南京市深化住房制度改革方案

南京市深化住房制度改革方案【发布单位】81005【发布文号】【发布日期】1995-11-12【生效日期】1995-12-01【失效日期】【所属类别】地方法规【文件来源】中国法院网南京市深化住房制度改革方案（1995年11月12日南京市人民政府令第47号）为贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和江苏省人民政府《关于深化城镇住房制度改革的方案》的精神，促进住房商品化、社会化，加快住房建设，结合本市情况，制定本方案。

一、一、奋斗目标本世纪末，全市人均居住面积达到9平方米，住房成套率达到80％；住房租金原则上达到占双职工家庭平均工资的15％；通过完善住房公积金制度、积极推进租金改革、稳步出售公有住房、试行住房包干使用，搞活住房存量，搞好住房增量，初步建立具有社会保障性质的经济适用住房供应体系；初步建立规范的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场；发展住房金融和住房保险，初步建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。

二、二、基本内容（一）完善住房公积金制度1、实施原则。

住房公积金是一种义务性的长期储金。

所有党政机关、社会团体和企事业单位及其职工均应当按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴存住房公积金。

单位和职工缴存的住房公积金均归个人所有，存入个人公积金帐户。

所有实行住房公积金的单位，不论隶属关系，都应当服从统一管理，参加全市房改住房基金的统一运转。

亏损企业也应当建立住房公积金。

特困企业、严重亏损企业的公积金必须按规定报市、区房改办审批后方能作缓缴处理。

凡违背上述原则的单位，不得享受房改的各项优惠政策。

2、缴存标准。

住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按上年度职工个人工资和单位职工工资总额的一定比例逐月缴存。

1995年度个人和单位住房公积金的缴存率分别为5％。

今后，建立住房公积金每年缴存基数的动态调整机制，并适时调整缴存率。

3、使用范围。

住房公积金是个人住房基金，首先确保职工个人用于购、建、大修住房的支取，政策性住房抵押贷款；其次用于经济适用住房建设的贷款；第三用于单位购建职工住房的政策性贷款和保值增值。

职工离、退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。

职工的住房公积金本息免征个人所得税。

住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。

财政、审计、监察部门要加强监督。

4、资金来源。

企业为职工缴存的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中列支，不足部分经财税部门核定，在成本、费用中列支。

行政事业单位为职工缴存的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，金额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例分别由财政预算拨付和比照企业开支渠道列支；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。

5、管理制度。

按照责权利一致的原则，建立“中心”（即南京市住房基金管理中心，下同）负责、银行办理、税务支持、财政监督、管理小组决策的住房公积金管理体制。

“中心”负责住房公积金的归集、支付、核算和管理，每年与市财政局共同编制住房公积金的使用计划，并经市住房公积金管理小组审定后执行。

“中心”对住房公积金实行专户管理，住房公积金的金融业务由“中心”委托政府指定的专业银行办理。

（二）积极推进租金改革1、提租规划。

1995年度按双职工家庭平均工资的5％计租。

今后每年以上年度的双职工家庭平均工资为基数，逐年递增2个百分点计租，至2000年住房租金原则上达到占双职工家庭平均工资的15％，2、提租范围。

政府房产管理部门直接管理的公有住房和党政机关、社会团体、企事业单位自行管理的公有住房。

3、提租标准。

1995年度公有住房月租金调整到平均每平方米使用面积0．84元。

实际租金按房屋结构、地段、层次、朝向、设备等因素适当调节。

4、住房补贴。

从本方案实施之月起，职工（含离退休职工）按职工本人1994年度月平均工资或月离退休费工资基数的1．5％计发住房补贴。

原住房补贴一律取消。

5、新房新制。

对职工承租新建公有住房和腾空的旧住房仍实行分房缴定金制度。

定金标准为每平方米使用面积20至40元，归缴存人所有，享有低息，不计复利，五年后由产权单位一次还本付息。

6、减免政策。

1937年7月6日及以前参加革命工作，享受离休待遇的干部或已故离休干部的配偶，今后一处住房提租后，新增租金全额免缴；1937年7月7日及以后参加革命工作，享受离休待遇的干部或已故离休干部的配偶，建国前参加革命工作并享受供给制待遇的退休工人或已故退休工人的配偶，今后一处住房提租后，按户减收50％的租金。

建国后参加工作享受退休待遇的职工，今后一处住房提租后，按户减收20％的租金；民政部门确认的社会救济户和非在职优抚户，市总工会确认的特困企业的特困职工，今后一处住房提租后，房租酌情全额免缴或限额减免；住房在规定标准之内的职工家庭，提租后，生活确有困难的，由单位酌情给予生活补助。

7、租金管理。

租金收入归产权单位所有，纳入城市或单位住房基金，专项用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。

（三）稳步出售公有住房1、售房原则。

凡具有本市城镇常住户口、以自住为目的中低收入的职工，均可向房屋产权单位申请购买住房。

职工购买公有住房坚持自愿的原则，每户限购一套成本价住房。

新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。

2、售房范围。

城镇成套公有住房原则上均须向符合购房条件的职工出售。

已列入近期规划拆迁、改造的住房及旧城区三层以下（含三层）的住房；别墅、庭院式住房；地处临街宜改造为营业用的住房；产权有争议或涉及落实房产政策的住房；具有纪念意义或已列入文物保护的住房以及市政府认为不宜出售的住房暂不出售。

