上海国资改革文件解读与案例分析下

上海国资改革文件解读与案例分析下
上海国资改革文件解读与案例分析下

上海国资改革文件解读与案例分析(下)

谭志国中国投资咨询有限责任公司政府与公共咨询事业部总经理

二0一五年二月

三、案例分析

为了能够更好地理解我们前面所讲的文件,下面我们分享一些案例。前面最核心的是管资本、混合所有制、去行政化,其实所有的文件精神,我们把它分成了两个大的主线,一是管资本,它强调的是国资监管体系,二是混合所有制,它强调的是国有企业的改革。这就又回到了我们原来的主题,国资的改革是国资体系的改革,管资本怎么管,资本平台怎么组建。国企改革这一轮强调的是混合所有制,怎么引入投资人,薪酬怎么改革,包括治理结构,包括去行政化,都属于这个大的范畴。所以在案例中,我们以这两个方向来跟大家做一个介绍。

(一)国有资本投资运营平台

可能一部分学员还不一定能够完全分得清国有资本投资平台和国有资本运营平台之间的关系,很多的平台实际上既有投资的功能,也有资本运营的功能,所以从国有资本投资运营平台来说,有一些是单纯的投资,有一些仅仅是资本的运营。就好比中央企业的华润集团、中粮等这一类企业,更多的是一种国有资本的投资平台。像国资委当时成立的国新公司,更多的是一种国有资本的运营平台,仅仅是资本的管理,可能还不承担投资的功能,但也不完全是,可能称大部分的企业为国有资本投资运营平台更准确一些。

我们首先看一下新加坡淡马锡,这也是我们本轮改革的管资本所要学习的案例。淡马锡是一个主权的财富基金,或者说它是一个国家级的国有资本投资公司。它有很多先进的理念,当然,也许有很多的操作和运作不能在我们国内照搬,因为它是个城市国家,不像我们这样,可能它的资产总量和一个上海市相当,可能不好跟一个国家相比。淡马锡是1974年成立的,新加坡财政部全资拥有并负责监管的。最初的时候,是36家新加坡的国有联营企业的股权,总金额大概在七千多万美元,新元大概是3.54亿元,做了这么一个整合,授权由淡马锡负责经营。一直发展到2013年3月份的时候,它的投资组合价值是2151亿新元,增加了700倍的样子。大部分是股权投资,其中新加坡本土占到30%,新加坡以外的亚洲地区占到了41%,其他地区占到了29%,净利润在110亿新元左右,从成立以来的年化回报率是16%,2003年之后的年化回报率在20%,应该说是非常之高的。这部分来讲,它通过管资本较好地实现了国有资本的回报,相当高。

第二,它的治理结构和运作模式比较科学。当然,它的治理结构是一个市场化的结构,董事会里面虽然是政府全资的,但政府所派的董事会成员不超过总成员的40%,很多都是外部的董事,管理层更是全面市场化。

所以也就引出来了第三点,它和政府的关系非常清晰,政府是政府,企业是企业。淡马锡组建之初的核心就是国家经济利益最大化,按照这个原则来说,其实我国有一些企业还是比较类似的,甚至在这个定位上有一些省级和市级的企业,以国家利益的最大化为原则,我们地方上就是以地市或者某个省的经济利益最大化为原则,它也是以这个为原则,实现了国有资产的增值。对于一些竞争性的行业来说,它不谋求控股,就是以追求国有资本的收益为最核心的目标,甚至可以说是唯一的目标。

淡马锡给我们带来的是什么呢?一个是结构上的模式是科学的,而且更能够反映企业专业化的运营。第二,其实它也扮演着一个战略性投资的角色,在国内当社会资本不投的时候我来投,当社会资本觉得可以投的时候我就撤出,去开发别的市场,是扮演这种角色。当然,它也是追求资本回报的,发展到现在就是一个市场化的国有主权的财富基金。

在我们国内也有比较相似的企业,像中央汇金这种模式。中央汇金在2003年设立之初,把一些大的金融资产、银行整合在了下面。我们看一下它的架构图,现在它持有的是银行和证券公司、金融企业等,基本上都在它的下面,它所扮演的角色就是一个出资人的角色。但我们觉得在它实际的运作中,其实还是没有完全解决好这种出资人的职能。为什么呢?归根结底还是体制上的原因。如果按照行政级别,现在的国有企业还是有行政级别,比如四大行的领导和中投、中央汇金的高管,他们的行政级别基本上都属于中管的干部,这样就会导致他们在做股东的时候,在履行股东职责的时候可能会有一些捋不顺的地方,这是一个客观的现实。

还有一个比较类似的是国资委成立的国新公司。国新公司当时是国务院国资委组建的,其实当时的定位也是一个国有资本的运营平台,整合一些国有企业。但到目前来看,运作并不算成功,可能后续会有一些新的变化,这里我们就不展开了。

我们重点看一看重庆的国有资本运营平台,八大投,我们不去展开了,这是义乌的,我们把重点放在上海这里。

随着二十号文发布之后,上海其实也做了一些改革。我们前面在讲“二十条”的时候就讲到了企业的分类,分成竞争性、功能类和公共服务类的企业。上海在搭建国资运营平台或者国有资本的投资运营平台时,它其实是比较清晰的,我们可以看一下这个。

当然,我们这个图是上海市国资委,其实它并不是所有国有企业的出资人,我们只是便

于理解,把它划在上面,但它并不是所有国资企业的出资人。作为出资人的企业只是大概有五六十家,像金融类的企业,上海市国资委不履行出资人的职能,文化类的也不履行,还有一些医疗类的等等,都不在国资委的下面。

上海在逐渐形成国有资本运营平台的搭建。有一个企业叫上海国际集团,上海国际集团是专门整合上海的金融资产的,也就是金融企业,它是上海金融企业的一个国有资本的运营平台。那么在上海国际集团的下面又有浦发银行、中国太平洋保险、国泰君安,这都是很大的企业。像浦发银行,其实它本身就是一个金融控股公司,它下面整合了上海信托等上海其他的金融企业;还有太平洋保险,整合了其他的保险公司,还有国泰君安。也就是说上海国际集团是一个金融控股平台,它下面又分成了三个小的平台,就是以银行为主的浦发银行,以保险为主的太保,以证券为主的国泰君安,再加上即将要划转的一部分上市公司的股权,它是以金融为主、非金融为辅的国有资本的平台。也就是说在国有资本管理上,它其实是履行国有资本运营平台的角色,它是这种大型企业集团的出资人。第二个平台叫上海国胜集团。上海国胜集团主要是产业投资平台,一些产业类的资产,非金融类的企业作为主要的整合划转目标。非金融类的企业,上市公司的股权逐渐划转到国胜集团。这是两个非常不同的平台,一个是以金融资产为主,一个是产业为主,竞争类的企业为主。除了金融类的产业,还有一些功能类和公共服务类的,比如上海久事集团,它其实既有功能类,也有公共服务类,上海的公交交通基本上是放在了上海久事集团。对于这一类的企业,上海市是单列的,它是特殊的平台,既承担一些功能类的任务,也承担一些公共服务类的任务。

除此之外还有其它企业,只是现在还没有形成平台的初步架构。比如文化类的资产,上海市以后可能会组建一个上海文投或者文化资产管理公司,可能把文化类的资产整合到这下面。我们还会再成立医疗类的资产,把医疗卫生类的资产全部整合到一个平台。也就是说可能会出现若干个不同的平台,金融类的、产业类的、文化类的、医疗类的、公共服务类的若干个平台,进行分类管理。这和现在国家提的特别是以财政部为代表所提的改革思路相符合,即按照不同的板块和功能组建不同的平台。

我们再看看这几个平台的情况。上海国际集团,我们刚才也介绍了,主要是以金融资产为主,它下面的二级企业也是很大的集团企业。浦发银行也是一个小平台,下面有上海农商行、上海信托;国泰君安是以证券为主,它下面还有上海证券,有基金,有上投摩根,有华安基金等等。上海国盛的情况主要是产业类的,后续会接受一些竞争类、产业类的上市公司的股权或者一些非上市公司的企业股权,这是上海国盛。上海久事集团是一个公共服务类的平台,主要是公共交通。当然,它也有一部分的功能类的职能。

