城市用地适用性评价方法
城市规划第五章城市用地与适用性评价
城市规划第五章城市用地与
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4、地形条件 影响：影响城市的形态、规划布局和道路的走向、线型，
同时对建筑物的组合、布置和各项工程建设也有一定 影响。
目的：在满足各项建设用地要求的前提下，充分利用地 形，节约建设成本。
地形总分类：平原、山地、丘陵。为便于城市建设和运 营，一般选择河谷、平原、地丘、盆地。
空间分布——市际、城乡间交通； 城市范围——市区、市郊间的交通； 运输方式——轨道交通、道路交通、水上交通、空中交通、
管道运输等； 运行组织——公共交通、个体交通； 输送对象——客运交通、货运交通；
城市规划第五章城市用地与
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现代交通特征：
(1)交通工具的高速、大型、远程化； (2)不同交通运输方式的结合； (3)城市内外交通的延续与相互渗透； (4)高速干道系统、城市街道系统以及步行系统的分离； (5)城市交通组织的立体化； (6)城市综合交通枢纽的组织；
(2) 车站、码头等交通设施的位置影响到城市干道的走 向。
(3) 对外交通用地布置关系到城市的发展方向与布局。
(4) 城市面貌的反映。
(5) 城市道路系统则是城市的骨架，更影响到城市的用 地布置。
城市规划第五章城市用地与
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第六章 城市交通与道路系统
6.1 城市交通与城市总体布局 6.2 城市对外交通用地布局 6.3 城市道路交通规划
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(二)对城市规模的影响
(1)对工业的性质与规模有很大影响。 (2)城市贸易、旅游活动必须有交通条件保证，而大量
流动人口及服务人口是形成城市规模的主要因素之一。 (3)交通枢纽作为城市的主要组成部分，直接影响到所
在城市的人口和用地规模。
城市规划第五章城市用地与
城市用地的评价和分类
第五章城市用地的评价与分类一、城市用地及用地规模的概念一、城市用地规模(1)城市用地：城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地。
既指以建设利用的土地，也包括已列入城市规划区范围内尚待开发建设的土地。
(2)城市用地规模：规划期末城市建设用地范围的大小。
城市用地规模(A)=预测的城市人口规模(P)×人均建设用地标准(a)与城市用地规模相近的两个名词：城市是人与各种活动的聚集地，各种活动大多有聚集的现象，占据城市中固定的空间位置，形成区位分布。
这些区位（活动场所）加上连接各类活动的交通路线和设施，便形成了城市的空间结构。
城市总体布局是城市的社会、经济、环境以及工程技术和建筑空间组合的综合反映。
（城市总体布局的核心是城市用地功能组织，它是研究城市各项主要用地之间的内在联系。
根据城市的性质和规模，在分析城市用地和建设条件的基础上，将城市各组成部分按其不同功能要求有机地组合起来，使城市有一个科学、合理的用地布局。
）二、城市用地适用性评价一、城市用地适用性评价方法：城市用地评价主要包括自然条件、建设条件及用地的经济性评价三个方面。
其中，每一方面都不是孤立的，而是相互交织在一起。
进行城市用地评价必须用综合的思想和方法。
二、自然条件的评价(即城市用地适用性评定)自然环境条件与城市的形成和发展密切相关。
它不仅为城市提供了必需的用地条件，同时也对城市布局、结构、形式、功能的充分发挥有着很大的影响。
城市建设用地的自然条件评价主要包括工程地质、水文、气候和地形等方面的内容。
1. 工程地质条件：（建筑土质与地基承载力、地形、冲沟、滑坡与崩塌、岩溶、地震）A．建筑土质与地基承载力由于地质构造和土质的差异，以及受地下水的影响，地基承载力相差悬殊，故需全面了解建设用地范围内各种地基的承载能力。
特别要注意有些地基土在一定条件下常常因改变其物理性质和形状而出现问题，如湿陷性黄土受湿后结构下陷，易导致建筑的损坏；膨胀土受水膨胀、失水收缩都会带来危害；沼泽地处于水饱和状态，地基承载力较低。
城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究
城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究摘要：本文系统地研究城市特殊用地使用权价格的概念、特征、估价方法与技术路线。
