成本法估价的认识与思考讲解
成本法估价的认识与思考
成本法估价的认识与思考成本法估价是指通过计算所需的直接成本、间接成本和一定的利润来确定某项资产的价值。
成本法估价通常应用于固定资产、房产等长期使用价值相对稳定的资产，主要基于能够计算出来的现实成本来确定市场价值。
成本法估价的优点在于相对简单易懂、适用性广泛，同时能够在计算过程中对各种成本因素逐一分析，进而减少风险。
但成本法估价也存在着一定的局限性，常常因为缺乏了解市场价值的相关信息而无法准确反映实际市场价值，特别是在快速变化的市场和经济情况下更为明显。
成本法估价需要认真对待数据和计算过程，它是根据资产的所有元素来计算价值的，并考虑了实际成本、靠谱利润及解释趣味等变量。
因此，成本法估价需要计算和确定各种成本细节，包括直接成本和间接成本。
直接成本是指与项目紧密相关并直接涉及到成本的因素，例如人工、设备和原材料。
间接成本是不直接涉及项目但涉及到项目执行过程的因素，例如耗材、燃料和能源等。
成本法估价确保了内部稳定性和外部可比性两个方面。
内部稳定性是指一个企业使用成本法估价时需要确保各部门和各领域评估方法的稳定性，这有助于确保企业评估所得的价值是可靠的并被认可的。
外部可比性是指不同企业可以使用成本法估价评估相同或类似的资产，这有助于降低不同估价者之间的差异。
对于投资者和企业家来说，成本法估价存在着一定的局限性。
仅仅依靠成本法估价的信息是不够的，需要更多的市场价值信息加入，以便确定实际市场价值。
投资者经常会选择使用市场价值来增加置信度，以便确定投资价值是否有吸引力。
在进行成本法估价时，应考虑许多变量，例如时间价值、资产折旧以及通货膨胀等。
另外，成本法估价需要针对各个行业的特殊性而有所调整，例如不同行业的产品成本以及生产时间和成本有所不同，这也会影响到成本法估价的正确性和准确性。
对于企业来说，了解和运用成本法估价，可以优化资源分配和有效控制成本，实现更好的利润率，同时更好地提高公司的估值。
总之，成本法估价是一种重要的资产估价方法，可以通过计算和分析成本因素，来确定资产的价值，并为企业和投资者提供指导。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
成本法估价的认识与思考
成本法估价主要关注房地产的物质价值，而忽略了其潜在的收益和 未来发展前景等因素，因此可能存在一定的局限性。
成本法估价的适用范围
01
适用于有明确的建设或开发成本 的房地产估价，例如新开发的房 地产、工业用地等。
02
不适用于那些收益不确定、未来 发展前景难以预测的房地产，例 如商业用地、住宅用地等。
成本法估价的认识 与思考
汇报人： 日期:
目 录
• 成本法估价概述 • 成本法估价的流程 • 成本法估价的方法 • 成本法估价的难点与问题 • 成本法估价的优化与改进建议 • 成本法估价案例分析
01
成本法估价概述
成本法估价的定义
成本法估价是一种房地产估价 方法，它通过估算房地产的重 建成本和折旧来评估房地产的
建立数据库管理系统
建立一套完善的数据库管理系统，将历史成本资料 进行分类、整理和存储，方便查询和调用。
更新数据库
及时更新数据库，确保数据的准确性和时效 性，为新项目的成本估算提供最新、最全面 的数据支持。
提高估价人员的专业水平
培训和学习
01
定期组织估价人员的专业培训和学习，提高其对成本
法估价的理解和应用能力。
单位比较法
总结词
单位比较法是一种通过比较类似建筑物 或土地的价格，来确定待评估资产价值 的方法。
VS
详细描述
单位比较法关注的是类似建筑物或土地的 市场价格，以及这些价格与待评估资产之 间的差异。这种方法相对简单，但可能受 到市场供求关系和参照物选择的影响。
指数调整法
总结词
指数调整法是一种通过使用物价指数 或其他经济指标，来调整历史成本或 类似资产价值，以确定现行价值的方 法。
交叉验证
房地产估价(成本法)资料讲解
房地产估价方法——成本法
① 土地取得成本
➢ 取得房地产开发用地的途径：
a)
市场购置
b)
征收集体土地取得；
c)
征收国有土地上房屋取得。
房地产估价方法——成本法
a)市场购置下的土地成本构成：
建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取， 也可采用基准地价法、成本法求取。
土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建 设用地使用权价格的一定比例来测算。
房地产估价(成本法)
房地产估价方法——成本法
