国有土地使用权出让收支管理办法

土地出让金如何计算

遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/b816656515.html, 土地出让金如何计算 随着经济的发展土地使用权在不断的变化之中，土地使用权的转让，伴随着的就是土地出让金问题以及土地出让税费问题等，那么土地出让金如何计算?下面赢了网小编为大家解答。 一、土地出让金如何计算 公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数 1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。 2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议

的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。 二、土地出让的税费计算标准 土地转让需要交纳的税费如下： (一)、营业税及附加(出让方)： 1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。 (二)、印花税和契税(双方)： 1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。 2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

(三)、土地增值税(出让方)： 1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。 2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。 3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 为计算方便，可以通过速算公式计算： 土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 (0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。 (四)、新征耕地环节 1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，

土地出让金标准详解

土地出让金标准详解 我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。 区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。 由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。 不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。 ●首先，仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准， 无法满足不同土地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地方公布 的协议出让最低价标准形同虚设。 ●第二，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致， 二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国 有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。

最高院公报即使没交土地出让金也不影响土地转让合同的效力附6个真实案例法客帝国

最高院公报：即使没交土地出让金，也不影响土地转让合同的效力（附6个真实案例）｜法客帝国 作者|唐青林李舒杨巍(北京市安理律师事务所)来源| 作者赐稿并授权法客帝国刊发阅读提示《城市房地产管理法》规定，出让土地使用权转让时应当按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金。那么如果未交清全部土地出让金是否会影响土地使用权转让合同的效力？今日推送的最 高法院公报案例认为，土地出让金的缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。但是根据2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，申请国有建设用地使用权变更登记的，应当提交国有建设用地使用权出让价款缴纳凭证，因此未交清土地出让金将导致不能顺利办理物权变动登记，最终不能实际获得土地使用权。而且根据上述规定，未交清土地出让金也不能进行土地使用权的首次登记。故土地受让方应当在签订土地使用权转让合同前向不动产登记 部门申请查询拟受让土地使用权的相关信息，确保土地使用权转让方已办理不动产登记，已交清土地出让金。最高人民法院公报案例土地出让金是否缴纳属于土地使用权出让合 同当事人的权利义务内容,土地出让金未全部交清不导致土 地转让合同无效裁判要旨土地出让金的缴纳问题，属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容，缴纳与否不影响

土地使用权转让合同的效力。案情简介一、2003年9月，全威公司、超凡公司与桂馨源公司签订《土地开发合同》，约定：全威公司、超凡公司将某出让土地转让给桂馨源公司，土地转让价款为2860万元；桂馨源公司于9月30日前将200万元转入全威公司账户作为定金；全威公司、超凡公司在两个月内将该宗土地过户给桂馨源公司指定的公司。二、因全威公司、超凡公司未按合同约定办理过户手续，桂馨源公司向广西高院提起诉讼，请求判令全威公司与超凡公司继续履行合同。广西高院判决：桂馨源公司、全威公司、超凡公司继续履行《土地开发合同》，全威公司与超凡公司按约定办理完成土地过户的相关手续。三、超凡公司不服广西高院判决，上诉至最高法院，主张本案土地使用权未全部付清国有土地出让金，未达到25％的投资标准，违反了法律法规的强制性规定，应认定无效。最高法院判决驳回上诉，维持原判。败诉原因首先，土地出让金的缴纳属于土地出让合同当事人的权利义务内容，是否得到完全履行不影响对案涉土地使用权转让合同效力的认定。因此超凡公司上诉主张因《土地开发合同》签订时土地出让金未全部交清违反了法律强制性规定，应认定该合同无效，最高法院不予支持。其次，《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定，因此不会导致《土地开发合同》无效。

