我国的物权法律制度

我国的物权法律制度

——十届全国人大常委会法制讲座第十一讲

全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明

中国人大网https://www.360docs.net/doc/c07332683.html,日期：2004-11-04浏览字号：大中小打印本页关闭窗口

本次常委会审议的《中华人民共和国物权法（草案）》，是调整财产关系的重要法律，在中国特色社会主义法律体系中起着支架作用。物权法是民法的重要组成部分，对明确财产归属，合理利用资源，维护经济秩序，促进社会主义现代化建设，具有重大作用。今天，我就物权法的几个基本问题、物权法律制度的现状以及进一步完善物权法律制度，向领导和同志们作个简短的汇报。

一、物权法的几个基本问题

1、物权的概念和物权法的基本内容

物权，是对物的权利。这里所指的物，主要是不动产和动产。物权是一种财产权，财产权是直接体现经济利益的权利，财产权主要有知识产权中的财产权、物权、债权和继承权。财产可分为有形财产和无形财产，物权是对有形财产的权利。物权法是调整物权关系，或者说有形财产关系的法律。规范知识产权的法律主要是商标法、专利法、著作权法，规范债权的主要是合同法，规范继承权的主要是继承法。

物权法调整物权关系，要回答三个问题：一是物属于谁，谁是物的主人；二是权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务；三是怎样保护物权，侵害物权的要承担哪些民事责任。物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法。物权法的结构，先对物权法的原则和物权保护等共同性问题作出规定，再分别就最基本的几种物权即所有权、用益物权和担保物权逐一回答上述问题。

2、物权法与宪法以及其他法律的关系

物权法调整物权关系，但调整物权关系不是物权法一家的事，调整物权关

系的法律有三个层次：

第一个层次是宪法。宪法从国家的基本经济制度和公民的基本权利的角度

规定了生产资料的社会主义公有制，非公有制经济以及公民的私有财产权等问题。如宪法第十三条规定，公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。

第二个层次是物权法。物权法作为民法的重要组成部分，从调整物权关系

的基本法的角度规定了物权法律制度。

第三个层次是单行法。许多单行法从民事的、行政管理的角度对物权问题

作了大量特殊的、补充性的规定。如农村土地承包法、担保法、海商法、民用航空法等法律中有关物权的规定；如矿产资源法、渔业法、水法、海域使用管理法等法律中有关物权的规定；如土地管理法、城市房地产管理法、草原法、森林法、水土保持法、城市规划法、建筑法、文物保护法等法律中有关物权的规定。

讲调整物权关系法律的三个层次，想表明三层意思：（1）一部物权法不能解决所有物权问题，世界上也没有一部物权法囊括所有物权内容，德国、法国、日本等等国家都在民法典之外制定许多单行法规定物权问题。如建筑物区分所有权，德国在住宅所有权法中规定，我国台湾地区在公寓大厦管理条例中规定。（2）各个不同法律是在宪法统率下纵横交错、相辅相成，共同规范物权关系。（3）物权法草案中讲的“遵守法律”，是个广义概念，包括物权法的规定，包括民法的其他规定，还包括行政法等法律的规定。

3、物权法的作用

物权法是伴随商品经济的发展而逐步完备的。自然经济，一般不需要物权法。高度集中的计划经济体制，也不需要物权法。我国的改革，是在坚持社会主义基本制度的前提下，自觉调整生产关系和上层建筑的各个方面和环节，以适应初级阶段生产力发展水平和实现现代化的历史要求。按照改革开放的要求，我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、担保法、农村土地承包法等法律对物权作出了不少规定，这些规定已经并将继续发挥着重要作用，但这些规定，今天看来是不够的。进一步深化改革和全面建设小康社会，不仅要有较为完备的财产流通制度，还要有较为完备的财产归属和利用制度，否则，人们在社会生活中有关财产的许多行为就无所适从，审判实践中有关财产的许多纠纷就无法可依，因此，制定一部物权法是十分必要的。

