福州宝龙城市广场平面图
福州宝龙城市广场
项目介绍
福州宝龙城市广场包括一个总建筑面积为141,740平方米的大型多业态综合性商业地产项目，总建筑面积15,169平方米的夜总会和迪斯科、总建筑面积33,274平方米的酒店式公寓套房，以及总建筑面积25,170平方米的停车位。综合性商业地产项目主要包括一家大型百货公司、一家超市、一个室内游乐中心、一家电影院、一个美食广场以及零售店。该综合性商业地产项目的主要租户包括家乐福、福建新华都百货及国美电器。
宝龙地产于2004年11月开始开发该项目，于2006年11月至2008年分阶段竣工。
地点：位于福州市台江区，亦临近福州江滨旅游区
项目面积：占地逾7万平方米，总建筑面积逾21.5万平方米
商业设施：总建筑面积约14.2万平方米
住宅：总建筑面积逾3.3万平方米
项目商业定位
福州宝龙城市广场导入海派艺术理念，其大气前卫的“天鹅”主体造型、美轮美奂的异国风情街、格调高雅的园林式室内装修装饰、动静相宜的儿童游乐区和绿化休闲区等公共设施，成为了榕城的地标性建筑景观。以精心设计的步行街为主轴线，把大卖场、主题店及商业节点、公共休闲设施串成商业亮点，组成黄金流线，最大限度争取店铺的沿街面，更把楼层块面无边无际地延伸，引导人流多次消费，使购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店式公寓每一个章节都释放出都市迷人的节奏感，构建了一个“在购物中休闲，在休闲中购物”的新商业乐园。此外，福州宝龙城市广场还结合庞大的景观设置和夜景工程，打造了一个福州乃至华南地区真正的“不夜城”。
福州建材市场详细分布图
福州建材市场详细分布图 福州建材市场主要分为4大区块: 东片区：南方建材市场、新南方家居建材旗舰中心、喜盈门建材家具广场等； 南片区：上渡建材市场、汇多利装饰市场（广达店）、东方家园建材超市； 西片区：红星美凯龙、居然之家（茶亭店）、百安居建材超市（鼓楼店）、倪世建材市场、黎明建材市场（西禅寺）； 金山片区：福湾建材家具城； 城门片区：福州南方装饰材料市场。 福州南方建材市场
乘车路线（位于连江北路与福新东路的交界处）： 福州南方陶瓷洁具市场 956、968、959、808、722、973（鼎屿站下） 福州南方石材市场 960、28（福新东路站、万事利花园站下） 南方钢材物流中心966、958、973（福光路站下） 在这里交通是一个问题、吃饭店少、银行也极少，在
喜盈门建材家具广场前门左手边有建设银行、在福新东路与连江北路交界处南方建材市场方向有家交通银行（鹤林永辉附近）。因为是批发市场，可能找wc 也会比较难些！ 南方建材市场不愧是福州一个老牌批发地。在这里汇集瓷砖、地板、卫浴、灯饰、油漆、五金、壁纸、窗帘、橱柜、移门、木门、防盗门、玻璃、衣柜、石材···几乎您能想得到的所有建材装修材料.