还有一些是国有资本的投资平台,如上海实业集团是一个典型的国有资本投资平台,它也是上海在香港的一个窗口企业,也是上海大型的投资集团,包括地产、医药、基建等等,都是它的核心产业,这类的企业就会被打造为国有资本的投资平台。我们刚刚讲到的上海国际集团、上海国盛平台,严格来讲它们是属于国有资本的运营平台,它承担的国资运营职能才是最核心的职能。我们现在讲的上海实业是国有资本投资平台,投资才是它最大的职能,可能会承担一些运营的资本,但它最大的是投资,是上海国有资本投资平台。

功能类的除了上海久事集团还有上海城投集团,它也是在2014年11月正式改制揭牌,原来的传统城投企业按照上海国资国企改革“二十条”意见,设一名执行董事兼总裁,与党委书记分设。刚才我们讲“二十条”的时候讲了,功能类、公共服务类的多元投资的企业,可以设置一名执行董事来兼任总裁或者总经理,与党委书记分设,这是它的人事安排。那么它的下面也有很多二级平台,上海水务集团、上海环境集团,还有城投控股、上海路桥集团,都是它的二级平台。其实它也是一个国有资本的投资运营平台,有投资的功能,有国有资本运营的功能,可能投资的功能会更多一些。方向或者主线就是集团化、市场化、专业化,定位就是基础设施的投资运营商,这是上海城投集团的一个基本数据,我们不展开讲了。

最近最新的上海国资流转平台思路可能会将光明等这些上市企业的股权划入到上海国盛集团,像电气、上汽这些上市公司股权可能会被划入到上海国际集团。前面我们说了,上海国际是一个金融为主、非金融为辅的国有资本运营平台,国盛是产业资本为主的国有资本运营平台。当然,后续可能还有一些其他的变化,可以先了解一下。

我们总结一下国有资本的投资运营平台。从两级到三级,相当于国资在国有企业的资金增加了国有资本的投资运营公司,它所承担的职能就是国有企业出资人的职能。当然,建设国有资本投资运营公司需要一定的条件,有它的建设方式和建设步骤。我们主要讲一下它的方式,一种是新设,一种是改组,这是两个最核心的方式。新设一个平台,然后把其他国有企业的股权合并到其中。另外一个是以现有的国有企业为主体,直接改组为国有资本的投资运行,这两种方式都会有。当然,可能也有一些其他的类型,主要是这两种。

建设市场化的国有资本投资运营公司的体制,主要是去行政化的公司体制,还有建设完善的政府监督机制,我们不去做展开。因为我们在前面讲“二十条”的时候,这部分的内容都已经介绍了,所以不再重复了。建设有良好运营能力的国有资本投资运营的平台,前面都有介绍。

(二)混合所有制改革

我们重点看两个,一是重庆的,一是上海的,我们以上海为主。

重庆方面一个很特殊的例子就是重庆水务集团。我们讲这个例子,主要是想跟大家讲一些公共服务类的企业其实也可以做股权的多元化,但是在做股权多元化、混合所有制的同时,我们提醒大家一定要注意将特许经营的改革和国资国企改革结合起来。比如重庆水务集团,首先在它做股改之前,或者引入战略者之前,它先与政府签署特许经营权。2008年它引入战略投资人之前,先在2007年做了特许经营改革,由拟改革的水务集团与重庆市政府签署了公用事业,签了一个水务的特许经营权。公共事业这个领域做改革,它涉及到国资国企改革的内容,也涉及到行业改革,一些公用事业的特许经营改革,所以不能简单地从国资国企改革这个角度来说,当然,也不能简单地从特许经营或者公用事业这个角度来做,可能这两者要同时来做,你可以同步完成,也可以先做特许经营,然后马上转让股权,或者做混合所有制,你也可以引入股权之后,再去做特许经营改革的事。同时,引入了战略投资人之后,也最终在资本市场做了上市。这个例子,就是跟大家讲公用事业类的企业在做改革的时候,就是国资国企改革和特许经营的改革一定要结合起来,其实是可以同时做的。一个招商就可以同时完成两项工作,如果你只做国资国企改革而没有特许经营,将来是要出问题的,如果你只做特许经营,没有国资国企改革,它的意义并不大,可能并不能达到提升行业效率的作用。所以我们讲的这个例子,主要是指水务、环境、燃气这一类的企业,市政公用事业相关的,如果做混合所有制,一定要做特许经营改革。这个例子给大家做一个强调,这是它的基本数据,我们不做过多的解读了。当然,如果公用事业类的企业将来有上市的目标,通过这些数据大家也能看得到,可能政府在某些费用上要给予企业一些财政的补贴,或者可能会给予一些倾斜,否则公用事业类企业的收益可能不能够支撑资本市场的需求,像污水处理费现在到了3.43元了,价格还是比较高的,所以导致它的水费很高,可能政府财政会拿出来一些钱来支撑它的收益,让它符合资本市场的要求。

我们看另外一个非常有代表性的例子,就是上海绿地集团。绿地集团是从一个传统的国有企业变成了一个纯粹的混合所有制企业。2013年11月25号,即上海国资国企改革“二十条”发布不久,它就公布了混合所有制的方案,它的员工持股本来就是有的,就是引入这个投资人是在“二十条”公布之后。从原本的82.72亿股增至103.72亿股,深圳平安、鼎晖、宁波汇盛聚智、珠海普罗和上海国投协力5家企业成为绿地集团增值扩股中的投资人,认购的价格不低于5.62元,增值的金额是117.3亿元。投资人引进之后,整个上海国资系统所持有的股权被稀释到了48.39%。那么48.39%也是由不同的企业持有的,上海城投和上海地产这两个企业持有的比较多一些,还有上海中星。职工的持股比例,包括高管,是29%。实际上48%是国资持股,它已经失去了绝对控股的地位。未来绿地集团可能会实现一个整体的上

市,当然它在香港已经有了上市的平台,是在2013年的8月份收购了盛高置地,现在更名为绿地香港,这是它借壳上市之后最终的股权结构。这里面主要跟大家交流的是员工持股,包括战略投资人的引进。战略投资人的引进,国资已经丧失了绝对控股的地位,它实际的控制人应当是管理层。在职工持股的方式上,我们可以看一下,有一个是合伙人企业格林兰投资,以它为主体来持有绿地集团的股份29%,它的上一级基金持有上海格林兰,就是这个资产管理公司的管理人是它的高管成员,组成了格林兰投资,这样它的29%的股权是在管理层,其实是单一的大股东。当然,它和国资整体相比还不是最高的,但是它和其他的投资人合计的股权相比,已经超过了国资的股权。这是绿地集团的两个核心,一个是战略投资人的选择,分散了股权,稀释了国有资本的比例;同时通过员工持股的方式,能够较好地绑定管理层、员工和企业的利益,这是绿地集团的模式,最终还实现了整体的上市。

还有其他的混合所有制的例子,如上海城投控股,我们不去展开了,大家可以简单地了解一下,上海城投控股是我们城投集团的子公司,引入了联想的弘毅资本,是10%的股权,在董事会中还占了两个席位,一位担任董事,一位担任副董事长。这样其实是把国有资本的比重从56%降到了46%,做了一个稀释,失去了绝对控股权,其实和绿地有一点类似。

百事通也是一个混合所有制的例子,和微软、迪士尼分别成立一些合资公司。当然,百事通的改革主要是它的薪酬激励,它有一个股权激励的计划,是基于业绩增长目标的,这也在资本市场引起了比较好的反响。

