深圳市地方税务局关于以房地产作价入股征免营业税问题的复函
深圳市地方税务局转发财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知
深圳市地方税务局转发财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知
文章属性
•【制定机关】深圳市地方税务局
•【公布日期】2009.10.27
•【字号】深地税发[2009]492号
•【施行日期】2009.10.27
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】营业税,税收征管
正文
深圳市地方税务局转发财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知
（深地税发〔2009〕492号）
各基层局：
现将《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）转发给你们，市局补充如下意见，请一并遵照执行。
一、财税〔2009〕111号文件自2009年1月1日起执行，对本文下发之前纳税人多缴的营业税税款允许按规定办理退税手续，具体退税流程参照我局《税收征管业务规程》（2009年版）“5.11.1.4退税”第一条有关政策性退税的审批流程办理。
二、各基层局应及时组织相关人员认真学习及执行财税〔2009〕111号文件有关规定。
对执行过程中遇到的问题，及时向市局主管处室反映，市局经研究后再行补充相关贯彻执行意见。
二○○九年十月二十七日。
深圳市地方税务局税收优惠政策
深圳市地方税务局税收优惠政策一、托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务、婚姻介绍、殡葬服务免征营业税。
二、残疾人员个人提供的劳务免征营业税。
这里所说的残疾人员个人提供的劳务，是指残疾人员本人为社会提供的劳务。
三、医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务免征营业税。
四、学校及其他教育机构提供的教育劳务、学生勤工俭学提供的劳务服务免征营业税。
这里所称的学校和其他教育机构，是指普通学校以及经地、市级以上人民政府或者同级政府的教育行政部门批准成立、国家承认其学员学历的各类学校。
五、农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治业务免征营业税。
农业机耕，是指在农业、林业、牧业中使用农业机械进行耕作（包括耕耘、种植、收割、脱粒、植物保护等）的业务；排灌，是指对农田进行灌溉或排涝的业务；病虫害防治，是指从事农业、林业、牧业、渔业的病虫害测报和防治的业务；农牧保险，是指为种植业、养殖业、牧业种植和饲养的动植物提供保险的业务；相关技术培训，是指与农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护业务相关以及为使农民获得农牧保险知识的技术培训业务；家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治业务的免税范围，包括与该项劳务有关的提供药品和医疗用具的业务。
六、纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入免征营业税。
这里所说的纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动，是指这些单位在自己的场所举办的属于文化体育业税目征税范围的文化活动。
其门票收入，是指销售第一道门票的收入。
宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入，是指寺院、宫观、清真寺和教堂举办文化、宗教活动销售门票的收入。
七、境内保险机构为出口货物提供的保险产品免征营业税。
出口货物提供的保险产品，包括出口货物保险和出口信用保险。
财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知
财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】1999.07.29•【文号】财税字[1999]210号•【施行日期】1999.08.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】其他税种正文*注：本篇法规已被：财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录(第十一批)的决定（发布日期：2011年2月21日，实施日期：2011年2月21日）宣布失效*注：本篇法规中第一条有关契税的规定已被：财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（发布日期：2010年9月29日，实施日期：2010年10月1日）废止关于调整房地产市场若干税收政策的通知（一九九九年七月二十九日财政部、国家税务总局财税字〔１９９９〕２１０号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、新疆生产建设兵团：为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，经国务院批准，现对房地产市场有关税收政策问题通知如下：一、关于营业税和契税的政策问题为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买燕居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。
二、关于空置商品住房税收政策问题为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时缴纳的营业税、契税在２０００年底前予以免税优惠。
空置商品住房屋限于１９９８年６月３０日以前建成尚未售出的商品住房。
财政部国家税务总局[1999]210号
![财政部国家税务总局[1999]210号](https://img.taocdn.com/s3/m/3b38032f3169a4517723a36e.png)
财政部国家税务总局
关于调整房地产市场若干税收政策的通知财税字
[1999]210号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、新疆生产建设兵团：
为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，经国务院批准，现对房地产市场有关税收政策问题通知如下:
一、关于营业税和契税的政策问题
为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。
二、关于空置商品住房税收政策问题
为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠。
空置商品住房限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。
三、关于土地增值税征免政策问题
对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
本通知自1999年8月1日起执行。
部分地区在此之前越权自行制定的房地产市场税收政策，凡与本通知规定不符的一律改按本通知的规定执行。
财政部国家税务总局
一九九九年七月二十九日。
房地产作价投资入股涉税费用及办理流程
房地产作价投资入股涉税费用及办理流程一、对房地产投资作价入股涉税及费用有：1、契税，按成交价的3%由被投资企业缴纳；2、印花税，按投资做价入股合同金额的0.05%由投资方和被投资方分别缴纳；3、所得税，由投资方按评估入股价减去购买价的25%缴纳；4、手续费，按成交价的1%，由投资双方各半缴纳；不用缴营业税和土地增值税，具体规定如下：(1)、营业税方面：根据财税[2002]191号文件规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；总结：不征营业税(2)、土地增值税：根据财税字[1995]048号文规定，对土地（房地产）作价入股进行投资时，暂免征收土地增值税。
但根据财税[2006]21号规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财税字[1995]048号》第一条暂免征收土地增值税的规定。
总结：投资与被投资企业是从事房地产开发的要缴土地增值税，其他企业不缴。
(3)、企业所得税方面：根据国税发[2000]118号文规定，企业以经营活动的部分非货币资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按照公允价格销售有关非货币性资产和对外投资两项经济业务进行所得税处理。
总结：投资企业房地产估价高于原价的要缴企业所得税。
二、企业投资作价入股管理流程：企业股东决议确定以房产土地投资作价入股的股东决议→评估报告→章程修改（初稿）→向主管地方税务机关提交相关资料→主管地方税务机关审核→国土部门代征契税、印花税、企业所得税（投资方为企业，且由地税部门征管的核定征收企业）、土地增值税（企业为房地产开发企业）→国土部门办理权属变更→企业三个月内到工商部门确认章程修改（章程需加盖工商部门骑缝章）→修改章程把主管税务机关备案三、投资作价入股需向主管地方税务机关提交的相关资料：1、股东决议；2、修改章程（初稿）；3、评估报告（土地房产评估明细）；4、企业所在镇（区）政府证明文件；5、房地产作价投资入股涉税事项审批表。
以不动产、无形资产投资入股的税务处理
以不动产、无形资产投资入股的税务处理以不动产、无形资产投资入股的情况越来越普遍，与之相关的税务处理问题也越来越受到关注。
不动产投资入股，需要开具发票吗?营业税相关政策规定，以不动产、无形资产投资入股，与投资方不共担风险，收取固定的利润的行为，需要缴纳营业税。
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
但是，对于不动产投资入股是否可以向税务机关申请代开发票，业界则存在两种意见:一种认为既然以不动产、无形资产投资入股不征营业税，且不动产、无形资产的评估价值可通过符合资质的中介机构核定，企业就可以根据中介机构的评估报告入账，为必申请代开发票。
另一种意见则认为，税务机关应为企业开具发票，因为税务机关具有长期管理发票的经验，且发票具有防伪标识，可以方便税务机关日后跟踪及监控，而且在现行税收法规中找不到对此行为不开具发票的依据，所以是否开具发票不该以是否应税作为标准。
笔者认为，根据相关的发票管理办法，发票用于生产经营活动，而股东把不动产投资办企业，不属于生产经营活动，不应开具发票。
因此，企业可以根据相关中介机构出具的评估报告进行相关的账务处理。
个人股东以不动产投资入股，要缴个人所得税吗?《国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》(国税发〔2008〕115号)规定，个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。
税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。
个人不能提供完整、准确财产(资产)原值凭证的，主管税务机关可依法核定其财产原值。
但是后来，该文件被国家税务总局收回了。
笔者认为:如果一个自然人以不动产投资一家企业，需要缴纳税金。
而另一个自然人以货币资金投入一家企业，不需要缴纳任何税金。
深圳市地方税务局关于承包武警系统工程免征营业税问题的批复
乐税智库文档
财税法规
策划 乐税网
深圳市地方税务局关于承包武警系统工程免征营业税问题的批复
【标 签】免征营业税问题,承包武警系统工程
【颁布单位】深圳市地方税务局
【文 号】深地税发﹝1998﹞169号
【发文日期】1998-04-15
【实施时间】1998-04-15
【 有效性 】全文失效
【税 种】营业税
稽查分局：
你分局《关于承包武警系统工程是否免征营业税的请示》（深地税稽函﹝1998﹞19号）收悉。
根据《国家税务总局关于武装警察部队系统的建筑工程免征营业税的批复》（国税
函﹝1997﹞298号）的规定，深圳市建业建筑工程有限公司承建深圳市武警支队机动大队营房工程收取的工程款，可给予免征营业税。
但该建筑工程公司应向我局申请办理免税手续，经审核批准后，才能免缴营业税，如未经我局批准，则应按规定缴纳营业税。
此复。
废止内容和依据：
暂不详。
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析目录一、法律法规对不动产作价入股的有关规定（一)不动产与土地使用权的区别（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定（三)不动产作价入股后需办理转移登记手续二、与不动产作价入股有关的税收规定(一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税（二)营改增之后不动产作价入股缴税分析三、结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。