2、成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地 产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收 益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产， 如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用 为目的的房地产，特别适用成本法估价。
⑥ 销售税费 销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴 纳的税费，可分为下列两类：
a) 增值税（销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税 和教育费附加（通常简称“两税一费”）；
b) 其它销售税费，包括印花税、交易手续费。 销售税费一般按照开发完成后房地产价值的一定比例来测算。
房地产估价方法——成本法
房地产估价方法——成本法
8、建筑物折旧的概念：
➢ 建筑物折旧的原因： ① 物质折旧：
自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏
房地产估价方法——成本法
8、建筑物折旧的概念：
➢ 建筑物折旧的原因： ② 功能折旧：
功能缺乏：如住宅没有暖气、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等； 功能落后：入住宅布局过时、高档办公楼智能化程度不够等； 功能过剩：如某栋建筑物层高过高，不被市场接受，多花的成本为无效
评估中成本法定义-概述说明以及解释
评估中成本法定义-概述说明以及解释1.引言1.1 概述引言是文章的开端，它引领读者了解文章主题并提供背景信息。
在本文中，引言部分将概述评估中成本法的定义以及该主题的重要性。
评估中成本法是一种非常常见和重要的评估方法，用于确定资产或项目的价值。
它是根据产生或获取该资产或项目所需的成本来估算价值。
成本法的基本原理是，在评价资产时应考虑其获得成本，包括购买资产的成本、建设资产的成本以及可能的附加成本。
成本法的定义涵盖了资产计价的核心概念，即以成本为基础得出的价值。
根据成本法，资产的价值取决于与其相关的各种成本，而不是基于市场需求或供应情况。
成本法在评估中的重要性不言而喻。
它为资产估值提供了一种可靠的方法，并且可以广泛应用于不同的领域，如房地产、公司财务等。
成本法能够提供可比较性和准确性，而且相对容易实施。
然而，成本法也有其局限性。
它假设市场处于正常运行的状态，没有发生不确定的情况。
它可能无法准确反映资产的真实价值，因为它无法考虑到市场供需的波动以及其他因素对资产价值的影响。
综上所述，评估中成本法的定义对于我们理解资产估值方法和其重要性至关重要。
尽管成本法有其优点和局限性，但它仍然是一种被广泛接受和使用的评估方法。
在接下来的章节中，我们将更详细地探讨成本法的优点和局限性，并对其未来的发展提出展望和建议。
1.2 文章结构文章结构部分的内容应该是对整篇文章的结构和内容安排进行介绍和概述。
下面是关于文章结构部分的一个参考文本：2. 正文2.1 成本法的定义成本法是一种评估方法，它根据资产的成本来确定其价值。
该方法将资产的购买成本或生产成本作为资产价值的基础，不考虑市场需求和供应等其他因素的影响。
成本法在评估企业资产价值时被广泛应用，尤其是在固定资产和投资物业的评估中。
2.2 成本法的优点和局限性成本法作为一种评估方法，具有其独特的优点和局限性。
首先，成本法基于资产的成本，能够提供相对准确的资产价值评估结果。
其次，成本法较为简单易懂，不需要依赖复杂的市场分析和经济预测。
成本法估价的认识与思考
数据准确性和可靠性
成本法估价的准确性很大程度上依赖于基础数据的准确性 和可靠性，因此在进行估价前应对数据进行充分核实和验 证。
综合运用其他估价方法
成本法估价是众多估价方法之一，为了获得更全面准确的 估价结果，可以综合运用其他方法，如市场比较法、收益 法等，进行综合分析。
CHAPTER 06
关于成本法估价的思考与展 望
不确定性
收益法涉及对未来收益的预测，具有不确定性；成本法更侧重于历 史成本和当前市场状况。
不同估价方法的选择依据
资产特性
根据资产的独特性、可交易性等特性，选择 最适用的估价方法。
数据可用性
根据可获取的市场数据、收益数据等，决定 采用哪种估价方法。
估价目的
不同的估价目的（如交易、税务、投资决策 等）可能需要采用不同的估价方法。
数据获取难度较大
成本法估价需要较为详细和准确的数据支持，如资产的原始成本、折旧程度、市场价格等，这些数据获取难度较大，可能影响估价的准确性和可行性。
对未来预测不足
成本法估价主要基于历史成本和当前市场价格等信息进行计算，对未来市场变化和经济环境的预测能力不足，因此可能无法准确反映资产未来的真实价值。