南方建材市场主要品牌：乐家、TOTO、东鹏、箭牌、L＆D、塞尚、印象、道格拉斯、科宝、博洛尼整体厨房、富林、大自然、木头人、金刚鹦鹉、绿精灵、博尔、森田、爱诺法赛、欧特莱、保罗、丽声、莱卡、菲朗、华秦、威斯丹弗、吉豪、欧普、TCL、雷士。 福州建材市场详细分布图——福州新南 方家居建材旗舰中心
乘车路线（位于化工路与茶会路的交界处）： 万事利花园站：28路; 70路; 153路; 313路（穿过喜盈门即可看到新南方）。 旧车交易市场站： 56路; 68路; 317路; 322路（往茶会路走进去即可看到新南方）。 喜盈门建材家具广场站（终点站）： 56路; 79路（穿过喜盈门即可看到新南方）。 营业时间：9：00~18：00 新南方这边车位还是比较充足的，汽车和电动车都可以停靠，无需缴纳停车费。基本是是提供送货服务。同学们注意了，进入新南方可以去服务台拿一张导引图，可以方便您的购物。这里毕竟是还在开发的地方，所以基础设施吃喝住的地方可能会比较难找，而且远一些。金融方面在新南方大门边就一个工商银行的ATM机，不过在喜盈门的前门边有交通银行。
福州宝龙城市广场沃尔玛商圈调研报告
福州市沃尔玛商圈调研报告
项目市场研究 ↗研究背景和目的 宝龙集团就拟建福州宝龙城市广场的所在地原福州市第二塑料厂为中心的核心商圈与次级商圈调查的基本情况。本项目所在地位于福州市西南侧，地处台江区，距北江滨约0.5公里，占地107.54亩，是台江区建材、家具、工业和生活区的重点地带，本项目建成后将服务台江区、仓山区和鼓楼区，辐射八县及闽南、宁德等地区。 ↗调研内容 ◆商圈规模调查：商圈的人口数、户口数…… ◆选址调查：商圈所在区商贸状况、环境的优劣势、 道路交通状况…… ◆商铺调查：商圈内有哪些零售商，面积多大，距拟 建地块多远，在哪个方向及年销售额…… ↗概念界定
◆核心商圈：在该商圈的顾客占顾客总数的比率最高， 每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较 高； ◆次级商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较 少，顾客也较为分散； ◆边缘商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相 当少，且非常分散。 ◆本次调研以预定地（福州市第二塑料厂）为中心， 以半径为1.5公里的圆圈为核心商圈，以半径为1.5 公里和2公里的圆环为次级商圈，暂不考虑边缘商 圈。 图1商圈三级图 ↗调研方法 ◆零售店普查
◆二手资料收集 ◆竞争对手的高层深访 ↗数据来源 表1数据来源表 ↗项目管理 网点普查是商业市场研究最基础的工作，在整个项目的管理工作中显得相当重要。零售网点普查因针对区域内所有零售商店进行调查，所涉及的工作量很大。正式普查前，由访问部根据最新市政图尽量按照以核心商圈与次级商圈的区别将商圈划分为13普查片，然后，根据各片的大小，分配访问员到具体的普查片。同时，各片区还配备了相应的访
我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析
我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析 ——基于零售学视角宝龙城市广场位于下沙沿江高教园区板块核心，地处未来下沙的几何中心。项目规划体量约为33万平方米。作为宝龙地产全国战略中的重要一环，同时也是长三角地区的最重大投资项目，杭州宝龙城市广场将倾力打造以商业为核心，兼具休闲、娱乐、商务、居住功能为一体的国际级综合体项目，项目定位是“辐射并提升未来整个下沙生活品质的综合体地标，即下沙首席生活场”。 它是定位于大型一站式购物中心，其独特的销售主张是“体验”，核心就是增加人们购物过程中的愉悦感，是人们生活水平提高后引起的消费模式，是消费需求变化带来的产物。 但是商业规划是商业地产开发流程中的重要环节，而业态组合和定位又是商业规划中极为重要的内容。所以，有个好的商业规划是一个购物中心发展的重要环节。 什么样的业态组合取决于什么样的商业定位，而商业定位需要对项目所在商圈科学、深入、细致的调研，通过调研明白要做什么，是一个或两个大主力店吸引客群还是项目中聚集更多中小面积目的性业态商家形成规模特色或者以目标客户喜好的方式创造独具特色的主题化中心。 因为选址的原因，下沙宝龙城市广场作为一个建立在高教园区的