本文以机场用地、教育用地、旅游用地、国有种植用地等为例，通过分类分析城市特殊类型用地使用权价格评估过程中的资料收集与整理、估价方法与技术路线,归纳为《城市特殊用地使用权价格估价方法匹配表》，为广大的估价师提供借鉴。
本文认为特殊用地可开发作收益性物业的，宜采用假设开发法；不可开发作收益性物业的，应以成本法为主，其他评估方法根据估价对象的具体情况有条件选用，作辅助性应用，对评估结果进行检验。
本文认为宗地用途转换是解决特殊用地评估难题的一种可行办法。
一特殊用地的概念与特征（一）特殊用地的概念根据住房和城乡建设部主编的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），特殊用地包括H41军事用地、H42安保用地等有特殊用途的用地。
H41军事用地：专门用于军事目的的设施用地。
H42安保用地：监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地。
根据国家质检总局和国家标准委联合发布《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），特殊用地包括军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地等有特殊用途的用地。
军事设施用地：指直接用于军事目的设施用地。
使领馆用地：指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地。
监教场所用地：指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。
宗教用地：指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
殡葬用地：指陵园、墓地、殡葬场所用地。
就估价实务而言，土地估价中的“特殊用地”与现行土地分类体系中的“特殊用地”不尽相同。
本文中的特殊用地特指在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种城市国有土地的统称。
城市用地的评价主要体现在三个方面
城市用地的评价主要体现在三个方面，分别是城市用地的适用性评价、建设条件评价和经济性评价。
这三方面在许多方面也是相互穿插在一起的而不是孤立的，因此必须以综合的思想和方式方法进行评价。
一、城市用地的适用性评价城市用地适用性评价就是以城市建设用地为基础，综合各项用地的自然条件以及整备用地的工程措施的可能性与经济性，对用地质量进行的评价。
从自然条件出发对城市建设用地的适用性进行评价，主要是在调查研究各项自然环境条件的基础上，按城市规划与建设的需要，对用地在工程技术与经济性方面进行综合质量评价，以确定用地的适用性程度，为正确选择和合理组织城市建设和发展用地提供依据。
城市用地的适用性一般可分为三类。
（一）一类用地一类用地即适于修建的用地。
这类用地一般具有地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，没有被洪水淹没危险，自然环境条件较为优越等特点，是能适应城市各项设施的建设要求的用地。
这类用地一般不需或只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。
其具体要求是：（a）地形坡度在10％以下，符合各项建设用地的要求；（b）土质能满足建筑物地基承载力的要求；（c）地下水位低于建筑物、构筑物的基础埋置深度；（d）没有被百年一遇洪水淹没的危险；（e）没有沼泽现象或采到简单的工程措施即可排除地面积水的地段；（f）没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良地质现象的地段。
（二）二类用地二类用地即基本上可以修建的用地。
这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。
这类用地对城市设施或工程项目的布置有一定的限制。
其具体情况是：（a）土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施；（b）地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物里，需降低地下水位或采取排水措施；（c）属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1～1.5米，需采取防洪措施；（d）地形坡度较大，修建建筑物时，除需要采取一定的工程措施外，还需动用较大土石方工程；（e）地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善；（f）有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。