物权法的作用，直接体现在两方面：其一是定分止争，其二是物尽其用。

商鞅在《商君书》中说：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。”生活中常常发生这样的事，

有一个房东，把自己的房子先卖给甲，并把房子交给甲使用；后由于价格、熟人等等多种原因又把该房子卖给乙，并和乙办理了房屋过户手续。试问，该房子究竟属于谁，乙能否要求甲腾出房子。没有物权法，仁者见仁，智者见智，答案可能有多种；不同的答案，对经济秩序和经济建设的影响就不同。有了物权法，物权法规定，谁是不动产的所有人，要看不动产登记簿上登记的是谁。甲虽然先买，但没有办理过户手续，乙虽然后买，但已经办理过户手续，不动产登记簿上的所有人是乙，因此，乙有权要求甲腾出房子。甲虽然没有办理过户手续，但甲和原房主之间订立的买卖房屋合同是有效的，甲因此受到的损失，可以按照合同要求

原房主赔偿。

物权法怎么来明确财产归属，简单讲就是不动产看登记，动产看占有。不动产不能移动，要靠不动产登记簿标明四至界限，不动产登记簿上记载的人就是该不动产的权利人。动产可能频繁移动，动产在谁的手里，除有相反证据外，谁就是该动产的权利人。物权法有关财产归属的规定是人类文明的优秀成果，方法简单，一目了然。各国民法典有关财产归属的规定大同小异。如果不采取这种方法，而采取别的什么方法，必然使经济秩序混乱不堪，最终影响经济的发展和社会的进步。

物权法第二个直接作用是物尽其用。物权法规定物尽其用，可以是自己用，可以自己不直接使用交由他人用，可以依法转让给更有经营才能的人使用。物权法为权利人充分利用财产留下很大的活动空间，同时，也从合理利用资源、维护公共利益出发，对权利人的权利作出不少限制，如严格保护耕地的规定，有关相邻关系和地役权的规定，以及征收、征用的规定等。

物权法通过定分止争，实现维护经济秩序的目的，通过定分止争和物尽其用，为权利人充分利用财产创造一个良好的法制环境，鼓励权利人创造财富，积累财富。“有恒产者有恒心”，物权法是一部保障安居乐业的法，是一部促进经济发展、社会全面进步的法。

二、物权法律制度的现状

改革开放以来，我国十分重视财产流通领域，制定了不少市场交易规则，同时也较为关注财产的归属和利用，适时地对物权作出了规定。到目前为止，全国人大及其常委会通过了哪些法律对物权作出了规定呢？

1、民法通则

1986年制定的民法通则专门有一节规定物权。民法通则中没有出现物权概念，这节的节名用的是“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”，这节说的就是物权。民法通则这节的条文不多，共有13条，但内容丰富，主要规定有：(1)根据宪法，规定了哪些财产属于国家所有或者集体所有。(2)适应改革开放的要求，明确规定国家所有或者集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源，可以依法交由单位或者个人使用和收益；国家所有的矿藏可以依法由企业开采或者公民采挖。(3)较为准确地规定国有企业的经营权和土地承

包经营权，都属于物权性质。(4)明确提出公民的个人财产，不仅包括房屋等生

活资料，还包括法律允许公民所有的生产资料。(5)对财产所有权的转移时间，

财产的共有，埋藏物、隐藏物、遗失物和漂流物的归属以及相邻关系等，作出了简要规定。

2、担保法

1995年制定的担保法，较为全面地规定了担保债权实现的各种方式。制定担保法的背景是：当时我国施行的三部合同法，即经济合同法、涉外经济合同法和技术合同法中都没有保证合同的规定，当时也没有物权法，同时，又亟需解决担保中存在的突出问题，如有的行政机关以及企业内部的职能部门也作为保证人，有的被查封的财产或者有争议的财产也作为抵押物，还有当事人在担保中的权利义务不够清楚，担保的程序不够健全等等。

担保法较为全面地规定了抵押、质押和留置三种担保物权的基本方式。抵

押是指债务人或者第三人在不影响自己使用的情形下，通过登记公示提供财产作为抵押物，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价或者以拍卖抵押物的

价款优先受偿。在实践中许多银行贷款都采用抵押贷款的方式。质押是指债务人或者第三人将出质的财产交债权人占有，以该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。留置是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人未履行债务时，债权人有权留置该动产，并以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。担保法制定后，对进一步完善担保制度，保障银行贷款和商品交易的安全，维护经济秩序，促进社会主义市场经济的健康发展发挥了积极作用。

