2013年房地产市场总结及2014年展望讲义
房地产估价的市场法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第一节讲义1
应由买方负担的交易税费＝正常价格×应由买方缴纳的税费比率
解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到或实际支付的
【2011年真题】
李某以3000元/平方米的价格购买了某住宅小区的一套住房，交易税费全部由李某负担；同日，程某以3100元／平方米的价格在该小区购买了一套几乎相同的住房，交易税费由买卖双方各自负担。已知该地区住房买卖中卖方应缴纳的税费为成交价格的6%，买方应缴纳的税费为成交价格的4%。李某与程某的实际购买价格相比，（ ）。
中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第一节讲义1
房地产估价的市场法
【考情分析】
本章所占分值大，难度大，而且很有可能出案例分析题，一定要认真掌握。
单项选择题
多项选择题
案例分析题
合计
2011年
4题4分
2题4分
4题8分
10题16分
201Байду номын сангаас年
4题4分
2题4分
4题8分
10题16分
2009年
3题3分
2题4分
4题8分
9题15分
【内容框架】
第一节房地产估价的市场法
第二节房地产估价的成本法
第三节房地产估价的收益法
第四节房地产估价的假设开发法
第五节房地产估价报告
第一节 房地产估价的市场法
1.市场法概述
1.1市场法的内涵
■概念
·选取一定数量的可比实例并将它们与被估价房地产进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。（比准价格）
■理论依据
·价格形成的替代原理，即同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格
房地产项目看地拿地拿地操作标准培训讲义教程PPT模板
Part
பைடு நூலகம்
3
拿地背景和项目情况－地块背景分析
地块背景：
深圳“商品房+政策性住房用地”的捆绑出让模式首次获得成功。代表了 未来深圳土地出让的模式和方向。未来的发展商必然肩负更多的社会责任。 本项目从而肩负了更加重要的历史使命：拿什么态度来做经济适用房？
开发商背景：
深圳首个参与政府旧城改造事业的开发商，已成功改造渔农村成为口 岸片区地标建筑。积极参与配合政府公众事业。本地块也是另外一个展现 开发商社会责任感的项目。
交通规划利好 快速路网建设
福龙路、新区大道、留仙大道等。
内外交通畅通无阻。
华南国际物流中心
华南地区连接香港和珠三角地区重要 的内陆物流“枢纽港”。
以地铁、快速路网等交通建设为发展契机，汇聚车流、人流、物流核心。
Part
2
地产新规划－便捷的路网
本项目 和平路
路网交通规划
布龙公路
梅观高速 梅龙路 人民路
地产新城定位：依托深圳新客站、国家铁路和轨道4、5号线的建设，将地产二线拓 展区建设成为区域性交通枢纽和综合服务的现代化新城区。
Part
地产新客站
2
地产新规划－交通规划利好
京广线与东南沿海高速铁路客运 专线的终点站和交汇点。 无缝连接香港、福田、南山、宝安
地铁4、5号线
中心区，沿线地铁商业开发机遇。
交通、环境等条件.
Part
2
地产新规划
1 新城规划
2 交通利好 3 区域楼市现状
新城规划
Part
2
地产新规划
根据《深圳市住房建设规划（2011-2020 ）》，片区作为深圳四大重点开发地区首 位，誉为“地产新城”。地产新城包括北至和平路、东至梅观高速、西侧和南侧至特 区行政加线的区域，总用地面积为23平方公里。
房地产税费课程讲义(ppt 52页)
公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征 房产税。 – ⑨对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。
4.3.2 契税
契税是在土地使用权或房屋所有权发生 转移时，由承受人缴纳的一种税。
4.3.2.2 税人
契税的纳税人：是房地产权利转移的承 受人
包括土地使用权出让、转让的受让人， 房屋的购买人、受赠人。
4.3.2.3 计税依据
契税的计税依据：是房屋产权转移双方当事人签订的契约价 格。
– （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，契税计 税依据为房地产的成交价格，若成交价格明显低于市场价格且无正当 理由的，由征收机关参照市场价进行核定，以核定价作为计税依据；
营业税，城市维护建设税，房产税，个人所得税，印花 税
企业
营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所 得税
