世联20090212圣芭芭拉09年营销总纲

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超市促销目标及策略

间排期，基础上我司如保障年度内6次印花，16次邮报，及地方随机内支持，采购，门店，
.
经销商，我司内部均可对销售作出明朗性预估和调整
具体见09档期规划表
四、核心门店及总部的支持
1. 核心客户客户资料表分类建设 2. 重点门店促销支持：促销费用的70%将投入重点门店建设； 3. 返利支持：台阶返利、销售返点、模糊返利、提货返点、限期提货奖励
（由于采取经营、配送、自营三条主线操作，上述内有部分包含在各自合同内，但针对重点门店应可适当考虑给予返利支持）
4. 终端支持：产品陈列奖励、终端标准化奖励、新品或特殊销售提成 5. 市场推广支持：物料支持、户外推广支持、终端促销支持 6. 福利支持：适当考虑给予对应级别的福利客情措施 7. 培训支持：定期对促销员，客户进行专业培训； 8. 产品支持：印花，特价等新品，畅销品优先供货支持 9. 广告支持：基于目前超市广告，赠品等方面支持 10.售后支持：建立地面维修站供应由总部牵头配合地面渠道建设支
2、邮报商品：指我司能够阶段内提供卖场同品类低价策略促销产品，其售价小幅低于之前我司产品价格序列，旨在同品类商品内突出价格等优势，尽量陈列在端架、促销区等显眼位置，陈列时以量感陈列，并配以醒目的POP告示，形成集中主推购买优势，此项需事前规划与大润发总部洽谈并安排档期，通知备货，此举为改善厂家品类竞争设置，故其对门店内销售没有强制销售需求，但有供货要求及事后采购考核指标，配合海报执行，
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总部职能与地域职能划分
• 基于目前华东大润发总部对接和门店对接均问题，暂时未详细考虑
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新品申报流程管理---新品上市/老品下市及执行流程
根据工厂生产计划
1个半月时间追踪各地老品消化以及新品开通及进

世联2012年销售计划任务书

第一部分2012年在售产品统计及销售目标通过2011年项目年本体的销售研究及以往推广数据回顾，结合目前项目自身和整体市场情况，在新的阶段寻求营销思路的创新与突破，建立新的营销战略，实现2012年的总体销售目标1亿元。

1、2012年在售产品统计1.1小高层统计（备注：其中开发商预留25#11套房源）1.2多层带电梯统计楼号数量（套）总面积（㎡）总金额（元）均价（元/㎡）在售数量（套）在售总面积（㎡）在售总金额（元）1.3多层不带电梯统计（备注：其中开发商预留28#6套房源、29#4套房源）1.4车库22#、23#、26#、27#四栋楼南向储藏室改为车库，总计54个，总建筑面积1507.42平米，总金额为588万元。

1.5小户型房源13#、18#、19#综上所述：目前在售房源共计254套，总面积：30590.24㎡，总金额：187，332，081元（不包含九月份预售的小户型房源）。

小户型房源约126套，总金额约5200万元。

2、全年销售目标：1.03亿元（完成此目标需要在九月份开始预售小户型房源，小户型房源的销售目标是2千万元，约40套）。

2.1 全年销售任务分解表（月）单位：万元2.2 全年回款任务分解表（月）单位：万元第二部分营销推广方案一、推广策略主线以线上媒体为主线，联行数据库资源为辅助，配以线下推广，对威海本土客户及来威旅游、度假客户，展开全面的宣传攻势，最大限度的抓取客户资源。

二、营销数据分析及预判1、2011年数据回顾及2012年数据要求2011年，本案总体成交率为5%，结合2012年的销售任务情况，成交较之去年要有很大程度的提高，计划总体成交率提高两个百分点，将达到7%；因而对来电来访量也提出更高的要求，以保证项目全年销售任务的顺利完成；按以往的数据情况换算，2012年各月的来访量成交比例应为14:1，来电来访比率应为5:1，电转访比率为30%。

