我国养老地产发展路径及策略研究
关于旅居养老产业发展的思考——以海南省为例
根据旅居目的地和选择场所的 不同，一般将旅居养老分为以下四 种模式：
1.侯鸟老人型 候鸟老人是指每到冬天，就从 北方到南方过冬的老人。南方城市 因其特殊的地理位置，有着温暖湿 润的气候条件、充足的阳光、干净 的空气，临海地区还具备优质的沙 滩资源，相比东北寒冷而漫长的冬 天，更加受到老年人的追捧：除了 可以穿着轻便，还能够享受舒适的 生活环境，美味的海鲜和水果。相比
住生活，由社会将养老、旅游、地产 三个产业有机融合，为老年人提供与 旅游密切相关的养老服务产品。
（二）服务对象
旅居养老相比居家养老、机构 养老而言，对身体条件、经济状况 等因素有更高的要求。以下几类老 人适合旅居养老：第一，生活能够自 理，无不适宜乘坐飞机、火车等交通 工具的疾病，一般情况下为低龄老 人；第二，对新的生活环境、气候条 件、人际关系适应较快的老年人；第 三，家庭经济条件较好，消费能力可 观的老年人，这里可以理解为老年 人自身的养老金水平，或者子女的 支付能力；第四，最好可以两位及 以上老人结伴前往，相互照顾。
一、旅居养老的概述
旅居养老最早发源于英国，后 在美国、澳大利亚等国推广开来①， 起初只是老年人自发的行为，但随 着旅居规模、地域范围的不断扩 大，逐渐演变成涉及房产置换、旅 游、财务等多方面的综合体。
（一）定义 旅居养老是指老年人为享受更 高质量的生活环境，促进身心健康 发展，而突破养老的地域限制，到 自然环境更舒适的地点休闲疗养、 居住。老年人可选择短期或长期居
实证分析 社会福利
关于旅居养老产业发展的思考
—以海南省为例
◎康蕊
摘 要：现代老年人的养老需求主要集中在衣食、医疗、社交三个方面，传 统社区居家、机构养老模式对于解决基本生活起居问题发挥着重要作用，但若要满 足老年人更高层次的全面养老需求，旅居养老产业发展的迫切性日益凸显。文章介 绍了旅居养老的发展概况，分析了其在海南省发展的可能性，并就当前问题分析了 未来的发展任务和目标，进而思考在经济社会发展“新常态”的大背景下如何促使 旅居养老产业的发展。
房地产行业现状研究与建议
产业经济全国流通经济111房地产行业现状研究与建议周洁颖(大连理工大学,辽宁大连116024) 摘要:房地产行业在国民经济中的地位日渐升高,同时也暴露和凸显出更多问题和矛盾㊂本文利用P E S T E L 模型,分析研究了房地产行业现状,并分别从政府和房地产企业角度对其发展提出建议㊂关键词:房地产行业;P E S T E L 模型;政策调控中图分类号:F 293.3 文献识别码:A 文章编号:2096-3157(2021)05-0111-03一㊁前言房地产行业作为国民经济支柱产业,占我国G D P 比重不断提升,2008年不到5%,而2020年已占比7.3%㊂国家统计局数据显示,由于受到新冠疫情影响,2020年1月~2月我国商品房销售面积及销售额均出现了断崖式下跌,同比分别为-39.9%和-35.9%㊂但随着疫情逐步得到控制,房产销售快速恢复,部分地区在二季度甚至出现了报复性反弹[1]㊂全年商品房销售面积累计增长2.6%;房地产行业增加值74553亿元,较上年增长5.8%,增速比上年降低3.1个百分点㊂整体虽仍呈现一片欣欣向荣的景象,但增速有所放缓㊂目前,房地产市场主要存在着一二线城市与三四线城市市场两极分化㊁融资环境紧缩㊁数字化程度较低㊁开发商环保意识较差等问题,基于此,本文将采用P E S T E L 模型,对房地产行业的现状进行分析,并在此基础上对其提出可行建议㊂二㊁概念界定 P E S T E L 模型P E S T E L 分析是企业分析其宏观环境的一种方法㊂不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异,但一般从政治㊁经济㊁社会文化㊁技术㊁环境㊁法律六个角度研究影响企业和行业发展的宏观因素和背景条件㊂三㊁以P S E T E L 模型为基础 房地产研究现状及问题1.政治层面近几年,政府保持着对房地产的高频调控㊂据中原地产统计,2018年到2020年期间,全国相关政策出台频次分别为450次㊁620次㊁489次,政策范围覆盖限购㊁税费㊁资金监管㊁人才引进等各方面㊂2020年下半年东部热点城市调控频次明显增加,且以打压性措施为主[2]㊂(1)宏观支持政策2020年,受到新冠疫情影响,房地产行业的调控政策前松后紧,救市政策与调控政策并存㊂目前看来,未来仍将以房住不炒㊁因城施策 为中心思想,以实现稳地价㊁稳房价㊁稳预期的调控目标㊂房住不炒 是指要坚持 房子是用来住的㊁不是用来炒的 的定位,要在宏观上管住货币,落实人地挂钩政策㊂房地产相关部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及房企融资㊁购房者信贷等方面㊂ 京八条 要求购买首套普通自住房首付款比例不低于35%;央行召集25家在沪银行开会,要求严查房贷首付来源及收入证明㊂在这种思想的指导下,多地政府不断对房地产市场进行引导和纠偏,加码房地产调控,如沈阳将个人转让住房增值税征免年限由2年调整到5年,并将第二套商品住房首付比例提高到50%㊂政策调控下,购房门槛提高㊁购房者贷款更加困难,热点城市房地产市场逐渐降温㊂因城施策 是指根据城市属性,区分几线城市采取不同的房价,制订不同的房地产政策㊂目前全国房地产市场呈现出 