深圳福田中心区(CBD)规划.ppt

[精彩案例] 深圳市福田区分区规划

【案例】《深圳市福田区分区规划》（1998—2010）（2003年深圳市第十届优秀规划设计三等奖项目负责人：李晨主要参与人员：肖卫群、谭维宁、闫志杰、陈伟新、黄金协编单位：武汉钢铁设计研究院深圳院■项目概况项目是在编制完成《深圳市城市总体规划（1996-2010）》后，由深圳市规划与国土资源局于1997年10月开始着手委托的。

本次分区规划主要以《中心区的开发建设与福田周边地域的协调发展研究》、《福田工业区调整与持续发展对策研究》、《福田区农村城市化地域改造发展对策研究》等三个专题研究报告为基础，重点落实、细化总体规划的目标内容，以更好地指导今后福田的规划建设管理，并为编制下层次法定图则提供切实有效的指导依据。

规划范围为福田区的行政辖区范围，面积78.8平方公里，其中深圳河改道形成的河套地区123.8公顷用地，纳入本次规划作为“发展备用地”进行统计。

规划编制时间：1997年11月～2001年4月■项目特点及创新1、研究内容构成及方案建构●现状分析：主报告（含土地利用、配套设施、绿化状况、生态环保、规划设计与管理、道路系统、市政配套设施现状分析）＋用地专题＋教育专题＋工业区专题＋新旧村专题●规划人口控制目标的确定：以计划下相对稳定增长的户籍人口为基数结合《深圳市城市总体规划》中2010年福田区户籍与非户籍人口比进行确定。

●土地开发强度控制：根据福田区的结构布局，将福田区划分为6个片区，29个街坊6个特殊区。

本着“统一规划开发使用强度，形成主次分明的城市格局”的原则，针对片区各街坊提出了相应的土地开发强度控制，开发强度指标包括居住人口容量、毛容积率、总建筑量、绿地率等。

●土地利用规划：根据现状调研分析及专题报告研究的结论，在分区未来的发展中，土地利用将出现结构性转化，以工业用地向居住、商贸、G/IC几类用地的转化为主。

居住用地的增量较多和绿地的大幅度增加及进一步明确界定是本项目的两个显著特点。

●针对现状存在的各类问题（公共设施、道路系统、交通设施等方面问题）提出应对措施和原则。

中央商务区(CBD)核心规划方案

中央商务区（CBD）核心规划方案总规划师：安岗中央商务区（CBD）是一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚集区，是城市经济发展的火车头，是城市总体战略意图的具体表现。

要想建成区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区（CBD），需要有科学的规划、绿色生态设计，要达到有便捷的立体交通网络及各种配套设施一应俱全。

要达到这个目标，最重要的是建好中央核心商务区；他是中央商务区（CBD）的龙头，是人气的主要活动区域。

对国内来讲， CBD 是一个中心城市对外辐射的核心桥头堡；对国外来说， CBD 是一个进入中国中心城市的门户。

伴随着中国加入世贸组织，将有大批跨国公司、金融机构进入中国，建立它们的总部，引发众多行业聚集，这必然对中央商务区的高档办公环境产生大量、持续的需求。

加快建立 CBD 将有助于接纳来自于国外的服务、贸易、金融、证券、商务等行业的投资。

CBD 作为国际性商务活动的平台，外商习惯它、认可它。

在中国中心城市建设中央商务区，实质上是为国内企业提供了与国际商务接轨的必要条件。

因此，抓住机遇，加快建设 CBD 是中国迎接“入世”挑战的客观需要。

当前国内的区域经济竞争，首先表现为中心城市间的竞争，而中心城市的竞争很大程度体现在 CBD 的功能和水平上。

也可以说区域经济的竞争集中体现在 CBD 之间的竞争上， CBD 将成为国内区域经济竞争的制高点。

另外，国际经济竞争的突出特点，也表现在各国大城市之间的竞争上。

竞争的一个主要方面就是形象竞争，也就是有没有中央商务区的竞争，一个规划科学的CBD ，可以提高这个城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。

