《婚姻法解释》与婚姻纠纷中房屋纠纷案例比较研究

《婚姻法解释》与婚姻纠纷中房屋纠纷案例比较研究最高人民法院2011年8月12日上午召开新闻公布会，公布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的说明(三)》(以下简称“婚姻法说明(三)”)。婚姻法说明(三)共十九条，已于2011年7月4日由最高人民法院审判委员会第1525次会议通过，自2011年8月13日起施行。

在婚姻关系纠纷案件中，夫妻一方婚前购买房屋、夫妻之间房屋的赠与以及父母对夫妻购房的出资等涉及房产的问题，在现实中常常因为婚姻这一专门的人身关系而使得房屋的归属和分割成为焦点问题之一。从今天开始施行的婚姻法说明(三)对这些问题做了明确的规定。本文选取了若干如往的婚姻纠纷中的房屋纠纷案例，关于婚姻法说明(三)的相关规定进行了比较研究。

一、婚内房屋赠与能否撤销?

【案例】

李先生婚前购买了两处房产。2005年年初，李先生与女友阎女士登记结婚，并住进其中一套房屋中。婚后，2006年2月，李先生主动与妻子签订了一份房屋产权转让协议，声明将他婚前所购的一套房产赠与妻子阎某，阎某在受赠人栏内签了名，但没有到房产交易部门办理产权过户登记手续。2009年5月，两人因感情破裂，阎某将李先生告上法庭，要求法院判定两人离婚，并对该套房产作出确认。阎某认为，她与李先生签订了房屋转让协议，协议上明确载明是李先生无条件地将这套房产赠与了她，因此，该房产是她的个人财产。而李先生却认为，尽管他与阎某在婚内签订了赠与协议，但他们并未到房产交易部门办理产权过户登记，房产证上的名字依旧他，他有权主张撤销该赠与合同，他才是房屋真正的主人。

一个是房屋购买人，另一个是持赠与协议的受赠人，房屋到底归属于谁?

【判决】

经审理，法院依照《合同法》第187条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”认定没有办理产权登记变更手续的，该房产依旧未发生物权变动，依旧属于原赠与方个人的财产。法院判决两人解除婚姻关系，并确认诉争房屋属李先生所有，驳回了阎某要求将房屋确认在自己名下的要求。

【评析】

婚姻法说明(三)第六条：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方要求判令连续履行的，人民法院能够按照合同法第一百八十六条的规定处理。”

依照《合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、一百八十八条的规定，赠与合同是诺成性合同，即只需赠与合同当事人意思表示一致，无需实际交付标的物即可生效的合同。

关于赠与人的撤销权问题，依照《合同法》相关规定，当事人在签订赠与合同后，赠与人享有一定条件下的任意撤销权和法定撤销权。

任意撤销权，是指《合同法》第一百八十六条的规定：“赠与人在赠与财产的权益转移之前能够撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者通过公证的赠与合同，不适用前款规定。”

法定撤销权，是指《合同法》第一百九十二条的规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人能够撤销赠与：(一)严峻侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自明白或者应当明白撤销缘故之日起一年内行使。”

由此可见，假如双方当事人签订的赠与合同是具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者通过公证的赠与合同，那么就等于赠与人自动舍弃了任意撤销权的行使，赠与人应当依照赠与合同履行赠与义务，除非有《合同法》第一百九十二条规定的可撤销的情形，否则不能无故反悔;如若反悔，受赠人能够起诉至法院，要求连续履行。此外，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不阻碍合同效力。”，因此，不动产物权变动的缘故与结果是有区别的，尽管房屋赠与合同自成立时起生效，房产是否办理过户手续不阻碍赠与合同的效力。但现在受赠人取得的仅仅是债权要求权，即要求履行合同的权益，而房屋的物权变动依旧以登记为准。

依照婚姻法说明(三)的规定，一样情形下，婚前或者婚姻关系存续期间的赠与房屋的协议或合同假如通过公证，赠与人就不能行使任意撤销权。

二、婚后父母出资买房房屋是否属于共同财产?

【案例】

张先生和王女士2004年6月23日登记结婚。2006年两人看中了位于某市的一处房屋，张先生的父亲张某是一家公司的经理，经济实力颇为雄厚，他出全款为两人买下了这套房，房屋登记在其亲小孩张先生名下。2009年，夫妻两人因为琐事开始闹矛盾。2010年8月，王女士起诉到法庭，要求离婚，并分割房屋。张先生同意离婚，但不同意分割房屋。张先生称，购房款是父亲借给自己的，而且房产证的产权人是自己，还在法庭中出示了自己给张某打的借条。李女士却表示，当时张某是自愿出资给夫妻二人买房的，不是借而是赠与，而且夫君打借条的情况自己从不明白。尽管房屋产权人是张先生，但该房屋是在二人婚后购置的，应属于夫妻共同财产。

一个主张是借款，另一个主张是赠与，该出资是否属于夫妻共同财产?

【判决】

法院经审理认为，张某和张先生是父子关系，张先生向张某出具欠条，未有李女士签字确认，此笔款不能认定为夫妻共同债务。张某是在亲小孩结婚后为夫妻购置房屋出资，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的说明(二)》(以下简称“婚姻法说明(二)”)第二十二条的规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”因张某在出资时并没有明确是赠与张先生，因此法院认定该出资为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产，法院支持了王女士的诉讼要求。

【评析】

婚姻法说明(三)第七条：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，而且按照中国社会的伦理和国情，父母一样也可不能与子女签署书面赠与协议或借款协议。但作为出资人的男方父母或女方父母往往担忧因子女离婚而导致房屋被分割。依照《婚姻法说明(二)》的规定，父母婚后的房屋出资认为假如没有明确赠与一方的，则将房屋认定为夫妻共同财产。因此，本案也就据此作出了判决。但不可否认的是，父母为子女购房的初衷和意愿可能并非如此。

此次《婚姻法说明(三)》对婚后父母出资为子女买房的财产归属做了进一步的明确，即房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母只对自己子女一方的赠与(《中华人民共和国婚姻法》第十八条的规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……(三)遗嘱或赠与合同中明确只归夫或妻一方的财产;……”)。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有。这一规定更为符合实际情形。

本案假如发生在8月13日之后同时依照新的说明进行判决，房屋就应当判令属于张先生的个人财产，王女士无权进行分割。

需要注意的是，婚后父母出资购置不动产认定为子女的个人财产有一个前提条件，即该不动产登记在个人名下。假如登记在夫妻双方名下，那么仍旧属于夫妻双方的共同财产。

三、个人婚前贷款买房婚后夫妻共同还贷房屋属于谁?