房地产赠与、继 承
个人拥有房地产 营业
契税，印花税，公证费，权证费、产权登记费 房产税、城镇土地使用税
4.2.3 房地产税费构成要素
4.2.3.1纳税人 4.2.3.2课税对象 4.2.3.3课税基础 4.2.3.4税率 4.2.3.5附加、加成、减免
4. 3.1.5 房产税的减免
免征房产税的情形有：
– ①国家机关、人民团体、军队自用的房产。 – ②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。 – ③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 – ④个人所有非营业用的房产。 – ⑤经财政部批准免税的其他房产。 – ⑥为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。 – ⑦经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用
2013年证券从业资格考试《证券投资基金》重点讲义：第二章
第⼆章基⾦的类型 第⼀节证券投资基⾦分类概述 ⼀、证券投资基⾦分类的意义 对基⾦投资者⽽⾔，基⾦数量越来越多，投资者需要在众多的基⾦中选择适合⾃⼰风险收益偏好的基⾦。
科学合理的基⾦分类将有助于投资者加深对各种基⾦的认识与风险收益特征的把握，有助于投资者做出正确的投资选择与⽐较。
对基⾦管理公司⽽⾔，基⾦业绩的⽐较应该在同⼀类别中进⾏才公平合理。
来源：考试⼤ 对基⾦研究评价机构⽽⾔，基⾦的分类则是进⾏基⾦评级的基础。
对监管部门⽽⾔，明确基⾦的类别特征，将有利于针对不同基⾦的特点实施更有效的分类监管。
⼆、基⾦分类的困难性 科学合理的基⾦分类⾄关重要，但在实际⼯作中对基⾦进⾏统⼀的分类并⾮易事。
基⾦产业要不断的创新才能满⾜投资者的需要。
2004年7⽉1⽇开始施⾏的《证券投资基⾦运作管理办法》中，⾸次将我国基⾦的类别分为股票基⾦、债券基⾦、混合基⾦、货币市场基⾦等基本类型。
三、基⾦分类 构成基⾦的要素有多种，因此可以依据不同的标准对基⾦进⾏分类。
（⼀）根据运作⽅式的不同，可以将基⾦分为封闭式基⾦、开放式基⾦ 封闭式基⾦是指基⾦份额总额在基⾦合同期限内固定不变，基⾦份额可以在依法设⽴的证券交易所交易，但基⾦份额持有⼈不得申请赎回的⼀种基⾦运作⽅式。
开放式基⾦是指基⾦份额总额不固定，基⾦份额可以在基⾦合同约定的时间和场所进⾏申购或者赎回的⼀种基⾦运作⽅式。
（⼆）根据组织形式的不同，可以分为契约型基⾦、公司型基⾦ 契约型基⾦是以基⾦合同为履⾏依据的，公司型基⾦是以公司章程为履⾏依据的。
公司型基⾦有公司的特点，⽽契约型基⾦只是按照基⾦合同履⾏双⽅的权利义务。
⽬前我国的基⾦全部是契约型基⾦。
（三）依据投资对象的不同，可分为股票基⾦、债券基⾦、货币市场基⾦、混合基⾦等类别 股票基⾦是指以股票为主要投资对象的基⾦。
根据中国证监会对基⾦类别的分类标准，60%以上的基⾦资产投资于股票的为股票基⾦。
债券基⾦主要以债券为投资对象。
房地产拿地流程及技巧
3.未来5-10年房地产的投资方向与模式探索 课题： 面对房地产调控，广大中小企业、民营地产企业明天的 奶酪在哪里？ 前提： 1.中国城市化率大致为50%，目标为70%。（发达国家80%— 100%） 2.在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是 外延的扩大。后期应该是内涵的扩大再生产.
实用文档
3.现金流项目的投资模式
山水城
案例：山水城高周转项目.xls
实用文档
4.稀缺资源项目的投资模式
案例：E:\投资管理讲义2013\西岸旅游开发项目盈亏平衡分析.ppt
特点： 1. 对山、海、湖、地热及旅游胜地资源的部分或全
部占有（流转） 2. 优点和缺点同样突出 3. 项目建设和运营通常是一二级联动。
（1）决策层的危机意识。 利用人脉，在新政策正式执行前，最大限度争取政策扶持；
直接督促各地区公司决策层最快时间制定的应对政策。
（2）战略部的基本思路 通过新政策的深度研究和行业发展沿革的较理性判断，制度
集团规避政策风险的基本思路和操作原则。
（3）各地区公司的快速反应 根据本地区的实际情况，制定公司层面和项目层面的对策。
项目论证会的权威决策依据 ——项目投资建议书
案例：
E:\6.25\2010-2011最新文件
实用文档
九、投资体系组织机构建立与培养
实用文档
1.投资人员的精细化选择和培养
（1）起步阶段，老板负责对外拿地和拓展。
（2）发展阶段，从工程、营销部门，发现具备对外拓展和项目 协调能力的人才，调入发展部任职。
B 内城再开发聚集 特点：规模不大、高密度、高容积率，中心区综合价值 的提升。 难点：高容积率建设周期拉长和周边改造的不确定性。
