普洛斯管理物流地产基金解析

通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上，又获

得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。同时，快速回笼的

资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增

幅达到22%。

尽管物流地产在中国还属新事物，但随着中国物流行业的的飞速发展，传统仓储模式也将面临突破和创新，物流地产基金作为新型的金融模式，可成为物流地产发展链条中的重要一环。而且，物流地产基金这类核心型基金在需要轻重资产分离的地产子行业（如城市综合体）中，能够有效解决长期持有物业过程中的资金占用难题，未来也将发挥越来越重要的作用。

全球最大物流地产企业普洛斯（Prologis）1991年成立，目前旗下实际控制资产达350亿美元，拥有15只物流地产基金，直接持有1222处物业、通过旗下基金间接控制1369处物业，总建筑面积达到4600万平方米。普洛斯是如

何做大的？

一、以基金模式实现轻资产扩张

普洛斯以不足20亿美元的资本金投入撬动了200亿美元的基金资产，使实际控制资产规模达到350亿美元，同时表内资产的年均增速仅为14%，显著低

于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产的扩张。．

作为全球最大的物流地产企业，普洛斯构筑了两项核心竞争力，一是遍布全球的规模化物流网络吸引了DHL（敦豪）、联邦快递等第三方物流公司的合作，二是其定制开发和供应链整合服务吸引了许多大型企业集团，并由此开拓了新市场。2002年普洛斯应最大客户DHL的要求，为其在日本定制开发物流园区，并由此进入了亚洲市场；2005年又为联合利华定制开发在中国的物流园区，由此

拓展了中国区业务，目前公司约一半项目是定制开发的。定制开发要求物流地产企业集投资、开发、运营于一体，而规模化的物流网络则要求公司在激烈的竞争环境中实现快速扩张，这两项竞争力都要求庞大的金融资源支持，因此，与中国

的地产企业一样，普洛斯也多次面临资金链问题。1999年，其启动基金管理

模式。

1999年，普洛斯成立了第一只私募基金—Prologis European Fund（普洛斯欧洲基金），从19位机构投资人处募集了10亿欧元，主要用于收购普洛斯

手中的成熟物业。收购后，普洛斯不再直接控股这些物业，但通过与基金公司签定管理协议，仍负责物业的长期运营并收取适当管理费用，同时作为基金的发起人和一般合伙人，获取业绩提成。

2000年，普洛斯又发起了3只私募基金，到2008年时，旗下基金总数达17只，目前仍保有15只基金，其中美国本土基金12只（总投资规模102亿美元，普洛斯投入资本10亿美元），欧洲基金2只（总投资规模97亿美元，普洛斯投入资本8.5亿美元），亚洲基金1只（总投资规模1.5亿美元，普洛斯投入0.2亿美元）。这15只基金的总投资规模超过200亿美元，而普洛斯自身投入资金仅为18.7亿美元，平均占有20-30%权益，其余资金来自42位机构投资人，再加上50%的负债率杠杆，普洛斯以不足20亿美元的资本金投入撬动了200亿美元的基金资产，使实际控制资产规模达到350亿美倍。10年奉行基金管理模式前的1998元，是其．

在实际控制资产快速增长的同时，普洛斯表内资产的年均增速仅为14%，显著

低于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产的扩张。根据测算，如果完全采用

传统的物业自持模式，要想达到350亿美元的管理资产规模，普洛斯的负债率将从当前的50%上升到75%，周转率将下降1/3 至0.16倍水平。

在基金模式的推动下，普洛斯的规模迅速做大，1998年其管理的成熟物业及在建物业总数为1145处，而2004年时达到 1994处，增长了74%，可出租面积则从1.13亿平方英尺增长到2.98亿平方英尺，增长了164%，管理资

产规模从36亿美元增长到156亿美元，增长了3.35倍，年均增长率28%。2004年，普洛斯进一步提出未来5年每年要使基金管理资产规模增加20-25亿美元的目标，到2009年底，尽管经历金融海啸的冲击，公司管理物业数量仍从1998年的1145处增长到2509处，可出租面积从1.13亿平方英尺增长到4.8亿平方英尺，实际控制资产的投资规模从36亿美元增长到320亿美元（另有约30亿美元的土地储备），年均增长22%（图1、）。3、图2

图

全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306

全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究 2009-11 普洛斯创立于1993年，现已发展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。管理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。2003年4月进入中国，经过4年发展，在国内19个城市投资了近50个物流园。到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范围，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，计划5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。业务模式普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。海港物流园、临空物流园及加工基地。一是临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。二是空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。三是加工基地：苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。战略布局