3、售房价格。

向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。

成本价由住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金7项因素构成。

1995年度出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积700元。

实际售价根据住房所处地段、结构、层次、朝向等因素进行调节。

1998年出售公有住房的成本价与南京市经济适用住房的成本价并轨。

4、折扣政策（1）现住房折扣。

职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣。

成本价的现住房折扣率1995年为5％。

今后每年递减1个百分点，至2000年全部取消。

（2）工龄折扣。

每户购房时，按一人工龄计算，每一年工龄给予成本价1．2％的折扣。

工龄可以新分房职工、承租人或其同户籍中工龄最长的一人计算，但该工龄最长者及其配偶迁至他处时不得重复享受。

工龄按建立公积金制度以前的工龄计算。

（3）成新折扣。

以成本价购买旧住房，成新折扣按住房折旧年限50年计算，每使用一年成新折扣为2％，使用年限超过30年的按30年计算。

经过大修或设备更新的旧房，按有关规定必须经评估确定。

5、付款方式。

购房职工原则上一次付清房款，经批准也可分期付款或申请政策性抵押贷款。

凡一次付清购房款的给予一次付款折扣，折扣率按照购房政策性贷款利率与银行储蓄存款的利率的差额确定。

1995年度为应付购房款的19％。

实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的50％，分期付款的期限最长不超过10年，分期交付的部分计收利息，单位不得贴息，利率按政策性贷款利率确定。

6、产权管理。

职工购买公有住房，必须由市房产管理局和土地管理局分别核发房屋所有权证和土地使用权证。

职工以市场价购买的公有住房，产权归个人所有，可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，使用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以成本价购买的公有住房依法进入市场时，在同等条件下，原售房单位和政府房产管理部门有优先购买权。

7、政策衔接。

本方案实施前已出售的公有住房，凡1993年底前按市政府20号令规定的价格和办法购买的，仍拥有部分产权；凡未执行20号令规定的，不予确权，待纠正并补齐全部差价款后，方可申办、核发房屋所有权证，拥有部分产权。

1994年1月1日以后出售的，一律执行本方案规定的售房政策。

购房职工如自愿补足原标准价购房与成本价购房的差价款，也可享有全部产权。

职工按市政府宁政发［1990］122号、［1993］38号文规定购买的经济适用住房，享有全部产权。

8、税费减免。

产权单位按成本价向职工出售的公有住房，新房按零税率计征固定资产投资方向调节税，新旧房均免收交易管理费。

职工以成本价购买公有住房，暂免征房产税、土地使用税和一次性契税，免收交易管理费。

9、房款管理。

国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上缴同级财政，其中行政单位、全额预算事业单位上缴85％（高层住宅上缴80％）；差额预算事业单位上缴60％；自收自支事业单位上缴30％。

上缴财政的售房收入全额纳入城市住房基金；留归单位的售房收入全额归入单位住房基金。

售房款的管理实行专户存储、权属不变、统一管理、监督使用的原则，售房款要全部用于住房建设和住房制度改革，严禁挪用。

10、维修管理。

公有住房出售后，室内维修由购房职工负责；共用部位、共用设施的维修管理由原产权单位或委托物业管理公司负责。

原产权单位按售房款15％（高层20％），购房职工按成本价1％的比例提取费用作为共用部位、共用设施的维修基金，专户存储，由原产权单位或委托物业管理公司负责管理、监督使用。

不足部分按产权人各自所占房屋建筑面积的比例分摊。

（四）试行住房包干使用1、包干使用范围。

住房包干使用主要适用于成套现住房。

除政府规定不宜包干使用的住房以外，均可试行住房包干使用。

新建住房暂不试行包干使用。

2、包干使用期限。

包干使用期分别为6年期和10年期。

包干使用手续必须于1996年6月底前办理完毕。

3、包干使用费用。

包干使用费平均按每平方米使用面积6年期为50元，10年期为100元，并按房屋结构、地段、层次、朝向等因素进行调节。

包干使用费由房屋承租人一次交付房屋产权单位。

包干使用期内，承租人不再缴付房屋租金。

4、包干使用维修。

包干使用期内，分户门内的维修，由承租人负责。

共用部位和共用设施的维修，由产权单位负责。

5、包干费的使用。

回收的公有住房包干使用费应用于房屋的维修、管理和建设。

6、包干使用管理。

公有住房包干使用期内，房屋所有权不变，承租人必须与房屋产权单位签订包干使用合同，遵守国家公房管理的有关规定，不得擅自转租、转让和改变使用性质，不得损坏房屋结构和设备。

（五）建设经济适用住房1、实行优惠政策。

经济适用住房的开发建设，必须明确建设目标，制定到2000年的建设规划和实施计划，并超前规划若干块住宅小区用地，合理布局，分阶段开发。

经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式，对经济适用住房建设项目，在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持，金融单位在信贷等方面予以支持。