城市边缘住区商业配套服务设施发展规律研究_以北京市为例

17ARCHITECTURAL JOURNAL 2011.2 建筑学报

城市边缘住区商业配套服务设施发展规律研究—以北京市为例

贺静 张杰

作者单位：清华大学城市与住区研究所(北京，100084) 收稿日期：2010-04-27

摘要/以北京城市边缘住区商业设施地面

调研数据为基础，试图总结其商业发展的部分规律和影响因素，提出城市规划及住区形态规划等其他组织行为的调整建议和适宜措施。关键词/北京城市边缘住区 商业配套服务

设施 小规模终端低水平徘徊ABSTRACT/ In the light of the data from on-the-spot investigation of commercial facilities in residential district on Beijing skirts, this paper tries to summarize some law of commercial development and relevant influencing factors. With some appropriate measures, it proposes suggestion on adjusting city planning and planning for residential district pattern.KEY WORDS/ residential district on Beijing city skirts, commercial supporting service facilities, walking to and fro on low level and small scale

近年来，我国大城市经济中心吸引力不断增长，刚性购房需求促使边缘住区集团迅速发展，加之社会剩余资本投入，边缘住区进入史无前例的高速建设阶段。然而，对于突如其来的大量性建设，城市还没有做好足够的思考和准备。由于远离中心城区，边缘住区很难依托成熟的城市商业服务网络，而自身发展又需要较长的成长期，因此在初期容易出现滞后现象。以北京为例，虽然边缘集团服务人口已是百万数量级1)，但商业服务却远不能满足居民需求，商铺空置率高，大型商业或缺乏或经营不力，对生活质量造成很大影响，成为边缘住区发展的又一“瓶颈”2)。调研中发现，北京边缘住区现状商业发展普遍存在总量超标却仍不能满足需求的尴尬局面，例如现状20万人口的望京住区，发展18年来商业营业面积已逾20万m2，按照北京市政府居住区商业配套每千人724m2的标准3)计算，其商业配套面积应为14.5万m2，而实际商业面积已超过规划配套要求的37.9%，按人均月生活消费计算，现有商业规模也远超出市场支撑极限。但总量超标的同时，望京商业却又呈现小规模终端低水平徘徊的特点，业态以住宅底商类为主，地区级甚至社区级商业发展困难，大型商业很难维持，已有望京燕莎商场、望京国际商业中心等经营状况不良甚至倒闭，对居民生活造成很大影响，政府多次发布“解困方案”。从开发规模和形式上看，北京城市边缘新建住区分为以政府行为为主导的边缘住区集团(望京、天通苑、回龙观等)和以市场行为为主导趋向交通网络聚集的边缘住区集合(四环沿线、八通线等沿线)两种类型(图1)，调研数据显示(表1)，两类型住区的商业业态形式没有本质区别：从人口规模平均不及1万人的边缘住区集合到人口规模超过15万人的大型边缘住区集团，北京边缘住区商业业态发展只有“量”而没有“质”的变化，并没有出现商业业态层级随人口规模递增而突破的情况。研究分析(表1)，住区人口规模没有达到一定数量(2󰀀3万人)时，生活型商业和休闲型商业都很难形成，商业需求外溢；当人口规模达到一定数量(3󰀀6万人)时，生活型商业和休闲型商业以小型终端商业

1 研究对象的分类(左： 以政府行为为主导的边缘住区集团；右： 以市场行为为主导趋向交通网络聚集的边缘住区集合)2011.2 ARCHITECTURAL JOURNAL

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住区研究 RESIDENTIAL DISTRICT STUDIES

网点形态存在并积累到一定规模，对大中型社区商业的支撑能力较差，但因人口规模适度，小型终端商业网点尚能满足居民需求；当人口规模达到一定数量(6󰀀20万人)，生活型商业和休闲型商业仍以小型终端商业网点形态存在，虽然居民对社区级商业甚至地区级商业存在一定需要，但由于实际人口规模不能支撑其生长，住区商业状态仍以小型终端商业网点形式存在并代偿性重复建设，商业运营效率降低，居民对商业满意度降低，换言之，商业需求和形成可能性之间存在矛盾，其原因分析如下：

1 人口规模因素不足够支撑大型商业商圈层级大型商业的形成需要足够层级的商圈4)支撑。边缘住区集团的交通体系与

城市联络较为单一，类似“口袋型”，不利于大型商业多层级商圈的形成，同时阻隔商业向区外辐射。即使边缘集团本身人口数量达到大型商业核心商圈所需规模，由于区外消费人群很难进入次级商圈和边际商圈，大型商业仍难形成。资料5)显示，一般80万人口可支撑一

