优先承租权的性质
论承租人优先购买权的权利属性
［ 作者简介］韩学平（ ９２一） 男 ， １６ ， 黑龙江哈尔滨人 ， 东北农业 大学法学 院院长 ， 士后 ， 士生导师 ； 博 博 研究方 向 ： 民商
法 学
第１ 期
韩 学 平 ： 承 租人 优 先 购 买 权 权 利 属 性 论
－０ １９・
权效力 ， 当在 物权法 中予 以规定 ， 应 承租人 优先于 他人享 有购买权 ， 而他人是 不特定 的多数人 ， 这显 然不是 债权所具 有的特征 ， 而是一种 对世权 ， 是一 种物权 。 第二 形成权说 或附条件形 成权说 。该说认 为 优先购买权 无论 法定 或 是 约定 ， 性质 上 皆属 形 成 权， 即优先 购买权仅 依一方 的意思表示 ， 形成 以义 务人和第 三人买 卖合 同同样 条 件为 内容 的合 同 ， 无 须义务人 （ 有权人 或 出卖 人 ） 所 的承 诺 ， 不过 此 项 权利 附停 止条 件 ， 待义 务人 出卖 标 的物 与第 三 人时， 才能行 使 。 第三期 待权 说。该 说认 为 ， 先 购买 权 是 一 优 种期 待 权 ， 的物 所 有 权 人 （ 标 即共 有 人 、 出租 人 等） 未将 标 的物 出卖 ， 优先 购 买 权 人 的权 利 尚 则 未 现实化 ， 只处 于期待 权状态 。根据该 观点 ， 租 承 人优先 购买权 并不是承 租人在 任何时候 都能享有 的一种 现实 的权利 ， 出租人 出卖 租赁物 之前 ， 在 承 租人 的优先购 买权 仅仅 表 现 为一 种 可能 ， 有 在 只 特定 的法律事 实出现 ， 即当 出租人 出卖租 赁物时 ，
性质 、 具体 的制度设 计 、 出租人 出卖租赁 物 时通知 义务 的履 行 方式等 主要 问题提 出 自己的见解 和观 点 ， 以期对 民法典 的制定贡献 自己的绵薄之 力。 ［ 关键 词 ］ 承租人 ； 优先购 买权 ； 利属 性 权 ［ 中图分 类号 ］ ９ ０ ５ Ｄ ２ ． ［ 文献标识 码 ］ Ａ ［ 文章编号 ］６ ２３ ０ （０ ０ ０ －１８０ １７ －８ ５ ２ １ ） １ ０ －３ ０
论不动产租赁权的物权性质
赁物上设立他物权 的， 租赁权优于他物权 。 第二 ， 优先购 买权 ， 这是也 是租赁权物权化 的标志之一 。第三 ， 承租优先权 。这是 《 罗斯民法 俄
典》第 ６ １条 确 立 的 原 则 ， 据 这 一 原 则 ， 租 人 正 确 履 行 了 自己义 ２ 根 承
租 人 只 是 持 有物 ， 言 之 ， 完 全 依 赖 于 出租 人 ， 仅 取 得针 对 出租 人 务 ， 换 他 仅 在租赁期届满时 ， 在相 同条件下具有优先于其他人续签租赁合 同
生着 显著 的变化 ， 呈现 出物权化的趋势。 而租赁权的物权化表现在 以
下方面 ：
“ 利用” 的趋势 ， 仍遵循 旧例认可租赁权的债权性质， 难以有效的保护
承 租 人 的 利 益 从 各 国 立法 现 状 来 看 ， 产 的 租 赁 权一 般 仍 停 留在 单 纯 债 权 的形 动
Ｉ租赁权的对抗效力 ． 首先由于承租人租赁财物在于使用 收益 ， 目的的实现须 以占有 其
移转于 自己。
但该说实际上没有区分租赁契约之 债权性 与租赁权本身之物权 性 。 牛 定主体之 间的法律行为 ， 其意思表示之内容却并非都是建立一 个仅仅拘束当事人 自己的债权法律关系。用益物权和担保物权的设
定 ， 是 在特 定 主 体 之 间 以 当 事人 的债 权 契 约关 系 引发 变 动 的 ， 管 都 尽 在 物权 行 为理 论 看 来 还 有 一个 物 权 行 为 才 发 生 物 权 变 动 的 效 果 。但 对 于 租 复 权 ， 律 没 有 区分 租 赁 契 约 与 租 赁 权 ， 是 直 接 认 为 租 赁权 法 而
承租人行使 占有、 使用和收益的权 能， 也排除了再设立 以占有为前提
的其 他 物 权 ， 够 以 自 己的 名 义 来 向 第 三 人 要 求 返 还 租 赁 物 。 其 次 ， 能
优先续租权法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，租赁市场日益繁荣。
租赁合同作为租赁双方权利义务关系的法律依据，其重要性不言而喻。
