限购令或是楼市调控成败的关键
深化楼市调控需要各方“亮剑”
深化楼市调控需要各方“亮剑”徐炉清2010年9月29日“金九”结束之际，国家再次推出第二轮房地产调控措施，强调各地要加紧出台实施细则。
在中央出台严厉的调控措施半年以后，“地方诸侯”终于有所行动了，调控的实施细则千呼万唤还是出来了。
北京、深圳、上海、广州等十三个城市紧锣密鼓相继推出了以“限购”为主调的地方调控实施细则。
但最好的政策也不能是写在纸上、停留在文件上，关键还在于落实，决不能重蹈前几轮调控的覆辙。
说到底就是调控所涉及到的部门和人员要做到联动和互动，重在提高执行力，措施一一贯彻落实，同时堵塞漏洞防止可能出现的种种规避政策的行为。
一、地方政府。
地方政府是调控的具体抓手，起着承上启下的作用。
按照住建部等三部门的要求，当前加大对限购措施等调控政策的告知力度。
应该扎扎实实做好落实工作，不能缺位。
对此，省一级人民政府应当细化“国十条”，全面明确省级人民政府应该负担的责任。
已经出台实施细则的城市，要尽快将条款变成实际行动。
还没有出台细则的，不论房价是否过快上涨，都要按照国家部署，结合本地实际制定可操作的实施细则。
地方实施细则要细，要更具有操作性，明确“限购”、“差别化信贷政策”等重要措施。
从行政手段上控制购房，釜底抽薪，扬汤止沸，让投机投资性需求从源头上得到抑制。
同时实施细则还要把住房保障任务一并考虑进去，做到在一手抓调控的同时一手抓保障住房的建设落实情况，例如今年住房建设计划和用地供应计划的落实、中小套型普通商品房和保障性住房建设计划和供地计划等，做到从根本上抑制投资需求和平抑房价的目的。
如果在房地产调控大势所趋这个强烈的背景下，省级政府仍不作为，既不出台实施细则，又任由房市泛滥成灾和房价高涨，那住建部等三部委就要启动实质性的约谈，参照安全生产问责制度或者仿照“双规”制度，要动真格，排出时间表和处罚措施。
同样，市、县级人民政府，也要按照级别和职能，在省级的规定内制定适合本地的措施，防止投机者从一线城市转移到二、三线城市寻找新的投资空间，稳定当地房价，提升市场预期，保持本辖区内调控到位，做到全省一盘棋。
限购政策的影响对楼市供需关系的改变与购房者购房策略的调整
限购政策的影响对楼市供需关系的改变与购房者购房策略的调整近年来，随着城市化的进程和人口增长的加速，中国房地产市场一直处于高热状态。
为了遏制房价过快上涨和保护消费者权益，很多城市相继出台了限购政策，限制了购房者的购房资格。
本文将探讨限购政策对楼市供需关系的改变以及购房者购房策略的调整。
一、限购政策对供需关系的影响限购政策的实施使得购房者的购房资格受到了限制。
过去，一些投机者和炒房者通过购买多套房产来获利，导致市场供需矛盾激化。
而限购政策的出台有效地遏制了投机炒房行为，减少了市场上的投机需求。
这样一来，供需关系发生了明显改变。
首先，供应量有所增加。
由于限购限制了购房者的购房资格，一些投机者和炒房者退出了市场，使得供应量有所增加。
这对于调控房价、平抑市场供需关系起到了积极作用。
其次，需求量出现下降。
受限购政策影响，一些无法满足购房资格的购房者放弃了购房计划，使得购房需求出现了下降。
此外，刚需购房者也受到了一定影响，因为限购政策使得他们在购房时面临更加严格的条件。
因此，需求量整体上出现了下降趋势。
综上所述，限购政策对供需关系的影响主要表现为供应量增加和需求量下降。
这使得楼市供需关系得到了一定的改善，房价上涨的势头得到了遏制。
二、购房者购房策略的调整限购政策的实施使得购房者在购房时需要调整他们的购房策略。
以下是一些购房者常见的购房策略调整：1. 提早准备购房资金。
限购政策要求购房者提供足够的购房资金证明，因此购房者需要提前准备好购房资金，以确保符合政策要求。
考虑到政策的不确定性，一些购房者还选择提前储备资金以备不时之需。
2. 调整购房区域。
由于限购政策一般只针对特定区域，购房者可以调整购房区域来规避限购政策的限制。
