契税十个典型问题解答及相关案例
宏观调控背景下房地产审判十大典型案例
宏观调控背景下房地产审判十大典型案例限购政策未预料买卖双方均无责2010年9月10日，黄某和薛某在某中介公司的介绍下达成房屋买卖协议，约定薛某将温州某小区两套房屋（期房、需并套使用）出售给黄某。
合同签订后，黄某向薛某支付了定金100万元。
2010年10月12日，温州市人民政府发文规定本市户籍居民家庭只能在本市新购买1套商品住房或二手存量房，对违反规定购房的，不予受理房地产登记申请。
故黄某无法同时购买该两套房屋，双方均认为对方应负违约责任。
后黄某向法院起诉要求解除合同、薛某双倍返还定金。
法院认为，双方签订的房屋买卖合同的标的物为两套房屋且必须合并使用，根据政府文件的规定，黄某不能同时购买两套住房，房屋买卖合同客观上无法履行。
由于合同无法履行系因政府房产宏观调控所致，双方均不承担违约责任，遂判决解除合同，薛某返还黄某定金100万元。
【评析】由于合同在调控政策实施前订立，交易双方对政策均无法预知，其后确因限购、禁购政策导致房屋买卖合同无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，买受人同时可以请求返还购房款或定金，出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。
房屋限购已规定解除合同失定金2011年6月15日，岑某与某房开公司签订商品房认购协议两份，约定认购宁波某小区商品房两套；岑某还出具购买承诺书，承诺于同年7月31日之前与房开公司签订商品房买卖合同并保证符合宁波市住房限购政策具备购房条件等；如未能按约签订合同，每逾期一日支付房款总价万分之二的违约金；逾期七日以上，房开公司有权解除合约，岑某自愿放弃定金等。
2011年12月26日，岑某提出自己不符合限购政策规定的购房条件，房开公司对此明知却仍收取款项显属恶意，起诉请求判令房开公司返还已付定金20万元和预付款200万元，并赔偿利息损失。
经法院主持调解，双方当事人同意解除协议，房开公司返还岑某预付款200万元，并支付利息损失7万元；岑某放弃对20万元定金及利息的主张。
房屋交易税费问题总结
分析与解答
应纳税金额计算如下 ： 1、房地产转让收入450000元 2、扣除项目金额等于345000×（1+5%÷12 × 24）
+25200+13800=418500 3、增值额=450000-418500=31500 4、增值额与扣除项目金额之比=31500÷
418500×100%=7.53% 5、确定适用税率为30%，速算扣除系数为0 6、应纳土地增值税税额=31500 ×30%=9450元
20 %
育费附加、土地增值税、印花税 等税金
家庭唯一生活用房是指:在同一 省、自治区、直辖市范围内纳
合理费用：纳税人按照规定实际 税人（有配偶的为夫妻双方）
支付的住房装修费用、住房贷款 仅拥有一套住房。
利息、手续费、公证费等费用。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值 和应纳税额的，采取核定征收方式计征个人所得税。征收率为1%。
1.货币安置：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房 成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格 超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税， 2.房改房：城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征 契税。超过国家标准面积的部分，应按规定缴纳契税。
契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、 房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他 具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土 地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报， 其缴税期限为纳税义务发生日期90日后的次月15 日内。
