房地产企业土地增值税纳税筹划问题研究

房地产企业土地增值税纳税筹划问题研究

一、论文选题的背景、意义：

（一）背景房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性、先导性的产业，是我国财政收入的重要来源。自 2000 年以来，我国的房地产行业表现出了几次大起大落，尤其凸显在房价的涨跌中。导致房价高涨的因素众多，税负过重是其中较重要的一个因素。房地产行业涉及 10 多类税种，而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重，恰逢2006 年12 月，国家税务总局提出房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为“清算制”，这可能使某些房地产企业利润受损，对房地产企业的链带来了巨大的考验。

通过查阅相关文献资料发现，从2000 年—2004 年，我国关于房地产开发企业税务筹划的研究还处于初步阶段。虽然从 2005 年开始，针对房地产开发企业的税务筹划研究迅速发展，成为现今学术界的研究热点之一，但还是没有得到很好的完善，没有形成具有普遍意义的税务筹划模型。目前，与房地产开发企业相关的税种有14 种，其中实际征收的有12 种。由于每一种税种都有不同的性质，税务筹划的空间、方法和收益不同，所以不是每一种税种都适合纳税筹划。而土地增值税具有相当的税务筹划空间和实际可操作性。

因此对土地增值税进行纳税筹划，这对减轻房地产企业的税收负担、改善经营环境具有举足轻重的作用。本文试就房地产企业土地增值税的筹划现状、存在的主要问题以及如何加强土地增值税筹划的对策等问题谈些看法。

（二）意义 1、理论意义研究房地产企业土地增值税纳税筹划问题，将有利于我们了解房地产企业增值税纳税筹划现状；有利于我们对国内外相关研究资料形成系统的认识；通过例举的方式探讨各种筹划方法的适用情况，有利于完善房地产企业土地增值税的税务筹划模型。

2、实践意义基于房地产企业在我国国名经济中地位的重要性，近些年又面临房地产行业的几次大起大落、房地产企业土地增值税等相关政策的变更，研究房地产企业的纳税筹划，对减轻企业负担、稳定国民经济经济的发展具有现实意义。同时，本文将研究对象缩小至房地产企业的土地增值税，使研究内容更加具体，研究方法更具针对性和参考性。

3、个人意义通过对我国房地产企业土地增值税纳税筹划问题的研究，不仅可以梳理大学中所学的税务筹划的知识，将书本知识与实际情况相结合，实现学以致用；而且可以了解我国房地产企业土地增值税纳税筹划的现状，吸收一些较好的筹划经验，发现一些有待改进的筹划不足。整个研究过程，提高了自己分析问题、解决问题的能力。

4、创新之处虽然近几年针对房地产企业纳税筹划的研究不少，但是至今没有得到很好的完善，没有形成具有普遍意义的筹划模型；况且房地产企业涉及的税种较多，过去的研究大都以企业的整体税负为对象，筹划方法过于笼统，缺乏针对性，这就为研究房地产企业个别税种的纳税筹划提供了广阔的空间。在房地产企业诸多税种中，土地增值税又是其中的重中之重，所以对土地增值税进行纳税筹划，完善筹划方案具有现实意义，具有较强的可操作性。

（三）文献综述 1、国外关于房地产企业土地增值税纳税筹划研究土地增值税的纳税筹划是房地产企业税务管理的重要内容之一。针对土地增值税的纳税筹划问题，国外的研究成果较少，但在物业税、财产税、地价税等税制管理方面，西方有相当丰富的研究成果，值得我们借鉴。

在西方许多国家，由于物业税的税基缺少弹性且不可移动，因此成为地方政

府的一个稳定的税收来源。美国是西方国家中房地产税制改革最完善的国家，目前美国在房地产保有环节相关的税种是不动产税（归在财产税项下），税基是房地产评估值的一定比例（各州规定不一，从20%-100%不等）。加拿大是个高税制的福利型国家，税收管理非常到位，物业税作为地方税种由市征收，市政当局在确定税率及应纳额上具有权限，各地税率不同。日本涉及房地产的税收有 12 种，从1991 年起为了公平土地所有者及其他形式财产所有者之间的税负，引入了土地增值税，虽然 1998 年之后强制征收土地增值税的措施已暂停，但其现行的课税制度对我国仍有一定的借鉴意义。