同时也可以通过 CBD 这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。

一个好的 CBD 规划，需要有一个灵魂建筑群，这个建筑群不但要是 CBD 区域的主要商贸、金融、信息、文化、会展及办公集散地，而且是中心城市的标志。

我们用国内外的 CBD 进行比较说明。

福田中心区写字楼

大中华国际金融中心大堂：高度为7.5米，由于整栋建筑没有全部完工，所以大堂面积稍显偏小
大中华国际金融中心
停车位配比情况
大中华国际金融中心
电梯参数
大中华国际金融中心如图所示，红色框住部分为客梯，绿色框住部分为消防梯
大中华国际金融中心
标准层
标准层为5至35层
标准层高：4.0m
标准层面积：2500㎡
标准层平面图
嘉里建设广场
避难层
层高：7.7m
功能：避难层、广场
裙楼
层数：3层
高度：首层7.2m，二三层4.8m
现功能：咖啡厅、银行等商铺
嘉里建设广场
盥洗室设置
嘉里建设广场
物业
• 物业公司：嘉里物业管理（深圳）有限公司
• 物业管理费：22元/㎡·月
嘉里建设广场
• 建筑高度：280m
• 建筑层数：66层 • 容积率：13.02 • 绿化率：约15%
四号楼一号楼二号楼
卓越世纪中心1号楼
地理位置：福田中心区CBD南区福华三路会展中心东
卓越世纪中心1号楼卓越世纪中心位于CBD内，交通十分便捷。 • 地铁：处于城市干道系统的核心，地铁成为现代城市的一个非常重要的交通手段。 • 1、2、3、4号线贯通四向，围合CBD版图。 • 公交：10路、101路、 113路、204路…聚合多达 27条公交线路，公共交通畅达全城。
福田中心区写字楼案例分析
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写字楼案例
• 卓越世纪中心1号楼（2010年） • 卓越世纪中心4号楼（2010年） • 大中国国际金融中心A座（2010年） • 嘉里建设广场二期（2011年）
• 荣超大厦（2013年）

星河时代营销策划方案

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星河时代营销策划方案
•CBD（中央商务区）情况
•1、现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通信条件，便于现代商务活动的场所。
•2、CBD局限于一个大城市，并且是一个世界性的城市。真正意义上的商务中心区一定是公认的国际性城市。
•建筑布局： •由7栋高层住宅组成，创新波特曼国际共享街区，4万多平方米的内街区，2万多平方米的空中花园，打破传统豪宅高度封闭的空间模式，通过所有节奏空间过渡，使私密空间——半空间——开放性空间和谐的街接起来。
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星河时代营销策划方案
•项目的SWTO分析
•优势： •地段、位于CBD内、实力地产商、升值潜力、目前同区竞争对手少、大师级团队、项目特点针对性强
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星河时代营销策划方案
•推广思路
•2、开盘庆典
• 主题：星河·现代开盘庆典之国际生活，率先体验
• 活动内容：
• （1）雕刻表演：雕刻工艺师可以根据来宾的要求为来宾雕刻，并将完成品作为礼品
•
送给来宾。
• （2）爵士乐队：根据现在的气氛演奏，营造一个浪漫时尚的名流聚会环境。
• （3）现场表演大型的国标，伦巴、恰恰……将现场气氛提升至最高点。
•劣势： •况争对手是在深圳有较强实力的城建集团、社区配套还在完善与规划中
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星河时代营销策划方案
•项目的SWTO分析
•机会点： •市场潜力大，专业的CBD商务公寓刚刚起步，本项目领先一步。 •针对CBD的特性量身打造的配套公寓，针对性，适用性强。
•威胁点： •CBD的作为商务区与生活住宅区存在较大的差别，生活配套与氛围不够成熟。

CBD中央商务区

中央商务区目录[隐藏]CBD特征中央商务区的发展中央商务区的特征构建CBD应遵循的原则成功中央商务区的要素世界各大城市中心商务区列表CBD特征中央商务区的发展中央商务区的特征构建CBD应遵循的原则成功中央商务区的要素世界各大城市中心商务区列表CBD即中央商务区，是一个国际大都会的名片，具有超强的跨区甚至跨国的经济辐射力，如纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环、深圳福田CBD等。

中央商务区（英语：Central Business District，简称CBD），我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。

其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。

随后，CBD 的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。

中央商务区是一个城市现代化的象征与标志，是城市的功能核心，是城市经济、科技、文化的密集区，一般均位于城市的黄金地带。

集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。

具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，有大量的公司、金融机构、企业财团在这里开展各种商务活动。