(整理)土地出让金返还账务处理

土地出让金返还如何进行账务处理 问：我公司为扩大再生产在本地工业开发园区新取得一项土地使用权用于修建厂房，在交付土地出让金后政府又给予了一部份土地补偿款。请问，该补偿款是用来冲减取得土地使用权的原值，还是只能作为营业外收入入账？ 答：你公司取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助收入。政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。主要有以下形式： （1）财政拨款； （2）财政贴息； （3）税费返还（但不含增值税出口退税）； （4）无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。 根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。之所以这样规定，其原因有三： 一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。 二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。 三是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。

既然，企业取得的“政府补助—土地出让金返还”需要征收企业所得税，这就存在一个如何进行账务处理的问题。正如你所说：是冲减土地使用权的原值，还是作为营业外收入入账？我们列举以下两个案例，从房地产开发企业和非房地产开发企业两个方面进行分析，再作结论。 〔例1〕某生产企业2009年2月支付1000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还200万元，应当如何作账务处理？ 方案一：计入“营业外收入”。 借：银行存款 2000000 贷：营业外收入 2000000 借：营业外收入 2000000 贷：本年利润 2000000 纳税效果分析： （1）土地出让金返还200万元，计入营业外收入，形成利润总额200万元，按照25%的所得税税率计算，当期应缴企业所得税50万元。 （2）房产成本保持原有成本不变，不应有因土地出让金返还200万元而减少。按20年计提折旧（不考虑固定资产净残值），每年多提折旧10万元，少缴企业所得税2.5万元。 （3）如果将来房产转让，由于房产成本保持原有成本不变，土地增值税扣除项目也会因此而增加200万元，可以减少土地增值税的应纳税额。 方案二：把土地出让金返还冲减土地成本。 借：银行存款 2000000 贷：无形资产—土地使用权 2000000

局发文关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知

关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知为进一步规范国有土地出让金收支管理，认真贯彻落实《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）、财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），《省财政厅关于国有土地使用权出让金收支管理办法的通知》（苏财综〔2007〕25号）等有关文件精神，按照财政资金科学化、精细化管理要求，结合我市实际，现就进一步加强土地出让收支管理的有关事宜通知如下： 一、完善国有土地出让金收缴程序，加强土地出让收入征收管理 1、财政部门是土地出让收入的征收主管部门，国土资源管理部门具体负责征收土地出让收入。国土资源管理部门应当督促国有土地受让人、划拨土地使用人、政府储备用地使用人、土地或房屋承租人等(以下统称“国有土地使用人”)按照合同、协议、划拨用地批文等文 件约定及时足额缴纳土地出让收入；应缴未缴的，要督促其限期补缴。 2、按省非税收入收缴管理制度要求，土地出让收入属非税收入管理范围，收支全额纳入地方基金预算，全面实行“收支两条线”管理，由国有土地使用权受让人依据土地出让合同和划拨用地批准文件，将土地出让金全额缴入财政部门开设的土地出让金专户。 3、土地保证金、预付款由竞标人将保证金直接交入财政局开设土地出让金结算专户，国土资源部门根据财政部门出具的票据办理报名手续。成交后财政部门及时将竞得人缴纳的保证金转作土地出让金，不足部分，由竞得人在出让协议规定时间内持“政府非税收入缴款通知书”直接缴入财政非税专户。未成交的，财政部门根据国土资源部门通知，及时将保证金退还缴款人。因受让人违约而没

广州市土地出让金计算标准

一、计收土地出让金的具体情形 (一)1993年1月1日之后供应的国有建设用地，除依法可划拨供地外，须办理土地出让手续，计收土地出让金。 (二)权属清晰的原有历史用地，1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建或用途变更(含临时新建经营性项目和临时改变为经营性用途)和权属转移，且不符合划拨条件的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。 (三)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，且权属人为法人的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。 二、计收土地出让金的标准 (一)以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的国有建设用地，按实际成交价格计收土地出让金。 (二)以协议方式供应的国有建设用地，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金，但不得低于实际土地取得与土地开发成本及土地纯收益之和；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。 (三)划拨用地上配套的经营性用房，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。 (四)利用原划拨用地或其地上建筑(零星危房改造项目和私有住宅除外)