1、应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 2、土地增值税的税率
土地增值税实行4级超率累进税率，税率和速算扣除系数的标准如下：
级数 增值税占扣除项目金额的（%）
契税相关法律规定(3篇)
第1篇一、概述契税，是指在中国境内转移土地、房屋权属时，依法向国家缴纳的税款。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《条例》），契税的征收范围包括土地、房屋等不动产的买卖、赠与、交换等行为。
以下将从契税的定义、税率、计税依据、征收管理等方面对契税相关法律规定进行详细阐述。
二、契税的定义契税是指在中国境内转移土地、房屋权属时，依法向国家缴纳的税款。
契税的征收对象包括土地、房屋等不动产的买卖、赠与、交换等行为。
三、税率契税的税率分为以下几种：1. 土地增值税：土地增值税的税率为3%至30%，具体税率由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况确定。
2. 房屋买卖契税：房屋买卖契税的税率为3%至5%，具体税率由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况确定。
3. 房屋赠与契税：房屋赠与契税的税率为3%至5%，具体税率由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况确定。
4. 房屋交换契税：房屋交换契税的税率为3%至5%，具体税率由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况确定。
四、计税依据契税的计税依据包括以下几种：1. 土地转让：土地转让的计税依据为土地转让合同约定的价格。
2. 房屋买卖：房屋买卖的计税依据为房屋买卖合同约定的价格。
3. 房屋赠与：房屋赠与的计税依据为税务机关核定的市场价格。
4. 房屋交换：房屋交换的计税依据为交换房屋的市场价格。
五、征收管理1. 征收机关：契税的征收机关为税务机关。
2. 纳税义务人：契税的纳税义务人为土地、房屋权属转移的当事人。
3. 纳税期限：契税的纳税期限为纳税人取得土地、房屋权属之日起30日内。
4. 纳税申报：纳税人应当向税务机关申报缴纳契税，并按照税务机关的要求提供相关资料。
5. 税款缴纳：纳税人应当按照税务机关核定的税额缴纳契税。
六、减免税政策1. 免税项目：以下情况免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的；（2）非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构承受土地、房屋用于医疗、卫生、防疫、保健事业的；（3）非营利性学校、幼儿园、养老院承受土地、房屋用于教育、养老、福利事业的；（4）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋的；（5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的。
浅析契税征管工作存在的问题与对策
浅析契税征管工作存在的问题与对策【摘要】论文为您整理了税收研讨论文—浅析契税征管工作存在的问题与对策，希望和您一起探讨!近年契税收入规模与增长潜力也大大地调动了地方政府加强两税征管的税极性，契税收入逐渐成为地方财政收入的重要来源。
由于契税的特殊地位和征管对象的特殊性, 房地产税收政策的调整和变化，契税征管工作也面临着新形势、新情况和新问题，尤其是二手房交易计税价格和首套房认定问题较为突出。
一、当前契税征管工作中存在的问题1.缺乏应有的法律保障，税收执法地位弱化长期以来，契税征管的法律保障始终处于弱势地位。
《中华人民共和国税收征收管理法》规定：“耕地占用税、契税、农业税、牧业税征收管理的具体办法，由国务院另行制定”，迄今为止国务院还没有出台任何有关契税征管的行政法规，实际工作中省市主管部门解释也是参照《税收征管法》，契税征管程序法的缺失，致使契税征管工作缺乏行之有效的法律保障体系，在客观上决定了契税执法力度的弱化。