购物中心，它的主要顾客人群是学生和周边较少的居民，所以它需要以学生为重点顾客来源而制定一个适合学生消费的休闲、餐饮行业。虽然它主张的是体验、享受，但是作为学生来说，经济能力有限，所以学生的消费水平还是比较低的，那么那些高级会所、美容SPA、保健等都不宜有太多。 另一方面，学生比较热衷于逛街、聚餐、玩等，所以，餐馆、影院、KTV、服装店应该要比较多，并且要适合学生的消费水平。所以宝龙城市广场的零售、餐饮、娱乐三大业态和市区相比应该有所调整，因为在人气不是太旺的地方，则通常要加大娱乐和餐饮比例突显目的性消费（娱乐、餐饮）业态来提升人气。 那么对于百货和超市来说，它们是购物中心业态组合的基础，是购物中心基础客源的保证。此外，餐饮业的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。因此，当前各大购物中心都非常重视餐饮特别是对品牌餐饮的引进。所以宝龙城市广场需要重视餐饮业的发展和设计。 其实，总体来说，宝龙城市广场要根据事实的情况来明确它的定位，虽然说下沙的发展前景很好，但是毕竟是在高教园区内，又是在郊区，所以发展的时间还是很长的，它不能只考虑长远的发展而不看现状，所以以学生作为主要顾客人群是它的首要发展目标，以后可以随着顾客人群的改变而改变零售业务。
福州宝龙城市广场指南
宝龙城市广场全方位投资指南 P1 宝龙·城市广场 ――福州新航母商业迪斯尼 福州市重点工程项目，占地面积107亩，总建筑面积22万平方米，集购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲、游乐、文化、酒店式公寓八项功能为一体，其中的主力店包括家乐福超市、
五星级华纳兄弟国际多厅动感电影城、著名大型时尚达2万平方米的美食天地、3万平方米层高达7米的负一层迪斯尼主题购物公园及840套酒店式公寓——福州市的超级地标式商业航母。 宝龙·城市广场将在台江新商圈呼之欲出。 创新，提升投资价值 宝龙城市广场的创意来源于宝龙·城市广场的总策划师、宝龙集团总裁许健康先生。宝龙商业真专家精准的前期市场调研，为宝龙城市广场策划，定位提供了有力的依据，让商户与投资者的利益得到全面的保障。3/4主力面积用于主力店经营的独特方针，更利于商户长期稳定经营。 宝龙城市广场的“创新”之处在于依照中国人的生活习惯，打破传统购物休闲消费体验中心心的模式，“以娱乐带动零售”、“二十四小时全时间服务”、“商家竞合关系”等策略作为经营策略主轴，为消费者提供“娱乐、创新、便利、安全、舒适、温暖”的购物环境；同时运用现代商业运营理论，规划娱乐中心、购物休闲消费体验中心心、迪斯尼商业乐园等，创造出符合中国社会特性的全生活广场。 P2 目录 （主选）让您财富增值其实只需5步 Make your fortune added, only five paces!
（次选）财富增值 5 步曲 Fortune added ，only five paces! 第一步：先来认识宝龙城市广场和铺王 第二步：再来判断“为什么要投资宝龙城市广场商铺“？ 第三步：计算“宝龙城市广场的投资汇报有多高” 第四步；分析“宝龙城市广场的风险为什么趋零 第五步：测算“宝龙城市广场的投资如何实现70年赚翻天” 先别兴奋，再三思一番 P3 您准备好了吗？ 下面哪些观点代表了您，请在观点上打上钩 有投资不动产愿望 更看重投资稳定性 要求5％以上的年回报 看好城市发展，看好城市商业潜力 看好台江区前景
福州市宝龙城市广场(针对性调研)
福州宝龙城市广场——针对性调研 主要从工程、安保、企划导视角度观察： （一）安全管理部门 1.安保员的服饰设计 （1）外场：停车场只看到年龄较大的穿着安保衣服的大爷，并且保安衣服很平常、穿着人员衣衫不整。 （2）内场：看到穿白色衬衣配黑裤拿对讲机的工作人员，应该是保安。 2.安保人员的执勤站岗情况 （1）外场：只发现停车场所的保安。 （2）内场：无法确定（他们）是否是保安。内场餐饮店外面摆设太多椅子和落地广告小牌架，店内工作人员在外面坐着，显得散漫，环境显得杂乱无章。 3.安保的专业程度 （1）内场安保：电梯等重要通道的安全控管附近没有保安，并且消防电梯的门正常情况下应该关上的，但在宝龙部分消防通道的门是开着的。并且消防通道还有杂物堆放。
