香港保障性住房制度经验借鉴
发达国家住房保障制度的经验及其借鉴
目 窗口编符轩 ０ ３ ２９ Ｏ— 辑
眼下 ， 世界各国都高度重视都对住房保障问题。 建立和完善住房保障 制度对我国经济社会和谐发展有着十分重大的意义。
发达国家住房保障制度的经验 及其借鉴
口湖南省江华县房地产管理局局长 伍冠玲
住房保障制度是国家通过行政手段对中低收入家庭提供适当 住房的一项制度 ， 是对市场化住房分配机制的必要补充。 ０ ２ 多年来，
，
。
，
体系 而住房 保 障制度恰好建 立在 中央公积 金 制度 上
，
。
缺乏
一
是 部《 宅 法》 有密切关系 的 住
。
由于没 有法律规定与 约 束 地
，
，
3
．
住 房 金 融支持 模 式不 同 英国鼓 励 居 民购 房 住宅金 融扮演 着
。
，
一
方政府 便尽 可能 将 有限 的土 地 资源用 于 商 业 开 发 将有 限的财 力投
保障制度是紧密相连 ， 这就形成了发达国家三种典型的住房保障模 式。 第一种是“ 福利国家型”以英国住房保障模式为代表 ， 。 其住房保
障模式倡导公民普遍地享受住房福利 ， 国家有保障公 民住房福利的 职责。 第二种是“ 投保资助型” 以美国住房保障模式为代表 ， 。 其住房
保障模式重视权利与义务的密切联系 ， 提出对公平的维护不应以效
１ ２ ０
率的损失为代价 第三 种是 储蓄保险型
“
”
。
。
以新加坡住房保障模式
产开发 投资和商品住宅投 资都有较快增长的 同 时 经 济适 用房 投 资
，
低收入者的住房之道——浅谈香港公屋制度对内地廉租住房的启示
低收入者的住房之道——浅谈香港公屋制度对内地廉租住房的启示发表时间：2018-05-25T14:16:34.657Z 来源：《基层建设》2018年第8期作者：胡诗文[导读] 摘要：本文从公屋计划的产生背景以及其做法的分析角度出发，认为香港所实行的公屋制度对于内地有可比性与可行性，以及内地政府具有可借鉴性，因此展开资料收集与分析论证，形成此篇文章。
广东省建筑设计研究院 510000摘要：本文从公屋计划的产生背景以及其做法的分析角度出发，认为香港所实行的公屋制度对于内地有可比性与可行性，以及内地政府具有可借鉴性，因此展开资料收集与分析论证，形成此篇文章。
关键词：低收入者；住房；制度；政策一、引言住房是人类生活的重要组成部分，一个城市住房的数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质量。
人们以衣食住行为生活基础，住房的供应量与价格，深深影响着广大人民的生活，是仅由市场来自身调控，还是加入政府的“戏份”，加入多少戏份，也是整个国民经济需要关注的问题。
中国内地虽然土地广大，但人口也众多，因为人口众多等原因，住房有着庞大的需求市场，房价在一路不断飙升，因此住房的购买对于大多数居民来说都是一个巨大的经济负担。
在我国南部的特别行政区——香港，自二十世纪中期以来，开始实行“公屋计划”，经过半个世纪的发展及政治、经济和社会方面的巨大变迁，香港在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公屋制度，持续大规模地提供着公屋，为没有能力负担在市场上租住适当居所的人士和真正有住屋需要的家庭提供协助，并且致力于为公屋居民提供满意的居住质素和管理服务,这是公共财政政策与社会保障政策在住房方面的成功典范。
本文从公屋计划的产生背景以及其做法的分析角度出发，认为香港所实行的公屋制度对于内地有可比性与可行性，对于内地政府具有可借鉴性，因此展开资料收集与分析论证，形成此篇论文。
