房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧
关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨
关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨土地增值税是指在国家批准的用途变更或者划拨土地时，计算土地增值额的一种税种。
房地产企业作为土地使用权的受让方，在取得土地使用权后需要缴纳土地增值税。
但是，在土地使用权到期或者转让时，需要进行土地增值税清算。
本文将深入探讨房地产企业土地增值税清算问题。
一、土地增值税的计算方法根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式如下：土地增值税 = 土地增值额 * 税率其中，土地增值额是指企业取得土地使用权时，土地使用权的价格与取得时的土地使用权的价格差额；税率是指国务院规定的土地增值税税率。
例如，某房地产企业取得某地块土地使用权时，土地使用权的价格为1000万元，如果在土地使用权到期时，该地块土地估价为1500万元，那么土地增值额为500万元。
如果税率为30%，那么此时该房地产企业需要缴纳土地增值税为150万元。
土地增值税清算对于房地产企业的意义主要体现在以下几个方面：1.合理评估项目投资回报率土地增值税清算需要对于土地取得成本进行计算，可以帮助房地产企业更加准确地评估项目的投资回报率。
通过清算土地增值税，企业可以更加客观地评估项目的盈利空间，以便决定是否继续投资。
2.规避税务风险如果房地产企业在土地增值税清算时出现误差，就有可能面临税务监管部门的处罚。
因此，进行土地增值税清算可以避免企业在税务方面出现风险。
3.增强企业竞争力土地增值税清算可以帮助房地产企业更好地掌握项目的成本与收益，以便在市场竞争中获得更大的优势。
由于土地增值税清算可以规避税务风险并提高企业的透明度，因此可以在激烈的竞争中获得更多的信任和支持。
土地增值税清算需要企业按照以下程序进行：1.确定土地取得成本土地取得成本包括土地使用权的购买价格，以及可能产生的印花税、手续费等费用。
企业需要根据取得土地使用权时的合同，以及相关政策规定，确定土地取得成本。
2.确定地价增值额地价增值额等于土地估价减去土地取得成本。
房地产企业土地增值税清算问题及对策探讨
房地产企业土地增值税清算问题及对策探讨一、房地产企业土地增值税清算分析（一）土地增值税清算概述以及需要的条件土地增值税是一项重要的税种，是指国有土地使用权以及建筑物、附着物在转让过程中所征收的税种，土地增值税征收对象可以是单位也可以是个人，征收范围比较广泛。
土地增资税采用超率累进税率计算方式进行计算，其特点具有极高灵活性，增值率较高的，其税率也高，缴纳税额随之增多；反之，增值率低，税率也低，缴纳税额也少。
土地增值税按次征收，也就是说房地产发生转让行为就需要缴纳土地增值税，转让一次需要缴纳一次土地增值税。
房地产企业由于开发周期长，在竣工结算前无法计算准确的增值率，因此一般实行对预售收入按照预征率先预征，待办理决算后再进行清算多退少补的征收方法。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，一般情况下土地增值税清算分为以下两种，这两种情况发生条件不同，其管理要求也不相同。
一种是企业自行完成，即企业满足清算条件以后可以自行进行土地增值税的清算工作，包括房地产企业将建设房屋全部竣工且全部售出、直接转让土地使用权、整体转让未竣工决算项目，都需要进行土地增值税清算。
另一种是税务机关要求完成，企业达到可以清算条件时，由税务机关强制要求进行清算工作，包括房地产企业在没有完成土地增值税清算手续情况下申请注销税务登记、房地产转让面积达到整体可售面积的85%以上、转让面积未超过85%以上但是其余建筑房屋自用或者租赁的，另外在取得销售或者预售许可证满三年以后即使房屋建筑没有完全售出的情况下，也需要进行土地增值税清算工作。
（二）土地增值税清算计算方法通常情况下，计算土地增值税清算税额首先需要确定增值额，也就是房地产销售额减除扣除项目金额后的余额，增值额=不含税销售收入额－土地及建造成本－开发费用和开发利息－税金－加计扣除额。
然后计算增值率，增值率=增值额÷扣除项目金额，基于此确定土地增值税清算适用的税率，土地增值税率采用超率累进税率，一般为30%-60%。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税成为了房地产企业经营中的一项重要税务成本。
对于房地产企业来说，如何进行土地增值税的筹划和清算，将直接影响到企业的经营成本和盈利能力。
房地产企业需要对土地增值税的筹划和清算进行有效的管理和技巧应用。
一、土地增值税的筹划1.合理规划土地使用周期房地产企业在进行土地增值税筹划时，需要合理规划土地的使用周期。
根据土地使用权期限、项目的开发周期和市场需求等因素，精准地预测土地的增值潜力和增值税成本。
在规划土地使用周期时，房地产企业应充分考虑政策和市场的变化，避开高峰期的土地增值税缴纳，减少税务成本。
2.优化土地购置结构在进行土地购置时，房地产企业需要优化土地购置结构，避免高额土地购置成本和土地增值税成本。
可以通过合理分散购置、选择适当地段和位置等方式，降低土地购置成本和未来土地增值税的开支。
3.灵活运用税收政策房地产企业在进行土地增值税筹划时，需要灵活运用税收政策，合理安排相关税务事项。
可以通过适当的税收优惠政策、税收抵免和减免等措施，降低土地增值税的负担，提高企业的盈利空间。
1.科学计算土地增值税额在进行土地增值税清算时，房地产企业需要科学计算土地增值税的额度。
需要综合考虑土地成本、增值潜力、政策规定和税收政策等因素，准确测算出土地增值税的金额，避免因计算错误而导致税务风险和损失。