（2）场外安保：，顾客进场通道无人进行管控（避免顾客拥挤，造成人员伤害）4. 停车位置控管 广场停车相对井然有序。 （二）工程方面 1.消防 （1）消防分区 用卷帘门、防火门等，数量很多。 （2）卷帘门 数量很多，数不清。 （3）玻喷
所观察的几家店内设计波喷合理。 （4）消防安全: A:检查各项消防设备设施是否存在隐患。 屋顶喷淋头、烟感等因年限久已经掉色，稍微影响美观，但影响不大。安装合理。 B:检查各消防通道是否有障碍物 有些有障碍物堆放在安全通道口，消防设施设备的门没有关紧，消防通道门没关紧，是开放状态。 C:消防指示是否附合规范要求。
墙上的消防指示符合要求，地面安全指示标志不全，地面没有安全指示灯，只有贴着的标志。 （5）检查消防泵、喷淋泵，检测烟感器、温感器、固定灭火装置、灭火器材的安全有效性。同时定期检查防火隔离区的防火卷帘门。每天巡检消防安全通道楼梯，防止占用和堵塞消防安全疏散通道。 2.照明供电系统：照明效果还好。 3.中央空调系统：宝龙的商铺内有空调供应，外场步行街没有，四楼餐饮，油烟味、某些店的餐饮味极浓。 4.给排水系统：四楼某餐饮的走廊外面有污水。
201212-上海奉贤宝龙城市广场(暂用名)新建项目环境影响评价第二次公示
1、说明 东华大学受上海贤通置业有限公司委托开展对“上海奉贤宝龙城市广场（暂用名） 新建项目”的环境影响评价。现根据国家及上海市法规及规定，并经上海贤通置业有限公司同意向公众公开环评内容。 本文为现阶段环评成果；下一阶段，将在听取公众、专家等各方面意见的基础上， 进一步修改完善。 2、项目基本情况 （1）项目名称：上海奉贤宝龙城市广场（暂用名）新建项目 （2）建设单位：上海贤通置业有限公司 （3）建设地点：奉贤区南桥新城，航南公路与环城东路交叉口西南角，东至环城 东路，西至道路，南至九华南苑，北至航南公路。 （4）建设规模：1栋大型购物中心、4栋高层办公塔楼及7栋多层商业街等。规划总用地面积40687.5平方米，总建筑面积166450.4平方米。 3、项目概况 （1）规划周边环境概况 项目位于南桥新城航南公路与环城东路交叉口西南角，本项目基地由02-03号地块 与02-05号地块组成。项目北侧隔航南公路为居住用地；南侧为居住用地；西侧为居住用地；东侧隔环城东路为商业金融用地及居住用地。 （2）现状周边环境概况 根据现场调查，项目北侧隔航南公路为九华新园小区；南侧为九华南苑小区及弘泽 欣园；西侧为居住用地（铭邦华府，暂无人居住）；东侧隔环城东路为航星二村和绿地南桥新苑小区。 （3）建设项目组成及技术经济指标 本项目将建设以大型购物中心、办公塔楼和综合商业街构成的商办综合体。其中 02-03号地块沿航南公路和环城东路展开一个4F 大型购物中心为主、21F 办公塔楼为辅的建筑；周边布置多层商业街环绕；02-05号地块西侧布置2栋15F 高层办公塔楼，东侧沿环城东路布置3栋3F 综合商业楼。最终围合出南桥新城新的综合商业中心，为周边居民创造一个全新的“生活娱乐”场所。项目工程内容组成如表1所示。 w w w .e n v i r .g o v .c n
晋江宝龙城市广场swot分析
SWOT分析 优势：①功能多元化，集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住于一体的商业化建筑群。 ②集团实力强，经验丰富且资金雄厚。宝龙集团在厦门、福州、 青岛、郑州、苏州、泰安、成都等多地皆有建筑群。 ③选择三四线城市的新城开发，购地成本低。（苏州、泰安等） ④政府的支持。（土地、城建配套、税收等） ⑤注重休闲娱乐，吸客能力强。符合消费潮流，相对三四线传 统商业有较强的竞争力。 劣势：①企业管理和人才不足，对快速扩张态势形成制约。 ②自主投资五大商业体系，大部分运营状态仍在摸索期，存在 较长的成熟期和经营风险。自营产业品牌号召力较弱，需要调 整和增强竞争力，尤其是百货类业态。 ③产品建标相对落后于的一二线城市潮流，缺乏超前性，持有 物业的外观存在疑问。 ④五星酒店投资回报期长、利润偏低，虽然在前期支持获取土 地资源，但长期经营的投资边际效应递减。 机会：①位于晋江市中心，离新老城区较近，地理位置优越。 ②交通便利，运输发达。临近晋江机场、泉夏高速等
