建筑专业设计管控要点20130528

02-建筑专业设计管控要点

一、总平面设计

1.施工图总图应与方案内审、初步设计内审意见一致，如有修改，修改的原因

应书面通知我方并取得同意。

2.总图应明确表示各出入口与市政道路标高、交通流线及站点之间关系。并核

对周边市政道路的标高、出入口位置的准确性，应与景观竖向设计一致。主要道路停车港湾应有明确设计。

3.应绘制一层组合总平面图，将道路关系、各出入口关系、排风井、配套设施、

±0.000标高、分区管理围墙位置等反映在图面上。景观总图中对于建筑总平面的修改也应反映在图面上，确保一致性。

4.配建用房应符合以下要求：

a.总图中的变电站(箱变)、垃圾压缩站、垃圾收集房、煤气调压站、门卫、

围墙等应根据要求布置。应有各专业施工图设计。

b.总图中排风口、地下车库出入口、变电站、垃圾压缩站、垃圾收集房、

煤气调压站等建筑物与住宅建筑间距应满足环评要求。

c.人防出入口、排风口应在总图中准确体现。

5.地库出入口、排风口等应满足：

a.机动车库出入口数量是否按照消防和停车数量设计。机动车库出入口与

城市道路规划红线距离应满足7.5m，与小区内部道路距离应可以停一辆车位置。

b.主楼地库与大地库原则上应连通。

c.地库出入口与住宅间距应不小于10m，如<10m必须按照环评要求处理实

施。

d.排风井与住宅间距应不小于10m。

6.红、蓝线划示应注意：

a.规划道路红线应取得规划或测绘部门划示红线的电子文件，不得依据土

地局的界址点自行绘制道路红线。

b.河道蓝线应取得水务部门划示蓝线的电子文件，不得依据土地局的界址

点自行绘制河道蓝线。

c.小区内所有单体，包括基础、附属设施、道路应控制在红线内。

7.面积计算应注意：

a.地上建筑面积与地下建筑的面积在修规与方案阶段应适当放大（建议地

上1-2%，地下2%，地上可放大保温面积）。同时应注意总图面积指标应

按照土地出让文件的上限申报技术指标，给后期规证增容留有可能性。

b.从可研→修规→方案→施工图依次面积逐步核实缩小（避免因施工图建

筑面积超过项目可研批文、IC卡招标建筑面积，导致规证无法办理）。

c.屋顶层、架空层等按规范可不计入容积率的面积，必须计入总建筑面积。

d.应在方案阶段评估架空层面积、挑高面积、地下室面积（抬高周边道路

大于1米）、地面停车库等所损失的计容可销面积，并书面提交我方确

认。

e.图纸上的经济技术指标需与报监（建）表、审图备案表上内容一致。同

时提供各类主力房型的面积段与比例表，并确认与我方任务书一致（须

注意地下设备间等用房分摊规则）

f.配套用房（如门卫、变配电所、物业、社区用房等）面积和位置应与规

划局、街道、供电所等相关部门充分沟通确认，并在报批图纸与指标中

体现。分期开发项目中的整体地块闭路电视机房、弱电控制中心、消防

控制中心不可遗漏。

g.应注意阳台、露台、平台等不同计算方式（有顶阳台计半面积、无顶露

台、平台不计面积，具体应征询当地相关规划与测绘部门）

h.应注意不同地区当地面积计算规定

8.退界、间距应注意：

a.因我方通常在初步方案完成即进入桩基施工图阶段，因此方案设计单位

在标识建筑退红线、蓝线、绿线距离，南北、东西间距时，应计算至装

饰面（非结构面），同时在满足规范的前提下留余量，施工图设计单位

出总图时应予以复核（避免因饰面层变厚、凸出的异形装饰构筑物等因

素而引起退界不够）。

b.转角处退界应以切点连线为界，而非圆弧线。

c.部分地区环评部门也会提出建筑退界要求，应提前征询。

9.绿地率、集中绿地率在建筑总图中应按照土地招标与规划要求的最小值或接

近最小值表达。当绿化率及建筑密度等指标与规划要求较为接近时（尤其别墅区），必须进行精确计算，同时应与景观方案总图基本一致。

10.垃圾压缩站位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响（要有2

