中原2006年深圳福田南项目营销提案
中原项目全程策划提纲
目录第一阶段市场调查分析及预测 (2)第二阶段项目定位及规划建议 (13)第三阶段项目营销推广策略及形象包装建议 (18)第一阶段市场调查分析及预测第一部分总体市场分析一、深圳市总体社会及经济发展概况1.1深圳市社会发展分析1.2深圳市经济发展总体概况如：国民生产总值、人均生产值等1.3 深圳市经济发展周期性分析1.4 深圳市民消费概况1.5 深圳市城市建设发展分析1.5.1城市整体发展状况1.5.2城市整体规划状况1.5.3城市整体发展预测1.6 深圳市持续发展的优越性及未来发展预测1.6.1.总结深圳市经济发展概况1.6.2.深圳市持续发展的政策支持1.6.3.深圳市持续发展的地域优越性1.6.4.经济大环境对深圳经济发展的促进作用1.6.4.1.国家经济发展对深圳促进作用1.6.4.2.W.T.O对深圳经济影响二、深圳市房地产总体市场分析2.1地产市场总体概况2.1.1开发结构分析2.1.2供应状况2.1.3需求状况2.1.4总体价格水平2.2地产市场整体竞争状况2.2.1深圳市地产市场竞争格局2.2.2未来竞争状况预测三、项目各片区市场分析3.1 各片区市场发展状况及比较分析3.2 项目片区发展状况分析3.2.1 片区物业类型3.2.2 片区物业销售状况3.2.3 片区物业价格水平3.3项目片区发展预测3.4项目片区未来竞争预测四、深圳市未来总体市场变动趋势预测分析第二部分项目相关楼盘调查分析一、项目周边楼盘调查分析（在售、已售、未售）1.1调查分析内容：1.1.1项目名称1.1.2发展商1.1.3位置1.1.4交通情况1.1.5规划要点1.1.6总建筑面积、套数1.1.7户型（种类、面积、比例）1.1.8入伙日期1.1.9物业管理1.1.10项目定位1.1.11营销策划分析●优劣势分析●开售时机●销售周期●卖点总结●价格走势1.1.12销售效果等1.1.13 客户分析二、经典楼盘调查分析2.1调查分析内容：2.1.1项目名称2.1.2发展商2.1.3位置2.1.4交通情况2.1.5规划要点2.1.6总建筑面积、套数2.1.7户型（种类、面积、比例）2.1.8入伙日期2.1.9物业管理2.1.10项目定位2.1.11营销策划分析●优劣势分析●开售时机●销售周期●卖点总结●价格走势2.1.12销售效果等2.1.13 客户分析三、项目比较分析总结3.1 项目基本概况比较分析3.2 价格比较分析3.3 项目市场营销策略比较分析3.4 项目成功关键比较分析第三部分深圳市客户市场需求分析一、对住宅类型的需求分析二、对不同户型的选择分析三、对住宅不同价位的承受能力分析四、对小区档次的需求分析五、对小区建筑风格的要求六、对小区配套设施的要求七、对小区环境要求八、对装修标准要求九、对付款方式的选择分析十、客户主要信息来源十一、客户资料（年龄、性别、职业、收入、置业次数）十二、客户需求总结第四部分外销市场分析一、香港经济发展及房地产市场概况二、深圳外销楼盘分析2.1 外销楼盘总体概况2.2 经典外销楼盘个案分析调查分析内容：2.2.1项目名称2.2.2发展商2.2.3位置2.2.4交通情况2.2.5规划要点2.2.6总建筑面积、套数2.2.7户型（种类、面积、比例）2.2.8 入伙日期2.2.9 物业管理2.2.10项目定位2.2.11营销策划分析●优劣势分析●开售时机●销售周期●卖点总结●价格走势2.2.12销售效果等2.2.13 客户分析2.3 项目片区外销楼个案分析调查分析内容：2.3.1项目名称：2.3.2发展商2.3.3位置2.3.4交通情况2.3.5规划要点2.3.6总建筑面积、套数2.3.7户型（种类、面积、比例）2.3.8入伙日期2.3.9物业管理2.3.10项目定位2.3.11营销策划分析●优劣势分析●开售时机●销售周期●卖点总结●价格走势2.3.12销售效果等2.3.13 