保利地产发展历程及研究
保利地产案例分析
目录
• 保利地产简介 • 保利地产的商业模式 • 保利地产的竞争优势 • 保利地产的挑战与对策 • 保利地产的未来展望
01
保利地产简介
公司背景与发展历程
保利地产是中国的一家大型房地产开 发商，成立于1992年，总部位于北京。
保利地产在国内外多个城市设有分支 机构，是中国房地产行业的领军企业 之一。
公司初期主要从事房地产开发和销售， 随着业务的发展，逐渐扩展到物业管 理、商业地产、旅游地产等领域。
公司业务与产品
保利地产的业务涵盖了房地产开发、物业管理、商业运营、旅游地产等多个领域。 公司主要产品包括住宅、商业中心、酒店等，以满足不同客户的需求。
保利地产注重产品的品质和设计，致力于为客户提供高品质的居住和商业环境。
品牌营销策略
公司注重品牌营销，通过 广告宣传、公关活动等多 种方式提升品牌知名度和 美誉度。
03
保利地产的竞争优势
品牌优势
品牌知名度
保利地产作为国内知名的房地产 企业，其品牌具有较高的知名度 和美誉度，这有助于提升消费者 对项目的信任度和购买意愿。
品牌价值
保利地产注重品牌建设，通过持 续的创新和市场拓展，不断提升 品牌价值和影响力，从而在市场 竞争中占据优势。
管理风险主要来自于企业内部 管理问题，如决策失误、人才
流失等。
完善管理制度
建立科学的管理体系和流程， 确保企业高效运作。
人才培养与引进
重视人才培养和引进，提高企 业核心竞争力。
风险管理
建立完善的风险管理体系，及 时识别和应对潜在风险。
05
保利地产的未来展望
市场趋势与预测
城市化进程加速
随着城市化进程的加速，房地产市场需求将持续增长，为保 利地产的发展提供广阔空间。
保利集团案例分析
目录1公司简介 2 2 组织架构 3 3保利2003—2005年的主要财务指标 3 4保利大事纪5保利集团1公司简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股子公司，是保利集团房地产业务的主要运作平台之一。
保利房地产集团已进入规模经营的阶段，形成了自身的优势和发展潜力，目前在全国十大城市同期运作40余个项目，坚持以中高端精品住宅为主，辅之以城市地标性商用物业等，业务涵盖房地产开发、设计、建筑、销售、物业管理等全过程。
保利房地产（集团）股份有限公司从1992年正式进入房地产行业，迄今已发展了整整14个年头。
作为中国房地产行业发展的见证人，保利地产随着行业的不断规范和完善，自身也在不断进步和壮大。
2005年，在国资委属下的房地产企业中，保利综合实力排名第一；2005年保利地产荣获全国房地产公司品牌价值五强，2006年度保利地产集团成功入选中国房地产企业综合实力前五强，保利地产集团始终坚持诚实守信的经营原则，是国家建设部首批授予的"放心房"履行承诺企业，中国工商银行授予最高信用等级(AAA)企业，广东省消委会首批房地产诚信企业，广东省资信20强和广州纳税最高信用等级企业。
保利地产集团在房地产开发中一贯主张“和谐生活，自然舒适”，保利地产不断发展壮大的过程，就是一部打造先进性和谐人居的历史。
保利地产专注于项目的开发，不断提升产品的质量，为老百姓建造高素质的精品住宅，从上个世纪开发保利花园开始，保利地产对于和谐、自然、舒适的产品特色营造，代表了一个新居住时代的发展方向，引领着时代的潮流，得到了社会各界和广大消费者的广泛认同和高度赞赏。
保利房地产（集团）股份有限公司确立“务实、创新、规范、卓越”为企业经营理念，始终坚持以经济效益为中心，以房地产为主业，积极提高核心竞争力和凝聚力，目前拥有大批高素质专业人才，以务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的广泛认同，保利地产品牌已深入人心。
保利地产发展历程及研究
保利地产发展历程及研究保利地产是中国大型房地产开发企业之一，成立于1992年。
其发展历程与研究在以下几个方面展现出来。
一、创业初期阶段（1992-1994年）在保利地产刚刚成立的初期，公司主要专注于北京市高档住宅项目的开发。
其首个项目是1993年在北京市海淀区五道口开发的“金华家园”项目。
该项目的成功开发奠定了保利地产在北京市房地产开发行业的地位，为后续项目的顺利开展提供了坚实的基础。
二、全国扩张阶段（1995-2000年）随着公司的逐渐壮大，保利地产开始进军其他城市的房地产市场。