在租赁合同中，优先续租权是一项重要的权利，它关系到租赁双方的利益平衡。
本文将对优先续租权法律规定进行详细解读，以期为租赁双方提供参考。
二、优先续租权的概念优先续租权，是指承租人在租赁期满后，有权在同等条件下优先续租租赁物的权利。
简单来说，就是承租人在租赁期满后，如果愿意继续租赁，有权利在同等条件下与出租人续签租赁合同。
三、优先续租权的法律规定1.《中华人民共和国合同法》《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人享有优先续租权。
出租人应当在租赁期满前六十日通知承租人。
”2.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》第五十一条规定：“租赁期限届满，承租人要求续租的，出租人应当继续出租，但租赁期限不得超过原租赁期限的一半。
”3.《中华人民共和国民法典》《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限届满，承租人要求续租的，出租人应当继续出租，但租赁期限不得超过原租赁期限的一半。
”四、优先续租权的行使条件1.租赁期限届满：承租人行使优先续租权的前提是租赁期限届满。
2.出租人未通知：出租人在租赁期满前六十日未通知承租人，承租人才能行使优先续租权。
3.同等条件：承租人行使优先续租权时，应在同等条件下与出租人续签租赁合同。
4.租赁期限限制：根据《城市房地产管理法》和《民法典》的规定，续租期限不得超过原租赁期限的一半。
五、优先续租权的法律效力1.对出租人的约束力：出租人不得在租赁期满前六十日内单方面解除租赁合同，侵害承租人的优先续租权。
2.对承租人的约束力：承租人在行使优先续租权时，应当遵守租赁合同的约定，不得擅自改变租赁物的用途。
六、优先续租权的法律风险1.出租人可能利用优先续租权限制承租人：出租人可能利用优先续租权限制承租人行使权利，如提高租金、限制租赁期限等。
2.承租人可能因行使优先续租权而失去更好的租赁机会：如果出租人同时向多个承租人提供续租条件，承租人可能因行使优先续租权而失去更好的租赁机会。
房屋承租人优先购买权
浅论房屋承租人优先购买权中图分类号：d923.2 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2010）11-258-02摘要 2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），该解释第21条至24条对房屋承租人享有的优先购买权的行使、效力以及限制等作出了具体的规定。
房屋承租人优先购买权旨在维护弱势群体了利益，实现社会公平，但限制了房屋所有人的所有权，对当事人关乎重大，本文即在此基础上联系我国法律对房屋承租人优先购买权的规定对其予以分析。
关键词优先购买权所有权租赁一、房屋承租人优先购买权概述优先购买权（先买权）是指在特定法律关系中民事主体依照法律规定享有的优先于其他人购买某项特定财产的权利。
其中，房屋承租人优先购买权是先买权的一种，它是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。
（一）我国相关立法历程无论是1952 年颁布的《解答关于处理房户行使优先购买权案件发生疑义问题的函》、 1983 年国务院于颁布的《城市私有房屋管理条例》、1988年颁布的《意见》、1999 年颁布的《合同法》、2009年7月最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），都对房屋承租人优先购买权作出了规定，或为概括性的规定，或为明确具体的规定。
在一次次的立法中，相关法律制度逐渐完善，对于房屋承租人优先购买权有了较为系统和具体的规定，解决了很多司法审判中的不确定性，限制了法官自由裁量权的行使，避免了同案不同判的不公正审判，维护了法律权威。
（二）立法意图房屋承租人优先购买权是法律赋予承租人在出租人出卖房屋时享有的以同等条件优先购买该房屋的权利。
房屋承租人的此项优先购买权在赋予承租人先买权的同时，无疑限制和牺牲了房屋所有人及第三人的权利，尤其是对于善意第三人。
论房屋承租人优先购买权的限制性保护