个门，一个门要面向小区外，便于环卫车直接清理垃圾）。

11.设计说明应注意：

a.构造做法必须与详图所示一致，与各专业深化图纸一致（幕墙等）

b.具体做法必须与合同附件中的房屋交付标准一致

c.门窗篇、保温篇内容必须与节能报告、报建表一致

d.竣工备案阶段须对设计说明重新审核修订

12.总图中出入口的数量、道路宽度和转弯半径、消防车道设置、消防车道的宽

度、消防车道的转弯半径、消防车道的净高要求、消防登高场地大小、布置数量及离建筑距离、建筑的沿街长度及总长等应满足国家与当地消防的要求。

13.出正式报批方案前，设计院应在征询供电部门的基础上，对于满足供配电要

求的配套建筑已做合理规划与预留，供配电预留空间：

a.K站原则上不应设置在地下。

b.供配电敏感建筑位置，如K站、P站、箱变等应充分考虑其合理性，减

轻对客户的不利影响。

c.水泵房不宜设在住宅等主体建筑投影范围内，以免噪声或震动引发投诉。

给水泵房内不应有污水管穿越。

14.控高

a. 应按照政府征询意见严格控制控高（如航空限高、规划限高），并注

意是按绝对高度还是按建筑总高度控制。

b. 建筑屋面设备与任何构筑物高度均应计入控高。

15.标高

根据城市道路的绝对标高、城市排水和土方平衡量的要求，复核并确定小区的道路标高及场地排水方向、室外场地标高、建筑物的±0.00标高相当于的绝对标高（吴淞高程、黄海高程、85高程、珠江高程等）。

16.“人车分流”等设计理念应在交通分析图中明确体现。

二、单体平面设计

1.各层公共面积分摊后（按照当地房地局测绘要求），得房率：高层住宅原则

上宜大于80%，小高层住宅宜大于85%，高层类住宅、公寓式办公宜大于75%，高层办公宜大于70%，商业中心宜大于60%。

2.单体平面图、剖面图在获得审图证后，原则上不得有任何变更。如有不可抗

原因必须变更，获得我方批准后，方可出变更图纸。

3.单体平面应与通用图平面复核一致。

4.标准层如有房型变化，应注意上部房型阳台的落水管落到下层空间（例如住

宅厅、卧）等功能空间的使用功能问题。

5.商业如做餐饮功能，应在施工图报审前明确绘制烟道、冷媒管管井等，避免

在预测时公共分摊部位不明确造成实测时的面积变化。

6.应明确绘制屋面防水节点做法。

7.土建内饰标准应满足我方建造标准（初步划分一次交付和二次内饰施工的界

面），预留后期装修的便捷性。

8.每部电梯均应编号，技术参数应符合建造标准要求，提供电梯参数表，明确应

预留装修荷载。

9.楼梯形式及疏散宽度是否合理，设计院并提交计算书给我方确认

10.户型比例、户型面积应符合我方要求。

11.伸缩缝、沉降缝等平面立面做法，设计院应根据建筑装饰做法、屋面详细用

途等有针对性地绘制详细做法图纸，包括构造细部做法，不应仅选择参照图集做法。安保中心、电信移动机房、消防控制中心、强电间、弱电间等用房不应设置在伸缩缝、沉降缝两侧。

12.电梯井不应紧邻卧室。紧邻书房及起居室时，应考虑隔音措施。

13.建筑平面凹口处如设窗，应在两侧墙体各留80-100mm宽墙跺便于立面材料

收头。

14.户内100厚墙体砌墙时与上方梁的对位关系，应遵从以下原则：厅与卧室

相邻，墙与厅一侧平齐；卧室与其他房间相邻，墙与卧室一侧平齐。

15.原则上客厅区域无梁，客厅与阳台交接处宜不设混凝土墙跺（便于封阳台后

空间完整）。

16.房间上露台处，如果露台降板不影响下方空间，则宜采取降板。上翻的门槛

宜采用上翻梁设计。

17.复核凸窗栏杆的位置和高度，应符合强规，净高不小于600 mm；全装修房应

再预留窗台饰面高度50 mm。

18.住宅入户防盗门的开启方向应合理，如为子母门，大小门扇的位置正确，有

规则可循。普通住宅项目入户门标准门洞尺寸：单门1000mm（宽）x2200mm （高）、子母门1300mm（宽）x2200mm（高），户内门高2100—2200mm，并与我公司确认。高端住宅门高度可不小于2300mm。如入户门为外开门，应考虑相邻避免设置消防门、分户门。