1997年，公司在上海市浦东新区成功开发了“保利星河花园”项目，这标志着保利地产首次在全国范围内成功扩张。
随后，公司相继进军南京、广州、成都等一线和二线城市，积极参与当地的房地产开发，逐渐形成了全国化的经营布局。
三、上市发展阶段（2001-2024年）为了进一步扩大规模和提高知名度，保利地产于2003年在香港联交所上市。
上市后，公司规模迅速扩大，资金实力得到了更充分的保障，受到了投资者的高度关注和认可。
在这一阶段，保利地产大规模涉足商业地产和写字楼项目，并取得了骄人的成绩。
四、多元化发展阶段（2024-至今）面对房地产市场的竞争和政策的变化，保利地产开始注重多元化发展。
公司积极拓展商业地产、写字楼、酒店、物业管理等多个领域，并推出了多个知名品牌项目。
例如在2024年，保利地产与万达集团合作，共同开发了位于北京的保利万达广场。
这一项目的成功开发进一步巩固了保利地产在商业地产领域的地位。
在研究方面，保利地产不仅致力于市场研究和开发模式创新，还加强与各大高校和研究机构的合作。
保利地产在地产开发、绿色建筑、节能环保等方面的科研成果不断涌现，为中国房地产行业的可持续发展作出了积极贡献。
总之，保利地产经过多年的发展，已经成为中国房地产行业的重要力量之一、未来，保利地产将继续致力于创新发展模式，推动房地产产业向全方位、多元化发展，不断为社会和客户提供更优质的产品和服务。
保利集团战略分析
目录1公司简介 2 2 组织架构 3 3保利2003—2005年的主要财务指标 3 4保利大事纪5保利集团1公司简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股子公司，是保利集团房地产业务的主要运作平台之一。
保利房地产集团已进入规模经营的阶段，形成了自身的优势和发展潜力，目前在全国十大城市同期运作40余个项目，坚持以中高端精品住宅为主，辅之以城市地标性商用物业等，业务涵盖房地产开发、设计、建筑、销售、物业管理等全过程。
保利房地产（集团）股份有限公司从1992年正式进入房地产行业，迄今已发展了整整14个年头。
作为中国房地产行业发展的见证人，保利地产随着行业的不断规范和完善，自身也在不断进步和壮大。
2005年，在国资委属下的房地产企业中，保利综合实力排名第一；2005年保利地产荣获全国房地产公司品牌价值五强，2006年度保利地产集团成功入选中国房地产企业综合实力前五强，保利地产集团始终坚持诚实守信的经营原则，是国家建设部首批授予的"放心房"履行承诺企业，中国工商银行授予最高信用等级(AAA)企业，广东省消委会首批房地产诚信企业，广东省资信20强和广州纳税最高信用等级企业。
保利地产集团在房地产开发中一贯主张“和谐生活，自然舒适”，保利地产不断发展壮大的过程，就是一部打造先进性和谐人居的历史。
保利地产专注于项目的开发，不断提升产品的质量，为老百姓建造高素质的精品住宅，从上个世纪开发保利花园开始，保利地产对于和谐、自然、舒适的产品特色营造，代表了一个新居住时代的发展方向，引领着时代的潮流，得到了社会各界和广大消费者的广泛认同和高度赞赏。
保利房地产（集团）股份有限公司确立“务实、创新、规范、卓越”为企业经营理念，始终坚持以经济效益为中心，以房地产为主业，积极提高核心竞争力和凝聚力，目前拥有大批高素质专业人才，以务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的广泛认同，保利地产品牌已深入人心。
保利地产企业发展战略背景
0
中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
保利地产集团主营业务收入分布情况
2005年上半年
2006年上半年
1
中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
3.2 开发经营指标
2005年全年集团总施工面积为350万平方米，比去年同期增长40％。
2
中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
7
中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
6.2项目管理模 式
直线职能式的管理模 式
董事会负责公司开发项目的 重大投资决策；
2. 投资管理部负责项目论证，编制可行性报告，组织相关部门专业 技术人员成立项目调研组，必要时聘请外部专业机构进行项目可 行性论证。