③公共设施齐全，附近学校、医院、银行等很多（购物中心： 大型商业中心、商业步行街、高级商务酒店、甲级写字楼 中、小学：希信小学、晋江一中、平山中学医院：中医 院、市医院） ④三四线城市加快城市进程，为宝龙的投资提供很过机会。 ⑤由于有先前的经验，产品和模式的复制性强，已储备项目 和潜在项目储备较多。 威胁：①新城的辐射人群、基础设施等完善时间较长、开发投资和招商、后期运营的潜在风险性大。对区域投资决策的要求高。 ②房地产的变动具有突发性，对企业影响大 ③现有投资存在市场压力，潜在负面消息对后续项目发展影响 比较大。 ④商业模式进入门槛不高，存在潜在竞争。 ⑤在建项目比例大，成熟项目少，ipo（IPO的全称是initial public offer，即“首次公开发行”，指股份公司首次向社会 公众公开招股的发行方式）更加接近传统企业，在ipo的认可 程度上，受证劵市场追捧的机会偏低。但是成功后，公司治理 水平将面临考验。 ⑥附近的万达广场、SM都是强大的竞争对手。 ⑦国家政策对于房价的调控，保证房价的稳定。 总结：宝龙应该以自己先前的经验为基础，结合闽南地区的特色与自己的地理优势，更好的发展晋江宝龙。同时要完善自己公司内
宝龙城市广场安全系统防护方案设计
宝龙城市广场国际时尚MALL 工程 安全防护 方 审批 审核： 编制： 编制单位：中建三局第三建设工程有限责任公司 青岛分公司宝龙项目部 编制日期：2006 年12 月5 日 一、工程概况及编制说明 本工程为青岛宝龙置业发展有限公司投资兴建，青岛腾远设计事务所
设计。该工程位于青岛市城阳区中心位置，南临文阳路, 北临崇阳路、西临“新天地景观长廊” 、东临长城路，其地理位置优越、交通便利。 青岛宝龙城市广场，商业城地下一层，地上四层；五星级酒店十三层；酒店式公寓十二层。主要由游乐广场、休憩广场、1# 楼（商业）、2#楼（酒店式公寓A 座）、3#楼（五星级酒店）、4# 楼（酒店式公寓B 座）组成。是集商业、餐饮、休闲、娱乐、酒店、公寓、影视等为一体的大型综合性建筑群体工程。组合平面长宽均约400 米，建设用地面积：206246.60m 2，总建筑面积：565132.17m 2。 该工程地下一层主要为商业街、停车场及设备用房，并设有七个汽车出口。一层东、西、南、北均设有商业入口，设计采用主轴线为对称轴，构成商业广场主干道；同时配有横向的商业步行街。内部天桥，消防疏散车道等纵横交错，工程周边沿着主要外部道路设有疏散广场，与商业广场的室内及通向地下室的扶梯、电梯、楼梯等构成了极为方便的立体交通体系。 该工程体量大、采用现代古典式风格造型及装饰、美观典雅，建成后必将成为青岛市城阳区的商业中心和标志性建筑，成为青岛市城阳区一道亮丽的风景线。 为确保本工程的施工安全，完成公司下达的安全生产责任目标，项目根据识别评价出的重要环境因素和重要危险源以及《项目安全生产保证计划》的要求特编制本施工方案，本方案只涉及临边、洞口类安全防护专项方案。
福州宝龙城市广场业态分析
宝龙·城市广场 ――福州新航母商业迪斯尼 第一步先来认识宝龙城市广场 宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处，东至宁化路，南至宁化小区，西至西二环路，北至工业路。位于大福州的几何中心，与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。 1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心？ 2004，中国最具投资价值的商业地产 商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景 房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景 （投资建设一年，区域周边地价从100万元/亩，提升至387万元/亩。） 宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能，五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次，独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。 位于大福州商业核心区，辐射市区200万人口，该商圈人均GDP超过3000美元，在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区，聚集人流和消费力的潜力惊人，宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。 2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势？ 宝龙城市广场的经营模式： ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。 哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。 宝龙城市广场的经营优势：