客户分析2.4 外销主要竞争楼盘分析调查分析内容：2.4.1项目名称2.4.2发展商2.4.3位置2.4.4交通情况2.4.5规划要点2.4.6总建筑面积、套数2.4.7户型（种类、面积、比例）2.4.8入伙日期2.4.9物业管理2.4.10项目定位2.4.11营销策划分析●优劣势分析●开售时机●销售周期●卖点总结●价格走势2.4.12销售效果等2.4.13 客户分析三、香港客户市场需求及特征分析3.1 港人选择对物业选择的表现特征3.2 香港客户市场需求3.2.1 对住宅类型的需求分析3.2.2 对不同户型的选择分析3.2.3 对住宅不同价位的承受能力分析3.2.4 对小区档次的需求分析3.2.5 对小区建筑风格的要求3.2.6 对小区配套设施的要求3.2.7 对小区环境要求3.2.8 对装修标准要求3.2.9 对付款方式的选择分析3.2.10 客户主要信息来源3.2.11 客户资料（年龄、性别、职业、收入、置业次数）3.2.12 客户需求总结第二阶段项目定位及规划建议第一部分项目分析及定位一、本项目分析1.1项目概况1.2项目地盘分析1.2.1 项目地块形状分析1.2.2 项目地块景观分析1.2.3 项目地块区位分析1.2.4 项目周边配套分析1.3项目S.W.O.T.综合分析1.3.1 strength项目优势分析1.3.2 weakness项目劣势分析1.3.3 opportunity项目机会点分析1.3.4 Threat项目潜在威胁分析二、项目定位2.1项目市场定位2.1.1 定位原因2.1.2 定位内容2.1.3 定位诠释2.2客户群定位2.2.1 定位原因2.2.2 定位内容2.2.3 定位诠释2.3项目物业定位2.3.1 定位原因2.3.2 定位内容2.3.3 定位诠释2.4 项目功能定位2.4.1 定位原因2.4.2 定位内容2.4.3 定位诠释2.5 项目形象定位2.5.1 定位原因2.5.2 定位内容2.5.3 定位诠释2.6 价格定位及制作2.6.1 价格制定原则2.6.2 价格制定参考因素2.6.3 “市场比较系数法”制定总体参考均价第二部分项目各项规划建议一、项目规划设计建议1.1项目开发模式建议1.2项目开发时机分析1.3 项目开发周期分析1.4物业总体档次建议1.5总体布局规划及空间布局建议1.6小区交通规划建议1.6.1小区出入口建议1.6.2人车行经建议1.7建筑风格及外观风格建议1.7.1建筑外观的平整墙面建议1.7.2外立面颜色建议1.7.3建筑顶部处理建议1.7.4标志建筑物建议1.8主力户型选择及组合建议1.8.1户型设计类型1.8.2户型结构面积1.8.3户型组合比例1.8.4户型功能搭配1.8.5户型设计特色(窗台、阳台、梁柱等)1.9环境景观设计要点1.9.1园林设计主导思想1.9.2园林面积建议1.9.3园林设计类型1.10配套设施规划建议根据客户需求，可增设如：储蓄所、净菜市场、幼儿园等配套设施1.11会所配套设施建议1.11.1会所位置建议1.11.2 会所面积建议1.11.3会所设施功能建议1.12装修标准建议1.12.1交楼标准1.12.2公共面积装修标准建议1.13项目夜间灯光设计及背景音乐设置建议二、物业管理及智能化建议2.1社区服务及物业管理要点2.1.1社区服务建议2.1.2物业管理费用2.1.3相关公司简介及推荐2.2项目智能化建议2.2.1小区安全系统2.2.2智能家居视讯网络2.2.3居家安全系统2.2.4小区内消费网络系统2.2.5相关公司简介及推荐第三阶段项目营销推广策略及形象包装建议第一部分销售前期营销推广策略一、项目销售建议1.1项目销售总体策略1.2销售前提条件1.3入市时机评估1.4销售阶段建议1.4.1内部认购阶段●阶段安排原则●阶段时间安排建议1.4.2正式发售阶段●阶段安排原则●阶段时间安排建议1.4.3促销阶段●阶段安