【案情】

2002年12月30日，文女士与房屋开发公司签订买卖合同，购买了一处房屋，并于同日交了首付款50000元，后与银行签订了贷款合同。文女士与刘先生于2003年5月27日结婚，2003年12月3日该房取得了房产证。婚后一直用两人的共有财产偿还贷款。2008年双方感情产生了隔阂。2009年伊始，双方多次协商离婚。由于分歧较大，双方没有达成协议，2010年文女士向人民法院提起离婚诉讼，要求法院判决两人离婚，婚生女由自己抚养，刘先生支付抚养费。刘先生对离婚及子女抚养问题没有异议，但认为双方共同居住的房屋应属于夫妻财产，要求进行分割。

婚前购买房屋，婚后取得产权证，房屋是属于一方的个人财产，依旧夫妻共同财产?

【判决】

法院认为，关于房屋是否属于共同财产的问题，因不动产所有权转移时刻，应以登记为准，尽管该房系文女士婚前购买，但其于婚姻存续期间才取得该房屋的所有权，且刘先生婚后实际偿还了部分按揭贷款，因此该房屋应认定为夫妻共同财产，而文女士交纳的首付款应认定为婚前个人财产。据此，法院判决准予文女士与刘先生离婚，婚生女由文女士抚养，并依照照管女方和子女的原则，判决房屋归文女士所有，该房产生债务由文女士负担，文女士给付刘先生共同财产房屋的补偿费用30万元。

【评析】

婚姻法说明(三)第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院能够判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应依照婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

我国为成文法国家，因此法官在处理案件时是依照自己关于法律规定的明白得进行判决的。而不同的法官关于法律规定的明白得必定存在差异。在《婚姻法说明(三)》出台前，一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，产权证登记在一方名下的，离婚时房屋的归属及分割，不同省市的司法实践不同。例如，本案法官按照房屋产权证书取得的时刻作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，就做出了上述判决。

尽管婚前一方是按揭方式支付房款，但实质上在办理完毕银行按揭手续后银行已向房地产公司一次性支付了剩余购房款，买卖房屋的合同义务差不多履行完毕，婚后获得房产证只是合同权益的自然转化。因此，《婚姻法说明三》首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记

方所有，至于双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，在考虑另一方参与还贷的实际情形，由产权方对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，鉴于婚前一方与银行签订抵押贷款合同，属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其连续承担还款义务。如此处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。

四、夫君私自处分房产是否有效?

【案情】

王先生与罗女士2001年结婚，二人婚后购得一处房产，并分别于2006年3月和2007年5月取得了房屋所有权证及土地使用证。2008年9月，王先生与陈某签订了购房协议书，王某将此房以60万元的价格出售给陈某，双方约定了付款方式及办理房屋所有权证及土地使用证等变更登记手续的日期及费用的承担，但罗女士未签字，也不在场。协议签订后，陈某分两次付给王先生购房款，但房屋一直未交付。罗女士明白王先生卖房后，提出了异议，导致双方发生纠纷，使协议未能连续履行。2010年10月，陈某一纸诉状将王先生告上法庭，要求王先生连续履行协议。后罗女士以有独立要求权的第三人身份参加诉讼，要求法院确认该购房协议无效。

一方主张连续履行，一方主张合同无效，购房协议是否有效?

【判决】

法院审理后认为，陈某、王先生及罗女士诉争之房屋为王先生和罗女士共同共有，共同共有人对共有财产享有共同的权益，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应为无效。法院遂判决陈某和王先生所签订的购房协议无效，王先生返还陈某所付房款60元及相应利息。

【评析】

婚姻法说明(三)第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方缺失，离婚时另一方要求赔偿缺失的，人民法院应予支持。”

依照《婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《房地产治理法》第三十八条规定：“共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。”因此，若夫妻一方明知所处分的房屋为夫妻共同财产，在未征得共有人同意的情形下擅自处分该房屋，事后也未征得共有人的追认，其处分行为应为无效。民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受缺失的一方。

但2007年开始施行的《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的差不多登记，不需要登记的差不多交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人要求赔偿缺失。”因此，此次婚姻法说明(三)与《物权法》的规定相衔接，更加注重爱护善意购买第三人的利益，即第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方以未经同意出售房屋、主张追回该房屋的，人民法院不予支持。而关于爱护夫妻另一方的利益，婚姻法说明(三)规定在离婚时另一方能够追讨，有权要求赔偿缺失。

五、以父母名义购买的房改房属于谁?

【案情】

孙先生与兰女士婚后一直居住在孙先生父亲位于市内的福利房里。1997年孙父单位进行房屋改革，孙先生夫妻两人不是该单位职工，便出资3万元，以孙父名义购买了该房的产权。后来孙先生因想出国深造，夫妻双方协商离婚。在财产分割上，兰女士提出，该房是夫妻共同财产，因房产现已升值至30万元左右，她要孙先生支付15万元补偿费。孙先生则认为，该房仍在其父名下，离婚时不应分割。随后，兰女士向法院提出了离婚，要求分割房屋。

一方认为属于夫妻共同财产，一方认为属于父亲个人财产，房屋归谁所有?