进行新建、改建、扩建或用途变更，经营性用途按改造前后用途的当前基准地价标准计算总价差及原划拨用途的土地纯收益之和计收土地出让金，但不得低于改造后的土地纯收益；非经营性用途按改造后的土地纯收益计收土地出让金。 (五)原划拨用地及地上建筑物权属转移或企业改制等须补办土地出让手续的，按土地纯收益计收土地出让金。原划拨用地上的私有住宅用房(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交换、赠与(不含继承)及私有住宅用房产权人自行申请补办土地出让手续的，按区片平均住宅用途土地纯收益的

武汉市土地出让金管理办法(武政规[2009]9号)

武汉市人民政府转发市国土房产局 关于完善供地管理政策促进经济发展意见的通知 武政规〔2009〕9号 各区人民政府、市人民政府各部门： 市人民政府同意《市国土房产局关于完善供地管理政策促进经济发展的意见》，现转发给你们，请遵照执行。 二〇〇九年八月二十八日市人民政府： 为进一步落实《市人民政府关于优化政府服务促进企业发展的若干意见》（武政〔2008〕72号）精神，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）要求和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令）等规定，现就进一步完善我市国有建设用地供应管理政策，规范全市土地市场秩序，促进经济持续快速发展提出如下意见： 一、坚持市场优先，推进土地资源市场化配置 （一）继续落实国有土地招标拍卖挂牌出让制度。商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地和工业用地，以及同一宗土地有2个以上意向用地者的其他用地，都必须以招标拍卖挂牌方式出让。出让国有土地使用权取得的总成交价款中，市国土房产部门按以下情况计算政府土地收益： 1.政府储备地块，按公开成交价款与土地储备整理成本之差计算。 2.委托交易地块，属于工业用地的，按公开成交价款的20%计算；属于经营性用地的，按公开成交价款的50%计算。 （二）不断深化土地有偿使用制度改革。原划拨土地在符合规划，且不改变使用主体、土地用途、使用强度等现状条件的前提下，可以协议方式现状补办出让。市国土房产部门依据土地用途，按以下标准计算政府土地收益：工业用地，按市场价的20%计算；其他用地，按市场价的50%计算。 规范划拨土地现状补办出让管理，禁止通过现状补办出让方式规避执行经营性用地招标拍卖挂牌制度。划拨土地补办出让时，应当在出让合同中明确：出让合同签订后，需要将原用途调整为经营性用途的、住宅类用地增加容积率的、商服类用地增加容积率且超过原批准容积率1倍以上的，应当解除原出让合同，由土地储备机构优先予以储备；土地储备机构不

协议出让中土地出让金核定办法

协议出让中土地出让金核定办法 自8月1日起开始正式实施的《协议出让国有土地使用权规范》，对协议出让的范围作了界定，将原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，出让土地使用权人申请续期等经依法审查批准的情形可纳入协议出让的范围。本文将其中几种出让情形及其出让金的计算方法作简要归纳介绍，谨供大家参考。 市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额。 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让应缴纳的出让金额计算方法 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按以下情形处理： （1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续； （2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。 不改变用途等土地使用条件的情况下，应缴纳的土地使用权出让金额应按以下公式计算： 应缴纳的土地使用权出让金额= 拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格对于改变用途等土地使用条件的情形，应该用另一种公式计算： 应缴纳的土地使用权出让金额= 拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格划拨土地使用权转让中的协议出让，应缴纳的出让金额计算方法