二、公屋计划产生背景1953年的一场大火，将九龙石硖尾邻近三个村落化为废墟，导致53000人无家可归，在灾民的强烈要求与社会舆论的压力下，香港当局的“迁办事务处”开始兴建“迁置屋”，尽管当时条件不好，但还是受到了贫困居民的欢迎。
借鉴香港经验 推进公共租赁住房建设
概 率很低 。
公积 金缴 存余 额 的增长 ， 国许 多城 市资 金运 用 全
８ 多种 措施 鼓励 居 民购 置住 宅 。 管 香港公 ． 尽 屋 资金运作 有 盈余 ， 仍然 推 出系 列措 施鼓 励有 条 件 的居 民购 置 住宅 ， 以减少 出租 公屋 的 比例 ， 从 而 降低 持 续大 规 模 建造 公屋 所 产 生 的 管理 和 维
募集 等 方式 ， 引保 险 资金等参 与公租 房建 设 。 吸
参 建 居屋 计 划 ”“ 者 置其 屋 计 划 ”“自置 居所 、租 、 贷 款 计划 ”“ 租 可 买选 择 计 划 ”“ 心 阶 层 住 、可 、夹 屋计 划 ” 。 等 二、 推进 我 国公租 房建 设 的思 考 通 过 对香 港公 屋制 度 的分析 ， 国 内地 推进 我 公租房 建 设要注意 以下几 点 。 ｉ 应科 学规划 设计 公租 房建 设 。 了避 免大 ． 为 片公租 房集 中建设 形成“ 民窟 ”公租 房 要坚 持 贫 ， 集 中与 分散 相结 合 的原 则 ， 合城 市 总体 发展 进 结 行 规划建 设 ， 修建 公 租房 的土 地虽 然不 是优 质 地 块 ， 交通 网络应 该顺 畅 ， 但 配套 也要 完备 。 在规划 中， 分析 城 市 各个 地 区 的住 房 需 求数 量 ， 应 尤其
ｉ成立 专 门机 构负责建 设管理 。 ． 香港房 屋委
员会 （ 简称“ 委 会 ’ 是 香港 公 屋 的建 设和 管 理 房 ， ） 机构， 同时也积 极 参 与居 屋 建设 ， 员 会属 下 有 委
供应 体 系解 决 了 占总 人 口一 半 的 中低 收入 市 民 居 住 问题 ， 同时又 是对土 地批租 制度 和高度 市场
供应 体系 。对于 私营房 屋市场 政府 不予干涉 ， 但
发达国家住房保障制度经验及借鉴
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社 会群体 的住房需求 ，而这些群体对
社 会稳定和 经济发 展具有重 要意义 ， 必须 采 用充足 型 公共住 房 的供 应 方 式。从这两种模 式的发展趋势看 ，随 着 ２世纪８ Ｏ Ｏ年代 以来工业化国家福 利政策 的变化及住 房短缺 问题解决 ， 充足型公共 住房供 应模式 日渐减少 ．
一
上 海 房地
发达曩素位囊 ■恻度经验及借鉴
文 ／伍 冠 玲
住 房保障 制度是 国家通过行政 手 同收入阶层的住房 问题 ．使 人人拥 屋所有权 ；六是禁止住房方面的种族
段对 中低收入 家庭提供适当住房的一 有居住 的机会 ２ 世纪 ６ 。Ｏ Ｏ～ ７ 年代 ， 和宗教 歧视 。在第 二次世界 大战 后， ０ 项 制度 ，是对市场化住房分配机 制的 制度经历 了一系列的改革 ．特别是 自 １９ 年 国务院发布 ＜ ８ ９ 关于进一步深化 城镇住房制度改革 ．加快住房建设 的 通知＞以后 ，住房已 由实物分配逐步
国家住房保 障制度的成功经验 ，对于
我 国住房保障体 系的建立和扭转 目前 房地产市场结构失衡有着极 其重大 的
现 实意 义 。
西方发达国家住房保障 制度的实践
一
、
（ ）住房保障制度 的共 同特征 一 １ 住房保障制度的政策 演变 。起 ．
初 ，当政 府 意识 到严 重 的住 房 短 缺 问
群体的住房 问题 。
实施。美 国政府为 了解决低收入居民 房法》 ＜ 住房建 设计 划法＞等 ；另一
