方法适用性评价表

资信评估的分析方法

资信评估的分析方法第一条静态与动态相结合，过去的分析与未来分析相结合，要将企业的发展过程以及影响企业未来发展的内外部因素，经济和非经济的因素结合起来进行分析和预测，才能对企业的可持续发展状况作出准确的估计和判断。同时还要对受评企业进行持续的跟踪评估。第二条定量评价与定性评价相结合，资信评估以定量分析为基础，主要检查企业内部，如财务结构和质量、偿债能力、经营能力、经济效益等经济数据的真实性，准确性和全面性。在企业资信评估中，定性研究主要在定量分析的基础、外部支持力度等方面的特性及存在差异。第三条资料分析与实地考察相结合，担保项目企业资信评估需要特别注意现场考察和资料核实。现场考察可直接了解企业规模、设备能力、主要产品、经营状况、管理能力、技术能力、人员素质等方面，均可得到直接信息，我们必须进行进一步核实，有必要会聘请行业专家共同进行考察及评估。第四条宏观分析与微观分析相结合，资信评估对企业内部因素，企业外部因素，直接间接影响企业的因素、现实、潜在的因素，从国内、国际市场的等等进行全面分析，才具有全面性、科学性和权威性。宏观经济环境分析，包括经济形势、经济政策因素的影响以及行业情况的分析：（一）外部支持力度等方面的特性及存在差异。 1.经济形势分析：分析国民经济总体运行情况，以及消费、金融、投资、财政等方面影响； 2.经济政策分析：分析财政政策、货币政策、收入政策等方面影响； 3.行业分析：分析产业政策、行业特征、行业周期、行业水平、行业前景等方面的影响；（二）微观分析主要包括下面几个方面： 1.基本分析，分析市场环境、行业地位、经济区位、产品、竞争能力、成长性、领导素质、员工素质、管理水平及技术装备水平等； 2.财务分析，分析现金流量、收益、资产、负债等财务信息； 3.重大事项分析，分析重大关联交易、重大投资项目、重大资产重组、重大损失、重大或有事项、重大诉讼案件等。第五条横向分析与纵向分析相结合，将评估对象与相关行业（企业、项目等）比较，分析其所处的地位和优势劣势；将评估对象的当前状况与历史发展相比较，分析其成长性、发展潜力和趋势。第六条对企业申报资料及报表的真实性分析，我们公司采用要求企业提供审计报告，对企业进行现场考察，对企业提供的财务数据进行抽样检查包括进行账表、账证、账务等方面核查，要求企业提供贷款卡信息、银行对账单，查询工商、税务、海关等相关记录，审查企业供货及销货合同等方法了解其财务状况、经营能力、盈利能力及资金需求的真实情况。

新《房地产估价规范》解读——估价方法

新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。

增值税纳税评估指标体系及分析方法

增值税纳税评估指标体系及分析方法纳税评估指标：是税务机关筛选评估对象，进行重点分析时所采用的主要指标。分为：通用分析指标和专用分析指标两大类，使用时可以根据实际工作情况不断进行细化和完善。纳税评估指标预警值：是税务机关根据宏观税收分析、行业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及内部相关信息，运用数学方法测算出：算术、加权平均值以及合理变动范围。算术预警值：应综合考虑地区、规模、类型、生产经营季节、税种等因素，考虑同行业、同规模、同类型纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平，以使预警值更加真实、准确和具有可比性。纳税评估指标预警值可以根据自己地区的实际进行确定。纳税评估的分析方法 1、对纳税人申报纳税资料进行案头的初步审核对比，以确定进一步评估分析的方向和重点； 2、通过各项指标与相关数据的测算，设置相应的预警值，将纳税人的申报数据与预警值相比较； 3 、将纳税人申报数据与财务会计报表数据进行比较、与同行业相关数据或类似行业同期相关数据进行横向比较；

4 、将纳税人申报数据与历史同期相关数据进行纵向比较； 5 、根据不同税种之间的关联性和勾稽关系，参照相关预警值进行税种之间的关联性分析，分析纳税人应纳税相关税种的异常变化； 6、应用税收管理员日常管理中所掌握的情况和累计的经验，将纳税人申报情况与其生产经营实际情况相对照，分析其合理性，以确定纳税人申报纳税中存在的问题及其原因； 7、通过对纳税人生产经营结构、主要产品能耗、五号等生产经营要素的当期数据、历史平均数据、同行业平均数据以及其他相关经济指标进行比较，推测纳税人实际纳税能力。评估结果的处理 1、对纳税人评估中发现的计算和填写错误、政策和程序理解偏差等一般性问题，或存在的疑点问题经约谈、举证、调查核实等程序认定事实清楚，不具有偷税等违法嫌疑，无需立案查处的，可提请纳税人自行改正； 2、对纳税人评估中发现的需要提请纳税人进行陈述说明、补充提供举证资料等问题，应由主管税务机关约谈纳税人； 3、对评估分析和税务约谈中发现的必须到生产经营现场了解情况、审核账目凭证的应经所在税源管理部门批准，由税收管理员进行实地调查核实； 4、发现纳税人有偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税或其他需要立案查处的税收违法行为嫌疑的，要移交税务稽查部门处审核分析纳税资料的重点 1、纳税人是否按照税法规定的程序、手续和时限履行申报纳税义务。各

