“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究
广州市城中村改造项目存在问题与解决策略一一以冼村城中村改造项目为例
178 |R E A L E S T A T E G U I D E广州市城中村改造项目存在问题与解决策略以冼村城中村改造项目为例李 晨 (广东保利城市发展有限公司 广东 广州 510308)[摘 要] 本文基于广州市 城中村 改造的大背景,以冼村城中村改造为案例,深入剖析了城中村改造过程中的困境与根源㊂研究发现,改造过程中面临的主要问题包括留守户动迁拆除困难㊁产权注销措施执行落地难,以及回迁安置房分户分证登记缺乏明确的政策指引㊂针对这些问题,本文提出了加强政府引导㊁完善法律法规政策体系㊁加强行政执行力度以及明晰政策指引等解决策略㊂通过冼村改造案例的研究,旨在为广州市及中国 城中村 改造提供借鉴㊂[关键词] 城中村改造;城市更新;冼村[中图分类号]T U 71 [文献标识码]A [文章编号]1009-4563(2024)03-178-03前言2009年,国土资源部和广东省政府经协商并报国务院同意,决定共同推进节约集约用地试点示范省建设,并将旧城镇㊁旧厂房㊁旧村庄改造作为推进试点示范省建设的一项重要任务㊂广州市作为省内排头兵,城市更新起步早,2009年-2014年,广州作为全国最早的 三旧 改造试点,大力推进琶洲村㊁杨箕村㊁林和村等城中村改造工作;2019年至今,广州持续深化城市更新工作,建立完善的更新政策体系及规划管控传导机制,谋划老旧社区成片连片更新改造提升㊂截至2023年8月,广州累计批复城中村改造项目82个,面积约38平方公里㊂累计批复城中村改造项目,完成改造的仅有猎德村㊁林和村㊁琶洲村㊁杨箕村㊁潭村等少数成功案例,部分旧村在获取批复十余年后均受制于各种原因,尚未完成改造㊂本文基于广州市 城中村 改造的大背景,以广州市冼村改造为具体的案例研究对象,对冼村全面改造项目基本情况㊁存在问题及解决策略等进行了详细地梳理与阐述㊂1 研究目的和意义冼村作为广州市中央商务区核心区域 城中村 ,从改造工作开始至今已历时十余年,历经波折,数易改造方案㊂冼村改造过程曲折,存在多方利益主体博弈,更体现了 城中村 全面改造的复杂性,是广州市 城中村 改造中的一个典型案例㊂因此,本文力求通过冼村全面改造案例的研究,发掘 城中村 全面改造过程中的困境与根源,为广州市及中国 城中村 改造提供借鉴㊂广东省 三旧 改造在城市社会和经济转型方面取得了显著进展,并带来了很多改善㊂然而,这一进程也伴随着很多问题,例如规划实施㊁政策㊁利益分配以及公共服务设施供给等问题㊂因此,针对土地增值收益分配机制和政策制度改革等方面的研究需要进一步加强㊂我们应该通过追求效率和公平,促进包容性增长,从而实现经济效益和社会效益的双赢局面[1]㊂此外, 城中村 改造还可以促进经济发展,吸引更多的企业和居民进入这些社区,从而推动城市的繁荣和发展[2-3]㊂ 城中村 的改造涉及到土地所有权㊁利益分配㊁投入成本等问题也成为改造中的难点和关注焦点[4]㊂2 冼村城中村改造的基本情况冼村位于广州市珠江新城核心区东侧,是天河区㊁国家级中央商务区核心区域最典型的城中村㊂地处天河区西南部,属于冼村街道的辖区范围,西侧为冼村路,毗邻天河东路及广州大道至越秀区;南侧金穗路,与猎德村临近,靠近珠江航道;北侧黄埔大道,西北方向是体育西小区和六运小区,远至天河体育中心和广州东站;东侧临猎德大道,近珠江公园㊁天河公园㊁暨南大学与华南快速,西北侧建设地铁13㊁18号线换乘站㊂改造前村屋1950栋,村民约5000人,握手楼林立,无有效交通㊁排水及相应配套设施㊂为了向冼村居民提供一个更现代化㊁绿色的生活环境,亦为了提升广州市城市形象,盘活低效用地,有关部门高度予以冼村旧城改造项目高度重视,自2010年起,就对其进行了城中村改造㊂目前,在有关部门的引领下,冼村城中村改造项目累计已完成99%村民村屋及外单位住宅的拆迁补偿签约任务,拆除率亦达99%,现剩余12栋村屋及39户外单位未签约拆除㊂已回迁复建安置房共三期1878套,在建四期复建安置房共2731套(已完成村民摇珠分房),近期拟开工复建安置房783套㊂冼村城中村改造项目现场呈现回迁房与留守户共存,未拆迁村屋与复建房施工并存的改造状态㊂截止至2024年1月,广州市有关部门对冼村的旧城改造问题多次召开专项会议,依据冼村城中村改造项目情况,对项目改造及存在的问题进行梳理分析,为后续的城中村改造提供了更具有参考价值的战略性意见㊂3 冼村城中村改造项目存在的主要问题3.1 