万达与宝龙比较 从品牌的种类分布角度
3.从品牌的种类分布角度比较万达与宝龙 一、万达的特点： 1、城市综合体，吃、喝、玩、乐什么都有。万达的城市综合体一般涵盖商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等多种功能。 2、万达速度较快，万达广场大都是一年多就建成并开张。 3、“订单商业地产”，满场开业。何为“订单商业地产”，有点难懂，百度得知，即项目开发前，万达就与沃尔玛、国美电器等多家跨国企业签订联合发展协议。万达广场从设计之初根据租方需求规划建设，建成后由国际巨头们租用卖场，不管是200个商家还是500个商家，要求就是同一时间、同体开业。 万达的品牌体系 1、立足二三线城市。宝龙集团坚持在二三线新兴城市中心城区拿地，一方面可以获取相对低廉的地价，获得较大的增值空间，另一方面避开了一线大城市激烈的市场竞争，有利于宝龙城市广场项目最快速度被市场接受。 2、大量持有自营物业。宝龙坚持以70%以上的商业面积自持为开发原则，并以此获取稳定的租金收益和潜在的资本增值。
3、独特的产品设计。每一个宝龙城市广场都是一个城市的商业景观，是这个城市的重要窗口，更是城市商业繁荣的集中表现。宝龙城市广场在景观设计上堪称巧夺天工，本身不但是一个多功能的建筑载体，更是城市一道亮丽的商业景观和旅游目的地。宝龙集团聘请了国内外着名的设计师，采用了国际最先进的商业理念，并结合了国内外优秀设计成果，设计出满足市场日益多样化、个性化、超前性需求的特色产品，力求每个项目一经落成就以其“独特性”倍受市民关注。 4、“一站式”消费体验。宝龙城市广场集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，采用国际最先进的“一站式”消费体验模式，满足了不同客群的消费需求。 5、与国内外知名品牌合作多业态互动经营。引进喜达屋、家乐福、沃尔玛、TESCO 乐购、肯德基、麦当劳、必胜客等世界500强企业和国内众多的品牌商，并达成长期战略合作伙伴关系，借助多业态的互动经营和规模经济效应聚集了巨大的人流、物流、资金流和信息流。五星级酒店、大型娱乐中心、时尚百货、生活超市、餐饮中心、商业步行街、酒店式公寓、连锁五星级影院、国际社区、KTV娱乐城、主题乐园等业态构成大型商业中心。 宝龙三大产品体系 1、宝龙城市广场是宝龙最新一代的购物中心综合型项目的产品品牌，是以 标准化购物中心为核心，与商业步行街、五星级酒店、SOHO、酒店式公寓、高档住宅等产品聚合，形成“购物、美食、文化、旅游、娱乐、酒店、商务、休闲” 等功能为一体的城市综合体。 2、宝龙城是宝龙大型旅游地产项目的产品品牌，是围绕优秀旅游资源，聚 合度会议中心、度假中心、五星级酒店、商业街、特色餐饮酒店、酒店式公寓等产品，形成集合“旅游、商务、休闲、娱乐和文化”等功能的主题式商业综合体。 3、宝龙天地是宝龙大型休闲地产的产品品牌，是以塑造高端休闲生活方式 为目的，整合风情商业街、特色酒店群、星级酒店、购物中心等建筑产品，形成聚合“休闲、文化、娱乐、美食、旅游、商务”等功能为一体的生活方式综合体。
宝龙地产商业模式初探
宝龙地产商业模式初探 公司立足于三四线城市的综合体开发，打造“1+N”的商业地产模式，这种模式拉动了当地的经济发展、增加税收、提升了城市形象，因而受地方政府欢迎，容易获得较好的项目资源；通过出售N 中的物业来平衡现金流，以获取商业地产价值的最大化；就盐城项目来看，回报率超100%，十分可观。 宝龙地产的开发运作模式 宝龙地产主要是立足于三四线城市，从事城市综合体开发，打造“1+N”的商业地产模式，不但拉动了当地的经济发展，而且完善了城市的生活配套，因而容易获得较好的项目资源，提升项目盈利能力。 为什么三四线城市地方政府愿意合作？ 三、四线城市的地方政府对于城市综合体建设模式是比较欢迎的，主要原因是， 第一，大型城市综合体的建设，不但能提升城市的形象和面貌，而且其中的商业地产经营等能带来很多就业岗位，就盐城项目而言，至少能带来5000至1万个工作岗位，有利于拉动地方经济发展； 第二，这些商业地产的经营能为地方政府带来持续的税收，如商业地产出租的房产税、商家的营业税和企业所得税，以及个人的所得税等，这与住宅用地出让获得一次性土地出让金收入是不同的； 第三，知名的商业地产营运商能带来更多商家的进驻。由于这些潜在有利