适宜性分析评价

适宜性分析评价适宜性分析是城市规划中经常用到的。其应用范围基本分为5 大类: 一是城市建设用地的评价,二是农业用地的评价, 三是自然保护区或旅游区用地的评价, 四是区域规划和景观规划, 五是项目选址以及环境影响评价。其中，最常用到的是城市建设用的适宜性评价。适宜性评价即根据各项土地利用的要求, 分析区域土地开发利用的适宜性,确定区域开发的制约因素, 从而寻求最佳的土地利用方式和合理的规划方案。合理确定可适宜发展的用地不仅是以后各项专题规划的基础,而且对城市的整体布局、社会经济发展将产生重大影响。在进行适宜性分析评价时需要考虑的影响因子有很多，生态方面的，经济发展方面的等等都有，不过通常情况下，适宜性分析主要考虑的是生态方面的限制性因素，如与水源，生态敏感地的距离，坡度高程等因素，所以通常意义上的适宜性评价可以狭义的理解为是生态适宜性评价。不同尺度下的生态适宜性评价其侧重是不同的，如果是大尺度的评价，可以进行建设用地的适宜性评价，如果具体到城市内部，可以进行居住用地工业用的适宜性评价。具体选用什么指标根据具体情况进行确定。需要注意的是，适宜性评价有两种。一种是在规划前期对区域的适宜性评价，为确定城市布局和环境保护提供参考，是规划的重要依据。另一种是对规划方案或是现有的情况进行适宜性评价，评价这个方案或是现状是不是适宜的。显然，第一种意义更大一些。这两种评价所采用的指标也是不同的，各有侧重。但目前的很多论文中，经常讲这两者混淆，一般情况下，总规或一些规划的前期分析多用第一种方法，规划的评价和环境影响评价多用第二种方法。

在方法上，适宜性分析采用的理论方法是数学概念中的多准则多目标评价，可以通俗的理解为多因子权重叠加，此外，对上面提到的第二种情况，多使用模糊数学的理论，其核心是计算单个指标的隶属度。在技术实现上，适宜性分析采用GIS技术。GIS具有强大的空间地理数据管理和分析功能,并能对分析结果给予直观显示,为具有空间属性特征的用地评价提供了一种有效工具。适宜性评价的过程可以这样理解：找到与适宜性相关的因子（经验及参考别人的，或专家来定，即德尔菲法），进行分级，将其对适宜性的影响用分级的方式区别出，再对因子赋以权重（经验或层次分析法），对每一个因子进行评价计算，最后进行叠加分析得到结果。其基本表达形式可以用式(1) 表示:S = f ( x1 , x2 , x3 , ?, xi ) (1) 式中, S 是生态适宜性等级, xi ( i = 1 ,2 ,3 , ?, n) 是用于评价的一组变量。目前常用的基本模型是权重修正法(式2) : S = ΣW i X i (2) 式(2) 中, S 是生态适宜性等级, Xi为变量值, W i为权重, i = 1 , 2 , 3 , ?, n。采用公式(2) 进行生态适宜性评价的最大问题是每个变量对于生态适宜性的贡献是十分复杂的, 既有正面又有负面的影响, 有些因素对某种土地利用构成绝对限制, 有些则构成发展潜力。通俗的讲，有的是限制性因素（例如近水30米内，坡度大于15限建），有的是潜力型因素（如越靠近交通要道越好），因素本身的情况不同。可以把生态适宜性理解为生态潜力扣除生态限制性的剩余。这在实现操作的时候很好处理，例如在栅格运算中，凡是0值得删掉就行，还有就是一些限制性因素可以去负值。

山东省房地产估价师案例与分析估价方法适用性分析模拟试题

山东省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。 A：估价目的、估价原则、估价时点 B：估价目的、估价原则、委托人 C：估价原則、估价对象、估价时点 D：估价目的、估价对象、估价时点 E：工业用地的监测点评估价格 2、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是。 A：估价对象的真实价值 B：估价对象的重置价格 C：估价对象的实际成交价格 D：合格估价师的重新估价结果 E：工业用地的监测点评估价格 3、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为元／㎡。 A：1920 B：2400 C：2560 D：3200 E：工业用地的监测点评估价格 4、按标志进行划分，分为品质标志和数量标志。

A：是否可以用质量表现 B：是否可以用数量表现 C：是否可以用重量表现 D：是否可以用面积表现 E：执行层的组织协调 5、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。 A．30% B．45% C．65% D．75% 6、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。 A：用途 B：建筑规模 C：容积率 D：绿地率 E：工业用地的监测点评估价格 7、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的。A：操作风险 B：信用风险 C：市场风险 D：法律风险。 E：借款合同