还有一个是关于锦江股份的,是锦江集团下面的上市公司。锦江股份也引入了联想的弘毅资本,弘毅以15亿元入股了锦江股份,占到公司12.43%的比重,成为锦江股份的第二大股东,有权提名一个董事,发行完之后,弘毅持股的比例为12.43%,锦江集团的持股比例仍然在50%以上,是50.32%。它和刚才我们讲的上海城投有点区别,上海城投控股转让了10%的股权给弘毅,转让之后,上海城投集团持有上市公司的股权降到了50%以下,是46%,就不再是永远绝对控股的地位,而锦江是转让了12.43%的股权,大股东持股的比重仍然在50%以上,是50.32%。

在上海“二十条”中主要是四个重点,十一个关注点。在这个背景之下,我们又给大家分享了两个主线的案例,分别是国有资本投资运营平台组建的案例和混合所有制的案例。这两个主线的案例,我们基本上是以上海为主给大家做了介绍,其他的城市没有做过多详细的分析。国有资本的案例,我们强调的是从管资产到管资本的转变,但里面可能会遇到障碍的是关于国有企业的去行政化,这是要提醒大家注意的。混合所有制里面,一个是公用事业类的混合所有制,一定要注意和与特许经营结合,市场化的一定要注意和员工持股进行结合。

今天的介绍就到这里,谢谢大家。

国内10个经典商业模式案例分析

国内10个经典商业模式案例分析 1.思维革命的天娱模式对企业而言,意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都是商机无限的。如果要评选出最成功的商业策划,非上海天娱公司策划的《超级女声》节目莫属。超女播出之日,万人空巷,堪比春晚,但与春晚大把烧钱不同,天娱整个策划几乎没花一分钱,而且让所有的媒体都为其做免费的狂热宣传。 仅仅靠这一个策划,天娱公司迅速跨入财富之林,成长之快,令人瞠目结舌。以往人们大都认为,越好的节目、越精致的节目越容易引人注目,《超级女声》告诉我们,这些都没错,但是真正引人注目的是那些观众参与率高、互动性强的节目,从这个意义上说,《超级女声》堪称一场革命。“超女”为何影响深远,还应该归功于创意化的学习。《超级女声》的创意是直接“拷贝”自美国的娱乐节目《美国偶像》,这是拿来主义。但是《超级女声》的成功,很大程度在于本土化,这包括:废除年龄门槛,提出想唱就唱;将短信投票和PK淘汰联系起来,加强与观众的互动性等。从2004年的门庭冷落,到如今的热火,天娱公司与湖南卫视始终在根据市场反馈调整创意,这也就是鲁迅说的“运用脑髓,放出眼光,自己来拿”的过程。《超级女声》是一个文化现象,但是对企业而言,意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都

是商机无限的。2.得势不饶人的盛大模式企业的发展不应止步于增长和盈利,应该问一问自己有没有把优势发挥到最大化,是否可以取得更大的增长。盛大活生生的就是一部“传奇”,它的发家有相当大的偶然性。 在取得《传奇》代理权的时候,并不存在陈天桥慧眼识宝这类的故事,他只是被动而且好运的被人挑上。但是《传奇》站住脚以后,陈天桥的商业天才有了发挥的舞台。购买服务器改为租用服务器,是他利用游戏玩家的增长对运营商取得主动;拖欠韩国人分成费,成立恒康网络来做销售渠道总代理这些灰色的手段是他对上游资源的占用;《传奇世界》的开发是他对知识产权束缚的挣脱。陈天桥的精明在于,所有这些成果都被用于加大投资,每一步议价的成功都成为了下一步议价的筹码。这种得势不饶人的扩张,取得了丰硕的成果,如今《传奇》注册用户已有1.2亿,同时在线人数超过100万,运营它需要至少6000台以上服务器。掌握着巨大的用户群和极高的投资壁垒,成为《传奇》这个价值链中议价能力最强者,最后,吃了亏的韩国人只能反过来求陈天桥继续做《传奇》。新兴的网游市场是一块风水宝地,盛大的成功很大程度上的确有赖于此。但是,尽管网游是一个暴利行业,受挫甚至倒闭的厂商仍如过江之鲫,聚友网络、海虹控股即是一鉴,即使同样成功的网游公司,如九城、蜗牛等公司,分量也与盛大有相当差距。盛大之所以能够占据天王山,和

地铁商业案例分析上海南站94094469.doc

文档从网络中收集,已重新整理排版.word 版本可编辑.欢迎下载支持.
地铁商业案例调研
克而瑞(中国)信息技术有限公司
上海机构 2008 年 01 月
交通枢纽站点:
1word 版本可编辑.欢迎下载支持.

文档从网络中收集,已重新整理排版.word 版本可编辑.欢迎下载支持.
上海南站地铁商业调研
一、选择标准 站点类型——交通枢纽站点:多种交通方式汇集,人流量大,针对流动换乘客户 该站点为轨道交通、火车站、长途汽车站、公交线等主要陆路交通的汇聚点,拥有便捷的短中
长客运运输功能,客流量为上海最多的一个站点之一,交通枢纽功能是其最大的优势。 二、区位环境分析——陆路交通枢纽
1、区位概况
上海南站位于上海市徐汇区,是上海客流量最大的火车站之一,也是轨道交通 1、3 号线的汇聚 点,区位优势明显。上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态,该区域由于有强大的人流 保障,商业潜力巨大。
2word 版本可编辑.欢迎下载支持.

2、交通环境
文档从网络中收集,已重新整理排版.word 版本可编辑.欢迎下载支持.
区域内交通十分便利,南站规划北起沪闵路、龙华港,南至石龙路、罗城路、老沪闵路,东西
分别以龙吴路和桂林南路为界,铁路、轨道交通、高架、长途客运、公交五线聚合,构成高密度、
枢纽型、网络化陆上客运换乘体系。
交通类型
分布
公交
南、北广场共计 40 多条公交线终点站,集中分布在南北出口
轨道交通 道路交通 长途客运
高架
地铁 1 号线,轻轨 3 号线 沪闵路,沪闵路高架
日均发送班次 700 班以上 靠近沪闵路高架,到中环线 5 分钟,到外环线约 6 分钟
3、区域商业——商业缺乏,新兴商业即将形成。 上海南站火车站的大量客流为地区带来了很大的商业发展契机,商业发展迅速,规模巨大,同 时不同于上海火车站的是该区域的商业起点高,初期定位中高端,摆脱了传统火车站商业档次低, 环境脏乱差的特点。南站商业区域规划不但针对过往换乘人群,还会将周边居住人群导入该处消费。 除专业市场外,整个商圈现有的商业业态以服饰零售和餐饮为主,其余经营业态各自所占的比 例基本在 5%以内不规则分布。(以经营面积计算)
区域商业业态分布
3word 版本可编辑.欢迎下载支持.

上海田子坊城市更新

没有开发商的城市更新 2014级学历1班 谢 鑫 2014年11月 田子坊的软改造再生模式

“田子方”原本是《庄子》中一位画家的名字,黄永玉取其谐音称为田子坊

01 概况 区位 1000m [地址 ]田子坊位于上海黄浦区泰康路,是由上海特有的石库门建筑群改建后形成的创意产业聚集区, 也是不少艺术家的创意工作基地,与新天地直线距离相距仅1000m ,被称为“新天地第二”。 [区别]田子坊:粗放与质朴;新天地:精致与贵气 [地位] 中国最佳创意产业园 上海的“苏荷” 上海历史风貌和石库门里弄的一块“活化石” 上海海派文化和传承历史文明的重要“文化湿地” 上海城市历史变迁和城市文化产业发展的一块独特的“地标”

01 概况规模 [用地面积]核心保护区占 地2公顷。 [建筑面积]3万平方米。 [人口规模]包括来自26个 国家的创意人880人,共 671户,和居民1500户 [商家规模]目前田子坊共有 各类商户426家(工厂区域 209家,石库门区域217 家),其中文化创意企业 有297家,其他相关产业 63家,商业配套服务性产 业66家。