他们可能会选择购买限购范围外的房产，或者在购房区域周边选择房产。
这样一来，他们就能够绕开限购政策的限制，实现自己的购房需求。
3. 调整购房时间。
限购政策一般有时限要求，购房者可以根据政策规定的时间节点来调整自己的购房时间。
住房市场调控政策与措施
住房市场调控政策与措施住房作为人们生活的重要组成部分，其市场的稳定与健康对社会的发展起着重要的作用。
然而，在过去的几十年里，我国住房市场的异常火爆和价格的飙升给普通百姓带来了巨大的压力和负担。
为了有效控制住房市场过热的局面，保障人民群众的基本居住需求，政府出台了一系列住房市场调控政策与措施。
一、限购政策为了遏制投资客对房地产市场的炒作，很多城市出台了限购政策。
限购政策通过限制购房人的购房数量和购房资格，有效遏制了投资客的投机行为。
同时，限购政策也为普通居民提供了更多购买住房的机会，保障了他们的居住权益。
二、限售政策除了限购政策，政府还实施了限售政策。
限售政策通过限制购房人在一定时间内出售自己所购房产，有效地抑制了炒房行为。
这一政策不仅减少了炒房客的投机行为，同时还减少了房价的波动，增强了市场的稳定性。
三、土地供应管理土地是住房市场的基础，土地供应的合理与否直接影响房价。
为了控制住房市场过热，政府加强了对土地的供应管理。
通过严格的土地供应计划和拍卖制度，政府实施了土地供应的有效调控。
这一举措既能控制住房市场供大于求的局面，又能提高土地资源的利用效率，促进城市的可持续发展。
四、二手房交易管理住房市场调控不仅仅是针对楼市新建商品房，也包括对二手房市场的管理。
政府在二手房交易方面加强了监管，推行了二手房交易备案制度，加强了对中介机构和交易行为的监管。
这一举措既能减少不合理的涨价行为，又能提高二手房交易的透明度和公正性。
五、保障性住房建设为了解决中低收入人群的住房问题，政府大力推进保障性住房的建设。
通过建设廉租房、公租房等低价住房，政府提供了一定数量的住房资源，减轻了低收入人群的负担，增加了他们的居住保障。
六、税收调控税收也是调控住房市场的重要手段之一。
政府通过调整房产税、土地增值税等相关税收政策，对住房市场进行调控。
通过提高税费负担，政府能够有效抑制投资投机需求，降低房价上涨速度。
总结起来，住房市场调控政策与措施的实施是为了维护市场稳定，保护人民群众的居住权益。
浅谈限购政策对房地产市场的影响
浅谈限购政策对房地产市场的影响纵观近几年来我国的房地产产业持续增长，国内各大主要省会城市异常活跃，呈现出一种繁荣的景象，房价也居高不下。
随着以盈利为目的的炒房者日益增多，我国的房价逐渐呈现一种非理性的膨胀，已然到达了单靠市场力量无法调控的地步。
为了遏制房价的不理性增长，打击投机和过度投资，我国颁布了被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”。
标签：限购令;供求关系;房地产市场引言：在今天的中国，房子已经成为了人们生活中的必需品，房子在人们心中不仅仅是一个家，更是一个人在一座城市扎根立足的必要条件，但是现在人们谈起房子，我们总处于矛盾之中，一方面它给人们的生活带来了翻天覆地的变化，另一方面，现在房价的暴涨使得人们难以负担，完全脱离了人们的承受能力。
所以我们需要弄清楚住房在交易中到底扮演的什么角色从而来弄清限购政策对于房地产市场的影响。
一、限購政策的出台1、限购令出台的背景及目的随着我国宏观经济形势逐渐好转，大中型城市房价暴涨趋势明显，为遏制投资和过度投机，控制房价在正常范围内波动，加强住房保障，于是在2010年，国务院就出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即“国十条”，其中明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。