适宜性评价及空间分析

3、适宜性评价与空间分析 3.1 研究目的和意义土地利用研究对于当代的中国具有非常重大的意义。改革开放以来,随着经济和社会的快速发展,对土地的开发利用导致了自然资源需求量的急剧增加,引起了土地利用/土地覆被发生了显著的变化(周万村等,2000),由此带来了诸如土地退化、水土流失、植被破坏、水资源短缺等一系列生态环境问题,这引起了国家和社会的高度关注。从70年代后期开始,国家陆续开展了三北防护林、退耕还林还草、天然林保护等林业生态建设工程。黄土高原地区作为我国典型的生态环境脆弱区,首当其冲成为生态环境建设的重点地区,也因此成为我国土地利用变化研究的热点地区(李丽娟等,2005;李志等,2007;郝慧梅等,2007)。陕西省吴起县地处黄土高原腹地,是典型的水土流失和生态脆弱地区。1998年以来,全县积极响应党中央“再造一个山川秀美的西北地区”的伟大号召,在全县范围展开了封禁造林工作,于当年一次性退耕155.5万亩,实现了“封得住、退得下、还得下”的目标,是全国封得最早、退得最快、面积最大、成效最为显著、群众得到实惠最多的县份之一,成为全国退耕还林的一面旗帜,被国家林业局命名为“全国退耕还林先进县”。退耕还林工程的深入实施,使吴起的生态环境发生了巨大变化。土壤年侵蚀模数由1997年的1.53x104t/km2,下降到目前的0.54x104 t/km2,年降雨量已由1997年的478.3mm增至582mm,干早、暴雨、冰雹、霜冻等自然灾害明显减少,五级以上的大风已由1997年之前的年均19次降为5次,多年罕见的飞禽走兽重新显现,秀美山川初

露端倪,良好的生态链正在形成。在最新的EOS卫星遥感图片上,一片浓绿的颜色清晰地勾勒出了吴起的地貌轮廓,与毗邻的甘肃、宁夏、榆林地界形成了鲜明的对比。本文选取吴起县为研究区,在GIS平台上,运用退耕还林前后的遥感数据,综合分析退耕还林工程实施以来当地土地利用的时空变化,意义如下: (l)科学评价和总结吴起县退耕还林工程实施的成果,通过对其退耕还林前后土地利用时空变化及其生态效应的研究,反映其在生态建设驱动力作用下的土地利用变化特点,展现其生态建设的巨大成果。(2)通过研究其土地利用变化时空特点及限制因子,为当地决策部门制定生态建设和土地利用政策、开展土地利用规划提供依据。 (3)由于吴起县退耕还林工作非常典型,对其土地利用变化的过程和特点进行深入研究,为黄土高原地区的退耕还林、植树造林等生态建设工作的实施提供了很好的经验和样板,有利于同区的其他县份借鉴。 3.2 评价标准及方法 1、评价标准基于GIS的退耕还林分析：陡坡地退耕还林还草的核心问题是研究地面坡度与土地利用，特别是耕地的使用状况之间的关系。故本次研究着重于调查样区内主要土地利用类型(重点是耕地,包括滩旱地、沟旱地、梯旱地和坡地)中的地表坡度组成状况。经查阅相关文献资料，初步确定本次工作主要任务是为黄土高原地区坡耕地退耕还林还草提供准确可靠的基本地理信息，应用GIS技术可迅速清查土地利用详细状况。根据多年试验结果,黄土丘陵沟壑区地面坡度在3°, 8°, 15°, 25°, 35°是较为明显的土壤侵蚀临界坡度值; 3°以下无明显侵蚀, 8°以上的坡地细沟、浅沟普遍出现;