２ 住房保 障制度实施 的背景 与目 住房和贫民窟问题 ，先后通过 了 ＜ 住 类是对住房建设的全过程 ，包括土地 标。１２ ９～ １３ 年的经济危机和 “ ９ ３ ９ 二 房法＞ （ 、 城市重建 法＞ 《 、 国民住宅法＞ 、 开 发、建筑设计 与施 工、房租和地租 战 之后 ，西方发达国家出现 了住房 ＜ 房 与 城 市 发 展 法 》 等 ，对 住 房 保 的征收等规定具体 的规 范和标准 ．如 住
保障性住房的国际经验借鉴与本土化创新
保障性住房的国际经验借鉴与本土化创新住房问题一直是关系到民生福祉和社会稳定的重要议题。
在全球范围内，许多国家都在积极探索和实践保障性住房的建设与管理，以满足不同群体的住房需求。
借鉴国际经验，并结合本国国情进行本土化创新，对于我国保障性住房的发展具有重要意义。
一、国际保障性住房的经验借鉴（一）新加坡的组屋制度新加坡的组屋制度是全球保障性住房领域的成功典范。
政府在其中发挥了主导作用，通过大规模的公共住房建设，为大部分居民提供了价格合理、质量可靠的住房。
其成功经验主要包括：1、强有力的规划与政策支持新加坡政府制定了长期的住房发展规划，明确了住房建设的目标和策略。
同时，出台了一系列优惠政策，如土地供应、资金支持和税收优惠等，以保障组屋建设的顺利推进。
2、严格的准入与退出机制为了确保组屋分配的公平性，新加坡建立了严格的准入和退出机制。
根据家庭收入、人口结构等因素确定购房资格，并对违规行为进行严厉处罚。
同时，当居民的经济状况改善后，需要按照规定退出组屋，将资源让给更有需要的家庭。
（二）德国的住房保障体系德国拥有相对完善的住房保障体系。
其特点如下：1、多元化的供应主体除了政府直接建设保障性住房外，还鼓励社会组织、企业和个人参与住房建设和供应，形成了多元化的供应格局。
2、完善的租赁市场管理德国重视租赁市场的规范和发展，通过法律手段保障租户的权益，稳定租金水平，有效解决了部分居民的住房问题。
（三）美国的保障性住房政策美国的保障性住房政策较为灵活多样：1、住房补贴政策通过向低收入家庭提供住房补贴，帮助他们在市场上租赁或购买住房，减轻住房负担。
2、金融支持建立了较为完善的住房金融体系，为保障性住房建设和居民购房提供资金支持。
二、我国保障性住房的发展现状与问题近年来，我国保障性住房建设取得了显著成效，但仍存在一些问题：1、供需矛盾依然突出随着城市化进程的加速，保障性住房的需求不断增加，但供应仍然不足，尤其是在一些大城市，中低收入群体的住房需求难以得到有效满足。
我国对发达国家住房保障制度的经验借鉴
７ ９
和土 地供应 量 过少 两个 方面 ， 导致 保 障性 住 房 供 应不足， 住 房 困难家庭 的住房 需求 无 法 得 到有 效
满足 。
２ ．资 金来 源
资 金 的充裕 与否 直 接 关 系到 保 障 性 住 房 的 建 设进 程 。 国外 在住 房 保 障建 设 中探 索 出 了一 系列途 径 ， 主要有 ： （ １ ） 政 府 是 保 障性 住 房 建设 的主体 ， 因此政府 的财政拨 款是 住 房保 障 制度 的 主要 资金来 源 。在保 障性 住房 建设 中 ， 无 论是 市 场 主导 型 ， 还是 政 府 主导 型 的 国家 ， 都 离 不 开 政 府 财政 的支 持 。 （ ２ ） 住 房 公 积 金 制 度 是 一 种 政 策 性 的住房 社会 保 障制度 ， 它 通过 筹集 住 房 资金
保 障性 住房 是 由政 府提 供 的 ， 供 中低 收 入住
房 困难家庭 使用 的限定标 准 、 限定价 格 或 限定租
