2019年龙湖地产研究报告中
吴亚军的龙湖智慧
吴亚军的龙湖智慧作为国内TOP10地产龙湖集团的董事长，吴亚军女士始终保持着低调、谦逊的姿态，“不签名、不上镜、不接受采访”的三不原则也显示着吴亚军女士对于龙湖的重视，相较于私人生活的关注，显然，吴亚军女士更希望大家将焦点放在龙湖本身。
本文将从龙湖发展历程角度入手，解读龙湖领军人吴亚军女士的智慧。
从无到有胆大心细龙湖从西南一隅的小房企走到全国地产舞台中央并非吴亚军女士一人之力，但吴亚军女士却是这艘船的舵手，掌管航向。
龙湖地产起源于吴亚军女士糟糕的买房经历，但吴亚军女士能创立龙湖却源于她颇具魄力的行事作风。
从工科毕业生到工厂正式职工再到记者等职，皆能看出吴亚军女士善于把握机遇、雷厉风行的能力。
但，这份魄力绝非冒进和拖累，吴亚军女士充分发挥了女性独有的细腻优势，在龙湖地产开发中处处可见的“细节控”，正是吴亚军女士的影响力。
举个小例子，项目开盘前，在大家都关注造势的时候，吴亚军女士却在脑子里过着每一个细节：客户来了怎么坐、怎么吃、甚至怎么帮看样板房的人摆放鞋子。
这份兼具勇气魄力与深究细节的心性足以让龙湖走得更加稳妥。
从一到多不忘初心在惯以规模论说的房地产企业，吴亚军女士正在带领龙湖走一条与众不同的审慎笃行之路。
一切的出发点都是业主，都是龙湖的客户，这是龙湖始终坚守的客户至上原则，也是吴亚军女士的善待初心。
大概是源于糟糕的买房经历，吴亚军女士始终坚守初心，稳扎稳打。
从地产开发起，到如今涵盖地产开发、商业运营、龙湖智慧服务、长租公寓在内的多业务航道，龙湖并未盲目的扩张，而是以客户视角推进业务。
以龙湖美居这一品牌线来说，也是机缘巧合源于多年前龙湖业主对龙湖园林景观的喜爱，这颗种子就此埋下。
精准对接业主需求，为业主提供全生态优质空间服务正是龙湖一直在追求的事。
尽管吴亚军女士很少出现在人前，但正是她沉稳有力的态度带领龙湖走得更稳，这份厚重的沉淀也使得业主越发信任龙湖。
正如吴亚军女士在2019年龙湖中期业绩报告会上所言，“没有故事就是好故事”，龙湖正在以低调优雅的姿态迈入新未来。
荣成房地产市场调研报告—2019年12月
荣成市房地产市场调研报告一、荣成市概况及经济状况1.荣成市概况荣成市位于山东半岛最东端，城区仅临黄海桑沟湾区域，三面环海，海岸线长500公里，与韩国隔海相望，是我国距韩国最近的地区。
陆地面积1526平方公里。
辖三区、12镇、10个街道、826个行政村、118个居委会，67万人。
荣成拥有石岛、龙眼两个一类开放港口，荣成陆路交通网络发达，荣成站高铁始发站，通往北京，济南，上海，西安，等等大城市高铁线路，到青岛港口、机场约需2.5小时，到烟台港口、机场约需1小时，到威海机场约需15分钟。
全球十佳宜居城市（亚洲唯一）国际改善人居最佳范例城市国家级生态园林国际卫生城市欧洲游客最爱十大中国旅游城市之一中国魅力城市优秀旅游城市2.荣成市经济状况简述2018年全市生产总值1211亿元，增长6.3%。
一般公共预算收入74.8亿元，增长4.1%，剔除不可比因素，增长9%；税收占比达到81.1%，提高1.1个百分点。
在山东大学发布的全省县域科学发展综合排名中，蝉联第一。
全市工业企业主营业务收入过亿元企业88家，税收过千万元企业59家，高新技术企业由34家增加到50家，成为首批国家创新型县（市）。
城镇和农村居民人均可支配收入分别增长7.4%和7.6%，城镇登记失业率保持全省较低水平，环境空气质量全省领先。
2019年10月，入选2019年度全国绿色发展百强县市、全国新型城镇化质量百强县市、全国新型城镇化质量百强县市、2019全国营商环境百强县。
2019年11月13日，入选2019年工业百强县（市）、第二批节水型社会建设达标县（区）。
2019年11月21日，入选“2019中国县级市全面小康指数前100名”。
二、荣成市城区房地产市场情况■整体市场情况1.荣成市房地产市场情况荣成市在2017年初就开始发力，目前已经形成规模，地产上升格局形成后，现趋于稳定，且荣成的客群两级分化将会更加严重，一类客群是外地的购买海景房客群；一类是本地的高端购房客群，荣成居民年收入本身就是威海市最高的地区，多年来一直没有很好的投资和消费出口，华发、中车等国企和恒大、碧桂园等知名开发公司的进入，产品品质将会有大的提升，从而刺激价格的快速上升。
