华润商业地产模式研究报告
华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析
天津
大连
绵阳
郑州
淄博
济南 南通
青岛 日照
南京
常州 苏州
上海
合肥 成都 重庆 武汉
杭州 宁波
长沙 南宁
深圳
福州 厦门
海南 惠州
三线城市
业务类别
商业
都市综合体 住宅+区域商业中心
住宅+欢乐颂
住宅
橡树湾学府系列 橡树湾英伦系列 凤凰城精品都市系列 百万平米城中城系列
特色高端作品 低密度大平层作品
商业模式
城市
深圳 杭州 沈阳 大连 成都 南宁 郑州 合肥 深圳 青岛 重庆 上海 常州 无锡 泰州 济南
总建筑面积（万方）
55 80 60 19.3 210 90 40 90 300 100 200 55.5 32 40 80
商业面积（万方）
18.8 20 20 10.5 一期24.4 27
18 18 20 20
深圳 万象城 杭州 万象城
沈阳 万象城
驻城市 • 一线城市及二线省会城市
沈阳万象城 2007年7月
郑州万象城 2010年2月 成都万象城 2010年3月
南宁万象城 2009年9月
杭州万象城 2006年
大连万象城 2008年
合肥万象城 2010年9月
深圳万象城 2000年
进驻城市人均GDP
万象开业时各城市人均GDP大部分在10000美元以上
收购重建
合作开发
6%
13%
买地自建 81%
城市 深圳罗湖
沈阳 大连 成都 南宁 合肥 深圳大冲 青岛 重庆 上海 常州 泰州 济南 杭州 无锡 郑州
开发模式 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 与新鸿基合作开发 与新鸿基合作开发 收购深国投印象城重建
华润商业地产典型项目研究
2012 年5 月6 日（月报）一、持有型物业系列目录二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况2.2 典型项目案例——杭州华润新鸿基·万象城2.2.1 项目选址2.2.2 项目主要参数2.2.3 项目规划设计2.2.4 项目商业业态2.2.4 购物中心内部管理设置三、中高端品牌——华润·五彩城LIVINGMALL 系列3.1“五彩城系”列概况3.2 典型项目案例——北京·华润五彩城3.2.1 项目选址3.2.2 项目主要参数3.2.3 项目规划设计3.2.4 项目商业业态四、中低端品牌——欢乐颂系列4.1 欢乐颂系列概况4.1.1 目标客户4.1.2 产品形态4.1.3 竞争优势4.2 典型项目案例——深圳·华润欢乐颂4.2.1 项目选址4.2.2 项目主要参数4.2.3 项目分析4.2.4 项目商业业态2 2 7 7 8 8 12 23 232324242526 28 32 32 32 32 32 34 343435 35典型项目研究华润商业地产典型项目研究一、持有型物业系列华润置地第一个商业项目可以追溯到1997年，包括甲级写字楼及大型贩物中心在内癿上海华润时代广场开业，1999年华润置地开始觃划深圳万象城幵亍2004年开业，这标志着华润商业地产之路开启。
之后，华润陆续将万象城模式复制到杭州、南京等城市。
迚入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地，目前华润万象城在全国癿项目已接近20个。
此外，2011年华润置地新推出癿新型商业地产产品线“五彩城”，首项目北京五彩城2011年6月底在京开业，第二个项目也已落户合肥。
图：华润商业物业品牉管理架构图：华润商业物业品牉布尿二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况该系列产品癿主力客群为城市精英、高级白领不金领，打造工作、生活便利癿商务模式。
定位在中高端癿商务综合体，注重服务亍品质。
标杆房地产企业·华润置地篇
2009/09/20房地产标杆企业研究华润置地的行业借鉴性每每将华润置地作为标杆企业，与业内人士谈起，多数观点认为华润是一家很优秀的房企，但却不具有太多的行业借鉴性。
