2008年的美国次贷危机对房地产的影响

2008年的美国次贷危机

格林斯潘的金融刺激政策

从2000年起，尤其是网络经济泡沫破碎和“9·11事件”之后，为了遏制美国

的经济衰退，格林斯潘执掌的新美联储积极推行低利率政策，仅从2001年1月到10月就9次降息，联邦基金利率从年初的6.5%降到2.5%。此后美联储又4

次降低利率，直到2003年6月达到1%――过去46年以来的最低水平。宽松的

货币政策环境，反映在房地产市场上，就是住房按揭贷款――无论是固定贷款

还是浮动贷款的利率都不断下调。30年固定按揭贷款利率从2001年底的7%下

降到2003年的3.8%。

持续的利率下降，创造了充足的流动性，也极大刺激了美国老百姓的借贷冲动。在购房者看来，“房子早晚要买，现在贷款利率这么低，与其晚买还不如早买”。于是，美国房地产步入了空前的繁荣。从2001年开始，美国住房贷款发放额连续三年大幅提高，住房销量连年创新高。从2002年开始，美国房价进入快速上升时期。房价的上升，使购房者产生了“追涨”的心理，使住房需求市场更加

旺盛，价格继续攀升。仅在2004年6月到2005年6月，美国房价就上涨了

13.43%。

可是，在房价飞速上涨的同时，美国的居民收入水平并没有相应增长，美国家

庭收入在2001－2005年不仅没有增长反而有所下降。由于房价的不断攀升，房贷公司开始向更多的低收入家庭放贷――这就是前面所说的次级贷款（次贷）。其疯狂程度可以从贷款公司诱人的传单宣传中可见一斑。

“你过中产阶级的生活吗？买房吧！”

“积蓄不够吗？贷款吧！”

“没有收入吗？找贷款公司吧！”

“首次付款也付不起？我们提供零首付！”

“担心利息太高？头两年我们提供3%的优惠利率！”

“每个月还是付不起？没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！”

“担心两年后还是付不起？哎呀，看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候

你转手卖给别人啊，不仅白住两年，还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱，难道我敢贷，你还不敢借？”

在这样的诱惑下，越来越多的美国民众选择了贷款买房。所以，次贷这种金融

创新产品一出现，便受到了很多人的追捧，发展迅猛，越来越多的按揭公司和

银行为扩张业务介入了这项业务。到最后人们已忘记了风险，連一些三无人员

也能获得贷款，即无职业、无收入、无住所的人也能获得贷款。

次贷和资产证券化

“次贷”这个名词现在已经家喻户晓了，可在2008年以前只有金融专家才能知道其清楚的概念。次贷即“次级抵押贷款”的简称。顾名思义，“次级抵押贷款”就是贷款机构向信用程度较差和收入较低的借款人提供的贷款。与那些收入稳定、还款能力强的优质客户相比，这些贷款人就是“次级客户”，其的贷款就称为“次级抵押贷款”。

美国银行是很清楚“次贷”的危险性的，可银行为什么还敢贷给这些“次级客户”？这和美国的金融创新有关。美国银行为了暴利，他们不惜走上不归路。我们知道银行是一个杠杆行业，看一下银行的资产负债表，我们很快就会明白，他们的自有资金往往只有他们总资产的10%，而负债是90%，（负债多为客户的存款），他们的总资产利润提高一个百分点，那么净资产利润率将提高10个百分点，相当于使用了10倍的杠杆。而次级贷款利率要比普通抵押贷款高出2

到3个百分点，利润也就比普通贷款高出20%至30%。为了消除次贷的风险，他们进行了所谓的金融创新。他们想出了转嫁风险的办法――这就是资产证券化。他们将“次级抵押贷款”设计成“债务抵押债券”（CDO），用“信用违约交换”（CDS）为其作保险。然后把这此产品卖给投资银行、基金、保险公司乃至普通的投资人。