城市规划原理_城市的性质
城市性质
城市规模 城市用地 及适应性 评定 城市用地 分类 课后 思考题
3、城市性质的特征 ① 动态性
② 多元化 ③ 纲领性 ④ 主观客观结合的特性
4、确定和认识城市性质
①认识城市性质（怎样确定） 城市的宏观影响范围、 是相对稳定的、综合的区域 城市的主导产业结构 城市其他主要职能
城市 规划 原理
城市 性质 与 城市 用地
城市性质
城市规模 城市用地 及适应性 评定
城市用地 分类
课后 思考题
城市 规划 原理
城市 性质 与 城市 用地
三、城市用地及适应性评价
(2)、自然环境条件分析 地质条件：地质条件的分析主要着重在与城市用地选择 和工程建设有关的工程地质方面的分析。
C.冲沟 冲沟是由间断流水在地表冲刷形成的沟槽。可采用绿化、截流 和护坡等方式防治。
第一产业
第二产业
城市性质
城市规模 城市用地 及适应性 评定 城市用地 分类 课后 思考题
第三产业
城市 规划 原理
农、林、牧、渔、水利业 工业 地质普查和勘探业 建筑业 交通运输、邮电通讯业 商业、公共饮食业、物资供销和仓储业 房地产管理、公用事业、居民服务和咨询服务业 卫生、体育和社会福利事业 教育、文化艺术和广播电视事业 科学研究和综合技术服务事业 金融、保险业 国家机关、政党机关和社会团体 其他
城市规划中的防震措施 1) 确定建设地区的地震烈度，以便制定各项建设工程的设防标准。 2) 避免在强震区建设城市。一般规定，在地震烈度7度以下，工程建 设不须特殊设防；在9度以上地区则不宜选作城市用地。
城市性质
城市规模 城市用地 及适应性 评定
城市用地 分类
课后 思考题
城市 规划 原理
《城市规划原理》课程标准(36 课时+思政)2023
中等职业学校《城市规划原理》课程专业课程标准一、课程性质与任务1.课程的性质《城市规划原理》课程是城市规划相关专业必修的一门重要的专业课程，也是整个城市规划过程的重要组成部分。
本课程以城市总体规划的基本原理为重点，把规划原则和布局方法作为基础，并以城市各组成要素的规划布局作为承上启下的重要环节。
它作为专业必修课和专业理论课，内容几乎涵盖了整个专业所涉及的全方位知识，在整个城市规划过程中起着举足轻重的作用，成为专业教学的核心成分；它在课程结构纵向上具有承上启下的重要作用，一方面加深并综合运用前期课程的知识，另一方面为后续课程的进一步深入研究奠定基础；它在专业学习导向上还具有引导学生入门、深造学习的重要作用。
2.课程任务通过本课程的学习，掌握城市规划学的基本理论和城市与区域经济学、城市社会学、城市美学、城市地理学等多方面的知识及其在城市规划中的应用。
一般掌握城市规划中的工程规划、城市历史文化遗产保护与城市更新、城市规划实施的基础知识；掌握城市空间演化及城市土地利用的基本原理；强调基本功的培养，掌握各层次规划编制的主要内容及基本路径、方法，初步具备城市总体规划与设计的文本与图件编绘的技能。
了解城市规划法规体系，理解城市规划的实施与运行机制。
二、课时总课时36 ，（理论课时30、实践课时6 ）三、学分2学分四、课程目标（一）知识目标（1）掌握城市规划研究方法与发展战略。
（2）使学生了解并初步掌握城市规划基本理论、原理和方法（3）能够初步掌握城市形成与发展的基本规律（二）能力目标（1）培养学生树立全面正确的城市观念，初步培养学生进行城市总体规划的能力。
（2）能够独立思索城市规划所考虑的各种因素。
（3）培养学生自主获取新知、自主学习的能力。
（4）培养学生独立解决问题的能力，拓展创新的能力。
（5）培养学生小组合作学习，相互交流、分享、评价的学习能力。
（三）职业道德（情感、态度、价值观等）目标（1）培养学生吃苦耐劳、艰苦奋斗、勇于探索、不断创新的职业精神；（2）培养学生诚恳、虚心、勤奋好学的学习态度和科学严谨、实事求是、爱岗敬业、团结协作的工作作风；（3）培养学生良好的职业道德、公共道德、健康的心理和乐观的人生态度、遵纪守法和社会责任感；（4）培养学生树立质量意识、安全意识、标准和规范意识以满足专业岗位的要求；（5）培养学生自主学习和拓展创新的能力。
第十一章 城市用地分类及其适用性评价
2、火山地震
由于火山作用，如岩浆活动、气体爆炸等引起的地震称为火山地震。只有在火山活 动区才可能发生火山地震，这类地震只占全世界地震7%左右。
3、塌陷地震