各月具体来电来访需求明细见下表：如果按时完成159套（不含车库）的销售任务，必须利用媒体渠道保证3340组来电及2226组来访，共计来电来访总量需达到5566组。

2009年销售工作计划书

2009年销售工作计划书为了完成公司下达的销售指标（2009年销售指标1000万元），现将09的销售工作做如下规划：一、08的重点项目信息汇总工作二、09年信息来源渠道及收集工作三、省内五大区销售开展工作四、重点项目委派专人，将项目信息分层次开展五、代理商发展及诚邀合作的工作事项六、销售部人员储备及日常管理工作七、销售宣传工作一、08的重点项目信息汇总工作将08年销售工作做年前最后汇总，把项目信息按重点、非重点分出层次，重点项目（35）个，重要信息（40）个，详见附表。

二、09年信息来源渠道及收集工作1）信息来源渠道：设计院、规划院、地产开发商、电话购梯2）收集工作：A、设计院：利用近年来的积累，再加上网上搜索，全省设计院近148家，准备在第一季度将该项工作落实，明确多少家设计院能和我们建立合作关系B、规划院：委派专人对长春市规划局进行攻关，获取09年我市已规划审批完毕的在建项目一览表C、地产开发商：网上搜索我市地产开发商现有（）家，已确立并和我们有合作关系（）家，剩余开发商：有高层项目的（）家；有/无品牌合作伙伴（）家；最后剩下的开发商即是我们09年攻关重点。

三、省内五大区销售工作开展，必需在五一前全面启动。

1）有区域负责人的将工作落实2）没有区域负责人的派销售员前往，做好信息收集工作四、重点项目委派专人，将项目信息分层次开展1）对于销售员上报信息，必须在当月分出项目重点性，如销售员谈不动的信息交于公司处理，别占有太多时间2）信息量按每人/月10条，加大跟踪检查力度五、销售力量的网络，代理商发展及诚邀合作的工作事项1）网络一切可从事电梯销售的力量（对内、对外）2）收集全省正从事电梯销售的代理商，逐一电话拜访，并拿出相应优惠政策（代理商细则），诚邀与他们合作，此项工作在第一季度末开展完毕六、人员储备及日常管理工作1）销售员招聘：A在其他行业销售出色的人员可相邀B工程建设高峰期，招聘应届大学生从事信息收集工作，有表现突出者可转正。

【世联】_北京_2009金色·漫香林营销策略建议-90P

目前在售一期（3-1地块）计划09年推售（3-3、4-4地块）
09年计划推出3-3、4-4区；
3-3、4-4区总供应套数为825套，总
建筑面积约9万㎡，按目前各类产品的均价计算，总市值约10.2亿；主力户型为88㎡两居（4-4区有少量 70㎡左右小两居），另有部分125180㎡三居及188-227㎡叠拼产品；
客户臵业逻辑
居住现状：大多数客户居住面积为120-180平米的三居户型，“缺少一个像别墅的房子”；臵业目的：大部分用于日常居住第二居所，属于居住物业类型升级；臵业关注：低密度社区环境、类别墅产品形态、五环边交通便捷，小区物业管理服务等因素；
产品关注：客户主要关注下叠带下沉庭院、私家花园；上叠阁楼带露台等；
客户关键词：首次低密臵业追求别墅品质和可见的产品价值关注交通便捷性
未成交客户分析
叠拼客户
通过销售员与销售经理访谈，探究客户流失原因
客户看到我们的项目很失望，主要是我们的环境太差了。与龙湖花盛香醍对比，就知道我们售楼处环境有多差了。我有一个客户，还是开奥迪车来得，来到售楼处看了一眼，说就这样啊，然后扭头就走了，都不听我讲解。
担任职务：基本由个体经营户、自由职业者、企业中层管理者等人员构成；
首层、顶层及叠拼产品价值点突出，得到客户认可，达到了较高的销售率。而中间层产品销售速度缓慢。
现场成交率分析
日期 4 、 5月 6月 7月 8月 9月 10月来电 3295 804 478 375 931 2508 上门 1024 786 461 280 447 627 签约 0 75 11 14 17 40 访转签率 0.00% 9.54% 2.39% 5.00% 3.80% 6.38%
09年计划推售房源体量大，与 08 年存量房源同质化情况严重合计 825 100% 89620 1022375000