优缺点应对策略
成本法估价的认识与 思考
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目 录
• 成本法估价概述 • 成本法估价的具体步骤 • 成本法估价的优缺点分析 • 成本法估价与其他估价方法的比较 • 成本法估价案例解析 • 关于成本法估价的思考与展望
CHAPTER 01
成本法估价概述
成本法估价定义
• 成本法估价，又称成本逼近法，是指以开发或建造 被评估资产所耗费的各项费用之和为基础，再加上 一定的利润和应纳税金来确定被评估资产价值的一 种评估方法。这种方法主要侧重于对被评估资产的 重置成本进行估算。
成本法估价的认识与思考
处理复杂的生产和管理环节
生产流程分析
了解产品的生产流程，包括原材料采购、加工、装配、检验等环节 ，有助于准确估算各环节的成本。
管理费用分摊
除了生产环节的成本，还需要考虑管理环节的成本，如研发、销售 、管理等。这些费用需要根据实际情况进行合理的分摊。
特殊情况处理
对于某些特殊情况，如生产过程中的损耗、废品率等，需要采取特 殊的方法进行处理，以确保成本估算的准确性。
成本法估价的认识与思考
汇报人：文小库 2023-12-20
目录
• 成本法估价概述 • 成本法估价的步骤 • 成本法估价的方法 • 成本法估价的难点与挑战 • 成本法估价的优化与改进 • 案例分析
01
成本法估价概述
成本法估价的定义
成本法估价
01
是指根据估价对象的重置成本或重建成本来估算其价值的方法
工程造价
在工程造价中，成本法估价常用 于估算工程的直接成本和间接成 本，以确定工程的总造价。
02
成本法估价的步骤
搜集成本资料
搜集土地取得成本资料
包括土地购置费、拆迁补偿费、出让金等。
搜集开发成本资料
包括勘察设计费、基础设施建设费、建筑安 装工程费等。
搜集其他成本资料
如管理费用、销售费用等。
分析成本资料
出该高科技企业的资产价值。
THANKS
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适用范围
适用于各种复杂资产、特殊资产或难以确定适用评估方法的资产评 估。
04
成本法估价的难点与挑战
确定各种成本因素的价格和数量
价格确定
对于不同的成本因素，如原材料、人 工、设备等，需要确定其合理的价格 。这需要考虑市场行情、供应商报价 、合同条款等因素。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是一项重要的工作，它旨在确定房地产物业的价值。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其定义、原理和应用。
一、成本法的定义1.1 成本法的概念成本法是一种评估房地产物业价值的方法，它基于物业的重建成本来确定其价值。
该方法假设购买者不会支付超过重建物业的成本。
1.2 成本法的原理成本法的原理是根据重建成本来评估房地产物业的价值。
重建成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、相关许可证和手续费用等。
1.3 成本法的适用范围成本法适用于新建物业或者翻新项目的评估。
它对于没有可比销售数据的物业或者特殊用途物业的评估也非常有效。
二、成本法的应用2.1 重建成本的确定在应用成本法时，首先需要确定重建成本。
这包括确定土地购买成本、建筑物建造成本以及相关许可证和手续费用等。
2.2 折旧和折旧率的计算在成本法中，折旧是指物业价值的减少。
折旧率是根据物业的使用寿命和折旧方法来计算的。
根据不同类型的物业，可以选择直线折旧法或者加速折旧法。
2.3 确定物业的价值通过计算重建成本和折旧，可以确定物业的价值。
物业的价值等于重建成本减去折旧。
三、成本法的优缺点3.1 优点成本法的优点是适用于新建物业或者特殊用途物业的评估。
它不依赖于市场上的可比销售数据，因此可以独立进行评估。
3.2 缺点成本法的缺点是没有考虑市场需求和供应等因素对物业价值的影响。
它也没有考虑物业的收入潜力和现金流量。
3.3 应用限制成本法在评估市场上有大量可比销售数据的物业时不适用。
此外，它也不适用于特殊用途物业，因为这些物业的价值可能超过其重建成本。
四、成本法的应用案例4.1 新建商业物业的评估成本法适用于新建商业物业的评估。
通过确定重建成本和折旧，可以确定物业的价值，并为购买者提供指导。
4.2 翻新项目的评估对于翻新项目，成本法可以帮助评估物业的价值。
通过计算翻新成本和折旧，可以确定物业的价值，并为投资者提供决策依据。
成本法,收益法,市场法的评估思路
成本法,收益法,市场法的评估思路1. 咱先来说说成本法的评估思路哈。