冰火两重天 的局面:2020年一线城市量价齐升,三四线城市 去库存 压力仍然巨大,成交面积近乎腰斩[3]㊂据此,各城市建立了不同的调控方针:热点城市如沪深杭先后出台楼市调控政策,从限购㊁限售㊁税费等方面降低市场热度从而达到防止房价过快上涨与市场过热,抑制投资㊁投机性需求蔓延的目的;三四线城市去库存发放购房补助,如四川达州市支持有实力㊁有品牌的大企业参与土地市场竞买,同时恢复购房补助,刺激房地产市场回温㊂(2)财政税收政策2020年年初,为应对新冠疫情造成的影响,央行实施相对宽松的货币金融政策,房企融资活跃,融资成本下降㊂上半年,央行三度 降准 ,下调存款准备金率,增加基础货币投放,释放长期资金㊂同时,央行货币政策司网站显示,其曾几度下调L P R 利率中枢,一年期从4.15%下调到3.85%,引导金融机构降低贷款利率,降低企业融资成本,既缓解了企业的资金压力,也降低了购房者月供水平,刺激购产业经济112 全国流通经济房需求㊂此外,发行国债和减税进一步降低了居民和企业的压力㊂在此影响下,居民购房资金压力减小,商品房市场明显回升㊂但这仅是疫情期间的临时货币宽松政策,2020年下半年,收紧金融政策㊁调控楼市的苗头已经开始显现,货币政策逐步向常态回归,部分地区银行已经开始上调房贷利率,广州甚至已有银行暂停房贷业务㊂可以预见,未来房地产业金融环境将逐步趋紧㊂(3)管理㊁监管政策在国家政策指导下,多个城市对 假离婚 ㊁法拍房㊁二手房㊁赠与房㊁信用贷等方面的漏洞进行填补,并扩容限购区域㊂合肥市要求离异未满两年再度购房的,仍按原家庭名下的房屋套数计算;上海市将法拍房纳入限购㊁夫妻离异3年内购房的,拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算㊂在这些政策下,购房投机行为受到了重大打击,进一步维护了房地产市场的秩序㊂2.经济层面(1)宏观经济发展趋势近年我国经济高速发展,2020年G D P 已突破100万亿元,同比增长2.3%,居民人均可支配收入比上年实际增长2.1%㊂收入提高,居民拥有更多的闲置资金,为购置房地产提供了经济基础㊂目前,全球通货膨胀趋势不可逆转,房价平均上涨率超过通胀率㊂房租受未来经济形势㊁通货膨胀和货币政策预期的影响,通胀期间房租上涨,而房价被视为房租的贴现,最终也会上涨㊂同时在固定贷款利率下,未预期到的通胀会产生再分配效应,如果贷款利率不调整,会有利于债务人而不利于债权人,就会鼓励人们从银行借款买房[4]㊂因此,部分居民选择通过购入房地产的方式对抗通胀㊂大量资金涌入房地产市场,导致市场过热,房价上涨㊂(2)城市经济水平差异目前,我国各地区经济发展整体呈现出东部沿海城市好于中西部城市㊁南方城市优于北方城市的局面㊂根据中国房地产业协会的数据,房地产开发企业500强中,华东地区占比38.0%,而西部地区仅占比10.0%,东北地区占比3.8%㊂随着人才竞争加剧,户籍政策逐渐放开,一二线城市吸引人才的力度不断加大,加之在就业机会㊁教育资源等方面得天独厚的资源优势,人口加速聚集带动土地市场需求;而三四线城市人口逐渐流失,购房需求主要来自本地换房改善人群㊁周边低能级城市人群㊁返乡置业人群和棚改拆迁人群,近年来房地产市场趋于饱和,加上2019年以来棚改货币化安置的退出,市场需求进一步下滑,楼市前景堪忧[3]㊂(3)房地产行业融资环境2020年监管部门推出三条红线 政策和银行业房地产贷款集中管理制度,房地产金融监管趋严,融资环境趋紧,房企资金压力加大㊂根据住建部和人民银行召开的重点房地产企业座谈会的内容, 三条红线 是指剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍㊂三道红线全部命中,开发商不能再借钱;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条,增速不得超过10%;一条未中,不得超过15%㊂根据这个标准,据天风证券数据,在57家主流A 股上市房企中,仅8.8%的房地产企业三条红线 均未踩中㊂房地产贷款集中管理制度要求在中国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行㊁银保监会确定的相应上限,进一步阻止了资金流入房地产业㊂3.社会层面(1)中国人口发展情况及家庭结构变化计划生育以来,中国人口出生率和自然增长率逐渐降低,2013年人口出生率和自然增长率分别为12.08ɢ和4.92ɢ,到2019年已下降至10.48ɢ和3.34ɢ㊂出生率下降使家庭有更多收入用于消费㊁投资或储蓄,对住宅的支付能力也随之提高,增加房地产市场需求㊂此外,中国老龄化程度逐渐升高,青壮年劳动力数量减少,养老问题凸显㊂这对住房市场的影响既是机遇又是挑战㊂一方面, 以房养老 的思想可以刺激对住房市场新需求的形成;另一方面,社会保障的压力又会对住房需求形成制约[5]㊂(2)中国房地产消费文化及动机在中国人的传统观念里, 有房才有家㊂目前中国购房者的购房动机多分为如下几种:刚性需求,购房自住;利用房地产的保值性,对抗通胀,减少货币贬值带来的损失;为后代提前买房或结婚需要买房;提升生活品质;将房地产作为投资商品,待其升值后出手倒卖㊂受这些观念影响,叠加全球通胀,购房需求不断上升㊂同时,以房地产作为投资资产的观念也在日益深入人心,在一定程度上造成了房地产市场的波动㊂4.