土地适宜性评价标准

土地适宜性评价土地适宜性评价就是评定土地对于某种用途是否适宜以及适宜的程度，它是进行土地利用决策，科学地编制土地利用规划的基本依据土地适宜性评价是通过对土地的自然、经济属性的综合鉴定，阐明土地属性所具有的生产潜力，已经对农、林、牧、渔等各业的适宜性、限制性及其程度差异的评定。土地适宜性评价是根据土地的自然和社会经济属性，研究土地对预定用途的适宜与否、适宜程度及其限制状况。根据评价的预定用途不同，适宜性评价可分为土地的农业适宜性评价和土地的城市适宜性评价，通过评价阐明区域土地适宜于农、果、林、水产养殖等各业生产以及适宜于城市建设的土地资源及利用不合理的土地资源的数量、质量及其分布，从而为区域土地利用结构和布局的调整、土地利用规划分区等提供科学依据。因此，土地适宜性评价是土地利用的基础评价。土地适宜性评价是针对某种特定的用途而对区域土地资源质量的综合评定。为了保证评价结果的科学性、正确性和实用性，就必须掌握一定的基本原理，遵循一定的评价原则。土地适宜性评价的基本原理是：在现有的生产力经营水平和特定的土地利用方式条件下，以土地的自然要素和社会经济要素相结合作为鉴定指标，通过考察和综合分析土地对各种用途的适宜程度、质量高低及其限制状况等，从而对土地的用途和质量进行分类定级。二、评价的工作程序土地适宜性评价是一项技术性、综合性很强的工作，涉及多个学科，评价过程较为复杂。一般而言，土地适宜性评价可分为室内准备及资料收集、适宜性评价、成果整理三个阶段，具体进行土地适宜性评价的步骤如下：（1）明确的评价目的（2）组织技术力量及准备评价用品（3）评价对象的选择（4）资料的收集（5）评价因素的选择（6）评价因子极限指标的确定与指标分级（7）评价因子图的制作（8）评价单元的划分（9）评价因素权重的确定（10）土地适宜类的确定（11）土地适宜等的确定（12）土地限制型的确定（13）评价结果的核对（14）面积量算、平差与统计（15）土地适宜性评价的制作（16）评价成果的分析与评述

企业价值评估方法的选择及适用性

企业价值评估方法的选择及适用性税二邱月壮2007092203 企业价值评估是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，并充分考虑影响企业获利能力的诸因素，对企业整体公允市场价值进行综合性评估。企业价值评估方法有成本法，收益法和市场法。一、三种企业价值评估方法简介： (一)成本法成本法又称为资产基础法。成本法是以资产负债表为导向的评估方法。注册资产评估时运用成本法进行企业价值评估，应当考虑被评估企业所拥有的所有有形资产、无形资产以及应当承担的负债。成本法分别每一种资产估算其价值，将每一种资产对企业价值的贡献全面地反映出来，该方法不但涉及到未入账的有形资产、无形资产和负债的确定和评估。而且也对已计入资产负债表中的资产和负债进行重估。我国企业价值评估长期以来采用成本法，说明成本法有一定的适用性。 (二)收益法收益法又称为收益现值法，是指通过分析目标企业的相关收入和成本费用，确定其未来收益并将其折现或资本化，从而估算出目标企业价值的方法。收益法的理论基础在于预期原则，即企业的价值是由其预期的未来收益确定的。实际上作为一个理智的投资者在投资一项资产时，所愿支付的货币数额不会高于所投资的资产在未来能为其带来的回报，即收益额，而收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估算目标企业的价值，容易被交易各方所接受。 (三)市场法市场法又称现行市价法。它并不直接表明一种资产的价格是否合理，而是表明它相对于其他类似资产的价格是否合理。在目标企业价值评估中，它是指通过对与目标企业相似的可比公司的分析，以及对购买方为可比公司所愿支付购买价格的分析，采用必要的比较程序，估算目标企业的价值。市场法充分考虑了已被市场检验的可比公司成交价格，并以此来判断和估测目标企业的价值。评估结果会更贴近市场，也更容易被资产交易各方接受。因此在可比公司数据充分的情况下，该方法运用得较为广泛。二、三种企业价值评估方法运用条件： (一)运用成本法进行企业价值评估的条件一是进行价值评估时目标企业的表外项目价值，如管理效率、自创商誉、销售网络等，对企业整体价值的影响可以忽略不计；二是资产负债表中单项资产的市场价值能够公允客观反映所评估资产的价值；三是投资者购置一项资产所愿意支付的价格不会超过具有相同用途所需的替代品所需的成本。 (二)选择收益法进行企业价值评估的条件一是投资主体愿意支付的价格不应超过目标企业按未来预期收益折算所得的现值；二是目标企业的未来收益能够合理地预测，企业未来收益的风险可以客观地进行估算，也就是说目标企业的未来收益和风险能合理的予以量化；三是被评估企业应具持续的盈利能力。 (三)采用市场法进行企业价值评估的条件一是要有一个活跃的公开市场，公开市场指的是有多个交易主体自愿参与且他们之间能进行平等交易的市场，这个市场上的交易价格代表了交易资产的行情，即可认为是市场的公允价格；二是在这个市场上要有与评估对象相同或者相似的参考企业或者交易案例；三是能够收集到与评估相关的信息资料，同时这些信息资料应具有代表性、合理性和有效性。三、三种企业价值评估方法的运用： (一)成本法的运用成本法是指在评估一个企业价值时，把这个企业的全部资产按评估时的现时重置资本扣减各项损耗来计算企业价值的方法。成本法评估企业价值，实际上就是在资产清查和审计的基础上将企业整体资产化整为零，以单项资产的评估为起点，对各项有形资产、无形资产分别根据各自的特点和使用状况。用重置资

土地适宜性评价

《土地利用规划学》土地的适宜性评价 -------------基于层次分析法学院：资源与环境学院班级：2013009 姓名：sk 学号：201300926 指导老师：张俊华