土地出让金返还的税收问题

土地出让金返还的税收问题 A房地产开发公司于2008年2月支付2 000万元取得一项国有土地使用权。按照当地政府的规定，返还20％的土地出让金，6月16日A公司收到返还的，400万元土地出让金。应当如何做账务处理? 『政策分析] 《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业取得的政府补助收入除国务院财政、税务主管部门规定有专项用途，并经国务院批准的以外，一般都属于应税范围，应当依法缴纳企业所得税。 房地产开发企业收到当地政府土地出让金返还属于税费返还。《中华人民共和国企业所得税法》把企业实际收到的财政补贴和税费返还排除在“财政拨款”之外，计入当期损益征收企业所得税， 其原因有三： 一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合企业所得税法收入总额的立法精神。 二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”变相减免税，造成了对中央税权的侵蚀。对企业从当地政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。 三是出于尽量减少税法与财务会计制度的差异，企业会计准则已经把政府补助记入了“营业外收入”科目，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和税收征管成本。 [案例分析] 方案一：房地产企业收到当地政府返还的土地出让金时，按照企业会计准则规定，将其记入“营业外收入”科目，作会计分录如下(单位：万元)： 借：银行存款 400 贷：营业外收入 400 借：营业外收入 400 贷：本年利润 400

纳税效果分析： (1)营业外收入400万元形成利润总额，应缴企业所得税100万元(400×25％)。 (2)国有土地使用权支付的金额仍然保持为2 000万元，在计算土地增值税时允许加计扣除30％。所以，取得国有土地使用权时支付的金额在计算土地增值税时，扣除项目金额为2 000×130％=2 600(万元)。 方案二：一般情况下，企业收到当地政府的土地出让金返还，会按照习惯做法直接用来冲减“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”。会计处理如下(单位：万元)： 借：银行存款 400 贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 400 纳税效果分析： (1)企业取得国有土地使用权所支付的金额由2 000万元减少到1 600万元，按照计算土地增值税时加计扣除30％计算，允许扣除额为 1 600×130％，=2 080(万元)。 土地增值税清算时少抵扣增值额=2 600—2 080=520(万元)，即增加土地增值税的增值额520万元，按照土地增值税的最低税率30％计算，应缴土地增值税=520×30％=156(万元)。 (2)开发成本减少400万元，增加应缴土地增值税156万元，企业所得税应纳税所得额增加(400一156)=244(万元)，应缴企业所得税244×25％=61(万元)。 由于，土地出让金返还400万元冲减土地成本，而增加缴纳税费合计=156+61=217(万元)。 方案一与方案二相比，减少税费支出117万元(217—100)。 [筹划结论] 税收对会计核算具有一定的依附性，税收要依据会计核算的结果来计税。因此，企业财会人员在处理每一笔会计事项时，一定要考虑到以后的纳税效果，切忌按照习惯做法进行账务处理。

浅议审理追收土地出让金案件应注意的问题(一)