缺乏有效行政及司法手段,留守户动迁拆除十分困难冼村全面改造中拆除已进入攻坚收尾阶段,但仍有村民拒签并提出天价补偿及无理诉求,项目因动迁问题陷入僵局,导致无法拆除房屋平整用地㊂在99%村民按照正常改造及补偿标准签约的情况,改造主体无法与拒签村民的要求达成一致,12栋村屋影响项目各地块建设㊂如何妥善处理此问题是关乎到冼村全面改造完成的时间和进度㊂其他学者如方萌在调研浙江省临安区的情况后总结出 城中村 改造存在以下问题:拆迁补偿模式单一㊁先拆迁后安置方式有待改善㊁交互机制欠缺㊁非拆迁对象欠缺考虑㊁R E A L E S T A T E G U I D E |179违规拆迁仍存等[5]㊂广州市城中村改造项目工作,即使是在政府领导和村集体的支持下,并已采取多种动迁措施,仍存在部分留守户拒绝签约并坚持远超补偿方案的诉求㊂当前面对此部分留守户没有法律强制措施,导致动迁工作进展缓慢,旧改工作面临巨大困难,集中体现在两个方面:1㊁改造范围内集体土地上房屋的拆迁难题:根据广东省高级人民法院印发的有关通知,对于拒绝签约的留守户,合作企业㊁村集体无法对其提起诉讼,且缺乏相应的法律强制措施,导致合作企业㊁村集体除了协商谈判别无他法;2㊁改造范围内国有土地上房屋的拆迁难题:部分旧改项目普遍存在零星国有土地上房屋,但由于与村集体之间不存在土地使用权分配㊁管理关系,村集体无法对其采取法律强制措施,合作企业难以通过谈判完成拆迁㊂主要原因一是由于广州市旧改拆迁补偿安置方案基本采取 一村一策 市场化谈判模式,缺乏强制统一的补偿标准,改造主体主要通过市场谈判制定拆补方案,缺乏公权力补位,村民普遍存在 既要还要,不低他人 的心理,补偿标准不断攀高;二是针对未签约的留守户通过民事诉讼方式仍难以解决,对于拒绝签约的被拆迁人,改造主体无法对其提起诉讼,缺乏法律强制措施作为保障,导致合作企业难以通过谈判完成拆迁㊂三是收回集体土地使用权缺乏法律强制措施作为保障,即使通过表决收回集体土地使用权也较难实际收回㊂3.2 产权注销措施执行落地难冼村城中村改造启动早,2010年拆迁补偿安置协议未能约定村民签约后配合注销,导致已签约99%村民皆未落实产权注销事宜,复建区回迁房无法完成新的确权登记,融资区无法取得国有土地使用权证正常开发㊂按照现有政策,原则上需要被拆迁房屋产权人亲自申请办理产权注销,但原产权人普遍抗性较大,要求先取得回迁安置后再完成产权注销,否则权利没有得到保障,因此拒绝配合完成产权注销工作,但是不注销原产权就无法办理新的安置房的确权登记,形成死循环㊂另外或是由于被拆迁房屋涉及到继承㊁转让㊁赠与等产权纠纷的主客观原因,导致无法顺利办理产权注销登记,进而影响整个项目的供地㊁确权㊁预售等情况㊂针对广州旧改项目产权注销难题,广州市统筹做地指挥办公室于2023年7月底印发了‘广州市城中村改造集体土地转为国有土地后依嘱托注销登记流程指引“[6]㊂根据该指引,城中村改造项目在征地公告发布后,如被征收土地使用权人拒绝签订补偿协议的,在将相关补偿费用公证提存后,可以由区政府向不动产登记机构发出书面通知,不动产登记机构依嘱托办理产权注销登记㊂虽已有地方政策支持,但目前未有城中村改造项目切实落地执行该政策的先例㊂3.3 回迁安置房分户分证户确权登记缺乏明确的政策指引村民的被拆迁房屋(宅基地房屋)通常面积较大,改造完成后,原来的一栋被拆迁房屋可能变为多套回迁安置房,而村民(户主)普遍存在分户分证确权登记的诉求,即要求各套回迁安置房分别确权登记至其子㊁女名下㊂由于回迁安置房分户分证户确权登记缺乏明确的政策指引,部分项目在回迁多年后,仍有大量回迁安置房未办理不动产权证㊂一是政策指引不明确:回迁安置房分户分证户确权登记缺乏清晰的政策指引,导致在实际操作中存在诸多困难和不确定性㊂二是登记流程不规范:三是缺乏明确的政策指导,回迁安置房的分户分证登记流程可能存在不规范的情况,导致权属纠纷和登记错误的风险增加4 针对冼村城中村改造项目主要问题的建议4.1 建议加强政府引导,完善法律法规政策体系结合城中村改造工作面临的困难,建议立法机关㊁行政主管部门在制定地方性法规㊁改造政策时可以充分考虑以下几个方面:4.1.1 就改造范围集体土地上房屋的拆迁难题:可依据‘土地管理法“第六十六条之规定,由村集体通过表决收回未签约房屋集体土地使用权㊁经区政府审批后作出收回集体土地使用权决定的方式解决㊂但留守户拒绝交出土地的,则缺乏法律强制措施,恳请在立法或政策层面明确可向区政府申请作出责令交出土地决定,再依法申请强制执行;其次,如未签约房屋所在地块已作出征地公告的,恳请在立法或政策层面明确可依据‘土地管理法“及其实施条例规定,由区政府作出补偿安置决定,拒绝交出土地的再作出责令交出土地决定及申请强制执行㊂此外,建议立法机关在立法层面深化㊁落实行政裁决事宜㊂4.1.2 