可采取两种方式： 一是对于通过占补平衡的方式要求开发 商和农村集体组织另行开发出相同数量、 质量的耕地；二是没收部分小产权房并 将其作为保障性住房。
2．将小产权房作为城市住房 供给体系的重要组成部分
目前，我国初步建立了以廉租住房、公 共租赁住房、经济适用房、限价商品房、 城市及工矿棚户区改造等五个层次的城 镇保障性住房供给体系。小产权房属于 商品房和上述保障性住房之外的另一种 城镇房屋类型，也成为城镇住房供给的 重要组成部分。
建议有关部门在研究制定房地产业发展和城镇 居民保障性住房发展中长期规划时，要科学分 析预测小产权房建设规模，并将其中一部分作 为保障性住房。在将部分小产权房建设纳入保 障性住房体系时，建议可参考保障性住房尤其 是经济适用房和公共租赁住房的要求，从小产 权房的户型面积、建设标准、购房（租房）者 准入条件和转让条件等方面作出明确规定。
4．把小产权房建设与保障性 住房建设有机结合起来
当前，我国城市房地产市场供需结构性 矛盾较为突出，中高档商品房供应相对 充足与中小户型、中低价位普通商品住 房供应相对不足并存，尤其是对一些外 来务工人员、刚刚毕业的大学生而言， 他们买不起商品房，很多人“蜗居”在 所谓的地下室、城中村和小产权房里面。
“小产权房”的现实困境及合法化路径获奖科研报告
“小产权房”的现实困境及合法化路径获奖科研报告摘要：“小产权房”合法化问题是近年来学界关注的热点，虽然支持与反对者各据其理。
“小产权房”所涉权属、流转或其他权益纠纷非常普遍。
土地管理法的修订，农村土地经营性用地与国有土地一样，可以进入市场流动，农地农权的保持一致，买小产权房也想拿到房产权证，不希望变性。
集体经济组织和开发商是当前推动小产权房开发和交易的主体力量，这使得小产权房问题有了某种群体性色彩。
笔者认为，应该促进“小产权房”的合法化，努力缩小城乡差距，同时建立严格的审批标准，防止市场离力量的大量涌入和炒作，将小产权房的政策性于财产性有效的结合起来，共同助力乡村振兴。
关键词：小产权房、共有产权、城乡二元化、农地经营性建设用地一、法律与政策视角下的“小产权房”（1）“小产权房”的概念厘定“小产权房”所涉权属、流转或其他权益纠纷非常普遍。
“小产权房”并不是法律上的概念，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的。
严格来说，“小产权房”产权不完整，国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。
并且，依照相关法律法规规定，小产权房买卖合同属于无效合同，并不受《合同法》的保护。
根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
（2）现实困境产生的原因1.根本原因现行土地制度二元化，城乡土地的权属制度，交易规则，规划管理制度不同。
产生了同地不同价的现象。
小产权房是对农地的使用权进行扩大使用。
对于农村集体土地，则存在着村委会与村民二元土地产权主体，村委会拥有所有权，村民享有农村土地的使用权。
使用权和所有权相分离，使得集体土地产权同样进行了分割。
我国实行的土地用途管制制度和农地征用制度不完善，农地产权的权能受到限制。
我国小产权房问题：现状与出路(一)
而此50亩农村土地经过征用和一级开发后的政 府公开出让价格则大大超出此费用。以北京市 部分楼盘为例。无论是限价房楼盘，还是周边 商品房楼盘，按照楼面地价计算50亩国有土地 招拍挂的价格，最高的是24437.9万元（万年 花城），最低的是8630.4万元（富力阳光美 居），分别是征地拆迁补偿费用（400万元） 的61.1倍、21.6倍。不难看出，农村集体土地 征用费用与招拍挂下国有土地出让收入之间存 在着巨大的差距。
五是“小产权”是针对“大产权”即完 全产权房而言的，只有经过依法登记、 “三证”（房屋所有权证、国有土地使 用权证、契税证）齐全的房屋才是完全 产权房，故小产权房没有真正法律意义 上的产权。购买小产权房只能获得乡镇 政府的集体土地使用权证或村民委员会 的盖章证明。
（二）小产权房分类
依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法 律法规的规定，我国农村集体土地包括农用地 （耕地）、农村集体建设用地和未利用地三种 性质 小产权房也可以分为三种：一是建设在农用地 （耕地）上的小产权房；二是建设在农村集体 建设用地上的小产权房，其可细分为建设在宅 基地上的小产权房，建设在乡镇企业用地上的 小产权房，以及建设在公共设施和公益事业用 地上的小产权房等；三是建设在未利用地上的 小产权房。
2．成本和价格较为低廉