2019中国房企综合实力TOP200研究报告
2019中国房企综合实力TOP200研究报告引言2019年8月6日-8月9日，亿翰智库在上海隆重举办2019中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2019中国房企综合实力TOP200研究成果。
— 2019中国房企综合实力TOP200 —（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）榜单解读一、宏观及行业表现：房地产市场由刚需主导，呈现脉冲式行情2018年初，一线及核心二线城市在强调控下，成交量率先开始萎缩，北京地区尤为明显，上海、深圳和广州也均出现不同程度下跌。
而2019年初，这类城市成交开始回暖。
以上海为例，2018年上海新开盘项目摇号人数与推盘套数的比值超过1的项目数量持续降低，并且与统计的去化情况相一致。
真实的楼盘认筹摇号数据和去化数据表明2018年下半年后，上海市的房地产市场确实开始遇冷。
2019年初，上海房地产市场再度爆发，一二手房皆迎来小阳春。
从成交的项目来看，刚需刚改盘的表现更为优秀，尤其是商业交通配套较好和学区房的项目，而郊区别墅和配套较弱的项目等去化情况不尽人意。
与一线及核心二线相反的是，普通二线和三四线在2018年表现较好，而2019年年初表现平平。
部分城市出现不同程度下跌。
其中，长沙和重庆成交量下降比较明显。
三四线城市同样表现为这一现象。
二、规模：强者恒强，2019财报压力不大2018年，在行业周期下行，调控政策严厉的背景下，房地产行业依旧实现销售规模突破。
但从长期来看，房地产行业增长空间有限，2018年头部房企销售增速有所放缓。
中型房企对规模诉求较高，销售增速高于头部房企。
在规模持续增长的背景下，房地产行业的集中度不断提升。
2018年，TOP10房企销售集中度提高3个百分点升至27%；百强房企销售集中度提升最为明显，从2017年的55%升至2018年的69%。
未来随着行业规模的增长以及房企竞争的加剧，企业销售集中度有望持续上升。
2019年北京房地产全面数据报告
从下图可以看出，自2009年至2019年，北京网签的住宅套均面积逐 年下降，一是限购后，买房的群体中刚需群体占比大幅提升，而刚需群体 购买户型面积相对较小，从而大大拉低签约住宅的平均面积；
二是2019年保障房签约量提升，保障房住宅的面积相对较小，总体 上也拉低了签约住宅的平均面积。
2019年北京入市商品住宅6.8万套 总面积达872.78万平米
其中72个住宅项目降价促销，103个楼盘逆市涨价，价格 下调住宅项目同比2019年更是激增三倍。
购房者或因限购令都纷纷加入到了楼市观望的队伍中，开 发商也因为库存压力或打折或团购，或涨价或降价，采取各种营 销方式回暖楼市，但从2019年北京住宅总的报价情况来看，楼 市限购令的出台使得整个住宅市场都处在重新摸索整合资源的过 渡时期。
与2009年、2019年北京房价大势上涨的趋势对比，2019年北京住宅 价格上涨的势头开始放缓，而降价的项目在逐步增加。
综合2019年每月的价格调整以及全年的价格调整来看，2019年价格 下调的住宅项目基本上处于一个逐月增加的态势，而价格上涨的住宅项目 除了11月和2月这两个年初年末的普遍价格上涨的情况外，其他月份均趋 于一个平稳的态势。
2019年度北京住宅价格调整区域 朝阳领涨 通州领跌
据搜房网数据监控中心统计，2019年全年103个涨价住宅项目，其 中朝阳区有27个项目涨价，占比26.2%，居首位；
其次为海淀，有11个住宅项目涨价，占比10.7%。103个涨价项目中 ，涨幅超40%仅有2个，其中上涨额度最高的为西城的西单上国阙，涨幅 高达60%，上涨额度为每平45000元。
由于受到楼市限价政策的影响，不论是从开盘时间还是开盘价格上， 2019年开盘项目大大缩水，而且有许多项目如合生世界花园，溪水雅地等等 都将开盘时间一拖再拖，更有些住宅项目更是准备到现房阶段再开盘，库存的 积压，以及销售的压力让开发商们不得不考虑怎么调整开盘价格，怎么选择合 理的开盘时机。