其实所有参与游戏的人也知道游戏的风险性，但他们都在这样一种逻辑下疯狂了――由于房价的不断攀升，如果低收入家庭不违约，房贷公司可以获得高利息收益；一旦低收入家庭违约，只要收回房产拍卖即可――由于房价不断攀升，拍卖后也不会赔钱。而这所有一切的前提――是房价是不断上涨的。但永远上涨是不可能的，。

搞投资的人，很难在暴利面前止步，他们都明白投机的开始是赚大钱的最好时机，当然结束的时候是灾难性的，但都觉得自己不是最后的那个人，这是人类泡沫不断产生的原因。华尔街是人类金融投机的缩影。

次贷发展全程略影

在贷款利率比较低的2001－2003年，低收入家庭尚能承担次级贷款的利息，因此次级贷款的违约率很低。低违约率暂时掩盖了次级贷款的高风险，发放贷款的公司获得了巨大的收益。在示范效应的带动下，更多的公司加入了次级贷款的队伍。2001年以后，次级房贷的规模迅速扩大，其占总抵押贷款的比例也快速上升。

可是在利润雪球滚大的同时，危险的雪球也在滚大。由于低标准放贷以及追逐高风险贷款，导致贷款人（特别是信用较低的贷款人）逾期还款的可能性大大增加，风险就这样产生了。

从2004年6月开始，为了降低通货膨胀的压力，美联储改变了货币政策，低利率开始逆转，经过连续17次提息，将联邦基金利率由1%提升到5.25%。利率大幅提升加重了购房者的还贷负担，美国住房市场开始大幅降温，房价突然走低。由于很多购房者无法按期偿还贷款，银行被迫拍卖出售被抵押的房屋来收回贷款。但是由于房价突然走低导致抵押物大幅贬值，银行出售房屋后得到的资金不能弥补贷款加利息，甚至都无法弥补贷款额本身。结果，次级房贷大比例转化为银行的坏帐。恶性循环开始了，到2007年春季，次贷危机开始浮出水面。次贷危机的第一个征兆，是2007年4月新世纪金融公司的破产。新世纪公司成立于1995年，1997年公开上市，2004年转为房地产投资信托公司。公司专营抵押贷款业务，曾被誉为抵押贷款市场中的耀眼新星，短短10年间就由一家只有50名员工的小公司扩大到拥有一百多家分支机构的、7200名员工的大企业。在市场兴旺的市场条件下，新世纪公司一度座上了美国次级抵押贷款市场的第二把交椅（仅次于汇丰控股），2006年共发放516亿美元次级贷款，被＜＜华

尔街日报＞＞列为年度表现最佳的公司之一。

然而，在快速发展的背后，也掩藏着许多问题。为了追求利润增长，新世纪公司在房屋市场一片大好时放松了对风险的控制，降低了贷款的标准。作为全美第二大的抵押贷款专业公司，一份收入栏空白的贷款申请竟然通过了各部门的审批，简直令人难以置信。在争得市场的同时，最终也酿成了无法挽回的苦果。

由于在向信用差和负债收入比率高的客户提供贷款这一面走得太远了，随着还款违约率的上升，新世纪金融公司开始坏帐缠身，危机就这样降临了。2007年4月2日，新世纪金融公司正式宣布申请破产保护，成为了美国地产业低迷时

期最大的一宗抵押机构破产案。4月27日，新世纪金融公司在纽约证券交易所被摘牌。2007年7月，标准普尔和穆迪两家信用评级机构分别下调了612种和399种抵押贷款债券的信用等级。8月6日，美国第十大抵押贷款机构――美国住房抵押贷款投资公司正式向法院申请破产保护。2008年1月，美国多家金融机构相继爆出由于次贷影响而出现巨额亏损。3月，美联储被迫宣布动用2000亿美元，以挽救金融市场。但一切努力都归于徒劳。5月，美国最大的两家房

地产抵押公司――房地美、房利美同时陷入危机，遭到投资者挤兑，公司股票下跌近90%。当时，两房共持有或担保约5.3万亿美元抵押贷款，占全美住房

抵押贷款的40%。9月7日，为了避免“两房”的倒闭给美国的金融和房地产市场带来不可估量的影响，美国政府宣布接管“两房”。