由于地下岩洞或矿井顶部塌陷而引起的地震称为塌陷地震。这类地震的规模比较 小，次数也很少，即使有，也往往发生在溶洞密布的石灰岩地区或大规模地下开采的 矿区。
2008年5月12日14：28
四川汶川大地震
震级8
地震，可以瞬 间将人们 的美好的生活破坏贻尽。
•
北京时间2010年4月14日7时 49分许，青海省玉树藏族自治州 玉树县(北纬33.2度，东经96.6 度)发生7.1级地震，震源深度14 公里。2010年4月21日举行全国 哀悼活动，全国和驻外使领馆下 半旗志哀，停止公共娱乐活动。
冲 沟
喀斯特现象
（4）地震
• 成因：构造地震；火山地震；陷落地震等(见下一页)
• 震级：地震强度大小的等级
• 烈度： • 1)地震后受震地区地面影响和破坏的强烈程度。 • 2)地震烈度有基本烈度和设计烈度。基本烈度指以一百年内在 该地区可能遭遇的地震最大烈度为准，它是设防的依据。设计 烈度是在地区宏观基本烈度的基础上，考虑到地区内的地质构 造特点，地形、水文、土壤条件等的不一致性所出现小区域地 震烈度的增减，而据此来制定更为切实而经济的小区域烈度标 准。
(二)城市用地的属性
1、自然属性
• 其存在是自然的，具有不可移动性，既有明确的空间定向性，还有耐久 性，不可能生长或毁灭。每块土地各具有相对的地理优势或劣势，并且 各所具有的土壤和地貌特征。
2、社会属性
• 权利表征：土地属于一定拥有土地的社会权力。 • 经济表征：土地的经济价值已不是表现土壤的肥脊程度，而是更多的表 现在土地在城市的特定环境与地点所产生的地点价值，以及土地利用本 身经济潜力的差别。另外通过人为地对土地进行开发，可以提高土地的 可利用性，也提高了土地的经济性。 • 法律表征：有一定法律约束及保障，经立法程序而得到法律的认可和支 持。在商品经济条件下，土地是一项资产，有一定法律约束及保障。
第11章-城市用地分类及其适用性评价
2、城市用地的属性 （1）自然属性： （不可移动性、耐久性和不可再 生性等） （2）社会属性：（依附于拥有地权的社会权力） （3）经济属性：通过人类社会活动而体现出的经 济价值； （4）法律属性：土地权益及其转让等，通过法律 保障。
3
3、城市用地的价值
（1）使用价值：可用作城市活动场所，由于区 位、地质等差异影响使用价值； （2）交换价值：可作为商品进入市场，具体表 现为地价、租金或费用等，2009年全国土地出 让价16000亿元，约占全国地方财政收入的一半， 土地的经济产出在城市发展中起着非常重要的 作用。
（3）地面的坡度对规划与建设有着多方面 的影响。
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（4）地形与小气候的形成有关，分析不同 地形及与之相伴的小气候特点，有利于 合理的地布局建筑、绿地等设施。
（5）地貌对通信、电波有一定影响，如微 波通信、电视广播、雷达等对地形都有 一定的要求。
4、地形条件
城市各项工程建设总是要体现在 城市用地上，不同的地形条件，对规 划布局、道路走向、线型、各种工程 的建设以及建筑的组合布置、城市的 轮廓、形态等都有一定的影响。
我国地形分类
名称 极高山
绝对高度 （m）
＞5000
相对高度 （m）
＞1000
名称 高丘陵
绝对高度 （m）
200-500
相对高度 （m）
（1）城市用地的归属
《中华人民共和国土地管理法》规定“中华人民共和国 实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所 有制”；“城市市区的土地属国家所有”。
（2）城市用地的管理
“国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督 工作”，设置县级以上的土地管理机构，行使管理职能。 在城市建设用地管理方面，通过土地利用总体规划和城市 总体规划相衔接，通过城市规划管理、城市土地管理相协 调的过程，合理有效地利用城市土地，推进城市的建设和 发展。
城市总体布局规划
三、城市用地适用性的评定
• 二）用地评价内容
1、用地类别 一类用地：用地的自然环境条件比较优越，能适应城市 各项设施建设需要，一般不须或只须稍加措施即可用于 建设用地。 二类用地：需要采取一定的工程措施，改善条件后才能 作为建设用地。（如坑塘） 三类用地：是不适于修建的用地，用地条件极差必须给 予特殊工程措施后才能用以建设的用地取决于科学技术 的发展和经济条件。（如填海工程）
三、城市用地适用性的评定
2、评价内容 ①地基承载力 ②地下水位高低 ③地貌（阶地、冲沟、洼地、平地） ④土地组成物质（质地），粘土、沙土、壤土、腐质土 ⑤坡度 ⑥洪水淹没程度（防洪标准）
