第四章 土地估价方法——成本法
房地产估价师考试《理论与方法》：成本法基本公式
1.成本法最基本的公式成本法最基本的公式为：积算价格=重新购建价格一折旧2.适用于新开发土地的基本公式新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。
在这些情况下，成本法的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%实际测算时通常分为下列3大步骤进行：(1)计算开发区全部土地的平均价格。
(2)计算开发区可转让土地的平均价格。
用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。
(3)计算开发区某宗土地的价格。
将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规、划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整即是。
对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。
3.适用于旧房地产的基本公式在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。
在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。
成本法评估过程
采用成本法评估过程估价技术路线：本次评估采用对建筑物价值和土地使用权价值分别评估，综合计价的方式进行。
其中：土地使用权评估价格采用基准地价修正法进行评估；建筑物评估价格根据**县房屋重臵价格水平、建筑物的成新、层高、朝向和通风采光、设施设备、装饰装修等情况进行一系列修正后得出建筑物评估价格。
即：建筑物评估价格=重臵单价×建筑面积×成新率×综合修正系数。
（一）土地使用权价格评估：1、估价对象描述：估价对象房地产整体设计以中国传统文化的精髓——“五行”金、木、水、火、土为设计的起始和主源点，非常有机地、巧妙地把一个高端旅游度假酒店的风格、档次以及不同的旅游度假方式用五元素的寨子来承载，形成天然的表达。
在相对独立的特色别墅建筑群体中，又巧妙地运用了湘西苗族、土家族的民族文化元素，青山相依、绿水缠绕，奢华中彰显质朴，极具地域文化风尚。
酒店由40余栋绕水而居的精美别墅、室内外花园泳池、常绿自然植被园林、风味餐馆、多功能亲水咖啡厅、国际会议会展中心、SPA楼以及9层楼高的全景建筑构成。
本次评估的土地使用权人为张家界禾田居度假酒店有限责任公司，已核发慈国用（2010）字第40号、（2010）字第41号、（2009）字第62、（2009）字第64号共4本《国有土地使用证》，座落于**县三官寺土家族乡罗潭村七组，地类（用途）为商服用地，使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2049年07月01日，土地使用权总面积为159930.26㎡。
2、土地估价方法选用：一般而言,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、路线价法等。
根据估价对象的土地利用特点和估价目的，由于估价对象用地为商服用地，鉴于**县城区及建制镇已有基准地价成果，并且修正体系较完善，因此采用基准地价系数修正法评估待估宗地的地价。
技术路线：本次评估根据**县人民政府公布的慈政通（2013）4号《**县人民政府关于在县城规划区、建制镇、乡集镇范围执行新基准地价的通知》，确定待估宗地的基准地价，分析基准地价评估基准日至本次评估基准日地价变化情况，进行期日修正；然后根据基准地价的内涵与待估宗地地价内涵的差异进行修正；最后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素，个别因素差异，评估修正系数，由基准地价经一系列修正后，得到待估宗地的地价。
土地估价计算方法
土地估价计算方法土地的估价是确定土地价值的重要方法之一，它是土地市场交易的基础，对于土地的购买、出售、租赁等都有重要的指导作用。
本文将介绍土地估价的常见方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是最常用的土地估价方法之一，它通过比较估价对象与已知估价对象的市场成交价格来确定土地的估价。
具体步骤为：1.基本信息收集：收集土地估价对象相关的基本信息，包括土地的位置、面积、用途等。
2.市场对比物收集：选择与估价对象相似的土地进行市场对比。
相似的标准包括地理位置、土地用途、土地面积、交易时间等。
4.数据分析和估价：将估价对象的特点与对比物进行比较，并考虑其差异进行修正。
根据修正后的对比物成交价格，可以估算出估价对象的土地估价。
收益法是一种用于商业用地估价的方法。
它基于土地产生的潜在收益来确定土地估价。
具体步骤如下：1.收集基本信息：收集土地估价对象的基本信息，包括用途、面积等。
2.确定潜在收益：确定土地的潜在收益，即在该用途下可以获得的预期收入。
这可以通过类似项目的市场数据和经验数据来估算。
3.确定资本化率：资本化率是将潜在收益转化为土地估价的关键因素。
它是根据市场供求关系和投资风险等确定的。
资本化率越高，土地估价越低。
4.计算估价：根据潜在收益和资本化率计算土地的估价。
估价=潜在收益/资本化率。
成本法是一种用于估计土地开发成本的方法，它适用于土地开发前期、成本控制和投资回报率预估等方面。
具体步骤如下：1.收集基本信息：收集土地估价对象的基本信息，包括用途、面积等。
2.确认开发成本：确定土地开发所需的各项成本，包括土地准备费用、建筑费用等。
3.计算土地成本：将开发成本与土地面积进行比例分配，得出每平方米的土地成本。
4.计算估价：根据土地成本和市场费用水平计算土地估价。
除了上述的常见方法，还有其他一些土地估价方法，如折旧法、利用权价值法等。