此外，Dominic Maxwell 和Anthony Vigor（2006）在《土地增值税：值得转变吗》中指出，土地增值税是以土地市场租赁价格为基础，按固定比率征收的一种每年必须缴纳的税收，与其他税种相比，该税的特点主要体现在它的征税基础与该土地的地理位置是否得到关注、是否有奖励措施、公平竞争环境与较高的经济效率有关。当然目前存在许多阻碍该税征收的因素，但从以前在土地增值税上的尝试中可以清楚地看到，土地增值税很可能成为实现可持续发展的有用工具，土地增值税是有效和公正的，将在财政框架中扮演重要角色，尤其当个人财富越来越多投资于公共事业时，土地增值税有利于获取其中的投资盈利。

Jens Wolters 和Stig Enemark（2002）通过对丹麦的物业估价和征税的研究，认为土地增值税是地方税收收入的重要来源，占产品、服务包括建筑物的建造所得在内的全部收入的25%。丹麦的物业估价体系较为完善，税收种类较多，包括物业税、土地税、财产价值税、财产转让税、财产增值税、资本利得税等，各项税种都有具体的征税标准，并形成了自动估价信息系统，大大提高了税收的征管效率。

2、国内关于房地产企业土地增值税纳税筹划研究（1）关于纳税筹划的目标和原则《2009 年度注册会计师全国统一考试辅导教材<税法>》中指出，税务筹划是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划与安排，尽可能的获得“节税”的税收利益。它是税务代理机构可从事的不具有鉴证性能的业务内容之一。税务筹划具有合法性、筹划性和目的性的特点。

盖地（2001）在《税务会计与纳税筹划》一书中是这样定义纳税筹划的：纳税筹划是纳税人（法人、自然人）依据所涉及到的现行税法（不限一国一地），在遵守税法、尊重税法的前提下，运用纳税人的权利，根据税法中的“允许”与“不允许”、“应该”与“不应该”以及“非不允许”与“非不应该”的项目、内容等，对经营、投资、筹资等活动进行旨在减轻税负的谋划和对策。税务筹划有助于提高纳税人的纳税意识，抑制偷逃税行为；有助于实现纳税人财务利益的最大化；从长远和整体看，税务筹划不仅不会减少国家的税收总量，甚至可能增加国家的税收总量。税务筹划的原则包括：不违法原则，保护性原则，时效性原则和整体综合性原则。

（2）关于房地产企业发展状况和经营特征江为凤（2008）指出与其他行业相比，房地产项目开发是对各种社会资源的整合运用，使用量大，涉及领域广泛，而且产业链和运作周期相对较长。在房地产项目的经营、开发和管理过程中，适当的运用税收筹划策略可以为企业节省大量不必要的税收支出，为企业获得更大的经济利益。

（3）关于土地增值税筹划对房地产企业的重要意义盖地（2001）在《税务会计与纳税筹划》中指出，土地增值税是对纳税人转让房地产所取得的土地增值额征收的一种税。它是一种收益税，是 1994 年税制改革中新开征的一个税

增值税纳税筹划应该从项目的可行性论证、设计、到项目的施工、决算贯穿始终。②纳税筹划不能与税法相抵触。纳税筹划的最终目的是降低税收成本，减轻税收负担，这个目标的实现只能是在合法、合理的前提下进行，而且要被征收机关所认可。③纳税筹划必须做到业务流程与税收政策结合，税收政策与筹划方法结合，筹划方法与会计处理结合。同时，在土地增值税清算是时，扣除项目金额中取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、利息支出、其他房地产开发费用和与转让房地产有关税金等，都须提供合法有效证据。

叶治斌（2009）提出了以下几个加强土地增值税征管的对策与建议：①强化税源征管，保证税款收入；②提高预征比率，完善税收体系；③加强前期管理，加大反偷逃税力度；④提高清算认识，加大清算力度；⑤加强部门协调，创新征管模式；⑥推行正税清费，维护税法刚性。