意义 。在过去 的计 划经济 时代及 改革开 放之初 ，房屋基本 上属 于公房 ，拥有 私房 的公 民一 般也 自住其 屋 ，很 少 出租 或 出售 ，国家为稳 定房屋 居住关 系 ，保 障承租人 及其家庭
的基本生活需求 ，赋予 承租 人优先 购买 承租房屋 特别是 所 承租 的公房 ，确实能 “ 在一定程 度上承认 既存 的社会关 系，
效。１９ １ １日起施行的 《 ９９年 Ｏ月 中华人民共和国合同法》 （ 以 下简称 《 合同法》 ）第二百三十条规定 ：出租人出卖租赁房屋
的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 ，承租人享有以 同等条件优先购买 的权利。上述法律规范虽然确立了房屋承租
易行 。“ 居者有其 屋” 的民法保障制度逐渐被廉租房、经适 房等社会保 障制度 所取 代 ，过去 承租人 优先购 买权所 追求 的生存 和安全价值 ，对基本社会秩序 的维护 已不复存在。
承租人优先购买权是世界各 国普遍确立的一项 民事法律 制度。所谓房屋 承租 人优先 购买权 ，是指 在房 屋租 赁关 系 中，承租人依照法律规定所享有 的，在出租人 出卖该 租赁房
买权者认为 ：先买权制 度赖 以存在 的秩序价 值和 效率价值
在 当今商 品经济迅速发 展和住 房制 度改革 的背景 下 已失去
一
、
房屋 承租 人优 先购 买权存 废之争
第一种观点就是 废弃论 ，认 为房 屋承租 人优先 购买权
制度 的存在 已无法 带来立 法者 预想 的积 极社会 效果 ，且 法 理依据不充分 ，实践 中也存 在不少 让人难 以理解 和把握 的 地方 ，实无立法强 制保 护的必要 。主张废弃 承租人 优先购
租人，承租 人 在同等条件下 ，享有优先购买权 ；出租 人未按此
论现有承租人优先购买权制度的缺陷与完善
论现有承租人优先购买权制度的缺陷与完善摘要最高人民法院通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》，其中对承租人房屋优先购买权做出了进一步规定，对承租人优先购买权的性质、限制行使的情形以及救济方式都重新界定，但其在个别问题上还有可斟酌之处，且该解释对同等条件、合理期限和赔偿数额等方面仍未明确。
因此本文对这些问题进行了深入分析，以求进一步完善我国的承租人房屋优先购买权制度。
关键词房屋承租人优先权优先购买权作者简介：尹雯，上海大学法学院2010级法学院法律硕士。
一、房屋承租人优先购买权的含义和渊源房屋承租人的优先购买权是指在房屋出租人出售房屋给第三人时，应该在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人，承租人依法享有在同等条件下优先于他人而购买的权利。
在立法之初，当时的不动产资源并不是十分充裕，因此承租人享有房屋的优先购买权是顺理成章的。
但是，社会发展到今天，不动产资源已经十分充裕的情况下，出租人为何将房屋租赁给承租人而不是他人呢？那很可能就是基于一种相互信赖的关系。
这种在诚实信用基础上建立的租赁关系使得出租人在要出卖租赁物的时候应该提前告诉承租人，因为承租人承租的房屋也是因为各种因素：价格公道、交通便利、信赖出租人、甚至是为了获得承租人优先购买权，所以承租人对出租人付出的这种信赖利益是需要尊重和保护的。
另一方面，我们从合同法来看，租赁合同本身是一种双务合同，双务合同中义务人要转让这种租赁义务也是需要经过承租人的同意才可以。
因此，从承租人优先购买权的本意看，承租人的优先购买权就是为了保护租赁关系的稳定和安全，对出租人出卖租赁房屋的所有权权能进行一定的限制。
二、浅析《解释》中的承租人优先购买权制度随着经济的发展，房屋买卖和租赁也越来越多，审判实践中也出现的一系列问题，因此，2009年最高人民法院出台了《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》（以下简称《解释》）第21条规定：“出卖人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理
共有人和承租人的优先购买权哪个更优先？优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。