在实际应用中，一般会综合运用多种方法进行土地估价，以提高估价精度。
土地估价方法及案例
土地估价方法及案例土地估价是指根据土地的位置、用途、面积和市场需求等因素，对土地进行估算其价值的过程。
土地估价的方法有多种，常用的包括比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍这些方法，并列举相应的案例。
比较法是根据同一地段附近相似土地的交易价格，通过比对来确定土地的市场价值。
这种方法适用于市场活跃、交易数据丰富的地区。
比较法的具体步骤是：选择同一地段内的相似土地作为参照物，收集其交易价格；分析参照物与待估土地的异同点，对比其面积、用途、地理位置等因素；最后，按照参照物的价格与异同点的权重，来确定待估土地的市场价值。
收益法是根据土地所能带来的收益来估算其价值。
该方法适用于土地用于商业、工业或其他收益性项目的估价。
估价过程包括确定土地每年的收益、收益期限（即土地使用年限）、折现率等，并通过公式计算土地的现值。
案例：城市中心区域有一块1000平方米面积的土地，用于建设一座商业大楼，预计每年可租赁收入为100万元，预计使用年限为30年，折现率为8%。
根据收益法，可计算该土地的市场价值为：100/(1+8%)+100/(1+8%)^2+…+100/(1+8%)^30=1162.04万元。
成本法是基于土地的成本来估价，即土地的市场价值等于建设一座与其相似的新土地的成本。
这种方法适用于土地没有交易记录、市场活跃度低或数据缺乏的情况。
成本法的估价过程包括确定项目的建设成本、调整因素（如磨损、破损等）和剩余价值等。
综上所述，土地估价方法主要包括比较法、收益法和成本法。
不同的方法适用于不同的估价情况，对于市场活跃度高、数据丰富的地区，可以优先考虑比较法；对于用于商业、工业等收益性项目的土地，可以采用收益法；对于缺乏交易记录或市场活跃度低的土地，可以使用成本法。
在进行土地估价时，需要综合考虑多个因素，灵活运用各种方法，以达到更准确的估价结果。
房地产评估师的农村土地估价方法与案例
房地产评估师的农村土地估价方法与案例随着中国农村经济的快速发展，农村土地估价作为重要的评估工作之一变得越来越重要。
房地产评估师在对农村土地进行估价时，需要运用适合的方法来保证估值的准确性。
本文将介绍一些常用的农村土地估价方法，并结合实际案例进行说明。
一、农村土地估价方法1. 市场比较法市场比较法是评估师最常用的方法之一。
根据农村土地的特征和周边土地的交易数据，评估师可以建立一个合理的市场比较模型，用于估算目标土地的价值。
评估师需考虑土地的位置、土地规划用途以及土地面积等因素，并比较周边土地的交易价格，从而得出合理的估价。
2. 收益法收益法是另一种常用的农村土地估价方法。
该方法主要基于土地的收益潜力来确定价值。
评估师需考虑土地的产出能力、农产品的市场价值以及土地的开发潜力等因素，综合计算得出土地的现值。
此方法适用于存在农产品生产、土地租赁等经济收益的农村土地。
3. 成本法成本法是一种基于土地开发成本来确定价值的方法。
评估师需要对土地的开发建设成本进行综合计算，并考虑土地的附加值和剩余价值等因素，从而得到土地的估价。
此方法适用于未开发的农村土地或者需要进行重新规划和改造的土地。
二、农村土地估价案例分析以村庄周边的农地估价为例，假设某村庄周边有一块面积为5亩的农地，评估师需要对其进行估价。
首先，评估师可以采用市场比较法来估价。
调查周边土地的交易数据，发现相邻的土地交易价格在每亩50万元左右。
评估师将这一价格作为参考，结合目标土地的位置、用途等特征，得出初步的市场比较估价为250万元。
其次，评估师可以应用收益法对目标土地进行估价。
考虑到该土地可以用于种植农作物，评估师需要调查农产品的市场价值。
假设每亩土地的年产值为5万元，评估师可以将年产值乘以一个合适的折现率，计算出土地的净现值。
假设折现率为10%，那么5万元乘以10年折现率就是50万元。
因此，根据收益法，评估师得出目标土地的估值为50万元。
最后，如果目标土地尚未开发或者需要进行重新规划，评估师可以采用成本法进行估价。
土地估价理论与方法
土地估价理论与方法土地估价是指对土地价值进行评估的过程，是一个复杂而关键的任务。
土地估价的目的是确定土地的市场价格，为土地交易、土地征收、土地抵押等提供依据，因此具有重要的经济和社会意义。
本文将从土地估价的理论基础和估价方法两个方面进行探讨。
一、土地估价的理论基础1. 区位理论：区位是土地价值的重要决定因素之一。
土地的地理位置、交通条件、区域经济发展水平等都会对其价值产生影响。
在土地估价中，需要考虑土地所处的区位因素，并对其进行评估。
2. 极大极小理论：土地的估价往往是找出市场价格的最大或最小值。
通过比较各项影响因素的作用程度和权重，找到决定土地价格的核心要素，并据此对土地进行估价。
3. 经济学原理：利用经济学的供求关系等原理，可以对土地的市场价值进行评估。
通过对土地需求与供给的分析，可以预测土地价格的变动趋势，从而进行估价。
二、土地估价的方法1. 直接比较法：该方法是通过比较已经成交的具有相似特征的土地交易价格，以此确定要估价土地的市场价值。
通过找到相似性较高的土地，并根据其成交价格，结合对比分析，得出估价结果。
2. 收益法：该方法是以土地的收益为依据进行估价。
通过估计土地的潜在收益，进行现值折算，确定土地价格。
该方法适用于商业用地、工业用地等具有收益性的土地。
3. 成本法：该方法是以土地的重建成本为依据进行估价。
通过计算土地开发、建设所需的费用，并考虑到折旧、经济损耗等因素，确定土地的价格。
4. 市场折现法：该方法是通过对土地市场行情的了解和判断，结合经验判断进行估价。
考虑到市场供求关系、市场波动等因素，对土地估价进行调整。
5. 统计回归法：该方法是通过建立土地价格与影响因素之间的回归方程，通过统计分析得出土地价格的预测结果。