因素的存在，因此，有实力的商业地产公司不受到欢迎，而且能以适当优惠的土地价格获得较好地理位置的项目资源。 宝龙地产的优势何在？ 宝龙地产在商业地产开发方面相对其他公司具有较强的竞争优势，主要体在对商业地产开发的专业性和对经销商的控制能力及吸引力。 首先，商业地产开发不同于普通住宅物业开发，商业地产物业对项目选址、运作模式、以及产品设计（业态组合、产品的摆放）等要求较高，如主力店需要怎样的工程条件等，各种产品应该摆放在什么位置等细节问题，这些都需要经验的积累，在这方面， 宝龙地产具有先入优势，商业地产经营经验丰富。 其次，宝龙地产与经销商的衔接较为畅通。宝龙地产拥有一批与自身定位相符合的经销商，在拿地到项目建设，都会始终参与并提供建议，如宝龙地产与永辉超市的强强联合、与横店影视的合作，这部分主力店与宝龙地产都建立了长期的战略合作。这些都是其他公司或者想进入商业地产开发的公司所不具备的竞争优势，选择宝龙地产就等于引进了相应的品牌商家。 宝龙地产如何平衡现金流？ 对商业地产开发而言，需要大量的资产沉淀，因此，对公司的现金流要求比较高，而宝龙地产在这方面有自己的一套方法，以宝龙地产的第三代产品为例来说明，宝龙地产的第三代产品主要是通过“1+N”的模式来操作（所谓
宝龙城市广场市场运作分析报告
宝龙城市广场市场运营分析报告 一·项目概况 占地面积：220110㎡。 建筑面积：50万㎡。 商铺面积：一层90-100㎡二层50-60㎡三层大面积可划分，打通，看商家需求。招商率：90% 商铺租价：一层每天2.8㎡二层每天1.7㎡三层每天1.4㎡四层每天0.9㎡。入驻程度：纯一层入驻率率达到100%。二层入驻率95%。三层入驻率95% 四层今年9月开业，主要经营大型餐饮。健身。 停车位：机动车停车位700个，非机动车4500个。 二·商业运营分析 建筑结构与格局 在很大程度上，宝龙城市广场的格局不能够很好的让市民体验到一个商业综合体的娱乐，休闲，餐饮，购物的便利性。 项目建筑不连贯，从百货区至二十四街有明显的断裂处。不利于消费者一站式购物。 项目纵深太深。从二十四街红绿灯向南深度达500米。对于消费者购物有很大的挑战性。客户需要的是舒适，便利，消费的感觉。跨度500米对客户来说是一种挑战。 模式分析 商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块组建。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发只是其项目的基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体，资本运营是贯穿始终的，因为只有资本运营得以与各个环节的融合，项目才能最大限度的得到良性的运营，而这才是最终的目的。 根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了商业运营商的工作。这在运营中上极大提高了项目的风险。 宿迁宝龙城市广场同样犯了此类错误，从开发，到商业运营，资本运营商。宿迁宝龙城市广场扮演三个角色。这在商业地产中极易出现短板。
洛阳宝龙城市广场商圈指数调查
洛阳宝龙城市广场商圈指数调查设计调查整理和分析报告 班级：B110903 姓名：孙飞 学号：B11090407