其中,采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。
我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业,按照直接转让方式,该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。
在地产的并购实践中,以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等,其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版)》）。
就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C,B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。
(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东),或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效）。
那么,营改增之后,不动产作价入股是否缴纳增值税？不动产作价入股方式是如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制呢？带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定.一、法律法规对不动产作价入股的有关规定(一）不动产与土地使用权的区别在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作价入股,很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股,那么土地使用权与不动产存在什么区别呢？土地使用权属于不动产吗?这个答案是否定的。
财税字〔1999〕210号财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知
财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知
财税字〔1999〕210号
为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，经国务院批准，现对房地
产市场有关税收政策问题通知如下：
一、关于营业税和契税的政策问题
为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收
营业税。
二、关于空置商品住房税收政策问题
为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房
销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠。
空置商品住房限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。
三、关于土地增值税征免政策问题
对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
本通知自1999年8月1日起执行。
部分地区在此之前越权自行制定的房地产市场税收政策，凡与本
通知规定不符的一律改按本通知的规定执行。
国家税务总局关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复
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财税法规
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国家税务总局关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的
批复
【标 签】征收营业税问题,销售不动产,股利
【颁布单位】国家税务总局
【文 号】国税函﹝1997﹞387号
【发文日期】1997-06-28
【实施时间】1997-06-28
【 有效性 】全文有效
【税 种】营业税
辽宁省大连市地方税务局：
你局《关于大连东亚房地产开发有限公司以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的
通知》（大地税函［1997］6号）收悉。关于大连东亚房地产开发有限公司（以下简称东亚
公司）根据董事会决定，以其部门不动产（公寓、综合楼等）作价，作为中外合作双方的
股、利进行分配，双方分得的不动产拥有产权，并可独立处置。对此是否征收营业税，经研
究，现批复如下：
东亚公司将属于东亚公司的不动产作价作为股利分配给中外双方，所有权发生了转移，
符合现行营业税关于销售不动产的规定。因此对东亚公司分配的不动产应按“销售不动产”
征收营业税。
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深圳市地方税务局关于以房地产作价入股征免营业税问题的复函
【标 签】以房地产作价入股
【颁布单位】深圳市地方税务局
【文 号】深地税函﹝2002﹞23号
【发文日期】2002-02-06
【实施时间】2002-02-06
【 有效性 】全文有效
【税 种】营业税
市规划与国土资源局：
你局《关于请求明确以房地产作价入股是否征收营业税的函》（深规土函﹝2002﹞10
号）收悉。对你局提出的“房地产权利人以其拥有的房地产作为出资与他人成立企业，或以
招标、拍卖取得的土地成立项目开发公司”而发生的房地产转移是否征收营业税的问题，根
据《营业税税目注释》“以无形资产（或不动产）投资入股，参与接受投资方的利润分配，
共同承担投资风险的行为，不征收营业税”的规定，对采取风险共担，利润共享分配方式
的，不征收营业税；但对以房地产投资入股，投资方采取按销售收入的一定比例提成或者以
收取固定利润的方式参与分配的，则不属《营业税税目注释》所称的投资入股不征收营业税
的行为，应按 “服务业――租赁业”征收营业税；如以土地投资入股与他人合作建房，按
所建房屋的一定比例分配房屋的，则应按“转让无形资产――转让土地使用权”征收营业
税。
你局在办理房地产权转移登记时，如碰到上述问题时，应由企业到我局下属主管分局开
具征、免税证明，你局凭我局主管税务分局开具的证明办理税款代征手续。
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