世联圣芭芭拉年营销总纲

a
24
因此，完全颠覆、刷新项目的固有形象
是本项目行动的第一步！
a
25
形象定位调整。
1、“非主流”到“第二种主流”； 2、诠释新都市生活理念；
a
26
怎么刷新？
阻力：
做为三线城市的无锡，区域性居住感根深蒂固，对距离非常敏感。居住观念相对落后，接受都市繁华，不接受郊外的静谧。可售产品已成型，多方面客观因素决定我们无法跟随当前的主流
楼盘
多层或别墅小高层高层
万科魅力之城
72
中邦城市
0
盛世新城
0
高层、小高层是主流紫金英郡
0
124
157
0
359
0
351
50
60
银河湾
97
阳光100国际社区 40
太湖国a 际社区
0
朗诗未来之家
0
38
0
107
79
120
71
7
33
30
热销楼盘共性
1. 刚性需求是制胜之道，辅以部分改善性需求
2. 两房三房为主，中小户型热销远胜大户型
以当时市场少见的一梯两户多层洋房刺激客户需求
看楼专车：与中南合作，接送客户看楼
花园洋房、叠拼别墅等创新型产品，刷新视线
看楼专车变为住户专车，15分钟左右一趟，往来市区和龙华
学校、社区场馆等配套的完善
社区巴士转公交，全面改变项目交通面貌
a
缩短推售时间，加快节奏小步快跑
20
万科.四季花城开发销售模式总结
开发方向高价路线中等价位路线低价格路线
匹配客户企业主、关内外高层管理者本地人、企业中层管理人员普通白领、工薪阶层