其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。一线城市包括：北京、天津、广州上海等。二、三线城市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。园区特点物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。物流园一般规模都不大。在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。园区基本采用分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。客户定位客户分为三大类:一是物流业：如UPS、DHL、联邦快递、马士基。二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施，世界1000强企业中近半数是其客户。开发模式开发选址上重点是临港、临空而建，基本上选址在城市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽获取土地，开发建设物流中心。获取土地通过直接投资与间接投资组合方式。直接投资项目占35%。与其他机构合资的占65%。

物流企业运营管理

物流企业运营管理期末作业 ——对中铁快运运营管理的体会物流0802 王跃2008113329 对中铁快运的感受

这次我选择了中铁快运，可能他不是最强的，但是一个企业能够维持，必定有他独特的经营管理之道。首先，我们再来认识一下中铁快运：中铁快运股份有限公司（ China Railway Express Co., Ltd. 简称“中铁快运”）是铁道部直属专业运输企业，公司在国家工商行政管理总局注册，注册资本 24.95 亿元，在全国 28 个分公司，拥有11 个控股子公司和 1 个参股公司。公司国内经营网络遍及全国31个省、自治区和直辖市，在全国400多个城市设有1700多个经营网点，门到门服务网络覆盖全国 600 多个大中城市。公司与很多国际知名物流企业建立了业务合作的关系，国际业务网络覆盖世界 200 多个国家和地区。公司确定包裹快递、快捷货运、合约物流、国际业务四项核心业务产品，建立了集运送时限、服务标准和产品价格（ TSP ）为一体、分梯次的服务产品；为客户提供货物信息跟踪与查询、包装、仓储、加工、运费到收、物流方案设计与咨询等增值服务。公司具有铁路行包快递运输网、快捷货运网、公路运输网、航空运输网、配送网、经营网、信息网、仓储网、国际网“九网集成”网络资源优势，形成了以铁路运输为主、公路和航空运输为辅的综合运输服务网络体系，形成了具有安全、准时、快捷、经济、全天候特点与独特竞争优势的物流和快递服务网络。通过公司核心业务产品及增值服务组合，为客户提供门到门包裹快递服务和提供全程一站式、一体化物流服务。公司秉承“安全、准时、快捷、经济”的服务理念和“为客户创造价值、实现企业资源价值最化”的大经营宗旨，创新发展模式和发展途径，不断提升服务能力和服务水平，实现与广大客户合作共赢，共同长。其实据我了解，最近几年中铁快运做的并不是很好，也许跟日趋激烈的竞争环境有关吧，不过还是要说一下中铁快运的战略，是这些战略让中铁快运继续维持着强大的生命力。第一、中铁快运创新物流客户服务平台：中铁快运股份有限公司是铁道部直属国有大型专业运输企业，连续三年获中国物流百强第2名。一个强有力的客户服务中心是提升公司竞争力的有力保障，中铁快运深谙此道。为此，他们在全国各地建有28个客户服务中心，并且使用全国统一的客服号码：95105366。但是，原有的客服中心系统相互之间是独立运行的，而且采用了不同品牌的通信产品。这导致公司难以为客户提供一致的服务体验，也影响了联络中心的运营以及管理效率。不久前，中铁快运与著名的企业统一通信和联络中心解决方案供应商Avaya 合作，共同部署一套Avaya联络中心解决方案，有效提升了客服中心运营效率，并为企业用户和个人用户提供优质的服务。新的Avaya联络中心系统基于IP网络设计，无缝链接中铁快运的全部28个服务中心。借助新系统，中铁快运可以在北京总部将应用方便地扩展到所有的客服中心。在高峰时段，各个中心之间还可以共享客服代表资源。虽然中铁快运的200名客服代表分布于28个城市，但是通过新的联络中心系统，所有客服代表将使用相同的客户信息和交易信息。无论客户从哪里拨打电话，他们都将得到一致的服务和品牌体验。同时，由于系统可以集中管理和统一升级，客服中心的运营效率也将明显提高。为了保护中铁快运在通信系统上的已有投资，新系统建成后，有些客服代表