排原则●阶段时间安排建议1.5各阶段项目销售策略建议1.5.1有效实施销售策略须具备的条件1.5.2前期造势策略1.5.3中期销售策略1.5.4后期促销策略1.6项目各阶段销售总结二、项目形象包装建议2.1项目标识(LOGO)及名字的建议2.2地盘包装建议2.2.1围墙2.2.2建筑主体包装2.2.3主入口设置及包装建议2.2.4样板房参观路线包装2.2.5地盘夜间灯光处理2.3售楼处建议2.3.1售楼处选址建议2.3.2售楼处室外装修建议2.3.3售楼处室内装修建议2.3.4展板设计建议（项目简介、房型图、销控表、付款方式、装修标准、物业管理、园林景观、配套设施等）2.3.5台面标牌（领取资料、洽谈处、收款处、签约处、公证处等）2.3.6销售管理人员、售楼员工作卡2.4样板房装修风格设计建议2.4.1样板房位置选定2.4.2样板房数量建议2.4.3样板房装修风格建议2.4.4装修套餐2.5对印刷品、制作品等售楼资料的设计完善和把关2.5.1售楼资料类型建议2.5.2售楼资料内容建议2.5.3售楼资料设计风格建议2.5.4售楼资料用料建议2.5.5售楼资料数量建议三、项目推广媒体建议3.1宣传推广总体策略3.2宣传卖点组合3.3各阶段广告策略及媒体组合3.4各阶段广告创意表现3.5各阶段广告媒体投放频率及建议3.5.1媒体选择侧重点3.5.2媒体投放资料把关及完善3.5.3广告媒体投放时间安排3.5.4广告媒体投放数量建议3.5.5广告媒体投放规模建议四、项目宣传推广费用估算4.1销售资料及现场包装费用预算4.2广告媒体投放费用预算4.3公关活动费用预算4.4各阶段计划宣传推广费用预算第二部分销售阶段营销推广调整模式建议一、内部认购销售总结及分析模式建议二、销售阶段销售总结及各项方案调整模式建议注：以上策划内容针对项目的特殊性及开发进度有所增加或删减。
深圳中原地产销售工作手册
目录深圳中原销售工作手册 (3)销售管理系统 (3)一、售楼部规范工作制度 (3)二、售楼人员的行为准则 (3)三、销售部组织架构及岗位职责 (4)销售执行系统 (5)一、企业发展战略的把握 (5)二、市场调查和分析 (5)三、市场定位、企划方向的确认 (6)四、与建筑师协调沟通产品规划特性 (6)五、楼盘的标识 (6)六、销售现场和促销活动的场地安排 (6)七、接待中心主要销售道具 (6)八、样品屋或实品屋的装修 (6)九、印刷媒体的制作 (7)十、报刊媒体的制作与安排 (7)十一、广告发布计划 (7)十二、价格制定与价格控制 (7)十三、推出时间计划 (7)十四、业务训练计划 (7)十五、现场销售执行 (7)十六、房屋销售相关 (8)十七、促销活动的主题选择 (8)十八、广告效果和销售状况分析 (8)十九、销售总结 (8)《销售手册》目录 (8)一、批文 (8)二、销售资料 (8)三、售房的具体操作程序： (9)个案销售培训计划 (10)平面设计系统 (10)一、楼盘标志 (10)二、标准字体 (10)三、标准色 (11)四、象征图形 (11)五、组合系统 (11)六、VI应用 (11)七、VI特点 (11)广告执行系统 (11)一、广告执行部门 (11)二、前期分析 (12)三、广告阶段划分 (12)四、广告费用估算 (12)五、广告计划执行 (13)六、效果测定 (14)现场设置系统 (14)一、售楼部 (14)二、客户动线结构图 (14)答客问示范（南京月安花园） (15)一、地理位置 (15)二、楼盘状况 (15)三、价格情况 (17)四、政策法规 (17)文件来源：淘房网深圳中原销售工作手册销售管理系统一、售楼部规范工作制度1．员工必须关心公司、执行本职工作、遵守职业道德。
2．员工应准时上班、不准迟到、早退和旷工。
3．员工在工作时间应坚守工作岗位，接待来访，业务洽谈等应在洽谈区内进行。
福田品牌策划营销(3篇)