2.合理抵押土地资源在清算土地增值税时，房地产企业可以合理抵押土地资源，获取相应的融资支持。
通过抵押土地资源，可以利用银行贷款、债券融资等方式，降低土地增值税的现金支付压力，实现资金的灵活运用和优化收益。
3.及时申报缴纳土地增值税房地产企业在进行土地增值税清算时，需要及时申报和缴纳土地增值税，遵守税收相关法规和政策。
及时申报缴纳土地增值税，可以避免因滞纳罚款和税务处罚而增加企业的负担，维护企业的良好税务信誉。
4.积极争取税收优惠在进行土地增值税的筹划和清算时，房地产企业需要充分了解税收政策和相关法规，科学合理地规划土地使用周期，优化土地购置结构，灵活运用税收政策，科学计算土地增值税额，合理抵押土地资源，及时申报缴纳土地增值税，积极争取税收优惠。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧土地增值税是指在土地转让时根据土地增值收取的一种税费，其计算方法一般为土地转让价格减去取得土地时的价格或评估价值，并按照一定比例征收。
房地产企业在进行土地上的开发、建设或转让时，需缴纳土地增值税。
企业如何降低土地增值税成本，提高盈利能力呢？以下介绍几个常用的土地增值税筹划及清算技巧：一、适当选用土地出让方式不同的土地出让方式征收土地增值税的比例也会不同。
企业在选择购买土地时，应该优先考虑土地出让方式，以选择相对较低的土地增值税比例的土地。
例如，比较合适的土地出让方式是协议出让和挂牌出让。
协议出让是指与土地资源出让方签署土地出让协议，规定建筑面积、土地价格、土地使用年限等事项，满足条件后即可取得土地使用权。
该方式征收的土地增值税比例为30％。
二、适当选择土地取得时间在进行土地取得时，企业应该适当选择时间，以降低土地增值税成本。
对于企业来说，在土地价格上升的高峰时期购买土地，可能面临更高的土地增值税成本。
因此，企业应该采取先期布局的发展战略，提前购买低价土地。
这样可以在土地增值税的计算过程中，取得更低的土地原值，从而降低土地增值税的成本。
三、适当选择开发策略不同的开发策略会对土地增值税的计算产生不同的影响。
因此，企业在选择开发策略时应该认真考虑，以降低土地增值税成本。
例如，企业采用直接开发或自行开发的方式进行土地开发，在没有出售现成商品房时可以选择缴纳逐期土地增值税的方式，以避免在一个期间内一次性缴纳大量土地增值税，降低企业的资金流压力。
此外，企业可以优先选择住宅项目来开发，因为住宅项目所需要缴纳的土地增值税比商业和办公项目要低很多。
四、适当利用土地增值税的抵扣政策为了鼓励企业加大对住房等可改善居住条件项目的投入，政府对于符合条件的企业可以按照土地增值税缴纳额的50％，在企业所购买的土地上自主建设公共租赁住房，等同于缴纳土地增值税的政策。
此外，企业在土地增值税缴纳期限内，可以适当利用土地增值税的抵扣政策，通过抵扣应纳税额度来减少土地增值税的支出。
《房地产开发企业老项目土地增值税清算详解》
《房地产开发企业老项目土地增值税清算详解》一、老项目的界定房地产开发企业老项目，是指：1. 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
2. 《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
二、清算条件1. 纳税人应进行土地增值税清算的情形：◦房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
◦整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
◦直接转让土地使用权的。
2. 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：◦已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
◦取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
◦纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
三、收入的确认3. 销售收入的范围◦货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种能以货币计量的收入。
◦实物收入：如以房产、土地等实物形式取得的收入，应按公允价值确认收入。
◦其他收入：如债务豁免、补贴收入等，应按照实际情况确认收入。
4. 销售价格的确定◦正常销售情况下，按照实际销售价格确认收入。
◦对于价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权按照下列顺序核定收入：▪按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
▪由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
四、扣除项目的确认1. 取得土地使用权所支付的金额◦包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。
2. 房地产开发成本◦土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
◦前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
土地增值税清算政策及筹划技巧
土地增值税清算政策及筹划技巧土地增值税是指在土地出售或转让时，根据土地增值额收取的一种税收。
土地增值税清算政策以及筹划技巧是指如何根据相关政策以及法律规定，合法地减少土地增值税的支付金额，从而达到合理规避税收风险的目的。