普洛斯物流园

普洛斯物流园普洛斯在中国35个主要城市投资、建设并管理着185个物流园，基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地与消费城市得物流配送网络。公司已进入得城市包括北京、长春、长沙、常州、成都、重庆、大连、东莞、福州、大广州-佛山、大杭州、哈尔滨、合肥、淮安、大济南、廊坊、南京、南宁、南通、宁波、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、温州、大武汉、芜湖、无锡、厦门、西安、扬州、郑州、珠海。普洛斯哈南现代产业园项目概况普洛斯哈南现代产业园位于哈尔滨新建得国家级哈南工业园区内，哈南工业园位于哈尔滨南部靠近市区，哈南工业园计划兴建462平方公里，并将其发展为哈尔滨得副中心。普洛斯哈南现代产业园总建筑面积91,000平方米。普洛斯长春得经济开发区内，此经济开发区位于长春市得东北方向。区内有很多国内外著名得汽车产业配套生产商以及三方物流企业。因此，普洛斯长春物流园将依托于长春市得一汽大众汽车产业，着重发展以汽车制造以及配套零件制造、相应得三方物流与电子商务等为中心客户得市场。同时，普洛斯也将给这些客户提供优质得硬件设施、专业得物流管理与良好得工作与物流仓储环境。这些正就是我们区别于一些当地物流仓储供应商得优势所在。同时，我们要树立普洛斯园区得品牌效应，从众多当地得物流仓储供应商之中脱颖而出。仓储面积为54,000平方米。沈阳环普国际产业园地处沈阳经济开发区宝马新城核心区，一期总建筑面积可以提供 290,000标准工业生产厂房。沈阳环普国际产业园为企业提供高标准工业生产厂房及配套设施，园区客户所从事得行业主要集中在汽车零部件、机械加工、装备制造、等主导产业，为宝马整个产业链提供配套服务。便捷交通 ?距离沈阳四环五公里；距离沈阳三环15公里 ?距离沈阳桃仙国际机场30公里 ?距离沈阳市中心35公里 ?距离营口港180公里普洛斯沈阳普菱物流园项目坐落于浑南新区，就是沈阳市城市南扩得核心发展区域。浑南新区，将就是未来沈阳市新得城市与行政中心。普洛斯沈阳普菱物流园规划总建筑面积78,000平方米，将建成4栋单层库。沈阳市就是中国东北地区得门户城市，东北地区重要得经济中心，物流中心，航空、高速公路、铁路运输交汇中转枢纽。根据政府得规划，坐落于城市东南部得浑南新区将成为沈阳市得新得核心城区。普洛斯沈阳普菱物流园位于浑南新区，距离沈阳市核心区仅8公里，就是理想得城市配送中心与地区物流中转中心距浑南大道2公里距离市中心8公里距沈丹高速10公里距沈大高速18公里距桃仙机场20公里。普洛斯浑南南物流园位于中国东北沈阳浑南区。浑南新区被定位为城市新中心商务区。普洛斯浑南南物流园将成为理想得支持沈阳餐饮电子商务与消费品公司配送得物流中心。该园区将建成后可提供84,000平方米得优质仓库空间距浑南大道1公里 ?距三环路 2公里 ?距沈阳 - 丹东高速公路 11公里

中物流情景问答物流企业运行管理

情景问答：（每题8 分）(物流企业运行管理) 1、某企业为了实现未来的战略发展目标，要求各个部门撰写未来的发展规划，作为人力资源部的部长，你被要求进行人力资源规划，你认为该如何完成这一工作？主要包括在三个步骤：组织结构设计、工作设计、用人设计 2、某未来企业准备进行信息化的改造，现决定准备在RF和RFID中选择一种，作为信息部的主管，你必须解析两种技术的不同，你将如何解析？ RF—是无线射频技术的简称，它以无线信道作为传输媒体，可以为用户提供快捷、方便、实时的网络联接。在日常的运作过程中可以跟条形码结合起来应用，如通过便携式数据终端设备可以直接查询货物情况。 RFID—是射频识别技术的简称，它利用射频信号通过空间耦合，实现无接触信息传递和利用信息达到识别目的。用途不同 3、某仓储公司新开办了仓单质押融资业务，一家企业想办理这样的业务，但是不知道流程怎么样，作为业务员小李该怎么向客户解析该项业务的办理流程？仓单质押融资操作流程 ①由仓储企业与货主企业签订仓储协议，并向货主提供仓单； ②货主根据仓单向银行申请贷款； ③银行向仓储企业核对仓单； ④银行、仓储企业和货主企业三方共同签订质押贷款协议； ⑤银行根据协议向货主企业发放贷款； ⑥仓储企业根据三方协议对货主企业的货物实施监管； ⑦货主企业在规定期限内向银行归还贷款，银行有义务收回贷款； ⑧仓储企业接到货主企业申请和银行相关证明后向货主企业发放货物。 4、DHL和UPS是全球性的大型快递公司，请问适合他们的客户开发模式有哪些？为什么？答：广告、网络、产业联盟、品牌、竞标等因为企业实力强，有一定的品牌知名度，在产业界具有较强的影响力等 5、公司安排小王负责撰写公司的投标方案，为了让公司中标，小王四处打听可能投标竞争对手的标价。请问小王这种行为是否正确？投标方案的重点是什么？答：不对。因为制作物流项目提案时价格不是唯一，更主要是是遵循详细、明确和真实的原则告诉招标方企业自身的服务能力，通过关键指标真实、详细解答能为客户解决哪些方面的问题，让招标方清晰的了解企业的物流管理能力。