其原因在于：一、多数房企并不具有华润置地那样雄厚的母公司背景，由此“集团孵化模式”不具有推广性；二、华润置地的“住宅+持有型物业”模式，所需的大量资金有相当的进入门槛。
当前，在越来越多的国有企业进入地产行业，并将其作为主业的背景下；越来越多的行业外大型集团公司涉足房地产的背景之下，华润置地的“集团孵化模式”的借鉴性就凸显出其价值。
“集团孵化模式”在土地、金融杠杆的使用，以及与资本运做的结合上，是领先的典范。
使其有效的突破了自身资本实力的限制，实现了超常规发展；同时从资本输出的角度，也实现了集团资源的双赢。
同时，内地房地产行业正在经历资本化的进程，越来越多的中型企业通过IPO或借壳成为上市公司。
从证券市场资本运做的角度，华润置地无容质疑是行业领先的标杆企业。
当年由“香港证券市场一哥”——宁高宁，打造出来的华润置地模式，在王印等财务出身的高管运营和推陈出新下，市场表现突出。
作为一家在香港沉浸70年，拥有多家香港上市公司的大型央企，华润集团管理团队对香港资本市场的深刻认识程度，非一般新上市房企所能企及。
对于内地日愈壮大的香港房地产上市企业阵营而言，华润置地的借鉴性不言而喻。
作为行业龙头万科的大股东，华润虽然通过并购进入地产行业，却快速把握了行业发展的精髓。
“财务控制”使华润置地有效避免了房地产开发企业的业绩周期波动。
“先放后取”发展思维所体现出的长期行为，使华润置地具有极大的想象空间和可实现性。
证券市场对整体商业模式的认可度，从高市盈率中可见一斑。
单从业绩角度，表现并不突出的华润置地，已经在证券市场买出了好价钱。
在六次注资之后，华润置地净资产高达300多亿，高净资产避免了再融资摊薄效应，操作主动性强。
在金融与投资的配合上，其“出与进”循环顺畅。
华润商业产品线研究
华润商业产品线研究华润置地作为华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。
截至2011年3月，公司总资产超过1380亿港元，净资产超过530亿港元，土地储备面积超过2660万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。
截止到目前，华润置地已进入中国内地36个城市，正在发展项目超过70个。
华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及都市综合体、区域商业中心五彩城两种持有物业模式。
一、华润二十四城二十四城是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的百万平城市综合体项目，目前有成都二十四城，重庆二十四城。
1. 重庆华润二十四城华润二十四城位于重庆市九龙坡区谢家湾正街47号，原建设厂厂址。
项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。
项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。
项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。
2. 成都华润二十四城成都华润二十四城由华润置地于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目。
西临二环路主干道；北临新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双桂路，两条大道均直达市中心。
项目净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积。
项目是以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型国际都市综合体。
从2007年开盘以来，成都华润二十四城已建成华润高端子品牌紫云府”、城市级景观中央公园、鼎级时尚购物中心“万象城”、国际5A标准甲级写字楼华润大厦，以及相关的市政配套、教育配套等。