下面将就土地增值税清算政策和筹划技巧进行详细分析。
一、土地增值税清算政策1.税率和适用范围：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税税率为30%，适用的范围包括城市房地产开发、土地集中连片开发以及武装力量用地等。
2.纳税计算：土地增值税的纳税计算采用差额计税法，即纳税额等于转让价款减去购置土地成本、建设等费用、税金和合理的利润，然后按照税率计算。
3.税收申报和缴纳：纳税人需要在土地转让后60天内向税务机关申报土地增值税，并在90天内完成税款的缴纳。
二、土地增值税筹划技巧1.合理的土地成本计算：在计算土地增值税时，可以尽量合理地计算土地购置成本。
例如，可以将购置土地的价款、开发建设费用以及相应税费等作为计算基数，从而减少土地增值额，降低纳税金额。
2.合理挪用费用投入:对于土地开发商来说，可以将一部分费用挪入其他地方投资，采取循环输转企业的方式，降低应纳税额。
3.分割转让筹划：当一块土地存在多个使用权人时，可以将土地进行分割转让，从而减少每位权利人应缴纳的土地增值税。
4.转让方式筹划：可以通过合理选择转让方式来减少土地增值税的税负。
例如，可以选择以股权转让、资产重组等方式进行土地转让，从而实现减税优惠。
5.合理利用税收政策：根据不同地区对土地增值税的优惠政策，合理地运用各项政策降低纳税金额。
例如，可以选择在政策支持力度大的地区进行土地转让，享受相关税收优惠。
6.合理规避税务风险：在土地增值税筹划过程中，需要注意避免税务风险。
合法合规地进行筹划，避免违反相关法律法规，以免面临税务处罚。
综上所述，土地增值税清算政策和筹划技巧可以帮助土地开发商和土地使用权人合理规避税收风险，降低税负。
关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨
关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨房地产企业土地增值税清算是指房地产企业在出售房地产项目时需要向国家交纳相应的税费。
土地增值税是我国对于土地使用权出售或转让行为征收的一种税费。
房地产企业在购买土地使用权后，通过开发建设房地产项目，在将项目出售时会产生土地增值。
土地增值是指土地由于市场供求关系变化而使价值提升的情况。
根据我国现行税法规定，房地产企业在出售房地产项目时需要按照土地增值的比例向国家交纳土地增值税。
1.土地增值税计算方法：土地增值税的计算方法是根据土地增值税法规定的，主要根据出售房地产项目的总售价和购置土地使用权的成本来计算。
房地产企业需要将土地增值税计算在内，并在出售房地产项目时向国家缴纳相应的税费。
2.土地增值税税率：土地增值税税率是由国家税务部门根据经济发展和市场情况进行调整的。
税率的高低对于房地产企业的税负影响较大。
过高的税率会增加企业的成本，对企业的发展产生不利影响；而过低的税率可能会导致税收收入不足，对国家财政造成影响。
合理确定税率对于土地增值税的清算至关重要。
3.土地增值税的扣除项和优惠政策：土地增值税的清算中还涉及一些扣除项和优惠政策。
根据国家税务部门的规定，房地产企业在清算土地增值税时可以扣除销售成本、建设费用、税费等一系列费用。
一些特定条件下的房地产企业还可以享受一些税收优惠政策。
这些扣除和优惠政策的适用与否直接影响到房地产企业的税负。
4.土地增值税的提前缴纳：前期土地开发和房地产项目建设需要较大的资金投入，而房地产企业往往需要在项目出售之前就向国家提前缴纳土地增值税。
这对于企业的现金流会产生一定的压力。
合理安排土地增值税的缴纳时间和金额，对于房地产企业的运营和发展非常重要。
房地产企业土地增值税清算问题是一个涉及税率、计算方法、扣除项和优惠政策等多个方面的复杂问题。
合理解决好这些问题，既有助于保证国家税收的合理征收，又有助于促进房地产企业的可持续发展。
相关部门和房地产企业需要共同努力，加强沟通与合作，探索出更加科学和合理的土地增值税清算方法和政策，为房地产企业的发展提供良好的税收环境。
关于房地产企业土地增值税税收筹划及清算探讨
关于房地产企业土地增值税税收筹划及清算探讨随着房地产行业的快速发展，土地增值税成为房地产企业税收筹划和清算中的重要一环。
土地增值税是指在土地使用权出让过程中，开发商获取土地使用权后，再将土地出售给购房者所实行的一种税收。
土地增值税的筹划和清算对房地产企业来说非常重要，合理的税收筹划可以帮助企业降低税负，而清算工作的规范进行可以保证企业的税收合规。
本文通过对土地增值税的税源分析和筹划方法、税收清算的要点和难点等方面进行探讨，旨在为房地产企业提供相关税收筹划和清算方面的参考。
一、土地增值税的税源分析和筹划方法1. 税源分析土地增值税的税源主要是指土地的增值部分，其计算方法是销售额减去成本。
房地产企业在筹划土地增值税时，需要对税源进行分析，切实把握土地增值的计算依据，合理确定土地的成本和销售额，并结合土地用途、区位、市场需求等因素，评估土地的增值空间，为后续的税收筹划提供依据。
2. 筹划方法（1）合理安排土地成本房地产企业在确定土地成本时，可以通过合理的成本构成和成本调整等方式，来减少土地增值税税基。
土地成本的构成一般包括土地使用权出让金、土地开发成本、土地整理费等，企业可以通过合理安排这些成本，来减少土地增值税负担。
（2）开发项目筹划房地产企业在开发项目时，可以通过合理的项目筹划，来调整税收筹划的方向。
可以采取分期开发的方式，将土地的增值分摊到各个开发阶段，降低土地增值税的税基，减少税收负担。
（3）税收优惠政策利用房地产企业在进行土地增值税筹划时，可以充分利用国家和地方的税收优惠政策，比如对特定行业或地区给予税收减免或减半征收土地增值税等，来减少税收负担，增强企业的竞争力。