【判决】

法院经审理后认定，我国实行不动产物权的登记公示主义，在一样情形下，房屋产权登记在谁的名下，该房屋的产权归谁所有，除非其他人能提出相反证据足以推翻这种推定。即以一方父母名义购买的房改房差不多过户到夫妻双方或一方名下的、符合上市交易条件且与父母签有书面的托付购买合同、尽管没有书面的托付购买合同但父母承认托付购买的事实的。但兰女士并未提出相关证据，因此不能主张房屋所有权，只能对出资主张返还，对返还的出资进行分割。法院驳回了兰女士的诉讼要求。

【评析】

《婚姻法说明(三)》第十二条：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，能够作为债权处理。”

房改房是带有福利性质的政策房，与人身关系紧密相连，购买房改房的职工通常享受了工龄折扣、付款折扣及税收等方面的优待，因此与一般商品房相比其产权规定的更加严格。同时依照我国《物权法》的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的依照。”“不动产权属证书是权益人享有该不动产物权的证明。”也确实是说，假如结婚后以父母的名义买房，按照我国法律的规定，该房

屋就属于父母的财产。在离婚时购买房屋的出资，将作为夫妻双方共同债权向父母主张权益，但不得对房屋进行分割。

另外，需要注意的是，假如是按揭贷款出资的话，依照法律的规定，婚姻关系存续期间夫妻对外所欠债务，即使是一方以个人名义所负债务，离婚时亦应当由双方共同偿还。除非一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明夫妻关于婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，第三人也明白该约定的，现在才能够确定由负债一方的财产进行清偿。否则，对上述债务双方负连带责任，应共同偿还，不因离婚而免除。

此次《婚姻法说明(三)》在充分尊重我国实际和人民群众关怀的问题的基础上，对婚姻关系纠纷中涉及房屋分割及归属的焦点问题进行了进一步的明确，能够更好地爱护各方当事人的合法权益，对今后的司法实践工作具有积极意义。

二〇一一年八月十三日

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设备买卖合同纠纷案例解析

设备买卖合同纠纷案例解析 Case analysis of equipment sales contract disputes 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日合同编号：XX-2020-01

设备买卖合同纠纷案例解析前言：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本文档根据买卖合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 6年前的一桩设备买卖合同，因供货商产品质量问题引发纠纷，最终买方退货、卖方退款。然而，夹在买卖双方之间的中间方———北京某工程总公司、xxx有限公司以及该公司前股东兼法定代表人刘某却陷入了一场错综复杂的拉锯诉讼。 8月23日，北京市第一中级人民法院对工程公司诉刘某公司股东滥用公司独立法人地位纠纷案作出一审判决，刘某对科技公司向工程公司承担的债务负连带责任。这是新《公司法》引入的“揭开公司面纱”规则首次运用于司法实践的一个成功案例。根据该制度，如果股东滥用公司法人资格，造成公司财产不足以清偿债务时，法院就可以否定其法人身份，进而追究股东承担无限责任。400万大单皆大欢喜 20xx年6月，天津某市政公司公开招标采购进口水泵设备及配套电机。要求设备产地为美国，设备制造商为美国某公司，供货日期为20xx年10月31日，工程公司中标。买卖合

同约定：工程公司应保证货物是全新、未使用过的，是用一流的工艺和最佳材料制造而成，并完全符合合同规定的质量、规格和性能的要求。科技公司当时的法定代表人刘某作为工程公司的委托代理人在该合同上签字。为履行合同，20xx年6月15日，工程公司与科技公司签订《协议书》，协议约定，此项目以工程公司名义参加投标及签订合同，工程公司负责投标部分的咨询、审核，科技公司负责合同执行，科技公司支付给工程公司合同总额的1.5%作为技术咨询费，工程公司按收款金额及时返还给科技公司。工程公司与天津某市政公司签订《设备买卖合同》后，天津某市政公司按合同向工程公司支付货款共计467万元。工程公司扣除了1.5%的技术咨询费后，将余额近460万元转付给科技公司。天津某市政公司招标、工程公司中标、科技公司负责合同执行，这本是一桩三赢的买卖，然而后来发生的一切，让这桩跨国采购生意不再顺风顺水。产品质量引发连环诉讼科技公司为执行《设备买卖合同》，就代理进口美国MWI公司生产的水泵。美国MWI公司于20xx年3月27日发货，货物于 20xx年4月14日到达天津港。20xx年6月7日，天津某市政公司收到货物。验收过程中，天津某市政公司发现设备不具备