这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”，并在多月后国务院又表明要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，现在已有大约36个城市开始实行。
根据北京中原三级市场研究部的估计，在全国范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个甚至更多。
虽然限购令在短期内能有效遏制房价的暴涨，但限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策，不能一直长期作用于市场。
而且对于不同的城市，出台的具体限购政策也截然不同，力度不一。
但是毫无疑问的是在如此严厉的调控政策下，短时间内各个城市的房价必然会得到一定的调控，为其他更多调控政策争取时间，从而达到控制房价和房地产的供求关系，加强住房保障，确保房地产行业的健康平稳发展。
第二波限购令 导演楼市“新传”？——限购令或将长期化、全局化？——限购令不是“中药” 短期内即将“
第 二 波 限 购令 导演楼市 “ 侉”？ 新
自一 线城 市 与计划 单列 市实行 限购政 策以来 ，
大量投 机 资金 涌向二三 线城 市房地产 市场 ，导致部 分二三 线城 市房价 短期 内快速 上 涨。而这种 “ 下 按
葫 芦起 来瓢 ” 的房 价涨 势让人 不 禁怀疑 限购令会有
景是 ：随着 经济 快 速 发 展 ，城 市 人 口急剧 增 长 ，住房 严 重 短 缺 ，
房 价 快 速 上 涨 。而 当前 我 国城 镇 住房 私 有 率 高 达 ８ ％，几乎 为 全 ９
球 最 高 。实 行 限购 主 要 是抑 制 房 价 过快 上 涨 ，打击 投 资 投 机性 需
求 。如 果 谠韩 国 当年 实 行隈 购 属 于 “ 中药 ”， 需经 十几 年 才 能慢
１ ０ ５
望
长期 化 、 全 局 化 的 可 能 。
当一 二 线房 价飙 升被 “ 消化”后 ，楼 市 未来 某
个 时候 会 再度 补 涨 ，补 的是 这 一 年 半 调控 “ ” 房 欠
地 产商的债 ，补 的是一年 多来疯狂 的ｃ Ｉ Ｐ。现在只 等
一
个 时间 ，那就是 中国经 济 出现硬 着 落迹 象、新 的
线城 市房价 兀然起 飞还 有 多远 ？ 如 果房 价一 直 “ 坚强” ，在 限购今后 谁 又会 来 接 它的 “ ”？ 棒
童≯ １４ ０
限购令 不是 “ 中药＂ 短期 内即将 “ 收兵 ＂
世 界 上严 格 实 行 限 购住 房 政 策 的 ，恐 怕 只 门重 在 构建 住 房 供 应 的 “ 轨 制 ” ：逐 步 双
形 成 符合 国情 的 保 障性 住 房 体 系和 商 品房体 系 。至 ２ １ 年末 ，我 ０ ５
“限购令”能挺多久？
Ⅲ ＃
房既往不咎． 每居民家庭仍可再购一套新房，被称为 温桑版 跟 压制 的需求。只有在限购的同时辅以配套的举措， 如切实加大
购令。政策出台后， 深圳、 南京楼市或交蠢锐减． 退房潮涌动， 投资 供应． 进行长强的销度变蕈 才能取樽或奴．
是能或为市场
者几乎销声匿迹． 而上海、 杭州等地仍波澜不惊． 房价继续走高
的巨大隐患
调控政 策似乎从来不从源头解决供给．反而从前场限制消 费和购买 限购政策可以解捷市场短期的供求荚系问魁， 但是
水能解决长期的需求满足 题． Ｉ 所以速不是埘拄的好方法 问 越在于怡情 趣房价上涨较快的域市土地供啦往往是 的， 浞
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限购赔调拄政策的～柄 “ 刀剑” 双， ．只能作为暂时性的过渡
碑卵腔荷期． 最终成果如何还妊未知数。在这种情况 政策 度有必要进一步探他 、 细化、 强化． ｎ ￣ 从ｉ 更为明确的调控１ 号米 ｇＪ
确保 宴 现 预期 口标 、
楼市新政是一奁 “ 组台肇 ， Ｆ标应当是满足老可姓俞理的 Ｉ 住房需求． 保证房地产｛ 、 稳健啦发展。无论从国计肯傅ｉ ＝Ｉ 亍 考虑，
