商业地产——长泰国际金融大厦案例研究
几个典型商业体案例分析
几个典型商业体案例研究如果把商业地产比作一条河流，三五年前，各路人马顺流而下，速度之快，气势之猛，令围观者眼红，相继而入。
时至今日，随着电商黑马横空而至，移动终端广泛普及，同业操戈者数量急速上升，社会消费模式骤然巨变，商业地产出现反转，既要面对自身仍然是“摸着石头过河”的迷茫探索局面，又要面对逆流而上的市场阻力。
基于此，现今的从业者，更应从多个维度参照比较，多观察，多学习，多总结，多借鉴，才能够在高手林立的市场博杀中寻找到最适合自己的路数，成为优胜劣态后的笑到最后的幸存者。
纵观近十年来商业地产的各种案例，它们之中，有成功如上海新天地、北京王府井、广州天河城这样的“高大上”一族，也有半死不活的常熟印象城，半途而废的地一大道以及无数刚刚起步就消失于商海中的失败者。
而在近一两年内，更多带着明确个体风格、差异指向的综合体、商业街，也在以剑走偏锋的方式让人们发现，想要在资金背景雄厚如万达一类的对手碗里抢蛋糕，必须有更精准的市场分析、更精确的自身定位、更精良的前期准备。
都说他乡之石，可以攻玉。
世界上没有成功的经验可以被完全复制，橘生淮南则为桔，生于淮北则为枳，有时成功具有时势造英雄的偶然性。
但前事不忘，后事之师。
学习与分析他人的长处，更多的是为了站在前人肩膀之上，有则改之，无则加勉，有效避免前人所犯下的错误，躲过不必要的牺牲。
PART1 定位造就成功，但成功无可复制。
——上海新天地新天地之所以成为上海的商业地标之所在，最核心之处应该得益于选址上的天时地利，促成人和。
上海新天地的前身是破旧的石库门居住区，被创新性地改造后，注入了诸多时尚商业元素，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，变成了一个集餐饮、购物、娱乐、旅游、休闲等功能于一身，并具有浓郁“海派”风味的著名商业街，并被纳入了上海旅游景点清单中，还成了国内城市改造的经典案例。
下面简要探讨上海新天地在定位、选址、盈利模式等方面的经验。
1、定位——因地制宜上海新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。
独栋商业办公楼可比案例研究
泽青科创产业园
泽青科创产业园是以研发、办公为主，生产为辅的高科技园区，规划总建筑面积为 6万多平米，依美丽幽静的凉水河，与京津溏高速路相邻，系地铁5号线同济南路站， 地理位臵极占优势，交通十分便利。园区在总体功能布局上既有独栋式的企业办公研 发，同时考虑到企业生产需求，因此我们提供了更为灵活的可分割的科研办公用房， 而且还配臵了独立式的单层、多层专业生产厂房，打造一个硬件设施完备、服务体系 健全、环境优美的新型科技产业园。
平均售价：18000元/平米
北京Link
北京link，位于北京市朝阳区，成熟别墅区环境，据守北京国际线-首都机场高速路沿 线，五元桥北皋出口即达。即近距城市，又安享成熟别墅区怡人环境，是北京距离城 市最近的企业独栋园，围合布局风格各异的五大办公组团，精心构建1800-5000平米格 局适度的纯正企业独栋。同时，更建有A区建筑群，将9615平米商务空间与5200平米 商业配套融合一体，功能独立区隔，并在园区特别配备8300平米商务酒店，是北京唯 一的别墅区内，独立生态办公的企业群落区。它建设用地近6万平米，规划建筑面积 约10万平米，以12000平米生态园林为核心
北京Link
北京LINK大环境依托于中央别墅区宜人气候，区域内空气清新宜人，低密度、高绿化 率生态环境，为入驻企业提供完全不同的灵感空间。香江别墅、观唐别墅、长岛澜桥 、卓锦万代、大湖山庄等多所别墅社区环绕身旁，温榆河生态流域，北京市重点森林 、河流环境保护区域，别墅区生态大环境得天独厚。 园区内，罕有逾12000平米集中式规整绿地园林，形成整个园区的核心生态景观。 微坡地形设计，大面积景观视野，结合小型下沉广场，21栋企业独栋均好性围绕核心 绿地，为各独栋内未来办公生活的人们提供理想的休憩、交流场所，未来的企业会议 或许也可开在户外，这大大促进了企业园内企业、人们的交流，企业与企业之间，通 过景观有了相互连接的可能。 