但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么，近亲属、按份共有人的优先购买权和承租人的优先购买权哪个更优先呢？我们先了解一下相关法律及司法解释的规定：《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《中华人民共和国物权法》第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
对此，《中华人民共和国民法典》第七百二十六条作出了明确规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人亦不得主张优先购买权。
试析房屋承租人优先购买权的行使与限制
试析房屋承租人优先购买权的行使与限制作者：安之楠来源：《学术探索》2012年第11期摘要：我国法律规范对房屋承租人的优先购买权进行了规定，但对于房屋承租人的优先购买权的行使条件及限制的规定还较为笼统，可操作性不强。
通过对承租人优先购买权的研究，深入分析该问题的现状，理顺房屋承租人优先购买权的行使条件与限制，从而在实践中妥善处理相关争议。
关键词：房屋承租人；优先购买权；行使；限制中图分类号：DF529 文献标识码：A 文章编号：1006-723X（2012）11-0036-04房屋纠纷通常都是民事案件的高发地带，且承租人优先购买权又是房屋纠纷的重要组成部分，自然受到相关学者与司法实践的高度关注。
虽然我国相关法律规范及最高人民法院出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》都对房屋承租人的优先购买权进行了一些规定，但房屋承租人的优先购买权的行使条件及限制还是仅限于原则性规定，缺乏明确具体的规定。
一、房屋承租人优先购买权的概论（一）房屋承租人优先购买权的概念《房地产统计指标解释（试行）》的规定，房屋承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人或其他组织在房屋租赁合同的存续期内，依照法律的规定，于出租人出卖租赁房屋时在同等条件下优先于其他购买人而购买房屋的权利。
一是法定性。
我国《合同法》第230条明确规定了房屋承租人对于租赁房屋的优先购买权。
二是期待性。
当房屋租赁关系成立之时，承租人并不当然可以行使优先购买权，只有在出租人将房屋出卖给第三人之时，承租人在同等条件下才享有这一权利，故房屋承租人优先购买权具有期待性。
三是限制性。
出租人出卖自己的房屋虽然是自己的合法权利，但法律设定承租人优先购买权是对出卖人出卖房屋权利的一种限制。
四是期限性。
我国《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下文简称为《解释》）第24条规定表明，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买该租赁房屋的，其优先购买丧失。
优先续租权的法律规定(3篇)
第1篇在我国房地产市场中，租赁关系是常见的法律关系之一。
租赁合同作为租赁关系的主要表现形式，其内容涉及到租赁双方的权利和义务。
其中，优先续租权是租赁合同中的一项重要条款，它关乎租赁双方的合法权益。
本文将从优先续租权的概念、法律规定、行使条件以及法律保护等方面进行详细阐述。
一、优先续租权的概念优先续租权，是指租赁合同到期后，承租人在同等条件下，享有优先续租租赁物的权利。
这一权利旨在保障承租人的居住稳定，避免因房屋租赁关系的不稳定而给其生活带来不便。
二、优先续租权的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》《合同法》第二百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人可以按照原租赁合同约定的条件续租。
”这一规定明确了承租人在租赁期限届满后享有续租的权利。
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》第三十八条规定：“租赁期限届满，租赁双方可以协商续订租赁合同。
续订租赁合同，原租赁合同的权利义务关系继续有效。
”该条规定了租赁双方在租赁期限届满后可以协商续订租赁合同。