19.住户户内的内开窗高度与方式应考虑对于安全栏杆的影响，并考虑对于家具

布置的影响。开在公共走道上的住户窗的开启方式，应考虑对于通道的影响，并应采用安装防盗窗等措施解决安全问题。

20.应在有天台住宅的女儿墙内侧或上部、无天台住宅的屋脊考虑固定吊绳装置

及固定保险绳装置，以便外墙清洗。

21.消防箱原则应考虑嵌入式设置。如楼梯间等次要空间不可避免出现外凸安装，

应充分考虑通道宽度的规范要求与使用功能要求。

22.烟道管井突出露台部分的位置与高度应适合，避免油烟进入室内引发住户投

诉。原则上烟井距离住户门窗距离大于5米，高度超过门窗顶标高。

23.信报箱应集中设计，有门禁设计的楼宇，信报箱优先设置于门禁外区域。信

报箱材质宜使用不锈钢材料，安装于室外时应考虑防雨、雪措施。

24.商业室内步行街扶梯（根据车库大小可设1～2处）、垂直电梯均宜直达地

下车库各层；客梯扶梯在地下室宜设玻璃电梯厅，电梯厅应设空调。

25.商业室内步行街应按亚安全区考虑，步行街公共区域按一个防烟分区、一个

防火分区考虑，并需取得消防部门同意。

26.商业防火分区的划分、防火门的位置及做法应得到我方的确认。

27.不得有对单铺商业面积的限制要求。包括消防疏散等，宜按上限设置，考虑

商业运营的多种可能性。

28.商业百货楼、综合楼、娱乐楼楼梯、设备机房应结合楼梯公共走廊等设置，

应不影响商铺拆分合并。布置原则应尽量在平面四角，不影响商业使用功能。

与步行街相邻部位楼梯布置宜垂直步行街长向，方便将来业态调整进深加大。

29.严寒、寒冷及冬冷夏热地区室内商业、酒店宜设置门斗。

30.商业室内步行街中应视线通畅，沿街两侧应保证铺面连续性。

31.商业室内步行街首层设计中应考虑至少一个入口门宽达到轿车通行的尺度

（约2700mm)、车的行驶路线结构荷载、地面面层的承受荷载等因素。平面图中用虚线示意并应与结构专业进行会签。

32.商业首层楼梯间及风井外面应留出适当空间做橱窗。橱窗要可开玻璃窗。

33.商业所有公共卫生间(餐饮包间卫生间除外)与公共部位衔接处及卫生间内

严禁设有台阶、踏步。

34.大型室内商业步行街和百货的剖面：步行街首层，二、三层，走道吊顶下净

高分别建议控制为3.6（4.0）米和3.3米，铺内吊顶下主要净高要求控制为不小于3.3米。室内管线综合应与各专业会签并满足要求（其他配套商业，可根据情况适当降低）。室外步行街若有消防通道穿越，确保管线及吊顶完成后净高，净宽不小于消防要求。