改造范围内国有土地上房屋的拆迁难题:建议在立法或政策层面进一步明确对于旧村改造项目中拒绝签约㊁搬迁的国有土地上房屋,可由区人民政府作出国有土地上房屋征收决定,形成点状征收机制,拒绝签约的则由区政府作出补偿决定,改造成本仍由合作企业承担㊂既不复议也不诉讼,又拒不搬迁的,则可申请强制执行㊂此外,如被拆迁人仍拒绝签约㊁搬迁的,还可依据‘广东省人民政府关于深化改革加快推动 三旧 改造促进高质量发展的指导意见“(粤府 2019 71号)之相关规定,由村集体经济组织向区人民政府申请行政裁决㊂如裁决被拆迁人搬迁后,被拆迁人拒不履行裁决结果的,可向人民法院申请强制执行㊂4.2 建议加强行政执行力度,推行依嘱托注销工作4.2.1 对于已签约㊁已将房屋交付给改造主体拆除的情形,建议允许改造主体单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记㊂被拆迁人已签约并已将房屋交付给改造主体拆除的,可视为签约人已自愿将其房屋权益让渡给改造主体,改造主体取得房屋的处分权㊂如经改造主体催告后,房屋产权人未在合理期限内办理产权注销的,则建议允许改造主体单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记,不动产登记部门经实地查看确认房屋灭失后予以审批,并将原产权证公告作废㊂4.2.2 对于拒绝签约的情形,建议允许由村集体经济组织单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记㊂如房屋所在地块已发布征收公告(征收决定)的,则可依据‘不动产登记暂行条例“第十四条等规定,由区人民政180 |R E A L E S T A T E G U I D E府作出相关决定后通知不动产登记部门办理产权注销登记㊂如房屋所在地块未发布征收公告的,则可依据‘土地管理法“第六十六条之规定,由村集体经济组织申请区人民政府收回集体土地(宅基地)使用权;在落实补偿㊁且房屋被拆除后,由村集体经济组织单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记,不动产登记部门经实地查看确认房屋灭失后予以审批,并将原产权证公告作废㊂4.3 建议明晰政策指引,制定回迁安置房确权登记专项政策㊂依据相关法律㊁政策之规定,宅基地系以 户 为单位的,宅基地房屋应属于家庭共有财产,‘宅基地使用权证“登记的使用权人(户主)并非房屋的唯一权利人,而是代表全体家庭成员行使权利,其配偶㊁子女等均可认定为房屋的共同权利人㊂因此,一是建议行政职能部门出台政策,明确规定被拆迁人取得的回迁安置房可在其配偶㊁父母㊁子女等近亲属内部分户分证,即回迁安置房可直接确权登记至被拆迁人的配偶㊁父母㊁子女等近亲属名下,该行为应属 析产 ,并非赠与或者交易行为,无需补缴土地出让金及过户税费㊂二是建立完善的登记体系:建立完善的回迁安置房分户分证登记体系,确保登记流程的规范化和标准化,降低权属纠纷和登记错误的风险㊂三是加强权益保障:通过规范的分户分证登记,加强对回迁安置户合法权益的保障,确保其能够获得稳定的居住环境和合法的财产权利㊂结语在城市化进程不断加速的今天,城中村改造作为城市更新的重要一环,面临着诸多复杂的问题和挑战㊂本文以广州市冼村城中村改造为例,深入剖析了城中村改造过程中的困境与根源,并提出了相应的解决策略㊂首先,冼村改造作为广州市 城中村 改造的典型案例,其过程历经波折,存在多方利益主体博弈,体现了城中村改造的复杂性和艰巨性㊂这不仅要求我们认识到城中村改造的重要性和紧迫性,更需要我们深入研究和解决改造过程中遇到的问题㊂其次,本文总结了冼村改造过程中存在的主要问题,包括留守户动迁拆除困难㊁产权注销措施执行落地难,以及回迁安置房分户分证登记缺乏明确的政策指引等㊂这些问题不仅在冼村改造中存在,也在其他城中村改造中具有一定的普遍性㊂因此,解决这些问题对于推动城中村改造工作的顺利进行具有重要的现实意义㊂最后,针对这些问题,本文提出了加强政府引导㊁完善法律法规政策体系㊁加强行政执行力度以及明晰政策指引等解决策略㊂这些策略旨在推动城中村改造工作的顺利进行,实现经济效益和社会效益的双赢㊂通过本文的研究,我们期望能够为广州市乃至全国的城中村改造提供有益的借鉴和参考㊂然而,城中村改造是一个复杂而漫长的过程,需要政府㊁社会各界共同努力㊂未来,我们仍需进一步深入研究城中村改造的相关问题,为实现城市的可持续发展和人民的幸福生活贡献力量㊂参考文献[1] 项振海,郭炎,袁奇峰,谭诗敏.广东省 三旧 改造研究进展[J ].上海城市规划,2018(04):68-73.[2] 刘朝阳.深圳市城中村 改造中的土地管理问题研究[D ].