3. 《中华人民共和国民法典》《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限届满，承租人可以按照原租赁合同约定的条件续租。
承租人未按照原租赁合同约定的条件续租的，出租人可以要求其腾退租赁物。
”该条规定了承租人在租赁期限届满后享有续租的权利，同时也明确了出租人在承租人未按原租赁合同约定条件续租时可以要求其腾退租赁物的权利。
三、优先续租权的行使条件1. 租赁期限届满优先续租权是在租赁期限届满后产生的，承租人只有在租赁期限届满时才能行使优先续租权。
2. 租赁双方未提前终止租赁合同如果租赁双方在租赁期限届满前已经协商一致终止租赁合同，则承租人不再享有优先续租权。
3. 同等条件同等条件是指承租人在续租时，所提出的租赁条件与原租赁合同约定的条件相同，包括租金、租赁期限、租赁物的使用范围等。
4. 租赁物未被占用租赁物在租赁期限届满后未被占用，才能行使优先续租权。
续租优先权的法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，租赁市场日益繁荣。
租赁合同作为一种重要的民事法律关系，涉及到租赁双方的权益。
为了保障租赁双方的合法权益，我国《合同法》和《租赁合同司法解释》对续租优先权进行了明确规定。
本文将从续租优先权的概念、法律规定、适用范围、行使条件等方面进行详细阐述。
二、续租优先权的概念续租优先权，是指租赁合同到期后，承租人在同等条件下，享有优先续租的权利。
续租优先权是租赁合同中的一项重要条款，对于稳定租赁关系、保障租赁双方的合法权益具有重要意义。
三、续租优先权的法律规定1.《合同法》《合同法》第二百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人有权在同等条件下优先续租。
”这一规定明确了续租优先权的存在。
2.《租赁合同司法解释》《租赁合同司法解释》第三条规定：“租赁期限届满，承租人请求继续承租的，应当符合以下条件：（一）租赁期限届满前，承租人未违约；（二）租赁期限届满后，出租人未提出异议；（三）承租人提出续租申请；（四）租赁期限届满后，双方当事人未达成续租协议。
”3.《物权法》《物权法》第二百四十一条规定：“租赁期限届满，承租人未续租，出租人有权收回租赁物。
”这一规定保障了出租人的合法权益。
四、续租优先权的适用范围续租优先权适用于以下情况：1. 住宅租赁合同：住宅租赁合同中的承租人享有续租优先权。
2. 办公室租赁合同：办公室租赁合同中的承租人享有续租优先权。
3. 商业用房租赁合同：商业用房租赁合同中的承租人享有续租优先权。
4. 仓库租赁合同：仓库租赁合同中的承租人享有续租优先权。
五、续租优先权的行使条件1. 租赁期限届满前，承租人未违约。
2. 租赁期限届满后，出租人未提出异议。
3. 承租人提出续租申请。
4. 租赁期限届满后，双方当事人未达成续租协议。
六、续租优先权的法律效力1. 续租优先权具有强制执行力，出租人不得违反。
2. 承租人行使续租优先权，出租人不得拒绝。
3. 出租人违反续租优先权，应当承担违约责任。
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优先承租权的性质
优先承租权的性质存在着一定的争议[1]，存在着法定权利说和约定权利说的
不同观点。
法定权利指的是某种权利的存在是基于现有立法规定，即该权利的成立条件、
适用范围、效力等都是在法律中有明确的规定，而不能由当事人依据意思自治的
原则，通过平等协商而定。在房屋租赁中，承租人的优先承租权更加倾向于对承
租人利益的保护，如果法律未对该权利做出明确的规制，则可能导致承租人在实
践中滥用该权利，损害到其它第三方主体的利益，不利于公平公正的市场秩序构
建。因此必须要肯定优先承租权的法定性特征，才可以更好地督促该权利的行使。
租赁人的优先承租权法定性特征，大致体现在以下几个方面：（1）优先承租权的
主体与客体是由法律明确的规定，即主体应当是该房屋的原有承租人，客体应当
是该原有的出租房屋；在行使该项权利的时候，应当有满足相应的条件，即原承
租人与第三人处于“同等条件”；优先承租权行使的期限是，出租人在租赁合同
届满期前三个月，应当主动通知承租方，并且听取承租方的决定。这些都是法律