3、农村土地承包法

2002年制定的农村土地承包法，从法律上赋予农民长期而有保障的土地使用权，进一步稳定和完善了以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村土地承包法的作用：(1)进一步明确土地承包经营权属于物权。根据二十年来土地承包的实践，农村土地承包法规定承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权；县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。这样，就从法律上杜绝因“红眼病”等原因单方面撕毁合同，侵害土地承包经营权的行为。(2)根据农村的实际情况，把多年来行之有效的党对农村土地承包的政策上升为法律，较为合理地规定土地承包经营权的转让、入股等流转问题，土地承包经营权的继承问题，承包土地的调整和收回等问题，正确地处理了农村土地的集体所有权和土地承包经营权的关系，以及随着城乡经济结构的调整，农村剩余劳动力向小城镇和大中城市转移过程中发生的问题，促进了农业经济发展和农村社会稳定。

4、其他法律

除上述法律外，还有一些法律也对物权作出了规定。这些法律主要有：(1)

土地管理法、城市房地产管理法、草原法、森林法等法律，规定了土地的所有权和使用权，房地产开发利用的土地使用权，草原的所有权、使用权和承包经营权，森林、林木、林地的所有权和使用权等问题。(2)海商法和民用航空法等法律，规定了船舶的所有权和抵押权，民用航空器的所有权和抵押权等问题。(3)矿产资源法、渔业法和海域使用管理法等法律，规定了探矿权、采矿权，渔业生产者的合法权益，海域所有权和海域使用权等问题。(4)水土保持法、城市规划法、建筑法、文物保护法等法律，从行政管理的角度对物权的取得和行使作出了许多规定，主要是限制性和禁止性的规定。

三、进一步完善物权法律制度

完善物权法律制度的重要途径是抓紧制订物权法。制订物权法的指导思想：第一，物权法的主要内容特别是所有权制度和用益物权制度与国家的基本经济制度紧密结合，制订我国的物权法，不应当也不可能照搬发达国家的物权制度，只能从我国的实际出发，根据我国的基本经济制度去建立物权法律制度。物权法要有利于巩固公有制经济的主导地位，同时，也要有利于依法保护私有财产权，促进非公有制经济发展。

第二，物权法律制度是经济社会生活的基础，牵一发而动全身，规范物权法律制度中的具体问题，不能从法理的片言只语出发，也不能从个别事例出发，必须着眼于国家的长治久安，有利于经济建设的发展和社会的全面进步。

第三，民法通则等法律已经对我国的物权法律制度作出不少规定，制订物权法，是在现行法律的基础上进一步完善物权法律制度。完善的办法主要是增加有关物权制度的共同性规定，并根据实践对较为原则的规定进一步具体化。

在现行法律的基础上，需要着重补充哪些规定呢？

1、物权法的原则以及共同性规定

物权法的原则主要有：（1）遵守法律，尊重社会公德。这项原则是针对权利人提出的。物权的取得以及行使，应当遵守法律，尊重社会公德，权利人应当在法律允许的范围内行使权利。（2）不干涉物权。这项原则是针对义务人提出的。为了让权利人充分行使物权，任何单位和个人对他人的物权负有不作为的义务。这里的不作为，有不打扰、不干预、不妨害等含义。（3）物权法定。物权法定，指的是能设立哪些种类的物权，只能由法律规定，当事人之间不能创立；设立物权的方式以及物权的具体内容，一般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生效力。这也是物权和债权的重大区别。合同是两个人之间的协议，对合同内容如何约定原则上由当事人决定。物权调整的是权利人和义务人之间的关系，义务人有成千上万，物权内容不能由权利人一个人说了算，也不能由一个权利人和几个义务人说了算，对权利人和成千上万义务人之间的规范只能由法律规定。为了合理利用资源，维护公共利益，物权也应当由法律规定。（4）物权公示。物权法要求成千上万的义务人负有不作为的义务，因此必须让广大的义务人清楚地知道谁是权利人，我不应该妨碍谁。而且，权利人转让自己的物时，也要让买主知道他有无资格转让该物。这都要求物权公示，让大家知道该物是谁的，以维护权利人的合法权益。因此，必须规定，除有相反证据证明的以外，记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人。（5）保护物权。权利人享有的物权，受法律保护。任何单位和个人不得侵害物权。

除物权法的原则外，其他一些共同性的规定，如物权设立、变更、转让和

消灭的一般性规定，物权保护的规定，所有权制度中的善意取得、共有、取得时效的规定，占有的规定等等，都需要在物权法中作出。

2、国有财产

国有财产可分为三大块。一是土地、矿藏、水流、森林、草原等自然资源，有关国有自然资源的归属和开发利用，有宪法和许多法律的规定。二是国有企业。三是国有企业以外其他单位如机关、教科文卫等单位占用的国有财产。这里讲一下国有企业对其财产享有的权利。