目录一、摘要： (1) 二、土地适宜性评价流程 (1) 三、层次分析法求权重： (1) 1.层次分析法的基本原理： (1) 2.层次分析法求权的步骤和方法 (2) （1）建立层次结构模型 (2) （2）标度及描述 (3) （3）构建判断矩阵 (4) (4)计算各判断矩阵的特征值、特征向量 (5) （5）用一致性指标进行检验： (6) （6）确定各指标权重： (7) （7）计算总排序权向量并做一致性检验 (7) 四、为各因子指标评分： (8) 五、加权求和评价各单元适宜性 (11) 六、总结 (12)

一、摘要：土地适宜性评价就是评定土地对于某种用途是否适宜以及适宜的程度，它是进行土地利用决策，确定土地利用方向的基本依据，是近20年来土地资源研究的主要内容。农用地适宜性是土地适宜性评价的主要内容之一，通过对用于农业生产的土地进行适宜性等级的划分，揭示其作为农用地的适宜性大小，从而为调整和优化土地利用结构，制定合理的土地开发整理规划提供科学依据。本次采用加权求和法计算各评价单元的适宜性，用层次分析法确定权重。二、土地适宜性评价流程三、层次分析法求权重： 1.层次分析法的基本原理：层次分析法（AHP）是美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂(T.L.Saaty)于上世纪70年代初，为美国国防部研究“根据各个工业

部门对国家福利的贡献大小而进行电力分配”课题时，应用网络系统理论和多目标综合评价方法，提出的一种层次权重决策分析方法。层次分析法根据问题的性质和要达到的总目标，将问题分解为不同的组成因素，并按照因素间的相互关联影响以及隶属关系将因素按不同层次聚集组合，形成一个多层次的分析结构模型，从而最终使问题归结为最低层(供决策的方案、措施等)相对于最高层(总目标)的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定。 2.层次分析法求权的步骤和方法（1）建立层次结构模型将决策的目标、考虑的因素（决策准则）和决策对象按它们之间的相互关系分为最高层、中间层和最低层，绘出层次结构图。对于相邻的两层，称高层为目标层，低层为因素层。本例共划分分为三层：目标层准则层要素层（指标层）具体划分如下图：

城市用地适用性评价

城市用地适用性评价城市规划对城市的发展起着极其重要的指导作用。土地是城市规划的重要载体。城市用地评价主要包括自然条件、建设条件及用地的经济性评价三个方面。其中，每一方面都不是孤立的，而是相互交织在一起。进行城市用地评价必须用综合的思想和方法。 1城市城市用地适用性评价三个方法 1.1城市用地的自然条件评价自然环境条件与城市的形成和发展密切相关。它不仅为城市提供了必需的用地条件，同时也对城市布局、结构、形式、功能的充分发挥有着很大的影响。城市建设用地的自然条件评价主要包括工程地质、水文、气候和地形等方面的内容。 1.2城市用地的建设条件评价 1.2.1布局结构包括城市各功能部分的组合与构成是否合理，对城市生态环境是否有影响；城市用地布局结构能否适应今后发展的要求；现有环境污染源对用地布局结构会有什么影响；城市内外交通布局结构是否协调；城市用地结构和各项用地指标比例是否体现城市性质的要求等。 1.2.2市政和公共服务设施包括道路、桥梁、给水、排水、供电、煤气等管网、厂站及公共绿地的分布和容量是否合理，对城市环境有无影响，是否有利于城市防灾；商业服务、文化教育、邮电、医疗卫生设施分布、配套是否合理，质量是否合格等。 1.2.3社会经济构成包括人口结构及分布、各项城市设施的分布及容量，应与居民需求之间互相适应；经济发展水平、产业结构和相应的就业结构，都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。此外，在选择城市用地时还要考虑有较好的工程准备条件（如平整土地、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蚀、防止滑坡和冲沟的形成等）和外部环境条件（如与周围城镇的经济联系、资源的开发利用、交通运输条件、供电和供水条件等）。

估价原则程序及适用性分析.

估价原则 2.0.1 评估房地产市场价值应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 最高最佳利用原则； 4 替代原则； 5 估价时点原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上评估出对各方当事人而言均是客观公平的价值。 2.0.3 遵循合法原则，要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值。 2.0.4 遵循最高最佳利用原则，要求评估价值是在估价对象最高最佳利用下的价值。当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： 1 维持现状前提：认为估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价； 2 改变用途前提：认为估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价； 3 更新改造前提：认为估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价；