年龙湖地产薪酬体系(内部资料)
销售 佣金
奖金 评定标准
销售量 客户满意度调查 团队内部互评
上级评价
人力资源管控——人员薪酬
针对特殊பைடு நூலகம்期人才薪酬：龙湖给予的薪酬将是原先薪资50%以上，但同样列入 平衡计分卡考核范畴，薪酬调整与绩效考核直接挂钩。
快速发展时期
上市前
上市后
诉求点
•业务快速发展，人事和 内部管理要求简洁快速
•作为上市前的冲刺阶段， 公司需要有“背景”的员 工提升资本市场影响力
管理序列
销售人员属于销售序列，具有完善的等级制度，从X1~X6逐级晋升，表现好可从销售序列升 入管理序列
等级和工资、奖金挂钩，等级越高，工资和奖金越高，销售业绩要求也更高
销售员工作内容
销售
工程跟踪
市场研展
管理
售楼员综合素质要求高，青睐高学历、名牌学校 销售人员除销售外兼顾其他工作，“干三个人的活，拿两个人的钱” 对销售人员进行严格培训，强调企业文化
龙湖的薪酬结构经历过一次调整，从原先各职级“固定型”调整成“范 围型”，有助于激励同级别人员之间的良性竞争
人力资源管控——人员薪酬
9级职业等级清晰划分岗位能级与薪酬标准
表：行政、管理、专业技术类人员薪酬划分标准
职业 等级 9级 8级 7级
6级
5级
4级
3级 2级 1级
标杆岗位及职责 CEO 大地区公司总经理（营业额、利润贡献至少是排名前1/3的地区公司）。 初次的、2－3个项目的地区公司总经理。大地区公司内创建了一个有全国同行 业竞争优势的职能体系的职能副总。
部门行政专员；有专业背景的工程师。 初级行政文员。
薪酬标准
2009年基本薪资413万
基本薪资约200万/年，个体差
2019中国房地产.房地产策划代理百强企业研究报告
2019中国房地产.房地产策划代理百强企业研究报告2019中国房地产百强企业研究1. 销售额增长19.4%，市场份额达36.7%，再创新高百强企业2019年销售额增速达19.4%，市场份额上升至36.7%在房地产市场两极分化趋重、市场运行风险加大的背景下，百强企业凭借准确的市场研判取得优异的销售表现：全年业绩规模再创新高，销售总额、销售面积分别为32032.1亿元、29583.6万平方米；业绩增速继续跑赢大市，销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%，高于同期全国涨幅5个和9.1个百分点，市场领先优势进一步扩大，引领行业在新常态时期健康、理性发展。
图1 百强及综合实力TOP10企业2019-2019年市场份额及变化依托稳步增长的销售业绩，百强企业市场份额持续扩大，推动行业集中度进一步提升。
2019年百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提高1.5个百分点，销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%，行业集中度进一步提升。
其中，综合实力TOP10企业实现销售总额14241.3亿元，占百强企业销售总额的44.5%，占全国商品房销售额的16.3%，较上年提高0.4个百分点，行业地位不断巩固和提升。
有效把握市场结构性机遇，11-30企业阵营业绩增速最高图2 百强企业内部不同层级2019年销售额、销售面积增长率均值2. 顺势而为调结构、快推盘，精准营销促去化聚焦一二线主流市场，顺势而为灵活调整产品结构2019年，在中央降准降息、降首付、减免税费等一系列政策刺激下，改善型需求持续释放。
百强企业加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额，有力推动了业绩增长。
从前50百强企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看，90-140平米产品2019年销售额占比为41.4%，较上年提升2.7个百分点。