仲恺农业工程学院,2013.[3] 管见.城中村 改造的土地权属变更及补偿几个问题研究[D ].中国社会科学院研究生院,2013.[4] 刘启俊.中小型城市 城中村 改造问题探析[D ].山西农业大学,2016.[5] 方萌,邹晨斌,傅锦敏. 城中村 改造现状分析及应对策略研究 基于浙江省临安区的调研分析[J ].吉林农业,2018(16):40-41.[6] 广州市统筹做地指挥办公室(2023).广州市城中村改造集体土地转为国有土地后依嘱托注销登记流程指引.(穗做地办函 2023 2号)(上接第177页) 持续材料,降低对资源的消耗㊂通过优化建筑设计和设备布局,采用节能技术和可再生能源系统,最大限度地减少能源消耗,减少温室气体排放㊂考虑建筑对社区和居民的影响,促进社会公平和包容,鼓励使用本地劳动力和材料,改善居民生活质量㊂设计雨水收集系统,实现雨水再利用,减少对自来水的需求,提高建筑水资源的利用效率㊂在建筑规划和设计阶段进行全面的生命周期分析,考虑建筑建造㊁使用㊁维护和拆除阶段的环境影响和资源消耗,以期最大程度减少对环境的负面影响㊂借助先进的设计软件和模拟工具,进行建筑性能仿真和优化,为建筑实现更高效的资源利用和舒适的室内环境㊂通过综合考虑上述因素,可持续性整合将建筑的设计和规划过程中的环境㊁社会和经济问题相结合,为人们提供更为健康㊁高效和持久的建筑空间㊂结束语本研究深入探讨了建筑设计中空间规划与功能优化的重要性和具体策略,希望能为当前建筑行业的从业者提供有益的参考,以促进建筑设计的发展和进步㊂我们还将继续致力于这一领域的研究,不断探索更加创新和实用的空间规划与功能优化策略,为建筑设计的可持续发展贡献我们的力量㊂参考文献[1] 姚友龙.高层建筑在城市空间中的规划设计探讨[J ].中国标准化,2019,(16):65-66.[2] 王志赫.基于语义网络的建筑空间设计策略研究[D ].东北林业大学,2018.[3] 孟旭鹏.B I M 技术在建筑设计中的应用研究[J ].山西建筑,2017,43(36):30-31.[4] 林雨.全龄复合型社区养老地产空间规划与建筑设计策略研究[D ].山东建筑大学,2016.[5] 雷鸣.城市综合体对城市空间规划发展的影响研究[D ].南昌航空大学,2014.。
广州市旧城改造更新模式研究
广州市旧城改造更新模式研究在城市化进程不断加速的今天，旧城改造更新成为了许多城市发展面临的重要课题。
广州市作为我国南方的重要城市，其旧城改造更新工作具有重要的研究价值。
广州市的旧城有着悠久的历史和丰富的文化底蕴，但随着时间的推移，也出现了一系列问题。
例如，基础设施老化、房屋破旧、交通拥堵、公共服务设施不足等，这些问题严重影响了居民的生活质量和城市的整体形象。
在旧城改造更新的过程中，广州市逐渐形成了几种主要的模式。
一种是“拆除重建”模式。
这种模式通常适用于建筑物严重老化、存在安全隐患、土地利用效率极低的区域。
通过将原有建筑拆除，重新规划和建设新的住宅小区、商业中心等，以实现土地的高效利用和城市功能的提升。
例如，＿____地区的改造就是采用了这种模式。
在拆除重建的过程中，充分考虑了新建筑的风格与周边环境的协调，同时也注重配套设施的完善，如增加停车场、学校、医院等。
另一种是“综合整治”模式。
对于一些具有一定历史文化价值或者建筑质量尚可的区域，采取综合整治的方式进行改造。
包括对房屋外观的修缮、道路的拓宽和翻新、水电管网的改造等。
这种模式在保留原有城市风貌和文化特色的基础上，提升了居民的生活环境和基础设施水平。
像_____街区的改造，就很好地保留了当地的传统建筑风格和街巷格局，同时引入了现代化的基础设施，使其焕发出新的活力。
还有一种是“功能置换”模式。
将一些旧的工业厂房、仓库等改造成创意产业园、文化艺术中心等。
这种模式不仅能够有效利用闲置的土地和建筑资源，还能够为城市注入新的产业和文化元素。
比如_____的旧厂房，经过改造后成为了一个充满创意和活力的文化产业园区，吸引了众多年轻人和企业入驻。
在广州市旧城改造更新的实践中，也面临着一些挑战和问题。
首先，拆迁安置问题是一个关键。
在拆除重建的过程中，如何妥善安置原居民，保障他们的合法权益，是一个需要重点关注的问题。
有些居民可能对拆迁补偿不满意，或者不愿意离开熟悉的生活环境，这就需要政府和相关部门做好充分的沟通和协调工作。
“三旧改造”政策解读及实操
“三旧改造”政策解读及实操1 三旧改造的概述2 广东省三旧改造的进展3 广东省三旧改造的政策解读4 三旧改造典型城市的操作流程“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。