夫赫的房子ｍ格的 面形成，作为反映供求关系的信 号的价格． 钉ｉ能下降或至少停Ｊ 上涨 ｉ ｒ Ｉ ：
的先锋． 这腹该是一条常识 近代以米． 还没有一个阐家是依靠 席地产扩张米积 累国民财寓的．而对于目前城市化快速 推进中的 中和企 的侥章心理， “Ｆ 让 有对策”在 “ 洧 政策 而前彻 Ｊ 失败 房子屉让人住的， 丽不是用米炒的， 更不能成为经济泡沫化
让钱变樽金黜起米．在这宵面， 最重要的还足货 币政策和金融手
段 只有货歉的成本增 加 ｜手里有膀的投资人的资金链紧张 上
中国房地产市场调控政策案例分析
中国房地产市场调控政策案例分析随着城市化进程的不断推进，中国房地产市场成为国民经济中的重要组成部分。
然而，过去几十年间的快速发展也带来了一系列问题，如房价上涨、投机炒房等。
为了保障市场稳定、促进经济可持续发展，中国政府陆续出台了多项房地产市场调控政策。
本文将就几个典型的案例，对中国房地产市场调控政策进行分析。
一、限购政策限购政策是我国房地产市场调控的常见手段之一。
限购政策的核心是限制个人购买房产的数量和条件，以控制房价上涨速度，并防止投机炒房行为。
北京、上海等一线城市早在2009年就相继出台了限购政策，其效果也引起了广泛关注。
以北京为例，限购政策规定，购房人需在本市连续缴纳社保或个税满五年及以上才能购买房产。
此举一方面限制了外地人购房，另一方面也降低了炒房者的投机行为。
限购政策的实施一定程度上遏制了房价上涨速度，起到了有效的调控作用。
二、限售政策限售政策是针对购房者的出售行为进行限制，以防止房地产市场中的恶性循环。
例如，政府规定购房后的一段时间内（一般5年）不能转让房产，以减少炒房行为。
在广州市，2011年出台的限售政策规定，购房后需要满足一定的条件和限制，否则在一定时间内无法转让房产。
这一政策起到了约束投机炒房行为的作用，避免了房价过快上涨以及市场的不稳定。
三、差别化住房信贷政策差别化住房信贷政策是指根据购房者的购房需求和资质差异，采取不同的住房贷款政策。
这种政策适用于满足刚性需求的购房者，有效控制了投机炒房行为。
例如，根据购房家庭的收入、购房目的等因素的不同，上海市出台了不同的住房贷款政策。
对于首套房、改善型住房等刚性需求，政策提供更加优惠的贷款利率和贷款额度，以满足合理购房需求。
这样做不仅支持了刚性需求的购房者，也降低了投机炒房的动力。
四、土地供应控制政策土地供应是房地产市场调控的重要手段之一。
政府可以通过控制土地供应数量和方式，影响房地产市场的供求关系和房价水平。
山东省就通过加大土地供给中的货币投放力度以及优化土地指标配置等措施，有效控制了当地房地产市场的投机炒房行为和价格上涨。
新一轮“限购令”,楼市面临大考
市户籍居民家庭 ，暂停在 南京市市 区内向其销 售住房。
纳税 证 明不得 购买 ”的限购政策将在 这些城市 普遍实行 ．这将
根据南 京市 住建委负责人 对此的进一 步解释说 明 限 购令 中对于拥有 房产的数量 ．是按照实 际拥有状况认 定的 ，就 是看 权属记录 中有几套房 。也 就是说 ，即使有两套 以上房产 只要 市民将房子 出售 ，手上只 留一套房 ，那 么还可 以再买一 套房 。 对相 关城市的｛ 求带来显 著影响。根 据中国房地产业 中长期发 ｌ Ｉ ｝
其中北京要 求外ห้องสมุดไป่ตู้地居 民需提供 ５ 年及 以上纳税证 明方可购房
而上海仅需 提供 ２ 年内 的一 年以上证 明即可。成都 。青 岛。南
宁为首次 出台政 策 严厉程度 相对较 弱，限 购区域仅限于 主城
政策要点
限购政策得到普遍 采用 ，限购套 数的要求与 国八条基本 一
区或 中心城 区，但在购房套数的限制上与 “ 围八条”一致。
在相继颁发限 购细则的城市里 ，南京市 政府出 台的隈 购细
致 但在 区域 限制，纳税证 明的时限等 方面存在 差异 ，北 京最
为严历。
则被评价 为最温和 ，最 中规中矩的版本 。对比之下 ，南京版 细 则没有北京限外的严格规定 也并不如此前外界椭测的 宽松 ．