浅议审理追收土地出让金案件应注意的问题(一) 2006年8月31日国务院向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，通知要求要在全国范围内集中开展一次以清理欠缴土地出让金为重点之一的专项行动。该项活动开展以来，国有土地管理部门作为原告以追收土地出让金为诉讼标的案件大量涌入法院。在这类案件中因欠费情况不同、案件事实的差别，不少案件因欠费金额的确定争议较大，从而为审判工作带来困难，尤其是改变建筑容积率而引发的追收土地出让金的个案更属于新类型案件，在法律适用上存在很多分歧。为了正确及时地审理好这类案件，我们有必要对以下问题进行研究。 一、国有土地管理部门以追收土地出让金为诉讼标的案件的性质 在审判实践中，对以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质确定有三种不同意见：一种意见认为该类争议属于行政争议，应由土地管理部门按照行政法律法规进行处理，走行政裁决之路，该类争议不属于人民法院主管。其理由是国有土地管理部门负有行政管理职责任，国有土地的转让，具有行政许可和行政审批的特点，转让行为是否成立，最终要以土地权属登记为生效要件。第二种意见认为该类争议属于行政诉讼，以追缴土地出让金为标的的案件应由行政审判庭审理并按照行政法律法规作出实体判决。第三种意见认为该类争议属于普通的民事诉讼。对于欠缴土地出让金的案件应依据《土地出让合同》，按照《合同法》的有关原则作出实体处理。 要弄清上述问题，我们有必要对国有土地转让进行深入剖析。作为房地产开发企业，取得土地使用权用于商业开发，极终目的是以赢利、获得商业利润为目的。根据法律的授权，国有土地管理部门对国有土地负有经营管理的职责，当国有土地管理部门代表国家以“招、拍、挂”等市场运作的形式，本着“平等、自愿、等价有偿、诚实信用”的原则出让具有商业开发价值的国有土地时，对于参加竞买国有土地的受让人而言，在土地转让活动中已不再具有行政管理者的身份，而仅仅具有普通意义上的民事主体身份。由于土地使用权的转让已全部按照市场化方式运作，决定了在《国有土地转让合同》中双方主体的平等性。因此，以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质应当是普通民事案件，人民法院要及时地按照普通民事案件受理立案。为了保全国有资产，尽可能减少国有资产流失，在该类案件的审判和执行中，可以根据国有土地管理部门的诉前、诉讼保全申请，充分运用查封、扣押、划拨、变买等司法强制措施，查封房地产企业和开发商的银行帐户，扣押财产，保证欠缴土地出让金能及时全额回收。 二、追收土地出让金案件的两种不同类型 从不同法院已受理的以追收土地出让金为诉讼标的案件来看，该类案件主要有两种类型。一类是房地产开发企业与国有土地管理部门签订《国有土地转让合同》后，虽未改变合同约定的宗地用途，取得土地使用权后进行了房地产开发，但未按合同的约定足额缴清出让金，有的房地产企业为了取得土地使用权证，还向土地管理部门书立了欠据。对于这类案件，事实清楚，处理意见也是相当明确的，应当依据受让人与出让人签订的《国有土地转让合同》的约定判决受让人全额缴齐所欠土地出让金。第二类是房地产商在签订《国有土地转让合同》取得转让土地的使用权后，变更合同的规划设计条件，主要是增大容积率，增大建筑面积，在追求企业利润的最大化的过程中，不按规定向国家补缴土地出让金。对这类案件的审理，由于涉及到容积率与地价之间关系的专业知识，而标准容积率的确定国家没有统一标准，各省、地、市经济发展水平的不同，城市建设的总体规划要求不同，也不可能有固定的容积率标准，因而改变容积率对地价的影响处于不确定的状态，在学术界因容积率变动计算应补交的土地出让金也有多种意见，因此，该类案件审理难较大。 三、建筑容积率与土地出让金之间的关系 国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修

土地出让金补交标准

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 沈阳市商业用地年地租及出让金标准 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 沈阳市住宅用地年地租及出让金标准 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

天津市国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金管理办法

天津市国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金管理办法

《天津市国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金管理办法》 【第一章】总则 第一条为贯彻《天津市土地管理条例》，加强国有划拨土地上房屋转让管理，明确政策界限，规范土地出让金收缴工作，依据《天津市城镇私房交易缴纳国有土地使用权出让金办法》（津政发〔1998〕45号）、《天津市国有土地有偿使用办法》（津政发〔2003〕51号）和《关于开展规范土地市场秩序治理违法违规用地工作的通知》（津政发〔2006〕67号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法所称国有划拨土地上房屋，是指在国有划拨土地上建成的房屋等建筑物及构筑物。 按房屋设计用途分为国有划拨土地上住宅房屋、国有划拨土地上与住宅相连的底层商业类非住宅房屋、国有划拨土地上其他用途类非住宅房屋。 第三条国有划拨土地上房屋转让活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，任何单位和个人不得非法干预。 第四条市国土资源和房屋管理局统一负责全市国有划拨土地上房屋转让管理和监督工作。 第五条国土资源管理部门对国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金的管理按照以下权限分工：（一）房屋位于外环线以内的，由天津土地交易中心办理有关手续； （二）房屋位于外环线以外的，由房屋所在地的国土资源管理部门办理有关手续。 第六条下列国有划拨土地上房屋禁止转让： （一）无合法的房地产权属证书； （二）房屋、土地权属有争议的； （三）共有房地产，未经共有人书面同意的； （四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （五）依法收回土地使用权的； （六）经县级以上人民政府批准列入近期土地收购整理储备范围内的； （七）法律、法规规定禁止转让的其他情形。 第七条按份共有的国有划拨土地上房屋的共有人转让房屋时，其他共有人在同等条件下，有优先购买权。 第八条国有划拨土地上的房屋抵押期间，抵押人转让房屋时应当通知抵押权人，并告知受让人转让房屋已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，其转让行为无效。 第九条出租人将已出租的国有划拨土地上房屋转让的，应当在转让前的60天内通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。 【第二章】住宅房屋转让 第十条国有划拨土地上住宅房屋是指在国有划拨土地上建成的平房以及多层或高层（两层及两层