35.商业设备用房、所有管井应标明名称、用途及对应层数，并明确使用对象，

列汇总表等明确表达（并由设备专业复核）。

36.商业室内步行街空调机位宜全部放在顶层或屋顶上，空调水井应布置在商铺

最里面角部，不影响商铺经营。如采用VRV系统，应考虑外机位置，并在图中标示出

37.商业室外步行街及室内步行街餐饮业态厨房区不降板，室外步行街及室内步

行街商管业态规划提供的餐饮铺应预留排油烟、上下水等全套设备条件。并考虑商铺合并后的解决方案。

38.商业主力店（超市、百货等）应单独设置垃圾房、污水处理间。垃圾房要干

湿分离，湿垃圾房应设分体空调。垃圾房地面应注明坡度，及地漏或排水浅沟、污水坑位置。

39.商业屋面应统一规划整齐安放设备机组，应按上人屋面设计。应考虑设备机

组不对外立面造成影响。同时考虑对周围影响达到环评要求。

40.商业步行街屋面排烟井旁应预留餐饮商铺用油烟净化器及风机基础；屋面预

留外墙清洗吊栏悬挂点。

41.商业屋顶设备的布置图要重点审批。应表达出设备基础、风帽、风井、通气

孔、排水沟等相关内容。

42.商业购物中心有塔楼且屋顶为带有绿化等环境设计的上人屋面，应保证适度

的集中活动硬质铺地场所，考虑局部升起树池或坡地处理，以利少量植树。

应与景观设计院会签。

43.商业室外步行街宜设一至两处公共卫生间，应考虑垃圾间、与地下车库的垂

直交通联系等。同时应满足环卫部门相关要求。

44.商业各主力店提供的平面布置图应落实到装修改建版施工图中并完成相应

设计内容。

45.普通住宅销售赠送面积应在合理范围内，实际可售面积应约等于地上计容面

积，可售面积/地上地下总建筑面积（不包括独立地下车库部分）的比例不能小于90%。

46.普通住宅（售价小于周边售价1.5-2倍）地下建筑面积/总建筑面积的比例

不能突破30%，，不做地下二层独立地库。

47.多、高层公寓架空层层高不宜小于5.0m，除建筑高度及容积率限定者外。

48.住宅单元大堂层高不宜小于5.0m。

49.住宅的建筑层高不宜超过3.6米，小型商业、办公建筑层不宜超过4.5米，

大型商场建筑层高不宜超过5.6米。（复式住宅的客厅，独立式住宅和商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧院、体育馆、博物馆、展览馆、独立设置的大卖场等大型公共建筑不受本项限）。

50.监控中心与消控中心宜合为一室，选址为一层或B1层，并结合物管确定分区

原则和数量。

51.报规划图纸中小商铺的平面分割不得以任何单线或虚线的形式表示，应以墙

体方式分割。

52.多、高层公寓出入口应设置雨篷类构筑物，出挑宽度应≥1.5m，或挑出足够

宽度线条，具体尺寸由设计师根据立面效果确定。

53.联排、别墅后门、露台、阳台等次要出入口应有宽度不小于0.9m的雨蓬空间，

出入口的门为木饰面的应考虑门套及门的防雨问题并处理好门的底部的防水问题。

54.会所、酒店等公共建筑出入口应设置雨篷等挡雨设施，其宽度应适宜。若满

足单车通行及人员等候的，应保证净宽4.5m以上；若满足两车并行及人员等候的，应保证净宽7.5m以上；若满足两车并行并有一辆车及人员等候的，应保证净宽10.0m以上。备注：入口处为消防登高面，雨棚突出不得超过4m。