技术层面(1)房地产数字化相比其他行业,房地产业在数字化转型过程中仍处于摸索发展阶段,目前仅万科㊁恒大等头部房企完成了数字化营销㊁数字化建造㊁数字化商业运营的推进,更多二线房企还停留在企业内部的财务㊁营销系统等的效率提升阶段㊂目前房地产企业的数字化转型还存在各种问题㊂一是数字化转型路径有待探索㊂目前大多数房企所涉及的数字化仅基于业务流程的再造与优化,与真正的数字化 借助云计算㊁物联网等技术,促进平台经济㊁产业互联,还有一定产业经济全国流通经济113距离㊂这一过程的实现基于房企对数字化技术的深刻理解与把握,同时也需要一定的实践和时间的积累㊂二是现有人才与业务㊁技术不匹配㊂房地产数字化初期会闲置部分传统业务人员,但缺乏I T 技术人员,企业一时难以实现人员切换,如果这时不能做好应对,势必会导致数字化进程受阻[6]㊂(2)建筑技术与产品设计新型施工技术可以让施工单位在一定范围内节省施工成本㊁提升建筑质量,如新型预应力技术,它可以有效提升钢筋的张力,让混凝土在与钢筋之间黏合时,摩擦力减少,呈现混凝土浇筑的效果,同时降低了成本[7]㊂在产品设计方面,许多房地产企业都在推进产品标准化的建立㊂以恒大㊁碧桂园为代表的一类房地产企业以大规模批量复制为目标;万科研究工业化生产,率先提出 像造汽车那样造房子 ;融创则以高端精品物业开发为主[8]㊂5.环境层面房地产项目在建设施工期间产生的噪声㊁废水㊁固体废物等会对周边环境造成不利影响㊂绿色建筑可以减少能源消耗㊁降低污染排放㊂我国在绿色建筑方面起步较晚,相关政策法规不够完善;技术工艺不够成熟又增加成本,投资回报比却不能令开发商满意㊂因此开发商大多不愿做这样 吃力不讨好 的投资,但随着国家对环境标准要求的不断提高,未来 绿色建筑 将成为房地产行业的发展方向㊂6.法律层面‘中华人民共和国民法典“提出居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有㊁使用的用益物权,以满足生活居住的需要㊂ 居住权 的提出,意味着此后 租购并举 将成为房地产政策导向之一,使每个人都能有所居,推动房地产市场规范化㊁全民化发展㊂四㊁建议1.从政府角度首先,政府要加强市场监测,密切关注房地产市场各项指标变化,及时分析原因并作出预警㊁进行调控;还要严格执行调控政策,做到有规必依㊁执规必严㊁违规必究㊂其次,政府对土地㊁金融等政策进行完善㊂强化土地管理,通过控制土地供应量稳定房价;严格防范房地产金融风险,排查各方风险暴露,着力减杠杆;继续强化房地产贷款集中度㊁房地产贷款占比和个人住房贷款占比的政策管控[9]㊂第三,政府还应完善经济适用房政策,并要 租购并举,发展租赁住房,包括长租房㊁公租房㊁共有产权房等,以保障中低收入家庭基本的住房需求㊂建议扩大保障性住房供给,满足居民一般的刚性住房需求㊂2.从企业角度首先,企业应进行产品改善和升级㊂随着经济发展,人们对生活品质要求逐渐提高, 高品质 成为购房的重要标准㊂除常规的决策因素外,物业服务㊁环境绿化等也成为购房决策考量的基础条件㊂因此,能快速完成产品升级的房企,将在抢占市场上占据更大优势㊂其次,企业还应加快数字化进程, 数字经济 为全产业链赋能的时代正在大踏步到来㊂相比线下,通过直播等一对多的线上交互形式可以一次触达更多用户㊂并且在营销推广上,阿里㊁京东等线上平台有着巨大的流量优势和更强的技术实力;在购房者画像上,得益于平台日积月累的庞大消费数据,对购买能力㊁购买喜好㊁资金风险等拥有更全的维度[10]㊂基于此,中小房企若不积极提高自身竞争力,可能会逐渐淡出市场㊂五㊁总结与展望总体而言,中国房地产市场虽欣欣向荣,但其 冰火两重天 的两极化格局仍亟待改变,市场秩序需得到更好地维护㊂政府监管下,房地产企业需在收紧的调控政策和紧缩的金融环境中找到正确的道路,提高自己的核心竞争力,加强环境保护意识㊂未来,房地产行业仍将以 稳 字当头,房企将面临更大的挑战,唯有加速优化调整,方能立于不败之地㊂参考文献:[1]邹士年.2020年房地产行业形势分析与2021年展望[J ].中国物价,2021,(2):12~14.[2]张敏.楼市政策 变奏 :沪深杭开年施压 大城市 渐成调控重点[N ].21世纪经济报道,2021-01-28(12).[3]苏志勇.一线城市发力三四线城市持续萎缩[N ].中国房地产报,2021-01-11(12).[4]赵奉军.房价和通胀百年:非对称关系存在吗?[J ].郑州大学学报(哲学社会科学版),2020,53(6):43~48.[5]黄冠.人口结构㊁生育政策调整与住房需求研究[D ].武汉:华中师范大学,2020.[6]崔霁,李晓玲.房地产数字化发展的新阶段:房企的路径与选择[J ].中国房地产,2020,(36):22~31.[7]李沐鸿.解析土木工程建筑施工技术的创新实践研究[J ].居舍,2021,(3):62~63,69.[8]杨旸舜.住宅产品标准化构建的研究[J ].住宅产业,2020,(11):103~106.[9]房地产金融宏观审慎管理需构建完善的政策体系[N ].21世纪经济报道,2021-01-11(1).[10]拥抱房地产数字化营销时代[N ].中国房地产报,2020-11-16(1).作者简介:周洁颖,大连理工大学学生㊂。