土地出让金收取标准的计算与若干问题

土地出让金收取标准的计算根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。 （一）个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 2.1990年5月19日（含当日）以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。 案例：市民郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。

其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米× 30%=170100元。如在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米× 60%=340200元。 （二）已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。 已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地出让金。 案例：市民王先生有一房改房，地址位于丰泽区丰泽新村X号，用地面积15平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。 其土地出让金计算方法：土地出让金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。

关于进一步加强土地出让收支管理的通知(关于土地出让金缴纳的问题)

关于进一步加强土地出让收支管理的通知 财综[2009]74号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国土资源厅（局）、监察厅（局）、审计厅（局），中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，大连、青岛、宁波、厦门、深圳中心支行： 2006年，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）和《财政部国土资源部中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）印发后，各地区认真落实土地出让收支全额纳入地方基金预算管理的规定，大力加强土地出让收支管理，取得了积极成效。但是，个别地区土地出让收支管理仍存在一些问题，如，有的地区土地出让收支未全额纳入地方基金预算管理；有的地区已收缴的土地出让收入在非税收入汇缴专户滞留时间过长，未按规定及时缴入地方国库；有的地区存在拖欠土地出让收入问题，未能做到应收尽收；有的地区越权减免缓缴或变相减免土地出让收入，造成土地出让收入流失；还有的地区未按规定编制土地出让收支预算等。针对上述问题，按照财政资金科学化、精细化管理要求，结合开展工程建设领域突出问题专项治理工作，现就进一步加强土地出让收支管理的有关事宜通知如下： 一、统一思想认识，不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理 土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，是全面完整反映地方政府收支活动的一个重要手段，是加强土地调控、促进节约集约用地的一项重要内容，是落实科学发展观的一项重要举措，地方各级财政、国土资源管理部门要从维护中央政策统一性以及促进经济全面协调可持续发展的高度，进一步统一思想，提高认识，严格执行国办发〔2006〕100号和财综〔2006〕68号等文件，不折不扣地落实土地出让收支全额纳入地方基金预算管理的规定，将土地出让收入全额缴入地方国库，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。 省级财政、国土资源管理、人民银行分支机构、监察、审计部门要对本地区各市县土地出让收支全额纳入地方基金预算管理情况进行认真排查，对于未按规定将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理的市县，要督促其限期整改并落实到位，确保土地出让收支全额纳入地方基金预算管理政策在本地区得到贯彻执行。 二、加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库 保障土地出让收入及时足额缴入地方国库，是落实土地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。除国务院有明确规定以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。市县财政、国土资源管理部门、人民银行分支机构要各负其责，加强土地出让收入征管，确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。 （一）严格土地出让收入征收管理。市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按合同有关规定缴款。对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务

企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务 经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的差不多要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等缘故。对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，依旧认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，要紧依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。 今年以来，相关稽查案例不断显现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。 下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业能够认清纳税事项、规避涉税风险。 第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。 相关税务处理： (一)营业税： 本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。 对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。 鉴于拆迁房屋行为的专门性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。 1.返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。 依照《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定： 营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）” 假如返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万运算缴纳营业税。 2.返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 土地出让金返还协议假如约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，能够按实际情形，进行营业税判定。 土地出让金返还协议假如没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。 3.返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，假如没有正当理由，应视同销售，征收营业税。