09年销售计划初稿

09年销售计划初稿2009年，全球金融危机席卷全球，中国市场作为全球最有活力的市场之一，采取了一系列经济刺激政策以促进经济发展。

在这个背景下，公司制定了2009年销售计划初稿，以切实应对不利局面。

一、总体目标公司的总体目标是，在全球经济低迷的环境下，实现销售额的逐年递增。

具体来说，公司将针对不同市场群体，不断优化产品线，提高销售额并增强市场占有率。

同时，公司也将通过积极开拓新市场，扩大销售规模。

二、市场分析公司在2009年的销售计划初稿中，认为当前市场竞争惨烈，市场的发展前景仍不明朗。

然而，将目光放到长远，随着市场的商业化和竞争的加剧，公司将面临着诸多机遇和挑战，需要提高市场适应性和竞争力。

此外，公司还将针对国内、国际两种市场进行分析：1、国内市场中国正在迅猛发展，人民生活水平不断提高。

不同的企业和市场体系都希望在这样的市场中获得自己的份额。

由于人均收入水平的不断提高，以及消费升级的趋势，包括家电、建材等在内的细分市场前景广阔。

考虑到市场的良性发展态势，公司将继续将市场范围扩展至中西部等经济欠发达地区，以实现更多的销售增长。

2、国际市场随着全球经济的不断发展，国际市场的开发和布局成为公司销售计划的重要组成部分。

通过巩固和发展公司在国内的重点市场，并不断开拓新市场，以渐进式步骤实现国际化经营。

三、销售策略在市场分析的基础上，公司也制定了一系列的销售策略。

主要包括：1、产品创新公司将重点在产品研发上加大投入，在技术和研发能力上不断提高。

通过创新，提升产品性能、质量和品牌，满足消费者不断变化的需求，增强品牌竞争力。

2、渠道优化公司将重点优化渠道，提高渠道效率，确保销售的顺利进行。

在全球化的战略框架中，进一步完善国内和国际渠道网络，提高销售效益和经营效率。

3、营销创新公司将在营销策略上做出创新性调整。

加强营销指导的力度，设定营销目标，并建立相应的KPI指标。

同时，公司将积极参与各种营销活动，并探索新的营销模式和市场渠道，以提高销售效益。

2009年网易营销策划大型事件介绍_三新

• 活动内容：
– 网友上传自己的创意生活图片或文字，根据自己的创意类型选择活动页面的任一板块进行创意展示 – 通过网易制作的特定模板，网友通过自行选择后自动生成一个属于自己的电子杂志，最后通过网友投票和网易的综合评判将各网友的创意图集制作成一本创意生活集杂志
• 活动价值：
– 创意电子Book，打破了以往的发行、传播形式，也打破了人们传统的时、空观念，更好地满足新时代人们对文化生活的更高要求。集合视、听等多媒体信息，为不拘泥于无聊生活的活力族群，提供创意的展示空间。 – 利用多媒体电子杂志强化视觉冲击力，为受众创造全新的阅读体验和快感 – 内容由大众化到个性化，提高用户参与制作的积极性，进一步增加内容的鲜活度 – 广告传播方式由消极反馈到积极反馈，客户可以有效利用创意电子Book与用户进行互动传播
– 创意电子Book活动主题与广告主品牌主题的融入 – 创意电子Book设计与广告主产品VI风格的统一
一页成名，全新互动体验引领百变生活
活动简介，一页成名？Or 一夜成名？当明星不再遥不可及
• 活动主题：
– 《一页成名，全新互动体验引领百变生活》
• 活动内容：
– 开发国内门户网站首个多效果、超逼真的傻瓜式PS平台，并作为网易博客组件包装上线 – 网友只需挑选自己喜欢的图片模版，上传自己或朋友的照片，就可以迅速在线生成让一般受众叹为观止、不可思议的完美作品
2009年，制造新主张、尝试新体验、感受新影响
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
D.I.Y梦幻工厂
寒假配机新主张，玩转笔记本D.I.Y再出招创意Book 时尚与Web2.0，激发创意达人书写新主张
我爱我车
一页成名

2009营销大纳

广州市凯虹香精香料有限公司2009年度营销大纲2009-04-19签名：目录第一章：2009年度任务及月度分解第二章：业务人员提成比例及提成核算办法第三章：账期考核第四章：呆死账考核第五章：收款管理第六章：月度考核及提成发放办法第七章：季度考核几提成发放办法第八章：年度考核第九章：年终奖励第十章：调货及库存管理第十一章：样品管理第十二章：销售过程管理第十三章：办事处管理第一章：2009年度任务及月度分解一、2009年营销任务：1、回款任务万，其中甜味万，咸味万。

2、大客户新开发目标6家，其他新客户开发目标40家二、2009年各办事处任务及各月度分解：月份区域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月总计新客户开发数量晋江420 5庵埠580 6东莞170 4中山180 4湖南400 4湖北180 3山东50 3无锡100 3广西50 3北京50 3广州50 3菲律宾200合计2400三、任务说明：1、2009年度要求完成大客户开发6家，以至少进一个品种且当年回款3万元为标准。

大客户将由公司指定的人或公司大客户部负责开发。

具体大客户名单为：晋江：达利饮料事业部，银鹭、惠尔康、盼盼、金冠庵埠：笑咪咪、真心、洽洽广州：小光头、金得利、喜之郎、深晖、冠博捷、金娃、鹰唛、海天、基快富湖南：唐人神、金健油脂、加加、骆驼湖北：双汇、沃尔玛，思念、银桥乳业、三全、大用山东：佳宝、美伦、董老大、河南天冰、金锣、青食浙江：味丹（瑞安，嘉兴）；徐州维维；叶之茂，紫泉，杭州娃哈哈广西：智强、南方、皇氏乳业北京：美丹、汇源、君乐宝、露露，蒙牛、三元3、咸味香精的销售将由咸味事业部负责。