房地产企业转型发展战略(2篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场经历了快速扩张的阶段。
然而，近年来，房地产市场逐渐进入调整期，传统的发展模式已无法满足市场需求。
为了在激烈的市场竞争中立于不败之地，房地产企业必须进行转型，实现可持续发展。
本文将从房地产企业转型发展的必要性、战略方向和实施路径等方面进行探讨。
二、房地产企业转型发展的必要性1.市场需求变化随着人们生活水平的提高，对住房的需求已从“有房住”向“住好房”转变。
消费者更加注重居住环境、品质和物业服务等方面。
传统房地产开发模式已无法满足消费者日益增长的需求。
2.政策调控压力近年来，我国政府加大了对房地产市场的调控力度，限购、限贷、限价等政策频出。
这对房地产企业的发展带来了巨大压力，迫使企业寻求转型。
3.行业竞争加剧随着房地产市场的饱和，竞争日益激烈。
企业要想在市场中脱颖而出，必须提高自身竞争力，实现转型发展。
4.企业可持续发展传统房地产开发模式存在资源浪费、环境污染等问题，不符合可持续发展的要求。
企业进行转型，有助于实现资源优化配置、降低能耗、保护环境，实现可持续发展。
三、房地产企业转型发展的战略方向1.产品升级（1）提升住宅品质：提高住宅的舒适性、安全性、环保性，满足消费者对高品质生活的追求。
（2）拓展产品线：开发别墅、洋房、公寓等多种产品，满足不同消费群体的需求。
（3）引入智能家居：结合物联网、大数据等技术，打造智能化住宅，提升居住体验。
2.产业链延伸（1）拓展产业链：向上游拓展，如土地开发、建筑材料供应等；向下游拓展，如物业管理、长租公寓等。
（2）整合资源：与上下游企业合作，实现资源共享，降低成本，提高竞争力。
3.创新商业模式（1）互联网+：利用互联网技术，打造线上购房平台，实现线上线下融合发展。
（2）共享经济：开发共享办公、共享住宿等新型业态，满足消费者多样化需求。
（3）跨界合作：与其他行业企业合作，拓展业务范围，实现多元化发展。
4.绿色发展（1）节能减排：采用节能环保材料，降低能耗，减少污染。
我国保险公司发展养老社区的现状及策略选择--以泰康人寿保险公司为例
我国保险公司发展养老社区的现状及策略选择--以泰康人寿保险公司为例康凯;初锟【摘要】保险公司的介入对我国养老产业的发展具有举足轻重的作用。
其不仅可以为养老社区项目带来大量稳定的资金支持，也可以帮助保险公司拓宽自身资金的投资渠道。
本文从宏、微观角度分析了我国保险公司发展养老社区的意义，并对泰康人寿正在推行的养老社区建设进行分析，以此提出我国保险公司发展养老社区的策略建议。
【期刊名称】《赤峰学院学报（自然科学版）》【年(卷),期】2015(000)008【总页数】3页(P104-106)【关键词】保险公司;养老社区;投资模式;策略选择【作者】康凯;初锟【作者单位】兰州商学院金融学院，甘肃兰州 730020;兰州商学院金融学院，甘肃兰州 730020【正文语种】中文【中图分类】F840;C913.6从一般的意义上讲，社区是以地域为基础的生活共同体.而按照上述解释，我们可以将养老社区定义为：在一定的地域范围基础上，成立的由以养老为目的的一般社区居民（主要包括老年人和服务者）所组成的社会生活共同体.这种社区是一种与普通社区不同的生活方式，具有独特的地域范围、相关利益和归属感.1.1 我国养老市场卖方市场时代已经来临1.老龄化形势严峻催生养老产业的快速发展2013年，中国老年人人口数量已经突破2亿大关，达到了2.02亿，老龄化水平达到14.8%.事实上，我国自2000年起就己经开始步入老龄化社会，而且随着时间推移，老龄化程度逐年加重.伴随着老龄化的逐步深入，我国人口中空巢老人、独居老人以及失能、失智老人占比逐年上升，由此带来的对养老服务的需求也越来越强烈.2.家庭结构的改变增加了对养老社区的需求目前我国的养老模式仍然是以“居家养老”为主.然而，随着国民工作强度与经济生活水平的改变，这种传统的“家庭养老”模式，己经无法适应不断发展的养老需求.在计划生育政策不断推进的30年中，我国的家庭结构始终维持在小型家庭水平，大部分属于“四二一”结构，即一对夫妇需要赡养四个老人，还要抚养一个孩子.与此同时，主要的工作群体在生存竞争压力不断加剧的情况下，跨地域流动越来越频繁，无法给予父母及时的照料；父母要求的生活水平也在不断改变，子女在赡养父母方面的时间与经济压力越来越大，急切需要专业的养老团队给予帮助.3.通过养老社区项目可以拓宽家庭的自有资产投资渠道不仅如此，随着我国经济水平的不断发展，大部分家庭已经拥有一定资产，大部分家庭希望通过投资减少资产贬值带来的损失，而在我国投资市场不健全、投资渠道较为单一的现实情况下，将资金应用于一些有长期规划、安全性及流动性较高的项目是一个非常好的选择，保险公司开展的养老社区项目正符合这些要求.4.养老机构供给不足，养老供需关系失衡严重在不断增长的养老需求面前，我们不得不面对我国养老机构数量严重不足的现实：护理床位，护理人才严重不足，而现有的护理人员也存在着质量上整体素质偏低，专业技术水平不足，服务未形成系统化，无有效监督等亟待解决的问题.2012年底，我国养老机构达到约4万家，但仍旧远远落后于发达国家.由此可见，仅靠现有的养老机构，根本无法承担起解决中国养老问题的重任.1.2 从保险公司自身的角度需要发展养老社区业务1.