这种方法能够充分利用已有的数据，提高估价的科学性和准确性。
以上是常用的几种土地估价方法，每种方法都各自适用于不同的情况和目的。
在实际应用中，根据估价对象的特点和需求，可以综合运用以上方法，进行多角度、多层次的估价。
房地产估价方法之成本法
建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物的重新购建价格可以采用市场法；成本法求取；也 可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产 市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。 求取建筑物重新购建价格的具体方法，有单位比较法、分 部分项法、工料测量法和指数调整法。 （1）单位比较法 （单位面积法 、单位体积法）； （2）分部分项法； （3）工料测量法 ； （4）指数调整法 。
土地取得成本 指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、 成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价 款和在购置时应由房地产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契 税、交易手续费)构成。在目前情况下，根据房地产开发用 地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种： (1)通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发 生的费用和土地使用权出让金等。 (2)通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋 拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 (3)通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂 牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置 的熟地
销售费用 是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣 传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率 来测算 。 销售税费 是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作 为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类： (1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育 费附加(通常简称为“两税一费”)。 (2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
土地开发成本 取得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、 公共事业建设配套费和小区开发配套费 。 管理费用 是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用， 包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅 费等。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比 率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本 与开发成本之和乘以这一比率来测算。
土地估价原则和结果
土地估价原则和结果土地估价是指对土地进行价值评估，确定其市场价值的过程。
土地估价的目的是为了帮助买卖双方确定合理的价格，对于土地开发、土地租赁、土地抵押等决策也具有重要的参考价值。
土地估价主要依据土地估价原则来进行，同时还需要考虑土地估价的结果。
1.需求供给原则：土地估价首先要考虑土地的供需情况，根据市场上对土地的需求和供给程度来确定土地的价值。
当市场上供给过剩时，土地的价格会下降，而当市场上需求超过供给时，土地的价格会上涨。
2.比较市场法原则：比较市场法是一种常用的土地估价方法，它通过对类似土地进行比较来确定土地的价值。
估价人员可以根据土地的位置、用途、土地性质等特征，选取相似的土地进行比较分析，从而确定土地的价格。
3.成本法原则：成本法是另一种常用的土地估价方法，它根据土地的成本来确定土地的价值。
成本法主要侧重于计算土地的开发成本，例如土地的购买成本、土地的整理成本等，然后根据这些成本来确定土地的价值。
4.收益法原则：收益法是通过考虑投资土地所能带来的收益来确定土地的价值。
估价人员可以根据土地可能的收益水平以及对风险的评估来确定土地的价格。
5.情况调查原则：土地估价需要进行详细的调查研究，包括对土地的所有权、用途、限制条件等方面进行调查，从而全面了解土地的特点，为估价提供参考依据。
土地估价结果反映了土地的市场价值，它是估价人员进行土地估价工作的最终目标。
土地估价结果的准确性对于买卖双方的利益都非常重要，因此在进行土地估价时需要尽可能准确地评估土地的价值。
土地估价结果通常以一个具体的数值来表示，例如以每亩、每平方米等单位来衡量。
这个数值是根据所采用的土地估价方法以及相关数据进行计算得出的。
土地估价结果可以作为买卖双方进行价格谈判的基础，也可以作为土地开发、土地租赁、土地抵押等决策的参考依据。
需要注意的是，土地估价结果并不一定等同于土地的实际交易价格。
实际交易价格受多种因素的影响，如市场情况、买卖双方的议价能力等。