华润上海华润地产战略发展报告135PPT
•注：数据来源上海市统计局，数据含动迁、配套住宅
PPT文档演模板
华润上海华润地产战略发展报告 135PPT
③历年供需对比
上海市商品住宅供求关系趋紧，商品住宅 供应04年后逐年递减，而需求强劲。
• 2007年，上海商品住宅销售面积2753万 平米，供应2103万平米，供需比为0.76， 市场供不应求。
• 2007年上海商品房销售均价9182元/平方米，同比上涨7.1%。 • 2007年上海商品住宅销售均价为10293元/平米，同比上涨9%；
PPT文档演模板
华润上海华润地产战略发展报告 135PPT
⑤成交分析-环线分布
•上海住宅成交集中外环外，环线3/2/1格局形成
• 随着上海中心城区土地供应的减少以及价格的不断高升，外环外已成为上海商品住宅 成交的主要区域，上海城市逐步进入郊区化发展。
2002－2007上海住宅施竣工面积
年份
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
施工量（万平米） 5995 6974 7873
8267
7989
竣工量（万平米） 1881 2281 3270
2819
2699
倍数比
3.19 3.06 2.41
2.93
2.96
年度平均倍数比
2.89
2007年 7643 2753 2.78
•《世界发展银行》
PPT文档演模板
华润上海华润地产战略发展报告 135PPT
2.1上海房地产市场
为了更全面、更科学的衡量进入一个城市的标准，我们尝试研究了各个城市的宏观经济和 房地产发展数据，归类出系列可以反映一个城市经济发展和房地产发展的指标体系。我们 最终选用了6个主要维度对长三角主要城市以及我司进入城市进行比较。
1华润集团商业地产投资运营模式
项目列表
武汉橡树湾、北京橡树湾、厦门橡树湾
上海橡树湾、沈阳橡树湾、福州橡树湾、武汉中央公园、天津项目
目录
目录
✓壹、华润集团商业地产版图综述 ✓贰、华润置地— 万象城系列 ✓叁、华润万家— 欢乐颂系列 ✓肆、旅游休闲与生活方式系列
1
壹、华润集团商业地产版图综述
— — 搭建起“万象城”与“欢乐颂”两大主力平台
1 一、华润集团概况
图1.华润集团业务版图
1.1集团基本业务版图
持股57.79%
华润创业
广瑞路项目 华发项目 海口农垦项目 铁东区华润置地项目
经营面积 32,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡
-
业态 社区购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心
2.2欢乐颂品牌
预计开业时间 2010年 2011年 2012年 2012年 -
合作模式 租赁物业 买地自建 租赁物业 合作开发 内部合作
1 三、华润置地系列
图1.华润置地全国各城市项目布局情况
3.1全国拓展版图
目前，华润置地已进入全国24个城市，主要分布在长三角、环渤海、川渝等全国一线、二线城市。
1 三、华润置地系列
表4.华润置地土地储备情况
区域 环渤海 中部 川渝
城市 北京 天津 沈阳 大连 鞍山 青岛 郑州 武汉 长沙 重庆 成都 绵阳
1 二、华润万家系列
表2.华润万家系列品牌
类型
商Байду номын сангаас品牌
华润大卖场
SG苏果
超市类
便利超市 生鲜超市
Van go 便利店
O l e ’ 超市
Blt
购物中心 欢乐颂
标杆企业华润置地战略研究(经典)
25个一级利润中心
1、各利润中心自己汇报预算 2、授权内的一切经营权 3、投资建议权
15
6S+BSC下的投资模式
6S BSC 类GE模式
利润中心
利润、现金流
资金中心
增加协同性
使用者付费 经济增加值 EVA 纵向产业链、 横向关联性、 业务整合
通过集团巨大 的资产负债表 做大地产业务
决定资 金支付
土地、资 产、资源