现在的办事处销售的咸味香精按照咸味香精销售办法提成，并计入办事处及个人的任务。

但是公司可以要求办事处将在当地比较有影响并且办事处长期跟踪却没有较大进展的客户划给咸味事业部的业务员，提成分配按公司交接客户的办法执行。

4、咸味香精专指咸味膏体香精、粉体香精，及调味粉；咸味液体香精计作甜味香精核算。

09卓越年度推广活动案

年度及阶段执行
一、推广
明确思路，确定了主题，又清晰了活动开展的原则与规模控制，还不够。我们还必须要告诉市场，告诉客户，告诉老业主。
所以，我们还要把我们的年度主题，推广开来，并以此来吸引他们亲身体验，亲身经历卓越的美好生活，并因此成为卓越的“客户”。
年度推广语
每种成长，都值得亲历。
二、设计调性
纯正的西班牙式风情洋房、别墅。卓越的五星服务：
关注人、关心家、关心社区的全角度服务。
当然，这些还不够。或许，我们需要为客户提供更多方便生活的设施，比如商业街、比如社区健身设备等等。
从落户，到今天，卓越一直在成长。
从最初的一块土地，成长为今天花香满园的卓越。
从规划的设计图纸，成长为今天诸多入住客户的卓越。
5、网络通栏：（完成时间2月9日，发布时间2月12日。）
6、软文（报广软文和网络软文）：详细介绍成长+计划。（完成时间2月12日，发布时间2月15日。）
2009，幸福发芽 ——卓越蔚蓝海岸成长+计划即将启动幸福，成长的惊喜还记得幸福的滋味是什么吗？是赚取第一桶金时的兴奋？是攀登下一个事业颠峰时的激动？是结交到一位知心朋友时的感动？幸福，是成长带给我们的一次次惊喜，是播种与付出之后得到的收获与回报。成长，让生活更幸福。家，在屋里？在屋外？ 2019年，卓越蔚蓝海岸扎根长沙，四年成长，从杂草交错的原生坡地，成长为优雅起伏的风情园林；从最初的规划图纸，成长为拥有800余户家庭居住的成熟社区。今天的卓越，家，已不再是孤零零的房子：庭院里，有老人栽种的花草飘香；园林里，有孩子奔跑嬉戏的欢笑；清晨，有邻居亲切的微笑与问候；会所里，有志趣相投的朋友。卓越生活的成长，有了更多的选择，有了更多交流的伙伴，有了更丰富幸福的生活感受。 2009，成长+计划，让家更幸福 2009，卓越蔚蓝海岸迎来了在长沙的第五个春天。家门前，树丛里，鸟鸣缠绕的树