近 年来 ， 政 府 对 保 障性 住 房 的支 出 不 断 增 加 。２ ０ ０ ９年 国 家保 障 性 住 房 支 出为 ７ ２ ５ ． ９ ７亿 元， 其 中 中央政 府 财 政 支 出 ２ ６ ． ４ ３亿 元 ， 地方 政 府财政 支 出 ６ ９ ９ ． ５ ４亿元 ； ２ ０ １ ０国家 保 障 性 住房
收稿 日期 ： ２ ０ １ ２ － － ０ ６ － ２ ０ 基金项 目： 教育部人文社会科学研究项 目（ １ ２ Ｙ Ｊ Ｃ ６ ３ ０ １ ２ ２ ）
作者简介 ： 刘宁（ １ ９ ７ ６ 一） ， 男， 内蒙古赤峰人 ， 副教授 ， 博士 。
第１ 期
刘 宁等 ： 我 国对 发达 国家住房保障制度 的经验借鉴
香港公租房
二、公租房管理模式的国际经验比较（一）经验介绍香港特别行政区，面积1104 平方公里，分为18个行政区域，约706万人口，香港地少人多，寸土寸金。
1953 年12 月, 香港九龙石硖尾寮屋区遭遇火灾, 五万多居民变得无家可归。
香港政府为安置因为火灾而失去住房的居民采取了急救计划,为灾害的受害者和赤贫人员兴建了一些紧急及基本的安居住所, 也是从那时起, 香港政府把公共住房变成了政府建设的计划。
自1954 年开始实施公屋制度起，经过50 多年的努力，香港政府通过住房保障制度较好地解决了香港低收入群体的住房问题，成为世界上解决住房保障问题的一个成功典范。
香港政府于1973年4月1日颁布并实施了《香港房屋条例》，从并成立了专门的法定机构—香港房屋委员会（以下简称“房委会”）。
房委会主席由运输及房屋局局长兼任，房屋署署长则为房委会副主席。
房屋署是房委会的执行机关。
除主席及副主席外，房委会成员还包括两名官方及26名非官方委员，全部由行政长官委任。
所有非官方委员都是以个人身份接受委任。
根据房屋委员会的资料，至2011年6月，香港共有公屋72.13万套，超过200万香港人居住其中，约占香港人口的1/3。
香港的住房市场包括四个部分：公营永久房屋，47.7%的香港人居住在公营永久房屋中，其中租住单位30.0%、资助出售单位17.7%；私人永久房屋51.8%；公营临时房屋（自2006年起不再适用）；私人临时房屋0.5%①（数据截止2011年第三季度，下同）。
从住宅套数上看，公营房屋共计1137千套，其中房委会公营租住房屋单位708千套，房委会中转房屋单位5千套，房协租住单位34千套，房委会资助出售单位374千套，房协会资助出售单位16千套；私人房屋1433千套。
类比我国公租房在建设档次、供给方式和保障对象上的情况，香港的公营租住房屋具有较高的借鉴意义。
全港公屋主要分布在四个区域内，分别为市区(包括港岛及九龙)，扩展市区(包括东涌、沙田、马鞍山、将军澳、荃湾、葵涌及青衣)，新界(包括天水围、大埔、粉岭、上水、屯门及元朗)和离岛(不包括东涌)。
香港住房保障体系的特点与可借鉴之处
三维 坐标 ，即大地 经度 Ｌ、大 地纬 度 Ｂ
①用地球重力场模型直接求 ∈
中华建 设 ２０ ／ １ ５ ０８１ ０ １
立 的法定 机构——香港房委会 ，全 面统
其屋 ”计 划 ，作为公屋政策 的补 充 ，使 有 一定经 济实力 ，但又无力负担私人楼
及大地 高Ｈ，但 一般用 户使用 的是 正常
高 ，而 ｑ Ｇ Ｓ ￣ Ｐ 的大地 高 ，充 分利用 Ｇ Ｓ Ｐ
高程 异 常 是地 球 重 力场 的参 数 ，
示 中丝在标尺上 的读数或视距 。数字水
准仪是集光学技术 、电子技术 、编码技 术 、图像 处理技术 、传感器技术 和计算
利用地球重力场模型 ，根据点位信息 ，
，
—
Ｈｃｓ Ｐ
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ＨＮ ｎ