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一件公房确权纠纷案件

一起公房确权纠纷案件（为保护当事人隐私，本文所涉及的当事人信息均为化名）。（本文为房地产专业律师靳双权原创，转载请注明出处）。案件简介：张世星的父亲生前在某国企分有一套承租的公房，1998年一个多事之秋，一场突如其来的飞来横祸夺走了他父母的生命，时年仅12岁的张世星瞬间成为了孤儿。经过家人的商议，张世星的叔叔主动承担了照顾张世星的义务，刚好叔叔张红莲家有一个女孩，名叫张欣欣，与张世星年龄相仿，一起照顾也比较方便一些。张世星父亲单位分的房子位于北京市西城区，生活和上学各方面都比较便利，为了更好地照顾张世星，叔叔一家搬进了张世星父亲承租的公房。因叔叔一家三口的户口不在东城区，张世星的妹妹张欣欣不能迁入东城区，若是张世星父亲名下的公房能变成叔叔的名字，户口自然就可以迁入。在此，张世星的叔叔专门找到张世星亡父的单位协调。单位考虑到张世星当时年幼，尚不具备完全民事行为能力，且需要人照顾，单位便同意暂时将公房的承租人变更为张世星的叔叔。其后，妹妹张欣欣将户口迁入，与张世星就读于同一所小学。2007年，单位依照房改成本价面向其单位内部职工出售公房，张世星的叔叔在张世星不知情的状况下，从张世星父亲的单位买下了产权，而房屋的产权登记在张世星叔叔的名下。2014年，张世星相与相处多年的女友结婚，女方向他提出要有一套房子，张世星找到叔叔商量，请叔叔与婶婶搬回他们自己的房屋居住，父亲留下的这套公房用来准备作为婚房使用。可是，令他怎么也没想到的是，叔叔拿出来一个房产证十分激动地说：“这个房子已经是我的了，你让我腾房门儿都没有！我要把这套房子卖了，谁都别想住！”看到眼前的一幕，张世星可是傻眼了，父亲留给自己的唯一住房，怎么变成叔叔的了？叔叔还扬言要卖房，这可怎么办？于是来到律师事务所找到房产专家靳双权律师咨询。经过靳双权律师的专业讲解，张世星决定委托靳双权律师作为代理人帮助自己维权。审判结果：北京市西城区人民法院经过审理，作出判决：驳回原告张世星的诉讼请求。一审判决后，靳双权律师协助张世星持原审意见上诉至北京市第二中级人民法院，二中院经过审理，认为张世星的叔叔张红莲与单位签订《共有住宅买卖合同》侵害了被监护人张世星的合法权益，依法改判：一、撤销北京市西城区人民法院的判决。二、张红莲与某国有单位于2007年9月11日签订的《公有住宅买卖合同》无效。房屋确权纠纷律师靳双权点评：本案是一起典型的与被监护人利益有关的纠纷，诉争房屋系小命父亲单位的福利分房，早期大部分都是承租的公房，张世星的父亲是承租人。现在小命的父母因车祸离世，这所房子就是小命的父母留下的唯一财产。张世星的叔叔张红莲在张世星父亲去世后主动承担起照顾张世星的义务，其作为张世星的监护人，应依法保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。在当时，单位考虑张世星年幼且需要人照顾的实际情况，在张红莲的再三要求下，单位才予以通融，同意将承租人登记在张世星的叔叔名下，但张世星父亲的单位始终认为房屋仍旧是张世星父亲留给张世星的，只是张世星年龄太小，不宜登记为公房承租人，实际上该财产应是属于被监护人张世星的合法个人财产。再者，张世星的叔叔张红莲与单位之间的买卖合同，侵害了被监护人张世星的利益。张红莲购买诉争房屋是在2007年，当时张世星已经年满18周岁，张红莲购买诉争房屋前应首先征求张世星的意见，但根据张世星所述其对此事一直不知情，直到今年准备结婚时要求叔叔、婶婶腾房，才知晓叔叔已经背着他买下了公房的产权。根据我国《民法通则》第18条之规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护

【案例分析】房屋买卖合同纠纷的法律分析

房屋买卖合同纠纷的法律分析案由：房屋买卖合同纠纷案情介绍：原告王某与被告宋某玲通过某房源服务中心签订房屋买卖合同，双方约定被告宋某玲将其所有的位于某小区X号楼X单元XXX室的房屋以总价款220000元的价格售予原告王某，双方于2016年9月27日签订《房屋买卖合同》，原告王某于当日以现金形式向被告宋欣玲交付定金20000元，本案诉争房屋现在抵押期间。被告宋某玲在未经抵押权人同意而将设有抵押权的房屋售予原告王某，且原告王某亦未同意代其清偿债务，故被告宋某玲出售抵押物的行为违反法律规定。原告王某已将涉案房屋交付给被告宋欣玲，原告王某要求被告宋某玲返还购房款50000元，被告宋某玲自认收到20000元定金。案件焦点：1、双方签订的《房屋买卖合同》是否已违反法律规定，被认定为无效；2、宋某玲是否应返还原告房款。争议与分歧意见：一种观点认为，不能适用《合同法》第52条第五项的规定，合同无效，不能以双方签订的房屋买卖合同违反《物权法》第191条第二款、《合同法》第52条第五项的规定认定该房屋买卖合同无效。另一种观点认为，《物权法》第191条第二款、《合同法》第52条第五项的规定可以适用本案，宋某玲应返还房款。

结论：一、本案不适用《合同法》第52条第五项的规定，一审法院认定的事实错误，进而导致法律的适用也是错误的。王某与宋某玲签署了一份关于宋某玲名下的房产买卖的合同，王某是买受人，宋某玲是出卖人。王某给宋某玲预付了两万元的定金。一审由王某起诉，认为宋某玲并没有与之约定该房屋抵押的贷款是否由王某代偿，所以宋某玲的行为构成违约进行要求接触合同，返还钱款。王某提出要求解除合同，返还定金的理由是依据《合同法》第52条第五项的规定，认为宋某将抵押的房产卖给她，而二者并没有就该房屋所背负债务达成一致也就是说王某并不同意代为清偿该房屋所抵押的债务。而抵押权人并不知道宋某要转让该房屋，所以转让合同无效。因为王某认为《物权法》第191条第二款的规定是一条效力性强制规定，违反效力性强制规定的行为是无效的。如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定，最高人民法院提出了应当采取肯定性和否定性的正反两个标准的司法意见。在肯定性识别上，应区分以下两个层次判断。首先的判断标准是该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，如是，则该规定属于效力性强制性规定。其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效的，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。1如果依照王某的事实理由，本案所涉及的《物权法》第191条第二款的规定确实可以归为合同法》第五十二条第五款的规定。一审法院支持王某的诉讼请求是没有问题的。但是一审法院在事实的认定上存在偏差。首先，宋某玲所出售的房屋所抵押的贷款存在于王某于宋某玲签订房屋买卖1史秀勇，合同效力性强制性规定的判断标准，中国法院网，2011-12-21。