开盘至今，进驻LINK的企业覆盖航天航空、进出口贸易、汽车部件制造、电力、煤 炭、建筑等领域，其中包括沈阳黎明航空发动机（集团）有限责任公司；恒天创业投 资有限公司、北京光耀电力设备股份有限公司、北京圆之翰煤炭工程设计有限公司、 北京超越未来科技发展有限公司、北京鸿羽鑫科技发展有限公司、北京柯布克汽车技 术有限公司、天津港保税区麦威国际贸易有限公司、北京天都京港国际投资有限公司 、中国建筑装饰工程有限公司设计研究院等，其中多为行业内具有领先地位的先锋企 业。
上海商业案例研究及商业建筑规划及动线启示
•商业建筑内部人流规 划设计
•商业人流规划设计总结 — •总结
•1、物理因素 •2、建筑设计因 素 •3、业态分布原 则
•1商业建筑整体规划设计 一、规划设计应创造高质量的商业空间
二、平衡多样化的业态与复杂的功能流 程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战
•商业建筑计整体规划设
•商业人流系统规划设计
•商业人流规划设计总结
•1.1.商业项目合理空间形式 1.2.内部布局 1.3.购物广场店招和标示 1.4.无障碍设计 1.5.商业设计的景观设计 6.公共灯光照明设计
•（4）室内步行街。步行街在室内，完全遮盖。（如港汇广场、正大广场）
•商业建筑计整体规划设
•Positioned to serve China
•服务中国
•80亿销售额
•62个城
市
•78个项目
•120家机构客户
•1200人
•环渤海区域 •长三角区域（上海总部）
•珠三角区域
•Clients and Partners
•合作伙伴
•开发企业 •DEVELOPERS
•资源平台 •RESOURCES PLATFORM
一般大型购物中心都会引进主力店来吸引人流，并对人流起引导作用。通常会将 主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，尽可能的延长购物中心的人流通 过路线；例如很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖场必须要经过较 长的一条通道，通道两旁通常布置专卖店。或者将大卖场设置在二楼，让消费者必须从 二楼经过。
商业项目在追求更宽敞舒适的空间的同时，对得房率K（实际使用面积/销售面积） 也要控制，不能过小。世外步行街的得房率K能达到80-90%，而室内购物中心的得房率 要小的多，因中庭、过道（街道）、休闲区等公共部位面积都属于公摊面积，一般得房 率在55-65%之间。
北京典型写字楼案例分析
万达广场 ·建筑风格
• 德国gmp国际建筑设 计公司负责的万达广 场二期写字楼
❖整体按照 "两座三塔" 规划设计,三座体量与造型元 素相同、间距相近的塔楼,采用方正整齐、凹凸变化 的设计手法和严谨细致的模数转变,形成独特的立面 和幕墙分格形式.
• 3,210平方米健身中心及游泳池等.
新保利大厦 ·设计公司
• 美国SOM公司成立于1936年,因在美国和全球四十多个国 家为各种不同项目提出富有创意的设计而领先同行并闻名 于世.SOM是世界上唯一两次获得美国建筑师协会颁发的 最高荣誉——最佳年度设计单位的公司.
• SOM经典建筑作品遍布世界各地：芝加哥汉考克大厦、## 会议中心、工商银行总行、##金贸大厦等.新保利大厦是 SOM与保利集团等多家国际顶级品牌共同打造的传世之作, 创造了新的城市标志,更为中国建筑问鼎世界建筑文明开 创新篇.
万达广场 ·建筑风格
1. 外立面 三座塔楼的外立面由很多相同的立面单元组成，
形成和谐的序列，整体感极强。 2. 双层呼吸幕墙
"全呼吸式"的智能大厦,主动式内循环双层呼吸幕墙,配 VAV变风量全空气空调系统,具备最佳的隔声、节能、恒温、 新风换气效果,同时可节约能源约30%.
3.大堂
10.2米挑高大堂引入自然光线,全空气系统,大堂以石材、金 属、玻璃为主题材料,体现简洁、精致而理性的现代建筑之美.