01 概况 功能与性质 [历史功能](历史风貌) 1914年以后在建国路以北形成了以法院、警务署、检查院等公共事业管理机构为主的法租界行政区域,形成了公共建筑的历史风貌(行政)。 在建国路以南泰康路以北和瑞金二路以东西南部形成了石库门、新里为主传统里弄生活居住区,形成了石库门里弄的历史风貌(居住)。 在思南路以西部分地区分布着近代民族工业组成的新型里弄工厂区、形成了工业遗存的历史风貌(工业)。 泰康路、瑞金二路、建国中路和思南路四条大街上分布着数十家商铺,社区内共有13个里坊和20多处内巷,并建有医院、学校等公共设施。 [现代功能] 历史文化展示、创意产业集聚、里坊风貌居住 法租界警务署 石库门里弄 沿河街道工厂 民国泰康路社区构成(1947行号路图)

地铁商业案例分析上海南站94094469

地铁商业案例调研 克而瑞(中国)信息技术有限公司 上海机构 2008年01月 交通枢纽站点:

上海南站地铁商业调研 一、选择标准 站点类型——交通枢纽站点:多种交通方式汇集,人流量大,针对流动换乘客户 该站点为轨道交通、火车站、长途汽车站、公交线等主要陆路交通的汇聚点,拥有便捷的短中长客运运输功能,客流量为上海最多的一个站点之一,交通枢纽功能是其最大的优势。 二、区位环境分析——陆路交通枢纽 1、区位概况 上海南站位于上海市徐汇区,是上海客流量最大的火车站之一,也是轨道交通1、3号线的汇聚点,区位优势明显。上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态,该区域由于有强大的人流保障,商业潜力巨大。

2、交通环境 区域内交通十分便利,南站规划北起沪闵路、龙华港,南至石龙路、罗城路、老沪闵路,东西分别以龙吴路和桂林南路为界,铁路、轨道交通、高架、长途客运、公交五线聚合,构成高密度、枢纽型、网络化陆上客运换乘体系。 公交南、北广场共计40多条公交线终点站,集中分布在南北出口 轨道交通地铁1号线,轻轨3号线 道路交通沪闵路,沪闵路高架 长途客运日均发送班次700班以上 高架靠近沪闵路高架,到中环线5分钟,到外环线约6分钟 3、区域商业——商业缺乏,新兴商业即将形成。 上海南站火车站的大量客流为地区带来了很大的商业发展契机,商业发展迅速,规模巨大,同时不同于上海火车站的是该区域的商业起点高,初期定位中高端,摆脱了传统火车站商业档次低,环境脏乱差的特点。南站商业区域规划不但针对过往换乘人群,还会将周边居住人群导入该处消费。 除专业市场外,整个商圈现有的商业业态以服饰零售和餐饮为主,其余经营业态各自所占的比例基本在5%以内不规则分布。(以经营面积计算) 区域商业业态分布

上海田子坊农村文化创意产业园区发展方案

上海田子坊农村文化创意产业园区发展方案 摘要:中国创意产业起步较晚(我国香港和台湾发展创意产业的时间相对较早),社会各部门对“创意产业”的概念相对陌生,许多相关工作都处于探索与尝试阶段。“中国创意产业还处在发展初期,各个城市在整合社会创意资源、积累创意资本、促进创意产业发展方面还显不足。更重要的是创意产业的发展还没有超越单纯的产业层面,它在推动经济发展方式的转变、带动更广泛经济领域的创新,以及促进社会协调发展等方面所发挥的作用还没有完全显现。”[4] 但目前,中国许多城市都看到了发展创意产业的前景和趋势,纷纷出台相关政策,引进国外创意企业,推动地方创意产业企业成长。目前,上海市在政府的规划下正着手兴建一批创意产业园区,希望通过资源整合来打造高效的创意产业聚集园区。 关键词:文化创意产业园农村文化产业创意产业创意经济 一、田子坊创意产业发展现状 田子坊,位于上海市卢湾区泰康路210号,是由打浦桥地区的一条里弄发展起来的以“视觉艺术及工艺设计”为主体功能的创意产业聚集区。田子坊始建于1930年,曾是“华洋”结合区,由多个里、坊(天成里、和平里、薛华坊、志成坊、平原坊)组成。著名画家汪亚尘夫妇曾入驻隐云楼,创办了上海新华艺术专科学校和艺术家协会“力社”。徐悲鸿、张大千等大家也曾在此

居住。 1998年一路发展文化公司进驻该区,同年起陈逸飞、尔冬强、赵春等艺术家的入驻开启了田子坊文化艺术发展的大门。 1999年起,对泰康路艺术街的开发,通过旧厂房、旧仓库和旧民宅的转让和臵换(康福织造厂、上海食品工业机械厂、上海钟表塑料配件厂、海华制革厂、永明瓶盖厂、上海华美无线厂),在15000平方米的空闲厂房、仓库,引入来自国内外一批从事创意设计的艺术家、设计师加盟。2004年,画家黄永玉为泰康路210号命名“田子坊”。 目前田子坊共有各类商户426家(工厂区域209家,石库门区域217家),其中文化创意企业有297家,占总量的69.7%,其他相关产业63家,占总量的14.7%,商业配套服务性产业66家,占总量的15.5%。入驻企业包括:美术业(画廊)、出版业(图书报刊和音像制品零售)、影视业(电影后期制作)、会展文化业(展览服务)、创意设计业(广告设计、工业设计、建筑设计、服饰设计、形象设计)、文化相关产业(琉璃艺术品制作、老相机制作、摄影作品制作、陶瓷艺术品制作)。[5] 田子坊能取得如今的地位和发展成就,有诸多因素作用。政府的适当干预,时代的发展机遇,丰富的历史文化,便捷的地理位臵与交通等。 二、田子坊实地调查问题总结及分析 根据2010年4月和7月对上海田子坊农村文化创意产业园区的实地调查,田子坊在产业结构、及规模等诸多方面存在问题。

10大经典商业模式案例分析

1.思维革命的天娱模式 对企业而言,意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都是商机无限的。 如果要评选出最成功的商业策划,非上海天娱公司策划的《超级女声》节目莫属。超女播出之日,万人空巷,堪比春晚,但与春晚大把烧钱不同,天娱整个策划几乎没花一分钱,而且让所有的媒体都为其做免费的狂热宣传。 仅仅靠这一个策划,天娱公司迅速跨入财富之林,成长之快,令人瞠目结舌。以往人们大都认为,越好的节目、越精致的节目越容易引人注目,《超级女声》告诉我们,这些都没错,但是真正引人注目的是那些观众参与率高、互动性强的节目,从这个意义上说,《超级女声》堪称一场革命。 “超女”为何影响深远,还应该归功于创意化的学习。《超级女声》的创意是直接“拷贝”自美国的娱乐节目《美国偶像》,这是拿来主义。但是《超级女声》的成功,很大程度在于本土化,这包括:废除年龄门槛,提出想唱就唱;将短信投票和PK淘汰联系起来,加强与观众的互动性等。 从2004年的门庭冷落,到如今的热火,天娱公司与湖南卫视始终在根据市场反馈调整创意,这也就是鲁迅说的“运用脑髓,放出眼光,自己来拿”的过程。 《超级女声》是一个文化现象,但是对企业而言,意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都是商机无限的。 2.得势不饶人的盛大模式企业的发展不应止步于增长和盈利,应该问一问自己有没有把优势发挥到最大化,是否可以取得更大的增长。 盛大活生生的就是一部“传奇”,它的发家有相当大的偶然性。 在取得《传奇》代理权的时候,并不存在陈天桥慧眼识宝这类的故事,他只是被动而且好运的被人挑上。但是《传奇》站住脚以后,陈天桥的商业天才有了发挥的舞台。 购买服务器改为租用服务器,是他利用游戏玩家的增长对运营商取得主动;拖欠韩国人分成费,成立恒康网络来做销售渠道总代理这些灰色的手段是他对上游资源的占用;《传奇世界》的开发是他对知识产权束缚的挣脱。陈天桥的精明在于,所有这些成果都被用于加大投资,每一步议价的成功都成为了下一步议价的筹码。 这种得势不饶人的扩张,取得了丰硕的成果,如今《传奇》注册用户已有1.2亿,同时在线人数超过100万,运营它需要至少6000台以上服务器。掌握着巨大的用户群和极高的投资壁垒,成为《传奇》这个价值链中议价能力最强者,最后,吃了亏的韩国人只能反过来求陈天桥继续做《传奇》。 新兴的网游市场是一块风水宝地,盛大的成功很大程度上的确有赖于此。但是,尽管网游是一个暴利行业,受挫甚至倒闭的厂商仍如过江之鲫,聚友网络、海虹控股即是一鉴,即使同样成功的网游公司,如九城、蜗牛等公司,分量也与盛大有相当差距。 盛大之所以能够占据天王山,和其得势不饶人的扩张战略有关,这就和打仗一样,历代的战争,最大的战果往往不是在决战中取得,而是存在于战胜后的扫荡与追击中。 企业的发展不应止步于增长和盈利,应该问一问自己有没有把优势发挥到最大化,是否可以取得更大的增长。 3.概念为王的分众模式分众传媒不是面向客户卖广告,而是面向资本市场卖网络,这里面需要的是传统的企业没有的资本经营的眼光。 与盛大不同,分众传媒在纳斯达克完完全全地是一个中国“概念股”。盛大上市前,其主营业务--网络游戏已经为其持续的带来巨大的利润与现金流,而2002年才开始冒头的分众传媒能在如此短的时间内名扬海外,因为它一开始就是瞄准上市去的。