我国保险资金运用存在的诸多问题可以通过发展养老社区得到改善我国养老社区的发展前景极其广阔，但资金缺口严重，得不到有效的资金投入，无法快速展开业务；反观保险公司，我国绝大部分寿险公司却面临着大量的寿险资金无法得到有效使用的窘境.一直以来保险公司的投资渠道都集中于银行存款、债券和股票.到2011年底，保险资金可使用余额55192亿，其中银行存款17692亿、债券25916亿、证券基金2909亿元，与发达国家相比我国保险公司资金投资结构略显单一.2012年，保险行业实现投资收益2085亿元，投资收益率仅为3.39%，为近年来的低点.由于我国保险法的约束，保险公司的资金运用会受到很多限制，而可以予以投资的项目无不面临投资结构单一、投资收益率低以及风险大、资产负债不匹配等问题.选择养老社区，既可以利用自身丰富的寿险管理经验支持养老市场，同时也拓展了寿险产业链，对改善我国养老产业窘境、缓解国家养老压力有相当大的帮助.2.保险资金能够与养老社区有效契合保险公司投资最注重的是投资项目的安全性及稳定性，因为保险公司只有选择具有稳定收益的投资渠道，才能有效抵御经济周期和寿险理赔需求给公司经营带来的风险.养老社区的回收期长，与保险公司可运用的中长期资金具有良好的匹配性.养老社区投资回收期可长达10-15年且初期投资规模巨大，对经济实力与资金规模要求严格.据统计，目前我国的保险公司可用资金为6.85万亿元，而寿险资金占比达到80%，且寿险资金中约一半是20年以上的长期资金，完全可以达到养老社区的投资要求.3.养老产业能与保险公司主营业务互动在发展养老社区方面，保险公司具有天然优势：首先，寿险公司的相关产品很多是以长期护理以及医疗和养老保险为主的，而这些产品的需求者正是老年人，通过这种客户优势，保险公司可以借助自身知名品牌形象迅速打开养老社区市场，成为该行业的领军者.其次，在吸引众多客户的同时，保险公司也会产生巨大的规模经济.保险公司通过发展养老产业，丰富了寿险产品种类，不断延伸相关产业链，可为客户提供更加全面的医疗服务、健康管理、金融理财增值服务，提高了市场竞争力，增加了客户忠诚度，最终促进公司主营业务发展.而保险公司可以通过保单来锁定住户，而未来养老以及医疗保险方面的政策也都会引导商业养老进入社会养老领域，并且给予的支持力度还将提升.再次，保险公司在客户管理，尤其是全产业链条塑造方面具有较强的能力，在产品定价方面具有数据处理和综合考察的能力，这是其他产业无法比拟的.4.国家政策大力支持保险公司开展养老服务2012年7月，保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，细化规定了保险金投资养老地产问题.2013年9月底，保监会下发了《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知（征求意见稿）》，明确保险资金运用监管将实施大类比例监管，而减少了针对具体的投资品种设置投资比例限制.2014年8月13日，国务院下发《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》(业界称为保险业新“国十条”).养老产业得到明确的政策支持，作为保险、地产两大行业的结合，养老地产领域已被多家保险公司盯牢.根据相关统计，我国目前共有七家保险公司投资养老社区，从2010年以来，，国寿、平安、新华、泰康、太保和太平均有大手笔投入，总投资额在1000亿人民币左右.从投资规模来说，中国平安保险投入270亿人民币，合众人寿紧追其后约为200亿人民币，中国人寿和泰康人寿的投资额分别为100亿和90亿人民币.新华保险以及中国太平的投资较少，大约为20亿人民币；而中国人保目前仅有投资计划，还没有实际的养老社区建成.现以泰康人寿养老社区为例，对我国的保险公司养老社区业务进行分析.2009年泰康人寿旗下养老社区投资与运营机构成立.2010年6月“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，泰康人寿购置北京昌平土地2000亩规划建设高级养老社区，项目于2012年6月动工，一期投入约40亿元.2.1 功能板块泰康人寿根据科学设计，以不同老人不同的自理能力划分，在泰康之家为老人提供个性化的服务.2.2 运营管理由泰康之家成立管理公司，采用押金+月服务费收费模式，并聘请专业团队进行专业管理.为老人提供细致周到的一站式管理服务，不论在哪里，只要购买产品，即可入住泰康的任意一家养老社区，称为候鸟式养老模式.2.3 商业模式采用“直接入住+保险产品挂钩”的形式，对于那些保守、无风险意识的客户，这种形式是一个很好的选择.也可选择“自选计划”增加资金运用自主性，但要承担养老金没有保底保障的风险，对于风险偏好较强的客户来说，“自选计划”更加合适.综上所述，泰康人寿养老项目拥有以下几点优势：（1）投资方式自由组合，覆盖全面且灵活多样.（2）结合生存保险方式，按月给付养老金，降低了长寿带来的各种风险.（3）被保险人可以安逸的通过委托保险公司进行资产投资，轻松获得资金回报.（4）养老计划设计具有严谨的科学性.通过对养老市场详细的调研基础上，设计出有针对性的优秀产品.然而，我们也必须意识到，这种模式也存在不容忽视的缺点，现有产品不适合即期养老客户.保险公司不可能放弃如此巨大的即期市场，所以应该继续完善产品，为现在的老人提供适合的产品.3.1 保险公司所面临的问题分析1.