下而上,面积逐渐递减,最大整层面积约2000平米,最小整层面积约900平 米,另外,最小面积分割为100平米,空间自由组合, 自用、投资皆宜；写 字间10.6米短进深,因此形成了良好的通风条件；柱间距达到了8.4米到 8.8米,实现空间合理利用；3.75米层高,使办公空间不再压抑.
长泰国际社区
长02泰国际社区的建筑设计与规 划
长泰国际社区的建筑设计理念与风格
采用现代简约的建筑风格，强调空间的实用性和美观性
• 简洁的线条和色彩，凸显建筑质感 • 大面积的玻璃幕墙，增加室内采光和景观视野 • 立面设计富有层次感，提升建筑美感
遵循以人为本的建筑设计理念，注重居住者的舒适度
• 合理的户型布局，保证采光和通风 • 宽敞的阳台和露台，享受阳光和景观 • 高品质的建材和装修，保证居住品质
投资回报预测：长泰国际社区房价仍有上涨空间
• 随着市南区的经济发展，未来房价仍有上涨空间 • 社区内不断升级和完善，提高了居住体验，有利于吸引更多购房者 • 长泰国际社区的品牌效应，有利于提高投资者信心
长泰国际社区的风险与机遇评估
风险：市场竞争激烈，房价波动
• 房地产市场竞争激烈，购房者有多种选择 • 房价受宏观经济和政策调控影响，存在波动风险
长泰国际社区的教育资源配套
社区内教育资源丰富，满足居民教育需求
• 幼儿园、小学、中学等教育设施一应俱全 • 教育质量高，师资力量雄厚 • 丰富的课外活动和兴趣班，培养居民兴趣爱好
社区周边教育资源丰富，方便居民就医和求学
• 距离大学和职业技术学院仅10分钟车程 • 周边有多家医院和诊所，满足居民医疗需求 • 周边有图书馆、文化中心等教育文化设施
长泰国际社区的空间规划与布局
社区规划合理，注重绿化与景观的打造
• 保留大量绿地，提高绿化率 • 园林景观设计独特，增加社区美感 • 合理的楼栋布局，保证采光和通风
社区内配套设施齐全，方便居民生活
• 教育设施：幼儿园、小学、中学等一应俱全 • 商业设施：购物中心、超市、餐饮店等满足居民需求 • 休闲设施：健身房、游泳池、儿童游乐场等丰富居民生活
案例写字楼运营研究
案例写字楼运营研究目录010203商改写运营案例写字楼运营升级写字楼业态创新：医疗+地产北京中粮广场华润OFFICEASY中海OFFICEZIP成都万达瑞华国际医疗健康中心杭州大厦Medical Mall商改写1北京中粮广场⚫01 项目概述⚫02 产品打造⚫03 写字楼运营房行东方0203项目概述产品打造产品运营01北京中粮广场,建成于1996年。
曾经的中粮广场被业界誉为“世界家具花园”，国际顶级家具品牌占据家具总品牌的50%。
但项目建成时间早，运营时间长，大型机电设备逐渐老化，内外部装饰日趋陈旧，中粮广场的地位受到威胁。
于是在中粮广场建成的21年后——2017年5月26日，经过227天的改造，作为第一代国企地标的北京中粮广场C座由商业改成写字楼后重新绽放，迎来了生命中的第二春。
中粮广场的商户更换频繁，经历了人流不旺、租金下滑等问题。
主营业务为家具家居。
1996-2000中粮广场重新调整其购物中心定位，将高档时尚家具和家居饰品作为主题，确定主营方向。
调整后的定位让中粮广场一度非常成功，在北京高档家居领域已有了很高的知名度。
2001-2005居然之家北四环大厦的正式开业，其国际家具馆便吸引了众多家具大牌，市场竞争与分流从此开始，中粮广场的地位开始受到威胁。
2006写字楼顺势发展，业绩攀升，家具卖场由巅峰逐步走向没落。
与此同时，伴随着非首都功能疏解等一系列政策的趋紧，业态调整及重新定位迫在眉睫。
2011作为第一代国企地标的北京中粮广场C 座由商业改成写字楼后重新绽放，迎来了生命中的第二春。
如今曲折的发展历程中粮集团成功打造了“大悦城”、“中粮广场”、“海景壹号”、“祥云”、“澜山”为代表的系列产品以及与顶级酒店品牌“华尔道夫”、“W”、“美高梅”、“瑞吉”等合作打造的高端酒店系列产品。
