土地开发整理项目管理及经营模式

土地开发整理项目管理及经营模式

摘要：土地开发整理项目的管理与经营对于工程的开展具有重要意义。为此本文在综合分析当前土地开发整理中存在问题的基础上，深入探讨了土地开发整理的经营模式。

关键词：土地开发；整理；项目；经营模式

土地开发整理是一项系统工程，它不仅在实际操作中涉及工程测量，还要包括经济与法律对这项工作的影响，同时行政与管理在项目的开展中也发挥着重要作用。该项目的基本立足点是实现耕地总量动态平衡。科学的土地开发整理能够促进区域生态环境改善和土地资源的可持续利用。在推进农村经济发展，提升农业增加值方面发挥着特殊作用。土地开发整理项目的实施对于确立合理的开发经营模式，提升土地开发的经济效益、社会效益、环境效益等方面也发挥着重大作用。随着当前我国用地量的增加以及粮食生产任务的不断加剧，土地开发整理项目的管理与经营模式的重要性也日渐突出。

一、土地开发整理项目管理中存在的问题

土地开发整理在学术界作为一个具体的概念的提出相对较晚。但是长期以来在这方面的工作却早已开展。自我国新《土地管理法》颁布实施以后，人们对土地开发整理工作的重视程度逐渐提升，并积极贯彻中央土地工作精神，在工作中取得了积极效果。但是就目前状况而言还存在以下几个方面的问题。

1.在土地开发整理中仅重视数量的提升而忽视了质量的提高。这种现象的产生是在我国房地产市场繁荣和建设用地需求急剧增长的背景下产生的。一些建设用地单位或地方政府为了提升建设用地项目审批的速度，需开发一定数量的耕地作为补偿，否则根据我国政策，建设用地项目不能得到及时的审批。因此，这些主体单位就加快工程进度，开发大量耕地用以补偿建设性用地。但是，根本目的还是为了获得建设性用地，因此在土地开发中仅重视数量上的平衡，忽视了所开发耕地的质量。这种倾向下开发出的土地质量不高，生产能力有限。建设项目所占用的耕地质量与新开发的耕地质量严重不平衡。这实际也是一种土地生态破坏的表现。

2.在土地开发中仅重视局部利益，忽视长远的整体利益。土地开发是一项系

统工程，也是一项大工程，他要结合地理环境、气候环境和水利条件等等。但是农民和村集体在土地开发中由于技术、资金、理念方面存在的不足。往往仅凭个人经验就对小片土地实施开发。结果虽然满足了个人的眼前用地需要，但实际上未能与整体土地状况联系起来。而土地开发整理所需的整体规划、统一设计的需求在这里不能正常实现。结果导致土地虽然被开发出来但实际上由于机制不合理、技术不成熟等现象造成土地利用率不高，而且给以后的土地开发工作造成不利影响。满足了眼前利益、局部利益而忽视了长远利益。

3.缺乏有效的管理机制，开发土地成本居高不下。目前一些专门的开发整理机构或房地产经营公司尚没有形成成熟的机制和技术对土地开发整理进行规范的研究论证和规划设计。没有建立一个比较完善的理论体系。而且也没有足够的开发整理项目样本。在这些问题的影响下开发项目评估、工程的概算、预算的合理参数都直接或间接的受到影响。而且再这些问题的影响下也不能准确的界定开发项目的投入资金标准，再加之监督机制的不健全，在对开发项目的验收中没有科学严谨的验收标准导致开发自己浪费，土地质量下降，利用效率长期提升不上来。

二、土地开发整理项目管理的内容

土地开发整理必须作为一个独立的项目进行管理。国家应当直接参与那些大型的、重要的土地开发项目。如大规模的退耕还林、中低产田的改造、盐碱地改造等等。这些大型的土地开发项目不仅仅是对于整个生态坏境有益，需要政府一手操办的重大事项，而且对于这种大型工程，一般单位和个人也没有能力去完成，需要发挥政府的力量，组织庞大的开发资金和开发团队来实施。同时，这种大型的土地开发整理项目需要结合眼前利益与长远利益的综合考虑，同时还应当考虑区域间的生态协调与平衡。能站在如此宽阔的视野与全局角度考虑该项目的也只有政府。按流程来划分，土地开发整理的项目管理大致可分为五个方面，即前期分析论证、土地规划设计、技术指导、项目资金预算、招标、建立项目数据库等。前期论证是项目的具体地理环境和生态因素以及长远的发展规划相结合所做的开发的可行性报告。在这一阶段须综合考虑项目可能给经济带来的各种影响，总体原则是在兼顾生态效益的前提下，尽量是项目开发能够推动经济发展。但是在生态效益与经济效益发生冲突时应当果断的服从项目开发的长期生态效益。在具