契税的源头在国土部门和房地产开发，末端在房地产管理部门，财政部门只是契税征收的中间环节，无论哪一个环节出现脱节都会造成契税的流失，直接影响了契税征收质量。
2.相关政策操作性不强，计税依据难掌握一是不能做到按时纳税申报。
根据《契税条例》规定，纳税人应在纳税义务发生后10 日内到征收机关主动申报纳税。
由于纳税意识薄弱，不少居民之间的土地、房产交易，通过私自订立买卖合同，付清款项后直接将原房地产权属证明直接交给购买房，不到征收机关申报纳税，也不到相关部门办理确权手续。
即使刚刚购置的增量房，也存在纳税人交齐开发商的房款后直接居住，不办理房产证，征收机关也不可能去逐户摸底并催收，致使大量税款不能及时入库，甚至造成税源流失。
二是计税价格合理确定有难度。
为了达到偷漏税的目的，开发商和购房户签订两份商品房预售合同，低价合同用来交税;尤其是二手房交易双方随意性更大，为达到偷漏税的目的。
往往“明修栈道,暗渡陈仓”,自己签署的买卖合同上协议价款往往低于实际成交价款,或者干脆签订两份合同,一份用于双方实际成交,另一份对付契税征管部门。
契税比购房合同低
一、契税计税依据与购房合同总价不一致的合理情况1. 契税计税依据不含增值税根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》财税[2016]43号文件规定，营业税改征增值税后，契税计征契税的成交价格不含增值税。
这意味着，在计算契税时，购房合同中的含税价格需要先扣除增值税，从而得到不含增值税的计税依据。
2. 二手房交易中的“阴阳合同”在二手房交易中，买卖双方为了规避高额税费，可能会签订两份合同，一份是实际成交金额的“阳合同”，用于交易备案；另一份是金额较低的“阴合同”，用于规避税费。
在这种情况下，契税的计税依据是按照“阳合同”中的实际成交金额计算的，而购房合同的总价可能较高。
3. 房屋实际成交价格低于合同约定价格在房屋交易过程中，由于市场波动、交易双方协商等因素，实际成交价格可能低于购房合同约定的价格。
在这种情况下，契税的计税依据是按照实际成交价格计算的，从而低于购房合同的总价。
二、契税计税金额低于购房合同总价的不规范操作1. 做低合同价格避税部分购房者为了减少税费支出，可能会通过做低合同价格的方式规避税费。
这种做法不仅违反了税法规定，也损害了国家的税收利益。
2. 契税发票金额与购房合同金额不一致在购房过程中，如果契税发票金额与购房合同金额不一致，可能存在虚开发票、偷税漏税等违法行为。
这种行为不仅损害了国家的税收利益，也损害了其他纳税人的合法权益。
总之，契税计税金额低于购房合同总价的情况，既有合理合法的依据，也可能存在不规范的操作。
作为购房者，在购房过程中，应严格按照税法规定进行操作，确保自身合法权益不受侵害。
同时，相关部门也应加强对房地产市场的监管，打击违法违规行为，维护市场秩序。
银行抵债涉税难题案例
银行抵债涉税难题案例案例：甲银行在2023年对乙企业发放了一笔贷款，贷款金额为1000万元。
由于乙企业经营不善，到期无法偿还该笔贷款。
经过双方协商以及相关法律程序，乙企业将其名下的一处房产作价800万元抵偿给甲银行，用以偿还部分债务。
该房产的账面原值为600万元，已累计计提折旧100万元。
甲银行取得该房产后，准备对其进行处置。
已知当地房产转让相关的契税税率为3%，土地增值税按照四级超率累进税率计算（增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%），不考虑其他相关税费。
问题：1. 乙企业以房产抵债时，应缴纳的契税是多少？并说明计算依据。
答案：乙企业以房产抵债时，不需要缴纳契税。
因为契税是由承受土地、房屋权属的一方缴纳，在抵债业务中，乙企业是出让房产的一方，甲银行是承受房产的一方，所以乙企业不需要缴纳契税。
2. 甲银行取得抵债房产时，应缴纳的契税是多少？并说明计算过程。
答案：甲银行应缴纳的契税 = 800×3% = 24（万元）。
计算依据是契税的计算公式：应纳税额 = 计税依据×税率。
在本题中，甲银行承受乙企业抵债的房产，计税依据为房产的作价金额800万元，契税税率为3%，所以按照公式计算得出应缴纳契税24万元。
3. 若甲银行后续以900万元的价格将该抵债房产转让，计算甲银行应缴纳的土地增值税。