式 中 ： ∈—— Ｐ 的高程 异常 （ 点 见
图１ ）。
．
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由式 中可很清楚地看 出，如果 知道
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一
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图１ Ｇ ｓ Ｐ 高程与正常 高高程
重力 测量数据 ，就可 以比较精确地求定
使用电子手簿 、可实现 内外业 一体 化等 优点 ，在沉降监测 中，数字水 准仪具有
光学水准仪无可 比拟的优越性 。
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物理上 的意义 。在实 际工程应 用中 ，一 般采 用 以似大 地水 准 面 为基 准 的正 常
香港住 房保 障体 系 的特点 与 可借 鉴之 处
文／ 勤 刘 玲 尹 摘 要 ： 本文介绍 了香港住房保 障体 系的建设 和发展 情况；从 多个角度深入 分析 了
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香港保障性住房制度经验借鉴
作者：王一菲
来源：《财讯》2018年第12期
加快保障性住房建设，既是解决中低收入家庭住房困难的保民生手段，也是推动房地产市场长期健康稳定发展的重要措施。
近年来，随着我国城镇住房制度改革向社会化、商品化迈进，住房市场发生了 E大交化，许多地区的房价不断攀升，城市中低收入家庭的住房矛盾越来越突出，亟需政府提供基本住房保障。
香港的住房保障制度经过半个多世纪的实践，取得了较好的社会效果，尤其是在建设与管理机构设置、法律保障体系、准入与退出机制等方面，为内地保障性住房制度建设提供7可借鉴的经验，值得我们认真思考和学习。
保障性住房中低收入家庭香港经验借鉴
保障性住房概念
保障性住房是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府統一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。
保障性住房作为一项重要的民生工程，在改善居民生活条件、缓解城市房价压力等方面发挥着非常积极的作用。
香港保障性住房制度概况
中国香港政府在住房政策中采取明确的双轨制，即对于私营房屋市场政府不予干涉但行使调控职能，同时通过保障性公营房屋政策（公屋政策），成功地解决了社会不同收入阶层特别是占全港人口一半的中低收入市民的居住问题。
香港的社会公共住房被称为公营房屋，主要分为公屋和居屋两类：公屋是出租型公共住房，居屋是出售型公共住房。
（1）专门的政府管理机构
香港公共住房制度的一大特点是设置专门机构负责公共住房体系的整体运行。
香港设立了房屋委员会和房屋协会两大机构负责协调公共住房发展规划、开发建设、社会分配和运营管理等诸多环节，参与公屋制度的建设和管理。
香港房屋委员会成立于1973年，主要负责推行香港公共租屋和居屋计划，策划和兴建公屋，把公屋出租或出售给低收人家庭。
香港房屋协会成立于1948年，是一个独立的非营利性机构，主要负责策划和兴建一些特定类别的公屋，特别是介于政府和私人住房市场之间的公屋，以住户可以负担的租金或价格，把房屋出租或出售给特定类别的家庭。
（2）租赁型公共住房
香港政府建立了完善的公屋分配制度，即按家庭收入、家庭结构等条件形成公屋分配的轮候排队制度。
对于租住公屋，申请家庭需要在公屋轮候册上登记，并接受申请人年龄、家庭人数、收入资产及在港居住年限等方面的审查，最终根据申请时间和条件确定是否可以租住。
