龙湖地产企业发展的研究报告
龙湖、中海、万科地产三巨头的成本管理机制
龙湖、中海、万科地产三巨头的成本管理机制第一部分：中海地产成本管理机制中海地产项目发展成本管理制度试行这里的项目发展成本，指公司房地产开发项目各环节所有成本和税金的综合，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管理口径为准，不涉及对外提供信息，与会计核算口径不完全相同适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。
中海地产成本总体思路以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。
中海地产成本具体做法及要求1、调整组织架构（1）在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。
（2）总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构，具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作。
（3）总部各部门的职责分工：a投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。
b规划设计中心负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。
同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。
c营销策划中心负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。
d财务资金部负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。
e发展管理部负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监督。
（4）各地区公司由财务负责人统领本公司的成本管理工作，并向总部项目成本管理工作小组负责。
龙湖地产标杆地产公司薪酬体系研究龙湖
X1
X2
X3
X4
X5
X6
管理序列
◆销售人员属于销售序列，具有完善的等级制度，从X1~X6逐级晋升，表现好可从销售序列升 入管理序列
◆等级和工资、奖金挂钩，等级越高，工资和奖金越高，销售业绩要求也更高
销售
销售员工作内容
工程跟踪
市场研展
管理
◆售楼员综合素质要求高，青睐高学历、名牌学校 ◆销售人员除销售外兼顾其他工作，“干三个人的活，拿两个人的钱” ◆对销售人员进行严格培训，强调企业文化
13
人力资源管控——人员薪酬
龙湖销售员工属于销售序列，在重庆的薪资采用由底薪和奖金构成，在重庆以 外采用销售佣金的制度。
一般销售员 薪资构成
龙湖销售员
薪资构成
底薪
底薪
龙湖销售人员底薪高于其他 公司，一线城市普通销售人 员底薪5000左右
◆底薪及奖金和销售人员级别相关；
◆销售量不是唯一评定奖金的标准；
6
人力资源管控——人员薪酬
人员的最终薪酬和个人的绩效考核有直接关系
7
人力资源管控——人员薪酬
龙湖的薪酬结构经历过一次调整，从原先各职级“固定型”调整成“范 围型”，有助于激励同级别人员之间的良性竞争
8
人力资源管控——人员薪酬
9级职业等级清晰划分岗位能级与薪酬标准
表：行政、管理、专业技术类人员薪酬划分标准
客户及公司品牌部总 秦力洪 经理
基本薪金及 其他福利
410 213 193 193
166
数据来源：龙湖2009年年报
花红
退休福利供款
以权益结算 及股份为基 础的付款
总计
300
3
80
8
房地产之重庆高端住宅考察报告调研报告
万科锦程
小区入口
入口第一段 入口第二段
小区入口：通过移步换景的设计，让人看到不同的 景致变化，增加小区入口的神秘感和观赏感，同时 增加项目的空间感。
入口第三段
万科锦程
看房通道和园林绿化
看房通道：1、利用连廊的设计，看房通道直接通过独特的连廊到达大堂，和交付之后的生活
物管公司 营销代理 广告公司 户 数:
万科物管 重庆尚峰 深圳主导 未知
万科悦府
规划理念