营利性养老地产的政策导向模糊保险公司进入养老产业的目的是为了盈利，但是由于存在资质的制约，保险公司开发养老社区存在很大的困难.政府相关政策措施刚刚出台，还没有来得及细化，保险公司投资养老地产阻碍重重.尽管相关政策已经出台，从中央到地方的各级政府都表示会大力支持保险公司涉及养老产业，但这些支持都处在起步阶段.2.面临专业化管理难题养老社区在我国是一种全新的养老方式，相关研究与著作鲜见于市，所以在大力发展该产业的同时，也必然面临相关专业人才匮乏的局面.另一方面，伴随着我国人口老龄化加重，养老产业卖方市场加剧，急需相关专业护理人才.日益壮大的养老需求与相关人才物质匮乏的矛盾，成为保险公司在发展养老社区时必须面对的问题.3.2 保险公司发展养老社区的策略选择1.全力争取政府政策支持首先，建议国家尽快制订具体的管理细则，以政策指引方式鼓励保险公司投资养老服务.其次，在土地出让和建设以及城市规划方面，可以针对养老产业制定一些优惠政策.再次，加快推广“以房养老”等相关试验模式，以此方式向即期养老人群提供大量闲置资金，为其购买保险产品提供资金支持.或者可以效仿美国，开发REITs模式，完成该模式政策资金落实.2.关注中高端需求注重产品服务创新现阶段，我国的养老需求已经发生改变，通过比较不难发现，收入较高或文化水平较高的人群对于服务养老、专业养老的接受程度与需求远远大于低端水平人群，对于中低端收入人群的养老服务，建议仍旧以政府主导为主，社会扶持为辅的方式，保障其基本养老，而在我国一些经济发展水平较高的城市，政府提供的基本保障明显无法满足居民们日益提升的物质精神需求，建议保险公司可从中高端需求客户人群入手，待其盈利模式明晰，再继续拓展市场.高端养老人群对保险公司提供的养老社区服务提出了更高的要求，这就要求保险公司在完善服务的同时，要更加细致周到人性化：一是配置完善优质的基础设施，住房、绿化、医疗都要达到优质水平；二是设置专门的生活区，提供休闲娱乐场所，满足老年人的精神需求；三是组成高素质的专业团队，一切以客户为中心，提供人性化服务；四是提升社区科技含量，借助先进技术使入住老人得到及时的无微不至的照顾与保护.3.创新产品销售与养老社区挂钩保险产品“预销售”建议保险公司采用预销售的方式，不必等到房屋建成，配套设施都齐全时才开始销售产品，例如泰康人寿与合众人寿就已经开始销售在建设中的部分养老社区，用以缓解回报周期过长所带来的风险.同时保险公司也可借鉴国际经验，学习日、美等以租赁形式为主的养老社区经营方式.4.增加专业机构设置，提升管理服务水平保险公司可以通过创建专业业务团队，分部门分职责对养老社区进行管理，例如配置专业的医疗团队，护理团队，也可以采用范围经济方式，投资专业的护理培训学校，使大量的护理人才可以在校内就业，将实践与学习结合起来，不仅解决了人才不足问题，也加快了就业速度，为我国就业市场解决了一大难题.由保险公司进行总体调度与规划，而具体的细节服务可以做到责任到人，以减少社区管理上的风险，在此基础上养老社区也得以快速成长，减少投资回报期过长带来的风险.除此之外，保险公司也应该注重人才储备，着力培养物业、投资、医疗护理等各方面的人才，以解决现有人员不足问题.如此这样，保险公司才能有序的可持续发展养老服务产业，为老人提供切实完善的晚年养老生活服务，为我们的父母营造更幸福的晚年生活.〔1〕鞠秋锦，邓卫华.浅析中国的居家养老［J］.热点透视，2004 （12）.〔2〕王海燕.发展城市社区养老应对人口老龄化［J］.理论学刊，2006（03）. 〔3〕张晓华.我国养老社区软环境建设的内涵和模式［J］.中外企业家，2010（14）.〔4〕陈丽珠.北京应建立养老社区［J］.北京观察，2011（02）.〔5〕李成玉.老年住宅开发模式分析［J］.住宅科技，2009（02）.〔6〕牛建宏.20万亿市场规模呼唤加快政策扶持［N］.人民政协报，2011-09-20. 〔7〕吴玉韶.老年产业发展需求与高素质人才培养［J］.观察与思考，2010（8）. 〔8〕胡晓平.社区养老：我国养老服务的新模式［J］.铜陵学院学报，2010（03）. 〔9〕孙洁.促进保险资金带动养老地产规范持久发展［J］.劳动保障世界，2011（08）.〔10〕谭显英.保险公司投资不动产的收益与风险［N］.中国保险报，2011-06-13.〔11〕赵蜻.浅析保险公司投资养老实体的可行性［J］.上海保险，2011（02）. 〔12〕杨福彬.“居家养老”模式升华“六化”战略清除发展障碍［J］.银发世界，2008（06）.〔13〕王波.上海养老社会化的问题与对策［J］.银发世界，2011 （12）.。
养老服务体系建设情况调研报告(共5篇)
养老服务体系建设情况调研报告（共5篇）（篇一）为加快发展我市养老服务体系建设，着力解决我市老龄人口对养老服务的需求与养老服务业相对滞后的矛盾，助推我市养老服务体系建设进程。
根据市政协七届五十四次主席会议工作部署，5月12日至19日，由市政协副主席邓刚率领社法委部分政协委员到**、**、杭州学习考察养老服务体系建设。
**年5月27日至31日，由邓刚带队，市政协社法委组织部分委员及市民政局相关人员共17人，对全市养老服务体系建设情况进行了视察和调研。
视察组先后实地视察了解市社会福利院和水城县社会福利中心，老鹰山镇敬老院，红桥新区老年养护楼及养老地产在建项目，凤凰社区、水木清华、**社区、白鹤老年人日间照料中心等8个机构和站点，听取了相关情况介绍，组织委员座谈讨论。