(最新)模式化商业地产成功之路讲义课件
自营专业 商业地产 商业地产 商业地产 商业地产
专业特征强，品 牌认知度高。 行业龙头 行业龙头 行业龙头
由于商业资源关系（产地或 销），可复制性小，发展前景 一般。 品牌不可延伸到其他产品上。 品牌不可延伸到其他产品上。 品牌不可延伸到其他产品上。
民营 上市公司
深赛格 太平洋， 颐高，华 强北数码
调 整
品牌策略有完善之处，品牌 延伸不够。
旅游形成地标，改善居住环 境，商业做好配套，万科之 师。 商业是绝对弱项。 与万达同步发展，只追求收 益，忽略自主开发，自有品 牌（汉奸模式）。 扩大融资。
华侨城
央企
欢乐谷
万科
上市公司 地方金融 机构及个 人集资 上市公司
房地产
设有（上海都 居住物业,商 市花园的配套） 业配套
万达
改制企业
房地产
万达广场 宝龙广场 大悦城
宝龙 中粮集团 华润
民营 央企 央企
房地产 商业、 房地产 商业、 房地产 房地产
万象城
单品牌（品牌延 展不够）
单品牌 旅、住复合，商 业配套
商品持有，中高端 品牌
旅游的景观、商业 为住宅配套 没有旅游，其他和 华桥城一样，在找 合作者 追求资本收益率 争取商业地产上市
确 认 项 目 方 案
初 步 协 议
价 格 定 位
对 象
推 盘 策 略
返 租 方 案
区 域
推 广 方 案
SP活动
推 (推广) 软文
广
参 展
招商 商管筹备 开 销售筹备 工 按揭银行
开 盘 筹 备
开 盘 活 动
销 售 阶 段
商 场 开 张
调
整
落 实
市场开发述职报告
市场开发述职报告我是xx，现任公司市场开发处长，同时负责市场开发工作。
春华秋实，夏去冬来，过去的xxxx年是充实忙碌而又快乐的一年。
在这岁末年初之际，我回首过去、展望未来。
过去的一年里，在上级领导的关心帮助及同事之间的友好合作下，我克服了许多困难，在工作上、学习上得到了很大的进步。
在这一年里，总的来说我工作还算顺利、平稳。
为了发现问题，解决问题，为了今后更好的开展工作，为了让领导、同事们更好的监督指导我的工作，现将本人xxxx 年的表现及工作情况述职如下，请予以审议：一、加强学习，储备知识，不断提升思想道德素质我始终把加强思想政治和业务学习放在自身建设的首位。
无论平时工作多忙，都会挤出时间来努力学习，储备新知识，以此增强个人的工作能力和决策水平。
我重点是学习市场开发方面的知识，做到学深学透，掌握在脑海中，运用到实际工作中，为自己做好市场开发工作打下坚实的基础。
在加强理论学习的同时，注重更新知识结构，重点加强业务和政策法规知识的学习，努力做到在工作中学习，在学习中工作，精益求精，不断探索，全面提升自己的整体综合素质。
二、立足岗位，求真务实，不断提高自身工作能力自己在目前的工作岗位上已工作了多年，经过不断学习、不断积累，具备了比较丰富的市场开发工作经验，能够比较从容地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力等方面，经过多年的锻炼都有了很大的提高，保证了本岗位各项工作的正常运行，在日常的各项工作过程中，没出现过错，并圆满完成公司各项目标任务。
三、敬业爱岗，勤奋工作，不断取得工作新进展一年来，本人以高度的责任心对工作负责，注重细节，时刻关注市场变化，不断学习一年以来公司的各种新精神和要求，做好市场开发工作和内部管理工作，协助公司工作目标的完成。
在一年来的工作中我主要做到了以下几点：1、我以开发客户市场为工作重点，以为了公司进一步提高经济效益为关键点，紧紧抓住开发市场，多方联系，积极运作，努力实现新的突破。
房地产一级开发开发与一、二级开发联动讲义答辩
本报告是严格保密的。
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杣文斌 一级开収课程
政店为什么愿意企业参不：政店通过一级开収支持土地财政 ，社会资本参不可以解决资金困难，丏能获得高收益…
政店、企业吅作的劢因
政企吅作机制符吅商业逡辑
政店： 政店财力丌足，
城市建设无能为 力 政店具有较好的 土地条件 政店目标宏大， 但缺乏形象工程 土地利益只求所 在，丌求所有
丌断探索和丩富集体经营的实现形式；鼓励发展适吅企业化经营的现代种养业。 鼓励农业产业化龙头企业等涉农企业重点从亊农产品加工流通和农业社会化服务，带劢农户和农
民合作社发展觃模经营。 引导巟商资本发展良种种苗繁育、高标准设斲农业、觃模化养殖等适合企业化经营的现代种养业
，开发农村“四荒”资源发展多种经营。 支持农业企业不农户、农民吅作社建立紧密的利益联结机制，实现合理分巟、于利共赢。 支持经济収达地区通过农业示范园区引导各类经营主体共同出资、相亏持股，发展多种形式的农
觃定强调,经营性用地应当以招标、拍卖、挂牌的方式确定土地使用者和土地价格,各类有偿使用 的土地供应丌得低亍国家觃定的用地最低价标准。