从地块到规划，万科一直在思考，从产品形态、建筑风格、入市时机、竞品情况等 方面做了详细的市场调查和全盘考虑，最后得出运用拉高拍低，把地块分成两块做规 划和推广，一块纯别墅（万科悦府），一块纯高层（万科悦峰）； 万科悦府定位高端别墅群，在建筑风格上采用重庆未出现过的赖特风格，具有东方气 质，自然大气，外立面采用钢挂石材，尽显高贵；针对重庆人对朝向的不敏感，采用 了合院理念，使整个小区排布有新意，增加邻里交流空间；
协信公馆
园林理念
•
项目总占地面积25000平米，但开发商却独辟出23000万 平米，高标准打造渝派欧式皇家园林。园林景观规划沿 袭Art—decot风格，一个中央广场、两条景观长廊、三 片绿林幽谷立体呈现，低调奢华的几何元素设计，雅致 中沁透隽永气质。天人合一的设计理念下，古树、柱廊 、水池、喷泉等风情各异的小品元素点缀其间，与地块 原生自然林域互为风景，营造出中央城区不可多得的林 荫深宅。
万科锦程
基本户型
户型比较方正，面积控制很好，面积区间在58—122平米之间，面向 首次臵业人群，装修风格适合中青年人群
3室2厅1卫1厨
79.00㎡
公司考察报告范文4篇
公司考察报告范文4篇本文是关于公司考察报告范文4篇，仅供参考，希望对您有所帮助，感谢阅读。
xxx公租房属于民生工程，也是人民政府的形象工程。
投资大工期紧且质量要求高，因此主体结构混凝土除强度等级要满足结构设计要求外，还必须满足混凝土结构耐久性方面的要求。
百年大计，质量第一，鉴于此，商品混凝土生产厂家的技术力量及产品质量，在公租房建设中对工程质量和结构安全起着举足轻重的作用。
为此，xxxx工程项目管理有限公司花岗镇公租房监理部总监理工程师xxx 召集驻地监理工程师xxx、xxx以及xxx城建办主任xx、xxxx建设有限公司xxx 公租房项目部项目经理xxx、技术负责人xxx等一行于 XX2年 11月 2日下午对公租房工程拟使用的混凝土供应单位——合肥市xxx新型建材有限公司的搅拌站进行了实地考察。
本次考察工作重点对商品混凝土生产厂家的原材料质量控制、厂家技术实力、供应能力、产品质量管理控制等几个方面进行。
一、企业基本情况：合肥市xxx新型建材有限公司成立于XX年9月，注册基本1200万元。
法定代表人：xxx。
主要经营范围：混凝土、新型墙体材料制造；水泥制品、沙石、建材销售；新型墙体材料、建材产品及半产品检验、测试；土石方工程；工程机械租赁。
该公司位于合肥市xxxxxx镇工业聚集区合安路边，占地面积47亩，自建综合办公楼2430平方米，车间、仓库近1000平方米。
二、企业主要设备、产品介绍：该公司现拥有120立方米/小时全自动混凝土生产线两条，年生产能力50万立方米。
配套有砼搅拌运输车35辆，水泥罐车2辆，混凝土气泵4台，托泵8台。
公司注重生产安全和运输安全，所有车辆均安装了gps监控和转弯语音警报器，随时掌控车辆的运输动态，并严格按“三车”要求管理。
砼生产全部采取微机自动控制，设备先进，设备齐全，计量精确。
产品质量检测手段完善，可生产c60以下的各种强度等级的混凝土和特种混凝土，该公司砼产品广泛应用于高层建筑、高等级公路、机场、桥梁、水利水电工程建设。
龙湖地产实习报告
目录第一章实习目的§1—1实习目的第二章实习地点、实习单位及项目概况及实习时间§2—1实习地点§2—2实习单位概况及项目概况§2—3实习时间第三章实习内容§3—1经营目标与决策§3—2房地产开发§3—3房地产营销§3—4房地产管理第四章实习总结第一章实习目的§1—1实习目的1、通过本次实习使我能够理论高度上升到实践高度，更好的实现理论和实践的结合，为我以后的工作和学习奠定初步的知识。
2、通过此次实习，使我实际的接触了房地产开发经营过程中的营销阶段，对自己初步建立关于房地产行业从业者的形象、房地产行业的总体发展趋势、现阶段的形势等等的认知起到了重要的作用。
3、学习现场工作方法，学会如何将所学知识用于指导工作实际，为毕业后从事房地产经营管理工作打好基础。
4、通过本次实习使我感受到了作为一个学生与作为一个职业人的不同，了解了实习生和正式员工的区别，体验了其中转变的过程。
第二章实习地点、项目概况及实习时间§2—1实习地点北京龙湖地产长楹天街项目长楹天街售楼处§2—2实习单位概况及项目概况龙湖创建于1995年，成长于重庆，正发展于全国，是一家追求卓越、专注于品质和细节的专业地产公司。
龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都和北京叁个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理叁大板块，现有员工3000多人。
2006年，龙湖集团实现销售收入近36亿元。
龙湖在重庆、北京、成都已有成熟的运作，2007年开始相继进入上海、西安、天津等城市开拓业务。
截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平米、规划面积191万平方米。
经过十几年的潜心发展，龙湖形成了系统、高效的多业态综合开发能力、大规模快节奏规划建设能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种产品都拥有城市标杆性的代表作品。
房地产营销汇报4217-4模板(龙湖营销体系打法)
标准色组合（贴图处）
标准色组合应用
标准色组合（贴图处）
LOGO墙（贴图处）
名片（贴图处）
VI环境应用示意
手提袋（贴图处）
5.2 VI系统与应用
5.3 销售物料设计
单P户型图设计正反面贴图
折页户型图封面、封底、内页设计贴图
1 户型图设计
5.3 销售物料设计
成品效果贴图
封面贴图
Part.4推广策略
4.1 案名
核心业态（ 别墅、洋房、高层、山海湖系、天街系）
容积率
产品单价区间（预估）相对于本市商品住宅均价倍数
品级（高中低档）
产品系外的案名，需特别说明：1、项目核心价值（地段、景观、建筑、规模等）2、案名对项目核心价值的体现方式
项目案名：推广定位：
4.2 项目价值体系
【基于对项目所属城市、区域、地段、产品、客群、竞品环境等研究分析，确立项目能撬动、突破市场的核心价值逻辑(项目核心价值逻辑最多不超过二条)】 本项目的核心价值逻辑： 逻辑支撑点1： 逻辑支撑点2： 逻辑支撑点3： ……
2.2 项目运营-项目简介
2、项目概况——②本批次开盘的运营分期
请插入本次开盘的运营分期的总图（带楼号）用不同色块标注不同组团
请对以下信息进行说明：用色块标示各组团，并标注各组团的关键信息：业态及方量、货值、开工、供货节奏、开盘、交房时间，权益后利润。
2.2 项目运营-项目简介
3、本批次运营分期的业态格局和价格指标
XX区域XX项目营销汇报 【4217-4】（开盘前4个月） XX 丨 2019年4月
一、市场研究二、项目运营三、开盘目标及节点时间轴四、推广策略五、广告表现与物料系统六、费用、广告投放与客储七、团队与人员
郫县房地产市场研究报告
郫县房地产市场研究报告一、郫县概况（一）区位优势郫县位于成都市西北部，为成都西部新城规划的城市组团之一。
全县幅员面积437平方公里，辖14镇，常住人口80万，县城郫筒镇距成都市区12公里，是成都市西部新城的重要组成部分，以居住、高新技术产业、电子电器制造、特色休闲旅游、文化教育、生态保护为主。
（二）交通优势郫县县内东西向的国道317线、成灌高速公路、沙西线、IT 大道四条高等级公路和成灌快铁横贯全境，高新西区的密集路网将成都市区和郫县连为一体。
已开通95、96、221、305、320、310、311、511、等11条成都市内公交线路，直达成都市区，尚有五条成都市内至我县的公交线路将陆续开通。
投资120亿元的成灌快铁全境呈“Y”字形布局，市县境内设臵站点11个，其中犀浦站与成都市地铁2号线同站换乘。
设计时速为120—200公里/小时的成灌快铁使郫县全面融入都市“15分钟快捷经济圈”，加快城市向西拓展的步伐，成为炙手可热的投资区域。
（三）资源优势郫县位居都江堰自流灌溉区之首，年降水量1000毫米，年日照量1350小时，土壤肥沃，气候温和，柏条河、徐堰河等八条大河并流穿境而过，自然资源丰富。
地处都市近郊，基础设施配套完善。
（四）人居环境优势郫县是“八河并流的水上城市，成都平原的至美田园”，自然环境优越，水资源丰富，是国家级生态示范区、成都市区的重要取水源区。
冬无严寒、夏无酷暑，四季鲜花盛开，是居家臵业的理想之地。
二、郫县房地产开发概况(一)总体情况郫县拥有较强的区位优势、比较优势和后发优势，与成都市中心城区市县无缝连接。
随着郫县城市开发建设的快速推进，共建配套设施不断完善，县域三产服务业、房地产业发展呈现良好态势。