体实施抓奶哥还应当充分考虑人力、物力的准备情况，确保项目项目在具体额实施中能顺畅，快速。在分析论证阶段还应当综合权衡当地的土地、水文等自然资源条件、社会经济条件、环境质量和环境保护。在评价项目基本条件的基础上，着重分析资源开发的潜力，对项目开展的基本设施和设备进行统一的管理。同时还应当建立项目系统开展的各项配套措施和部门，具体包括技术单位、后勤单位、管理单位，建立单位。在项目开发之前还应当确定合理的验收标准。项目验收标准是项目开发中的工作目标，也是具体指导。为此在制定这一标准时应当组织相关专家和当地政府、群众做严格的、规范的项目论证。而且在这基础之上还应当建立与之相对应的科学合理的项目开发具体要求。对于施工单位的管理也应当在开发过程中给予重点关注。

三、土地开发整理的经营模式

土地开发整理的经营模式主要是指土地开发整理的组织形式。合理的开发整理模式对于土地开发项目的工程质量、经济效益、环境效益等都存在重大积极影响。模式的建立除了满足工程的需求外，还应当最大限度的整合项目的人力资源，调动项目管理人员及施工人员的积极性。具体而言，开发模式主要包括以下几个重要因素。

1.在政府鼓励和支持下的农户开发整理模式。这种模式开发的主体是农户，开发过程中政府给予适当的补偿和技术指导。正如前文所说，农民和村集体是实施土地开发整理的主体之一。但是他们对土地的开发存在一定的局限性，最突出的一个问题就是缺乏技术，缺乏统一的规划指导。这就导致开发的盲目性和局部性，不能从全局利益出发。但是他们在开发土地中却具备较大的积极性，而且他们的工作也是决定耕地问题的一个重要方面。因此政府有必要在这种现实资源的基础上给予科学的指导和适当的补偿。这样就能维持他们在土地开发中的积极性，同时又能最大限度的提升土地开发整理的科学性。在具体实施中，政府首先应当发挥主导作用，组织相关人员对有开发土地想法的农户进行摸底调查，弄清楚人数、设计土地面积，开发目的等问题。然后根据这些调查结果排除相关专家和政府人员给予具体的技术指导，在开发工作结束以后给予按照相关的标准给予农户一定的补偿。

2.集体组织开发整理模式。农村集体组织也是土地开发的一个强有力的主

体，近几年随着建设用地的不断增长，村集体的自留地极具下降，而为了保证农业生产的正常运行，村集体在土地开发方面有着强烈的需求。为此在土地开发中应当对于这种集体组织开发整理模式给予重点关注。村级组织实施土地开发整理的特点是自行投资，农民参与，双方受益。开发整理出来的土地交由农民承包经营，农民所缴纳的承包费，在流入下一个开发整理项目。就规模而言，村级组织开发模式与农户自行开发模式更具优越性，因为他们能够更大程度的考虑到整体利益格局，有效规避了农民自行组织开发的分散性和盲目性。但是由于村级组织在资金和技术方面还不能与专业化的开发机构相媲美。因此他们也需要政府的指导和帮助，政府应当根据总体土地利用状况土地利用规划给村级组织开发工作给出指导。

3.土地入股、联合开发整理模式。从对以上两种开发模式的分析和介绍来看，无论是农户自行开发还是村级组织实施的土地开发整理，都有一个共同的限制性因素，那就是资金不足。土地开发与整理是一项系统性工程，尤其是大中型土地整理需投入大型设备和科学的测绘等。这对于农户和村级组织来说是一个难以逾越的障碍。因此为解决资金问题可探索土地入股、联合开发的模式。这种模式在我国土地开发与整理工作中已经积累了一些经验，农村集体经济组织可将自己的开发之后的土地作为股份入股，与其他具有技术实力的施工单位联合开发。开发之后的土地利用收益可按照一定的比例分红。这样不仅解决了土地开发的资金问题，而且还大大提升了土地开发和利用的科学性和土地质量。综上所述，土地开发整理工作是我国当前土地工作中的一项重要内容，它在保障耕地数量和质量方面发挥着重要作用，同时在确保建设性用地充足的情况下能够最大限度的整合限制土地资源，提升我国的土地利用效率。因此针对当前的土地开发整理项目开展中存在的问题，在项目经营模式中可探索实施农户开发，村级组织开发，土地入股，与企业技术单位与施工单位的联合开发等多种经营模式。

参考文献：

[1]王楠,王洪君,金涛,梁烜赫,陈宝玉.我国农村土地整理问题研究综述[J].安徽农业科学.2012(33)．