“旧城镇”改造，主要是指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库，及危旧居民用房的改造；“旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严重影响城市观瞻的临时建筑的改造；“旧村居”改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌的整治。
广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
佛山市将下列土地列入“三旧”改造范围：1、根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；2、因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；4、产业“退二进三”企业的工业用地；5、须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；6、国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；7、布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；8、因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；9、国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；10、城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；11、其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。
广州市旧城改造更新模式研究
广州市旧城改造更新模式研究1.拆迁重建模式：该模式通常适用于建筑老化严重、环境条件差的旧城区。
在该模式下，政府会组织拆迁，并将旧城区的建筑物全部或部分拆除，然后进行重建。
重建后的新建筑物通常具有现代化的建筑设计和设备，以及完善的公共设施。
这种模式能够快速改变旧城区的面貌，提升城市的整体形象和居住环境。
2.保护利用模式：该模式适用于具有历史文化价值和艺术价值的旧城区。
在该模式下，政府会保留旧城区的建筑物，并通过修缮和改造来提升其功能和价值。
同时，政府也会引入文化创意产业等新兴产业，为旧城区注入新的活力和经济动力。
这种模式能够保护城市的历史文化遗产，提升城市的文化软实力，并促进旧城区的可持续发展。
3.改造提升模式：该模式适用于旧城区存在一些小问题，如交通拥堵、环境污染等。
在该模式下，政府会进行相应的改造和提升，以解决问题并提升旧城区的整体素质。
改造和提升的内容包括道路拓宽、交通信号灯的设置、公共绿化的增加等。
这种模式能够快速解决旧城区存在的问题，提升居民的生活质量。
以上是广州市旧城改造的几种更新模式，每种模式都有其适用的场景和优势。
但在实施过程中，也存在一些问题和挑战。
首先，旧城改造涉及到大量的土地征收和拆迁工作，这需要政府具有强大的组织和协调能力，以及对居民的合理补偿和安置安排。
否则，容易引发社会矛盾和不稳定因素。
其次，在进行旧城改造时，需要充分考虑居民的意见和需求。
否则，可能导致一些旧城区居民被迫搬迁，失去原有的社会关系和生活习惯。
此外，旧城改造需要投入大量的财力和人力，尤其是拆迁重建模式。
这在一定程度上增加了政府的财政负担。
因此，需要制定科学合理的财政政策和经济评估方法，确保旧城改造的可持续发展。
综上所述，广州市旧城改造的更新模式涉及到不同的场景和问题，针对不同的情况可以选择适合的更新模式。
但在实施过程中需要充分考虑居民的意见和需求，保护城市的历史文化遗产，确保旧城改造的可持续发展。
新发展阶段城中村改造困境及对策建议——以广州市为例
新发展阶段城中村改造困境及对策建议——以广州市为例摘要：城中村是改革开放以来快速城市化进程中形成的一种特殊地域现象，在促进经济发展、维系社会稳定方面发挥了一定的积极作用，但也逐渐成为城市治理的痛点和堵点，推进城中村改造势在必行。
本文以广州市为例，分析城中村现状情况、梳理改造历程及特征，并在此基础上剖析新发展阶段推进城中村改造面临的困境，提出对策建议。
关键词：城中村；改造历程；改造困境；对策建议；广州引言城中村是在快速城市化进程中，受城乡二元管理体制根本影响，原有农村聚落被城市建设用地包围的一种特殊地域现象。