4 重新开发前提：认为估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价； 5 上述情形的某种组合。 2.0.5 遵循替代原则，要求评估价值不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 2.0.6 遵循估价时点原则，要求评估价值是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。（一）估价过程与估价程序本次估价工作自2013年05月25日开始，至2013年05月31日出具正式报告，共耗时7日，整个估价工作包括以下九个阶段： 1、明确估价基本事项根据估价机构与委托方达成的意向，经与委托方洽谈后，明确以下基本事项：委托方、产权人、估价报告使用者等相关当事方及其相互关系；估价目的；适用的价值类型；估价对象、估价范围及各具体估价项目的基本情况；估价基准日；估价假设和限定条件。 2、签订估价业务约定书在明确上述估价业务基本事项的基础上，经估价风险评价及专业胜任能力评价，决定接受该估价项目的委托，签订估价业务约定书，对本估价机构和委托方的权利、义务和其他重要事项进行了约定。 3、制定估价作业方案根据估价业务的性质和复杂程度制定估价计划，对拟采用的估价技术路线和估价方法进行适用性分析，对拟搜集的估价所需资料及其来源渠道做出了合理部署，

法律法规标准适用性评价表

有关法律法规标准适用性评价表序号名称实施时间适用的条款适用的制度及相关内容结论识别人员识别时间 1 《安全生产法》主席令第13号 2014.12.01 第三、四、五条、十七至二十四条、二十八至三十条、三十四条、三十六条、三十七条岗位责任制；安全投入保障；劳动防护用品；培训教育；安全管理机构和人员；操作规程；“三同时”制度;安全标志；设备设施检维修；危险告知；安全协议；工伤保险；职工权利义务。应急预案：事故管理。适合 2 《职业病防治法（2011 年修订）》主席令第52 号 2011.12.31 三至七条、十五、十六、十八条、二十一至三十条、三十三至三十七条、四十条工伤保险；职业病防治；职业病档案；职业病危害申报；职业病防护设施“三同时”；健康监护档案；职业病防治计划和实施方案；劳动者职业卫生保护权利。适合 3 《消防法（2008年修订）》主席令第6号 2009.5.1 第二、五、十六、十九、二十一、二十四、二十八、三十九、四十一条消防管理制度；消防安全职责；保障疏散通道、安全出口、消防车通道通畅；居住场所安全；防火防爆要求。适合 4 《劳动法》主席令第28 号 1995.1.1 第三、四、八、十五、十七、十九条、二十五、五十六、三十六、四十条、五十三至五十六条、五十八、六十五、七十、七十三条劳动者的权利和义务；劳动合同；劳动安全卫生设施“三同时”；劳动防护用品；健康检查；特种作业资格；安全操作规程；安全投入；安全培训制度。适合

5 《生产安全事故报告和调查处理条例》国务院令第493号 2007.6.1 第三、四、九条、十三至十六条、二十五、三十条事故等级；事故报告；事故调查；事故处理。安全生产事故报告和调查处理制度适合 6 《特种设备安全监察条例》国务院令第549号 2009.5.1 第二条、二十三至二十八条、三十一、三十八、三十九条、六十一至六十四条、九十九条特种设备定义；特种设备安全技术档案；特种设备登记；定期检测；特种设备的维修保养。适合 7 工伤保险条例（2010年修订）国务院令第586 号 2011.1.1 第四、十条、十四至十八条、三十、三十三条参加工伤保险；用人单位应当按时缴纳工伤保险费；享受工伤医疗待遇；工伤保险管理制度。适合 8 《劳动保障监察条例》国务院令第423号 2004.12.1 第六至九条、第十一条制定内部劳动保障规章制度；用人订立劳动合同；遵守工作时间和休息休假规定适合 9 《企业安全生产费用提取和使用管理办法》财企[2012]16号 2012.2.24 第八、十、十一、十四、二十、二十二、二十三、二十六、二十七、三十六条年度实际营业收入为计提依据；平均逐月提取；安全费用使用规定；安全费用台账；安全投入管理制度。适合 10 《劳动防护用品监督管理规定》安监总局令第1 号 2005.9.1 第三、四条、八至十条、十四至十九条、四十一条为从业人员配备劳动防护用品；建立健全劳动防护用品的验收、报关、发放、使用、报废等管理制度；正确佩戴和使用劳动防护用品。适合 11 《安全生产事故隐患排查治理暂行规定》安监总局令第16号 2008.2.1 第三、四条、七至十一条、十三、十四条事故隐患排查治理制度；生产经营单位是事故排隐患排查、治理和防控的责任主体；重大事故隐患治理方案；隐患治理措施计划。适合

评估方法有哪些方法

专利是企业的无形资产财富之一，所以企业在进行成本评估时，就要进行专利评估，但是专利和实物不一样，根据专利的特性、评估目的及外部市场环境等各方面因素，专利评估可采用成本法、收益法、及市场法三种。评估机构执行知识产权评估业务根据评估目的，通过对专利评估对象价值类型、所掌握的评估基础资料翔实程度等基础条件，分析收益法、市场法、成本法的适用性，恰当选择一种或多种评估方法。收益现值法大部分知识产权评估采用国内、国际通用的资产评估方法——收益现值法。收益现值法，是在假设企业未来持续经营条件下，通过估算知识产权经济寿命期内的合理预期收益，并以适当的折现率折算成现值，借以确定其价值的一种评估方法。其核心是收益年限、收益额、折现率。需要具备三个基本要素（1）专利产品未来预期收益可以预测并可以用货币计量（预期收益额）。收益额可以因评估目的不同而采用不同的计算口径，如采用净利润、净现金流量等。专利实施产生的收益预测情况包括：未来产品市场及可能的市场份额；产品生命周期的变化；企业有形资产的相关配套能力；企业提供的历史数据并结合业内其他企业的相关历史资料和数据作出分析和判断；对于尚未实施的专利参考专利实施的可行性研究报告、商业