国有企业对其财产享有什么权，现行法律有不同表述：民法通则第八十二条规定，全民所有制企业对国家授予它经营管理的财产依法享有经营权，受法律保护。第四十八条规定，全民所有制企业法人以国家授予它经营管理的财产承担民事责任。全民所有制工业企业法第二条规定，企业对国家授予其经营管理的财产享有占有、使用和依法处分的权利。企业依法取得法人资格，以国家授予其经营管理的财产承担民事责任。公司法第四条规定，公司享有由股东投资形成的全部法人财产权，依法享有民事权利，承担民事责任。

物权法面临的问题是,在物权法中如何规定国有企业对其财产享有的权利；不同所有制的企业，对其财产享有的权利是否相同，如果相同，是否还有必要对国有企业和其他企业分别规定。回答这一问题，必须理清四个关系：第一，国家作为出资人和被出资企业的关系；第二，企业作为市场主体对其财产和其他市场主体发生的关系；第三，国家作为出资人和其他出资人的关系，主要是国家作为股东和其他股东对企业的权利是否不同；第四，物权法和公司法、合同法、知识产权法等其他民商事法律之间的关系。

经研究，物权法草案第六十二条规定，国家、集体或者个人所有的不动产

或者动产，投入到企业的，由出资人按照出资额享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利。草案第六十三条规定，企业法人对其不动产和动产享有占有、使用、收益和处分的权利。法律另有规定的，依照其规定。草案第六十二条的规定，是根据党的十五届四中全会决定的精神规定了出资人的权益。草案第六十三条的规定，是从企业法人作为市场主体的角度，规范因不动产和动产而发生的不同市场主体之间的权利义务关系。为什么要作这两条规定呢？试举例说明。甲乙两人合资建一运输公司，甲出5台汽车，乙出一百万人民币。5台汽车原属于甲的个人资产，投到公司之后，该5台汽车需要重新登记，属于公司资产，不能再说是甲的个人资产。同样，一百万人民币原属于乙的个人资产，投到公司之后，也属于公司资产。如果把投到公司之后的资产还说是个人资产，就不存在抽逃资金，公司也没有独立的财产。那么，出资之后，甲乙得到什么呢？甲乙得到的是股权证明，或者说有纸、无纸的股票。股权证明或者股票，用马克思的话是“虚拟资本”。实际资本到哪里去了呢？实际资本在公司里。当然，出资人享有的虚拟资本，不是虚无飘缈的。我出资兴办的公司，我就成为公司的老板，或者我派人到公司去当老板，这个公司实际上是我控制的。无论是私人、集体，还是国家，都要对自己出资兴办的企业进行控制，以实现办企业的目的，维护自己的权益。国家出资的企业，必须承担对国有资产保值增值的责任，对全民负责，受国家监督，这是天经地义的。需要注意的是，国家作为出资人享有的权益和国家机关特别是行政机关依法履行经济调节、公共管理等行政职权是不同的。讲到这里，出来两种权利，一是出资人的权利，或者说股东的权利；二是企业对其动产不动产的支配的权利，简称为企业支配权。企业作为市场主体，必须对其厂房、机器设备、产成品等享有支配权，否则，就不可能自主经营、自负盈亏。出资人的权

利和企业的支配权，是两种不同性质的权利，不能混为一谈，但两者又是结合的，结合的方式在于企业的活动是通过其股东会、董事会、监事会、董事长等进行的。按照民法和公司法的规定，股东会、董事会是企业的代表机关，董事长是企业的法定代表人。股东会、董事会的决定就是企业的决定，董事长的行为就是企业的行为，而股东会、董事会都是由出资人控制的，董事长或者是出资人本身，或者是出资人派遣。

综上所述，民法通则、全民所有制工业企业法规定的“经营权”，公司法规定的“法人财产权”，含义都比物权广。物权法草案的规定，是根据物权的性质和物权法的调整范围作出的。物权法草案的表述和民法通则、全民所有制工业企业法、公司法的表述在字面上似有不同，就其实质，特别是在确认国有企业作为自主经营、自负盈亏的市场主体和法人实体上是一脉相承的。