3. 可行性研究报告经公司总经理办公会审议和专家评议通过后，提 交公司董事会审议，董事会批准立项后授权公司经营层具体执行 。如超出董事会决策权限，由董事会提交公司股东大会审议。股 东大会批准立项后授权董事会或经营层具体执行。
保利公司简介
企业简介
中国保利集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央 企业，成立于1993年2月，前身为保利科技有限公司。成立以来，中国保 利集团公司秉承“为国防现代化服务，为国家现代化服务”之宗旨，在激 荡的国内外市场大潮中艰苦创业、自强不息，业已形成以军民品贸易、房 地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发为主业的“四轮驱动” 发展格局。 集团公司下辖5个一级子公司，企业及项目遍及北京、天津、上海、 重庆、哈尔滨、沈阳、长春、包头、济南、青岛、武汉、长沙、南昌、杭 州、成都、广州、深圳、贵阳、南宁及香港等地区，在国外设有子公司和 办事处。旗下保利房地产（集团）股份有限公司与保利（香港）投资有限 公司均为国内或境外上市公司。 2008年底，集团总资产876.2亿元，同比增长28.4%；净资产136.2亿 元，同比增长13.3%；实现营业收入234.4亿元，同比增长66.8%；利润总 额48.7亿元，同比增长28.8%，已连续8年实现两位数增长，缴纳税金34亿 元。截止2009年6月，集团合并总资产逾1000亿元，同比增长29%，在自 身发展史上首次并提前突破千亿元大关，进入138家中央企业前50名之列， 跻身中央企业资产规模第一方阵。
业务要览——文化艺术品经营
文化艺术经营由保利文化艺术有限公司承担，主要业务有演出组织策 划、专业化剧院管理、艺术品经营与拍卖、电影院线与影院经营、影视传 媒等业务。保利国际拍卖公司2008年拍卖成交额在大陆艺术品拍卖市场中 排名第二。
2009年保利地产房地产营销管理和品牌管理
品牌，就越具有竞争力。
2、品牌的重要性
品牌是品质和信誉的保证。
微观层面：企业竞争力
对房地产企业来说，“诚信可靠”尤为重要。
品牌是企业重要的无形资产。
强大的品牌资产能够为企业在获取土地、融资和并购等经营扩张中带来显著的优势。
Part 1 保利房地产营销的发展历程
第二阶段：品牌形成
扬名之作：保利花园时代（2000-2019）
• 形成“和谐生活、自然舒适”的品牌理念 • 以“打造中国地产长城”为品牌愿景 • 借用集团文化资源，树立“文化地产”的旗帜
• 核心点：国家康居示范小区的创立 • 营销突破点：事件营销的策划与新闻创造的广泛运用 • 营销模式：多盘精品运作阶段
该愿景具有鲜明、独特的品牌个性，与公司的一贯形象符合：大气、阳刚、极具实力，可靠、 值得信赖并富有社会责任感。
2、保利地产的品牌内涵
建筑舒适的地产精品，倡导和谐的地产文化。
在产品设计层面，从房屋的设计到建造，充分考虑业主居住的自然和舒适感，以及与周围环 境的协调感、和谐感，使业主体验心灵的宁静与生活平和幸福的美好感受。
保利花园，广州唯一“国家康居示范小区 ”
保利花园世纪“荣誉榜”
2019年，广州楼市金牌户型楼盘及金牌户型奖 2019年，保利花园被评为“广州市文明社区标兵” 2019年，被评为“广州市爱国卫生模范单位”
2019年，全优通过建设部“国家示范小区”验收，广州唯一、全国仅有三家之一
2019年，保利花园被广州市委市政府授予“花园式居住小区”称号 2019年，保利花园获广州新人居双十佳“十佳品牌社区”金奖 2019年，荣获国家建设部颁发的“全国优秀社区环境综合奖” 2019年，经首届中国住宅产业博览会组委会推荐，获“智能化程度最高奖” 2019年，被提名参加“联合国人居环境奖” 2000年、2019年，获“广州市十大明星楼盘”入选“广州市十大最受欢迎楼盘” 2000年，被国家建设部评为“全国物业管理示范住宅小区”
保利地产背景 (2)
保利地产背景1. 公司概况保利地产（Poly Real Estate Group Co., Ltd.）成立于1992年，总部位于中国广东省广州市。
作为中国领先的房地产开发商和运营商之一，保利地产专注于高端住宅、商业地产和城市综合体的开发和经营。
截至目前，保利地产已成为中国最大的房地产企业之一，业务遍布全国各主要城市。