图3 前50企业2019-2019年重点项目分城市等级各面积段销售额占比具体来看，百强企业敏锐捕捉不同城市的需求结构变化，提升产品结构的匹配度，一线发力高端，二线、三四线聚焦首改，助力企业抓住细分市场的发展机遇，赢得优异业绩。
房地产营销汇报4217-4模板(龙湖营销体系打法)
标准色组合（贴图处）
标准色组合应用
标准色组合（贴图处）
LOGO墙（贴图处）
名片（贴图处）
VI环境应用示意
手提袋（贴图处）
5.2 VI系统与应用
5.3 销售物料设计
单P户型图设计正反面贴图
折页户型图封面、封底、内页设计贴图
1 户型图设计
5.3 销售物料设计
成品效果贴图
封面贴图
Part.4推广策略
4.1 案名
核心业态（ 别墅、洋房、高层、山海湖系、天街系）
容积率
产品单价区间（预估）相对于本市商品住宅均价倍数
品级（高中低档）
产品系外的案名，需特别说明：1、项目核心价值（地段、景观、建筑、规模等）2、案名对项目核心价值的体现方式
项目案名：推广定位：
4.2 项目价值体系
【基于对项目所属城市、区域、地段、产品、客群、竞品环境等研究分析，确立项目能撬动、突破市场的核心价值逻辑(项目核心价值逻辑最多不超过二条)】 本项目的核心价值逻辑： 逻辑支撑点1： 逻辑支撑点2： 逻辑支撑点3： ……
2.2 项目运营-项目简介
2、项目概况——②本批次开盘的运营分期
请插入本次开盘的运营分期的总图（带楼号）用不同色块标注不同组团
请对以下信息进行说明：用色块标示各组团，并标注各组团的关键信息：业态及方量、货值、开工、供货节奏、开盘、交房时间，权益后利润。
2.2 项目运营-项目简介
3、本批次运营分期的业态格局和价格指标
XX区域XX项目营销汇报 【4217-4】（开盘前4个月） XX 丨 2019年4月
一、市场研究二、项目运营三、开盘目标及节点时间轴四、推广策略五、广告表现与物料系统六、费用、广告投放与客储七、团队与人员
大龙地产2019年决策水平分析报告
大龙地产2019年决策水平报告一、实现利润分析2019年实现利润为12,866.9万元，与2018年的12,281.43万元相比有所增长，增长4.77%。
实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。
2019年营业利润为11,914.31万元，与2018年的11,918.37万元相比变化不大,变化幅度为0.03%。
在市场份额扩大的情况下，营业利润却没有相应的增长，应注意增收不增利所隐藏的经营风险。
二、成本费用分析2019年大龙地产成本费用总额为77,692.18万元，其中：营业成本为57,191.14万元，占成本总额的73.61%；销售费用为4,549.99万元，占成本总额的5.86%；管理费用为6,040.52万元，占成本总额的7.77%；财务费用为1,658.09万元，占成本总额的2.13%；营业税金及附加为8,698.47万元，占成本总额的11.2%。
2019年销售费用为4,549.99万元，与2018年的1,532.77万元相比成倍增长，增长1.97倍。
2019年在销售费用有较大幅度增长的同时营业收入也有所增长，企业销售活动取得了一些成效，但是销售投入增长明显快于营业收入增长。
2019年管理费用为6,040.52万元，与2018年的5,724.66万元相比有较大增长，增长5.52%。
2019年管理费用占营业收入的比例为6.62%，与2018年的6.49%相比变化不大。
企业管理费用支出的水平和效果没有发生明显变化。
三、资产结构分析大龙地产2019年资产总额为446,945.58万元，其中流动资产为412,040.96万元，主要分布在存货、货币资金、应收账款等环节，分别占企业流动资产合计的67.68%、23.41%和6.6%。
非流动资产为34,904.62万元，主要分布在长期投资和递延所得税资产，分别占企业非流动资产的59.67%、20.97%。
企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的67.68%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。
石膏基自流平地面工艺研究(龙湖2019年5月)