针对实践丨创造的工业用地新斱式,《ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ定》明确,市、县国土资源主管部门可以采叏先出租后 出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等斱式出让土地。禁止以土地换项目、先征后
土地一级开収集团负责集资、 融资、投资等，幵负责土地一 级开収的实斲过程；
土地开収后由土地储备中心迕 行土地储备幵出让…
地斱政店
出资 出地 一级企业
（八大集团）
支持部门（収改、 觃划、国土等）
生地 拆迁安置
征地 土地熟化 熟地入库
土地 觃划
某房地产项目落地执行方案讲义
某房地产项目落地执行方案讲义一、项目概述本项目是某房地产公司计划开发的一项房地产项目，位于某市中心地段，占地面积约XXX平方米。
该项目计划包括商业楼、住宅楼以及配套设施，总建筑面积约XXX平方米。
本方案旨在详细说明项目的实施计划，包括项目的各个阶段、工作任务、资源分配和时间安排等内容。
二、项目执行流程1.前期准备阶段•项目立项：成立项目执行小组，明确项目目标和范围，确定项目的可行性。
•市场调研：对项目所在地区的房地产市场进行调研，分析市场需求和竞争状况。
•风险评估：对项目可能遇到的各种风险进行评估，制定风险应对策略。
•资金筹措：确定项目的资金来源和筹措方式，制定项目资金使用计划。
2.设计阶段•规划设计：招聘专业设计团队，进行项目规划和建筑设计。
•环境评估：对项目施工所在地进行环境评估，制定环境保护措施。
•技术评审：对设计方案进行技术评审，以确保设计的可行性和合理性。
•施工图设计：根据规划方案，编制详细的施工图纸。
3.采购与资源调配阶段•材料采购：根据施工图纸，确定需要采购的材料和设备清单，进行采购工作。
•人力资源调配：根据项目需求，确定所需的人员数量和岗位要求，进行人员招聘和调配。
•施工设备准备：根据项目施工需要，准备必要的施工设备和机械。
4.施工阶段•基础工程施工：进行项目基础工程的施工，包括地基、地下管线等。
•主体结构施工：按照施工图纸，进行建筑主体结构的施工工作。
•室内装修工程：进行室内装修和装饰工程，包括墙面、地板、门窗等。
•环境卫生保洁：对项目施工现场进行环境卫生保洁工作。
5.验收与交付阶段•自检与整改：在施工完成后，进行自检工作，对存在的问题进行整改。
•第三方检测：请权威机构对项目进行检测，确保项目符合相关标准和法规要求。
•验收与移交：组织相关部门对项目进行验收，完成后正式移交给业主。
三、资源分配与时间安排1.人力资源分配•项目经理：负责项目的整体规划和管理，协调各个部门的工作。
•设计团队：负责项目的规划和建筑设计。
2012年08月房地产开发全程危机化解与规避(讲义)
真正的爱,粘在一起后,是永生永世也分不开的.
最终解决方案
让步并承担一定责任 〃董事长向业主发一封公开信，全面阐明立场；
〃在法律上没有问题，但没有做到让客户满意，我们需要 改进和检讨； 〃将投入300万元治理垃圾场，减轻其影响； 〃尚未交付的二三期业主可以与公司协商解除合同； 〃继续与业主一起反对建设转运站。
交通噪音
投诉时间:A年联名上书,B日网上集中投诉 投诉方式:联合书面要求 网络 处理方式:安装临时隔音屏 与政府沟通限高
教训:事先未公示 销售有误导
红线外不利因素-必须公示项目
垃圾场 污水河/塘 屠宰场 皮革厂
恶臭
养禽/畜场 动物园
…
…
红线外不利因素-必须公示项目
造纸厂 化工厂 橡胶厂 废品站 … …
红线外不利因素-公示方式
对与价格有关的环境因素，应加入合同附件。如临路的 房屋，可加入“本房屋北面临平南铁路，除火车鸣笛外， 关窗时噪音符合国家标准，售价中已考虑到此因素”。 具有潜在重大风险的不利因素，也应当加入合同附件， 如“园区东南方约600米处有大型市政垃圾填埋场，政 府已承诺二年内关闭并覆土绿化。出卖人只告知信息， 不对此提供保证。”
不利因素提示目的：
行走江湖,光明磊落
诚信 知情权 免责
----尊重客户,也保护自己
红线外不利因素-知情权
中华人民共和国《消费者权益保护法》 第八条 消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受 的服务的真实情况的权利。
消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者 提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、 主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法 说明书、售后服务,或者服务的内容、规格、费用等有关情况。