国内外著名商业街案例分析规划要点及成功规律总结

商业街按照定位不同可分为以下3种类型: 1、综合商业街(专题阅读):集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体,注重提供消费者所需的综合服务。例如王府井(专题阅读)步行街、纽约第五大街等。 2、主题商业街:集中在一起反映一个主题,并根据这个主题设置衍生类商铺,每个业态均为主题的一个部分,以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街(女人街)等。 3、特色小街:具有深厚历史文化或地域风情的商业街区,为消费者提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。 商业街发展趋势 商业街成功的关键因素

商业街规划要素 规划——空间形态 →国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间,以营造良好的商业氛围。 →窄巷容易形成熙熙攘攘的热闹景象。“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张与疲劳。 →连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题,提升其价值。小尺度共享空间一方面就是聚客点,另一方面也就是商业街的活力空间。

规划——功能结构 →目前国际通行的商业区结构与业态的分布为:购物占30-35%,餐饮占20-25%,休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。 →我国步行商业街(专题阅读)业态结构调查结果,购物普遍占到总业态的50%以上。 →近些年来,商业步行街功能分布中,购物所占的比例呈下降趋势。 规划——尺度(长) →商业街的长度一般在500-700米较合适,最多为1000-1500米。 →从商业街的发展规律瞧,非步行街长度可稍长些,步行街必须短些 ,具体长度视功能定位而定。 →专家测试,一般走2500米左右时腿会发酸;走4000米时会感觉到累,走6000米时会筋疲力尽。 →人逛街走“之”字型线路,行走距离就是直线距离的四倍。

上海新天地经营模式分析案例(doc8)(1)

XX新天地经营模式分析案例 XX新天地是XX具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是XX近代建筑的标志之一——破旧的XX石库门居住区。改造之后,XX新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素,变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 XX的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所,并被纳入了XX旅游景点的清单中,还成了中国房地产区域改造的经典案例,它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐,很多人都想将其成功模式进行“移植”:国内著名房地产商潘石屹,最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成的“XX新天地”;另一个的著名房地产开发商X宝全也有意参照XX新天地的模式规划自己将开发的社区;全国各地建设“XX新天地”热持续高温。可以这样说,XX新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。 定位 XX新天地是一个“Mall” ★XX新天地究竟是什幺,购物中心?娱乐中心?时尚中心?旅游景观?投资方XX瑞安集团董事长助理周永平说:“当初找银行贷款时,他们问,你们究竟是做什幺?…去政府部门审批,也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下,许多人对它已经无法辨别。其实,开发商认为,新天地就是一个Mall(英文全称“shopping mall”)。 ★在中国,Mall的概念越来越时髦,如果对目前的房地产做一个评价的话,Mall无疑是最热门的业态,因而受到开发商的追捧。 Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物,可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态,在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动,于是,Mall渐成为一种新的投资风向,受到投资者的追捧。

上海新天地改造工程案例分析

上海新天地改造工程案例分析 项目简介 ?太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础 ?上个世纪90年代,上海政府实施城区改造工程,计划拆除大量旧 房,为配合卢湾区的开发,这一区域的老式弄堂也列入改造范围 ?1999年,瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地,开始新天地 改造项目 ?瑞安集团斥资6.7亿人民币,用于新天地地区近万人的动迁安置 ?土地面积:约52公顷 ?总建筑面积:约110万平方米 ?物业构成:零售(14.1万平方米) 酒店/服务式公寓(6.1万平方米) 办公楼(39万平方米) 公寓(51.4万平方米) 人工湖绿地 ?动工日期: 1999年初 ?开发周期: 15年分期开发,预计到2012年完工 ?开发商:瑞安集团

人工湖 + 绿地 企业天地 翠湖天地 二期 一期 北里 南里 上海新天地 — 整体开发规划 ? 两栋五星级豪华酒店 ? 总建筑面积约20,000平方米 ? 预计2008年8月竣工 ? 由瑞安开发,引入国际知名 ? 酒店管理集团 ? 目前已经动工 ? 翠湖天地三期以及新天地二 期 ? 住宅+零售的模式 ? 为顶级时尚品牌度身定做的 ? 新天地二期,将沿马当路建成 ? 商业配套面积约13900平方米 ? 翠湖天地三期约400套公寓, ? 82000平方米。 ? 预计2008年竣工 ? 目前已经动工 ? 企业天地二期(三号楼和四号楼) ? 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 ? 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 ? 预计2010年竣工 ? 将延续国际甲级写字楼的高标准,吸 引国际知名租户 ? 目前正在实施动迁 ? 68层超高写字楼一栋 ? 浦西又一标志性建筑 ? 造型为市花“白玉兰” ? 瑞安集团总部大楼 ? 办公部分建筑面积170,000sqm ? 商场部分建筑面积50,000sqm ? 预计2012年竣工 ? 动拆迁尚未启动 ? 三四个不同规模的剧场 ? 类似美国百老汇 ? 丰富太平桥地区的功能 ? 尚未动迁 新天地