调研组由5人组成，先后前往盘县柏果、鸡场坪、刘官敬老院，六枝特区落别、新窑敬老院，塔山社区幸福院和廻龙溪在建的老年公寓项目等进行实地调研。
调研组分别听取了市民政局和各县（特区、区）人民政府的工作情况介绍，结合视察、调研情况，组织委员对全市不同类型、不同服务内容、不同服务对象的养老机构和站点进行了认真的座谈讨论。
现将视察调研情况报告如下。
一、我市养老服务体系建设的现状及存在的主要问题（一）我市养老服务体系建设的现状目前，全市共有60周岁以上老龄人口39.1万，占全市总人口的13.5%，我市已步入老龄化社会。
在市委、市政府的坚强领导下，通过全市各级各部门的努力工作，我市养老服务体系建设取得了一定的成效，初步形成了城市以社会福利院（老年公寓）为核心，民办养老机构为辐射，居家养老服务中心为辅助；农村以敬老院为支撑，幸福院为辅助的养老服务格局。
养老服务正逐步朝着产业化、专业化和职业化的方向发展。
截至**年底，全市养老机构122家（其中城市福利院4家，农村敬老院91家，民办养老机构13家，其他类别14家）。
社区居家养老和日间照料中心60家，农村幸福院176家。
房地产建筑公司发展战略(2篇)
第1篇一、引言随着我国经济的持续增长和城市化进程的加快，房地产市场迎来了前所未有的发展机遇。
作为房地产产业链中的重要一环，房地产建筑公司面临着巨大的市场空间和发展潜力。
然而，在竞争日益激烈的市场环境下，房地产建筑公司要想实现可持续发展，必须制定科学、合理的发展战略。
本文将从市场分析、战略目标、战略措施等方面，对房地产建筑公司的发展战略进行探讨。
二、市场分析1. 行业背景近年来，我国房地产建筑行业呈现出以下特点：（1）市场规模不断扩大：随着城市化进程的加快，房地产建筑市场需求持续增长，市场规模不断扩大。
（2）行业集中度提高：随着市场竞争的加剧，房地产建筑行业逐渐向规模化、集约化方向发展，行业集中度不断提高。
（3）技术创新不断推进：为适应市场需求，房地产建筑企业加大技术创新力度，提高建筑质量和效率。
2. 市场竞争格局当前，我国房地产建筑市场竞争激烈，主要体现在以下几个方面：（1）企业数量众多：我国房地产建筑企业众多，竞争激烈。
（2）同质化竞争严重：部分企业缺乏核心竞争力，导致同质化竞争严重。
（3）市场份额分散：市场份额分布不均，大型企业占据优势地位。
三、战略目标1. 短期目标（1-3年）（1）提升市场份额：通过优化产品结构、提高服务质量，提升企业市场份额。
（2）提高盈利能力：通过降低成本、提高效率，提高企业盈利能力。
（3）加强品牌建设：提升企业品牌知名度和美誉度。
2. 中期目标（3-5年）（1）成为行业领先企业：在行业内树立领先地位，成为行业标杆。
（2）拓展业务领域：拓展业务领域，实现多元化发展。
（3）提升企业核心竞争力：加大技术创新力度，提高企业核心竞争力。
3. 长期目标（5年以上）（1）实现国际化发展：拓展海外市场，实现国际化发展。
（2）成为全球知名企业：在行业内树立全球知名地位。
（3）推动行业进步：以技术创新为引领，推动行业进步。
四、战略措施1. 优化产品结构（1）加大技术创新力度：引进和培养专业人才，提高研发能力，推动技术创新。
关于2024年中国房地产行业的预测和SWOT分析
关于2024年中国房地产行业的预测和SWOT分析1.政策调整与优化：预计2024年政府将继续对房地产市场相关政策进行优化调整，包括供需两端的支持措施，以稳定市场预期、缓解房企压力，并释放合理的购房需求。
2.融资环境改善：房企信用修复速度有望提升，随着金融支持政策的落地，企业融资环境将有所好转，有助于促进市场回暖。
3.基本面趋稳：有观点认为2024年二季度可能是房地产行业基本面企稳的重要时间点，房价不会持续下跌，而可能出现止跌回稳的趋势。
4.市场需求变化：中长期来看，尽管整体新增需求可能下降（如到2030年降至9.1亿平），但鉴于城镇化进程和人口结构的变化，房地产市场仍有一定发展空间。
5.细分市场机遇：商业地产领域如数据中心、养老地产等前景被看好，这些细分市场可能会成为新的增长点。
6.行业转型与升级：房地产行业在经历高速增长后步入存量时代，精细化运营、智能化服务、绿色建筑以及地产科技的应用将成为行业转型升级的重点方向。
SWOT分析Strengths（优势）：•政策支撑：政府对市场的调控具有灵活性，能够适时推出支持性政策来稳定市场。
•行业整合：市场调整过程中，头部房企通过并购重组等方式提高行业集中度，增强抗风险能力。
•新兴领域潜力：如商业地产、养老地产等领域的发展空间大，为行业提供多元化发展路径。
Weaknesses（劣势）：•高库存压力：过去几年的过度开发导致部分地区库存较高，消化周期较长。
•资金链紧绷：部分房企尤其是中小型房企依然面临严峻的资金流动性问题。
•消费者信心恢复缓慢：购房预期需要时间修复，短期之内市场信心可能难以快速提振。
Opportunities（机会）：•新型城镇化：伴随着新型城镇化的推进，三四线城市和城市群建设带来新的市场需求。
•技术创新应用：智能建筑、大数据、物联网等技术为房地产业提供了创新升级的机会。
•可持续发展要求：绿色建筑标准提升和碳达峰、碳中和目标为行业发展注入绿色发展动力。