计划、财务预测等并结合收集到的行业内其他企业的相关数据作出分析和判断。（2）企业获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币计量（折现率）。【折现率选择考虑的因素】无风险报酬率、投资回报率、通货膨胀因素、与所选收益额的计算口径相匹配，还要能够体现资产的收益风险。【折现率确定的主要方法】加权平均资本成本法、风险累加法、行业平均资产收益率法。（3）专利产品预期获利年限（收益期限）可以预测。根据专利技术应用领域平均更新速度、技术先进程度、成熟程度、垄断程度、法定保护年限、专利产品寿命期、有关的合同约定期限等合理确定专利的剩余经济寿命。

基本分析方法及其适用性

简述基本分析方法及其适用性 1.基本分析法基本分析又称基本面分析，是指对决定证券价值及价格的基本要素，如宏观经济指标、经济政策趋势、行业发展状况、产业市场状况、公司财务与经营管理状况等，以及其他一些影响股市供求关系的基本因素进行分析，评估证券的投资价值，判断证券的合理价位，作出相应投资策略选择的一种分析方法。基本面分析主要包括三方面的内容： 1)宏观经济分析主要探讨宏观经济运行状况和宏观经济政策对股票投资活动和股票市场的影响，主要通过一系列经济指标来反映。根据经济指标与股票价格变化的一致性分为三类指标：一是超前性指标，如货币供应量等，这些指标的变化先于股票价格的变化，可以对将来的经济状况提供预示性的信息，有助于对股票价格的变化进行分析和预测；二是同步性指标，如国民生产总值等，这些指标变化与股票价格基本趋于同步；三是滞后性指标，主要包括银行短期商业贷款利率等，他们所提供的经济信息相对滞后。 2)中观经济分析主要探讨产业和区域经济对股票价格的影响。产业分析主要探讨产业所属的市场类型、所处的生命周期、影响产业发展的因素以及产业业绩对股票价格的影响。区域经济分析主要探讨区域经济因素对股票价格的影响，这项分析在区域经济发展不平衡的我国尤为重要。3)微观经济分析主要对上市公司的成长周期、内部组织管理、发展潜力、竞争能力、盈利能力、财务状况及经营业绩等进行全面分析，是基本分析法的重点。只有经过对发行股票的上市公司的状况的全面分析，才可能准确预测特定股票的价格及其变动趋势、选择股票投资对象。除以上分析对象之外，基本分析法还包括国际国内的政治局势分析和心理因素分析等。 2.适用性：基本分析主要适用于周期相对比较长的证券价格预测、相对成熟的证券市场以及预测精确度要求不高的领域。这是由基本面分析本身的优缺点决定的。基本分析中包括宏观经济分析，非常注重对长期宏观经济环境的分析，主要能够为长期投资者提供信息。宏观经济因素对股票供求关系影响是长期的、潜在的，并且是影响证券市场长期走势的唯一因素。宏观经济的繁荣必然导致证券市场长期向好发展。而基本分析中的另一组成要素——行业分析，也主要针对行业中观和长期状况进行描述，利用行业整体状况和生命周期分析对股票的长期走势进行预测。而基本面分析由于不注重短期价格波动因素和近期信息，对近期股市的变化很难把握。所以，通过对宏观经济的各项指标和经济和行业周期的分析只能够对周期较长的证券进行价格预测。基本分析的假设前提是：证券的价格是由其内在价值决定的，价格受政治的、经济的、心理的等诸多因素的影响而频繁变动，很难与价值完全一致，但总是围绕价值上下波动。而只有相对成熟的证券市场才能使得股票的价格长期回归基础价值，从而，利用上市公司的行业状况、利润、资产净值、前景等基本信息对绩优企业进行股票投资的投资者才能获利。相反，不完善的股票市场会使股票价格长期偏离基础价值，使得基础投资者蒙受损失。所以，只有在相对成熟的证券市场使用基本分析法才能行之有效。