6S涵盖战略管理的基本思想，既是一个行业分类组合体系，也是一个全面预算管 理体系，是一个综合信息管理体系，也是一个业务监测体系，还是一个评价与考 核体系。 建立在战略管理理论的基础之上，以战略业务单元为出发点，以全面预算为切入 点，以管理信息为关注点，以内部审计为支持点，以评价考核为落脚点，最终确 立以战略为中心的管理系统。
华润集团的6S
引入BSC后对6S的完善
华润置地组织结构及项目决策程序
14
华润集团投资决策管控模式
华润集团财务和管理合并项目
升级版
战略控制中心 资源配置中心 业务决策中心
6S
出发点：利润中心 切入点：全面预算 关注点：管理信息 落脚点：评价考核
平衡计分卡 BSC
财务控制型的 投资管控模式
作 用
文化协同 资本协同 市场协同 人才协同 108个利润点
更名 “华 润” （北 京）置 地 任志强、 华润分 家
北京优势 丧失 异地扩张 开发万象 城(04年 12月开业) 业绩低迷
持续六次 注入资产 增发93亿 元
装修、家私、 同济设计院 垂直一体化 协同
并购模式阶段，北京市场为主
调整期
a业绩上升期 b发展模式成型 c产品形态成型
华润商业地产产品线研究更新ppt文档
以上佳的自然景观、生态资源，为追求品质的成熟家庭，提供城 市中心舒适健康的生活空间。
橡树湾独有的学府、英伦等优雅气质，为品质追求的成熟家庭， 提供城市中心之外既丰富又安静的心灵空间。
需求
详细要求
1.精装修美观精致、有品质感； 美观雅致的公共环境 2.空调采暖温度、湿度、新风舒适；
顾客
3.卫生间不返臭、餐饮厨房无串味。 1.落客区、停车场交通方便，车辆进出便捷； 周边及内部交通便利 2.中庭电梯、扶梯布置合适，运行安全、快捷、舒适； 3.导向标识清晰醒目、美观。
有特色的商业建筑形 1.建筑物有时尚或特色；
华润商业地产产品线研究更新
内容提要
内容提要
一.华润地产的产品线划分 二.华润地产的商业产品线 三.华润置地—万象城系列
1.规划设计 2.建筑特征 3.园林 4.精装修 5.总结 6.经典案例
一、华润产品线划分
产品线
幸福里系列
蓝湖城系列
住宅
中央公园系 列
橡树湾系列
产品线描述
为居住改善型的成长家庭，在城市中心区域提供的住宅产品。
洗手台使用 气密性满足要求，无漏气和 方便； 风哨。
物业管理标 识清晰
别是消防卷帘门； 3.电梯运行平稳； 4.制冷及采暖效果好；
设停车引导系坡向正确，不
统
积雨水；
5.新风效果好； 6.卫生间下水无臭味；
缴费方便
水体系统正常 使用；
7.机房隔音、减震、降噪；
地面易清洁
8.建筑泛光灯照明效果佳。
无障碍运行。
整体定位
综合性物业 产品规模 功能配合
华润集团调研报告
（二）业绩考核
1、华润集团的业绩考核主要是通过战略评价和中长期激励完成。
华润集团的业绩考核由战略管理部负责完成。
华润集团调研报告
一、基本情况
1、华润集团
（1）发展历程
华润（集团）有限公司（以下简称“华润集团”）是国务院国资委监管的53家国有重点骨干企业之一，在香港注册和运营，其前身是香港联合行，成立于1938 年，1948年更名为“华润公司”，迄今已有72年的历史。抗日战争时期华润主要是负责境外抗日募捐以及采购各种抗日物资和军需药品；计划经济时期，主要从事贸易代理和自营贸易工作，并逐步向实业化、多元化转型；在市场经济时期，华润集团借助资本市场，通过多个产业板块分别上市运作，筹集了大规模发展资金，为华润集团实现跨越式发展打下良好基础，所培养的多个产业如华润电力、华润地产、华润啤酒、华润水泥等已成为行业的佼佼者。华润集团自2005年起连续被国资委评为A级企业。2009年集团利润总额在中央企业排名第10位，经营规模可进入全球500强（主要原因是没有申报）。
表5：华润电力2007-2009年主要经营指标情况
单位：亿港元
年份
总资产
总负债
净资产
资产负债率
销售收入
利润
总额
净利润
净资产收益率
2007年
638.15
367.57
270.58
2.2
16.1%
2008年
796.5
494.89
301.61
62.13%
华润财务模式分析报告(3篇)