土地出让金计算方法

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款土地出让金计算方法 土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。 南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前，一套售价10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近3000元，而现在要补缴土地出让金，就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民最为关心的事情。 解读：网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，每个网格点为200米×200米，市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带，为188元/平方米，最高值在南湖一带，为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按基准地价的最低值188元/平方米计算。 公式：补交土地出让价款（元）=网格点楼面基准地价（元/平方米）×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数 举例：张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米，土地证上记载的土地面积为14.97平方米，剩余使用年限为69年，则需补交土地出让价款计算方法如下： 经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米；容积率为3.5，容积率修正系数0.761；剩余使用年限为69年，年期修正系数0.9983.据此，需要补交土地出让价款（元）=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元 土地增值税的计算方法及公式 作者：佚名来源：中顾法律网点击数：20273 更新时间：2010-12-15 14:33:39 免费法律咨询 ==============================专业收集精品文档=============================

土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理

土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理 目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实中，一些开发商先期介入拆迁，政府以“生地”招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商缴纳土地出让金后，政府部门将其部分返还给开发商，用于拆迁或安置补偿。 案例 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元土地出让金。 协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万元中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。 税务处理 营业税 根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人

支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入，应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 因此，此案返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务的收入1000万元，应按“建筑业”缴纳营业税30万元。代理支付动迁补偿款的差额，应按“服务业——代理业”征收营业税25万元[（2000－1500）×5%]。 企业所得税 返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用后，差额应计入当年的应纳税所得额。代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。 土地增值税 土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以

土地出让金的征收标准万购整理

土地出让金的征收标准万购整理 土地出让金是指国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。土地出让金征收标准是什么呢？万购地产网介绍，土地出让金的征收标准如下： 一、原划拨土地使用权使用者经县人民政府批准准予转让，出让金征收标准如下 1、按照原批准用途办理出让手续，非经营性用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的35%；商品住宅和综合经营性用地的土地使用权出让金，不得低于备案评估地价的40%；商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让金，不得低于备案评估地价的45%；工业用地的土地使用权出让金，不得低于备案评估地价的25%。 2、原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的，应当采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开出让，并按现时经营性用地的市场价格（备案评估地价，下同）减去原用途的现时划拨土地使用权，市场价格全额缴纳土地使用权出让金。 3、房改房、经济适用房上市交易，按国家和省的规定缴纳土地使用权出让金，且不得低于备案评估地价的10%。 4、出让年限按国家规定最高可出让年期办理，即：住宅（含商品住宅）70年；商业、旅游、娱乐用40年；工业、综合用地等其他用地50年。 二、新增建设用地办理出让手续，出让金征收标准如下

1、非经营性用地协议出让土地使用权的，熟地不得低于备案评估地价的70%；毛地不得低于备案评估地价的50%。 2、经营性用地必须采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开出让，并按成交价缴纳出让金。缴交标准为：熟地不得低于成交价的70%；毛地不得低于成交价的50%。 三、土地使用者经取得规划部门和出让方同意，改变出让合同约定的土地用途的，必须重新签订出让合同或签订出让合同变更协议，并按下列标准调整土地使用权出让金 1、原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的，应采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开进行，并按现时经营性用地的市场价格，减去原用途的现时非经营性用地市场价格的差额相应调整，改变为商业、旅游、娱乐用地的，不得低于差额的45%；改变为商品住宅和综合经营性用地的，不得低于差额的40%。 2、原批准用途为非经营性用地的，按改变用途前后的现时备案评估地价的差额相应调整，并不得低于差额的35%。 3、原批准用途为经营性用地的，按改变用途前后的现时备案评估地价的差额相应调整。 4、改变用途后出让年限按新用途最高可出让年期核算，出让时间起点为第一次签订出让合同之日。 四、土地使用者改变出让合同约定的出让年限、容积率等土地利用条件但不改变土地用途的，必须经原批准机关同意，并签订土地使用权出让合同变更协议，补交土地使用权出让金。但工业用地不补交出让金。