房屋买卖合同纠纷案例分析

一切用数据说话优质追账款、智能合同服务房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不

见踪影。案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面一切用数据说话优质追账款、智能合同服务积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当

【参考借鉴】农村土地承包经营权纠纷案例分析.doc

农村土地承包经营权纠纷案例分析【案例一】《农村土地承包法》第十条：国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十四条土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）流转土地的用途；（五）双方当事人的权利和义务；（六）流转价款及支付方式；（七）违约责任。陶某3年前与村委会签订了为期30年的土地承包合同。但近两年陶某一直在县城做生意，没有时间管理土地。今年春天陶某与邻居李某协商后，签订了土地转包协议，将承包土地转包给李某经营。村委会得知后，以此事没有征得村委会同意为由，认定转包协议无效，并说陶某要不承包土地，村委会就要提前收回承包土地。双方争执不下，陶某起诉到法院，请求法院保护其承包土地的转包权。法院依据《农村土地承包法》的相关规定判定：陶某与李某签订的土地转包协议不需经村委会同意，只要到村委会备案即可。【评析】可以明确，陶某与李某签订的土地转包协议是有效的。《农村土地承包法》第十条明确规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”该法第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十四条又规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流

沈玉潮律师：房产确权案件-民事起诉状

民事起诉状原告：赵**，男，汉族，19**年*月*日生，住北京市**区**号，电话：被告：李**，女，汉族，19**年*月**日生，住北京市**区**号，电话：被告：李**，女，汉族，19**年*月**日生，住北京市**区**号，电话：诉讼请求：一、判令确认在拆迁位于北京市**区**路**号房屋后，所置换的一套75.38平方米和68.29平方米的房屋及拆迁补偿款251225.40元为原告赵**所有；二、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告位于北京市**区**路**号的南房是原告在1969年修建的房屋，后因1980年当时的甘家口房管所认为该房屋属于危房，所以原告又于1983年对该房屋进行了重新的翻建，也就是现在被拆迁的南房三小间。原告及其家庭一直在该房屋内生活，后因原告生活所迫，为了改善家里生活状况，就在密云区承包土地进行种植蔬菜等农作物，后因被告要求才把空闲下来的房屋借给被告李**居住。所以，位于北京市**区**路**号的南房三小间为原告所有的合法房屋，针对该房屋拆迁所得的所有置换房屋及补偿款都应该属于原告所有。但是，被告李**在2014年4月1日与

**地区综合整治腾退搬迁工作指挥部私下签订了原告位于北京市**区**路**号房屋的《房屋腾退搬迁置换补偿协议书》，并且将把应属于原告的一套68.29平方米的置换房屋及相应补偿据为己有，其行为严重侵犯了原告的合法权益。综上，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》的有关规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。此致北京市**区人民法院具状人： 2013年12月14日诉讼资料清单： 1、民事诉状原件三份； 2、原告身份证复印件各一份； 3、原告户籍证明复印件三份； 4、《房屋腾退搬迁置换补偿协议书》复印件三份； 5、证明材料及情况说明复印件各三份。

买卖合同质量纠纷案例分析

买卖合同质量纠纷案例分析【律师提示】商家明知产品质量存在质量问题而故意出售给消费者，消费者在使用过程中连续出现严重的质量问题，且经多次修理未能排除障碍，消费者提出退货请求的，应予支持。【法院审理及判决】上诉人(原审被告)北京博瑞祥云汽车销售中心，住所地北京市朝阳区花虎沟2号。法定代表人马荣汉，该中心经理。委托代理人杨诩，北京市华通律师事务所律师。委托代理人穆亚明，男，1963年2月21日生，汉族，北京博瑞祥云汽车销售中心服务经理，住北京市朝阳区德外双泉堡汽修一厂宿舍5号楼4门302号。被上诉人(原审原告)贾英丽，女，1960年2月9日生，汉族，北京金科宇峰技术有限公司职员，现住北京市朝阳区惠新苑4楼902号。委托代理人王文忠，男，1960年7月4日生，汉族，无业，住址同上。委托代理人刘贵凤，女，1950年7月4日生，汉族，北京金科宇峰技术有限公司干部，现住北京市西城区德外大街12号。上诉人北京博瑞祥云汽车销售中心(以下简称博瑞祥云中心)因买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(XX)朝民初字第7416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 XX年2月，贾英丽诉至原审法院称：我于XX年7月19日在博瑞祥云中心购买了一辆奥迪a6轿车，车型为4b31t6。购买后，认真仔细的阅读了随车文件，并严格按使用说明书中的操作要领驾驶轿车，后又按《保养手册》的要求进行了日常保养。但是在驾驶过程中，该车的质量问题凸现，转向灯、继电器、安全气囊控制单元、刹车真空泵、机油灯报警、节气门开关等不断出现问题。我认为该车存在严重质量问题，博瑞祥云中心明知此车贴有”;禁止销售”;的贴条仍将此车予以销售，

农村土地承包纠纷案例精选大全

有土地承包经营权20、从一起征用土地纠纷案看法律与习惯的冲突21、一场土地纠纷引出的十起官司22、陆兆如、佛山市顺德区伦教街霞石村股份合作社农业承包合同纠纷上诉案23、对一起农村土地承包合同纠纷案的分析思考自行换地无效裁决恢复返还发表日期：2004年6月21日出处：农民日报作者：张爱民日前，江苏省丰县农村土地承包纠纷仲裁委员会，依法对石淑华与张爱金等8户农民农村土地承包经营权流转纠纷，作出双方将互换的承包地恢复原状，予以返还的裁决。1994年，石淑华作为家庭承包方与发包方本村村民委员会签订了土地承包合同，取得了村西的东西长127米，南北宽14.2米，面积为2.62亩的土地承包经营权，且一直用于农业生产经营。 2004年4月16日，县政府为石淑华补发了农村集体土地承包经营权证书，该证书载明有效期至2027年8月31日。后石淑华又取得0.51亩土地用于农业生产，两宗土地面积。2003年7月，石淑华与张爱金等8人自行达成口头协议，将位于该村西石淑华正在经营的3.13亩承包