成本法呢，就好比是你盖房子，你得把盖这房子花的所有钱都算上，从买地、买材料到请工人干活，这一整套的成本加起来，就是这个房子大概值的钱。
比如说我有个朋友，他开了个小工厂，要评估那些机器设备的价值。
他就把当初买设备花的钱，加上运输费、安装调试费，还有这么多年来维修保养的费用都算进去，这就是用成本法来评估机器设备的价值啦。
这成本法就像是给东西的价值算一笔明白账，让你清楚知道这东西从无到有花了多少本儿。
2. 再讲讲收益法。
嘿，这收益法可有趣啦！它就像是看一只会下金蛋的鸡，你不看这鸡本身值多少钱，而是看它能下多少金蛋，也就是它能给你带来多少收益。
打个比方，我认识个房东，他要评估他那套房子的价值。
他就想啊，这房子租出去每个月能收多少租金，这租金在未来能持续收多少年，把这些未来的租金收益都折算成现在的钱，这就是房子的价值啦。
这收益法就像是一场对未来收益的预估大冒险，充满了期待和不确定性呢。
你说是不是很神奇呀？3. 轮到市场法了哦。
市场法就像是去市场买菜，你看周围人卖的菜都什么价，你就大概知道自己的菜该卖多少钱了。
比如说你要卖一辆二手车，你就去二手车市场看看，跟你的车同型号、同年限、差不多车况的车都卖多少钱。
如果那些车都卖10万块左右，那你的车大概也就是这个价了。
这市场法就是参考市场上的同类产品的价格来评估自己东西的价值，简单直接又很靠谱呢。
4. 成本法有时候感觉特别实在，就像一个老实巴交的人，一五一十地告诉你东西的价值。
就像我爷爷的那个老怀表，那可是有年头了。
他想知道这怀表值多少钱，就用成本法。
他把当年买怀表的钱，加上这些年保养的费用，虽然不多，但是这样算下来，就是这个怀表实实在在的价值。
这成本法不会让你觉得虚头巴脑的，实实在在的，就像稳稳的地基一样。
5. 收益法呢，就像是一个充满希望的预言家。
我有个亲戚投资了一家小店铺，他要用收益法评估这个店铺的价值。
成本法估价的认识与思考(一)
成本法估价的认识与思考(一)在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其难于被人们接受，甚至估价师们可能也会因此而怀疑成本法是不是一种有效的房地产估价方法。
但是，我们有时又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某些情况下成本法还可能成为估价所能采用的唯一方法。
带着这些问题，笔者对成本法估价进行了一些思考。
一、成本法估价的基础从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论的。
生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。
而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。
生产费用价值论为成本法提供了理论基础。
在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。
市场的参与者通过成本来认知房地产的价值，提供了成本法能够被认同的基础。
房地产估价的教科书里一般对认为成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估价。
可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。
成本法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑物或建筑物局部的估价，有时成本法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正基础，例如，市场比较法中，估价对象与实例相比缺少某项设备（如电梯）估价师要对此作出修正，那么增加该设备所需的成本就可作为修正基础。
由此可见成本法运用范围是相当广泛的，这是成本法适用的基础。
虽然成本法在理论上可用于一切房地产的估价，但是我们不要忘记房地产的价格是由市场决定的这个事实，而滥用成本法。
《房地产估价规范》（以下简称《规范》）第5.1.7条指出：“在无市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法为主要的估价方法。
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作者：廖磊时间：2007-11-22 9:18:00
在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其难于被人们接受，甚至估价师们可能也会因此而怀疑成本法是
不是一种有效的房地产估价方法。
但是，我们有时又不得不采用成本法来