强大的品牌支持——中粮集团覆盖商业地产、住宅地产、写字楼、酒店、旅游地产等多种业态上海中粮海景壹号中粮华尔道夫酒店中粮杭州大悦城◆北京中粮广场项目位于建国门内大街8号，东二环与东长安街的交汇处。
软文范例：什么样的别墅才能算得上经典
什么样的别墅才能算得上经典？编者按：近日，在常熟虞山核心板块的两大纯正欧陆风情高端别墅——虞景山庄、尚湖山庄，以与欧陆同步的建筑品质与生活格调，引起社会的广泛关注。
从而也引发了对别墅品质标准的探讨。
只有精雕细琢的品质才能成就一流的别墅，这是人尽皆知的道理，但是具体而言可堪传世的别墅到底拥有怎样的品质？这样的别墅又是如何打造而成的呢？本文将就该问题，以长甲地产打造的这两个精品别墅为蓝本进行探讨。
高贵生活方式，需靠经典品质实现 在上海，有这么一批房子，它们大多建造于上世纪20、30年代，以欧式风格为主，为当时的大富豪或权贵所造，成为上海建筑的杰出代表，被上海人称为花园洋房，比如：丁香花园、马勒别墅、爱庐等等。
这些建筑风格各异，但时至今日仍散发出迷人的魅力，就是今天我们驻足这些建筑前面，也会明显感觉到它们由内而发的一种贵族气质。
这种气质的来源就是它们的经典品质。
前两年，均价8700万元的上海檀宫，被人收藏一空，那种原味欧陆古堡式的建筑散发出的尊贵典雅与经典品质正是众多上层人士爱上檀宫的原因。
经典品质应该从规划设计起、蕴含于建筑本体的各个层面中。
融合古典现代设计，成就经典建筑基础。
一座优秀的建筑，必须具有科学的、前瞻性的规划设计理念及章法，撷取古典建筑精华，融合现代居住要求，在某些方面还会有些超前性，才能使建筑有望成为经典。
兼具艺术感染力与更强实用性的外表。
上海檀宫，选择天然石材作为外立面材料，赋予建筑极富表现力的质感，让建筑显得高雅尊贵，且历久弥新，长久保持建筑美观。
同时石材与涂料、面砖相比具有更强的防潮性、隔音性与保暖性。
精心合理的户型设计和品质建材。
经典品质还离不开合理的户型设计和好档次的建筑材料。
只有能够满足并超越居住者生活需求的生活空间设计和高级别的建筑材料，才能成就经得起时间考验的建筑品质。
7大精雕细节，成就常熟极致精品 来自上海的长甲地产，成立十余年专心致力于高端地产开发。
曾成功打造上海滩花园洋房、长泰西郊别墅、长泰国际金融大厦等多个高端地产作品，在业界均造成较大影响，成为高端地产里程碑式的项目。
中外经典商业综合体案例分析
按建筑风格分类
现代风格商业综合体、传 统风格商业综合体和混合 风格商业综合体。
02 中国经典商业综合体案例
北京三里屯太古里
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
概述
北京三里屯太古里是位 于北京市朝阳区三里屯 太古里的一家大型商业 综合体，集购物、餐饮 、娱乐、文化等多种功 能于一体。
建筑风格
太古里以传统的四合院 建筑风格为设计理念， 将现代商业空间与传统 建筑风格完美融合，营 造出别具一格的商业环
高品质
商业综合体通常注重建筑设 计和环境品质，提供舒适的 购物和休闲环境，吸引消费 者前来消费和停留。
便捷性
商业综合体通常位于城市核 心地段或交通便利的区域， 方便消费者前来购物和休闲。
商业综合体的分类
01
02
03
按规模分类
大型商业综合体、中型商 业综合体和小型商业综合 体。
按功能分类
零售型商业综合体、餐饮 型商业综合体、娱乐型商 业综合体和综合型商业综 合体。
法国巴黎拉德芳斯
总结词
绿色商务区的代表
详细描述
拉德芳斯是巴黎市的一个现代化商业区，以绿色建筑和可持续发展为核心理念。它拥有众多高端写字楼、购物中 心、酒店和餐厅，是欧洲最绿色的商务区之一。拉德芳斯的建筑设计注重与周边环境的融合，如绿色屋顶、生态 公园等，为商务人士和游客提供了宜人的环境。