个大型购物中心，目前北京最大边缘住区也只有20万人口，仅依靠其居住人

口来支撑大型商业较为困难。近几年北京边缘住区集团均未形成成熟的大型商业中心，商业地产开发信心不足，因而更倾向于开发住宅，商业发展缺乏动力。同时，边缘住区用地性质过于单一，不利于商业多层次客流的形成，不符合商业客流多元化原则，也直接影响大型商业选址。

2 商业建筑类型单一加剧商业发展同质化统计显示，住宅底商无论从建筑面积或网点数量上，都在此次调研案例中占有最大的比例，是其商业建筑形式的主体，这是目前住区建筑群空间特性决定的。以方庄、望京为代表的住区集团均以高层住宅为主，住宅底商随高层住宅建筑形式(尤其是塔式住宅)出现而产生。高层住宅满足日照间距后形成空地，底商则由填充高层住宅之间空地的连接体发展而来，成为住区商业建筑可选择的最直接形式。住宅底商由于投资风险小、投资回报高，在边缘住区买卖租赁市场比较活跃。但由于底商租金成本门槛较高，相当一部分商业内容因此而被从底商中过滤出来。经过十几年自然发展过程，不同类型商业找到其适宜建筑类型，完成成本过滤。菜市已从规划商业建筑中分离出去，在远离住区的边缘地带形成集市，而不在原设计小区内，一方面菜市承受不了小区内商业建筑租金，另一方面，小区也因环境问题而排斥菜市，零星菜摊也仅存在于建设年代较早的小区。小规模生活型商业更倾向于挤占非规划商业建筑类型，即尽量选用比住宅底商租金便宜的建筑类型，因为那里的租金成本更容易维持其生存，尤其是生活型小商业网点如洗衣、小卖等，更多选用住宅低层改造、人防出口改造等低租金建筑类型。休闲型商业集中存在于规划商业建筑类型，由于营业面积和租金承受能力比生活型小商业高，休闲型商业如餐饮、美容、康体等，则更多存在于租金偏高的住区底商

和独立商业建筑等规划商业建筑类型。望京住区商业调研500个对象中有占72.76%的318个商业网点存在于非规划商业建筑中，其中包括露天集市、住宅低层改造、住宅人防出口改造、公建改建贴建和临时建筑等，回龙观住区也有1/3位于非规划商业建筑中。边缘住区商业建筑类型过于单一，引发商业内容的简单重复，减缓商业业态体系的形成，使其不得不面对经营同质化和竞争无序化，同一社区出现过多相同业态，例如望京就有近60家美容院，竞争过于激烈，单个商铺营业额降低，甚至倒闭，商业空置率上升，影响住区商业良性发展。

3 “大网格”道路网周边式商业空间规划形式引发代偿性重复建设调研中发现，边缘住区商业空间分布具有明显特征，以小型终端商业周边式沿街分布为主、住区内点式分布为辅的匀质、散在空间分布形式6)。望京居

住区409个商业网点沿街以线状、点状分布，其中包括住宅底商、写字楼底商和独立商业楼等建筑类型，占商业总面积的52.04%；90个商业网点在住区内以点式分布，其中包括住宅低层改建、住区内加建和人防出口改建等，占商业总面积的2.76%；6个独立分布于住区外，其中包括菜市和独立商业楼，占商业总面积的45.2%。周边式分布商业以目的型消费为主，如餐饮(78个)、美容(47个)等约310个，占周边商业面积的76.4%，同类商业数量多且方位乱，加之道路网倾斜等问题，居民对其方位认知相对困难，由此引发代偿性重复建设，营业效率偏低，同时引起多余的交通量。调查显示，居民对目的型商业的位置和数量认知普遍不准确，例如80%居民认为望京有仅10家以下美容院(实际有58家)，65%的居民认为望京有仅30家以下餐饮(实际有100家)，45%的居民认为望京有仅5家以下康体中心(实际有28家)。

表1 边缘住区人口规模与商业发展规律总结人口规模商业发展规律

2󰀀3万人生活型商业和休闲型商业都很难有形成的可能，其商业需求将向住区外溢，如果所依赖的城市服务设施网络不健全，商业需求较难满足

3󰀀6万人生活型商业和休闲型商业以小型终端商业网点形态存在并到一定规模，对大中型社区商业中心的支撑能力较差，但因人口规模适度，以小型终端商业网点为主要存在形态的商业状况，能满足居民对住区商业的要求

6󰀀20万人生活型商业和休闲型商业仍以小型终端商业网点形态存在，虽然居民对社区级商业甚至地区级商业存在一定需要，但实际人口规模却不能支撑其生长，住区商业状态仍以小型终端商业网点形式存在，代偿性重复建设降低商业运营效率，居民对商业满意度降低，换言之，商业需求和形成可能性之间存在矛盾，导致这一人口规模住区的商业发展滞后