普洛斯物流园

普洛斯与安博的物流地产运营特点关于普洛斯亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商在中国及日本33个市场拥有并管理总计数百亿元的资产为各行业跨国公司和本土企业提供最优的物流基础设施解决方案公司成功于2010年10月18日在新加坡主板上市普洛斯的运营模式：成为最佳物流资产管理公司，为所有利益相关方包括股东、客户、投资者、员工和社区创造最大价值。

公司发展历程：普洛斯竞争优势：

运营中普洛斯中国物流园概览–华东地区 –华南?中西部地区

–华北?东北地区普洛斯的定位作为全球最大的物流配送网络开发商与提供商，致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案。因此，普洛斯具有明确定位：物流地产开发商和服务商。相对物流园区，其所推行的物流地产，是一种特殊的工业地产，通过建设物流设施和提供专业的物业管理服务，可使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的资金用于设施建设上，专心致志地做好主业。这样的业务使普洛斯与其他房地产商区分开来，在房地产这个传统行业中创造出一片新天地并成为其中领袖。早在20世纪八十年代，普洛斯的创立者们就发现，物流配送设施对许多公司产生了越来越大的影响，企业需要更大的适应性和灵活性来发展、经营全球化的生产配送设施网络，因此作为一个地产商，应对物流配送如何影响企业的供应链具有深刻的认识，而市场中也缺乏提供此类业务服务的企业。普洛斯正是应这种需求而诞生的。根据不同的经营模式，普洛斯可以选择不同的定位：主导型的地产、一体化的物流商、纯粹的地产商或物流商，或是物流商与地产商的整合商。

做一体化的物流商虽然可以节省一部分租金，在物业的折旧费用上享受到税收减免的好处，但对一个物流商来说，其核心业是物流，地产管理水平低、建设专业化能力不足、运营在本高等缺点将使企业面临巨大的挑战，同时，对物流设施的资金投入太大，会影响其发展速度。做纯粹的地产商或物流商虽然可以增加专业化优势，如地产商在拿地、设施建设等方面的优势以及物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势等，但在与对方合作时，前期将面临信用风险，而后期将面临利益分配、风险分担等问题。做整合商虽然可以同时利用地产商与物流商的专业能力，降低信用风险，但对整合能力要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用档案的支持。于是，普洛斯选择了做一个主导型的地产商，这样的业务模式可以有效的帮助客户企业降低成本，提高客户企业的核心竞争力，而又无需参与物流业务经营，但这样做的缺点是购地和建设物流设施所需要的资金量极大，且利润回报周期非常长，一般在10年左右，更为重要的是物流地产将面临空置带来的风险。这样的选择似乎有些大胆，但正是这样的定位以及进一步的“以客户为中心”的定位造就了普洛斯的成功，也决定了普洛斯的商业模式难以复制。针对资金需求量大的特点，普洛斯采用了房地产投资信拖的定位予以化解。作为一家房地产投资信托类公司，普洛斯拥有80亿美元的管理基金，同时还可以享受房地产投资信托所带来的税收优惠，加上普洛斯作为上市公司从资本市场上融资所得以及银行货款所得，普洛斯的资金渠道问题迎刃而解。而这样雄厚的资金基础也为其扩张打下了良好的基础，公司五年内在欧洲投资了50亿美元，每年在日本投资0.7亿美元，已投资了2亿美元，在中国也准备在5年内投资20亿美元。而这样的资金投入也令许多意图效仿者望而却步。针对回报周期长的特点，普洛斯的选择进入便已经甩掉了许多追求快速暴利的商业、住宅地产商，减少了许多竞争。同时，物流地产的最大优点在于稳定，由于租赁期相对较长，即使是在市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响也相对比较小。普洛斯定位于此就如在汹涌澎湃的房地产大潮中找到了一处徐缓之流。 “以客户为中心” 针对空置的风险，普洛斯选择了“以客户为中心”的定位。就如普洛斯中国区董事总经理梅志明一再强调的那样：必须拥有强大的客户资源才能保持物流地产盈利。成立之初的普洛斯定位于客户提供美国国内区域性的物流配送业务，而公司也国这样的定位实现业的差异化。随着客户海外扩张的需求日益增加，普洛斯也在客户的引导下，将业务逐渐扩展至全球，并由此开创了以“客户为中心”的动作方式。如后面将会介绍的那样，作为物流设施的长期业主，普洛斯不仅为客户提供新颖、灵活的租赁项目上，还为客户提供整套的物流配送服务和解决方案，帮助客户应对诸如周期性变化、竞争性挑战等瞬息变化的环境。