（请列出详细计算步骤）答案：第一步，确定转让房地产的收入：900万元。
第二步，确定扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额及旧房及建筑物的评估价格：房产作价800万元，加上甲银行取得房产时缴纳的契税24万元，共计824万元。
第三步，计算增值额：增值额 = 转让房地产收入扣除项目金额 = 900 824 = 76（万元）。
开发商解除购房合同退契税
开发商解除购房合同退契税的问题，是一个涉及到法律、政策和实际操作的复杂问题。
在实际操作中，开发商和购房者之间的权益平衡、契税的退还问题都需要谨慎处理。
本文将就这一问题展开讨论，分析相关法律规定，结合实际案例，探讨开发商解除购房合同退契税的具体操作和注意事项。
一、相关法律规定根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的规定，购房单位和个人在办理退房有关契税问题时，需遵循以下规定：1. 对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；2. 在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
此外，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以解除合同的情况包括：1. 因不可抗力致使不能实现合同目的；2. 在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
二、实际案例分析案例一：购房者与开发商签订购房合同，后因开发商违约，购房者要求解除合同。
在解除合同前，购房者已缴纳契税并办理了房产证。
根据法律规定，由于已经办理了房产证，购房者无法退还已缴纳的契税。
案例二：购房者与开发商签订购房合同，后因购房者自身原因要求解除合同。
在解除合同前，购房者尚未办理房产证。
根据法律规定，购房者可以退还已缴纳的契税。
三、开发商解除购房合同退契税的操作和注意事项1. 开发商与购房者协商一致，达成解除合同的协议。
在解除合同前，开发商需核实购房者是否已办理房产证。
若已办理，则无法退还契税；若未办理，则可退还已缴纳的契税。
2. 开发商在解除合同过程中，需注意遵守相关法律规定，确保合同解除的合法性。
3. 开发商在解除合同后，需按照约定退还已缴纳的契税。
若因开发商原因导致合同解除，开发商需承担相应的违约责任。
4. 开发商在解除合同过程中，要充分保护购房者的权益，确保购房者能够顺利办理退款手续。
母子公司转让土地免契税 案例
母子公司转让土地免契税案例1.案例介绍某地的某公司（以下称为“母公司”）拥有一块属于自己的土地，该土地位于城市中心地段，非常适合开发商业用途。
母公司决定将该土地转让给其全资子公司（以下称为“子公司”），并根据相关法规，免除子公司支付契税。
2.转让土地的原因和目的母公司转让土地给子公司的原因是出于公司的整体战略考虑。
母公司希望将业务重心转向其他领域，而该土地对于子公司的发展非常重要。
转让土地给子公司，可以确保土地的整体规划和管理更加专业化，并为子公司的发展提供更多的自由度和资源支持。
3.免契税的依据和条件根据相关法规，如果是母子公司之间的土地转让，可以免除子公司支付契税。
但是，免契税的转让必须满足以下条件：（1）土地转让必须是母子公司之间进行，而且子公司是母公司的全资子公司；（2）被转让的土地必须是母公司的自有土地，即母公司持有土地的所有权；（3）转让土地的目的是为了子公司的发展，而非为了转移资产或逃避契税。
4.实施过程和合规措施为了确保转让土地的合法性和免契税的有效性，母公司和子公司在进行转让前需完成以下步骤：（1）委托专业律师或金融机构对转让行为进行法律和财务评估，以确定是否满足免契税的条件；（2）与相关政府部门联系，了解土地转让的程序和所需的文件资料；（3）确定转让的价格和支付方式，并签订正式的转让合同；（4）履行相关法规要求的手续，如办理土地转让登记、公证等；（5）将转让交易报备给相关税务部门，以确保免契税的有效性。
5.免契税的优势和局限性母子公司转让土地免契税的优势是：（1）降低子公司的成本，提高其发展的竞争力；（2）加强母子公司之间的战略合作，实现资源的共享和优化配置；（3）促进母子公司的协同发展，提升企业整体价值。