第1篇一、品牌背景分析福田汽车，作为中国汽车行业的领军企业，自成立以来，始终秉承“创新、品质、责任”的企业精神，致力于为消费者提供高品质、高性能的汽车产品。
随着市场环境的变化和消费者需求的日益多样化，福田品牌需要通过精准的策划和营销策略，提升品牌形象，扩大市场份额。
二、市场分析1. 行业现状：中国汽车市场正处于快速发展阶段，新能源汽车、智能网联汽车等新兴领域成为行业热点。
福田汽车作为传统汽车制造商，需要紧跟市场趋势，积极布局新能源汽车和智能网联汽车领域。
2. 竞争对手：在商用车领域，福田汽车的主要竞争对手包括一汽解放、东风商用车等；在乘用车领域，则面临上汽通用五菱、吉利汽车等品牌的竞争。
3. 消费者需求：随着生活水平的提高，消费者对汽车的需求从实用性转向品质、性能、环保、智能等方面。
三、品牌定位基于以上分析，福田品牌定位为：“品质之选，创新领航”。
这一定位旨在强调福田汽车在品质、创新、环保、智能等方面的优势，满足消费者对高品质汽车的需求。
四、品牌策划1. 品牌形象设计：- 标志更新：设计更加简洁、现代的标志，体现福田汽车的年轻、活力和创新精神。
- 品牌色彩：采用蓝色和绿色为主色调，蓝色代表科技、智慧，绿色代表环保、可持续。
2. 品牌故事：- 创造福田汽车的品牌故事，讲述品牌发展历程、创新成果、社会责任等，增强品牌情感连接。
3. 品牌传播：- 线上传播：利用社交媒体、短视频平台、汽车行业网站等，进行品牌宣传和产品推广。
- 线下传播：举办品牌活动、车展、线下体验活动等，提升品牌知名度和美誉度。
五、营销策略1. 产品策略：- 新能源汽车：加大新能源汽车的研发投入，推出更多符合市场需求的新能源车型。
- 智能网联汽车：与科技公司合作，研发智能网联汽车，提升产品竞争力。
- 品质提升：加强质量控制，提升产品品质，满足消费者对高品质汽车的需求。
2. 价格策略：- 合理定价：根据市场情况和消费者需求，制定合理的价格策略。
某地产项目营销策略提案
某地产项目营销策略提案尊敬的先生/女士：首先，我们非常感谢您的兴趣和机会，能够为您提供我们制定的某地产项目的营销策略提案。
我们深知市场竞争日益激烈，因此我们将以创新的思路和专业的经验为您量身定制一个有效的营销策略，以确保您的地产项目能够取得成功。
市场分析：在我们详细的市场调研和分析之后，我们发现该地产项目所在的区域具有极高的投资潜力和发展空间。
目前市场需求量持续增长，特别是中等收入阶层和家庭的住房需求。
另外，该区域的基础设施、教育资源和商业发展也在迅速完善。
基于这些市场特征，我们提出以下的营销策略。
1. 定位与品牌建设：我们将为该地产项目定位为高品质、高舒适度的住宅项目。
通过结合当地自然环境的优势和创新的建筑设计，我们将满足购房者对品质生活的需求。
在品牌建设方面，我们将通过有力的宣传传播和良好的口碑营造出受欢迎和令人信赖的品牌形象。
2. 目标市场和客户群体的明确定义：我们将以中等收入阶层和家庭为目标客户群体，这是一个庞大并且有稳定购买力的市场。
通过深入了解他们的喜好和需求，我们能够对项目进行定制化的开发，并提供符合他们期望的产品和价格。
3. 多样化的销售渠道和推广策略：在销售渠道方面，我们将通过线上和线下的渠道组合来最大限度地扩展潜在客户的触达面。
线上渠道包括建立官方网站，社交媒体推广以及与互联网房产平台合作，线下渠道则包括参加地产展览会、线下渠道的合作伙伴等。
此外，我们还将根据购房者的偏好，开展定向推广活动，例如针对家庭客户的亲子活动，以及为新家庭提供购房福利等。
4. 专业的销售团队与客户服务：我们将组建一支经验丰富、热情专业的销售团队，他们将通过专业的培训和学习，熟悉该地产项目的所有技术和细节。
他们将与潜在客户进行有效的沟通，并提供量身定制的解决方案和个性化的购房体验。
同时，在售后期间，我们将提供优质的客户服务，以确保客户对项目的满意度。