做出的明确规定，可以节约市场交易的成本，促进市场交易秩序的稳定发展。
优先承租权约定权利 ：在《合同法》230条、286条中分别规定了出租人优
先购买权、建设工程价款优先受偿权，但是在《合同法》中并没有明确规定承租
人享有优先承租权，这项权利是立法实践中不断出现的现象，并没有通过法律形
式加以固定，因此有学者认为该项权利是约定权利。如果以立法方式规定了优先
承租权，则可能产生以下弊端：（1）如果以法律形式来规定该权利，则限制了出
租方与第三方的契约自由，不利于房屋资源在不同个体之间的有效流转；（2）如
果以法律形式规定了该项权利，则导致出租人丧失了其与第三方合作的机会，将
出租人与原承租人完全绑定；（3）法律如果明确规定了该项权利，则可能导致权
力的滥用。即原本优先承租权是便利承租人的权利，但是因为缺少对权利的限制，
导致了权利出现滥用。
因此有的学者提出，房屋有限承租权是属于约定权[2]，不需要法律对其作出
任何的规定。双方当事人是否可以行使该项权利，完全由双方当事人通过约定的
方式加以明确。因此优先承租权是承租方与出租方之间约定的权利，并不是法律
规定的权利。承租人要想行使该权利，必须要现在原有的租赁合同约定该项权利。
[1]
王燕军：《房屋租赁合同中优先承租权问题初探》，载《生产力研究》2009年第18期。
[2]
冯歆蕊：《优先承租权实证研究》，复旦大学，2010年版第41页。
这两个观点之间的争议我们可以通过案例来进行分析。商铺所有人将自己的
房屋出租给承租人，双方签订了合同且在合同中约定：该商铺的租赁期限为3
年，当租赁期限届满之日前2个月，承租人可以要求续租该商铺，并且享有优先
承租权。但是等到租赁合同到期之后，出租人拒绝将房屋再继续租赁给该承租人，
最终承租人提起诉讼，要求出租房继续与其签订租赁合同。很显然，合同双方基
于真是的意思表示而约定了该权利，并且从维护交易秩序的稳定和促进市场经济
发展的角度出发，承租人在租赁期间并无违反合同约定的行为，因此应当继续承
租。而另外一种情况就是：承租人租赁了某商场的柜台，在合同到期之后，承租
人提出了继续承租该房屋的请求。但是出租方以双方没有约定优先承租权为由，
拒绝继续与原承租人签订租赁合同。这种情况下双方并未约定优先承租权，但根
据法院的判决可以得知出于公平正义和诚实信用原则可以支持承租人的请求，享
有优先承租权。
如果通过法律来规定优先承租权[3]，则意味着该项权利有原本的当事人意定，
上升到法定权利的高度，此时租赁双方再签订合同的时候，则需要严格按照法律
规定内容行事。但是是不是所有租赁关系中，承租人都享有该项权利呢？这个需
要从房屋性质以及如何行使该项权利的角度思考。
法国的租赁续展制度中规定了，续展房屋的范围指的是“房屋不动产或者相
关场所”[4]，这也就意味着如果该建筑没有屋顶、开放式，或者没有足够面积用
来商业经营或者居住，则无法适用续展制度。随着经营方式的千变万化，承租人
的租赁对象也是纷繁复杂，比如有的商家为了某个特定假日的活动，会选择租赁
商场某个柜台，或者某块区域用来开展临时性的经营活动，而这种场所就很难定
义为法律意义上的“房屋”，因为这些场所具有开放性、小面积、租赁期限短暂
等诸多特征，这种场所的租赁者是否应当享有优先承租权呢？笔者认为此时应当
根据经营情况而定，如果承租人租赁的场地并不完全决定承租人的收益，或者只
是对承租人的经营活动起到辅助效果，如果出租方不愿意续租，并不会直接限制
承租人的后续经营，这种情况下则不需要保护其优先承租权。
有的房屋是出租用来开展商业销售活动，而有的房屋则专门用来办公。这种
房屋并不是直接借贷客户，因此如果出租人不愿意继续出租，也不会影响到承租
人的客源，因此笔者认为也不应当将其纳入保护范畴。
有的房屋是他人用来居住使用，房屋直接与其日常生活紧密联系，因此这部
[3]
温海敏：《租赁合同优先承租权案例评析》，湖南大学，2012年版第15—16页。
[4]
[法]伊夫·居荣：《法国商法》，罗结珍译，北京：法律出版社，2004年版。
分房屋的承租人在租赁关系中是属于弱势方，法律应当予以倾向性的保护，将其
纳入到权利范畴之中。还有其它类型的纠纷，比如政府需要征收土地而导致出租
人不愿意继续出租，或者该房屋权属有争议等，这些也不应当纳入保护范畴。以
上对于权利保护的主体范围应当在法律制度中加以明确，在实践中才可以有效执
行。