3、集体财产

集体财产包括城镇集体企业的财产、乡镇集体企业的财产以及集体所有的土地等自然资源。集体所有土地的开发利用，主要在土地承包经营权。乡镇集体企业财产的归属，相对清楚，不那么清楚的是城镇集体企业的财产。

城镇集体企业是我国公有制经济的一个组成部分，主要产生于上世纪50年代至80年代大约三十年期间。从产生原因看，有50年代中期手工业者走合作化道路兴办的集体企业，有50年代末60年代初街道、居委会组织家庭妇女、社会闲散人员举办的集体企业，有70年代为学生学工兴办的校办工厂，有国有企业为知青回城、家属工等安置就业兴办的三产等集体企业，有80年代初发展商品经济为戴红帽子兴办的集体企业等等。从资金构成看，有个人出资的，有联社投资的，有银行贷款的，有国有企业划拨财产的，有国家给予优惠政策如利润

留存等积累的。而且，在城镇集体企业的发展过程中，发生过多次平调，形成县市级以上管理的大集体和街道管理的小集体。

为了明确城镇集体企业的产权关系，维护城镇集体企业的权益，国务院及其有关部委多次发布过规定，如1983年《国务院关于城镇集体所有制经济若干政策问题的暂行规定》、1984年《关于轻工业集体企业若干问题的暂行规定》，其中较为重要的是1991年《城镇集体所有制企业条例》。1997年后，当时的国家经贸委、财政部、国家税务总局等部门对城镇集体企业做过清产核资、产权界定等工作。

从物权法的角度看，城镇集体企业对该企业的动产和不动产享有的权利是清楚的，集体作为出资人对企业享有的权益也是清楚的，不够清楚的是集体作为出资人时“出资人”是谁，特别是“集体”的范围多大。集体企业归劳动群众集体所有，这句话不错，但“集体”是什么，有的认为是企业，有的认为是联社，有的认为是一定行政区域的县或者市。从法律部门的划分看，严格的说，明确出资人是谁，怎么行使出资人的权利，是企业法、公司法的任务，当然，如果在物权法中能明确这一问题也是好事。

4、农民权益

在物权法中涉及农民权益的主要是土地承包经营权和宅基地使用权。土地承包经营权，在农村土地承包法和物权法草案土地承包经营权一章中有一系列的规定。这里讲一下宅基地使用权。

宅基地使用权关系千家万户，而且是广大农村的农民生计问题。制定物权法，遇到的难题之一是宅基地上的住房能否转让。由于住房不能脱离土地，这个问题就演变为宅基地能否转让。对此，有两种意见：一种意见赞成宅基地使用权

转让，理由主要是：（1）宅基地上的住房属于农民私有，农民对自己的住房享有所有权，当然包含转让住房的权利。（2）目前农民有闲置的住房是客观事实，允许宅基地使用权转让，有利于积极发挥物的效用。（3）当前农民一个突出问题是贷款难，允许宅基地使用权转让，有利于农民融通资金。另一种意见不赞成宅基地使用权可以转让，理由主要是：（1）从受让人角度看，依照土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。如果是同村人受让，就意味着一户可能拥有两处、三处宅基地，如果是外村人或者城里人受让，那么使用宅基地的就不是“村民”。因此，允许宅基地使用权转让，违反土地管理法的规定。（2）从出让人角度看，允许宅基地使用权转让或者抵押，农民丧失宅基地使用权后住到哪里去，我国广大农民目前还不能象城市居民一样享受低保，农村也难以形成房屋租赁市场。（3）允许宅基地使用权转让，势必造成违法多占宅基地的情形更多的发生，担心有些村干部等利用权势，多占宅基地，盖房赚钱。对宅基地使用权能否转让，必须谨慎从事。如果允许转让，必须解除转让的后顾之忧，如果不允许转让，解决农民贷款难的问题应当另谋出路。

5、建设用地使用权

土地管理法和城市房地产管理法等法律，都对建设用地使用权作出一些规定。土地管理法和城市房地产管理法中未用建设用地使用权这个概念。土地管理法规定的土地含义较广，包括农用地、建设用地和未利用地，因此，用的是“土地使用权”。城市房地产管理法用的也是“土地使用权”，但为了讲清调整范围，多处出现“房地产开发用地的土地使用权”。在现行法律的基础上，物权法在建设用地使用权一章中应当着重关注三个问题：第一，建设用地使用权的设立方式。应