2. 公司发展历程保利地产自创立以来，通过不断拓展业务和持续创新，取得了令人瞩目的发展成果。
以下是保利地产的主要发展历程：2.1 成立初期（1992-2000年）保利地产于1992年创立，初期主要从事高端住宅项目的开发。
在1990年代末，保利地产开始扩大业务范围，进入商业地产领域，并成功开发了多个商业综合体项目。
2.2 跨越式发展（2001-2010年）在2001年至2010年之间，保利地产取得了跨越式的发展。
公司加大了在全国各主要城市的市场布局，成功开发了一大批高品质住宅项目，赢得了广大客户的信任和口碑。
同时，公司还积极拓展商业地产项目，进入了写字楼、购物中心等领域。
2.3 市场巩固与多元化发展（2011年至今）自2011年以来，保利地产进一步巩固了在房地产行业的领先地位，并开始推动多元化发展战略。
公司积极参与城市综合体项目的规划和建设，打造成熟的社区生态系统，提供全方位的服务和配套设施。
3. 公司核心价值观保利地产秉承着以下核心价值观，成为公司不断发展壮大的驱动力：3.1 以人为本保利地产始终以人为本，关注客户需求，提供高品质的产品和服务。
公司注重创建和谐的居住环境，致力于满足客户的居住需求。
3.2 追求卓越保利地产追求卓越，不断推动创新和改进。
公司注重技术和工艺的创新，提升产品品质，为客户提供更好的居住体验。
3.3 责任与奉献保利地产积极承担社会责任，推动城市可持续发展。
公司注重环境保护和社会公益事业，致力于为社会创造更大的价值。
4. 公司业务范围保利地产的业务范围涵盖了以下几个方面：4.1 高端住宅开发保利地产在全国范围内开发高品质的住宅项目，涵盖了别墅、公寓、联排别墅等多种形式，满足不同客户的居住需求。
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保利战略思路之一：政策把控能力体现短期策略为主的思想
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保利战略思路之二：市场调整，转向“提供高性价比的产品”
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“亮剑全国”发展战略决定企业新高度
保利近两年市场占有率迅速提升的一个重要动力，是其全国化布局的基本完成并开始进入收获 期。 保利在进入的每一个城市深耕细作，要求区域公司“三年跻身五强，五年进入三强”，集团 总 部则给予充分的支援保障，在这样的指导思想下， 保利各区域公司都能在较短时间内具备滚动开 发、持续经营能力，市场份额不断攀升。 战略1：先加后乘的区域发展 1、核心经济圈布局：分散投资风险 2、经济圈布局的背后：最大化城市价值 3、保利未来发展：扩大规模拓展相关行业 战略2：激进主义的资本运营 1、资本运营模式：高负债率造就高增长 2、另辟融资蹊径：公司债券助保利开拓更广阔未来 3、资金短缺增发融资 战略3：绝对大胆的土地储备 土地储备原则1：等量储备，快速扩张 土地储备原则2：保利拿地不拘一格
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开发模式：铸造业界传奇“保利速度”
保利地产是一个年轻的上市公司，但它强大的爆发力和成长性让同行望而却步。2002年，保利地产 进行股份制改造时，净利润仅有7000万，2009年上半年已超过13亿； 2006年刚上市时，与一线房地产 开发企业差距还很大，两年后即名列A股地产类上市公司前三甲。 它用5年进入国内18个经济发达的大
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保利住宅产品线系列项目
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（二）保利的商业产品
2002年起，保利地产逐步加大商业物业的开发经营比重，近两年的拓展力度进一步加大。保利商业方面的近期目标 是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。到2012年，保利地产的目标 是实现收益达到人民币10亿元。
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（一）保利的住宅产品线