小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位 置相对偏远，一般位于城市郊区甚至远郊区，本身土 地价值比较低。特别是，小产权房系直接在集体土地 上开发建设，在建设过程中没有经过集体土地征用为 国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节，也不必 缴纳国有土地出让金和相关税费，因而小产权房建设 的土地成本近乎为零，其开发建设成本主要表现为直 接的建安成本。与区位条件相当的大产权房相比，小 产权房开发成本一般仅后者的1/3左右甚至更低，而销 售价格一般也只有后者的1/2甚至1/5左右
我国小产权房的各方利益博弈及影响——以济南市小产权房为例
的小产权房 ， 就应该有所规制， 而且政策要一致才能取信于民。
但 是政府在管理小产权房 问题上确实有很大的难度 。汹涌的民
意、 拆 除或拆迁 的难 度都足 以让 政府三思 ， 否则极 易转 化成 民 愤， 成为社会不稳定 的一大来源。
二、 济 南 市 小产 权房 的影 响
定， 村集体并没有开发 建设 商品房的权利 。村集体 的土地必 须
在小产 权房 的兴起过程 中 ，受损最严重 的是当地政府 ， 使 得 大量 的潜在 的土地 出让 金流失 。在制定长期 发展计划时 ， 一
栋栋 的小产权房也会 增大政府的拆迁难度和成 本。受损的不仅 仅 是财政收 入 ， 政府 依法治 国的能力也受 到怀疑 ， 既 然是违 法
农村 的土地一般归村 集体所 有 ，但按 照我 国现行法律 规
出后 ， 外来人 口增加 ， 促进了村庄商 品的销售和服务业 的发展。
很 多村 庄早点市 场繁荣 ， 商店 、 理发店 、 药店众 多且生 意兴 隆 ， 进一步促进了村 民的就业和收入增加。
２ 、 高房 价 压 力 下 ， 中低 收 入人 群 的无 奈 选 择
文 通 过 分 析 济 南 市 小产 权 房 的 现 状 及 各 方 利 益 博 弈 ， 阐 述 小 产 权房对经济、 政策的影响， 并 分 析 小 产权 房 的 未来 命 运 。希 望 能 通过深入分析各相关利益方的利益博 弈， 更 好 地 理 解 小 产 权 房 的作用及影响， 从 而 为 小 产权 房 未 来 的发 展 提供 建议 。
ｆ７ ４ 《 当代经济） ） ２ ０ １ ３年 第４期
济南市小产 权房的大规 模存在 很 多方 面都产 生了重大 的 影响。比如在收入差距方面 、 房地产市场方面 、 政府管理方面等
小产权房现状分析
小产权房现状分析近年来，小产权房的品种繁多，从普通毛坯房到精装修小户型，从海景别墅到田园地产，似乎应有尽有，并不亚于正规商品房项目。
据了解，全国小产权房竣工建筑面积仅“十一五”期间就达2.83亿平方米。
同时，小产权房有从东部到中西部，从城郊向偏远乡村扩散之势。
[原因]其一，房价上涨滋生了其产生的土壤。
城市住房价格上涨过快早已是不争的事实，相对来说小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险，小产权房价格之所以如此之低，在于其省去了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。
土地出让金、税费以及各种腐败成本是房价上涨的主要原因，当然其也为小产权房提供生存土壤。
其二，地方政府的管理不到位促成其快速发展。
其三，新农村建设为其发展提供了便利条件。
其四，市场需求提供了其发展的空间。
“小产权房”的泛滥不利于国有土地管理和耕地保护，但对于“小产权房”问题的治理更需要有一套完善的梳理政策。
一方面，加大居民住房保障力度，严惩违规建设行为。
要加大廉租房、公租房等保障房建设力度，减少对土地财政的依赖，对那大肆开发和破坏耕地的地方政府应该予以惩处。
一方面，要平抑房价过快增长，对小产权房进行合理疏导。
如果地方政府一边坚持守住18亿亩耕地红线问题，而另一边却无法遏制地方政府倒卖土地发财的脚步，在治理小产权的同时，这种矛盾不能化解。
对于现存的小产权房，要进行合理的疏导，不可一味的打压，例如，可将这些房屋变成政府应承担社会保障责任的经济适用住房或廉租房，用于当地的社会保障另一方面，按照**书记最近的指示精神，对城市化进程中出现的问题，尤其一定要妥善处理小产权房问题，充分考虑历史与现实原因，不能只能让开发商、政府有关部门以及房产掮客获得暴利，更要充分照顾到弱势群体与多数老百姓的利益，让多数人能够享受到改革带来的红利，保持社会的稳定与繁荣，让弱势群体有房住、有饭吃，有各种较完善的福利体系。
因此，国家发改委近日作出决定，修改补充有关政策，对于相当一部分小产权房，在充分调研考察论证的基础上，在征得房产实际拥有人的同意后，进行房产证的签放工作。