例如，悉尼设有悉尼商业中心区，香港的商业中心区位于中环和尖沙咀。

美加等地称商业中心区为“Downtown”（城市商业区；闹区），因为过去的住宅区都在山上，而商店街都在山下。

而日本和韩国称中心商务区为“都心”或“繁华街”。

商业中心区大多是设于国家或地区的主要核心地带，区内有各种完善的设施，例如甲级商业大厦、大型购物中心、政府及公共机构、康乐文娱设施等。

此外，区内的可达度极高，公路干线、铁路、港口均设于区内的便利位置，方便市民由各区往来。

CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。

深圳各区域分析罗湖福田宝安南山光明龙华龙岗规划盘点

市政管网缺乏完整系统，旧管道不堪重荷，排污难、环境差；供电明线架设乱，有碍观瞻，存在严重的消防隐患
罗湖涅槃
✔ 推进城市更新改革试点、城市功能再造
✔ “二线插花地”棚户区改造
旧✘
✔ 推进蔡屋围、湖贝、笋岗-清水河、水贝-布心、莲塘五大区更新
✔ 建设完善交通路网
✔ 建设大梧桐新兴产业带，建设“一校三谷多园区”，努力打造深圳东部高新区
最昂贵的地价和租
金
最好的城市公共服
务资源
最好的文化
福田
最重要的社会活动
和机构
最时尚新潮的消费
最集中的建筑地标
最便利严格的交通
管理
区域之心
不同于罗湖蔡屋围CBD自然形成，福田CBD是由深圳市政府规划形成的
范围北起红荔路东起彩田路南至滨河路西到新洲路
医疗
医疗配套完善，且深圳医疗口碑最好的市一医院在罗湖，代表着深圳最高的医疗水平
教育
包括深圳中学、螺岭小学、翠竹小学、翠园中学等优质教育资源。多年教育的基础沉淀，高水准的整体的教学水平
罗湖已“老”
无系统性城市规划
罗湖是深圳最先开发的地区，当时没有太多系统性的城市规划概念，因此成为了深圳唯一一个没有中心区和整体城市规划的区
“水贝-布心”珠宝时尚产业集群及旅游购物目的地
集旅游、文化、购物为一体的时尚产业总部和设计营销中心，打造旅游购物目的地。
莲塘互联网产业园和口岸服务区
充分利用市、区两级创业中心“孵化器”，积极扶持中小企业发展、中小型科技企业的发展，维持并强化该区“互联网产业技术企业总部及工业开发、科研基地”功能。
口岸
福田口岸、亚洲最大陆路口岸—皇岗口岸

国家优质工程汇报材料

热烈欢迎国家优质工程复查组专家莅临检查指导深圳卓越时代广场工程“国家优质工程”复查汇报二〇〇八年八月十日工程汇报提纲工程概况工程目标工程设计、施工主要特点和难点设计、施工中新技术开发、推广应用工程质量管理及控制工程施工质量效果工程设计、施工的亮点施工过程采取的节能、环保措施工程安全施工及进度控制情况工程民工工资给付情况工程的综合效果一、工程概况——工程总体概况建设单位：卓越房地产开发有限公司设计单位：深圳市协鹏建筑与工程设计有限公司监理单位：深圳现代建设监理公司质量监督：深圳市质量监督站总包单位：中建三局第一建设工程有限责任公司主要参建单位：北方国际股份有限公司一、工程概况——工程总体概况中建三局第一建设工程有限责任公司资质：房屋建筑工程总承包特级一、工程概况——工程总体概况工程总投资：73000万元工程开工时间：2004年6月10日工程竣工时间：2006年10月13日工程备案时间：2006年10月19日总工期：799天一、工程概况——工程总体概况工程报建批复、施工手续齐全，行为规范——•工程立项批准文号：深计[2003]434号•规划许可证号：深规建许字[2005]综合218•施工许可证号：44030020040249001一、工程概况——工程总体概况工程外立面一、工程概况——建筑概况占地面积：7295平方米总建筑面积：119251平方米地下：3层地上：53层裙楼：4层建筑总高度：218米工程是一座集商业用房、办公、餐饮为一体的超高层智能化综合建筑。

主楼区域大堂中庭裙楼区域一、工程概况——建筑概况工程地下室：人防车库设备用房一、工程概况——建筑概况裙房为商业用房主楼5～52层为办公楼层53层及屋面附属结构为机电设备房21层、37层为避难层屋顶设有直升机停机平台。

一、工程概况——建筑概况工程防火分类为一类，按一级耐火等级设计。

地下室防水等级为2级，底板采用2.0厚水泥基结晶型防水涂膜和自防水混凝土结合（抗渗等级0.8MPa）。