55.住宅宜设置专用人行出入口，并设置门禁刷卡。

56.小区围墙高度宜高于小区内外道路2.2m以上，采用电子围栏并进行物理防护，

满足验收要求。

57.小区主出入口门卫应设卫生间，并设置空调。

58.保安亭设置应在规划设计阶段予以整体考虑,建筑设计应充分考虑保安亭的

遮风避雨功能及夏热冬冷防护措施（并考虑空调机位布置）,宜考虑设置卫生间，保安亭视线应通透无遮挡。

59.高层住宅开窗形式应符合当地规范应尽可能避免内开窗（如必须采用内开窗，

宜内开内倒）。

60.住宅室内主要起居空间平面应方正、不应有缺角。

61.住宅窗户设计位置应充分考虑室内卫生间镜面、厨房吊柜、卧室2米宽的床

位及室外窗口空调机位的影响。

62.住宅设备阳台宜与套型有门相连，便于设备维护。

63.住宅一层的厨房非需要落地管井底部标高宜高于2.4米。

64.住宅一层用户附送地下室，应尽可能保证地下室的自然通风和采光。并预留

一层至地下室的室内楼梯。

65.住宅下沉式庭院应考虑照明及给排水要求。

66.商铺门头上有广告空调和雨棚的从上到下顺序应为雨棚、空调、广告或空调、

雨蓬、广告，空调百叶不采用防水百叶。

67.商业外街一层玻璃应采用高透光率玻璃，SC值大于0.6。且显色性要好。

68.酒店室内空间主入口应设置旋转门或门斗，利于能耗控制。

69.办公大堂进深不宜小于10米；大堂及一层电梯厅层高不小于9米，且二层空

间内无外露梁。

70.办公大堂外墙不能选用单玻，入口旋转门高度不小于3米，宽度不小于3.6

米。

71.办公大堂室内正立面应干净、大气，不宜设置二层连廊、设备间检修门，消

防前室门等。

72.商业店面门高宜不小于2.7米，应不小于2.4米，门宽宜不小于2米，应不

小于1.8米。

73.商业店面店招本身高度应不小于0.8米。

74.商业店面入口应设置雨篷类构筑物，出挑宽度应≥1.2m，≤2.1m。

75.玻璃雨篷排水坡度应不小于3%，单块玻璃不应过大，玻璃应作彩釉处理。

76.住宅及公建项目的采光顶应设置溢水口。

77.石材幕墙塔楼或主体部分厚度宜控制在30mm以内；石材立面排版应充分考虑

石材损耗。

78.车库出入口应加入收费闸道布置平面，岗亭不应布置在汽车坡道中央或者汽

车坡道转弯处。布置岗亭后的汽车坡道应至少满足3.5米。

79.超市应预留3-4辆大巴停放区。

80.住宅会所或健身会所的泳池长度宜为25米，宽度为10米。面向景观面宜做

无边泳池处理。

81.办公、住宅、酒店入户大堂入口处地面应防滑处理，宜设置铝合金除尘排水

地垫。

82.屋顶或地面的设备宜统一为灰色外观。

83.各专业施工图阶段应考虑示范区在先行施工完成后的配套总体接入。并在图

纸上有具体说明。

84.住宅阳台、露台、卫生间、厨房等结构降板不应小于50mm（装饰工程另有要

求者除外）。

85.室内和室外的交通空间要做好防水及有组织排水措施，室外楼梯侧边须设置

挡水翻边，楼梯平台增加地漏。

86.室外连廊伸缩缝除按国标图集做法外，连廊伸缩缝下部增设排水天沟，接入

雨水立管。

87.外墙底层±0.000标高覆土部位应做防水加强处理，防水层上口高出±0.000

标高线不小于200mm，下口低于±0.000标高线不小于200mm。

88.阳台、露台、空调搁板、外墙大线脚等部位墙体根部应做C20素混凝土翻边，

其高度不应低于墙外侧地坪装饰完成面，且不应小于120mm。

89.住宅门厅门头的基础结构应与主体建筑成一体或采取有效措施减少门厅门头

与塔楼沉降差。

90.住宅露台及下沉庭院的室内门槛应高于室外完成面400mm，并做好防水处理。

91.露台降板如楼下为室内使用空间，如不影响下层空间使用，降板宜为400mm。

92.阳、露台上若设置木质装饰构架，顶部应有防雨遮阳技术措施，并应以物业

公约形式告知业主有关木质构架的维保规定。

93.毛坯交付房屋阳、露台栏杆高度，除应满足国家相关强制性条文规定及考虑

可踏面因素外，应预留装修面层厚度不小于50mm。

94.通道、出入口和人员集中处上方石材铺贴严禁使用湿贴工艺。

95.露天坡道不可采用环氧地坪漆，应采用降搓、马蹄鞍、或沥青路面。

96.地下车库地面环氧地坪漆应采用毛面亮光漆。

97.住宅疏散楼梯间地面宜采用环氧地坪漆，高端项目疏散楼梯间地面应铺防滑

地砖。

98.地下室应有墙体防结露（或防霉变）技术措施。

三、立面、剖面设计

1.安全与技防