5. 强调可持续发展和社会责任：在营销推广过程中，我们将突出该地产项目的可持续发展和社会责任，以吸引关注环境保护和社会公益的购房者。
中原XXXX深圳金地名津商业营销方案初步建议
金地名津商业营销方案初步建议
深圳中原·事业一部 荣誉出品 2011年7月26日
目录
一、深圳整体商业市场分析 二、深圳口岸区域商业市场分析 三、项目分析 四、项目定位 五、销售策略建议及推广铺排 六、金地名津商业项目服务团队架构
深圳整体商业市场分析 第一部分
1.1、宏观政策对商业市场的影响 1.2、商业市场批售及成交情况 1.3、商业市场近期销售情况 1.4、商业市场总结及未来发展趋势
交通网络发达 位于地铁四号线“福田口岸”站旁， 离福田CBD只有5分钟。外接多条 主要干道，通达性极强
1小时生活无缝接轨。
3.3、区域消费力分析
本区域居民主要为本地人与港人，消费支出都比较高，深港年轻一族的消费支出 也占较高比例
本地居民
港人
“限购令” ：因房地产调控政策，“购房受限”的部分投资者转而投向商业地产领域。随着投资商业地产的 热度上升，也带动了深圳市商铺、写字楼租售价格的攀升。
特点：针对住宅市场、调控频繁、力度加大、打击投机行为，对楼市资金形成挤出效应。
流动性资产过剩，通货膨胀明显
继续适度宽松的货币政策：市场流动性资产过剩明显，通货膨胀明显持续走高，价格上涨明显；
总体批售不大，近期放量，成交量比较平稳 9月份商业批售面积为13.8万㎡，超过了前8个月的
批售总和，说明商业市场走势看好。
近一年深圳商业挂牌成交均价稳步上涨 全市商业成交均价呈稳步增长势头，2010年数据较
去年同期上涨约50%，商业项目的投资价值显而易见。
图2 深圳2010年6月—2011年.6月商业挂牌成交均价
深圳主要商圈形态布局
休闲文 化中心
次商务中心
行政 文化 商务 华强北商圈
福田地产·后海湾项目整合推广策略提案
后 深圳湾 填海区 海
南山的黄金海岸，片区开发时间比较 早，已形成了一定规模，档次有局限， 是深圳市目前最大的滨海住宅区域。
Байду номын сангаас 结论： 结论：
• 深圳湾成为一个充满文化内涵的休闲海滨长廊，已初 深圳湾成为一个充满文化内涵的休闲海滨长廊，
现端倪。 现端倪。
• 这对城市形象的提升是极大的，并将成为深圳这个滨 这对城市形象的提升是极大的，
站在香港人 “海景情结”上看： 海景情结”上看： 滨海物业是什么？ 滨海物业是什么？
在香港享受优质海景资源的住宅是相当昂贵的。深圳的滨海住宅 在香港享受优质海景资源的住宅是相当昂贵的。 质优价廉，必然成为市场大热，备受香港投资客的追捧！ 质优价廉，必然成为市场大热，备受香港投资客的追捧！ 加之深港西部通道的兴建，将大大改善深圳西部地区往返深港之 加之深港西部通道的兴建， 间的交通状况。无疑对深圳湾海景物业的外销产生举足轻重的影 间的交通状况。 响。必将引导深圳物业的外销市场部分西迁，从而带动南山片区 必将引导深圳物业的外销市场部分西迁， 的外销市场，相信未来滨海住宅将成为港人最新的选择。 的外销市场，相信未来滨海住宅将成为港人最新的选择。 结论 ：深港一体化将由“海景情结”划上完美的句号。 深港一体化将由“海景情结”划上完美的句号。
刷新深圳滨海项目开发的样板。 刷新深圳滨海项目开发的样板。
• 为顾客创造价值——
投资者得到理想的投资收益。 投资者得到理想的投资收益。 居住者得到生活方式的革命。 居住者得到生活方式的革命。
大势把握
站在滨海运动的浪尖上看： 站在滨海运动的浪尖上看： 滨海物业是什么？ 滨海物业是什么？