新时代我国农村新型互助式养老模式探究——以“时间银行”模式为例
2023年11月第26卷第22期中国管理信息化China Management InformationizationNov.,2023Vol.26,No.22新时代我国农村新型互助式养老模式探究——以“时间银行”模式为例闫梓宸（河北经贸大学，石家庄050061）［摘 要］随着我国逐渐步入“老龄化社会”，农村养老问题日渐突出，如何因地制宜推广适合农村的养老模式是本文研究的重点。
文章基于对河北省滦南县及一些其他县城新型互助式养老模式的调查研究，分析总结当前“时间银行”这种新型互助式养老模式的发展现状、发展前景及优缺点，并提出“时间银行”模式在农村地区应用推广的建议。
［关键词］农村；互助养老；“时间银行”doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2023.22.064［中图分类号］D669.6；F323.89 ［文献标识码］A ［文章编号］1673-0194（2023）22-0197-030 引 言根据国家统计局的统计数据，截至2021年年底，我国60岁及以上老年人口达到2.67亿人，占总人口比重18.9%，65岁及以上老年人口达到2.01亿人，占总人口比重14.2%。
通过进一步统计估算，到2035年左右，我国60岁及以上老年人口数量预计突破4亿人，在全国总人口中的占比将超过30%，我国面临重度老龄化的社会问题。
与城镇地区居民的老龄化相比，我国农村地区居民的老龄化程度更加严重。
根据中国社会科学院农村发展研究所发布的《中国乡村振兴综合调查研究报告2021》统计数据，农村全体人口中60岁及以上人口的比重约为20.04%，65岁及以上人口的比重约为13.82%，完全达到了“老龄化社会”的标准。
在党的二十大报告进一步强调乡村振兴的背景下，因地制宜发展适合农村的养老模式成为解决农村与城市发展不平衡问题的重要抓手之一。
围绕上述问题，我们对河北省滦南县展开了深入的调查研究［1］。
2019年，滦南县经中国红十字会总会事业发展中心获批成为全国首家新型互助养老模式“时间银行”试点县。
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我国养老地产发展路径及策略研究
随着我国人口老龄化程度不断加深，养老地产的发展越来越受到关注。养老地产是指
专门为老年人提供居住、医疗、养老等服务的房地产项目，是解决我国养老问题的重要领
域。本文将从养老地产的发展路径和策略两个方面，对我国养老地产进行研究与探讨。
一、养老地产的发展路径
1. 基于产业化路径的发展
养老地产的发展需要产业化路径的支持。产业化是指将传统的养老服务转变为产业化
的生产方式，通过规模化、标准化的生产和运营管理，提高养老服务的供给效率和质量。
在产业化路径下，养老地产可以建设养老社区、医疗养老综合体等项目，为老年人提供全
方位的服务，从而满足老年人多样化的需求。
随着科技的不断发展，养老地产可以依托智能化、信息化技术，设计和建设更适合老
年人居住的智能化养老社区，提供更加便捷、舒适的养老生活。科技也可以应用于医疗养
老服务，如远程医疗、智能医疗设备等，为老年人提供更加全面和便捷的医疗保健服务。
养老地产还可以依托金融支持，通过发行养老地产金融产品，吸引社会资金投向养老
地产领域。这不仅可以缓解我国养老地产项目资金短缺的问题，还可以促进养老地产的健
康发展。金融也可以提供养老地产项目融资、投融资结合等服务，为养老地产项目提供全
方位的金融支持。
1. 进一步完善产业政策
要充分发挥政府在养老地产发展中的引导作用，制定和完善有利于养老地产发展的产
业政策，包括优惠税收政策、土地政策、融资支持政策等。政府还可以加大对养老地产的
投入力度，提供补贴、奖励等政策，吸引更多社会资金投向养老地产领域，推动养老地产
的健康发展。
2. 引导与规范养老地产市场
养老地产市场的发展需要引导和规范，防止出现一些不规范的行为。政府可以建立养
老地产市场的准入机制和监管制度，规范养老地产项目的开发建设和运营管理，保障老年
人的合法权益。还可以加强对养老地产项目的评估和监督，提升养老地产市场的服务质量
和信誉度。
3. 加强科技创新和人才培养
要推动养老地产的发展，需要加强科技创新和人才培养。政府可以加大对养老地产科
技创新的支持力度，提供科技研发和应用的资金支持，推动养老地产项目的智能化、信息
化建设。还要加强养老地产人才队伍的建设和培养，引进和培养具有养老地产相关专业知
识和技能的人才，为养老地产项目的发展提供人才保障。
4. 鼓励多方合作促进养老地产发展
养老地产的发展需要各方的支持和参与，政府可以加大对养老地产项目的引导和支持
力度，鼓励不同领域的企业、机构和社会力量参与养老地产项目的开发与运营。政府还可
以倡导与促进养老地产项目的多方合作，推动各方资源的共享与优势互补，实现养老地产
项目的可持续发展。
通过对我国养老地产的发展路径和策略进行研究，可以为我国养老地产的发展提供有
益的参考和借鉴。随着我国人口老龄化的加深，养老地产将成为我国房地产行业的重要发
展方向，带动养老产业的健康发展，为老年人提供更加优质的养老服务和生活环境。希望
政府、企业和社会各界能共同努力，推动我国养老地产的健康发展，为老年人创造更加幸
福美好的晚年生活。