a.应避免二户阳台、平台、空调板或屋面平台相连，产生不安全因素。如

不可避免应采取高栏杆分隔、弧形防护倒刺栏杆、户内技防、公共部位

窗增加技防与防盗窗等相关措施。建筑低层区域由于外立面变化（如外

凸），住户间有宽线条连接的，也应注意上述问题。

b.立面装饰线条严格控制横向外挑标准层不超过350mm，以免带来安全隐

患与视线遮挡；如1-6层立面需要加强线条宽度，超过350mm，必须增

加技防和安防措施。线条的高度原则上不能超过500mm，不应影响相邻

标准层窗底与窗顶的正常标高；同时应注意线条在窗、窗台、阳台、空

调板交接处的收口处理。

c.封闭管理的小区，沿街商铺和住宅的交接面应封闭处理。

2.有夹层或标高较多或局部降板、升板的应注明标高，分别绘制各标高平面图

并配以剖面。

3.原则上平、立面有变化的部位，均应绘制墙身剖面图。

4.平面、立面上应将门窗编号标出，立面上门窗开启方面需与门窗表对应一致。

5.雨水管等对立面有影响的构件布置在阴角或次要位置，同时不应设置在重要

建筑入口二侧，设计院应有布置图纸提交我方确认

6.原则上立面上的装饰线条凸出墙面≥200mm时以及窗下口线条，采用现浇混

凝土做法，与结构同步施工。当其＜200mm时，宜用保温板制作，设置立面装饰线条应考虑成本控制。

7.普通住宅与底商建筑原则上不做幕墙，尽量做排窗

8.立面广告位、店招位数量、做法应满足我方的要求。立面广告位做法应满足

商管维修更换方便的要求。

9.施工图设计院应根据方案设计公司提供图纸绘制完整的外墙详图核对立面

效果，并应与幕墙公司、夜景照明公司会签设计成果。

10.普通住宅严控复杂建筑体型以及装饰性线条，标准层原则上不采用GRC材料。

大线脚用混凝土直接浇筑，小线脚用保温板。

四、地下空间设计

1.停车、地库出入口与排风井等应注意：

a.应核对报规地上、地下停车位与景观图纸、地库车位划分深化与验收图

纸一致。如有变化，应充分考虑对住户的承诺.

b.地下车库层数，停车方式等是否合理？应考虑大地库与住宅地下室脱离

还是连通，不同标高的处理。单车停车经济性控制指标原则上控制在35

㎡/辆以下（地形复杂的地库和人防地库指标可适当放宽）。中高端物业

应考虑人车分流的物业管理模式。

c.住宅原则上不应做地下二层停车库，非高端商业办公不应做地下三层停

车库。如确实无法满足停车要求，设计院应提交专题分析报告给我方确

认。经适房项目应尽量减少地下车库的面积（必要时可征询规划部门后

采用地面设置远期机械停车方式解决）。

d.普通住宅项目因机械式地下停车位不可售及后期运营维护成本高，原则

尽量不做。经适房项目由于补贴政策的不同，应充分进行经济性核算，

可考虑做机械式停车库。

e.应确保地库净高大于2.2m，特别是主通道；如确属管线等原因达不到此

标高要求，设计院应书面提交我方确认位置与高度。

f.地库出入口应有设置防止路面水进入的措施，如排水沟（或坡道处理等）。

如无顶盖的地库出入口，建议做二道排水沟。

2.人防设计应注意：

a.人防设计院应提交地下室人防面积优化设计专题报告给我方确认

b.地下室人防不宜设计高于人员隐蔽的人防等级，住宅项目应尽量争取物

资库等级

3.车库顶部覆土深度应满足景观设计院和总体管线走向的要求。

4.对于地库大开挖的项目，须绘制地下室顶板平面图，并标明顶板排水坡度。

同时，地下室通风竖井、楼梯坡道出入口、上翻梁、降板等必须在该平面图上明确，并注意竖井与敏感部位的间距要求。

5.人防无法异地建设的情况下宜设在地下车库部分。说明中应阐述人防设计满

足商业管理及物业管理的便利性要求。大商业地下室不宜设计高于人员掩蔽的人防等级。

6.地下室边界超出地上轮廓范围的部分应做降板处理，满足广场排水需要。地

下为人防的还应满足地上业态排水需要。

7.地下车库出入口设置应尽量远离大商业沿街面，减少对商业人流的影响。同

时应满足规范要求的相关缓冲距离。

8.车库中应预留洗车点位，百货、超市、商业楼、室内步行街应预留卸货区，

回车场地、卸货通道、卸货区因满足相应绿地商管提出的卸货需求。

9.重要地段汽车库宜预留双层机械停车，机械停车位净高应不低于3.6米。需

通行货车的通道及坡道、出入口净高应通行无阻且不小于3.6米。转弯半径应满足车型要求（以7米长中型货车为标准），图中应注明货车通道。设计院各专业应进行会签，并编制机械停车库的专项设计报告。一般地段净高达到2.2米即可。