２ ８
可谓无 差 的执行 了 “ 新国八条 ”的各项要 求。尤其是 征税
以上 （ １年 ） 南 京 市 纳 税 证 明或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 南 京 含
计 划单 列市 （ ３ 个大 中城市 不含 拉萨）必须出台限购政策 共 ５
限购令政策的出台对北京房地产业的影响(完成)
限购令政策的出台对北京房地产业的影响【摘要】随着我国经济的快速发展以及人们生活水平的不断提升，我国的房地产行业得到了较快的发展。
为打击投机和过度投资，被称为“最严厉楼市调整控制政策”的“新国十条-限购令”应运而生。
本文通过限购政策对北京商品房市场影响的分析，指出了新国十条-限购令在控制商品房的售价和抑制商品房投机投资等方面的必要作用。
同时对这项“新国十条-限购令”其中存在的弊端进行研究分析，为促进我国房地产行业能够更好更快发展提出一些对策。
【关键词】新国十条-限购令；商品房市场；投资投机性购房；商品房售价；Abstract price of China's real estate market irrational expansion, has been developed to the point where market forces can not rely solely on the sustained and healthy development. To combat speculation and over-investment, known as "the most severe housing market correction control policy" of "ten new countries - the purchase order" came into being. In this paper, through the purchase of the analysis of the impact of policies on the real estate market in Beijing, pointed out ten new countries - the purchase of that necessary to control the price of commercial housing and suppress the real estate speculative investment, but there are also some problems, the question arises targeted recommendations.Key words ten new countries - the purchase order; commercial housing market; speculative investment in housing; commercial housing price;引言随着我国房地产行业的快速发展，越来越多的消费者选择了商品房的购买。
限购政策对房价调控的有效性探讨
现代经济信息32限购政策对房价调控的有效性探讨罗胤铭 四川省成都市树德中学摘要：高房价一直是困扰中国人生活水平提升的难题，广受普通人民群众的诟病。
为对房价进行有效调控，中国政府出台了房产限购政策，以其对房价调整起到积极的影响作用。
限购政策实施以来，有效抑制了房价的上涨，但在作用的发挥方面表现出一定的滞后性，很多人担心一旦限购政策取消，房价又会出现报复性反弹。
基于此，本文从理论层面入手，对限购政策对房价调控的有效性进行了简单分析，希望对相关人士有所启示。
关键词：限购政策；房价调控；有效性中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2016)034-000032-01前言2010年4月，国家出台了房地产限购政策，对房地产行业实施调控，以有效降低房价高的社会性问题。