上海田子坊的设计感悟

大 众 文 艺 53 摘要:本文通过对上海田子坊的实地考察与研究,从民间艺术的现代设计、上海文化的现代开发、复古商品与潮人时尚、慢生活衍生品与小资风情这四个方面对其进行设计分析,试图从中探索出将传统文化创意开发的可行性方法。 关键词:田子坊;传统;应用;现代设计 上海田子坊是由石库门的老民居和老工厂改造的典型里弄建筑格局,“正是这些建筑,代表了一个城市进程中朴素的市井生活和工业历史痕迹,具有不可估价的人文价值和历史价值。”[1]陈逸飞工作室、尔东强艺术中心、郑炜陶艺工作室等一一入驻这里,成为了“时尚地标性创意产业聚集区”[1]。因此,笔者造访此地,研究其是如何把老厂房特有的历史底蕴、文化内涵变成激发创意灵感、吸引创意人才、集聚创意产业的新载体,从民间艺术的现代设计、上海文化的现代开发、复古商品与潮人时尚、慢生活衍生品与小资风情四个方面来探析传统文化的创意开发。 一、民间艺术的现代设计 民间艺术的现代设计是田子坊最大的一类商品,主要采用木版年画、传统纹样、印染刺绣、戏曲脸谱、剪纸、陶瓷、雕刻、竹和木等元素在笔记本、服饰、玩具、装饰、小玩意、首饰、家居用品等中进行应用。 首先是民间艺术的纹样在平面上的应用。例如把鸳鸯戏水、龙凤图、少数民族服饰的图案、木版年画、剪纸、图腾应用在包、靠枕、挂饰等现代家居生活中。这些基本上是对图案直接的复制,对图形本身没有再设计,然后以现代样式的物品、包装、材料等为载体,这种方法也是这类商品的主要运用手段。总体来说,由于这些图案本身是来自于纺织品的,而且具有吉祥、祈福、美好的象征寓意,如今只是应用载体变成了现代的物品,例如鞋子变成了现在流行的靴子样式或者高跟鞋。 其次是以陶瓷为原料的几种不同类型的现代设计。第一种是把陶瓷作为一种基本材料,变成可DIY的小瓷人和可爱的冰箱贴等,这种方法是利用了陶瓷的原料,没有用传统陶瓷的样式,而与现代的卡哇依式的卡通图案、手绘等潮流相结合。第二种做成一些现代样式的香炉、茶具、雕塑等,主要是陶瓷的艺术品,表现了传统陶塑古朴、自然、生动的本真意味。第三种如一家“琉璃与陶瓷的艺术馆”里展示的商品,线条简洁,故意把把手拉长,壶身略微倾斜,还是传统陶瓷的应用,但是在造型上加入了现代的审美。第四种是陶瓷与其他材料的结合,例如在木质的椅子上装饰瓷画。大体上来看,在田子坊大都是类似于第三种的现代陶瓷,以餐具、茶具为主,第四种与家具结合的方式也是未来探索的渠道之一。第五种是北欧国家的现代陶瓷设计,相比国内的设计,芬兰、荷兰这些国家的生活陶瓷表面图案几乎没有,中国的比较喜欢将山水画、青花等运用上去,而北欧的造型简洁,色彩以灰蓝、灰白、青白色较为沉稳的色调为主。由于没有图案装饰,在造型上就非常考究,重视细节的匠心独运。关于生活创新式的陶瓷设计,我发现主要分为两种风格,一种是强调双手加工的意味,自然古朴的味道,陶泥感,有的甚至还故意做得特别粗糙,留有手指的痕迹,突出制作过程中的随意感;另一种是体现简洁、宁静、圆润、剔透的禅意,以茶具、花瓶为主。 接着是以竹材为原料的竹制品主要有竹编、原竹、竹板材三个方向的运用。竹编有做成竹篮、竹灯的,还有与瓷盘结合作为餐盘的,原竹主要是以作为茶道的工具为主。有一家叫“上海人家”的小店是把竹压成了竹板材,然后加入过去人的生活方式,有老样式的小首饰盒、门牌图案等,还有在盒体的开合方式上也保留了以前的智慧。笔者认为这是中国风格运用的比较好的设 计。西方设计方面,一家“巢——无愧设计”的小店以卖北欧家居用品店为主,其中有bambu品牌的设计,造型简洁,如用竹编编成的各种大小不一、颜色丰富的圆形小收纳盒,现代感强,十分生动有趣。 二、上海文化的现代开发 上海文化的现代开发是月份牌、旗袍、丝巾、上海生活场景为元素在一些明信片、书籍、CD盒等上的运用,具有浓郁的老上海风情。 例如,一家展示旗袍的商店主要有两类商品,一类是老上海的旗袍款式,还有一类是短款的,加入了现代的图案,或者是向旗袍休闲化方向发展,主要服务于具有高贵典雅气质的三十五岁到四十五岁的贵妇或者知性女性。另外,由月份牌开发的明信片,笔者发现看和买的人都比较少,有些爱收藏的人会喜欢。老上海的黑白照片和新上海的彩色照片应用的冰箱贴,消费者不少,因为价格合适,十元一个,又有纪念意义。 尤其值得一提的是一家销售开发贺友直先生连环画的一系列纸质商品或包装设计的小商铺。贺友直先生出生于1922年,从1949年9月开始画连环画,一辈子都是画以老上海为题材的连环画,在他的画里可以知道许多老上海的故事和老上海文化,有非常重要的文化价值和欣赏价值。许多本地的年轻人和外地人都没有看过贺老的画,也不太清楚老上海的故事,通过把漫画应用在书签、明信片、年历、钥匙扣、装饰画、扑克牌、书籍等方式,是一种传播老上海文化的有效手段,值得致力于中国风格当代化设计的设计师好好学习。特别强调的是,它的包装设计非常巧妙,按照贺老的连环画不同内容设计成不同种类的书签,如表现老上海生活用品、360行、老弄堂等。例如扑克牌的应用,每一副牌都不一样,而且每一张牌的故事也不一样,这样不仅可以玩牌还能知道许多有趣的故事,牌和故事本身都是娱乐的,丰富了人们的日常生活,而且每副牌不同的设计,也符合现代人追求与众不同的心理,有一定的收藏价值。再如一些书签和明信片,包装都不一样,有横排的、竖排的,有丝带的,有带皮套的、有可抽取的、可折叠成一个图形的。在色彩和材料上也与连环画的生动、活泼相符合,以牛皮纸的本色为主。总而言之,贺老的连环画开发在理论意义上有助于上海文化的传播,在美学价值上也符合了现代人喜爱手绘的细腻、生动、可爱的审美观念,其包装设计又十分巧妙和有趣,体现了其对上海文化的现代成功开发。 三、复古商品与潮人时尚 笔者发现复古商品和潮人时尚可以放在一起来分析,就像“复古风”的说法,内容是复古的,但是形式是时尚的。 “复古风”的商品有三种。第一种是复古眼镜、老回力鞋、老钢笔、铅笔盒、搪瓷缸等小时候用过的物品。第二种是“红色题材”的运用,如采用红色标语、红色宣传画在笔记本、徽章、笔袋、杯子、帽子等小生活用品的运用,这类商品现在在很多大城市的创意小店都看的到,非常普遍。“红色”有革命、励志的奋斗气息,体现了年轻人积极向上又有点愤青的味道。第三种是一些网上的流行潮语在具有旧肌理的笔袋、本子上的运用,如“我很羞射”,“不要迷恋哥,哥只是一个传说”,“宅男”等现代网络用语与前一种红色革命用语一起充斥于这类商品中,有很多时尚前卫的文艺青年会去购买,因为有一种身份认同感,而且现代年轻人都普遍低调,实际上内心是渴望与人交流、张扬个性的,这种方式也是一种实现自我价值的手段。 四、慢生活衍生品与小资风情 慢生活与小资情调是经常在一起来谈的,就像现在流行的一种生活方式“快生慢活”,这类人具有一定的工作能力、经济收 上海田子坊的设计感悟 戴 莹 (江南大学设计学院 江苏无锡 214122) 理论研究·设计

国内外著名商业街案例分析:规划要点及成功规律总结

商业街按照定位不同可分为以下3种类型: 1、综合商业街(专题阅读):集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体,注重提供消费者所需的综合服务。例如王府井(专题阅读)步行街、纽约第五大街等。 2、主题商业街:集中在一起反映一个主题,并根据这个主题设置衍生类商铺,每个业态均为主题的一个部分,以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街(女人街)等。 3、特色小街:具有深厚历史文化或地域风情的商业街区,为消费者提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。 商业街发展趋势 商业街成功的关键因素

商业街规划要素 规划——空间形态 →国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间,以营造良好的商业氛围。 →窄巷容易形成熙熙攘攘的热闹景象。“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳。 →连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题,提升其价值。小尺度共享空间一方面是聚客点,另一方面也是商业街的活力空间。

规划——功能结构 →目前国际通行的商业区结构和业态的分布为:购物占30-35%,餐饮占20-25%,休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。 →我国步行商业街(专题阅读)业态结构调查结果,购物普遍占到总业态的50%以上。 →近些年来,商业步行街功能分布中,购物所占的比例呈下降趋势。

规划——尺度(长) →商业街的长度一般在500-700米较合适,最多为1000-1500米。 →从商业街的发展规律看,非步行街长度可稍长些,步行街必须短些,具体长度视功能定位而定。 →专家测试,一般走2500米左右时腿会发酸;走4000米时会感觉到累,走6000米时会筋疲力尽。 →人逛街走“之”字型线路,行走距离是直线距离的四倍。 规划——尺度(宽) →商业街的宽度是能否形成“车水马龙”般繁荣景象的重要因素。 →商业街的宽度与整条街的交通组织方式有密切关系。 →经测试,商业街客流密度在每人4平方米时,既不会显得拥挤,又能体现商业街的繁华。 →专家认为,商业街适宜的宽度在20-30米左右,小型步行街在20米左右为宜,特色小街在10米左右。