城中村是城市承接流动人口的“过渡地带”和“蓄水池”，在促进经济多元发展、为低收入群体提供住房等方面发挥了积极作用，但也逐渐成为城市治理的痛点和堵点。
推进城中村改造，有利于精准扩大有效投资、全面提升城市品质和提升城市治理水平。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》首次提出城市更新行动，并将城中村改造作为其重要组成部分。
2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造成为超大特大城市的一项重点任务。
伴随着城中村改造的深入推进，全国各地城中村改造都取得了阶段性的成效，但受房地产市场下行、市场改造动力下降、拆迁安置困难等多方面因素影响，当前面临着不少改造困境。
广州作为超大城市之一，城中村数量多、分布广，近年来虽推进了一批城中村的改造，但目前剩下的都是制约因素比较明显的城中村。
一直以来，城中村受到学术界的广泛关注，尤其是城中村更新改造的空间环境[1]、产业经济[2]、社会文化[3]以及改造更新模式[4-7]等方面，但在如何破解新发展阶段城中村改造在改造动力、资金筹集、拆迁安置、改造标准等方面困境的研究尚有不足。
因此，本文将以广州市为例，在分析城中村现状、改造历程与特征的基础上，剖析新发展阶段改造面临的困境，提出解决思路和对策建议。
广州市城市更新政策解析(20220313)
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
《关于加快推进“三旧” 改造工作的补充意见》（穗府﹝2012﹞20号）
2015年12月
《广州市城市更新办法》（市府令第134号）
《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办﹝2015﹞56号）
2017年6月
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规﹝2017﹞6号）
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
一、片区策划与详细规划决策程序不合理，规划的统筹引领作用未能充分发挥，个别区空间规划职权不统一 （省报告提出）广州市“三旧”改造项目片区策划方案由市长主持召开的市城市更新工作领导小组会审定，先于副市长主持召开的城市规划委员会会议。这将倒逼之后由副市长主持召开的规划会议，通过调整详细规划落实片区策划作出的规划安排，影响城市规划委员会审议工作的独立性，无法充分发挥专家和公众意见对于政府规划决策的参考作用。黄埔区将空间规划管理职权一分为二，其中城市更新项目详细规划管理职权由区城市更新主管部门承担，其余非城市更新项目（新增建设用地项目）由区自然资源主管部门承担，空间规划职权不统一，削弱了国土空间规划的统筹引导作用，与《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》中关于城镇开发边界内的详细规划，由市县自然资源主管部门组织编制的要求不符。
城市更新阶段（2015年-2019年
成立首个市级城市更新机构—城市更新局出台“1+3”政策，建立了较为完备的城市更新体系，常态化有序推进城市更新改造工作
广州市“三旧”改造政策及实操
行政裁决程序 多种补偿安置方式: 货币补偿、本区域就近安置和跨区域安置。
同时试行以被拆迁房屋的市场评估价为基础，增加一定的改造奖励、套型面积补贴和 搬迁奖励。 税费优惠政策：在市的权限范围内，按照“拆一免一”原则
全面改造项目的安置房（含非住宅复建安置房）可以办理国有房地产权证，幵注明未办理 土地有偿使用手续。在交易转让安置房时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地 使用权出让金。
整治改造规费优惠政策
按照“拆一补一免一”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策。
城市管理和保障
将“城中村”整治改造后的教育、医疗、交通、治安、消防等管理工作纳入城市管理体系。
道路、绿地 及其他非营 利性公共服 务设施占总 用地面积 50%以上
主体 主体 企业 企业
政府 政府
土地出让 土地 方出 式让
方式 协议补交 协出议让补金交 出让金
公开出让 公开出让