已经启幕的滨海运动、傍水而居，风生水起，滨海文化古已 已经启幕的滨海运动、傍水而居，风生水起， 有之。水是自然生态中最活跃、最主动的因素。一篇出自市 有之。水是自然生态中最活跃、最主动的因素。 场营销人士之手的文章写道：20世纪下半叶，历经长久的港 场营销人士之手的文章写道： 世纪下半叶， 口式微和码头衰落，新的水岸都市呼唤再生契机。那些脍炙 口式微和码头衰落，新的水岸都市呼唤再生契机。 人口的滨海都市，胜似人间天堂，让人流连忘返。 人口的滨海都市，胜似人间天堂，让人流连忘返。 结论 ：一个城市的蓝色梦，一个时代的开扬蓝图。 一个城市的蓝色梦，一个时代的开扬蓝图。
中原_深圳宏达福田项目战略定位报告
市场竞争弱
牺牲速度、推广费用高
高成本
Code of this report | 13
冲突一——现有的土地属性和品牌、利润最大化目标的冲突
区域内大的上升周期基本上已经走完，后续项目主要依靠对自身价值的挖掘，难
现状一 以享受城市升级带来的溢出价值，CBD的土地属性价值无法充分挖掘
福田CBD发展阶段解析
片区客户的 置换以中低端 置换为主，高 价值的置换难
片区以小房换大房、 租房换买房为主， 低端换高端的客户 少
高价值置换
中低价值置换
片区客户的辐 射圈小，以环 CBD客户长久居 住客户为主
CBD外部客户
环CBD客户
片区客户属性 呈现区域性、固化性的局限性，短时间很难突破
> 客户对高端形象 接受度低将影响项 目的销售速度；成 长性难突破将限制 片区楼盘档次的突 破；高端产品置换 性差，将使产品结 构失衡；辐射性差 将缩小客户圈范围， 从客户属性缺陷看 项目做高端形象的 系统风险大
大中华
商 务 配 套 成 熟
生
天虹商场
活
配
套
齐
全
卓越时代广场
COCOPARK
> 中心区拥有300多万平 方米的商业办公规划面 积，集中了近30座高档 商务楼宇，集中了许多 世界著名跨国公司和国 内大型企业的地区总部 集聚中心，商务氛围浓 厚，商业人群集聚
> 中心区生活配套成熟， 天虹购物广场、星河 COCOPARK、国美、 苏宁、家乐福等大型生 活配套云集，生活配套 齐全
彩 田 路
红荔路
核心CBD
环CBD
滨河大道
本项目
> 中心区范围：福田中心区由滨河大道、红荔 路、彩田路、新洲路四条城市干道围合而成
中原房地产深圳溪山营销策略提案
温总理2007年11月19日发表关于《解决房地产
—— 廉租房、经适房、调控 问题的四点考虑》的演讲
廉租房
“他说，首先，政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那
些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。
为此，中国政府今年将安排４９亿元用于廉租房建设，再加上
地方财政，投入将达到几百亿。他说，明年将加大廉租房建设
1000000 800000 600000 400000 200000
838582
全市成交面积
2006年
649889
522056
575386
401486
378325349706
279198
206108 165553
2007年
市场供求变化的本质 ： 房价快速上涨，刚性需求下降；
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
成交量（套）
消化率
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
2007年 2006年
全市价格走势
19119
14478 14801 14075
16506 14797
10626 11120 11297 11557
100% 80% 60% 40% 20% 0%
9000
6000
3000
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
154天 213天 361天
房地产市场下跌阶段，换房性需求和投资性需求将受到明显抑制
在房价下跌的市场环境下 我们该如何面对“溪山美地”的营销？
中国每年新生人口要超过1000万，每年由农村进入城市需要解