10.地下车库车辆出入口如按照双向车道设计，则车道净宽不应小于7.0m，其中

侧壁考虑干挂石材时，结构净宽不宜小于7.4m；侧壁为涂料墙面时，结构净宽不宜小于7.1m。

11.地下室机房应考虑，土建完成后设备的运输安装高度。

12.地下室退红线，对于退界线内存在构筑物基础时，退界距离应满足综合管线

设置。

13.住宅地下车库建筑设计宜采用自然通风。

14.商业地下车库的岗亭道闸设置应考虑蓄车位置。

15.地下汽车库坡道或自行车坡道两侧为隔墙时，应在坡道两侧做混凝土挡水墙

翻边，翻边宽度应为250mm,高度不小于250mm。翻边做法在建筑、结构坡道详图中明确。

五、专项设计

1.日照分析应注意：

a.因考虑方案完成即进入启动区桩基施工图阶段，因此启动区日照应在满

足规范的前提下留6—10分钟余量（避免因外立面、屋顶设备等引起的日照不足）。

b.出正式桩位施工图前，施工图设计单位应取得规划部门认可的第三方单

位的日照审核盖章报告，否则不得出图（应注意不同地区日照审核的规定）。

c.应避免追求立面效果，外立面复杂的凸出凹进，如标准层装饰板与线条、

装饰柱变化、顶部立面变化等遮挡住户的采光，甚至产生日照问题。如无法避免，设计院应列表将影响住户的单元号、相关影响、解释口径在销售前以书面形式提交我方。

d.注意地区差异及门窗设计修改可能存在的日照问题。

2.保温

a.门窗篇、保温篇内容必须与节能报告、报建表一致。保温材料及做法应

由我方认可。

b.针对目前国家与地方法规，设计院应提交保温材料计算与选择的专题报

告（各种方案经济性分析，如窗墙比、K值等）。

c.及时跟踪最新规范标准，如有重大修改，应及时出相应修改变更。

d.应绘制女儿墙顶的外保温节点做法，防止雨水渗漏。

3.平、立、剖面、墙身大样是否达到建筑预期，设计院建筑专业应在幕墙上述

图纸上会签。

4.夜景照明审核效果应达到土建设计单位及我方预期，建议土建设计单位对夜

景效果进行书面确认。

5.景观效果应达到土建设计单位及我方预期，建议土建设计单位对景观效果进

行书面确认。

6.景观设计单位应复核总图道路系统、消防登高、转弯半径等是否符合建筑规

范、消防规范。景观图纸中的道路位置、地面停车位位置与数量、绿化率、集中绿化率等关键指标，应与建筑报规审招图完全一致。

7.配合前期测绘技术资料应注意：

a.提供给房地局预实测绘用图纸电子文件应与报规审照图、施工图完全一

致（避免由于版本差异造成实施面积与测绘面积有差异的严重后果，设

计院应采用合理有效的办法区分图纸版本）。

b.预测绘地上或地下总建筑面积，如与报规面积差异较大，设计院应提交

相关专项报告向我方说明情况。

8.规划公示总平面应仔细审核，须与方案总平面仔细核对。

9.销售合同所附图纸、提供客户的白图设计院应有设计院专业负责人、项目负

责人双重审核与签字。

10.合同所附房产局户型测绘轮廓线应与施工图仔细核对，外轮廓线应确保完全

一致。

11.提交营销户型图应与报规审照图现场施工图仔细核对，避免因其规划验收与

住户投诉。

12.提供给广告公司用建筑平面图电子文件应确认与报规审照图、现场施工图完

全一致。违章搭建的平面不应出现在任何销售资料中。

13.提供营销制作模型技术资料应注意：

a.提供给模型公司电子文件应与报规审照图、现场施工图完全一致（避免

因图纸版本问题发生模型与现场施工图不一致的问题）。

b.提供给模型公司的景观电子文件应与景观施工图原则一致。景观设计电

子文件在主要道路、停车位、消防登高面等方面应与报规审照图、现场

施工图一致（避免因图纸版本问题发生模型与现场施工图不一致的问题）。

c.模型上各功能用房（如垃圾站、电站、煤气调压站、门卫等）和地库风

井通风采光口、车行人行出入口都应明确标注。周边主干道、河道、湖

泊、等名称明确标注。如项目分期实施，项目的不同分区明确标注。在

整体模型显著位置应标注“此模型仅供参考，以实际交付标准为准”。14.住宅空调设计应注意：

a .空调机位应有一定散水坡度，防止积水，不应设置在住户阳台内（有栏

杆分隔除外），不宜设置在露台和首层私家花园内。应避免距离过近的空调外机对吹。放置在阳台正前方的空调外机原则上不超过1台。原则上不应跨层、跨户布置。

b .普通层高住宅（2.7-2.9M）空调预留洞建筑标高挂机2.2m、柜机0.2m。

c .注意外立面落水管与空调预留洞之间的距离，避免落水管遮堵空调预留

洞。

d .卧室空调洞预留位置应特别注意避开衣橱放置的墙体，宜离墙800mm，

保证冷媒管穿出不影响衣橱靠墙放置。

e .分体式空调安装遮挡百叶或栏杆后净距应满足（长X宽X高）厅不小于

1150x550x1000mm，卧室书房不小于1000x450x800mm；净距须充分考虑保温粉刷等面层厚度、空调侧接管、冷凝水管、排水立管、底部石材干挂所占空间等因素。冷媒管原则上不超过5米。如使用超过3匹机，预留尺寸设计院应提交我方确认。