当尽可能采取拍卖、招标的方式设立建设用地使用权，严格限制采用划拨方式。什么条件下可以采用划拨方式，应当经过哪些程序才能决定划拨土地，应由法律或者行政法规规定。同时，要防止拍卖、招标方式“走过场”，严格依照拍卖法、招标投标法办事，严惩恶意串通，损害国家利益和集体权益的行为。集体土地被征收的，必须真正用于社会公益目的，给予合理补偿。土地补偿金的分配，要兼顾集体作为所有人的权益和农民作为承包者的权益。第二，土地不可再生，应当建立机制节约用地，提高土地利用效益。土地的使用，既包括地表，也包括地上、地下空间。国外早已开展对空间权的研究，民法以及一些单行法中也有一些规定，但资本主义国家土地多数为私有，我国土地公有，必须根据自己的国情研究土地空间权。我国研究空间权，需要弄清二个问题：一是建设用地使用权和空间权的关系；二是空间权和建设规划许可的关系。把这两个关系研究清楚了，才能准确地规定我国的空间权。第三，建设用地的回归。我国从上世纪70年代末开始改革开放，有的土地使用期限较短，如30年，很快面临到期。使用期限届满，遇到的问题，一是能不能续期，什么情况可以续期，什么情况不可以续期。从最大限度地利用现有资源出发，从有利于稳定经济秩序，发展经济出发，应当鼓励续期，但法律还得为确有必要收回到期土地留个口子。使用期限届满，遇到的另一个问题，一旦使用权人不愿意续期怎么办？地上残留的建筑物归谁？对这些问题，法律都要有一个合理规定。

6、不动产登记制度

不动产登记制度是物权制度的重要基础。所有权制度、用益物权制度以及

担保物权制度，都和不动产登记有着千丝万缕的联系。可以说，没有健全的不动产登记制度，就没有完善的物权法律制度。不动产登记制度和物权法律制度关系

如此密切，但在物权法中只能择其要者作规定，具体入微的规定留待不动产登记法。不动产登记法已经列入十届全国人大常委会立法规划。

物权法对不动产登记制度有几个问题要表态：（1）不动产登记机构。目前，依照法律规定办理转让和抵押的登记机构有十几个部门，其中涉及不动产的有六、七个部门。多个登记机构办理相互关联的不动产登记，必然出现重复登记、遗漏登记、资料分散、资源浪费、给当事人增加负担等情形。取得不动产物权的方式主要有二类：一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可其开发利用，如探矿权、采矿权等；一类是民事主体之间通过合同取得或者继承取得，如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权等。前一类和行政管理权关系密切，分别由不同行政机关登记管理有其合理性；后一类基本上和行政管理权没有关系，主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。因此，有的部门和不少专家呼吁，至少后一类的不动产登记机构应当统一。不动产涉及的面很广，土地、房屋是不动产，草原、林地、水库、道路也是不动产，探矿、采矿、养殖、电力和通讯等设施都涉及不动产。哪些登记机构可以统一，哪些不宜统一，统一的登记机构如何设立，登记机构是否具有行政管理的职责等问题，需要进一步研究。（2）登记机构的审查职责。经不动产登记簿记载的人是权利人，怎么保证记载不出错呢？登记机构凭有关权属证明就登记呢？还是必须审定是真正的权利人才登记呢？这个问题，涉及登记机构的责任，也涉及登记机构的效率。据了解，国外对这个问题的解决办法也不同，有的引进公证制度，有的保险机构介入，有的建立基金制度。根据我国的情况，倾向于登记机构根据有关权属证明就可以登记。权属证明可以是行政机关的确权认定，也可以是法院判决、合同书等必要文件。但对有疑点的，登记机构有权询问当事人或者实地查看。这样，基本上能保证登记

不出错。万一登记错误怎么办？物权法同时规定，权利人或者利害关系人有权申请更正登记。（3）建立预告登记制度。目前商品房预售等情况大量存在，期房预售既能及时回笼资金，又给购房者多一个选择，但在实践中也发生开发商悔约，损害购房者利益的情形。建立预告登记制度，让购房者就尚未建成的住房可以预先登记，通过登记公示的办法制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，就能预防市场交易风险，保护债权人的合法权益。

物权法中的内容很多，有的也很重要，由于时间关系，不再汇报了。汇报

中有不足之处，请领导和同志们指正。

2004年10月27日

中国人大网2005年5月18日