借鉴英国经验完善我国住房保障制度

（三）注意住房保障的层次性，满 足不同收入群体的住房需求
住房保障的内涵，是由政府承担住 房市场费用与居民支付能力的差距，解 决部分居民对住房支付能力不足问题。 由于保障对象的住房支付能力是千差万 别的、分层次的，所以住房保障制度也 必须分层次，能够灵活地适应不同保障
对象的具体需求，提供不同保障水平的 保障方式。在英国，财政部、环境交通 和区域部、社会福利保障部三个政府部 门从利率政策、住房政策的制定和实 施，公房建设与维修资金的分配、公房 优先购买权政策的实施、帮助失业居民 还贷等方面保障不同层次居民的住房。 此外，地方政府还通过规划手段对住房 建设进行管理。我国住房保障制度起步 较晚，保障手段单一，特别是在受到人 力、物力、财力制约的条件下，不可能 一下子解决大范围居民的住房问题，必 须制定分级计划，有步骤有层次地解决 中低收入家庭的住房问题，根据不同的 经济政策安排、不同的住房发展阶段和 不同的居民保障需求，从住房供应结构 和供应方式方面建立适应不同收入水平 居民支付能力的、分层次的住房保障体 系，提供不同的保障手段，灵活地适应 不同保障对象的具体需求和保障待遇。
2、政府转型缓慢，忽视了住房保 障制度的政策导向作用。在我国的住房 发展改革中，政府过分地强调住房货币 化，相关部门的住房保障职能还没有完 全确立，疏于通过公共政策和公共产品 的供应来解决居民尤其是低收入群体的 住房问题，没有很好地发挥政府的政策 导向在住房保障制度建设和发展中的作 用。
3、住房保障供应体系不完善。我 国虽已基本建立了由住房公积金、经济 适用房和廉租房组成的住房保障供应体 系，但在具体运作中还存在缺乏明确的 目标和长远规划、保障性住房供应量严 重不足、暗箱操作等诸多问题，亟待完 善。
1、为租用公房居民提供的福利。 政府公房的福利性质直接体现在其低廉 的租金水平上。对每一套住房，首先由 地方政府进行评估，提出“公平”房租 价格，实行租房市场供给与需求相平衡 状态下的租金。如果“公平”房租价格 高于公房的福利性房租，则根据租房者 的经济情况，在“公平”房租基础上打 一定的折扣。同时制定“标准住房福 利”标准，由国家划定一条收入线，收 入水平恰好在这条线上的享受一定数额 的住房福利；如低于这个标准，则增加 相应的住房福利；如高于这个标准，则 减少相应的住房福利。对儿童、残疾 人，除了这些标准待遇外，还增加了额 外福利。通常，公房租户实际房租支出 占平均收入的比重不足10%。
2、为租用私房居民提供的福利。 对租用私房的居民，“标准住房福利” 提供了类似的待遇，由于私房租金不可 能有折扣，政府采取了现金津贴的方 式。地方政府在对私房租户进行审核 后，按照当地公房的“公平租金”以及 家庭收入确定津贴数额，用现金的方式 提供住房津贴，并直接支付给房东。
3、为自有住房居民提供的政策支 持。在限额内抵押贷款且是购买第一套 自有住房的居民，减免住房抵押贷款所 需支付的税收，税后收入用以支付利息 的部分还可以得到税收补贴。对收入较 低、年龄较轻的首次购房者及不能得到 建筑协会贷款的购房者，采取固定利率
4、住房保障制度缺乏系统配套的 支持政策。我国住房保障制度起步较 晚，保障手段比较单一。目前在住房保 障方面只有公积金制度、经济适用房制 度和廉租房制度，金融、财政和税收方 面的系统配套支持政策严重不足。
三、英国经验对完善我国 住房保障制度的启示
建立适应我国国情的住房保障制 度，既需要实践的探索，也需要总体目 标的设计和对保障的方式的深入比较研 究；既要借鉴国外的经验、研究国外的 发展趋势，更要结合我国的国情；既需 要充分利用现有的制度资源，也需要不 断的创新。通过对英国经验的学习和我 国住房保障制度的现状分析，我们可以 从以下几个方面借鉴英国经验来完善我 国的住房保障制度，以实现我国建设和 谐社会的目标。
住房保障制度的构建，必须建立 在充分发挥市场机制作用的基础上。从 撒切尔到梅杰，之后的英国政府都一贯 性地在住房保障体系中充分发挥市场的 作用，实行市场化住房政策。政府除了 向穷人提供房租住房和实行优惠销售
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外，国家公务员和普通居民一样基本上 都由自己购买住房。在我国，住房保障 问题随着市场化住房体制建立的进程而 逐步突出。为顺应我国住房福利市场化 改革的新趋势，在构建住房保障体制的 过程中，首先要正确认识政府与市场的 关系，注意处理好两者的关系。其次要 注意住房保障方式选择对市场机制的影 响。第三政府应以双重身份干预住房市 场：一是以管理监督者的身份代表全社 会管理和监督住宅市场，成为影响住宅 市场的外在因素；二是以直接参与者的 身份，影响住宅市场的供求关系、供求 价格和资金循环，调节市场内部的诸种 关系以及市场内外之间的关系。
第三，针对困难群体的非市场化保 障方式。当前最主要的做法是提供廉租 住房。廉租住房的保障方式突出以发放 住房租赁补贴为主、实物配租和租金核 减为辅。
第四，针对特困群体的救济方式。 少量连廉租房租金也付不起的特困群 体，由政府提供贴租来保障他们的基本 住房需求。