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最为成功。而且都是低价走量型
紫金英郡阳光100国际社区太湖国际社区
按面积段划分的08.10-09.01热销楼盘销售套数：
楼盘万科魅力之城中邦城市盛世新城紫金英郡银河湾阳光100国际社区太湖国际社区 70以下 59 0 0 0 0 2 0 70-90 179 174 134 9 60 94 54 90-110 14 45 0 44 22 33 46 110-130 8 0 109 14 0 20 0 130-150 63 114 108 35 0 34 88 150以上 30 26 0 8 53 4
城郊大盘成为城市客户居住的首选，启示如下：
启示一.社区巴士：
解决客户的交通难题弱化项目的区位劣势
启示二.社区配套：
解决客户的生活需求弱化项目的外部配套劣势
启示三.高性价比：
解决客户的居住需求
弱化项目的区位配套劣势
案例启发下的策略方向调整：顺应市场，改变战术打法，以主流客户群为导向的营销。
谨呈：香港风水隆置业
无锡马山圣芭芭拉
09年营销策略总纲
上海世联地产
2009年2月
报告思维结构
1 面临问题 2
市场声音
3
以客户为导向的营销
4 案例借鉴 5 6
形象定位调整执行细则
执行攻略
面临问题。
症结分析
为什么知名度足够，就是客户量不够？
现状
１、上门量严重不足，影响成交２、推广所费不菲，收效甚微
全面展示启动策略低价入市引领需求配套先行产品创新后期策略配套完善
样板间：煽情的设计，符合年轻人的需求
商业街：华润等社区超市进场，便利店、诊所、银行、书店、西点房、洗衣店、音景、装饰、布艺、美容美发、咖啡店均价仅3000元/平左右以当时市场少见的一梯两户多层洋房刺激客户需求看楼专车：与中南合作，接送客户看楼花园洋房、叠拼别墅等创新型产品，刷新视线
自然的
享受的
格调的
文化的
健康的
自然的：
青山碧水，安静悠闲
格调的：
纯正的地中海情调，完全的异域感觉
文化的：
灵山、佛景，举步皆入画成诗
享受的：
一泓碧水、满眼皆景
健康的：
清新空气，高纯度负离子
因此，交通强承诺+居住环境的改善
是本项目行动的
第二步！
执行攻略。
让更多的人来
解决之前的上门量不足问题
解决之前的成单率太低问题
同一座城市，不一样的精彩！
破冰
打破无锡人既定的居住观念，由“非主流”向“第二种主流” 转变，吸引更多的市区自住客。
承诺：项目新形象社区全配套动力：客户接受新观念项目和城市适宜的尺度
方向：圣芭芭拉华丽转身
“度假休闲”
化身为—— “新都市生活”
为懂得生活的人打造的格调社区！
新都市生活诠释：
案例借鉴。
深圳万科四季花城
（城郊配套缺乏的非资源大盘）
项目概况：坂田片区的拓荒者
位置：位于深圳市龙岗坂田布龙公路与五和大道交汇处。类型与规模：四季花城占地面积约 37万平米，总建筑面积53万平米，规划总居住户数3096 户；
区位条件：
四季花城位于当年位置较偏的坂田片区，远离城市核心
交通条件：
挺世外桃源的，小区造的也好，但周边太荒凉了
……..
本项目游离于主流群体之外，
被市场极度边缘化！
城市化、热闹繁华、地段、齐全配套、高性价比环境好、高端国际社区、极其远、交通不便
市场旺销盘
对刚需的主动进攻！
本项目：
停滞的非刚需固有形象
项目关键出路：如何挤进主流客户群，如何与其他楼盘差异化竞争？
典型解析
万科魅力之城——低价+品牌+其他策略叠加
1. 以新品制造新鲜感： “蚂蚁工房”到 “蚂蚁新宿”； 2. 产品区间贴近市场：“50-60的一房”到“80-140的两房三房”符合刚性需求；
3. 价格策略：以不断抛出劣势的部分房源走低价策略，吸引持续的人气，团购增大折扣，促进现场下定； 4. 降低成本，降低损失：从1200元/平米的精装修降到700元/平米（实际成本不足500元/ 平米），
项目临民治大道和布龙公路，梅坂大道尚未开通，与市内联系的公交巴士缺乏，交通难题短期内难以解决
片区环境：
项目周边为坂田村屋集中地段，环境破败、治安条件差、生活配套极端缺乏，尤其是商业和教育配套设施；
关内
精确定位客户，化解项目被市场边缘化的危机
项目特征：远郊配套缺乏的非资源大盘
■区位：远离城市中心 ■交通：交通配套缺乏，短期内难以解决 ■片区：环境差、商业、教育等配套极端缺乏
让更多的人买
【09年圣芭芭拉营销总攻略】
1、渠道推广