面向主流消费人群的产品——花园系列 项目均为大中型普通住宅小区，包括完善的生活配套、优雅的社区园林环境。 该系列产品走精致舒适 路线，突出和谐、自然的居家氛围。 锁定城市高端人群的产品——山庄系列、庄园系列 1) 别墅混合大户型住宅设计、倚山而建、地处郊区。 保利“山庄”系项目均包含别墅项目以及一些大户型产品，其中三室在 100-120㎡，四室为130-150 ㎡，别墅项目总面积基本在300-400 ㎡内 2) 定位于追求生活品质且拥有一定事业基础的三口之家。 保利的高端项目更侧重于产品的周边环境给予产品的增值，不是打造奢华精品概念，以经济、务实性 为主。由此，保利高端系列的产品总价相对其他企业的高端产品来说具有总价偏低的优势并结合大户型住 宅设计，产品一般地处城市郊区。 3) 山庄系列的典型项目：保利林语山庄，保利白云山庄，保利林海山庄 。此外，保利别墅家族中还有 十二橡树庄园系列，该系列产品是经典的北美风格庄园式别墅，面向当地峰层人群，项目选址多考虑滨水。 该项目在深圳、上海、武 汉和沈阳均有。 面向超高端人群的国际高尔夫花园系列 2005年，位于重庆的保利国际高尔夫花园产品的诞生，该系列产品主要是高端别墅、洋房，项目内拥 有一流的高尔夫球场，属于典型的生态别墅小区。基于项目的高端规划和物业管理，项目目标定位于包括 大公司董事级在内的社会高端财富人群。目前，该系列产品只位于重庆和南昌。
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品牌愿景
未来要成为一个 什么样的品牌
打造中国地产长城
品牌核心价值 品牌核心价值
核心价值/利益
和谐、自然、舒适、诚信
品牌主张 品牌主张
提供品牌长期战略方向 ——包括目标消费者、品 提供品牌长期战略方向 牌的差异优势及其提供给消费者的核心价值利益
和谐生活，自然舒适 和谐生活，自然舒适
2018/11/18
•五大品牌价值传播渠道：“自然和美”的产品开发标准 “亲情和院”的物业服务品牌 “和基金”的公益慈善平台 “和乐中国”的文化艺术活动 “和你成长”的企业关系构建
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品牌愿景
打造中国地产长城，是保利地产奋斗与追求的崇高理想，其中蕴含着保 利地产作为企业的三重属性与四层目标。
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企业管理：复制最适合自身的模式 提升品牌：企业高速发展的催化剂 中高端精品住宅、商业地产双剑合璧
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保利地产开发战略及模式
区域性中心城市+二三线城市 各种迹象表明,地产行业正经历一次战略上的大转移,开始转战二三线城市。
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“万科是一片一片进去,例如进入无锡就会同时进入周边地区。而大 部分房地产企业都是一个点先介入,再慢慢辐射周边区域。万科确立 了要在5年内进入70个城市的目标,二三线战略最为明朗。” 保利的战略依旧是拔钉子式的精准打击,仍带有一贯的寻求增值性 土地的风格。而万科介入的地区,基本以刚性需求为准绳。
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保利地产发展
第二个五年
1998-2002 确立了“房地产开发要走精品路线”的思想以产品追求和品牌理念 雏形。开发了北京大厦、保利白云山庄，以及国家建设部列为国家康居示范 小区的保利花园等项目。 2000年至2002年，连续三年列广州市1000多家房地产企业前三强； 获国家建设部评定的销售“放心房”履行承诺企业； 获中国房地产协会和广州市房地产协会评定的“十佳品牌 开发商”等荣誉。
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2010年 保利地产——质的飞跃
2010-6-16 保利地产再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力TOP10。 2010-3-29 成为2010年中国房地产百强企业综合实力三甲。
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品牌理念及品牌价值传播渠道