说明文练习88 上海田子坊(含答案)

上海田子坊 ①“上海新地标”田子坊建成开坊已逾十年,如今,田子坊创意文化产业园区已成为上海文化产业创新发展的都市坐标之一。从上世纪30年代初的“小里弄街坊”志成坊,到本世纪伊始的“国际文艺范儿”田子坊,这一华丽转身,不仅折射着时代的嬗变、商家的创意,更体现着文化的传承,彰显着海派风情的人文底蕴。 ②成就田子坊文化艺术特色的原因是多方面的。 ③田子坊地处原来的法国租界和华人居住区,是商业居住街区和工业区的过渡地带。由于这一独有的地理位置使得田子坊集中了上海从乡村到租界再到现代城市发展的各个时期各种类型的历史建筑:既有上层社会居住的花园住宅区,也有中产阶层居住的普通新式里弄住区,同时还有下层社会阶层人员和工人居住的拥挤的简陋里弄住区,以及建筑空间尺度较大的工厂生产区。建筑风格包容了折中主义、英国新文艺复兴风格、现代主义风格、中国传统砖木结构风格,还有西班牙建筑风格、英国城堡建筑风格等等。田子坊由此也成为上海保存历史文化遗存类型最丰富的街区之一。不仅如此,田子坊内还有大片的石库门建筑,而且有上海少见的“面对面”石库门。 ④更难能可贵的是,至今田子坊依然居住着一些原有居民,他们弄堂里的生活形态,展现了原汁原味的旧上海生活方式,为田子坊增添了许多生活情趣。 ⑤原来的居民将住宅租借给创意产业,艺术家们通过自己的创意对内部进行装修,而红砖墙、黑木门、条石门框、天井、厢房等建筑外观没有改变。而工业时代遗留下来的厂房建筑为创意产业提供了资源优势。这些厂房外观高大宽敞、布局疏密有致、红灰外色体现着独特的时代印迹,颇受具有先锋观念创意人士的青睐。内部则空间庞大,适宜改造以适合艺术家们的工作需求。而且,这些旧厂房租金低廉,适合那些对租金敏感的艺术家们。厂房改成的工作室经过艺术的再现,体现出不同的风格和氛围:陈逸飞的工作室展现了古朴,凝重的建筑特点;尔冬强的工作室则具有后工业革命时留下的痕迹,两台吊车不只是摆设,它照常能启动,而天棚的进口透光板更能体现现代建材的运用,这是工业革命的成果,而版画的手工制作,使你在时光穿梭中来回奔跑。 ⑥这种“旧瓶装新酒 .....”的整改模式不仅使历史文化遗迹得以完好地保存,而且这一创举使中国的文化创意产业与国外发达国家的差距缩短到只有7年,使上海的文化创意产业得以如火如荼地发展,同时也使我们看到了文化创意产业的美好前景。 ⑦如今的田子坊成了各种文化的聚宝盆。结合老弄堂、工厂和石库门衍生出老上

几个典型商业体案例分析

几个典型商业体案例研究 如果把商业地产比作一条河流,三五年前,各路人马顺流而下,速度之快,气势之猛,令围观者眼红,相继而入。 时至今日,随着电商黑马横空而至,移动终端广泛普及,同业操戈者数量急速上升,社会消费模式骤然巨变,商业地产出现反转,既要面对自身仍然是“摸着石头过河”的迷茫探索局面,又要面对逆流而上的市场阻力。 基于此,现今的从业者,更应从多个维度参照比较,多观察,多学习,多总结,多借鉴,才能够在高手林立的市场博杀中寻找到最适合自己的路数,成为优胜劣态后的笑到最后的幸存者。 纵观近十年来商业地产的各种案例,它们之中,有成功如上海新天地、北京王府井、广州天河城这样的“高大上”一族,也有半死不活的常熟印象城,半途而废的地一大道以及无数刚刚起步就消失于商海中的失败者。而在近一两年内,更多带着明确个体风格、差异指向的综合体、商业街,也在以剑走偏锋的方式让人们发现,想要在资金背景雄厚如万达一类的对手碗里抢蛋糕,必须有更精准的市场分析、更精确的自身定位、更精良的前期准备。 都说他乡之石,可以攻玉。世界上没有成功的经验可以被完全复制,橘生淮南则为桔,生于淮北则为枳,有时成功具有时势造英雄的偶然性。但前事不忘,后事之师。学习与分析他人的长处,更多的是为了站在前人肩膀之上,有则改之,无则加勉,有效避免前人所犯下的错误,躲过不必要的牺牲。 PART1 定位造就成功,但成功无可复制。 ——上海新天地 新天地之所以成为上海的商业地标之所在,最核心之处应该得益于选址上的天时地利,促成人和。 上海新天地的前身是破旧的石库门居住区,被创新性地改造后,注入了诸多时尚商业元素,将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体,变成了一个集餐饮、购物、娱乐、旅游、休闲等功能于一身,并具有浓郁“海派”风味的著名商业街,并被纳入了上海旅游景点清单中,还成了国内城市改造的经典案例。下面简要探讨上海新天地在定位、选址、盈利模式等方面的经验。 1、定位——因地制宜 上海新天地究竟是什么,购物中心?娱乐中心?时尚中心?旅游景观?在它越来越眩目的外表下,许多人对它已经无法辨别。其实在开发商瑞安集团眼里,新天地就是一个

上海新天地经营模式分析案例

上海新天地经营模式分析案例 上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一——破旧的上海石库门居住区。改造之后,上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素,变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所,并被纳入了上海旅游景点的清单中,还成了中国房地产区域改造的经典案例,它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐,很多人都想将其成功模式进行“移植”:国内着名房地产商潘石屹,最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”;另一个北京的着名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区;全国各地建设“上海新天地”热持续高温。可以这样说,上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。 定位 上海新天地是一个“Mall” ★上海新天地究竟是什幺,购物中心娱乐中心时尚中心旅游景观投资方香港瑞安集团董事长助理周永平说:“当初找银行贷款时,他们问,你们究竟是做什幺…去政府部门审批,也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下,许多人对它已经无法辨别。其实,开发商认为,新天地就是一个Mall(英文全称“shopping mall”)。 ★在中国,Mall的概念越来越时髦,如果对目前的房地产做一个评价的话,Mall无疑是最热门的业态,因而受到开发商的追捧。

Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物,可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态,在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动,于是,Mall渐成为一种新的投资风向,受到投资者的追捧。 ★专家认为,中国的Mall市场只是刚刚起步,多种资本正在角力Mall市场,现状很混乱。业界流行一句话“Mall是个筐,什幺都往里装”,很多商家也在追逐这个时尚的概念,甚至连大型批发市场等(非真正的Mall),也纷纷改名叫Mall。 ★什幺是Mall国内的一些学者认为:“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中,由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”,与“Shopping Center”(购物中心)的区别是:规模大、功能多、商品和服务全。 许多造Mall的企业有时候造的只是“Shopping Center”这并不是“Mall”本身的含义,“Mall”并不是要让消费者感觉“更大”,最主要的是要有鲜明的“定位”和独特的魅力。 ★另有一种观点认为,Mall就是Shopping Mall(意为大型购物中心),是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。它起源于欧美,伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生,是现代工业文明和商业文明的产物。“shopping mall”超级购物中心是世界上最为流行的商业业态,衡量其成功的标志,不是商场、车库的多少,而是人工湖、蹦极、攀岩之类的娱乐活动、树木、草坪、图书馆的数量。上海新天地应该说是这种意义上的Mall。 ★上海新天地在开发过程中,在开发的不同阶段,定位也发生了三个层次的深化。第一个阶段强调综合性,因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所,当时比较有特色的