四、城市总体布局
•
总体布局是城市社会、经济、自然条件以及工程技
术和建筑艺术的综合反映。
•
城市总体布局是在一定历史时期，一定的自然条件
四、城市总体布局
•
地区的发展变化 对于城市总体布局的影响有以下三
方面：
1、地区工农业生产对城市总体布局的影响 ①国家工业化，把重要的骨干工厂和若干重要工业部门集中
在城市由国家办，配套、零部件工业由乡镇企业或周围中小 城市办，使大城市腾出手来发展新技术和高精产品。
②农业生产影响城市规划布局 a）农业用地、劳动力是影响城市发展的重要因素。 b）城市周围农业是城市副食的生产基地，对城市居民 生活有密切的调节作用。 c）农业基本建设，农村居民点建设与城市对外交通
各部门对生产、生活用水的水量分配、水质要求、取 水标高等方面存在矛盾，这都影响城市总体布局及有关部 门的规划。
二、城市用地的用途分类 与构成类型
• 1、分类 • 分为：10个大类、43中类、78小类
十大类： R 居住用地：住宅、公共服务设施、道路绿地 C 公共设施用地：行政办商服企业、文教、卫生、科技 M 工业用地：工业区，包括库房、铁路专路 W 仓储用地：仓储企业、库房、堆场、包装加工 T 对外交通用地：铁路、公路（过境）、港口、飞机场 S 道路广场用地：市、区级道路、广场、停车场 V 市政公用设施用地：市、区级市政公用设施，构筑物 CT 绿地：市、区级居住区级公用绿地，园地（包括公园） P 特殊用地：军事、外事、保安用地 E 水域及其它用地：水域、闲置地、露天矿
城市用地分类及其适用性评价
水环境容量
第28页，共43页。
人口集聚度
经济发展水平
第29页，共43页。
交通可达性
第30页，共43页。
空
间 开
发
适 宜 性
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第二节 城市用地适用性评价
城市用地适应性评价
➢ 用地评定是城市规划的一项基础工作
➢ 超越狭隘的建设视野，转为全球的人居视野 ➢ 注意用地所在区域的环境背景的可能影响
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第36页，共43页。
城市建设用地分类（8大类，35中类，42小类）
建 设
用 地
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第37页，共43页。
第三节 城市用地的分类与用地构成
城市用地构成
类别名称 居住用地 公共管理与公共服务用地 工业用地 交通设施用地
绿地
占建设用地比例（%） 25～40 5～8 15～30 10～25 10～15
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【城乡用地汇总表】
第39页，共43页。
【城乡用地平衡表】
见我国城市用地分类与规划 建设用地标准（2012）
第40页，共43页。
第41页，共43页。
第42页，共43页。
【本章思考题】
1.城市土地的属性？城市用地的价值？
2.城市用地区划类型？ 3.城市用地适应性评价应考虑哪些因素？进行适宜性评价时应注意哪些问题？ 4.我国现行城市用地分类？各种用地的比例构成？
第二节 城市用地适用性评价
建筑地基、滑坡与崩塌、冲沟、地震、矿藏
建筑地基
地
建设用地范围内不同的地基承载
质 力，对城市用地选择和建设项目合理
条
分布以及工程建设的经济性非常重要
。
件
第17页，共43页。
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【论文关键词】城市用地；城市规划；适用性；评价【论文摘要】城市规划是一定时期内城市发展的目标和计划，是城市建设的综合间署，也是城市建设的管理依据，它与很多学科密切相关。
本文拟探讨科学合理的城市用地适用性的评价方法，从不同角度系统探讨城市用地评价的科学意义。
城市规划对城市的发展起着极其重要的指导作用。
土地是城市规划的重要载体。
城市用地评价主要包括自然条件、建设条件及用地的经济性评价三个方面。
其中，每一方面都不是孤立的，而是相互交织在一起。
进行城市用地评价必须用综合的思想和方法。
1城市城市用地适用性评价三个方法 1.1城市用地的自然条件评价自然环境条件与城市的形成和发展密切相关。
它不仅为城市提供了必需的用地条件，同时也对城市布局、结构、形式、功能的充分发挥有着很大的影响。
城市建设用地的自然条件评价主要包括工程地质、水文、气候和地形等方面的内容。