物流企业运行管理

《物流企业运行管理》单元1 物流企业管理概述一、物流企业定义：指具有运输、存储、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等二个以上功能，能按照客户需求进行多功能及一体化运作的组织和管理，具有相适应的信息管理系统，实行独立核算、独立承担民事责任的经济组织。物流企业分类：运输型物流企业、仓储型物流企业、综合服务型物流企业二、物流企业经营模式：资产型与非资产型（有仓库、车辆等固定资产）、单一行业与多行业、低集成型与高集成型（多服务）。三、物流企业的风险管理内容：业务风险（3个）：1、仓储货品风险：a、静止存放的风险，例如光照老化；b、装卸搬运过程的风险，例如托盘坠落。2、人员风险，例如化工类对人体巨大危害。3、车辆风险（包括：安全事故风险、经营成本风险），例如：交通事故。管理风险：1、资信能力风险。2、管理能力风险。3、合同责任风险（与分包商、与客户、与信息服务供应商合同风险）与分包商合同责任风险：物流运作过程中，如果客户出现损失，不论物流企业还是分包商都要承担赔偿责任，但赔偿主体是物流企业而非分包商。与信息服务提供商的合同风险（2类）：信息系统故障风险、商业机密风险。四、物流企业人力资源规划内容：1）人力资源规划。2）岗位设置与岗位职责规划。3）员工招聘和培训。4）员工福利薪酬和晋升制度。五、物流企业信息化原则：围绕信息化目标进行、注重效益、注重成本、整体与局部原则。物流企业信息化工具：1）条码；2）射频识别RFID；3）电子数据交换技术EDI；4）地理信息系统GIS；5）全球定位系统GPS；6）仓储管理系统WMS。（功能：打印单据，商品信息数据管理，对货品动态管理，为用户制定生产和销售计划、及时调整市场策略提供参考信息。）；7）运输管理系统TMS；8）电子辅助标签拣货系统CAPS,（2种：摘取式DPS、播种式DAS）；9）无线射频技术RF。RF与RFID的区别：RF读取条码，RFID读取芯片，芯片功能更强大。六、第三方物流特点：1、关系契约化。2、服务个性化。 3、功能专一划。 4、管理系统化。 5、信息网络化。优点：1、企业集中资源，发展核心业务。2、灵活运用新技术，实现物流信息化、企业信息共享，降低成本。3、减少固定资产投

普洛斯管理物流地产

普洛斯管理物流地产基金解析

普洛斯无疑是全球范围内最成功的工业地产商，也是国内万通、合生、宇培等众多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。它玩转物流地产基金的方式可谓眼花缭乱，就中国目前的金融背景而言尚难完全模仿，但长期趋势一定如此。金融专家杜丽虹博士对于普洛斯的模式非常推崇，下面我们就来看看她对这种模式的详细剖析，很长，但很值。通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。同时，快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。尽管物流地产在中国还属新事物，但随着中国物流行业的的飞速发展，传统仓储模式也将面临突破和创新，物流地产基金作为新型的金融模式，可成为物流地产发展链条中的重要一环。而且，物流地产基金这类核心型基金在需要轻重资产分离的地产子行业（如城市综合体）中，能够有效解决长期持有物业过程中的资金占用难题，未来也将发挥越来越重要的作用。全球最大物流地产企业普洛斯（Prologis）1991年成立，目前旗下实际控制资产达350亿美元，拥有15只物流地产基金，直接持有1222处物业、通过旗下基金间接控制1369处物业，总建筑面积达到4600万平方米。普洛斯是如何做大的？一、以基金模式实现轻资产扩张普洛斯以不足20亿美元的资本金投入撬动了200亿美元的基金资产，使实际控制资产规模达到350亿美元，同时表内资产的年均增速仅为14%，显著低于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产的扩张。

普洛斯物流园土方开挖施工方案

编号：SJPLS-FA01 普洛斯长春产业园Ⅰ期工程土方开挖施工方案编制：审核：审批：中建三局建设工程股份有限公司二〇一三年九月十五日目录第一章 ..................................................................................................................................总体概述1一工程概况 (1) 二编制依据 (2) 三工程水文地质情况 (2) 第二章 ..................................................................................................................................施工部署4一施工部署 (4) 二劳动力计划 (4) 三机械计划 (5) 第三章 ........................................................................................................................ 土方开挖工程6一总体工艺流程 (6) 二开挖施工准备 (6) 三开挖技术措施 (6)

四雨期施工 (7) 五排水施工 (7) 六施工注意事项 (8) 七质量检查 (8) 八技术保证措施 (8) 九质量保证措施 (9) 第四章 .................................................................................................................... 环保与文明施工11一环保与文明措施 .. (11) 第五章 ..................................................................................................................................应急预案12一土方坍塌的预防和监控措施. (12) 二基坑土方坍塌现场应急措施 (12)