综上所述，由于房地产企业的税收收入是国家财政收入的重要来源，房地产企业在国民经济中的地位举足轻重，故从房地产行业着手研究税负问题，尤其是土地增值税的纳税筹划问题显得非常有必要。从 2005 年开始，针对房地产开发企业的税务筹划研究得到迅速发展，已成为现今学术界的研究热点之一。2006 年12 月，国家税务总局又提出房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为“清算制”，这给房地产企业的链带来了巨大的考验。所以对土地增值税进行纳税筹划迫在眉睫。目前房地产企业土地增值税的筹划现状如何？存在哪些主要问题？如今采用的筹划方法是否还继续适用？加强土地增值税筹划还有哪些更好的建议？这些都是值得我们去研究的。

通过对国内外专家学者的研究成果的查阅，笔者发现虽然近些年针对房地产企业的纳税筹划研究很多，但多数研究都是以企业的整体税负为对象，只针对土地增值税进行纳税筹划的研究相对较少，尚没有形成具有普遍意义的筹划模型。

所以，笔者以房地产企业的土地增值税该单一税种为切入点，结合土地增值税缴纳税制改革这一大环境，通过文献研究法和实例研究法分析总结了房地产企业土地增值税纳税筹划的现状、存在的问题，并就如何进一步加强土地增值税的纳税筹划提出了具体的对策和建议。

二、研究的基本内容与拟解决的主要问题：

（一）研究的基本内容：

本文主要在阐明纳税筹划的目标和原则等理论问题、土地增值税筹划对房地产企业的重要意义，分析总结房地产企业发展状况和经营特征的基础上，分析房地产企业土地增值税的筹划现状，总结其中存在的主要问题，并通过举例的方式介绍几种较为有效的纳税筹划方法。最后，从企业自身角度和加强宏观调控角度就如何加强房地产企业土地增值税筹划提出对策建议。具体研究内容主要集中在以下六个方面：

1、纳税筹划的目标和原则。探讨纳税筹划的概念、目标和原则等重要理论问题。

2、房地产企业发展状况和经营特征。用具体实证资料说明我国房地产企业的发展状况，并总结房地产企业跟一般企业相比所具有的经营特征，为下面的论述打基础。

3、土地增值税筹划对房地产企业的重要意义。

4、房地产企业土地增值税筹划现状。用一些实证性的资料和其他资料来分析房地产企业土地增值税筹划现状，并总结其存在的问题。

5、房地产企业土地增值税纳税筹划举例。用例子说明房地产企业土地增值税纳税筹划的内容和方法模型。

6、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策。在总结国内外研究成果的基础上，梳理和提出进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的具体对策建议。

（二）拟解决的主要问题：

1、分析房地产企业土地增值税筹划现状。

2、房地产企业土地增值税纳税筹划举例。

3、提出进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策建议。

本文的难点和创新之处也主要在这三个方面。

三、研究的方法与技术路线：

（一）研究方法：

1、文献研究法。尽可能对国内外相关文献进行广泛阅读和参考，在总结相关理论知识和实践成果的基础上提出自己的看法。

2、规范研究和案例分析相结合的方法。在阐明纳税筹划的目标和原则等理论问题，土地增值税筹划对房地产企业的重要意义时，将主要采用规范研究的方法；在分析总结房地产企业发展状况和经营特征、房地产企业土地增值税筹划现状等问题时，将采用一定的实证研究方法；在介绍几种较为有效的纳税筹划方法时，将主要采用案例分析法；在针对问题提出相应的改进对策措施时将采用规范研究和实证分析相结合的方法。

（二）技术路线：

房地产企业土地增值税纳税筹划问题研究纳税筹划的目标和原则房地产企业发展状况和经营特征房地产企业的发展状况房地产企业的经营特征土地增值税筹划对房地产企业的重要意义房地产企业土地增值税筹划现状征收效果不甚理想税款预征比率失当清算工作选择两难筹划企业较少房地产企业土地增值税纳税筹划举例进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策土地增值税简介土地增值税筹划对房地产企业的重要性利用土地增值税征税范围进行纳税筹划利用销售收入进行纳税筹划利用扣除项目进行纳税筹划目标概念原则四、研究的总体安排与进度：

2010.10.08—2010.11.22 完成毕业论文选题 2010.11.23—2011.01.10 完成文献综述、开题报告及外文翻译 2011.01.11—2011.03.11 完成毕业论文初稿2011.03.12—2011.05.03 毕业实习，修改论文 2011.05.04—2011.05.12 毕业论文定稿