二、税收清算的要点和难点（1）准备资料齐全房地产企业在进行税收清算时，需要准备充分的资料，包括土地成本、销售额、土地增值额计算依据等，确保资料的真实性和完整性，以便税务部门的查验。
（2）遵守税法规定税收清算的要点之一就是遵守税法规定，按照税法规定的计税方式和税率进行计算和申报，保证税收清算的合规性，避免因为违规操作而导致税收风险。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧【摘要】土地增值税是指在土地转让过程中对土地增值部分征收的税费，对房地产企业的影响是不可忽视的。
为了有效应对土地增值税，房地产企业需要进行筹划和清算。
土地增值税筹划应遵循原则，包括合法合规、降低成本、最大化利润等。
具体方法包括利用政策优惠、合理规划项目结构等。
清算流程需要严格遵守规定，技巧包括及时申报、合理调整税负等。
通过实例分析，可以更好地了解如何有效进行土地增值税筹划及清算。
房地产企业应重视土地增值税筹划及清算，合理的筹划和清算将带来更多的利润。
持续学习和改进土地增值税筹划及清算技巧也是至关重要的。
通过有效的筹划和清算，房地产企业可以更好地规避风险，提高竞争力，实现可持续发展。
【关键词】关键词：土地增值税、房地产企业、筹划、清算、技巧、流程、原则、利润、学习、改进。
1. 引言1.1 什么是土地增值税土地增值税是指在土地使用权转让或者土地使用权收回时，根据土地增值额计算的税款。
土地增值税是房地产企业在土地交易中需要缴纳的税费之一，也是一个重要的财务成本。
土地增值税的征收标准是按照土地转让价款与评估增值部分之比计算，通常税率为12%至20%不等。
土地增值税是一种间接税，是由购买土地的企业在土地交易中向国家缴纳的，相当于转让土地所产生的增值部分的一种税款。
土地增值税的征收主体是全国范围内开发土地的房地产企业。
土地增值税的征收对于房地产企业来说，是一个不可忽视的成本，严格遵守相关税收法规，合理筹划土地增值税是每个房地产企业都必须面对的问题。
深入了解土地增值税的相关政策和规定，掌握土地增值税的筹划和清算技巧，对于房地产企业来说至关重要。
通过有效的土地增值税筹划及清算，房地产企业可以降低税负，提高利润，合理应对税收风险，促进企业的可持续发展。
1.2 土地增值税对房地产企业的影响土地增值税是一种针对房地产企业的税收，它对企业的影响是不可忽视的。
土地增值税直接影响着企业的成本，增值税率的高低直接影响着企业的盈利能力。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧一、土地增值税筹划的概念土地增值税是指国家通过税收手段对土地利用权转让或者转让所得收益进行征税的一种税收制度。
随着我国房地产业的蓬勃发展，土地成为稀缺资源，土地利用权的转让也愈发频繁，土地增值税成为房地产企业经营活动中需要重点关注的税收。
土地增值税筹划是指依据税法规定，通过合法的手段，来减少土地增值税的应纳税额，降低企业税负，提高企业税收效益的一种税收筹划活动。
土地增值税清算则是指在土地出让合同签订后，按照国家税法规定进行土地增值税的申报和缴纳。
二、土地增值税筹划的技巧1、合理选择土地出让方式对于房地产企业而言，土地的获取方式有多种，其中包括拍卖、招标、挂牌等方式。
每种方式对应的土地增值税税率和计税依据是不同的，因此企业在选择土地出让方式时，可以通过合理筹划，选择适合自己的土地出让方式，从而降低土地增值税的应纳税额。
2、合理安排土地出让收益土地增值税的计税依据是土地出让金减去土地成本，因此企业可以通过合理安排土地出让收益，来降低土地增值税的应纳税额。
可以通过将土地出让金分期收取或者进行土地置换等方式，来降低土地增值税的应纳税额。
3、合理选择税收优惠政策国家对于土地增值税的征税有一定的税收优惠政策，房地产企业可以根据自己的经营情况，合理选择适用税收优惠政策，来降低土地增值税的应纳税额。
针对农村集体建设用地的土地增值税政策以及针对房地产开发项目的税收优惠政策等，企业可以根据自己的实际情况进行选择。
4、合理利用税收减免项目国家对于土地增值税的征税有一些减免项目，例如对于教育、医疗、社区服务设施建设用地的土地增值税征收政策等。
房地产企业可以通过合理利用这些减免项目，来降低土地增值税的应纳税额。
5、合理规避税收风险在进行土地增值税筹划时，房地产企业需要合法合规，避免采取一些不合理的手段来规避土地增值税，否则将可能面临税收风险。
在进行土地增值税筹划时，企业需要遵守税法规定，合法合规地进行税收筹划活动。
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房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧一、房地产企业土地增值税政策深度解析（一）土地增值税的清算单位国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）土地增值税预征率的规定《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。
（三）土地增值税的清算条件1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件）（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件）（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
（四）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料1、土地增值税清算表及其附表。