机器设备三种评估方法的比较分析

机器设备三种评估方法的比较分析姓名：康乔学号：201330020202 专业：资产评估摘要：文章介绍了机器设备评估中常用的三种基本方法，分析了价值类型与评估方法之间的关系，阐述了在不同的价值类型下如何对评估方法进行选取，从而试图通过对价值类型与评估方法关系的讨论，达到明确价值类型与评估方法的相关概念的目的，为机电设备评估在实践中的应用提供一些有益的意见。关键词：价值类型，机电设备评估，评估方法一、机器设备的评估方法机器设备评估是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对单独的机器设备或者作为企业资产组成部分的机器设备的价值进行分析、估算并发表意见的行为过程。机器设备用途的广泛性，评估目的的多样性，机器设备价值的时间性，机器设备效益的不确定性，决定了机器设备评估方法的多样性。机器设备评估三大方法：成本法，市场法和收益法是资产评估的三种基本方法。成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。根据替代性原则，在进行资产交易是，购买者所愿意支付的价格不会超过按市场标准重新购置或构建该项资产所付出的成本。如果被评估的对象是一台全新的设备或一条全新的生产线，则被评估对象的价值为他的重置成本。如果被评估设备已经使用过，则应该从重置成本中扣减在使用过程中因自然磨损技术进步或外部经济环境导致的各种贬值。其公式为：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。市场法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的一种方法。任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上有相同用途的替代品的现行市价。采用市场法对资产进行评估的理论依据是：在市场经济条件下，商品的价格收供求规律的影响。具体来说，当宏观经济中总需求大于总供给是，资产的市场价格会上升；反之，资产的市场价格就会下降。同样的道理，任何时点的商品的价格反映了当时市场的供求情况。收益法是通过预测设备的获利能力，对未来机器设备带来的净利润或净现金流按照一定的折现率折为现值，作为评估资产的价值的一种评估方法。收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。采用收益法对资产进行评估的理论依据是效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算

试问资产评估的三种方法的适用性

：高先瑞班级：13财审2班学院：机电工程学院学号：12296042 ：

在资产评估中，评估方法主要分为三种，分别是成本法、市场法、收益法。三种方法自成体系却又相互联系，不同种类的资产可能对应着不同的评估方法，也可能对应着相同的评估方法，一种评估方法也可能对应着多种资产，但是总有一种方法是最合适的。这就要求我们要能够根据所要评估的资产的属性，资产评估申请人的目的来确定使用何种评估方法。关键词成本法市场法收益法目的属性体会

1、前言…………………………………………………………………… (2) 2、关键词…………………………………………………………………… (2) 3、三总评估方法的使用前提 (4) 4、从评估的目的对资产进行评估 (6) 5、从资产的属性来进行评估 (7) 6、这三种方法并不互相排斥 (7) 7、资产评估实

例 (8) 8、心得体会…………………………………………………………………… (9) 9、参考书目…………………………………………………………………… (9) 3、三总评估方法的使用前提成本法成本法比较充分的考虑了资产的有形损耗和无形贬值，因而对于一切以资产重置、补偿为目的的资产评估业务都是适用的，是资产评估中最基本的方法之一。以下情形普遍运用成本法评估资产的价值：（1）、通货膨胀造成被评估资产的现行市价比历史成本大幅度提高。（2）、社会技术进步因素导致被评估资产，尤其是生产设备等固定资产出现较大的无形损耗。

（3）、因对现有资产进行技术更新或改造，使被评估资产的使用效应大幅度提高。（4）、因对被评估资产使用年限的估计偏大或偏小，而使被评估资产计提的折旧通资产的自然损耗不相吻合。（5）、被评估企业财务管理混乱，造成被评估资产的账面价值历史成本失实。成本法适用围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。市场法（1）、现行市价法也称市场比较法，是根据目前公开市场上与被评估资产相似的或可比的参照物的价格来确定被评估资产的价格。现行市价法是一种最简单、有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。评估价值=[全新参照物市场价格-(全新参照物市场价格/预计使用年限)×资产已使用年限]×调整系数（2）、现行市价法主要适用于单项资产交易价格的评估。需要有一个充分发育活跃的资产市场；

资产评估三大方法分析与运用

资产评估三大方法分析与运用姓名：曲笑班级：金融124 学号：2012011133 摘要：资产评估作为新兴的社会经济活动，在维护社会主义市场经济秩序、保障各类产权主体合法权益的过程中发挥了不可替代的作用。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。资产评估方法可以归纳为三种，即国际上公认的三大评估方法：成本法、收益法和市场法。了解资产评估方法及其内在联系，对于选择恰当的评估方法，进行高效率的评估工作具有重要的意义。关键词：资产评估、市场法、成本法、收益法、效率、运用一、三种评估方法的基本含义 1.市场法是将比较评估资产与参照交易资产的比较得来的，并根据参照交易资产的市场价格来衡量评估资产的价格，并进行调整。市场法的思路为在资产市场中寻找被评估资产替代品的市场价格，然后比较被评估资产替代品与被评估资产的差异，将这些差异进行比较分析，比较出两种产品的优势与劣势，调整两者之间的差异，准确的评估出被评估资产的价值。市场法是以供求价值论为基础的，以市场现行价格为依据确定资产价值的方法。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。因此，市场途径是资产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。 2.收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。效用价值论是收益法的理论基础，即收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。收益法服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。能真实和较准确地反映企业本金化的价