全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306

全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306 2018-11 普洛斯创立于1993年，现已进展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财宝1000强及标准普尔500家指数公司之一。治理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。2003年4月进入中国，通过4年进展，在国内19个都市投资了近50个物流园。到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范畴，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，打算5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。业务模式普洛斯集中用心投资物流园，重点进展3种细分。海港物流园、临空物流园及加工基地。一是临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。二是空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。三是加工基地：苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。战略布局

其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线都市设点布局。一线都市包括：北京、天津、广州上海等。二、三线都市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。每个枢纽都市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。园区特点物流园要紧产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。除了建设一般物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。物流园一样规模都不大。在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，专门少有上千亩的物流园。园区差不多采纳分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。客户定位客户分为三大类:一是物流业：如UPS、DHL、联邦快递、马士基。二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施，世界1000强企业中近半数是其客户。开发模式开发选址上重点是临港、临空而建，差不多上选址在都市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽猎取土地，开发建设物流中心。猎取土地通过直截了当投资与间接投资组合方式。直截了当投资项目占35%。与其他机构合资的占65%。

物流企业运行管理

物流企业经营管理考点第一单元： 1物流企业定义：（1）物流企业是专门从事物流活动的经济组织。（2)物流企业具有运输、存储、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理至少两个以上功能，（单选、判断） 2.物流企业分类: 运输型物流企业，以从事货物运输业务为主，包括货物快递服务或运输代理服务，具备一定规模；可以提供门到门、门到站、站到门、站到站运输服务和其它物流服务；企业自有一定数量的运输设备，具备网络信息化服务功能，应用信息系统可对运输货场进行状态查询，监督：按照客户要求.组织物流功能的延伸服务仓储型物流企业.以从事仓储业务为主，为客户提供储存、保管和中转等仓储业务.具备一定规模，企业能为客户提供配送服务以及商品经销、流通加工等其它服务；企业自有一定规模的仓储设施、设备；自有或租用必要的货运车辆：具备网络化信息服务功能，应用信息系统可对货物迸行状态查询、监控。综合服务型物流企业，从事多种物流服务业务，可以为客户提供运输、货运代理、仓储、配送等多种物流服务，具备一定规模；根据客户的满求，为客户制定整合物流资源的运作方案，为客户提供契约型的综合物流服务：按照业务要求，企业自有或租用必须的运输设备、仓储设施和设备：企业具有-定运营范围的货物集散、分拨网络：企业配置专门的机构和人员，建立完备的客户服务体系，能及时、有效地提供客户服务：具备网络化信息服务功能，应用信息系统可对物流服务全过程进行状态查询和监控(论述、多选）第二单元： 1.物流企业的经营模式：（1)物流企业的经营模式与企业本身的资源类型、服务范围和服务内容息息相关(多选）（2)资源类型决定物流企业通过何种方式为客户提供物流服务。（判断） (3)无固定资产的物流企业，需要通过整合社会闲散的物流资源为客户提供物流服务。（判断） (4)物流企业的服务范围是指物流企业提供物流服务的行业种类(单选、判断） (5)物流企业的服务内容可以分成集成度较低的功能型物流和增值型物流，集成度较高的综合集成服务和系统咨询设计服务，（多选） (6)物流企业的经营模式划分为八种类型，其中资产型、高集成服务内容和广领域服务范围和的经营模式只存在于理论中。在资产型的物流企业中，为少数行业提供高集成的物流服务模式，称为综合物流模式；服务范围较广的比物流经昔模式，称为功能物流模式：服务范围比较窄、更专注于为某一个或几个行业提供物流服务，称为集中物流模式或专业物流模式。在非资产型的物流企业中,为一个或几个行业提供高集成度的物流服务.这种经营模式常见于国际货运代理企业，称之为综合代理模式;为多个行业提供低集成物流服务，这种物流模式称为功能代理模式，常见于各个地方建立的物流信息平台。为少数行业客户提供低集成的物流服务，称之为缝隙物流模式，常见于国际物流行业中。(论述、多选、单选、判断) 2.物流企业运营风险管理即：~ (1)物流企业运营风险包括：业务风险、管理风险（多选） (2)业务风险：仓储货品风险、人员风险、车辆风险（多选） (3;仓储货品风险：静止存放的风险、装卸搬运过程的风险（多选）（4)受光照彩响比较明显的有化工原料、纺织面料，这些货品的储存需要避光或者加毡盖 (判断) 受虫害影响的一般是有机品（判断?哪些货物考多选>.其应对措施为：对货品进行虫害检验、建立定期杀虫制度、根据货品喂毒、触杀、熏蒸等不同方式，（情景问答) (6)装卸过程是产生货损最多的物流环节 <判断） <7)对于装卸部分，尤其需要杜绝的是野蛮装卸.需要对现场作业人员进行培训，要求其轻拿轻放-叉车