1、上海田子坊案例分析

田子坊案例分析 一、田子坊简介 1、田子坊发展缘由 田子坊位于中国上海市泰康路210弄。田子坊的街区形态基本形成于上世纪20年代,处于原法租界和华人居住区,是商业居住街区和工业区的过渡地带。集中了上海从乡村到租界,再到现代城市发展的各个时期各种类型的历史建筑,是上海保存历史文化遗存类型最丰富的街区之一。 泰康路是打浦桥地区的一条小街,1998年前这里还是一个马路集市,自1998年9月区政府实施马路集市入室后,把泰康路的路面进行重新铺设,使原来下雨一地泥,天晴一片尘的马路焕然一新。1998年12月28日,一路发文化发展公司首先进驻泰康路揭开了泰康路上海艺术街的序幕,不久又有著名画家陈逸飞、尔冬强等艺术家和一些工艺品商店先后入驻泰康路,使原来默默无闻的小街渐渐吹起了艺术之风。1999年著名画家黄永玉将志成坊改名为“田子坊”。

4、田子坊的构成要素 ●建筑变迁:历史建筑——典型的江南民居、西式洋房、中式石库门 和新式里弄建筑,是海派文化兼容并蓄特质的空间意向表达 ●艺术百态:画廊+艺术家工作室——艺术家的生态社区 ●里坊风貌:真实的里弄生活——上海历史风貌和石库门里弄生活的 “活化石” ●时尚创意:时尚设计&创意店铺——尤以旗袍、高级成衣等为代表●休闲元素:美食与娱乐相结合——云集了10余个国家和地区的风味 美味 二、田子坊建筑 1、建筑形式:上海老石库门里弄建筑,带西式建筑特点的新式里弄建筑; 2、建筑功能:20世纪20年代的居住区形式的里弄工厂,20世纪70年代的居住区。 3、建筑装饰:现代主义简洁装饰、中国传统木构装饰、新艺术运动装饰风格、巴洛克风格。

4、街巷空间:田子坊的街巷空间是具有生活化的场所空间,它是流动的、内敛的又是包容的、多元着的,承载的是城市的人文活动,是城市文化的代表。 5、完整性:区块方正规整,与周边的城市环境以道路隔开,有利于整体保护; 6、完好性:整个区块内并没有因多少拆建、改建、新建等行为而被破坏; 7、地域性:区块是上海历史街区中最具里坊风貌的代表,具有很重要的历史文化遗产价值。

地铁商业案例分析上海南站94094469

百度文库
地铁商业案例调研
克而瑞(中国)信息技术有限公司 上海机构
2008 年 01 月
交通枢纽站点:
1

百度文库
上海南站地铁商业调研
一、选择标准 站点类型——交通枢纽站点:多种交通方式汇集,人流量大,针对流动换乘客户 该站点为轨道交通、火车站、长途汽车站、公交线等主要陆路交通的汇聚点,拥有便捷的短中
长客运运输功能,客流量为上海最多的一个站点之一,交通枢纽功能是其最大的优势。 二、区位环境分析——陆路交通枢纽
1、区位概况
上海南站位于上海市徐汇区,是上海客流量最大的火车站之一,也是轨道交通 1、3 号线的汇聚 点,区位优势明显。上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态,该区域由于有强大的人流 保障,商业潜力巨大。
2

2、交通环境
百度文库
区域内交通十分便利,南站规划北起沪闵路、龙华港,南至石龙路、罗城路、老沪闵路,东西
分别以龙吴路和桂林南路为界,铁路、轨道交通、高架、长途客运、公交五线聚合,构成高密度、
枢纽型、网络化陆上客运换乘体系。
交通类型
分布
公交
南、北广场共计 40 多条公交线终点站,集中分布在南北出口
轨道交通 道路交通 长途客运
高架
地铁 1 号线,轻轨 3 号线 沪闵路,沪闵路高架
日均发送班次 700 班以上 靠近沪闵路高架,到中环线 5 分钟,到外环线约 6 分钟
3、区域商业——商业缺乏,新兴商业即将形成。 上海南站火车站的大量客流为地区带来了很大的商业发展契机,商业发展迅速,规模巨大,同 时不同于上海火车站的是该区域的商业起点高,初期定位中高端,摆脱了传统火车站商业档次低, 环境脏乱差的特点。南站商业区域规划不但针对过往换乘人群,还会将周边居住人群导入该处消费。 除专业市场外,整个商圈现有的商业业态以服饰零售和餐饮为主,其余经营业态各自所占的比 例基本在 5%以内不规则分布。(以经营面积计算)
区域商业业态分布
3

大学生创业成功案例及分析DOC

大学生创业成功案例及分析 案例一 陈生毕业于北京大学,十多年前放弃了自己在政府中让人羡慕的公务员职务毅然下海,倒腾过白酒和房地产,打造了“天地壹号”苹果醋,在悄悄进入养猪行业后,在不到两年的时间在广州开设了近100家猪肉连锁店,营业额达到2个亿,被人称为广州千万富翁级的“猪肉大王”。 不完全统计数字显示,目前我国大学生创业成功率则只有2%~3%,有97%~98%的大学生创业失败,专业人士分析,缺乏相关的创业教育和实战经验、缺乏“第一桶金”等都是其中的重要原因之一。然而,对于成功创业的大学生来说极为重要的实战经验及“第一桶金”都是“天上掉下来的”吗?为什么陈生也在不到两年的时间里进入养猪行业,就能在广州开设近100家猪肉连锁店,营业额达到2个亿?这个问题,的确值得好好追问。 实际上,之所以能在养猪行业里很短时间就能取得骄人成绩,成为拥有数千名员工的集团的董事长,还在于陈生此前就经历的几次创业的“实战经验”:陈生卖过菜,卖过白酒,卖过房子,卖过饮料。这使得陈生有着这样的独到的见解:很多事情不是具备条件、做好了调查才去做就能做好,而是在条件不充分的时候就要开始做,这样才能抓住机会。 然而,“条件不充分”时到底怎么才能“抓住机会”呢?我们来看一下陈生的做法:他卖白酒时,根本没有能力投资数千万设立厂房,可是他直接从农户那里收购散装米酒,不需要在固定设施上投入一分钱便可以通过广大的农民帮他生产,产能却可以达到投资5000万的工厂的数倍。此后,他才利用积累起来的资金开始租用厂房和设施,打造自己的品牌。迅速的进入和占领市场,让他在白酒市场上打了个漂亮仗。而当许多人“跟风”学习一位到南方视察的国家领导人用陈醋兑雪碧当饮料的饮食方法时,善于“抓住机会”的陈生想到了如何将这种饮料生产出来。经过多次尝试,著名的“天地壹号”苹果醋就此诞生。 当然,资金积累到一定程度时,陈生成功的秘诀更让人难忘:在经济飞速发展的年代,无数企业“抓破脑袋”寻求发展良机,在这样的情况下,只有技高一筹者才能够取得成功。而一些企业运用精细化营销,就是一种技高一筹的做法。于是,从传统的中国猪肉行业里,陈生分析到了其中的巨大商机,因为中国每年的猪肉消费约500亿公斤,按每公斤20元算,年销售额就高达上万亿。而与其他行业相比,猪肉这个行业一直没有得到很好的整合,基本上没有形成像样的产业化,竞争不强,档次不高,机会很多。更重要的是,进入这一行业的陈生,机智地率先推出了绿色环保猪肉“壹号土猪”,开始经营自己的品牌猪肉。 虽然走的还是“公司+农户合作”的路子,但针对学生、部队等不同人群,却能够选择不同的农户,提出不同的饲养要求,比如,为部队定制的猪可肥一点,学生吃的可瘦一点,为精英人士定制的肉猪,据传每天吃中草药甚至冬虫夏草,使公司的生猪产品质量与普通猪肉“和而不同”。在这样的“精细化营销”战略下,陈生终于在很短的时间内叫响了“壹号土猪”品牌,成为广州知名的“猪肉大王”。 案例二

相关文档
最新文档