房地产项目开发全周期计划

房地产项目开发全周期计划工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位置及周边情况前期部工程部规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件前期部工程部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解工程部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况工程部销售部了解未来发展规划了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑销售部前期部土地价值初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整销售部前期部了解项目开发成本了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本部工程部了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排销售部工程部土地价值深判可行性研究报告现状图（四至电子文件）前期部工程部市场深度调研市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析，进行区域市场调研。

销售部前期部项目最终定位根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。

销售部工程部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选进行项目开发的方案设计和成本测算。

成本控制部销售部工程部成本控制部销售部工程部开发周期及付款计划各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。

项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究项目招商文本中盈利能力分析明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书制定项目财务数据项目部财务部合作伙伴确定制定合作方式、投资回报方式、草拟合同财务总监项目部财务部合作方案确定合作细节确定项目引资（商业计划书）签署战略合作协议协议盖章，存档。

财务总监项目部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理协助办理股权、增资等相关财务问题，工商局办理公司注册。

副总经理项目部财务部行政办拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术摘牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳土地款、契税、交易费等合同条款的草拟和完善；提供资金总经理项目部财务部用地规划许可证准备材料，办证提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明提供土地出让合同；提供资金缴纳出让金、交易费。

前期部财务部行政办建设用地规划许可证前期部土地出让合同资料室：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸核定土地边界核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用1:500现状地形图需准备3份详规委托设计详规阶段完成时间主 项分 项主办部门 主办岗位 协办部门 大类小类 说明 土 地 获 取 阶 段办 理 土地证土地出让合同 交费证明缴纳土地费用建设用地规划许可证 地籍图4份 （薄膜图）土地登记申请书 土地确权来源证明文件土地权人证明材料申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 行政部：提供企业相关证明资料。

规 划 设 计 阶 段区域 市场 调研房地产市场调查项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等销售部前期部竞争性楼盘调查 项目周边竞争性楼盘详细调查 项目所在商圈或临近商圈现状调研 （商业部分） 项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等 针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。

销售部前期部项目 定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。

结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量公建部分业态选择与数量确定 前期部物业市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作设计部：配合完成公建类配套定位总经理 各部门经济测算逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算财务 总监各部门项目发展报告 开发计划：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；按营销计划和工程情况排定工期。

成 本控制部销售部工程部项目考核指标初定：组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求工程：根据工期制定工程款支付计划；阶段完成时间主 项分 项主办部门主办岗位协办部门 大类小类说明规 划 设 计 阶 段设计 前期 工作明确产品设计思路 根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。

销售部成 本控制部 工程部设计院初步选择 明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。

必要时，对设计单位进行实地考察工程部方案 设计 组织方案、规划设计院选择与合同签订法务：合同文本审核成本：设计费用审核设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标； 工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。

成 本 控制部 销售部 工程部规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。

结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见； 提供各项配套费用标准。

成 本 控制部 销售部 工程部前期部彩色总平面图方案送规划预审 彩色总平面图（含经济指标）前期部详细性规划方案的报建及确定 （含配套场站点）报市建委 前期部建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。

各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。

成 本控制部销售部工程部彩色立面效果图送规划预审及审批 （上报市建委）前期部 建筑方案报建图前期部景观概念方案设计及确定各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。

成 本控制部 销售部 工程部工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段项目指标确认项目成本指标确定对销售费用指标，进行讨论确定；结合不同客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议；成本控制部销售部工程部项目考核指标确定工程：制定工期。

工程部年度考核指标调整工程：制定工期考核标准。

工程部施工图设计组织施工图、建筑设计院选择与合同签定成本控制部：配合研发进行设计招投标；工程部：对结构方案、设备选型进行评估；法务：合同的审核。

成本控制部工程部法务制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定；提供工程技术专业建议。

成本控制部销售部工程部结构方案及设备选型研讨及确定成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优；工程：参与结构方案及设备选型研讨。

成本控制部工程部地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告工程部施工图成果总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算施工图会审成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见；工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。

施工图全图编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化：销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化；工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。

阶段完成时间主 项分 项主办部门 主办岗位 协办部门 大类小类 说明规 划 设 计 阶 段施工图 设计 组织综合管网方案设计 提供各专业设计条件 景观扩初及施工图设计成本控制：成本核算及费用控制景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。

成 本控制部销售部工程部施 工 准 备 阶 段建设 工程 规划 许可证规划方案及市政方案送审设计方案(含总平面图)申报表前期部 土地出让合同提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸修建性详细规划2份，电子文件1份（注：审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）提供所需图纸建筑方案送审建筑设计方案申报表 1/500现势地形图1份土地出让合同提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）重要项目需提交模型取得许可证投资计划大配套财务：提供资金保障 小配套 财务：提供资金保障 消防证明 提供消防报建图 人防证明 提供人防报建图地名证明阶段完成时间主 项分 项主办部门 主办岗位 协办部门 大类小类说明施 工 准 备 阶 段现场 工程 放线准备相关文件建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图工程：现场配合。

出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 工程：配合勘测、清除现场障碍 现场保护与移交施工单位配合做记录、现场保护 工程：组织现场保护移交施工单位 工程：组织交接。

施工许可证准备相关文件 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过签证的施工合同建设资金证明（银行存款证明） 项目年度投资计划（当年计划）施工图审查提供施工图及计算书 质量监督手续质量监督登记表 工程：配合办理 安全措施 工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。

安全施工措施登记表工程：配合现场安全开工 前期 工作“三通一平”临水、临电工程：确定临水、临电位置及数量； 协助临时电送电、接入水接入；财务：提供资金；成本控制：审核相关费用和成本。

场地平整施工组织方案工程部，负责提供所需的全部资料； 成本：确定分包项目及各种特殊材料的档次价格招投标、签订合同勘察单位 提供总规划图等所需的全部资料； 成本：配合招投标、测算成本； 法务：招投标文件的法务审核、合同审核桩基施工单位 监理单位土建施工单位 甲供材、分包商 沉降观测阶段完成时间主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类 说明施 工 准 备 阶 段开工 前期 工作招标合同备案指土建施工单位的公开招标及合同备案 工程：确定备选单位、提供招标资料及备案合同；成本：共同确定合同约定的各项条款。