土地纠纷案例

案例一：陈小勇诉巴南区人民政府土地颁证一审案来源：作者：日期：09-04-17 重庆市第一中级人民法院行政裁定书（2004）渝一中行初字第130号原告陈小勇，男，1981年9月16日出生，汉族，住重庆市巴南区界石镇蒋家坪村4社。委托代理人陈昌银（系原告之父），男，1952年11月7日出生，汉族，务农，住址同上。委托代理人张长明，男，1949年6月1日出生，汉族，务农，住重庆市巴南区鱼洞解放村二社。被告巴南区人民政府，住所地重庆市鱼洞新市街116号。法定代表人李科，区长。委托代理人黄忠维，重庆市巴南区国土资源局干部。委托代理人梁勇，重庆市巴南区国土资源局干部。第三人陈勇，1977年7月13日出生，汉族，务农，住重庆市巴南区天星寺镇单石村老林湾社。原告陈小勇不服被告重庆市巴南区人民政府土地行政管理一案，于2004年5月24日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，因陈勇与本案被诉的具体行政行为有法律上的利害关系，本院于2004年6月通知其作为本案第三人参加诉讼。2004年6月29日公开开庭审理了本案。原告陈小勇及其委托代理人陈昌银、张长明，被告巴南区人民政府的委托代理人黄忠维、梁勇，第三人陈勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。第三人陈勇因遗失巴国用（97）字第322-24号《国有土地使用证》，向重庆市巴南区国土资源和房屋管理局申请补办。2003年4月17日，被告重庆市巴南区人民政府为第三人陈勇补发了巴国用（2003）字第更4792号《国有土地使用证》。原告陈小勇起诉称，自己于1995年与建房人张长明签集资协议购得巴南区鱼洞镇大同村一社综合楼2-2-1号住宅房一套，因该房所用土地的购买人红旗机械厂拖欠土地出让金，由巴南区人民法院将该房所占土地拍卖给石昌织。原告又与石昌织签订协议，由于石昌织不按协议约定给原告等八人办理产权证，原告等八人为此向巴南区人民法院提起民事诉讼。在执行巴南区人民法院已生效的（1999）巴鱼民初字第529号判决时，由执行法官王玉叶亲手将从石昌织处取得的巴国用（97）字第322-24号国有土地使用权证交给售房人张长明，再由张长明转给原告。原告从小学到初中毕业一直姓名都是陈勇，只是1994年填户口簿时填

房屋买卖合同纠纷案例分析

房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关

合同纠纷案例分析

案例一、甲软件开发公司与乙房地产开发公司购买办公楼纠纷案要点：缔约过失案情：2009年8月上旬，甲软件开发公司决定在较为繁华的地段为公司购买一座大型的办公楼。经过调查，发现有3 家卖主所提供的大楼在环境、位置、价格上可以选择，其中一家为乙房地产开发公司。8 月下旬，该公司派出有关人员同时和3 家卖主联系，准备择优选择卖主订立合同。在洽谈过程中，乙开发公司的人员一再表示愿以低于另外两家的价格出售楼房。9 月中旬，当甲软件公司同另外两家价格谈到每平方米8000元时，乙开发公司的业务员王某多次表示，若另外两家的价格真能降到每平方米8000元，则乙开发公司愿以低于8000元的价格与甲软件开发公司签订合同。经过近一个月的协商，10月中旬，在甲软件公司准备签订合同时，乙开发公司却提出，公司内部文件明确规定了业务员不得在8000元以下同客户签订合同，王某作为公司的业务员，明知有此规定，却擅自答应以低于8000元每平方米的价格签订合同，其行为是越权行为，对此公司概不负责。由于市场房价已有回升，此时甲软件公司若要购房，必须在每平方米8100 元以上才能签订合同。当甲软件公司再次找到原来洽谈的另外两家公司时，两家公司的楼房均已卖完。后来，甲软件公司查知乙开发公司的王某，在谈判过程中把所获得的甲软件公司有关产品的销售情况以及该公司固定的客户名单，泄露给另外一家软件公

司丙，致使丙软件公司拉走了甲软件公司的一部分客户，为此，甲软件公司损失近10 万元。甲软件公司于是向法院提起诉讼。问题： 1、乙公司能否援引内部规定拒绝承认王某行为的效力？乙公司不能援引内部规定拒绝承认王某行为的效力。 2、8 月下旬，如果乙开发公司不与甲软件公司签订楼房买卖合同，其是否需要承担责任？为什么？乙开发公司不需要承担责任。因为此时双方的合同尚未成立。 3、10 月中句，甲软件公司是否有权要求乙开发公司必须签订楼房买卖合同？为什么？不能。因为合同是双方当事人意思表示一致的结果，一方无权强迫他方签订合同。 4、10 月中旬，若甲公司被迫以高价另行购房，对于差价，甲公司是否有权要求乙房地产公司赔偿？甲软件公司有权要求乙房地产开发公司赔偿差价损失。因为乙房地产开发公司违反了先合同义务，应当承担缔约过失责任。 5、由于王某的泄密，甲软件公司损失近10 万元，甲软件公司能否要求赔偿？为什么？