对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某些情况下成本法还
可能成为估价所能采用的唯一方法。
带着这些问题，笔者对成本法估价进
行了一些思考。
一、成本法估价的基础
从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论的。
生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。
而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。
生产费用价值论为成本法提供了理论基础。
在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。
市场的参与者通过成本来认知房地产的价值，提供了成本法能够被认同的基础。
房地产估价的教科书里一般对认为成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估价。
可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。
成本法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑物或建筑物局部的估价，有时成本法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正基础，例如，市场比较法中，估价对象与实例相比缺少某项设备（如电梯）估价师要对此作出修正，那么增加该设备所需的成本就可作为修正基础。
由此可见成本法运用范围是相当广泛的，这是成本法适用的基础。
虽然成本法在理论上可用于一切房地产的估价，但是我们不要忘记房地产的价格是由市场决定的这个事实，而滥用成本法。
《房地产估价规范》（以下简称《规范》）第 5.1.7 条指出：“在无市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法为主要的
估价方法。
”这就告诉我们，对于那些有着大量市场交易案例、有收益资料的房地产估价应采用比较法或收益法作为估价的首选方法，而不能将成本法作为其主要
的估价方法，成本法在这种情形下，一般只能是估价的一种次选方法。
在估价实践中，估价师应努力寻找合理使用成本法的实据，即找到使成本法估价结果能准确反映市场价格的数据，而不是为使用成本法而盲目的放弃其他方法的使用。
、成本法中成本的构成内容
成本法一般定义为：求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
通常意义上的成本是指生产销售过程中所花费的代价，包括各种物耗、人力消耗所垫支的资金及垫支资金的代价（利息）。
而估价中所称的成本除了包括通常意义上成本外，还包括为此所付出的代价应获取的报酬即利润。
因此成本法估价不是求取估价对象的成本，而是通过对其价格形成过程中各种花费（成本）和利润的分析测算来求取估价对象的价格，或者说成本法是通过模拟估价对象的生产过程求取其价格或价值的方法。
使用成本法进行估价，有必要搞清楚房地产价格的构成内容和其内涵实质。
《规范》第5.4.2 条指出了房地产价格的一般构成内容：“重置价格或重建价格应是重新取得或重新开发、重新建造全新的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：1、土地取得费用；2、开发成本；3、管理费用；4、投资利息；5、销售税费；6、开发利润。
”房地产的价格从开发建设的角度来看是由成本和利润构成的，但从估价的角度来看，建造房地产的个别成本和利润并不一定决定其价格或价值。
这是因为：1、房地产的价格或价值是由其效用所决定的，建造房地产的花费只有产生被市场认可的效用时，这种花费才会对价格或价值产生贡献，才会增加价格或价值。
否则，花费再多也有可能不增加价格或价值，甚至减少价格或价值；
2、当花费和其产生的效用不匹配时，花费也不会和价格或价值呈等量增减；
3、效用所需花费的代价，不是由个别生产花费所决定的，而是由社会的一般平均花费所决定的，也即是说并不是能产生效用的个别花费越多或越少，相应的价格或价值就越多或越少。
因此，成本法求取的房地产价格构成内容应该是客观合理的。
对此《规范》第5.4.3 条中作了如此说明：“估价中估价对象的重置价格或重建价格的构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第5.4.2 条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并在估价报告中予以说明。