让更多的人来让更多的人买
上门量
成单率
2、营销活动
3、配套展示 4、销售举措
让更多的人来
1
渠道推广
1.线上全城营销，刷新形象为主； 2.线下挖掘渠道，网罗客户圈层；
渠道推广第一步：新都市生活概念开启！线上全城炒作新都市生活概念，无锡惊现城市副中心
看楼专车变为住户专车，15分钟左右一趟，往来市区和龙华
学校、社区场馆等配套的完善
社区巴士转公交，全面改变项目交通面貌
紧密推售
缩短推售时间，加快节奏小步快跑
万科.四季花城开发销售模式总结
市场格局
关内竞争＋小高层电梯房＋ 5000元；项目面临被边缘化
锁定目标客户
与项目特质符合的客户普通白领
启动策略－确保成功
对于芭芭拉而言，
降低成本策略，已不适用；
刚性需求团购
由于交通的限制，单一的低价策略并不足以吸引大量客户前来购买；可借鉴点在于：不断变换推售的产品区间，重新包装剩余产品，制造新鲜感；
以客户为导向的营销。
圣芭芭拉未来营销方向思考
地段+低价（紫金英郡/）资源+低价（盛世新城）品牌+低价（万科魅力之城）
项目市场客户
市场情况：关内＋中小楼盘＋小户型供应为主＋5000元/平以上
■ 1999年的深圳市场基本是以关内供应为主，关外甚少供应 ■ 关内普通住宅价格已经拉升至5000元/平以上 ■ 中小楼盘＋小户型为主＋电梯小高层是关内楼盘的典型特征
客户情况：
■ 龙华本地顾客还处于自住房阶段，对龙坂供给的少量商品房不感冒，且对其价值认识不足。 ■ 市内中高端置业者对城市的依赖感极强，具有较强的价格承受能力。 ■ 市内外中低端置业者大部分还处在租住房阶段，对价格极其敏感，对交通配套依赖非常强烈。开发方向匹配客户支撑因素限制因素
阳光100国际社区
太湖国际社区朗诗未来之家
40
0 0
107
120 33
79
71 30
热销楼盘共性
1. 刚性需求是制胜之道，辅以部分改善性需求 2. 两房三房为主，中小户型热销远胜大户型 3. 价格适中，产品满足主流要求，性价比高
4. 小高层、高层普通公寓当仁不让占据大半壁江山
5. 大多是市中心或近中心区地段
5
6 7 8
泰隆名居
第一国际阳光100 富城湾
北塘区
新区惠山区北塘区
89
68 60 58
9
1 0
蠡湖一号
长江国际花园二期
滨湖区
新区
56
56
1 0
销售情况好且相对稳定的项目以万科魅力之城、盛世新城、中邦城市
楼盘万科魅力之城中邦城市盛世新城
近月价格 6000元（精装） 4200（和十月相比价格涨了二三百元，十月价3800） 5500 6800 5500（精装），别墅7000多 6500
第一阶段主题：
新都市生活无锡首映
第二阶段主题：
只为真正懂生活的人打造
第三阶段主题：
CLASS主义，别样生活
注—— CLASS：格调
怎么建立？一夜倾城，全面颠覆过往项目形象，形成轰动效应，给全城一个来圣芭芭拉的理由
渠道推广第一步：线下拓展客户线下利用现有渠道，发掘新渠道，网罗圈层客户
短信（更换公司、变换区域、调整内容）派单截客（竞争楼盘、大型超市、专业市场）流动信息（加强在出租车前排座位贴项目信息）直邮（中高档社区，监督直邮的效果）外展点、路演（五爱广场、崇安寺路演）联姻外部（知名企业、政府机关、银行、百货VIP，定向团购、专场推介）
刚性两房是主流
改善型三房补充
朗诗未来之家
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按物业类型划分的08.10-09.01的热销楼盘销售套数：
楼盘万科魅力之城中邦城市盛世新城多层或别墅 72 0 0 0 97 小高层 124 0 0 50 38 高层 157 359 351 60 0
高层、小高层是主流
紫金英郡银河湾
价格策略低价入市，制造热销
限制条件
城郊配套缺乏的非资源型大盘
展示策略商业街、样板房、园林全面展示
产品策略引领市场，刺激需求
客户细分
主流人群关内置业，关内外普通白领被价格驱赶
配套策略配套先行
后期策略－稳扎稳打
配套策略学校、社区巴士、公交运作产品策略创新型产品、制造持续亮点
怎么刷新？
阻力：
做为三线城市的无锡，区域性居住感根深蒂固，对距离非常敏感。
居住观念相对落后，接受都市繁华，不接受郊外的静谧。
可售产品已成型，多方面客观因素决定我们无法跟随当前的主流
1、不和主流对抗，也不跟随，因为我们不具备硬件条件。 2、创造一种全新的生活理念，我们给客户另一种选择，自创第二种主流。