04 商业综合体的成功要素
经营模多元化
探索和创新经营模式，如共享经 济、社交电商等，拓展商业综合 体的盈利渠道。
06 总结与启示
中外商业综合体的异同点
建筑规模
中外商业综合体在建筑规模上存在差 异，国外商业综合体规模通常较大， 而国内则相对较小。
金融保险-台北101、双子塔、上海国际金融中心超高层案例研究 精品
案例一 金茂大厦
金茂大厦
88层，420.5米，中国建成第八高楼。
项目名称：金茂大厦 区域板块：陆家嘴金融贸易区 竣工时间： 1999年08月 占地面积：23,000㎡ 总建筑面积： 290,000㎡ 物业组合：写字楼、商业、酒庖 办公建筑面积：123,000 ㎡ 容 积 率：12.6 楼宇标准：甲级 楼层数量：88层 开 发 商：中国金茂集团股仹有限公司 建筑设计公司：美国芝加哥SOM设计事务所 物业管理公司：金茂英泰物业管理（上海）有限公司 停车位数量：地下800 个，地面100个 入驻企业数量：134个 租售形式：纯租金 租金报价： 13.5元/㎡/天
从品牌档次上分析，主要以国内一线品牌以及国内比较 小众的二线品牌为主，比如珂珂朵谧产后修复专家等。
商户明细
商户名称
东华之星奔驰汽车展厅 捷豹路虎—永达展厅
I want power 每日新鲜水果吧
百汇医疗 思妍丽 王德传茶庄 才俊洋服 星巴克咖啡 法国兴业银行 外交官 L&C 皮革工房 白水泉茶艺 仁清日本料理
金融 企事业单位 咨询 律师 IT 其他
23%
6%
40%
7%
8% 16%
入驻企业名称
华尔街英语培训中心（上海）有限公司
新理益集团有限公司 中国金茂（集团）有限公司 IBM GROWTH MARKETS
HEADQUARTERS 国泰人寿保险有限责任公司 美国贝克·麦坚时国际律师事务所上海代
表处 中化国际（控股）股份有限公司
安永会计事务所
上海上实物业管理有限公司 世丹（上海）商贸有限公司
三营融资租凭有限公司
租赁楼层
11、12、13
16
21、23 24
2013年写字楼经典案例分析
（２） 投资型客户
预计占总成交量的 ４０％左右，主要是个人投资行为。其中机构投资较少，约占总成交量 ７％以下。
按投资目的分类的投资者
分类
长期投资者
特征
追求长期稳定的租金收入，一般有专门的投资资金，外省市人将占有相当比重，抗 风险能力强
五
项目规划
由于项目地价高，而且不能与远洋天地项目形成直接竞争，在这种情况下，住邦 ２ ０ ０ ０ 项目
写字楼经典案例分析
ＡＸＣＥＬＬＥＮＴ
写字楼开发机遇与挑战并
存。本节案例或是通过高端定 位，或是走另类路线，或是抓住 转瞬即逝的机遇赢得了市场。
ＣＡＳＥ
住邦２０００
——综写字楼
华贸写字楼
——国际船舰的港口
华远・首府
住邦２０００
——综合智能化甲级物业
物 业 类 型 ：写 字 楼 、 商 铺 建 筑 面 积 ：２５．００ 万平方米
１、ＣＢＤ 区域写字楼市场分析
２ ０ ０ ０ 年以来，北京申奥成功、Ａ Ｐ Ｅ Ｃ 会议圆满举行、中国加入世贸组织等一系列的利好因 素，不断刺激着北京的写字楼市场。２０００ 年，北京市写字楼的供应量为 ８２．７６ 万平方米；２００１
年，北京甲级写字楼达到了 １５０ 万平方米；２ ０ ０ ２ 年达到了创记录的 ３００ 万平方米。随着供应结
东区推出的绝大多数项目，都可以提供八成 ２５ 年银行按揭，客户享有 ５０ 年的产权，价格也相 对于 Ｃ Ｂ Ｄ 原生地项目更为便宜。如万达广场商务港、远洋天地商务楼等，相比 Ｃ Ｂ Ｄ 原生地项目 １５０００ ～１８０００ 元的均价，东区价格相对合理。而且在产品的规划、设计、指标等方面，东区项 目与 Ｃ Ｂ Ｄ 原生地差不多。因此，东区在整体性价比上优于西区，具有增值空间。