众多开发建设巨头的目光投向郫县，中信地产集团、深圳花样年集团、中铁五局、中铁二局先后进入郫县参与一级土地整理，绿地、龙湖、华润、臵信等品牌开发商先后进驻郫县，主题地产和高品质楼盘不断涌现，城区土地价值迅速提升，经营性土地的拍卖价格从2006年的每亩60—150万元上涨至目前的每亩400—645万元，房地产开发量2006年为118万平米，2009年增至262万平米，商品房市场均价2006年为2700元/平方米，2009年升至3700元/平方米。
2019年龙湖集团商业业态专题研究报告-PPT文档资料
具备出售的可能性 • 受到建筑形体约束，不利于大型主力店招商，且 主力店与周边店铺互动性弱。 平层面积小，业态兼容能力差。 街区式商业更多以店铺形式存在，商业经营空间 不足。 1层较容易招商，但整体入住率普遍较低。 更多的沿街和拐角商铺，对1层商铺租金价值可适 当提升。 2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。 统一经营难度较大。 对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长 时，对全局的影响相对较小。 由于建筑体分散，容易造成东一块西一块的情况， 较不利于树立统一形象。
易
•
难
优势
• • •
适应性强，整体性强。更强调商业的目的性，可吸引 范围更大的消费者。 主力店与专卖店更有可能产生互动，使整个商业活起 来。 和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。
商业街区更容易主题化、差异化。 街区式商业万一经营不善，各个商铺仍然可以独立开业；不 像大盒子商业万一关门，所有商家都无法开业。所以很多刚 涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业（实质上为 了规避风险）。 目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳，动线多且混乱， 让行人不愿意深入，形成死胡同。 街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因（分散建 筑不容易互通），小商铺无法借助主力店的人气效应。所以 街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更 高，整体运营难度更大。
BOX大盒子商业 租售策 略 BLOCK街区式商业
租
适合经营，若采取销售策略较容易导致经营失 败。 • 大盒子商业用地较集中，一般都有较为规整 的形状，因此比较容易招进大型的主力商家。 方便设计成强迫式动线，可有效引导人流经 过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。 较容易达到整体高入住率。
租售 皆可
Байду номын сангаас
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商业地产开发情况 53万 3个 38万 1个
91万 4个
住宅开发项目总计696万平米，商业项目91万平米
4、历年销售金额
乡 村 的 月 光， 如白玉 盘一般 ，盛满 千百年 的沧桑 ，承载 着无数 文人墨 客的吟 咏 ， 游 子 的 离别， 情人的 相思， 或者将 士慷慨 赴沙场 ，或者 兵荒马 乱、烽 火狼烟 ……人 间 ， 无 数 故 事在这 轮月光 中演绎 ，往事 越千年 ，但乡 村仍在 ，故乡 也在。
落 ， 夜 静 春 山空。 月出惊 山鸟， 时鸣春 涧中。 ”王维 的诗充 满意境 ！只有 诗书浸 润 的 心 ， 才 读得懂 落英缤 纷，才 嗅得出 清香之 韵；才 领略春 之境、 鸟之鸣 。想这 月 光 融 融 里 ，一滴 鸟鸣， 曾是怎 样掠过 诗人的 心湖， 荡起圈 圈涟漪 。人闲 ，可以 明 月 心 ， 可 以像月 光一样 倾听万 物，触 摸万物 。在繁 杂的尘 世，一 份闲心 ，并非
企业精神：志存高远，坚韧踏实
成为中国最值 得信赖的、处 于行业领先地 位的地产公司
创新、快 速
增长阶段
精英文化、精英团队
稳健、精 细化发展
阶段
做“长”、做“强”，不盲目做“大”
稳健发展，确保生存
核心价值观：
企业理念：
经营管理原则：
1）长期利益原则 2）客户至上原则 3）先外后内原则 4）员工成长原则 5）精英原则 6）同路人原则 7）科学决策原则 8）改进创新原则 9）简单直接原则 10）团队原则