限购政策实施以来，其有效性在社会中广受争议。
北京市受到限购政策的影响最为显著，在一个半月之内成交量受到的影响持续增加，但在一个半月之后开始放缓。
而其他城市受到限购政策的影响则不是那么显著，住房成交量基本变化不大。
国家出台限购政策压缩房产的购买需求，冷却房产交易热度，从而实现降低房价的效果，是不得已的策略。
虽然限购政策确实在一定程度上遏制了房价的上涨趋势，但稳定房地产市场、有效调控房价、解决居民买房难的问题，仍然需要准确把握房价上涨的根源，对症下药，在尊重市场规律的基础上，使房价水平逐渐返回合理区间，避免出现房价报复性反弹。
一、限购政策对房价调控的有效性分析当前，中国房价不断上涨给居民生活带来了较大的压力，调控房价的呼声越来越高。
房价不断上涨，一方面是由于地方政府在财权、事权不统一的情况下，通过卖地增加地方财政收入，导致房地产建设成本增加，间接推高了房产价格，另一方面是由于国内房地产开发融资机制不够科学，房地产开发商自己拥有的资金非常有限，主要是通过银行贷款和房屋预售筹集资金，因而银行不希望房价下跌，开发商不希望房价下跌，甚至部分支付预付款的买主也不希望房价下跌，这为房价走高创造了良好的外部环境，从而推高了房价水平。
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限购令或是楼市调控成败的关键
2011-3-3
国八条给楼市带来最大的影响不是限贷、保障房，而是限购，一举将限购城
市扩大至36个以上，这意味着更多城市将出台限购令或更新限购政策。针对各
地陆续出台的限购政策，尤其是北京限购令，引起社会很大争议，但对于限购令
的是是非非均没有全面阐述。世联研究认为，为更好的推动房地产市场的发展，
我们有必要全面的剖析楼市限购令，不仅要纵向横向分析限购令，还要分析限购
令出台的原因及引起的社会争议，更要分析限购令给楼市所带来的正反影响，这
样才能更好的推动房地产业可持续性的理性发展。
新一轮限购要求更严
限购令的纵向比较分析。这一轮限购相对于上一轮而言，呈现出如下几点变
化：（1）上一轮除深圳为“限购”要求外，其它限购城市均为“新购”要求。
（2）措辞亦有微小变化。上一轮限购城市对于不合条件购房者则要求“暂停购
房”，这一轮限购基本上按国八条要求，对于不合条件购房者则要求“暂停售房”，
一字之差则多了开发商的告之义务。（3）购房流程增加，交易时间拉长。上一
轮限购中虽然需要购房者提交各种资料，并了解购房者的购房资格，但流于形式，
几乎不会影响到交易时间，但这一轮限购后，各大限购城市基本上都要求购房者
去专门的政府窗口获取购房资格证方可购房，尤其是北京至少需要5个工作日。
限购令的横向比较分析。根据各地限购令整理发现，不同城市的限购政策基
本上大同小异。相同点：均与户籍挂钩，往往是户籍居民家庭限购两套，禁止购
买第三套，非户籍居民家庭按条件不同最多限购一套，禁止购买第二套；不同点：
非户籍居民家庭获取购房资格不同。其中，部分限购城市要求非户籍购房者提交
累计1年以上的社保或个税缴纳证明，比如长春、南宁、天津等；部分限购城市
要求非户籍购房者提交购房前2年内累计1年以上的社保或个税缴纳证明，比如
广州、宁波、厦门、上海等；另有北京要求提交连续5年的社保或个税缴纳证明，
银川却没有相应的政策要求。
通胀带来限购，限购促供抑需
1、通账。限购的一个重要原因就是房价的过快上涨，这也是2010年国十
条（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台的重要原因。
然而房价过快上涨是因为货币的超发所导致的通货膨胀所引起的，据统计，2010
年GDP约40万亿，而货币供应量的常用衡量指标之一的M2却近73万亿，超过
GDP八成多。过多的流动性带来物价（包括资产价格）快速上涨和财富的缩水，