住满十年以上的住户，须每两年一次申报资产，若超出限额，须缴纳额外租金甚至迁出公屋。
（3）出售型公共住房
1977年和1978年为了鼓励收入水平提高的租户退出租住公屋，腾退给低收人家庭，同时满足部分市民自购住宅的需要，香港政府开始实行“居者有其屋计划”和“私人机构参建计划”。
“居者有其屋计划”是由政府免费拨地，由房屋委员会兴建居屋，然后以低于市场价30%一45%的优惠价格出售给市民。
“私人机构参建计划”由政府采用招标的形式把土地批租给私人开发商，私人开发商依照与政府约定的容积率和面积标准建成住房后，再以约定低于市值的价格m 售给市民。
同时，政府采取了两项相应的控制措施：一是严格审查购房资格，如家庭收入、家庭人数等，且不同面积住房实行不同价格；二是房屋再交易时予以一定限制，如住户购得房屋在10年内不得转售，确实需要转售的居屋只能由房屋委员会回购，10年后居屋可以进入市场自由交易，但须向政府补交一定数额的地价。
香港保障性住房制度对内地的启示
（1）成立统一的保障性住房建设管理机构
香港保障性住房政策的成功之处在于政府是保障性住房供给的主体，是保障性住房的建设者、组织者和管理者，通过充分调动各种资源，有效地解决了大部分公民的住房问题。
目前我国保障房建设与管理职能依附于各级建设和房屋行政管理部门，国家层面是住建部，各省（区）层面是住建厅，地市一级是房管局，缺少像香港、新加坡那种自上而下独立设置的保障房垂直管理机构，导致管理部门职能重叠、管理职责履行不到位。
因此，可借鉴香港的做法，在住房和城乡建设部的统一领导下，组建一个独立的全国保障性住房建设与运营管理机构，在各省市设立分支机构，专门分管各城市保障性住房工作，统一进行保障性住房的开发建设、分配和管理，改变保障房多头管理的局面。
（2）建立完善的保障性住房法律法规体系
香港政府为了保证住房政策目标的实现，制定了相当健全的住房法律体系，包括《房屋条例》、《建筑条例》、《业主与租客条例》等，同时还制定了操作性很强的实施细则，从立法上规定了住房保障的适用对象、保障标准、保障水平、资金来源、管理机构建立及相应的处罚措施等。
香港的实践证明，实现住房保障目标，必须通过立法明确政府发展住房的目标、方针、政策，并确立专门的法定机构行使政府公屋建设、分配和管理职能。
（3）完善保障性住房准人与退出机制
香港全权负责公共房屋计划的法定机构是房屋委员会，具有较强的独立性。
与其他国家和地区所不同的是，香港房委会由社会不同阶层人士组成，责任涵盖资格审查、物业管理、社区卫生等各个方面。
由于审核部门增加了非官方力量，可以更加客观公正地行使相关权力，并对以权谋私等不当行为形成有力的制约。
此外，香港对公共住房申请造假实行严厉的处罚。
在香港，如果发现有公共住房申请造假行为，申请者不仅会被取消资格，还会视情节轻重予以罚款，甚至被追究刑事责任。
实质性的追究与惩罚机制，加大了申请者的违法违规成本，使其不敢轻易以身试法。
目前，我国内地在住房保障准人和退出管理上还存在较大漏洞，因此应借鉴香港的准人与退出管理经验，通过制定保障性住房法律政策，加大对违规者的惩罚力度；建立并严格执行保障房准人退出标准，加强人住资格的审核管理；加强信息化建设及动态监管，形成管理和监督的合力；制定扶持政策，充分支持收入改善家庭购置中低价商品房等具体措施，逐步完善我国保障性住房准人与退出机制。
[1]华佳，香港公屋的租后管理[J].上海房地，2012（8）：44 - 46.
[2]康耀江，张健铭.住房保障制度[M].清华大学出版社，2011.
[3]李珍.社会保障理论[M].中国劳动社会保障出版社，2013.。