然而，免契税政策的局限性也需要考虑：（1）仅限于母子公司之间的土地转让，其他类型的土地交易无法享受免契税政策；（2）需要满足一定的条件和手续，手续繁琐，时间成本较高；（3）交易价格可能会受到影响，母公司可能无法获得土地的市场价值。
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契税十个典型问题解答及相关案例
契税是一种房地产交易中征收的税费，对于房地产交易双方来说，了解契税的相关规定和常见问题是非常重要的。
本文将为大家解答契税的十个典型问题，并提供相关的案例，帮助读者更好地理解契税的计算和缴纳过程。
问题一：契税是什么？
契税是指在房地产交易过程中，所有权的转移所产生的税费。
根据《中华人民共和国契税暂行办法》规定，契税税率为1%至3%，具体税率根据房屋类型和交易金额而定。
案例一：小王以500万元购买一套住宅房产，根据契税税率为1%，则需要缴纳契税金额为500万元×1%＝50万元。
问题二：契税的征收对象是谁？
契税的征收对象是产权变动的双方，即买方和卖方。
案例二：张先生以100万元的价格将一套商业房产卖给李女士，根据契税税率为2%，则卖方张先生需要缴纳契税金额为100万元×2%＝2万元。
问题三：契税如何计算？
契税的计算公式为：契税金额 = 房屋交易金额 ×契税税率。
案例三：小张以200万元将一套写字楼出租给公司A，根据契税税率为3%，则房屋出租方小张需要缴纳契税金额为200万元×3%＝6万元。
问题四：毛坯房和装修房交易契税有区别吗？
根据《中华人民共和国契税暂行办法》规定，毛坯房和装修房交易契税是有区别的。
毛坯房交易的契税税率为1%，而装修房交易则按照3%的税率计算。
案例四：小李以400万元购买一套毛坯房，根据契税税率为1%，则需要缴纳
契税金额为400万元×1%＝4万元。
问题五：二手房出售是否需要缴纳契税？
是的，二手房的出售也需要缴纳契税。
根据《中华人民共和国契税暂行办法》
规定，二手房交易契税税率为1%至3%。
案例五：王先生以80万元将自己的房产卖给了李先生，根据契税税率为2%，
则卖方王先生需要缴纳契税金额为80万元×2%＝1.6万元。
问题六：购买首套房能否享受减免契税？
根据国家相关政策，购买首套普通住房的个人，可以申请减免契税。
具体减免
额度根据当地政策而定。
案例六：小刘购买了自己的首套住房，总金额为120万元，减免契税政策规定
减免额度为10万元，则根据契税税率为1%，小刘只需要缴纳120万元－10万元
＝110万元×1%＝1.1万元的契税。
问题七：购房来说，哪个时间点计算契税？
在购房交易中，契税是按照合同签订的时间点来计算的。
即使是合同中规定了
交房时间，也不会影响契税的计算。
案例七：小王在2021年1月1日购买了一套商业房产，购房价格为200万元，根据契税税率为2%，则小王需要缴纳契税金额为200万元×2%＝4万元。
问题八：如何缴纳契税？
缴纳契税时，在房地产登记部门办理产权变更手续时，需要将契税款项一同缴纳。
案例八：小张购买了一套写字楼，总金额为150万元，根据契税税率为3%，则小张需要在产权变更手续办理时将契税款项一同缴纳。
问题九：契税计算错误了怎么办？
如果发现契税计算错误，应及时向相关税务机关申请更正。
在申请更正前，需要提供相关证明材料和计算公式，并按照税务机关的要求进行补缴或退税。
案例九：小李购买了一套住宅房产，房屋交易金额为300万元，根据契税税率为2%，但计算时将税率误填为3%。
小李发现错误后，向税务机关申请更正，提供了相关证明材料和计算公式，最终补缴了差额的契税。
问题十：契税可以合并缴纳吗？
在房地产交易中，如果涉及多个房产的买卖，可以将契税合并缴纳。
税务机关会根据交易情况和法律规定，给予相应的处理方式。
案例十：小王购买了两套商业房产，分别价格为100万元和150万元。
根据契税税率为2%，则小王需要缴纳契税金额为100万元×2%＋150万元×2%＝5万元。
通过对契税十个典型问题的解答以及相关案例的介绍，希望读者对于契税的计算和缴纳过程有了更加清晰的认识。
在房地产交易中，了解契税的相关规定和常见问题，有助于避免差错和纠纷，保障交易双方的权益。