【摘要】商圈是城市商业发展的缩影，其人气、规模、潜力、价值等诸多方面一直是消费者日常消费、投资者选择进驻、政府部门相关政策制定的重要参考。通过对洛阳宝龙城市广场商圈指数调查有利于洛阳商业企业掌握自己所处商圈的基本情况，并据此制订合理的营销计划，增强企业竞争力，带动商圈发展。一、洛阳宝龙城市广场简介 洛阳“宝龙城市广场”位于洛阳新区核心位置，东接老关林市场，北倚开元大道、南临牡丹大道、西望市政府音乐喷泉广场，总占地面积 533 亩，总投资超过 20 亿元人民币，规划总建筑面积近百万平方米。洛阳宝龙城市广场五大主力店包括：分别是22000平方米的永辉超市、4000平方米的苏宁电器、4700平方米的星美国际影城、3700平方米的草上飞乐园、3500平方米的龙麦KTV。此外，还有众多国际国内一线品牌，如肯德基、永和豆浆、必胜客、豪享来、苏氏牛肉面、盛世经典牛排、拉夏贝尔、VERO MODA 、JACK & JONES等，汇聚中外商品品牌，形成中国中部城市商品集散中心，搭建了中原最具影响力与辐射力的、快捷、高效、高档次的现代物流贸易平台。 二：调查设计 本次调查由洛阳理工学院经济与工商管理系教师和在校大学生，以及洛阳商报的采编人员所组成的商业指数调查组亲自深入到店铺、街道、顾客之中去观察、清点和计数，确保得到的第一手资料的客观和准确。 调查每月进行两次，分别在上下半月各选择一个公休日进行。每次参加调查的人员有90余名，他们被分配完成4种不同的调查任务：客流量调查、核心店人气调查、店铺调查和顾客调查。客流量调查和人气调查的调查员实行组长负责制和签到签退制。每1个商圈选派1名组长，负责组织本商圈调查员进行调查活动。每1个调查员在调查开始前和调查结束后都要到组长处进行签字确认，签字不得由他人代理，更不能事后补签。 调查表格是商圈调查的主体，是展示要调查数据的名称、结果和排列顺序的表格形式。调查表由表头、表体和填表说明3部分组成。表头是说明表的名称、填表日期、填表地点、填表人姓名和联系电话等信息，调查员对每1张调查表的表头都必须完整地填写清楚，不得省略和遗漏。标体和填表说明因调查内容不同而不同。调查员填写调查表要用黑色的签字笔填写。调查登记采用画“正”字法进行计数。 （一）客流量调查 客流量调查是由调查员在街道上记录通过的行人、单车、小轿车、大轿车和公交车的数量（简称客流量）。每1个商圈选择4条呈回字形的繁华街道对客流量进行调查登记。每1调查员负责在一个交叉路口附近对2条道路进行客流量记录。每1小时只记录其中1条道路的流量，每小时轮换1次。每次只记录街道的一侧或一个方向的流量。对于中间有隔离带双向通行的街道，记录事先所规定一侧的流量，另一侧流量不记录；对于中间无隔离带的双向通行街道只记录一个方向的流量（按照机动车靠右行驶原则）；对于单向行驶街道上所有通行的人流车流都要计数。 调查员记录流量应选择路口附近能够观察到各种流量全貌的最佳观测点进行登记。最佳观测点应在被观测街道一侧的对面，无障碍物遮挡。最佳观测点也可以是流动观测点。 每小时要记录的道路名称和方位在调查表上事先确定。 客流量调查不记录各种货车的流量。空载的大轿车按1个小轿车记录。
宝龙城市广场招标文件1剖析
宝龙国际社区 前期物业管理 招标编号： 招 标 文 件 杭州宝龙房地产开发有限公司 2011年9月
“宝龙国际社区”概况及招标情况说明 第一章总则 “宝龙国际社区”是集高层住宅、连排别墅及3栋底层沿街商铺项目构成，由杭州宝龙房地产开发有限公司开发，座落于下沙新城区大学城腹地，东至文海路、南至河道、西至河道、北至学林街。本项目建设用地26188平方米，建筑总面积100191 平方米，包括地上面积68086 平方米、地下面积32105.26 平方米。项目主体为 4 幢高层住宅、 6 幢联排别墅、 1 幢商业，3 幢底层沿街商铺。预计项目总户数为698 户。项目交付时间为2013 年10 月。 本公司根据《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业管理公司。 一、“宝龙国际社区”规划建设基本情况。 （一）总占地面积：26188 m2。 （二）总建筑面积：100191 m2。 地上建筑总面积68086 m2。其中高层住宅建筑面积56780.16 m2、联排别墅建筑面积8528.64 m2，沿街商铺1884.08 m2，社区用房建筑面积330 m2，物业管理用房建筑面积563.12 m2。 地下建筑总面积32105.26 m2。地下室车库28700.8 m2（包含地下室人防工程6128 m2）。自行车停车库3404.46 m2。 （四）车位情况： 机动车位数586 个。其中地上车位62 个，地下车位524 个。非机动车停车位1428 个。 （五）公共设施及公用设备： 1、绿地率：30 . % 2、容积率： 1.75 3、建筑密度：32 % 4、总配体量：住宅总户数618 户，连排别墅42 户，底铺38 间（包含商业1幢）。 5、建筑层数：高层19 层，别墅 3 层，底铺 1 层；