重庆龙湖西街信托计划发售
开发金融产品
2006年
成都项目销售
外地项目销售
3、开发规模
区域 重庆 北京
已建成项目 162.5万 5个
住宅开发情况 在建项目
研究项目
172.6万
160万
5个
2个
24.2万
90万
成都
合计
162.5万 5个
2个 28万 1个 224.8万 8个
1个 58万 2个 308万 5个
重庆：经历了10年的发展，在当地形成了第一品牌和口碑，强大 的客户资源将是龙湖在重庆持续发展的重要保障。 成都：第一个项目销售的成功，为后续发展项目打下了很好的基 础。 北京：没有项目开发和项目积累，07年的起步将是关键的一年。
4、物业管理
龙湖在起步初期就十分重视物业管理的重要性，学习万科，以物业管理为 建立品牌和口碑的重要途径。 获得2003年、2005年全国住宅客户满意度评比第一名。 成为重庆的名片。
3）花园洋房： 重庆：弗兰明哥
4）商业地产： 重庆：北城天街、西城天街。 北京：顺义区中心旧城改造
3、产品特色
1）产品研发：精雕细琢 2）合作团队：精益求精
龙湖花园（西苑、南苑、香樟林别墅）
水晶郦城：大尺度、大视野、大自然
蓝湖郡：别墅的升华，一生一栋
弗莱明哥：西班牙小洋楼
北京滟澜山
北京顺义天街
3、龙湖之道
1） 融入城市——深入了解区域性特征，挖掘城市内涵 2） 引领生活——不断进行产品创新，建造高品质标准的产品，引领高品质 生活 3） 创造机会——为员工、合作伙伴提供发展平台与空间
0 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
金额
2、业务结构
北京龙湖 商业地产
龙湖集团 重庆龙湖 住宅业务
成都龙湖 物业管理
5、管理架构
研发中心
决策中心
成本中心
6、企业文化
企业使命： 为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越 的企业并创造机会
与建设部联合在重庆推 广小康工程。
2002年 2003年
更名为重庆龙湖置业发展有限公司 以集团化经营，向北京 在重庆已经取得长足发
成立北京龙湖置业发展有限公司 拓展业务
展
成立商业经营公司
进入商业地产
2004年
与香港置业合作重庆大竹林项目 引进外资
2004年
成立成都龙湖置业发展有限公司 进入成都
2005年
龙湖地产企业发展的研究
张海民 2007年2月
一、基本情况
1、发展历程
时间
事件
业务重点
背景
1995年 1996年
1997年
重庆佳辰经济发展有限公司成立
பைடு நூலகம்申请2000小康工程— —龙湖花园
重庆中建科置业有限公司成立
中建科产业有限公司（建设部）与 重庆佳辰经济发展有限公司合资
第一个项目龙湖花园动工
刚进入房地产，取得龙 湖花园地块
二、价值链分析
1、资金融通 1）内部销售回款 2）银行支持：农业银行、建设银行，共22亿授信 3）寻求合作：香港置地 4）信托产品：商业项目信托 5）寻求国际资金合作：
2、土地储备
在建项目224.8万平米，8个项目，分布在重庆、成都、北京。 储备项目308万平米，5个项目，只要在重庆和北京。
3、客户资源
三、产品分析
1、主要策略：综合性开发 中高档产品开发为主要，以别墅、高档住宅树立龙湖的高 档品牌，普通住宅为主要的营业收入，商用物业为企业赢 取长期固定资产的增值。
2、产品系列：
1）别墅系列： 重庆：香樟林别墅、蓝湖郡。 北京：颐和园项目、后沙峪金泰花园二期
2）普通住宅系列： 重庆：龙湖花园、水晶郦城、紫都城、观山水等。 成都：景蓝半岛等。
仅 仅 隐 在 唐 诗宋词 的扉页 ，其实 ，这样 的一份 闲心仅 仅来自 故乡的 一杯新 茶。 一 轮 明 月 ， 两地相 思。“ ……但 愿人长 久，千 里共婵 娟。” 苏东坡 的惆怅 ，被月
色洗涤，依然
近六年的销售额（亿元）
35
33.2
30
25
22
20 15.84
15
10
6.76 6.12
5 3.03
四、发展战略
1、愿景： 通过提供高品质产品和服务实现持续增长，成为 中国最值得信赖的、处于行业领先地位的地产公 司
2、战略：
1） 产品差异化战略——提供与众不同的高品质产品与 服务 2） 产品扩张战略——在同一区域掌握不同业态与产品 习性 3） 区域聚焦战略——融入城市，在同一区域内运用系 统的优势提供多元化的产品