肥东普洛斯物流园区可行性研究报告

肥东普洛斯仓储设施有限公司普洛斯肥东物流园项目可行性研究报告二零一三年一月

目录第一章总论 ........................................................................................ 错误！未定义书签。 1.1项目概况............................................................................................ 错误！未定义书签。 1.2项目编制情况.................................................................................... 错误！未定义书签。 1.3结论与建议........................................................................................ 错误！未定义书签。第二章项目承办单位概况、建设背景及必要性 .................................. 错误！未定义书签。 2.1承办单位概况.................................................................................... 错误！未定义书签。 2.2项目建设的背景................................................................................ 错误！未定义书签。 2.3项目建设的必要性............................................................................ 错误！未定义书签。第三章项目选址和建设条件 .................................................................. 错误！未定义书签。 3.1项目选址............................................................................................ 错误！未定义书签。 3.2自然地理状况.................................................................................... 错误！未定义书签。 3.3旅游资源现状.................................................................................... 错误！未定义书签。 3.4项目建设情况.................................................................................... 错误！未定义书签。第四章项目建设规模和内容 .................................................................. 错误！未定义书签。第五章项目旅游市场预测与分析 .......................................................... 错误！未定义书签。 5.1固始县旅游发展布局........................................................................ 错误！未定义书签。 5.2项目区功能布局................................................................................ 错误！未定义书签。 5.3项目区旅游资源构成........................................................................ 错误！未定义书签。 5.4综合因素预测.................................................................................... 错误！未定义书签。 5.5高峰人数预测.................................................................................... 错误！未定义书签。第六章项目建设方案 .............................................................................. 错误！未定义书签。 6.1总体规划............................................................................................ 错误！未定义书签。 6.2建筑规划............................................................................................ 错误！未定义书签。 6.3结构方案............................................................................................ 错误！未定义书签。 6.5供排水规划........................................................................................ 错误！未定义书签。 6.5.1设计依据........................................................................................ 错误！未定义书签。 6.6供电规划............................................................................................ 错误！未定义书签。第七章环境保护与消防安全 .................................................................. 错误！未定义书签。

全球最大工业地产商普洛斯商业模式研究

全球最大工业地产商普洛斯商业模式研究徐奕俊/文普洛斯创立于1993年，现已发展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。管理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。2003年4月进入中国，经过4年发展，在国内19个城市投资了近50个物流园。到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范围，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，计划5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。业务模式普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。海港物流园、临空物流园及加工基地。一是临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。二是空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。三是加工基地：苏州工业园、天津经济开发区、杭州经济开发区等。战略布局其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。一线城市包括：北京、天津、广州上海等。二、三线城市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。园区特点物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。物流园一般规模都不大。在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。园区基本采用分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。客户定位客户分为三大类:一是物流业：如ups、dhl、联邦快递、马士基。二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施，世界1000强企业中近半数是其客户。开发模式开发选址上重点是临港、临空而建，基本上选址在城市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽获取土地，开发建设物流中心。获取土地通过直接投资与间接投资组合方式。直接投资项目占35%。与其他机构合资的占65%。与其它机构合作。如：与中国最大的仓储物流企业中国物资储运总公司合作成立合资公司，比例为双方各占50%，中储出资以土地使用权和仓储设施注入，普洛斯以现金注入。合资公司进行土地开发、物流仓储及综合设施方面合作，及新土地资源投资。合资建设的仓储中心出售给普洛斯旗下的产业基金，再由中储向该基金租赁仓储中心，进行经营运作；或者不出售给基金，而是直接由中储进行经营，客户将由普洛斯提供。盈利模式普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是房地产开发商。盈利收益来自三大业务部门:地产开发部门,地产运营部门和地产基金管理部门. 地产开发部门。对土地进行一级开发，并把开发建成物流园出售给普洛斯基金，或第三方

【实用文档】企业运营管理信息化建设的研究

关于物流企业运营管理信息化建设的研究一、前言进入21世纪，在由生产、流通、消费组成的经济社会中，流通领域（由物流、商流、信息流、资金流四部分组成）将起到愈来愈大的作用，特别是物流产业的发展有可能代替商流成为经济发展的龙头，因为没有比物流更能消除生产者与消费者之间时间与空间障碍的了。随着以信息技术为基础的电子商务的迅速发展，商品与生产要素在全球范围内以空前的速度自由流动，跨国、跨地域、跨行业的物流日趋繁忙，有力地促进了经济社会的繁荣发展。与传统运输、仓储相比，现代物流更加重视信息技术和物流技术的同步运用，信息化建设成了物流企业实现运营管理现代化的核心问题。在如此情形下，我国的物流企业应该知道怎样按信息化、网络化来调整自己的战略，即从观念上的信息化到与企业内部管理、运营的信息化、网络化，再到与企业外部联系的信息化、网络化。物流企业的信息化、网络化关键在于建立完善的物流运营管理信息系统。从功能上说，应包括数据交换功能、信息发布服务功能、会员服务功能、在线交易功能、智能配送功能等；要涵盖信息技术、信息流、信息传输、信息集成库等。通过建立这样的物流信息系统，形成一个现代化的集数据采集、加工、存储、检索和输出于一体的数据处理中心及其配套传输网络，是实现企业运营管理信息化的基本条件。二、物流企业发展的必然趋势 20世纪90年代以来，世界经济发展的新趋势就是全球化和信息化，这给企业的竞争环境带来了全新的变化。“适者生存”的自然法则向所有传统企业提出了新的竞争规则。传统的物流企业如何向信息化、网络化时代的新型企业转型也就成了有识者的必然选择。在信息化时代，创造财富最多的产业是服务业；价值比高的产品是软件，而不是