土地流转案例分析

土地承包经营权流转案例分析和突破案例1： 2000年3月，某村村民王某，将自己位于本村北大路旁的5亩承包地的承包经营权，以5000元的价格转让给本村李某父亲，之后李某之父一直耕种该承包地。2001年6月李某之父又用这5亩承包地互换了本村陈某位于南头的5亩承包地，互换双方及王某三方又签订了承包地互换协议，此后李某家耕种该土地7年之久，在此期间三方共守约定没有出现争议。2004年，李某之父因病去世。2008年秋，因机场建设需要，有关主管部门依法征用了李某从陈某家互换来的5亩承包地，并付给一定的征用补偿。但陈某看到政府补款时，他称承包地互换违法，阻挠李某领取该地的补偿费。为此，李某诉讼法院要求确认与陈某的互换协议有效，同时享有该5亩承包地的征用补偿款。【法庭审理与判决】原告诉称，根据《农村土地承包法》第32条之规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，以及该法第34条，“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”，农村土地承包经营权在满足上述条件下可以进行转让和互换，即本案2001年6月原告之父用转让而来的这5亩承包地互换了被告位于南头的5亩承包地是符合法律规定的，而且互换双方当事人即原告之父、被告及王某又签订了承包地互换协议，是三方真实意思的表示，依《合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故此互换协议是合

法有效的。此后原告家耕种该土地7年之久，期间没有出现过任何争议。根据《农村土地承包法》第16条之规定，“承包人享有下列权利：（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。”第43条之规定：“承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”故原告作为承包地的实际占有者占用土地7年之久后，在承包地依法被征用时是有权依法获得相应的补偿。被告辩称，原告之父虽然与被告签订了互换协议，是真实意思表示，但根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，据此原告之父和被告之间的互换行为应当依法到相关管理部门进行登记，没有合法进行登记的互换行为是无效。既然行为无效，再根据《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故依无效合同的处理原则，原告应当返还被告位于南头的5亩承包地，所以由此所得的收益理应归于被告所有。最后，法院认为，原告之父与被告之间关于农村土地承包地的互换行为，是自愿流转的，是双方真实意思表示，是合法有效的，没有登记只是不能对抗善意第三人。根据《农村土地承包法》第38条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人”，以及《物权法》第129条规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，

房屋买卖合同纠纷典型案例解析

1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。

实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。 2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手

二手房买卖合同纠纷案例分析

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载二手房买卖合同纠纷案例分析甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

案情原告：徐某某被告：周某某 2002年8月2日，被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司（以下简称“宝鼎公司”）签订《上海市商品房预售合同》，被告购买位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套，合同约定“宝鼎公司”于2003年10月31日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。 2003年5月26日，被告与上海广达房地产经纪有限公司（以下简称“广达公司”）签订《房地产居问合同（出售）〉〉，约定被告委托广达公司居问出售401室房屋。同年5月27日, 原、被告通过“广达公司”居问，签订《转让协议》一份。该转让协议约定：被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币114,000元暂存于中介方“广达公司”，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付活所有房款，并通知原告办理进户手续，原告支付房款22.8万元。开发商大产证办出后，通知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达15日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金114,000元。此外, 原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。签约当日，原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款114,000元及中介费5,700元, 广达公司出具收条。同年10月31日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因不出售系争房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。另，系争房屋于2003年6月2日经查核准登记的权利人为被告，同年12月16日“宝鼎公司”办理

农村土地承包合同纠纷案件审理中存在的问题及对策

农村土地承包合同纠纷案件审理中存在的问题及对策随着党中央一系列惠农政策的全面实施，农民种田的主动性大大提升，农民现在纷纷要求耕种原先多年撂荒弃耕的土地，由于此前土地流转方式不规范，土地承包过程中的一些矛盾逐步凸现，导致人民法院受理的农村土地承包合同纠纷案件逐年攀升。黄冈市法院受理的一审农村土地承包合同纠纷案件，2003年为57件，2004年为73件，2005年上升到105件，当年二审案件分别为9件、16件和22件，且群体诉讼案件增多，有的引发群体上访事件。农村土地承包合同纠纷案件的特点一、发包方（集体经济组织）行为不规范或单方毁约而引起的纠纷超过一半。由于村民委员会或村小组的负责人法律意识不强，导致其在土地发包过程中行为违法或违约，从而引发土地承包合同纠纷。表现为部分集体经济组织在土地发包过程中违抗《村民委员会组织法》中有关民主议定原则的规定，将应交村民大会或村民代表大会决定的事项改由少数人定断；有些集体经济组织不与农户签订书面承包合同，而采取口头方式发包；某些合同的责、权、利不明，不便于实际履行，从而引发纷争;有些集体经济组织负责人新官不理旧事，以调整经济结构或提升承包金的方式单方收回或变更承包合同。以上纠纷一旦农户起诉到法院，集体经济组织败诉的多。如黄州区某村委会未经民主议定，由村委会少数干部将集体所有的40亩耕地发包给本经济组织以外的人修建鱼池，承包不到一年，本村村民起诉到法院，要求确认该承包合同无效，其诉请得到了法院的支持，而村委会则由此担责。二、土地证册不全、经营权属不清而导致农户争包、抢包土地的案件处理难度大。按照《农村土地承包法》的规定：发包方应当与承包方签订承包合同，承包方自合同生效时取得土地承包经营权；县级以上地点人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权。但在实际操作过程中，有些集体经济组织未与农户签订承包合同，多数政府部门未向农户颁发土地承包经营权证，有些土地证册登