⽯膏基⾃流平地⾯⼯艺研究2019.5⽬录01参考规范、标准、图集02相关⼯艺、产品介绍030504⽯膏基⾃流平地⾯施⼯⼯艺对⽐分析现⾏地⾯做法及建议做法06使⽤情况调研07推⼴建议01-参考规范、标准、图集《⾃流平地⾯⼯程技术标准》 JGJ／T175-2018《整体地坪⼯程技术规程》 CECS 328：2012《⾃流平地⾯建筑⼯程做法》 L17ZJ301《建筑地⾯⼯程施⼯质量验收规范》 GB50209-2010《地⾯⽤⽔泥基⾃流平砂浆》 JC／T 985-2017《⽯膏基⾃流平砂浆》 JC／T 1023-2017《建筑砂浆基本性能试验⽅法标准》 JGJ/T 70-200902-相关⼯艺、产品介绍⾃流平地⾯在基层上，采⽤具有⾃动流平或稍加辅助流平功能的材料，经现场搅拌后摊铺形成的⾯层。
其中砂浆厚度为3mm~8mm的⾯层或找平层为薄层⾃流平砂浆地⾯，砂浆厚度为8mm以上的找平层或填充层兼找平层为厚层⾃流平砂浆地⾯⽔泥基⾃流平砂浆由⽔泥基胶凝材料、细⻣料、填料及添加剂等组成，与⽔搅拌后具有流动性或稍加辅助性铺摊就能流动找平的地⾯⽤材料。
产品说明：⽯膏胶粘材料、细⻣料、填料及添加剂组成，与⽔搅拌后具有良好流动性或稍加辅助性摊铺即可⾃动找平的地⾯材料。
5～50mm 厚度可⼀次性⾃动流平，3~4⼩时硬化即可上⼈，⽆需洒⽔养护。
适⽤于精装修室内地暖的回填与找平，特别是对精度要求⾼的地⾯（⽊地板、PVC 塑料地板、地坪漆）⽯膏基⾃流平砂浆02-相关⼯艺、产品介绍■基层处理●要求：基层必须稳定、牢固、⽆轻质松散颗粒及污染物；地暖管卡扣牢固，地⾯边⻆挤塑板及反射隔热膜牢固⽆破坏。
●步骤：①地暖管必须固定牢固，防⽌施⼯过程中翘起；②地暖卡扣与挤塑板安装牢固，确保施⼯过程中不会上浮；③边⻆细⼩的挤塑板需采⽤⽔泥砂浆粘贴牢固。
④按照房间单元划分施⼯段，客厅与阳台、客厅与房间、客厅与卫⽣间等区域需做好分割处理，并确保不会流浆。
中国房地产科技行业研究报告-201909
中国房地产科技行业研究报告（2019年度）报告摘要房地产行业⾯面临三大核心挑战∙房地产行业步入存量量时代。
开发环节行业集中度快速提升，整体利利润水平下降。
企业需要从开发销售业务向资产运营和服务转型，核心能力要求转变为精细化运营。
∙房地产行业的需求端升级。
房地产企业需要建立完善用户连接，实现用户需求洞察，从而提升产品和服务能力。
∙政策驱动下，房地产行业金融去杠杆趋势明显。
房地产企业融资渠道缩紧，需要提升现金流管理能力，寻求创新型融资⽅方式。
数字化转型助力企业应对挑战∙在房地产开发环节，数字化助力企业降本增效，并助力企业补充从开发向运营和服务转型的核心能力；数字化转型路路径分为信息化、在线化和智能化三个阶段。
∙在资产运营环节，资产运营商需要建立数字化的资产运营体系，通过数据赋能开发、招商、运营、服务等全流程，实现资产运营的降本增效和服务增值，提升资产回报水平，并助力资产的金融化。
未来展望：5G 和建筑工业化∙5G作为物联网新一代基础设施，基于其高带宽、低时延、高可靠等性能，将加速房地产领域的万物互联和数字化，释放AIoT相关应用的潜力，并解锁更多应用场景。
∙建筑工业化将显著提升建筑全生命周期的运营效率，也为房地产各产业链的数字化提供更完善的底层基础。
⽬目录一. 房地产科技行业概览8⼆二. 房地产行业的变革与挑战11三. 开发环节的数字化转型19四. 运营环节的数字化转型26五. 房地产科技未来展望37结语38房地产科技行业概览1.房地产科技行业概览1.1房地产科技的定义伴随着市场环境与政策的变化，房地产行业⾯面临一系列列全新的变革。
在这个过程中，房地产企业需要通过业务模式创新和能力重塑来更好地应对变革带来的挑战。
与此同时，云计算、物联网、大数据、人工智能等新技术的渗透，给房地产行业带来了诸多变革提升的机遇。
例例如，信息化和云化提升房地产企业管理效率，并通过连接和数据沉淀赋能业务创新；数据作为新资源，助力业务洞察和智能决策；物联网实现了物理空间的数据采集，并与人工智能技术结合，通过智能服务提升运营效率和服务体验；AR/VR 带来了VR 看房等创新的信息交互⽅方式。