2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》二、房企土地增值税清算操作技巧（一）土地增值税收入的确定1、要注意销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。
2、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产确认收入。
3、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
4、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
”5、未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。
应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。
6、对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。
按国税发[2010]53号文件应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相符），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。
（二）土地增值税扣除成本框架（三）土地增值税扣除项目应注意的几点1、不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。
2、拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。
3、不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套设施费。
4、多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
5、房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。
6、企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用。
7、分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应按照项目合理分摊。
8、利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出。
9、质量保证金的扣除问题国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
”10、房地产开发费用的扣除问题国税函[2010]220号第三条第（一）项、第（二）项规定：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
11、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条规定：“（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
”基于以上政策规定，应注意以下几点：第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率” 。
《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34号公告）的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
第二，国税函[2010]220号规定的扣除比例都是5%“以内”或者10%“以内”，上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行”。
因此，开发企业还应注意所在省份规定的具体扣除比例。
第三，在目前对开发企业限制放贷的情况下，如果开发企业的资金全部来源于非金融机构借款的，通常利率较高，利息支出较大。
由于土地增值税清算时只能按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除，可能导致实际发生的利息费用超限额的问题，这是开发企业筹划融资结构时应该预见的问题。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。
“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。
既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
第四，开发项目全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
这一规定对于开发企业而言是相对有利的。
第五、如果开发企业存在多种渠道来源的借款，不可将从金融机构取得的借款费用据实扣除，同时又将其他渠道的借款费用与其他开发费用一并按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，而只能在国税函[2010]220号第三条（一）、（二）项所述两种办法中选择一种确定扣除金额。
案例分析【例题】某开发项目取得土地使用权成本为20000万元，开发成本10000万元，其中，开发成本——开发间接费用中列支利息支出200万元。
项目开发期间的财务费用——利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。
假定该开发项目所在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种情况为5%或10%。