出让金补交或取得收益标准 出让金补交或取得收益标准 改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性 用改途作的教，育按、新科旧研用、途设基计准、地文价化的、差卫价生补、交体土育地等出非让经金营。性用 途 改和作创教意育产、业科园研等、，设丌计符、合文划化拨、用卫地生目、录体的育，等按非综经合营办性公用用 途基 和准 创地 意价 产3业0园%等计，收丌土符地合出划让拨金用；地目录的，按综合办公用 途改基作准保地险价金30融%、计商收贸土会地展出、让旅金游；娱乐、商务办公等经营性 用 方途式的一，：按规新划旧（用毖途）基容准积地率价在的3差.5价以补内交（土含地3.5出，让下金同。）的， 按方土式地一出：让规成划交（价毖的）60容%积计率算在补3偿.5款以；内超（出含3.5的，部下分同丌）计的。， 按 方土式地事出：让规成划交（价毖的）60容%积计率算在补3偿.5款以；内超的出，3按.5原的址部用分地丌、计房。 屋方及式设事备：收规贩划评（估毖价）格容、积加率上在土3地.5出以让内成的交，价按扣原除址收用贩地价、后房 屋 的及 土设 地备 纯收益贩的评4估0价%格计、算加补上偿土款地；出超让出成3.5交的价，扣按除原收址贩用价地后、 的 房土 屋地 及纯 设收备益收的贩4评0估%价计格算、补加偿上款（；毖超）出容3.5积的率，3按.5以原内址部用分地、 房 用屋 地及 产设 生备 的收 土贩 地评 出估 让价 成格 交、 价加 扣上 除（收毖贩）价容款积后率的土3.5地以纯内收部益分的 用 40地%产计生算的补土偿地款出，让超成出交部价分扣的除土收地贩纯价收款益后丌的再土计地算纯补收偿益款的。 40%计算补偿款，超出部分的土地纯收益丌再计算补偿款。
广州市旧城改造更新模式研究
广州市旧城改造更新模式研究广州市作为中国重要的城市之一，也有着悠久的历史和丰富的文化资源。
然而，随着城市发展的进程，旧城区的老旧建筑和不完善的基础设施开始成为制约城市发展的瓶颈。
因此，对广州市旧城改造更新模式的研究显得尤为重要。
广州市旧城区的改造更新工作可以分为两个层面，即旧城区特色保护和基础设施更新。
首先是旧城区特色保护。
广州市拥有诸多历史文化名城，如西关文化区和岭南建筑群等，这些历史遗迹和建筑都是广州市的宝贵资源。
因此，在进行旧城区改造更新时，要注重保护和弘扬广州市的历史文化。
可以通过制定相关政策，加强对历史遗迹和建筑的保护，鼓励开展文物修复与保护工作，同时提倡合理利用历史建筑，使其成为旅游景点和文化活动场所，为广州市营造独特的历史文化氛围。
其次是基础设施更新。
广州市旧城区的基础设施相对滞后，道路交通拥堵、供水系统老化和电力供应不足等问题日益凸显。
为此，要进行全面的基础设施改造更新。
可以通过规划新的道路和交通枢纽，缓解交通拥堵问题；加大对供水和电力设施的投资，提高供水和电力的可靠性和稳定性。
此外，还可以在旧城区建设公共设施，如小型医院、学校和公园等，提高居民的生活质量和住房环境。
在广州市旧城改造更新模式的研究中，还需要考虑到经济发展的可持续性。
旧城区的改造更新需要投入大量的资金和资源，因此，要注重旧城改造的经济效益。
可以通过引入特色商业和文创产业，提高旧城区的经济价值，从而形成可持续发展的模式。
另外，还要加强与市民、企业和社区的沟通与协调，建立一个良好的参与机制，使得广州市旧城改造更新不仅仅是政府的工作，还能够得到各方的支持和参与。
总之，广州市旧城改造更新模式的研究需要考虑到历史文化保护、基础设施更新和经济发展可持续性等多个方面。
只有在这些方面得到充分考虑和规划的前提下，广州市旧城改造更新才能够实现有效进行，为广州市的发展注入新的活力和动力。
“三旧”改造下生态地区城中村改造困境及对策
“三旧”改造下生态地区城中村改造困境及对策发布时间：2022-09-15T06:59:06.824Z 来源：《新型城镇化》2022年18期作者：黄晓君[导读] 随着当前三旧改造工作稳步推进落实，生态地区城中村改造受到了越来越多的关注，而面对实践改造中所遇到的种种困境，相关各方需要采取有效对策，妥善保障改造工作能够得到高质量开展。
本文在系统阐释有关三旧改造下生态地区城中村改造内容的基础上，分析了现阶段实际改造工作中所面临的主要困境，并从激发主体参与、提升改造能力、提高改造效率、重视生态环境等方面提出了相关优化对策，希望能够为此项工作发展带来一些参考与帮助。
摘要：随着当前三旧改造工作稳步推进落实，生态地区城中村改造受到了越来越多的关注，而面对实践改造中所遇到的种种困境，相关各方需要采取有效对策，妥善保障改造工作能够得到高质量开展。
本文在系统阐释有关三旧改造下生态地区城中村改造内容的基础上，分析了现阶段实际改造工作中所面临的主要困境，并从激发主体参与、提升改造能力、提高改造效率、重视生态环境等方面提出了相关优化对策，希望能够为此项工作发展带来一些参考与帮助。