1.2城市用地的建设条件评价 1.2.1布局结构包括城市各功能部分的组合与构成是否合理，对城市生态环境是否有影响；城市用地布局结构能否适应今后发展的要求；现有环境污染源对用地布局结构会有什么影响；城市内外交通布局结构是否协调；城市用地结构和各项用地指标比例是否体现城市性质的要求等。
1.2.2市政和公共服务设施包括道路、桥梁、给水、排水、供电、煤气等管网、厂站及公共绿地的分布和容量是否合理，对城市环境有无影响，是否有利于城市防灾；商业服务、文化教育、邮电、医疗卫生设施分布、配套是否合理，质量是否合格等。
1.2.3社会经济构成包括人口结构及分布、各项城市设施的分布及容量，应与居民需求之间互相适应；经济发展水平、产业结构和相应的就业结构，都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。
此外，在选择城市用地时还要考虑有较好的工程准备条件（如平整土地、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蚀、防止滑坡和冲沟的形成等）和外部环境条件（如与周围城镇的经济联系、资源的开发利用、交通运输条件、供电和供水条件等）。
1.3城市用地的经济评价城市用地经济评价的基础是对城市土地基本特征的分析。
城市土地除具有土地资源的共性以外，还有其特殊性。
一是承载性。
城市土地是接纳城市生产、生活各项活动和各类建筑物、构筑物的载体，为城市各项建设和经济社会活动提供场所。
这是城市土地最基本的自然属性。
二是区位。
除包括以座标表示的几何位置外，更重要的是其经济地理位置，即与周围经济环境的相互关系，包括有形的区位（如就业中心、交通线路、基础设施条件等）和无形的因素（如经济发展水平、社会文化环境等）。
2城市用地功能和布局的三个考虑 2.1城市用地功能组织和布局的主要原则2.1.1点面结合，城乡统一安排必须把城市作为一个点，而其所在的地区或更大的范围作为一个面，点面结合，分析研究城市在地区国民经济发展中的地位和作用。
这样，城市与农村、工业与农业、市区与郊区才能统一考虑，全面安排。
[!--empirenews.page--][1][2]下一页2.1.2功能明确，重点安排城市工业用地。
要合理布置好对城市发展及其方向有重要制约作用的工业用地。
并考虑其与居住生活、交通运输、公共绿地等用地的关系。
要防止出现“一厂一电”、“一厂一路”等现象。
要处理好工业区与市中心区、居住区、水陆交通设施等的关系。
2.1.3兼顾旧区改造与新区的发展需要新区与旧区要融为一体，协调发展，相辅相成，使新区为转移旧区某些不适合功能提供可能，为调整、充实和完善旧区功能和结构创造条件。
处理好开发区与中心城市的关系，使之有利于城市布局结构。
2.1.4规划结构清晰，内外交通便捷要合理划分功能分区，使功能明确，面积适当，避免将不同功能用地混淆在一起，造成相互干扰，但也要避免划分得过于分散零乱。
旧区的各项功能往往混杂在一起，要根据实际情况，在符合消防、卫生等情况下可设置综合区，不片面追求单纯的功能分区。
要构成多层次、多功能道路网，与对外交通有方便的衔接。
2.1.5各阶段配合协调，留有发展余地城市需要不断发展、改造、更新、完善和提高。
研究城市用地功能组织，保证城市在开始阶段有一个良好开端，在建设发展各个阶段都能互相衔接，配合协调。
特别要合理确定首期建设方案，加强预见性，在布局中留有发展余地（有足够的“弹性”主要表现为：
在定向、定性上具有可补充性；在定量上具有可伸缩性；在空间定位上具有可变移性）。
2.2城市用地布局的空间结构形态城市用地布局有多种空间结构形态，最基本的形态可分为集中式和分散式两种。
集中式又可分为单中心块聚式和多中心组团式；分散式又可分为带状、星状、放射状和环状等。
采取何种布局形态，需根据各地区的地理条件、生产力发展水平以及各类城镇的性质与规模等进行具体的论证。
2.3城市空间布局的艺术问题城市规划不仅要营造良好的生产、生活环境，而且要创造优美的城市形态、结构。
同时，城市空间布局也是一项艺术创造活动。
因此，在选择城市用地时，要充分利用好城市独特的自然环境，创造出城市的特色。
例如，对用地的地形地貌、河湖水系、名胜古迹、花草林木、有保留价值的建筑等进行分析，以便组织到城市总体艺术布局中去。
3结语要讲究城市美学，做好城市设计，探索适宜于本城市性质、规模的城市艺术风貌。
通过点、线、面景观（节点景观、通道景观和鸟瞰形象）的组织，以及建筑物、构筑物在形式、风格、色彩、尺度、空间组织等方面的协调，反映城市整体景观的艺术要求。
在轴线上要组织布置好主要建筑群的广场和干道，使之具有严谨的空间规律。
此外，要保护好有历史传统和地方特色的建筑、建筑群或文物古迹，创造独特的城市环境特色、建筑形象和文化氛围。