成功陆路物流园区案例

成功陆路物流园区案例 1、成都传化物流基地成都传化物流基地位于成都“物流贸易北商港”的新都物流园区内，占地约1150亩，预计集聚物流商家1300多户，拥有静态停车4500辆的大型智能化停车场，以及完善的周边服务。该物流基地是西南首家、也是全国最大的公路港物流中心，建成后每年的公路货运吞吐量达2400万吨，每天的信息交流量达5000至10000条。基地将规划为集管理服务、信息交易、停车、仓储、配送、零担快运、展示展销、物流商务、配套服务等功能于一体，信息化、网络化、集约化的高效公共性运营平台。传化公路物流港的概念类似于“航空港”、“海港”的模式，公路港提供包括基础设施、管理服务和电子商务在内的一系列平台，由此整合多家第三方物流企业的车辆设备、货物信息，通过设施和信息的共享，以降低成本和配送时间。 2、笋岗－清水河物流园区笋岗-清水河物流园区由笋岗片区（占地面积2.366平

方公里）和清水河片区（占地面积2.372平方公里）两部分组成。位于深圳市中心城区北部，南起笋岗东路，北至布吉特区边防关口；东起布吉路和洪湖西路，西至红岭北路和红岗路。总规划面积473.8万平方米，已开发面积300万平方米，现有约130万平方米的土地等待开发和改造，园区将重点建设建材、装饰材料、工艺美术品、家居、家电、电子配套产品、汽车配件等若干专业（批发）市场，组建生鲜食品、粮油、水产品、农产品和果菜大型配送中心和采购中心，使得园区成为服务深圳市中心区域和香港的城市消费型的货运枢纽和配送中心型物流园区。曾经的“中国第一仓”，经过多年的实践探索以及市场的强力推动，功能定位已经明晰，其四大功能为：现代化大宗商品交易市场、国际物流总部基地、现代物流配送基地、现代物流公共信息平台。发展思路日渐明确： a.园区将制定准入标准和产业发展扶持政策，集中建设物流总部等高端物流基地和现代化的大宗商品交易市场，吸引国内外知名物流企业入驻，设立亚太总部、中国总部、华南总部或采购中心、营销中心等。

美国普洛斯物流园区成功之道

xxxx物流园区成功之道闲置率高、入驻率低，是目前困扰多家物流园区的"心病"。昔日红红火火、大兴土木，如今门前冷落，让人不禁反思，问题出在哪儿？本文以国外企业在中国运作的成功案例，带我们走近一个全新理念运作下的物流园区，看一看它的成功之道。与一些物流园区建成后苦守寂寞相比，位于上海市区西部的普洛斯西北物流园"幸运"得多。正在建设中的普洛斯西北物流园一期工程的三个仓库，一个已被上海惠尔租赁，另外两个也被某国际知名快速消费品生产商预定。全球化物流网络普洛斯西北物流园由在业界有"工业物流地产老大"之称的美国普洛斯公司投资兴建。普洛斯是在美国纽约证交所挂牌的上市公司，管理超过120亿美元的资产。目前，普洛斯已与全球4000多家企业建立了良好的合作，其中世界1000强企业中近一半成为其客户，如宝洁、通用汽车、联合利华、惠普和全球四大物流公司等。据了解，作为一家全球化的物流公司，普洛斯在北美、欧洲、亚洲70多个市场上拥有、管理和在开发的仓储设施多达1700处。普洛斯于2003年携带着"物流地产"这个新概念登陆中国市场，开始了紧锣密鼓的布阵。所谓"物流地产"，就是由普洛斯先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供物业相关服务。普洛斯在中国的物流配送网络建设，集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲等沿海地区。正如其在海外市场的运作一样，普洛斯将在每个枢纽城市开发3至4个物流园区，这些园区靠近机场、海港和高速公路，从而形成一个物流配送网络。现阶段，普洛斯正在上海和苏州地区开发一些物流园区。广州、深圳、天津、北京的园区开发则在计划之中。