（二）我国住房保障制度的现状分 析
以上四个方面住房保障政策只是就 一般性而言的。我国是一个发展不平衡 的大国，住房保障制度还需要有针对特 殊性问题的方面。另外，我国住房保障 制度的建设和推进还相对滞后，在实际 操作过程中,住房保障政策的落实还远 远不够，概括起来主要表现在以下几个 方面：
一、英国的住房保障制度
英国是资本主义国家中福利制度 发展最早的一个国家，是住房问题产生
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最早也是政府干预最早的国家。英国的 住房保障模式倡导公民普遍地享受住房 福利，国家担负保障公民住房福利的职 责。
英国的住房居住方式分为三种类 型：一是自住住房，二是租住私房，三 是租住政府公房。为保障公民的居住 权，政府采用了与居住方式相对应的、 分层次的住房福利体系，具体有以下几 种类型：
（二）政府作为构建和实施住房保 障制度的主体，在维护市场机制的基础 上干预住房市场
住房保障制度是一项重要的社会 政策，政府作为一国经济的宏观调控 者，担负着促进社会全面发展的职责， 理应成为构建和实施住房保障制度的
主体。保障公民的基本居住条件，是 国家、政府职能的基本体现。为保障公 民尤其是中低收入公民的基本居住条 件，英国政府采取投入大量资金建设福 利房、公房，对居者发放住房补贴、 发展住房信贷等方式，积极发挥政府职 能。我国在推动住房制度商品化、社会 化的过程中，全盘否定了住房福利，忽 视了对低收入大众群体的住房保障，政 府的公共职能没有很好地发挥。为构建 和谐社会、保障“居者有其屋”，我国 政府应从“经济增长型”转向“公共服 务型”，承担起构建住房保障体系的重 任，努力成为构建公共住房供应体系的 主体，采取灵活的、适宜的手段，发动 全社会的力量，加大公共住房供应，加 快建立住房保障体系，以维护广大居民 的切身利益，保持社会稳定。
经过多年的实践和改革，英国的 住房保障制度已日渐成熟。住房供应逐 渐转向市场机制，体现了较少的国家干 预；同时通过社会保障部门保证了弱视 群体的住房问题，实现了市场机制与政 府干预相结合的较好方式，憾。
二、我国的住房保障制度 及现状分析
的办法，由当地地方政府提供贷款。 4、为贫困家庭追加的住房福利。
英国在住房福利中设置了防止人们因住 房支出而沦为贫困的机制，规定居民在 享受了标准住房福利时，如果扣除自付 房租后，其实际收入低于贫困线，可进 一步得到住房补助。对于收入已经低于 贫困线的家庭，除了提供“标准住房福 利”外，还以社会救助方式增加福利。 对居住自有房的贫困户，每年提供固定 数额的修缮费和保险费，以防止住房质 量下降。
第一，住房公积金制度。这个制度 包括雇主与雇员共同缴付、对公积金部 分免征个人所得税、在购房时除个人账 户累积部分外还可利用公积金贷款购房 以及公积金贷款实行优惠利率等几个组 成部分。
第二，针对低收入群体的半市场 化方式的保障制度。政府通过减免土地 出让金或提供土地补贴、减免税费等方 式建设的经济适用房就是这种制度的体 现。
（一）制定相应的住房法规，为住 房保障制度的实施提供法律依据和保障
住房保障制度作为一项重要的社
会政策，需要有效的法律支持。英国制 定了《住房法》、《住宅与建房控制 法》等，不仅涉及居民的居住问题，而 且有相对完整的住房法律体系，明确各 级政府在解决居民住宅问题中的责任。 目前，我国缺乏专门的住房保障法律法 规。有关部门应尽快制定符合我国国 情的统一的住房保障法律法规，从立法 上规定住房保障的对象、保障标准、保 障水平、保障资金的来源、专门管理机 构的建立，以及给一些违法行为予以严 惩等。各地方应结合本地经济发展的实 际，制定出地方性的住房保障法规，并 针对住房保障的不同对象，提供多种住 房保障方式。严格制定住房保障对象的 进入、退出管理办法，规定居民收入发 生变化后的相应保障措施。
（四）大力发展住房金融，为加快 住房自有化提供政策支持
随着住房制度改革的推进，住房
金融的发展已成为推动住房保障制度建 设的关键。不论是国家建立住房保障制 度的资金来源，还是居民改善居住环 境，提高居民居住质量都离不开住房金 融的大力支持。在英国的住房改革中， 专业金融机构——住房协会起到了重要 的促进作用，加上住房融资的畅通，为 住房自有化提供了较好的金融支持。我 国的住房金融近几年已有了相当规模的 发展，但是仍滞后于房地产业的发展。 目前我国住房金融尚未有直接面向中低 收入家庭发放的低息或无息贷款的住房 金融机构；还未建立完善的政策性住房 抵押贷款风险担保机制，低收入家庭贷 款缺乏担保主体；参与住房金融的机构 偏少，涉及面窄，放贷条件苛刻，工作 效率低。因此，必须进一步大力发展住 房金融，积极开展住房储蓄和政策性住 房抵押贷款，完善贷款担保机制，降低 中低收入居民申请贷款的门槛，增强其 购房能力，促进住房保障制度的顺利构 建。 （作者单位：军事经济学院）
（一）我国的住房保障制度 在我国现行住房政策条件下,住房 供给主要涉及三个方面:即通过商品房 来解决高收入者的住房需求;通过经济