物权纠纷实务问题司法观点整理

物权纠纷实务问题司法观点整理｜高杉LEGAL 物权纠纷实务问题司法观点整理作者：黎家骏（北京市地平线律师事务所律师，个人微信号：Lenas131，微信公众号：法治地平线，邮箱：lijiajun@https://www.360docs.net/doc/aa9950104.html,）《中华人民共和国最高人民法院公报》是最高人民法院的官方公报，用于刊载重要法律、司法解释、案例等，本文系从与物权纠纷有关的五十多个公报案例节选出十四个案例，提炼案件争议焦点和裁判观点，供大家参考。 1、房屋承租人将住宅改变为经营性用房的，是否应当经过有利害关系的业主同意？公报案例：张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案（《最高人民法院公报》2014年第11期）裁判观点：在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。 2、业主委员会依据业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，其是否具备诉讼主体资格？公报案例：徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案（《最高人民法院公报》 2014年第6期）裁判观点：业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。 3、埋藏于公民祖宅内的文物，法院应如何判定其归属？公报案例：汪秉诚等六人诉淮安市博物馆返还祖宅的埋藏文物纠纷案（《最高人民法院公报》2013年第5期）裁判观点：《中华人民共和国民法通则》第七十九条规定：所有人不明的埋藏物，归国家所有；《中华人民共和国文物保护法》第五条也将中华人民共和国境内地下遗存的文物一般推定为“属于国家所有”。但埋藏或隐藏于公民祖宅且能够基本证明属于其祖产的埋藏物，在无法律明文规定禁止其拥有的情况下，应判定属于公民私人财产。

农村土地承包纠纷案例精选

农村土地承包纠纷案例精选农村土地承包纠纷案例精选(一) 1、自行换地无效裁决恢复返还 2、未签土地承包合同打工回乡包地被驳 3、擅自将转包的土地再次转包给第三人是否受国家法律保护? 4、吉林省九台市农村土地承包纠纷案件的裁定 5、承包地“去留与否”有“前提条件” 6、四川省蓬溪县农村土地承包纠纷仲裁委员会关于高坪镇马家沟村二社梁敦光与梁敦刚土地承包纠纷的裁决书 7、山东省东营市利津县汀罗镇前邵村村民委员会与邵云永、崔英歌农村土地承包合同纠纷案 8、上诉人廖深华与被上诉人廖雄辉农村土地承包合同纠纷案 9、海南省文昌市新桥镇昌美村委会牛岭经济社诉周金英因土地承包合同纠纷案 11、承包方有权收回代耕的土地 12、承包方有权收回代耕的土地 13、承包期内果园可以有偿转包 14、一起罕见的土地承包合同纠纷案 15、项惠金诉福建省连城县朋口镇人民政府侵犯土地承包经营权案 16、陈小猪土地承包合同纠纷案胜诉 17、土地承包合同无效，责任由谁来承担 18、“农转非”转出的土地承包权纠纷 19、本案原告是否享有土地承包经营权 20、从一起征用土地纠纷案看法律与习惯的冲突 21、一场土地纠纷引出的十起官司 22、陆兆如、佛山市顺德区伦教街霞石村股份合作社农业承包合同纠纷上诉案 23、对一起农村土地承包合同纠纷案的分析思考自行换地无效裁决恢复返还发表日期：2004年6月21日出处：农民日报作者：张爱民日前，江苏省丰县农村土地承包纠纷仲裁委员会，依法对石淑华与张爱金等8户农民农村土地承包经营权流转纠纷，作出双方将互换的承包地恢复原状，予以返还的裁决。 1994年，石淑华作为家庭承包方与发包方本村村民委员会签订了土地承包合同，取得了村西的东西长127米，南北宽14.2米，面积为2.62亩的土地承包经营权，且一直用于农业生产经营。 2004年4月16日，县政府为石淑华补发了农村集体土地承包经营权证书，该证书载明有效期至2027年8月31日。后石淑华又取得0.51亩土地用于农业生产，两宗土地面积。 2003年7月，石淑华与张爱金等8人自行达成口头协议，将位于该村西石淑华正在经营的3.13亩承包地一贯制，准备用于包括石淑华在内的9户建房所用，后未能办妥建房手续。并且，石与张等8户达成的口头协议，未经村委会同意并报发包方备案。但协议达成后，张爱多等8户农民在石淑华的土地上进行了生产经营。石淑华要求返还自己的承包地，并赔偿损失300元未果，遂申请至县农村土地承包纠纷仲裁委员会。丰县农村土地承包纠纷仲裁法庭经过审理该案，查明上述事实后认为，石淑华对依法取得的3.13亩承包地拥有合法经营权，应当受到法律保护，石淑华与张爱金等8户农民以口头方式地进行承包地互换，其互换目的在于改变土地承包用途，其流转行为违反法律规定，该协议为无效协议。申请人石淑华虽然有权主张自己合法承包经营权，但其作为意向建房9户人之一，自身亦有过错，应承担一定责任。张爱金等人无权占有或强迫他人合法取得的土地承包经营权流转，其占有、使用的该承包地应依法恢复原状，予以返还。为此，丰县农村土地承包纠纷仲裁委员会依照合同法、民法通则、农村土地承包法等法律的规定，依法裁决被申请人于裁决书生效后七日内，将与申请人互换的承包地恢复原状予以返还，申请人的赔偿请求不予支持。未签土地承包合同打工回乡包地被驳发表日期：2005年6月22日出处：中国农经信息网因外出打工，两农民在1998年第二轮土地承包时未与村委会签订土地承包合同，今年二人回到家乡要求继续承包土地未果，遂将各自所在村的村委会告上法庭。近日，哈市中级人民法院作出判决，驳回了他们的诉讼请求。董某和孙某分别是哈市延寿县福山村和新兴村的村民。他们因外出打工，在1998年第二轮土地承包时都未与村委会签订土地承包合同。2004年初，二人回到家乡，要求继续承包土地，但此时他们原先承包的土地早已转包他人，董某和孙某将各自的村委会告上了法庭，要求村委会返还他们的土地承包经营权。一审法院审理后认为，董、孙二人在第二轮土地承包时没有与村委会签订土地承包合同，双方没有形成权利义务关系。他们二人外出打工回乡要求承包土地，应通过民主协商，由各自的村委会从现有机动地中予以调整，遂驳回了他们的诉讼请求。二人不服向哈市中级法院提出上诉。哈市中级法院经过审理，当庭对这两起案件进行了宣判，维持一审判决，驳回二人的上诉。擅自将转包的土地再次转包给第三人是否受国家法律保护?