”
、成本法估价如何遵循估价原则
要使成本法估价结果客观合理，应在房地产一般价格构成内容的基础上，针对不同的估价对象合理取舍和增减，并有充分客观合理的理由。
为此，我们有必要来思考成本估价时，如何遵循估价原则。
1、替代原则。
替代原则是成本法估价的基础，遵循替代原则要求与类似房地产进行比较确定估价对象各成本内容的取舍或增减，不以估价对象个别成本实际构成内容作为估价成本构成内容（如超正常施工工期而产生的利息就不能作为估价成本的构成内容）。
各成本内容的取值也要与建造类似房地产的一般正常花费比较确定，不以估价对象的个别花费为取值标准（如政策所减免的税费就不能在从估价时从成本中扣除）。
谨慎的购买者为一房地产所愿支付的价格，不会超过具有相同效用的类似房地产的取得成本，聪明的建造者（卖者）也不会花费高于类似房地产的建造费用来建造其房地产，这就使人们在认识房地产的价格时，必然要进行比较。
通过比较类似房地产的价格和成本，才能判断所支付的价格或花费的成本是否客观合理。
旧房地产的价格或价值也是通过与其类似的新的、最适合的房地产的价格或价值来衡量的。
类似房地产在估价时点被建造所花费的必要成本，提供了待估房地产价格判断的一种衡量标准。
因此替代原则指示我们，在运用成本法估价时，对估价对象的成本构成内容和相关数据应通过市场比较分析来确定。
2、最高最佳使用原则。
最高最佳使用的概念是房地产价格或价值的根本，房地产的价格是由其使用用途所产生的效用决定的，最高最佳使用决定了其可能的最高价格或价值，但是现实中房地产并不一定处于其最高最佳使用状态，这是我们估价时必须分析的问题。
最高最佳使用体现在：估价土地的价格或价值时假设其为空地并能开发至最高最佳使用状态；估价建筑的价格或价值时假设其经过改造能达到最高最佳使用状态。
假设为空地时土地可能有一最高最佳使用用途，当有建筑物时房地合一可能有另外一种最高最佳使用用途，因此，在用成本法对房地产进行估价时，应特别注意这样的两种可能，从合法性、技术可能性、经济可行性和产出最大化入手结合估价目的来分析判断房地产的最高最佳使用状态。
在进行最高最佳使用分析时，还应注意建筑物是否与土地处于均衡状态，建筑物中各组成部分是否处于均衡状态。
当建筑物的存在不能使土地达到其最高最佳使用状态、或者土地的最高最佳使用限制了建筑物发挥其最大效用、或者建筑物各组成部分的不匹配，都有可能造成房地产的减值。
这种减值可以从建筑物功能性损耗来进行分析和测算。
人们购买房地产的期望是获得价值最大化或效用最大化，最高最佳使用指示出房地产预期所能达到的可能的最高收益和可能产生的最大效用。
因此在成本法估价中，估价对象如果为空地应以其最高最佳使用用途进行分析估价，当房地合一时，要分析假设所占用的土地为空地时的最高最佳使用和房地合一时最高最佳使用是否一致，从而分析建筑物的存在对房地产价格或价值的影响是增值还是减值。
3、供求原则。
房地产的价格或价值会随着供给和需求的变动而变动，在用成本法进行估价时，也要进行房地产的市场供求分析。
如果成本与价格不成比例的变动，房地产将具有较多或较少的利润，从而影响房地产的价格或价值，使其等量减少或增加。
从另一角度来看，成本的投入只有当其会增加房地产的效用时，才可能形成房地产的价值，而且所产生的效用还必须被市场认可，其形成的价值才会得到实现。
而效用的市场认可是通过市场供求决定的，当求大于供时，效用的认可度就会提高从而增加房地产的价格或价值，当供大于求时，效用的认可度就会减低从而降低房地产
的价格或价值。
成本法估价考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于供求对效用的认可度来分析的。
因此供求原则要求成本法中在运用时，应通过市场供求状况来分析成本对房地产效用的贡献及实现程度，以确定成本投入所产生利润大小和由此产生的经济折旧的大小，从而调增或调减成本法估价的结果。
4、估价时点原则。
当然在运用以上原则进行估价时，我们还应遵循估价时点原则。
估价师应根据估价时点时市场数据、估价时点时有效的法律法规对税和费的规定、估价时点时的利率水平等来确定各成本内容及其取值。
四、结束语
以上笔者对成本法估价从理论上进行了一般性回顾性的认识与思考，对采用成本法估价如何遵循和运用估价原则提供了一些思路。
但房地产估价中，要使运用成本法的估价结果合理和准确，还有侍于估价师们在实践中对估价理论、估价原则的进一步的理解研究和对房地产市场的不断探索。
参考资料：
1、柴强主编《房地产估价理论与方法》2004年4月第一版；
2、《房地产估价规范》GB/T-50291—1999；
3、“ The Appraisal of Real Estate ”11th Edition 中文简体版，地质
出版社，2001.11.。