而作为中国居民传统投资领域的股市和楼市中，股市在2007年见顶后一直在
3000点上下波动，不利于财富的保值增值，而楼市在2009年大反弹后，价格快
速上涨正好满足了居民财富的理财要求，从而推动了楼市交易的旺盛和价格的继
续上涨。为防止房价继续过快上涨，不得不出台限购来抑制需求，以期达到房价
的稳定，所以通胀才是楼市限购最根本的原因。基于这种判断，世联研究认为，
限购仅仅是解决通胀问题的楼市办法，但并不能从根本上改观流动性过剩问题，
所以注定限购只能是一个暂时性手段，待通胀问题解决，楼市发展理性后，自然
会是限购政策退出之时。
2、促供应。限购的另一个重要原因就是楼市供求失衡。楼市价格的过快上
涨源于楼市供不应求，从而一方面导致房价的快速上涨，另一方面也带来业主（包
括开发商）的捂盘惜售。楼市供不应求一个重要的原因是自1998年以来，保障
房建设的严重缺位，从而导致所有的住房需求被推向商品住宅市场，最终带来近
几年来商品住宅市场的快速发展。虽然2010年要求开工建设580万套保障房，
最终开工590万套，2011年要求开工建设1000万套，但这么大的量真正要推向
市场来改善楼市供求关系，估计要等到2011年下半年才能真正看到效果；同时
商品住宅市场受2009-2010年楼市的火热，开发商的新开工面积亦很大，达到
55亿平方米，相当于2010年全国商品住宅销售面积（9.21亿平方米）的五倍多，
经过世联研究发现，新开工面积真正形成现实供应平均需要1.5年，因此在2011
年二季度起亦会迎来商品住宅的大量上市。经过对楼市潜在供应的分析，我们不
难发现，限购在促供应方面有两个作用：一是通过抑制需求，逼迫业主释放存货
来满足需求；二是为未来大量潜在供应争取更多的时间，并保证潜在供应顺利转
化为现实供应。
3、抑投机。供不应求是楼市非理性发展的直接原因，但楼市投机需求的大
量存在加剧了这一矛盾。尤其是众多投机需求在一线城市所获高额回报的示范作
用，在推动一线城市房价快速上涨的同时，也带来二三线城市成交量的大幅增长
和房价上涨，使得房价过快上涨大有向二三线城市漫延之势。但去年“9.29新
政”之后，限购城市只集中于一线城市和少数二线城市，范围较小，从而带来限
购城市投机需求的外溢，带来限购城市周边楼市成交量的增长和价格的持续上
涨。为了更好的发挥限购对楼市“抑需求、促供应”的作用，限购范围不得不再
次扩大，因此，国八条间接点名要求限购的城市已达到36个；近日，住建部副
部长齐骥更是透露已经初步拟定第三批执行“限购令”的城市名单。限购范围的
扩大，不仅可以抑制当地的投机需求，亦可以抑制众多的外地投机需求，比如温
州炒房团、山西煤老板等，从而使得这些民间财团无房可炒。
楼市限购令饱受争议
限购令是典型“有形之手”对社会资源的再配置，因其强制性和部分不合理
因素，而广受争议，主要集中在如下三个方面：
争议一：对非户籍居民家庭的限制被认为“排外”。尤其是对那些首套需求
的非户籍居民家庭的限购，被广泛认为是“误伤”。
争议二：对非户籍居民家庭的社保和个税缴纳证明之要求，亦是饱受批评。
一方面，通过社保和个税缴纳证明来限定非户籍居民家庭的购房资格，虽然存在
合理成份，但社保覆盖度的不足和部分外来务工人员收入的低下，导致部分合年
限的真实需求，因无法提供社保和个税缴纳证明而被限制购房；另一方面，银行
存款的利息所得税亦为个税，是否意味着非户籍居民家庭可以凭此购房还有待事
实验证。
争议三：限购限不了补社保、补税单和假离婚的歪招。补社保、补税单和假
离婚是去年限购城市的规避手段，今年限购趋严，势必会导致上述手法被更广泛
的使用。
限购令是楼市非常时刻的非常手段，其严厉化虽然可能会带来限购城市周边
楼市及非限购城市楼市成交量增长和价格上涨，甚至也会带来即将限购城市成交
量的爆发式增长，但政府调控楼市的坚定决心却显露无遗。相信未来，楼市调控
政策还会继续强化，从而巩固前期调控成效和防止楼市反弹，最终实现楼市的长
期稳定发展，其中限购令将是这一轮调控成败的关键。