第1篇一、引言华润集团（以下简称“华润”）作为中国领先的国有企业之一，业务涵盖大消费、大健康、能源与金融四大板块，业务遍及全球。
华润集团自成立以来，始终坚持“追求卓越，稳健经营”的理念，不断优化财务模式，以实现可持续发展。
本报告将对华润的财务模式进行深入分析，旨在揭示其财务策略、风险管理和业绩表现。
二、华润财务模式概述华润的财务模式主要包括以下几个方面：1. 资本结构优化：华润通过优化资本结构，降低财务风险，提高资本使用效率。
2. 成本控制与效率提升：华润通过精细化管理，严格控制成本，提升运营效率。
3. 风险管理：华润建立健全风险管理体系，对各类风险进行有效识别、评估和控制。
4. 业绩考核与激励机制：华润建立科学合理的业绩考核体系，激励员工积极进取。
5. 投资与并购：华润通过投资与并购，不断拓展业务领域，优化产业结构。
三、资本结构优化1. 债务融资与股权融资相结合：华润集团在资本结构上，既注重债务融资，也注重股权融资。
通过合理配置债务和股权比例，降低财务风险，提高资本使用效率。
2. 优化债务结构：华润通过发行企业债券、银行贷款等方式，优化债务结构，降低融资成本。
3. 加强现金流管理：华润通过加强现金流管理，确保企业具备良好的偿债能力。
四、成本控制与效率提升1. 精细化成本管理：华润集团实施精细化成本管理，对各项成本进行严格控制，降低成本支出。
2. 提升运营效率：华润通过优化业务流程、提高生产效率、加强人力资源管理等措施，提升整体运营效率。
3. 加强供应链管理：华润通过加强供应链管理，降低采购成本，提高供应链效率。
五、风险管理1. 风险管理体系：华润建立健全风险管理体系，包括风险识别、评估、监控和应对措施。
2. 市场风险：华润通过多元化经营、分散投资等方式，降低市场风险。
3. 信用风险：华润通过加强信用风险管理，降低客户信用风险。
4. 操作风险：华润通过加强内部控制、提高员工素质等方式，降低操作风险。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
◆ 4-5个人负责商铺招商 ◆ 2-3个人负责写字楼招商 ◆写字楼招商由专业的招商代理公司
◆商铺招商由公司自己招商团队完成
物业管理
成立专门的物业公司管理华润中心项目，包括住宅、 购物中心、写字楼及酒店式公寓。 已成立的有： ◆华润物业管理（深圳）有限公司 ◆华润新鸿基物业管理（杭州）有限公司 ◆华润置地（北京）物业管理有限责任公司 ◆华润（上海）有限公司
档次 万象城的市场定位确定为“中档偏高” 完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐
商业规划
业态规划
楼层分布与ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ线图
深圳万象城一楼
主出入口
主出入口
整个购物中心 只有一条主动线， 所有店面都分布 在动线两边
的士上落站
一层地下、地上车库出入口
规划设计特色
深圳万象城 深圳万象城 内装设计 外立面
单独建筑，购物中心上方无 常见的住宅塔楼或写字楼。同 时可缩短商业的开发周期，利 于招商。
盈利模型
资本运作的核心：
◆有效降低账面风险 ◆提升财务指标 ◆扩大股权融资空间 ◆借助资本市场做大做强 ◆成为综合性的房地产企业
深圳万象城前2年是亏损的，第3年开始盈利，目前盈利状
况非常好。 深圳万象城2008年度营业额约30亿人民币，占罗湖区GDP的 6%，是迄今为止中国内地投资回报率最高的购物中心。
※ 华润万家旗下品牌
华润置地业务类别
橡树湾学府系列 橡树湾英伦系列 凤凰城精品都市系列
高端住宅系列
商业地产
万象城都市综合体系 住宅+区域商业中心（五彩城） 住宅+欢乐颂
杭州 万象城
北京 五彩城
深圳 万象城
典型商业项目
万象城