f .建筑凹口处空调放置宽度预留尺寸应比上述尺寸更大些，以利用空调散

热。凹口处空调洞不应留在门洞、窗洞上部（洞口标高一般在2400 mm），避免冷媒管内冷凝水倒灌至室内的情况发生。建议在门洞与窗洞边留至少100—150 mm墙垛。

g .如预留VRV空调，应满足设备平台上部空间高度出风要求（必要时可采

用引流罩）。冷媒管原则上不应不超过30米，同时应满足净距（长x 宽x 高）不小于1500x700x1600mm。

h .应注意空调检修问题，空调板侧边与窗侧边距离应在500mm以内。设置

空调机的室内或室外检修门或窗，开启应方便安装、检修人员出入。应特别注意空调侧向置入时的洞口尺寸。

i .空调板的设置原则上不能与室内空间贯通，否则无法防雨。同时应考虑

便于安装，尤其须考虑出墙后空调管的相对隐蔽。空调排水立管雨水立管宜隐蔽安装。

j .空调百叶窗的通风率设计院应提交专题计算报告，应满足排风总面积要求，避免炎热天气室外换热进、出气（排风）热短路。百叶不宜选用防

水百叶，角度宜小于20度。角度百叶的固定方式应方便安装和维修。

原则上不建议采用孔板形式的百叶。

k .电梯机房应考虑配置空调、预留空调洞、空调板、空调用电。门岗值班室的窗应具有防太阳直射功能，宜考虑空调外机位置。

l .底商应考虑空调合理位置，并注意对于外立面的影响，包括各类外露管线的影响。

15.同层排水的设计原则应在方案阶段确定。地下室如设卫生间及洗衣房等，宜

做同层排水，应通过集中式的污水提升器排出。

16.厨房应设置燃气热水器排气洞口，无外窗的卫生间应设置排风洞口。厨房燃

气热水器排气孔的位置，应与天然气管道保持一定安全距离。

17.应对地下室层高、地下室车位面积、人防面积、窗墙比与节能计算做专题经

济性分析报告，提交我方确认。

18.电梯设计

a.住宅建筑的公共电梯门洞开门净宽不宜小于 1.0m，电梯轿厢净高不宜小

于2.4m。预留门洞宽度为门宽两边各加100mm,预留门高为门高增加100mm。

b.办公电梯门洞预留除需要满足门洞净高要求外，门洞混凝土梁高还需结合

室内厅门装修效果综合考虑。

c.住宅客梯或商用客梯轿厢应设置专用空调。

d.电梯机房应设置空调或通风设备。

e.室外电梯、扶梯机坑应采取有组织排水措施。

f.垂直电梯梯门宜有光幕保护功能；自动扶梯应有防倒溜功能及变频功能。

g.独立的纯玻璃体井道观光电梯应在井道顶部侧面开一定面积的百叶（需注

意防水）用于通风。轿厢需设置空调。

h.室外空间的电梯召唤及指示应在电梯招标中注明厂家应做好防水处理。

i.屋顶或室外电、扶梯入口处应充分考虑防水保温、景观地面排水等做法，

确定准确的停层标高。

j.速度在2.5m/s以上单井道住宅高速电梯应在井道顶部及底部开洞。

k.钢结构观光电梯观光面井道钢梁位置应结合电梯圈梁布置。

l.电梯1层消防控制复位装置应结合室内较为隐蔽处理。

m.高级住宅的货梯轿厢尺寸应考虑大尺度沙发及医用担架的运输。

n.电梯内门及外门不得使用无任何处理的镜面不锈钢。

19.景观设计应在规划定稿前介入，别墅、排屋类建筑定位应让位于景观，充分

考虑景观公共界面（街景）与私密界面（私家庭院）空间的定位。

20.煤气立管设置应在非主立面，并与建筑外墙协调。

21.建筑立面任何装饰性构件不得对功能性用房造成视线遮挡。