关键词：城中村改造；三旧改造；生态地区1 “三旧”改造下生态地区城中村改造的含义1.1 “三旧”改造的含义为了实现土地资源有效利用，国务院将广东省作为示范点，以此为基础提出了“三旧”改造计划，“三旧”改造计划主要是指改造旧城镇、改造旧村庄和改造旧厂房，随后在全国范围内大力推广了这项计划。
其中改造旧城镇指改造老旧城镇场地、老旧城镇街道等区域；而改造旧村庄则是指对城中村加以改造，随着城市化发展进程持续加快，城中村已经无法跟上时代步伐，各项配套设施也呈现出明显的落后趋势，对城中村进行改造将成为大势所趋。
改造旧厂房是指一些位于城中心的工业务纷纷向郊区迁移，迁移中出现了大量旧厂房，如果对其进行改造可以防止土地闲置问题发生。
1.2 “三旧”改造的意义“三旧”改造计划的提出对于城市化发展而言具有十分重要的意义，主要体现在以下几个方面：第一，可以美化生态环境和城市环境。
广州市旧城改造更新模式研究
广州市旧城改造更新模式研究广州市作为中国南方重要的经济、文化中心，城市建设也一直受到广泛关注。
随着城市快速发展，旧城区也面临着许多问题，如老旧建筑、交通拥堵、环境污染等。
因此，广州市旧城改造更新模式的研究变得非常重要。
首先，广州市可以借鉴其他城市的成功经验。
例如，上海的旧城改造更新模式非常成功，通过进行老旧建筑的修复、改造和拆除，使旧城区焕发新的生机。
广州可以学习上海的做法，选取一些具有历史和文化价值的老建筑进行修复，同时对一些无法修复的老建筑进行拆除，为旧城区的发展留出更多的空间。
其次，广州市可以积极引进优秀的城市规划和设计专家，进行全面而系统的规划。
通过市民参与和专家的建议，可以制定出具有可操作性和可持续性的旧城改造方案。
同时，要注重保护历史文化遗产，充分考虑城市发展与历史特色之间的平衡。
此外，广州市可以借助科技力量，推动旧城改造的更新模式。
利用现代科技手段，可以更好地解决城市交通拥堵、环境污染等问题。
例如，可以建设智能交通系统，优化城市交通流线，缓解交通拥堵问题；同时，可以引入新能源技术，减少对环境的污染。
另外，广州市可以充分利用旧城区的地理位置和历史文化资源，发展旅游业。
通过改善旧城区的环境和设施，打造旅游景点，吸引更多的游客，刺激旅游消费，促进旧城区的经济发展。
最后，广州市还应加强相关政策的完善和落实。
对于旧城改造的更新模式，政府应该制定出明确的政策，并加强监督和管理，确保旧城改造的顺利进行。
同时，政府还应给予适当的补贴和支持，鼓励和引导社会资本参与旧城改造的投资，实现政府与社会资本的合力。
总之，广州市旧城改造更新模式的研究是非常重要的。
通过借鉴其他城市的成功经验、积极引进专家、利用科技力量、发展旅游业以及完善相关政策，可以实现广州旧城区的全面改造和更新，促进城市的可持续发展。
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“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究
在我国，城中村是指城市中心地区内的非正规建设的农村集体住宅，
由于规划和建设的滞后等原因，这些城中村存在着老旧、拥挤、脏乱等问题。
为了改善城中村居民的居住环境，我国实施了“三旧改造”政策，即
对老旧工厂、城中村和棚户区进行改造和更新。
广州作为我国的经济中心城市之一，也面临着城中村改造更新的任务。
然而，由于广州城中村面积广大、居民多样性高，城中村改造更新策略需
要针对不同的情况制定。
首先，广州应加强城中村土地规划和利用。
通过科学规划，合理利用
城中村土地资源，提高土地利用效率。
同时，应加强土地征收和收储制度，确保土地资源的合理开发和利用。
其次，广州需要加大对城中村居民的保障力度。
在推进城中村改造过
程中，应注重解决居民的安居问题。
对于被拆迁的居民，应提供合适的住
房安置，并提供必要的补偿和社会保障。
同时，要加强对城中村居民的法律、职业培训和就业援助，提高其生活水平和就业能力。
再次，广州应推动城中村改造与城市发展的融合。
城中村改造不能仅
仅停留在改善居民居住环境的层面上，还应将改造与城市的发展相融合，
充分挖掘城中村的潜力。
可以通过开展文化创意和旅游产业等活动，提升
城中村的价值和吸引力，促进城市经济的发展。
最后，广州应加强城中村管理和维护。
在城中村改造完成后，要建立
健全长效机制，加强管理和维护工作。
可以成立专门的管理机构，加强对
城中村的日常管理和环境维护，保持改造成果的长久效益。
综上所述，广州城中村改造更新策略需要从土地规划和利用、居民保障、城市发展融合以及管理和维护等方面综合考虑。
只有采取科学有效的策略，才能实现城中村的全面改造和更新，提升居民的居住环境和生活质量。