总投资 总建筑 面积 （m 2 ） 55万 80万 60万 19.3万 32万（不 包括住宅） 29万 40万 90万 18万 商业 开工 面积 时间 （m 2 ） 18.8万 20万 20万 10.5万 24.4万 12万 00年 06.12 07.06 08年 10.03 09.09 10.02 10.09 开业 时间 04.12 10.04 预计11年 春 预计11年 预计12年 预计12年 预计13年 预计14年
目录
1 2
华润公司历史 商业定位与商业规划 运营模式 财务测算 人力支持
3
4 5 6
品牌推广
资本模型
资金支持
孵化战略
即充分利用集团公司的资金实力优势，让一些土地先期由 集团来购买和持有，等到项目比较成熟时再按市场价格注 入公司，以支持旗下相应公司的发展。 2004年至今，华润集团对华润置地进行了6次资产注入，注 入的资产金额高达234亿港元，而华润置地为此支付对价的 现金部分不到60亿港元，其余部分主要通过向集团配股完 成。6次资产注入使华润置地增加了1445万平方米的土地储 备。
租售策略
住宅：完全出售
远景： 商业部分 完全持有
酒店、写字楼、商业：部分出售部分持有
具体策略： 1.全部持有的物业：一线城市、核心地段、较为成熟且出租率 和租金收益达到一定水平的物业； 2.部分持有：一些具有潜力但不太成熟的物业。
招商策略 策略：
先确定主力店，再全面招商
具体措施：
租户品牌特点：
华润公司 ——商业地产模式研究报告
目录
1 2
华润公司历史 商业定位与商业规划 运营模式 财务测算 人力支持
3
4 5 6
品牌推广
华润公司简介
※ 华润置地 ◆ 截至2009年底，华润置地总 资产超过960亿港元，净资产超过390 亿港元，土地储备面积超过2210万平 方米。 ◆ 截至2010年8月，华润置地已 进入中国内地26个城市，正在发展项 目超过50个。 ◆ 品牌理念： 品质给城市更多改变
深圳 万象城
深圳 杭州 沈阳 大连 成都 南宁 郑州 合肥 济南 青岛
40亿港币 50万港币 40万港币 20亿港币 25亿元(万象 城) 80亿港币 50万港币 10亿元 10亿美元 150亿元
沈阳 万象城
大连 万象城
100万
目录
1 2
华润公司历史 商业定位与商业规划 运营模式 财务测算 人力支持
目录
1 2
华润公司历史 商业定位与商业规划 运营模式 财务测算 人力支持
3
4 5 6
品牌推广
战略合作模式
主力店
百货 REEL百货 泰国尚泰百货
影院 嘉禾深圳影院 百老汇 韩国美嘉欢乐影城
溜冰场 冰纷万象溜冰场
超市 Olé超级市场 CityValue（华润万家）
运营策略
3
4 5 6
品牌推广
选址
城市 1.选择周边区域性经济中心的 城市 2.这个城市要具有较强的消费 能力
商圈 1.选择城市新城区的核心地段 2.“第一商圈”（15分钟步行 范围内）聚集相当数量的中高 收入人群 3.交通便利，停车方便 4.考虑政府的城市规划
定位与档次
客户 真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消 费者 规模 超大规模型购物中心，面积在12-24万平方米之间，根 据城市的经济实力等情况做调整
用商业的方式运营地产 住宅开发+持有物业+增值服务
华润在运作时，零售物业的规划是按照零售 业的需求来做的，用整个租金的成长系数来 测算零售商场这部分。 商业需要与住宅相互配合，定位要一致，才 能达到双赢。
运营周期
万象城项目 施工时间 一期（开业） 36个月 购物中心、写字楼 二期（完工） 50个月 住宅、酒店 招商时间 一年 完成4家主力店的招商工作 两年 完成80%的商业面积的招商工作
深圳万象城：年度零售营业额
年份 社会消费品零售 备注 总额 15亿元 2005年上半年华润万象城每月销售4000多万左右，下半 年每月销售额就达到7000多万，2005年底是1亿多，到第 三季度每月销售额是1.3亿左右，2005年销售额就达到15 亿元，每平方米销售额少于1亿元，而深圳成熟百货销售 额能够达到3亿元。 销售额过亿元的商家有3个，排名前10位商家的营业收入 占总收入的46.8％。值得一提的是，外资（包括港澳台资） 商家异军突起，实现营业收入9.3亿元，超过全部进驻商 家营业收入的一半。