•品牌理念：“和者筑善”的品牌新理念，完成了从关注产品和业主 生活层面向更深广的企业社会责任、企业使命、企业文化和价值观的 层面的延展。
保利地产早期的商业项目主要为一些自主开发和经营的写字楼项目，并且多分布在广州，如2003年11月开工建设的广
州保利大厦和2004年10月起开始销售的 广州保利国际广场。 （1）保利商业地产呈现领域多元化的发展。 近年来，保利地产在广州、南海等城市的CBD开发了保利中环广场、保利南海水城、珠江新城F2-2项目等一系列大 型购物中心，商业面积达30万平方米。 广州每年举办两届的“中国进出口商品交易会”， 保利地产利用了集团总部位于广州的地理优势，保利世贸中心 等项目将会展物业作为商业地产开发的崭新板块。 此外，保利地产还积极介入酒店领域，在广州、佛山等地拥有多个已 建及拟建的高端酒店。 2009年11月保利华南实业公司宣布将投资100亿打造佛山东平新项目。该项目为同年10月期间，保利以总价20.42亿 元、13亿元拿下的佛山东平新城地块。 这两项目总建筑面积达150万平方米，其中商业部分建筑面积45万平方米，将打造 成集五星级酒店、购物中心、超甲级写字楼、酒店公寓和住宅于一体的大型城市综合体。保利将规划一栋高180米的超五 星级酒店，大于8万平方米的购物中心，以及55万平方米的江景豪宅。
保利地产发展历程及研究
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保利地产母公司简介——保利集团
央企背景
中国保利集团公司是经国务院批准，于1993年2 月在保利科技有限公司基础上组建起来的大型企业集 团，现为国务院国有资产监督管理委员会监管的155 家大型中央企业之一。 经过20多年的发展，保利集团已经形成了军民品 国际贸易和房地产开发两大主业，培育和发展文化产 业的业务格局。集团公司所属企业及项目遍布北京、 上海、广州、深圳、武汉、长沙、天津、哈尔滨、沈 阳、重庆、海南以及香港等地区，在资本规模、经济 效益、企业管理、制度建设等方面都取得了明显成效， 实现了专业化、规模化经营和资源的优化配置。 部分集团高层政府背景深厚，贺平——中国保利
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保利地产发展
第三个五年
2003-2009 2002年9月，开始“立足广州，布局全国”的战略转型。2002~2006年，用三年 的时间在广州、北京、上海、重庆、成都、沈阳、武汉等城市设立了多家子公司，初步形 成了以广州、北京、上海为核心城市，辐射环渤海经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角 洲经济圈，以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射西南经济圈、东北重工业区和华中经 济圈的战略布局，全国性布局日臻完善。 2002年完成股改后，公司进入跨越式发展阶段。 2007年发布了企业2008~2010年发展战略规划，计划在2010年企业的总资产规模达到1000 亿、净资产规模超过500亿，成为首批跻身我国企业“千亿俱乐部”的房地产企业，企业 品牌优势地位更加稳固。 2008年以来，保利地产的经营业绩逆市飘红，品牌价值快速提升，成为“中国房地产成长 力领航品牌”。在2009中国房地产品牌价值研究中，保利地产连续第五年蝉联“中国房地 产品牌价值TOP10”，企业品牌价值同比增长了近50%，显著领先于全国品牌房企品牌价值 增长率均值，成为“2009中国房地产成长力领航品牌” 。 2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团 队"
2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。品牌价 值达到136.89亿元，同比增长51%，成长为“行业领导力品牌” 。
2010年销售额突破660亿元 。
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保利地产发展
第一个五年
1992-1997 制定了“坚持以经济效益为中心，以房地产开发为主业，开发中 小型房地产项目”的五年规划，重点开发了保利红棉花园等代表楼盘，完成 了公司进行房地产开发的资本和经验积累，培养了第一批专业的房地产开发 和经营队伍。